企业城市投资战略教材

企业城市投资战略研究2023/1/23如何理解城市投资战略？恒大2008-2011Q3年销售业绩情况（亿元）万科：7年时间内翻了20倍恒大地产2011年前三季度销售金额694亿元的上佳成绩

同比增长达85%，已经大幅超过去年全年504亿的销售金额2003年万科集团全年的销售业绩仅为60亿2010年已达1000亿之多2011年前三季度已接近1000亿大关恒大：4年时间内翻了11倍万科2003-2011Q3销售业绩情况（亿元）保利地产2005-2011Q3年销售业绩情况（亿元）保利：6年时间内翻了13倍2005年保利地产全年的销售业绩仅为60亿2010年已超650亿元2011年前三季度已超过09年全年销售业绩146亿元如何理解城市投资战略万科、恒大等企业企业业绩不断翻新，正确的投资战略是他们取胜的法宝。中信地产已进入城市恒大已进入城市万科已进入城市保利已进入城市中海已进入城市目前房地产行业企业规模化趋势愈发明显，强者恒强成为当下企业竞争的趋势；高周转，外拓扩张型发展成为开发商的主流成长模式；合理选择城市进入成为企业战略基础。呼和浩特长沙重庆武汉成都西安太原北京天津大连长春上海南京杭州广州深圳沈阳昆明贵阳海口石家庄郑州南昌兰州银川哈尔滨济南合肥南宁企业名称入驻城市个数企业名称入驻城市个数恒大地产近70个城市万科地产50多个城市保利地产近40个城市中海地产30多个城市如何理解城市投资战略规模型房企每年以稳定速度进行扩张，2010年开始进入高速扩张期，扩展城市的速度是以往的4-6倍，现已初步完成了全国的布局199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011上半年深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳

成都成都成都成都成都成都成都成都成都成都成都成都

武汉武汉武汉武汉武汉武汉武汉武汉武汉武汉武汉

南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌

长春长春长春长春长春长春长春长春长春长春长春

南京南京南京南京南京南京南京南京南京南京南京

佛山佛山佛山佛山佛山佛山佛山佛山佛山佛山

广州广州广州广州广州广州广州广州广州

中山中山中山中山中山中山中山中山中山

大连大连大连大连大连大连大连大连大连

鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山

东莞东莞东莞东莞东莞东莞东莞东莞

苏州苏州苏州苏州苏州苏州苏州苏州

无锡无锡无锡无锡无锡无锡无锡无锡

杭州杭州杭州杭州杭州杭州

珠海珠海珠海珠海珠海珠海

长沙长沙长沙长沙长沙长沙

厦门厦门厦门厦门厦门厦门

镇江镇江镇江镇江镇江镇江

青岛青岛青岛青岛青岛青岛

宁波宁波宁波宁波宁波宁波

惠州惠州惠州惠州惠州

海口海口海口海口海口

福州福州福州福州温州福州温州

合肥合肥合肥扬州合肥扬州

重庆重庆重庆南通重庆南通

西安西安西安嘉兴西安嘉兴

三亚三亚唐山三亚唐山

烟台烟台廊坊烟台廊坊

昆明吉林昆明吉林

贵阳抚顺贵阳抚顺

清远乌鲁木齐清远乌鲁木齐

芜湖太原

秦皇岛晋中万科平均每年新进入3-4个城市，自2010年开始扩张步伐明显加快，较上年新增12个城市。截止2011年上半年万科已扩展到50个大中城市。2000年万科开始实施新的扩张发展战略2010年万科对三四线城市进行急速扩张如何理解城市投资战略示意199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011上半年广州广州广州广州广州广州广州广州广州广州广州广州广州广州中山广州中山

武汉武汉武汉武汉武汉云浮武汉云浮

重庆重庆重庆重庆重庆宜昌重庆宜昌

天津天津天津天津天津南充天津南充

沈阳沈阳沈阳沈阳沈阳自贡沈阳自贡

启东启东启东启东启东鞍山启东鞍山

佛山佛山佛山佛山佛山营口佛山营口

成都成都成都成都儋州成都儋州

太原太原太原太原济南太原济南

西安西安西安西安莱芜西安莱芜

南京南京南京南京长春南京长春

昆明昆明昆明昆明兰州昆明兰州

长沙长沙长沙长沙盘锦长沙盘锦

合肥合肥合肥合肥抚顺合肥抚顺

包头包头包头包头淮安包头淮安

贵阳贵阳贵阳丹阳贵阳丹阳

洛阳洛阳洛阳宿迁洛阳宿迁

清远清远清远曲靖清远曲靖

彭山彭山运城彭山运城

海口海口遵义海口遵义

石家庄石家庄石嘴山石家庄石嘴山

南昌南昌哈尔滨南昌哈尔滨

郑州郑州银川郑州银川

南宁南宁铜陵南宁铜陵

鄂州鄂州淮北鄂州淮北

新乡浏阳新乡浏阳

景德镇郴州景德镇郴州

新余信阳新余信阳

秦皇岛舞钢秦皇岛舞钢

鹿泉安阳鹿泉安阳

嘉兴广州

连云港东莞

芜湖乌兰浩特

：六安2010年恒大凭借上市后获得的资金，进行了大规模的拿地扩张。2006年恒大开始为上市做准备，城市扩张正式来开帷幕。恒大平均每年新进入6-8个城市，但进入2010年以后，受益于上市后资金的充裕，恒大开始快速扩张，当年新进入城市激增了35个。截止2011年上半年已扩展到101个城市。规模型房企恒大的全国布局起步较晚，但是扩张速度位居首位，凭借上市后充足的资金，在2010年急速扩张，现已进驻101个城市如何理解城市投资战略示意2010年房地产企业销售金额排行榜如何理解城市投资战略排名公司名称销售金额1万科集团10262保利地产6603绿地集团6504中海外5785恒大地产5276绿城中国5227万达集团3698龙湖集团3369碧桂园33010富力地产32111雅居乐29512中信地产28213金地集团28014世茂房地产26915华润置地226排名公司名称销售金额16远洋地产21417复地集团17218招商地产14319新城控股14020星河湾13521中国中铁13322金科实业13223首开股份13024世纪金源12625保利香港12326金辉集团11827华侨城11628首创置业11529合景泰富11330金隅股份110第一梯队规模稳定在500亿元之上；第二梯队规模200-500亿元之间；第三梯队规模在100-200亿元；企业业绩分化明显，可见只有战略得当，才能在竞争中取胜。随着业绩的不断增加，很多企业需要重新梳理布局问题，同时目前的房地产现状也为企业的扩张提供了有利的时机：如何理解城市投资战略123城市化进程不断加快，购房需求仍会持续释放一、二线城市是房地产市场调控的重灾区，三四线城市调控力度相对缓和一、二线重点城市的高房价把购房者推向其他中小城市，随着城市一体化的加快，这种现象越来越明显如何制定企业城市投资战略城市投资主要解决两个层面问题：第一层面：在战略层面解决城市选择问题1、企业自身产品特征及未来企业发展方向和目标是什么？2、哪些城市契合企业的业务运营策略？如何构建城市筛选模型？3、哪些城市是企业优先考虑的？以何种策略进入？第二层面：在策略层面解决城市投资问题1、城市进入时机如何确定？2、城市进入后的区域如何选择？3、锁定哪类目标客户？4、如何确定发展哪种产品线？5、如何去拿地投资？制定城市投资战略PART1战略层面面通过筛选选模型，，筛选出出适合企企业进入入城市；；通过比比较模型型，挑选选出企业业优先进进入城市市。制定城市市投资战战略企业战略略层面的的两大前前提和一一大核心心点两大前提提：1、不考虑虑企业高高层资源源问题；；2、不考虑虑企业资资金状况况问题；；一大核心心点：结合企业业特征进进行城市市筛选；；制定城市市投资战战略第一轮筛筛选第二轮筛筛选城市经济济价值筛筛选备选城市市样本适合企业业进入的的城市筛选模型型：适合企业业进入的的城市筛筛选城市属性性与企业业匹配比较模型型：城市进进入优先先度判断断通过市场场容量、、利润水水平，挑挑选出**企业业优先进进入的价价值洼地地城市选择核心心进入城城市第二轮筛筛选城市房地地产价值值筛选具体方法法：结合合企业的的需求特特征和战战略目标标选择筛筛选标准准，建立立城市筛选选模型，对重点点区域城城市进行行筛选；；筛选后后的城市市进入城市比较较模型，挑选出出企业优优先进入入的城市市。制定城市市投资战战略示意意【第一轮筛筛选】搭建模型型：在判判断城市市经济价价值和房房地产价价值时，，我们会会搭建判判断城市市价值的的“五力力”模型型，通过过评分机机制，筛筛选出得得分较高高的城市市。示意意制定城市市投资战战略城市吸引引力1第三产业增加值总量低第三产业增加值增速快第三产业增加值总量高第三产业增加值增速快第三产业增加值总量低第三产业增加值增速慢第三产业增加值总量高第三产业增加值增速慢经济支持持力GDP总量低GDP增速快GDP总量高GDP增速快GDP总量低GDP增速慢GDP总量高GDP增速慢【第一轮筛筛选】指标评分分：对每个评评价指标标的四个个象限按按照城市市价值的的优劣进进行打分分，最优优为4分，最差差为1分，相应应得出每每个城市市的对应应分值。。24132413市场消化化力1购房适龄人口总量小人口密度高购房适龄人口总量大人口密度高购房适龄人口总量小人口密度低购房适龄人口总量大人口密度低2413示意意制定城市市投资战战略【第一轮筛筛选】权重设置置：对考核指指标采用用专家评评分法，，最终得得出各个个指标的的权重系系数。指标体系专家1专家2专家3专家4……经济支撑力19%18%22%20%城市吸引力15%6%5%6%城市吸引力25%6%4%7%市场消化力110%11%12%11%市场消化力26%6%5%4%市场消化力34%6%6%4%居民购买力19%12%8%8%居民购买力210%8%12%9%市场实现力117%14%13%16%市场实现力215%13%13%15%合计100%100%100%100%示意意制定城市市投资战战略【第一轮筛筛选】筛选结果果：通过对目目标城市市的打分结果与与各权重系系数相乘，得出目标标城市的最最终分值，，采用分值值的5分法划分原原则，保留留得分较高高的一级、、二级、三三级城市。。制定城市投投资战略城市分类具体城市判定标准一级城市成都、长沙、西安、郑州、济南、沈阳、张家口、镇江、株洲、包头、青岛、合肥、衡阳、常州、南昌、潍坊、营口、鞍山、湖州、金华、南通、苏州、泰安、烟台、安阳、滨州、江门、开封、临沂、深圳、泰州、湘潭、新乡、承德、石家庄、扬州、淄博、德州、昆明、秦皇岛、通辽、厦门总分值达到3.5分以上二级城市武汉、上海、大连、长春、无锡、赤峰、广州、淮安、嘉兴、宁波、唐山、徐州、沧州、菏泽、惠州、济宁、绍兴、宿迁、铁岭、盐城、驻马店、佛山、贵阳、清远、漳州、朝阳、呼和浩特、聊城、茂名、威海、邢台、鄂尔多斯、廊坊、台州、温州、中山、保定、洛阳、遂宁、呼伦贝尔、昆山、迁安、枣庄、长治、达州、连云港、曲靖、日照、岳阳、江阴、忻州、东胜、二连浩特、邯郸、怀化、渭南、张家港、常熟、调兵山、东港、商丘、运城总分值达到3分以上三级城市杭州、南京、天津、北京、重庆、太原、大同、三亚、哈尔滨、晋中、乌海、信阳、安丘、巴彦淖尔、灯塔、东营、临汾、三门峡、珠海、安顺、姜堰、蓬莱、吴江、丹东、鹤壁、通州、招远、本溪、开原、莱芜、凌海、栖霞、韶关、四平、湛江、大石桥、肥城、高邮、葫芦岛、集宁、金坛、锦州、朔州、泰兴、乌兰察布、孝感、许昌、鹰潭、北镇、龙口、娄底、衢州、荣成、郴州、古交、衡水、侯马、即墨、凯里、莱西、乐陵、溧阳、吕梁、南充、邳州、平度、如皋、邵阳、宿州、丹阳、晋城、兰溪、六安、龙泉、太仓、桐乡、孝义、兴城总分值达到2分以上四级城市富阳、慈溪、阿尔山、蚌埠、河津、胶南、句容、离石、临安、盘锦、乳山、滕州、牙克石、扬中、仪征、丰镇、霍林郭勒、建德、江都、靖江、丽水、临河、曲阜、嵊州、寿光、锡林浩特、永济、原平、遵化、霸州、凤城、根河、介休、莱州、龙华、潞城、瑞安、温岭、阳泉、榆次、大丰、东台、辽阳、青州、任丘、汕尾总分值达到1.5分以上五级城市奉化、黑山、红安、惠东、金堂、蓬溪、漳浦、赤壁、都匀、盘县、永城、玉山、安国、定州、长兴、肥东、满洲里、渠县、诏安、中江、昌乐、德惠、麻城、平原、云霄、扶余、陆丰、民权、平泉、吴川、萧县、关岭、洞口、高邑、饶平、定远、全椒、渑池、兴隆总分值1.5分以下剔除除示意意【第二轮筛选选】在考虑企业业特征与城城市房地产产发展是否否匹配时，，我们会搭搭建“匹配配度”模型型，通过匹匹配度，筛筛选出与企企业特征匹匹配度较高高的城市。。筛选出与企企业特征匹匹配的城市市1、企业业务务特征与城城市发展特特征匹配2、企业产品品特征与城城市标杆产产品匹配3、企业管控控半径与要要进入城市市距离匹配配制定城市投投资战略示意意典型企业2010年不同等级级城市利润润率【第二轮筛选选】房价匹配：：从利润率率基本要求求出发，对对**企业业将要进入入城市的未未来价格水水平进行综综合考虑。。主要成本构构成企业城市土地成本（元/平方米）建安成本（元/平方米）平均房价（元/平方米）毛利润率万科一线788030002000046%二线31402000900043%三四线24441200600039%保利一线1051530002500046%二线29612000850042%三四线25321200600038%龙湖一线895030002200046%二线25342000800043%三四线20521200530038%绿地一线678830001900048%二线20582000700042%三四线16531200450037%目前全国三三四线城市市平均地价价约1200元/平方米，建建安成本约约1200元/平方米，平平均房价约约3500元/平方米，以以此计算，，毛利率仅仅在30%左右，相对对偏低。结合各城市市房价及地地价涨幅，，我们认为为如果3年后房价还还不能达到到5000元/平方米，该城市整整体利润偏偏低，建议议不考虑进进入。2010年各城市地地价、房价价涨幅对比比图数据来源：：cric示意意制定定城城市市投投资资战战略略首先先，，从从市市场场占占有有率率角角度度考考虑虑：：一二二三三线线城城市市成成交交量量前前3名企企业业的的市市场场占占有有率率基基本本保保持持在在6%、8%、10%，四四线线城城市市，，我我们们预预计计这这一一比比例例会会达达到到15%；其次次，，从从城城市市深深耕耕角角度度考考虑虑：：**企企业业要要达达到到城城市市深深耕耕的的战战略略，，我我们们认认为为城城市市的的项项目目应应保保持持在在3个左左右右；；最后后，，从从目目前前行行业业内内企企业业单单项项目目去去化化量量考考虑虑：：从我我们们所所监监控控的的30企业业数数据据来来看看，，单单项项目目成成交交量量基基本本维维持持在在3-5万平平方方米米水水平平；；因此此，，在在综综合合考考虑虑**企企业业在在新新进进入入城城市市市市场场占占有有率率的的要要求求后后，，我我们们把把未来三年后市市场容量在100万方以上的城城市作为条件件，将2013年市场容量仍仍未达到100万方的城市剔剔除。【第二轮筛选】市场容量匹配配：城市未来来的房地产容容量将决定该该城市是否适适合企业进行行深耕开发，，未来三年内内达到一定的的市场容量将将是企业战略略开发的有力力保证。一线城市上海北京广州深圳平均值成交量TOP1企业4.21%6.57%6.49%10.42%6.01%成交量TOP2企业1.80%5.41%5.41%4.67%3.96%成交量TOP3企业1.47%3.89%3.94%4.07%3.00%二线城市南京杭州天津武汉平均值成交量TOP1企业9.63%4.98%6.40%5.05%7.83%成交量TOP2企业4.11%3.28%4.17%4.71%5.47%成交量TOP3企业2.63%3.01%4.03%3.76%4.45%三线城市常州无锡扬州苏州平均值成交量TOP1企业7.48%2.91%6.17%2.82%10.54%成交量TOP2企业1.92%2.69%5.97%2.82%7.37%成交量TOP3企业1.58%2.59%5.55%2.36%5.40%数据来源：cric示意意制定城市投资资战略【第二轮筛选】产品匹配：**企业致力力于中高端住宅产产品的开发，，但在企业整整体价值创造造及项目产品品溢价创造上上仍有差距。。排名企业2011年上半年销售额2011年上半年销售面积销售均价价差1绿城中232龙湖地产192133144471.463中海地产421307137221.384世茂地产142109130161.315保利地产385334115301.166万科集团644620103901.057三盛………….…………数据来源：2011年上半年房地地产企业销售售排行榜单位：亿元、、万平方米、、元/平方米A.企业整体价值值创造B.典型城市产品品溢价性对比比

城市企业项目溢价典型企业项目溢价典型企业项目溢价一线城市万科15%金地10%保利15%龙湖25%中海16%复地8%二线城市万科12%龙湖20%保利12%金地10%中海12%复地6%三四线城市万科8%朗诗6%保利8%金地6%中海7%复地-以典型项目成成交均价进行行对比计算，，数据来源：：cric示意意制定城市投资资战略核心管控城市核心布局城市车程进入城市核心管控城市核心布局城市车程进入城市核心管控城市核心布局城市车程进入城市长三角区域无锡0.5常熟沈阳//上海0.5昆山0.5江阴中西部区域0.5太仓1常州重庆2达州1嘉兴1宜兴成都1.5南充1南通1张家港长沙0.5湘潭1苏州1.5泰兴0.5株洲1.5启东环渤海区域南昌1鹰潭南京0.5镇江北京0.5廊坊昆明1曲靖1.5徐州1沧州贵阳//1.5扬州1石家庄西安//1.5溧阳1.5邯郸武汉//2泰州2秦皇岛太原//3.5吴江4呼和浩特郑州//4盐城5包头珠三角区域杭州0.5桐乡天津1唐山广州1惠州0.5萧山长春1哈尔滨1江门1绍兴大连0.5营口1清远1.5平湖1鞍山1中山1.5上虞1.5丹东1珠海1.5湖州3.5东港2韶关1.5宁波青岛1胶州5湛江2衢州2威海厦门1漳州2金华2烟台深圳//3台州济南0.5泰安注：表灰色城市表示企业目前尚未进入的省会级和副省会级城市

3.5温州1聊城5舟山1枣庄合肥1六安2.5新泰【第二轮筛选】管控半径匹配配：从目前企业已已经入城市的的管控半径考考虑，离企业业管控半径较较远的城市建建议暂不进入入。示意意制定城城市投投资战战略高低低高适合进进入城城市的的选择择评估的的依据据利润水水平市场容容量AB市场容容量以城市市目前前的房房地产产成交交量为为初始始标准准，并并根据影影响市市场容容量变变化的的人口口、城城市化化率、、区域域规划划等指指标来来推导导城市市未来来的市市场容容量利润水水平通过测测算各各城市市土地地成本本和建建安成成本占占价格格的比比重，，并结合成成本、、溢价价等因素，，来评评价城城市未未来的的利润润回报报水平平【建立初初始矩矩阵】用城市的的现有有商品品住宅宅成交交量和和利润润来搭搭建容容量—利润初始矩矩阵，，并根根据影影响利利润、、容量量的指指标的的变动动调整整矩阵阵，最终挑挑选出出最适适宜**企企业进入的核心心城市。。制定城城市投投资战战略【初始容容量】通过各各城市市2010年商品品住宅宅销售售面积积确定定房地地产市市场基本容量层级。。城市重庆成都上海长沙西安沈阳郑州天津青岛北京苏州大连广州昆明武汉合肥无锡哈尔滨佛山常州商品住宅成交量（万平方米）398622901685162415231516141113531210120111451127111210971091864854810808807城市杭州烟台长春南京贵阳威海南通廊坊中山绍兴惠州徐州淮安包头扬州鞍山鄂尔多斯南昌宁波盐城商品住宅成交量（万平方米）798790786755734696676625618608594582561543526522505494493491城市营口嘉兴济南株洲泰州石家庄唐山台州深圳连云港呼和浩特金华江门湖州南充丹东清远镇江沧州达州商品住宅成交量（万平方米）484481477468458446437416414409394378354318314311307301300286城市昆山漳州泰安邯郸厦门太原珠海韶关聊城枣庄秦皇岛江阴六安温州湘潭吴江曲靖常熟三亚湛江商品住宅成交量（万平方米）276266259252239235233223217211205197195193186173157156141140城市衢州胶州舟山上虞慈溪新泰太仓宜兴泰兴溧阳大同金坛启东平湖东港桐乡海宁张家港富阳鹰潭商品住宅成交量（万平方米）13613312710290898984837373737367656564525035数据来来源：：各城城市2010年统计计公报报、统统计局局，有有统计计局数数据以以统计计局为为准；；烟台、、南通通、廊廊坊、、徐州州、鞍鞍山等等城市市根据据2009年数据据及历历年商商品住住宅成成交量量增幅幅推算算而来来；佛山、、常州州、中中山、、包头头、鄂鄂尔多多斯、、扬州州、营营口、、嘉兴兴、泰泰州、、株洲洲等城城市统统计公公报、、统计计局只只有商商品房房数据据，用用2009年商品住宅宅/商品房占比比推算。制定城市投投资战略示意意【初始利润】通过各城市市土地价格格、建安成成本、商品品住宅价格格初步测算算城市利润润水平。单位：元/平方米数据来源：：商品住宅宅均价来自自2010年城市统计计公报、统统计局，无无商品住宅宅者以商品品房代替；；住宅类土土地价格来来自各城市市国土资源源局；建安安成本来自自各省份公公布的建设设项目收费费标准，同同一省份城城市之间略略有差异城市三亚慈溪富阳烟台珠海太原惠州宁波湖州扬州海宁昆山丹东厦门江门成都常熟泰州贵阳江阴住宅类土地楼板价29832045185263225441087863325710521569165019302333810863107725728316981711平均建安成本18001800200020001900200020002200185018501950185014002000200020001850170016001850商品住宅成交均价17317123481059964101069370466200117306156698372977622328011590550058278324474642336447利润水平[1-(a+b)/c]0.720.690.640.590.580.560.540.530.530.510.510.500.500.500.480.470.470.470.460.45城市北京清远哈尔滨鞍山天津平湖深圳呼和浩特济南桐乡中山宜兴郑州台州启东溧阳鄂尔多斯镇江泰安包头住宅类土地楼板价6488492102632719011029765345114429251167208384115008685639501353634868平均建安成本30001450185017002500185030001600200017501800185018001700170015001700170014501700商品住宅成交均价1715135005174364479095130189543647610047015207689045965500440135234479515235124300利润水平[1-(a+b)/c]0.450.450.440.440.440.440.440.440.440.430.430.430.430.420.420.410.410.410.410.40城市杭州株洲张家港舟山聊城常州太仓大连达州金华徐州佛山嘉兴南充青岛威海南通合肥东港湘潭住宅类土地楼板价6025731221921335301923184719297531850126721761650782201078212581650353489平均建安成本25001150170018001000190018502200160018501600250018501350200015501700180016001150商品住宅成交均价142593140650065002527630760906759383260224632754556223419642137264725550131002601利润水平[1-(a+b)/c]0.400.400.400.390.390.390.390.390.390.390.380.380.380.380.380.370.370.370.370.37城市沈阳韶关唐山绍兴漳州上虞六安上海南京营口连云港枣庄廊坊吴江武汉金坛泰兴苏州温州鹰潭住宅类土地楼板价12236538582980101922298036351358253259285017972049152858395335027500650平均建安成本20001400160018501700155015003000250016001700120014501850220017001600200018501450商品住宅成交均价5109323738717587426857733509142139227320034353062484858165552340038008145138173100利润水平[1-(a+b)/c]0.370.370.370.360.360.350.340.340.340.330.330.330.330.330.330.330.330.320.320.32城市大同长春无锡淮安邯郸盐城西安南昌石家庄沧州胶州曲靖新泰广州长沙昆明湛江重庆秦皇岛衢州住宅类土地楼板价585126328396827501020105912539827857004806575119112710501580103119852352平均建安成本15002200220017001550140020001800170014501600145014502500200014501500200017001850商品住宅成交均价306950977353346132703437434143313803314032302708295010615432234084196404048715462利润水平[1-(a+b)/c]0.320.320.310.310.300.300.300.300.290.290.290.290.290.280.280.270.270.250.240.23制定城市投投资战略示意意【容量—利润的初始始矩阵】根据城市的的房地产市市场规模和和利润水平平，得到市场吸吸引力初始始矩阵，并以此为基基准对影响响容量和利利润的所有有指标进行行不断的优化调整整。市场规模（万平方米米）利润水平（房价-土地成本-建安成本））/房价示意意制定城市投投资战略【容量比较的的优化调整整】人口红利、、城市化率率、区域规规划等方面面都会影响响该城市未未来商品住住宅市场的容量量。区域规划城市化率人口红利指标选择房地产市场容量影响因素刚性需求人口红利交通配套产业导入改善性需求内部需求改善城市化发展投资性需求交通配套城市资源适购年龄人人口总量城市化率现现有水平由城市化率率规划目标标的增长，，带来的容容量增加预预期值综合交通设设施及规划划产业能级及及规划城市资源（（自然资源源、人文资资源）由城市重点点发展规划划，带来的的容量增加加预期值制定城市投投资战略示意意家庭生命周周期与购房房行为对应应关系200520102015202020252030203520402045205039年27年198019851990199520001965197019751960住房需求趋趋势购房行为产产生与家庭庭的生命周期有着密切联联系首置+再改年新生人口（万人）首置需求再改需求刚性需求突突出，婚房需求比重较大改善性需求求较集中，，以首改需求为主新一轮需求求周期酝酿酿，再改需求和和第二代首首置需求较集中0-18岁：新生代成长长阶段，不不具备购房房需求；18-25岁：毕业工作阶阶段，工作作年限较短短，基本没没有购房资资金来源。。55岁以上：步入退休年年龄，第二二代已能独独立支付购购房款，加加上对多年年以来的居居住环境早早已习惯，，个人并没没有主动改改善住房的的需求。【容量比较-人口红利】从购房行为为与客户年年龄分段匹匹配来看，，25-55岁是购房的的黄金时期期。年新生人口口（万人））新生人口转转化为购房房人口示意意图制定城市投投资战略示意意容量比较-人口红利：根据各城市市人口红利利结构不同同带来的潜潜在市场容容量影响，，对城市容量矩矩阵进行第第一轮调整。人口红利带动的容量增长预期值城市50万方以上广州、佛山、深圳、苏州、沈阳20-50万方廊坊、哈尔滨、济南、烟台、常州、厦门、宁波、青岛、合肥、温州、南通、淮安、贵阳、徐州、昆明、郑州、惠州、台州10-20万方唐山、营口、南昌、六安、昆山、石家庄、鞍山、枣庄、包头、呼和浩特、江阴、泰安、江门、常熟、镇江、宜兴、盐城、扬州、珠海、吴江、新泰、湛江、邯郸、湖州、聊城、张家港、威海、泰兴、嘉兴、鹰潭、金华0-10万方丹东、绍兴、南充、桐乡、连云港、启东、韶关、上虞、衢州、株洲、太仓、湘潭、海宁、胶州、中山、舟山、平湖、清远、泰州、溧阳、秦皇岛、金坛、漳州、鄂尔多斯、沧州、曲靖、达州、东港数据来源：：各城市第第六次人口口普查调整的依据据市场规模（万平方米）利润水平制定城市投投资战略示意意城乡相互作作用是推动动城市化进进程的直接接动力【容量比较-城市化率】快速推进城城市化发展展是城市进进行房地产产发展的持持续动力，，随着城市市化率的不不断提高，，商品住宅宅成交量也也在快速增增加。2001年-2010年，全国城城市化率增增加12个百分点，，全国商品品住宅成交交量增加73113万平方米，，城市化率平平均每增加加一个百分分点，商品品住宅成交交量增加6083万平方米，虽然城市市化率的提提高并不是是影响房地地产市场放放量的唯一一要素，但但城市化率率确实对我我国房地产产市场起到到了巨大的的推动作用用。一般来说说，目前前一线城城市城市市化率较较高，考考虑其在在城市化化进程快快速发展展时期的的市场容容量变化化情况；；而二三三四线城城市正处处于城市市化率发发展阶段段，将会会带动房房地产市市场容量量的提升升。全国城市化化率提升对对商品住宅宅成交量的的影响不同能级城城市的城市市化率提升升对成交量量的影响城市能级各能级城市系数λ：城市化率平均每增加一个百分点，商品住宅成交量增加幅度（万平方米）一线2217二线2715三四线1600商品住宅成交量城市化率商品住宅成交量城市化率深红色为城市化率率较低时的的市场容量量，淡红色为城市化率率发展后的的市场容量量数据来源：：cric制定城市投投资战略示意意容量比较-城市化率：通过对各城城市的城市化率规划预期期比较，结结合城市的的能级因素素，对城市容量矩矩阵进行第第二轮调整。城市化率带动的容量增长预期值城市50万方以上济南、南昌、合肥20-50万方清远、湘潭、青岛、宁波、泰安、包头、鄂尔多斯、呼和浩特、贵阳、烟台/哈尔滨、镇江、惠州、台州、嘉兴、连云港、江阴、扬州、郑州、营口、淮安、胶州、廊坊、达州、温州、威海、江门、常熟、湖州、南充、徐州、舟山、吴江、韶关、泰兴、秦皇岛、绍兴、金华、启东、上虞、昆山、石家庄、六安、聊城、常州20万方以下泰州、丹东、曲靖、沈阳、东港、衢州、苏州、新泰、金坛、宜兴、南通、太仓、溧阳、株洲、昆明、漳州、枣庄、沧州、唐山、广州、平湖、湛江、邯郸、盐城、海宁、鹰潭、桐乡、张家港数据来源：：“十二二五”规划划纲要数据据注：城市化化率已达到到100%的城市，如如深圳、珠珠海、佛山山、中山、、厦门等本本轮将不做做容量增长长值调整。。利润水平市场规模（万平方米米）调整的依据据制定城市投投资战略示意意【容量比较-区域规划】城市受区域规划划的辐射程程度也会影影响城市未未来房地产容量变化。区域辐射力力影响的大小取决于四个个方面2143区域整体定定位交通配套产业定位城市资源区域规划级级别国家政策倾倾斜程度规划所覆盖盖的区域整体产业定定位产业之间是是否形成衔衔接互补作作用交通系统规规划是否能形成成交通一体体化自然资源（（海滨、山山林等）人文资源（（国家级旅旅游景点、、历史遗址址、大型娱娱乐设施等等）制定城市投投资战略示意意长三角城市市群——长三角一体体化（产业业一体化、、交通一体体化）合肥巢湖芜湖南京扬州镇江南京都市圈皖江经济带杭州城市圈长三角城市群核心城市次核心城市上海杭州南京主要辐射范围苏州、无锡、常州、南通湖州、嘉兴、绍兴扬州、镇江、淮安次要辐射范围合肥、芜湖、宁波、金华、泰州、盐城重大事件1、皖江经济济带升级至至国家战略略主要利好：：产业转移移、人口导导入重点影响城城市：合肥、芜湖湖、马鞍山山、铜陵、、安庆2、京沪高铁铁开通主要利好：完善1小时交通圈，一体化进程程加快重点影响城城市：京沪高铁沿沿线城市3、舟山群岛岛新区规划划主要利好：带动长三三角地区泛泛海洋产业业发展重点影响城城市：舟山制定城市投投资战略示意意巢湖市一分分为三：国国务院在2011年7月14日以国函［［2011］84号文下发给给安徽省名名为《国务院关于于同意安徽徽省撤销地地级巢湖市市及部分行行政区划调调整的批复复》。这这意意味味着着巢巢湖湖将将被被分分为为三三部部分分，，分分别别并并入入合合肥肥、、芜芜湖湖和和马马鞍鞍山山，，其其中中，，合合肥肥市市受受益益最最大大，，巢巢湖湖似似乎乎成成为为合合肥肥的的““内内湖湖””，，最最为为明明显显的的就就是是有有利利于于合合肥肥滨滨湖湖新新区区的的发发展展。。大合合肥肥战战略略：：加大大区区域域资资源源整整合合力力度度，，优优化化总总体体布布局局，，促促进进区区域域经经济济社社会会协协调调发发展展。。促进进皖皖江江经经济济带带发发展展：：在在分分拆拆巢巢湖湖之之前前，，安安徽徽东东部部城城市市，，包包括括芜芜湖湖和和马马鞍鞍山山以以及及巢巢湖湖都都采采取取了了东东向向战战略略，，主主动动融融入入长长三三角角，，尤尤其其是是南南京京都都市市圈圈。。因因此此，，此此次次的的调调整整将将使使合合肥肥发发挥挥省省内内龙龙头头作作用用。。-极大增强合肥的经济实力，增加合肥产业竞争力，提高合肥辐射力-合肥市所辖区县达到至少10个，面积10000平方公里左右，人口800万人，人口占全省比例12%，规模增加不小-城市的向心力大幅增强，合肥、马鞍山、芜湖三个城市将形成无缝对接，极大地增强了皖江城市带整体竞争力城市综合实力加强城市规模扩大城市辐射力增强制定定城城市市投投资资战战略略示意意环勃勃海海城城市市群群环渤海城市群核心城市群次核心城市群京津冀经济区山东半岛经济区辽东半岛经济区核心城市北京青岛、烟台沈阳、大连主要辐射范围天津、石家庄、唐山威海、潍坊、滨州、东营鞍山、抚顺、本溪、丹东次要辐射范围河北、山东、辽宁、山西其他城市重大大事事件件1、天天津津滨滨海海新新区区纳纳入入国国家家发发展展战战略略主要要利利好好：：吸吸引引资资金金、、人人口口导导入入重点点影影响响城城市市：：天津津2、京京津津唐唐都都市市经经济济圈圈主要要利利好好：：加加速速区区域域一一体体化化，，互互补补发发展展重点点影影响响城城市市：：北京京、、天天津津、、唐唐山山3、山山东东半半岛岛蓝蓝色色经经济济区区建建设设主要要利利好好：：海海陆陆一一体体化化，，推推动动海海洋洋旅旅游游业业，，推推进进中中日日韩韩贸贸易易重点点影影响响城城市市：：青岛岛、、烟烟台台、、威威海海、、潍潍坊坊、、滨滨州州、、东东营营等等京津津冀冀经经济济区区山东东半半岛岛经经济济区区制定定城城市市投投资资战战略略示意意第五五个个直直辖辖市市猜猜想想：：沈沈阳阳的的东东北北核核心心城城市市地地位位巩巩固固，，经经济济发发展展和和人人口口规规模模均均占占优优。。早在在十十一一五五期期间间，，当当时时为为了了加加快快振振兴兴东东北北老老工工业业基基地地的的步步伐伐，，中中央央、、国国务务院院就就有有考考虑虑将将沈沈阳阳市市作作为为新新的的国国家家直直辖辖市市，，但但由由于于种种种种原原因因，，一一直直没没有有得得到到结结果果。。根据目前前东北地地区的状状况及现现有的行行政区划划，以及及未来东东北地区区的定位位来看，，作为东东北地区区最大的的城市、、东北地地区的核核心城市市——沈阳市，，具备了了成为国国家级中中心城市市的一切切要素。。-辽宁省十二五规划中的“建设沈阳国家中心城市”-8月28日沈阳、抚顺、铁岭三市正式开始共用024区号-长久以来对于沈阳将成为直辖市的传言就不绝于耳猜想一猜想二猜想三如能像之之前规划划中所提提及的那那样，未未来沈阳阳直辖市市，将包包括现在在的沈阳阳市、抚抚顺市和和铁岭市市。直辖辖市内将将不设地地级市只只设地级级区。新新的沈阳阳直辖市市将包括括市辖区区9个，县级级市2个，县5个，自治治县2个。土地地总面积积达37237平方公里里，总人人口1200万人。制定城市市投资战战略示意意交通配套【容量比比较-区域规规划】交通配配套的的完善善将增增强中中小城城市与与大城城市之之间的的流动动性，，从而而带动动城市市房地地产市市场容容量的的增加加。0.5小时以内轨道交通11号线2009年2010年外来购房占比增幅（λ）昆山44%51%7%0.5-1小时沪宁高铁2010年上半年2011年上半年外来购房占比增幅（λ）常州18%21%3%1.5-2小时沪杭高铁2010年上半年2011年上半年外来购房占比增幅（λ）杭州25%26%1%随着轨轨交、、高铁铁的陆陆续通通车，，上海海对周周边小小城市市形成成了较较大的的利好好影响响，区区域轨轨交网网正逐逐渐改改变着着城市市的概概念。。从目目前来来看，，在两两小时时以内内可到到达的的城市市之间间，交交通带带来的的外来来购房房人口口较明明显。。从对昆昆山、、常州州、杭杭州三三个不不同可可达距距离的的参考考，推推算出出交通通配套套对房房地产产市场场容量量的增增长值值。交通配套对城市外来购房者的影响半小时两小时一小时对外来购房者的吸引力制定城城市投投资战战略示意意【容量比比较-区域规规划】三四线线城市市对于于一二二线城城市的的产业业承接接带来来大量量外来来人口口，从从而在在一定定程度度上增增加了了当地地房地地产市市场容容量。。城市级别产业定位产业导入/导出由于产业导入带来房地产市场容量的变化一二线线城市产业定位高，以高技术和服务业为主，基本不接受其他城市的产业转移产业导出无三四线城市产业能级较低，较容易接受一二线城市劳动密集型产业的转移产业导入增加产业转转移就近原原则：：同等条条件下下，离离被转转移产产业所所在城城市越越近，，转移移可能能性越越大。。产业转转移的的两大大原则则由高向向低原原则：：城市产产业能能级越越高，，接受受产业业转移移的可可能性性越小小。制定城城市投投资战战略示意意【容量比比较-区域规规划】丰富的的城市市资源源也能能带来来一定定量外外来人人口的的进入入，从从而在在一定定程度度上带带动该该城市市房地地产市市场容容量的的放大大。城市级别旅游资源定位投资需求由于投资需求带来房地产市场容量的变化系数设定（λ）国家级旅游城市城市旅游资源丰富，尤其是自然资源，能吸引全国客户投资者目光，如三亚大大市场调研数据显示：国家级旅游城市中房地产市场年度成交量的约5%来自于城市资源带动区域级旅游城市城市旅游资源相对丰富，仅对区域内投资客户有吸引力，如清远较大较大市场调研数据显示：区域级旅游城市中房地产市场年度成交量的约2%来自于城市资源的带动无旅游资源城市基本无旅游资源，城市资源不对房地产市场产生吸引力无无无城市资源城市资源将为房地产发展提供优质的景观条件，便于开发旅游地产、概念地产等新型地产模式；优美的自然和人文资源不仅能吸引广大旅游者了解该城市，还有可能使得旅游者对该城市产生好感和向往，间接促使旅游者在该城市定居或投资置业。2005年2015年2010年住宅成交量变化旅游型城市规划后对威海的影响威海案案例190.3696.5制定城城市投投资战战略示意意容量比比较-区域规划划：通过对对各城城市在交通通配套套、产业定位位、城城市资资源以以及所所在城城市群群的价价值判判断，对对城市市容量量矩阵阵进行行第三三轮调整。。区域辐射带动的容量增长预期值城市50万方以上沈阳、苏州、青岛、昆明、廊坊、哈尔滨、惠州、郑州、烟台20-50万方营口、株洲、广州、昆山、佛山、常州、鞍山、中山、绍兴、合肥、南通、嘉兴、镇江、贵阳、唐山、江阴、泰安、江门、珠海、威海、常熟、石家庄、温州、聊城、包头、南昌20万方以下清远、吴江、济南、湘潭、徐州、台州、金华、厦门、深圳、鄂尔多斯、扬州、宁波、漳州、枣庄、湖州、泰州、邯郸、张家港、盐城、淮安、海宁、丹东、沧州、胶州、湛江、南充、桐乡、太仓、连云港、平湖、秦皇岛、呼和浩特、韶关、溧阳、曲靖、六安、舟山、上虞、鹰潭、宜兴、衢州、新泰、达州、泰兴、金坛、启东、东港调整的的依据据市场规模（万平平方米米）利润水平制定城市投投资战略示意意【利润比较的的优化调整整】通过研究对对比发现，成本、溢溢价是影响响该城市商商品住宅市市场利润空间的的核心关键键要素。成本土地成本建安成本其他成本溢价能力品牌溢价产品溢价利润空间制定城市投投资战略【利润比较-成本】通过对比研研究发现，土地楼板板价、溢价价率及土地地获取难易易程度依次次为一线城城市大于二二线城市，，二线城市市大于三四四线城市。。序号成本考核要素1土地成本土地楼板价

土地溢价率土地获取难易程度2前期工程费用由于相对固定，不做为我们重点研究对象3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施费6开发期间税费7其他税费8不可预见费土地获取渠道城市类型竞争强度成本水平谈判难易程度政府公开招拍挂经济水平较高，房地产市场相对成熟的城市，如上海、北京、深圳等一二线城市

较大较高资金驱动，谈判难度一般政府协议土地出让经济水平相对较低、房地产市场成熟度相对不高的城市，如三、四线城市等

一般较低资源驱动，谈判难度较大，关键在于政府资源如何？企业二手土地转让两者兼之

一般一般渠道驱动，谈判伴读一般，关键在于如何处理信息对称问题*一线城市市：北京、、上海、广广州、深圳圳二线城市：南京、杭杭州、武汉汉、长沙、合合肥、西安安、郑州等cric监测的20个省会、直直辖市城市市三四线城市市：苏州、、无锡、珠珠海、嘉兴兴、泰州等等cric监测30个地级市及及县级市数据来源：：cric2010年一、二、、三四线主主要城市土土地楼板价价及溢价率率对比图制定城市投投资战略示意意【利润比较-成本】通过研究各各能级城市市土地楼板板价及溢价价率发现，，由于土地地成本所带带来利润变变动幅度依依次为一线线城市、二二线城市、、三四线城城市。

2010年土地楼板价2010年房价平均建安成本平均利润率一线城市75002000030000.48二线城市2050750020000.46三四线城市1200430012000.44考虑到土地地楼板价与与城市出让让土地所在在区域、位位置、供地地总量有较较大关系，，变动幅度度较大，尤尤其是土地地供应日益益郊区化的的一线城市市；而土地地溢价则更更能直接反反映出由于于开发商对对地块的竞竞争导致土土地成本的的上涨，因因此土地成成本中我们们重点考虑虑土地溢价价带来的利利润变动。。由于土地溢溢价而导致致城市利润润变动幅度度如下：一线城市下下降0.13点；二线城城市下降0.06点；三四线线城市下降降0.04点数据来源：：cric，单位：元元/平方米

2010年溢价前土地楼板价2010年房价平均建安成本平均利润率一线城市49002000030000.61二线城市1500750020000.53三四线城市1000430012000.48土地溢价前前各城市利利润率示意意表土地溢价后后各城市利利润率示意意表*一线城市：：北京、上海海、广州、深圳；二线城市：南京、杭州州、武汉、长沙、合肥肥、西安、郑州等cric监测的20个省会、直辖辖市城市；三三四线城市：：苏州、无锡锡、珠海、嘉嘉兴、泰州等等cric监测30个地级市及县县级市制定城市投资资战略示意意利润比较（成成本）：通过对各城市由于拿地成本的增加而而导致利润下下降幅度的测测算，对各城城市的利润进进行第一轮调调整。市场规模（万平方米）利润水平评估的依据成本利润调整幅度城市下调0.10以上温州、广州、深圳、太仓、苏州、常熟、张家港、台州、南通下调0.05以上合肥、启东、漳州、秦皇岛、常州、南昌、嘉兴、青岛、上虞、徐州、湖州、湛江、昆山、舟山、珠海、佛山、衢州、厦门、宁波、金华、绍兴、吴江、昆明、清远、盐城、枣庄、宜兴、泰兴、沧州、唐山、济南、郑州