乌鲁木齐市房地产市场调研总结报告

乌鲁木齐市房地产市场调研总结报告2005年1月31日调研背景调研时间：2004/12/20—2005/1/20调研地点：乌鲁木齐市调研对象：乌市待销、热销楼盘；目标消费群调研形式：实地访谈，随机抽样访谈调研目的：了解楼市现状；寻求楼市销售点调研结果(高层)项目名称新丰大厦七一商住楼时代晶华新界阳光城吉祥苑开发商新平房产天阳房产创天房产新界房产城建股份地理环境经二路黄河路钱塘江路黑龙江路文化宫路项目规模栋数一栋双塔一栋双塔一栋方楼一栋双塔一栋双塔层数2730292418层高３.６m３.２m３.４m３.0m３.１m户型分布114.79(2s2t1w)123.42(2s2t1w)126.89(3s2t1w)142.24(3s2t2w)142.87(3s2t1w)182.60(3s2t2w)87.69(2s1t1w)111.20(2s2t1w)102.47(2s1t1w)116.79(3s2t1w)151.39(4s2t2w)169.06(4s2t2w)47.5(1s1t1w)54.49(1s2t1w)72.39(2s1t1w)67.28(1s1t1w)109.41(2s2t1w)230.16(4s2t2w)99.94(2s2t1w)128.34(3s2t2w)125.01(3s2t2w)130.93(3s2t2w)132.97(3s2t2w)156.68(跃层4w2t2w)71.39(1s2t1w)104.35/101.18/104.49(2s2t1w)113.66/138.69(3s2t1w)公布售价9F2880元/㎡，层+30-80元㎡10F2980元/㎡，层+50--70元㎡15F2980元/㎡，层+60--100元㎡6F2680元/㎡，层+30--50元㎡5F2200元/㎡，层+20元㎡,B+100元㎡首付额30%20%0,20%垫付，２年清20%20%开盘日期200320032002/102002/102004/04公摊／销售率21/29%20/35%20/35%21/38%21/28%物业费0.8元/㎡/月0.8元/㎡/月0.8元/㎡/月1.0元/㎡/月0.8元/㎡/月调研结果(高层)项目名称金碧华府宝亨商务港东方花园南门国妹城瑞昌大厦开发商大众房产宝亨房产昆仑房产国际置地瑞昌房产地理环境光明路解放南路长江路人民路友好路项目规模栋数一栋双塔一栋双塔四栋方楼１５栋方楼一栋方楼层数A:29,b:31３０３４１９２６层高３.０m３.２m３.０m３.２m３.１m户型分布51.482(1s1t)114.305(3s2t1w)115.632(3s2t1w)116.72(2s2t1w)132.784(3s2t1w)168.09(3s1t2w)87.69(2s1t1w)111.20(2s2t1w)102.47(2s1t1w)116.79(3s2t1w)151.39(4s2t2w)169.06(4s2t2w)79.5(2s1t1w)88.4(2s2t1w)100.24(3s2t1w)106.95(3s2t1w)127—157(3s2t2w)99.94(2s2t1w)128.34(3s2t2w)125.01(3s2t2w)130.93(3s2t2w)132.97(3s2t2w)156.68(跃层4w2t2w)215(4s3t2w)复式90.4(2s1t1w)95.05(2s1t1w)93.62(2s1t1w)154.87(3s2t2w)158.87(3s2t2w)73.25(2s1t1w)公布售价5F3300元/㎡，层+30元㎡均价324030元㎡均2200元/㎡2220--3250元/㎡采.户4F2740元/㎡，层+30--50元㎡首付额30%20%20%20%，优30元/㎡３0%开盘日期2004/032001/032002/092002/042001/09公摊／销售率22/10%22/25%19/42%20/90%21/10%物业费用1.2元/㎡/月0.6元/㎡/月1.2元/㎡/月0.8元/㎡/月1.1元/㎡/月高层盘调研综述1、地段好，交通、学校、医疗、周边人口、银行，医院等配套设施齐全；2、五楼以下都是底商，兼以写字间，形成商住两用综合性盘；3、主力户型较大，适合家庭人口较多的置业者（但目标消费群较少）；4、售价高，都在3000元/㎡左右（城建稍低，源于其关系性地价不高），主力户型售价皆在三十万左右，首付压力偏大；5、所建规模不大，皆以单栋的双塔楼、板楼规划为主（南门国际城、东方花园为多栋高层）；6、建筑高度都以三十层左右为主流，内外饰都为白墙（毛墙）、毛地、外砖；7、销售情况皆不理想，都在30％左右(南门国际城快售磬，东方花园销售率也较高)；8、公摊面积都在20%左右，变相提升了20%左右的销售价格；9、物业管理皆推出高规格概念（或星级，或托管），费用也较高；10、都在不同时期推出一些促销政策（特价房、优惠2—8％等）；11、时代晶华、瑞昌大厦皆是二次启动，负面效应明显。调研结果(商业)项目名称徕远citymall铜锣湾shoppingmall巅峰时代小西门新天地开发商徕远房产成基实业创天房产兵团房产地理环境小十字人民广场友好路小西门三道巷项目规模栋数２１１１建筑面积300000㎡22000㎡17000㎡16000㎡层高5.2m4.4m3m3.8m铺面规划3.5.6.8.15.20.30.40㎡3.5.8.10.15.20.30.40㎡1F:1030㎡2F:900㎡3F,4F:800㎡5.8.10.15.20.30.40㎡公布售价1F33000元/㎡2F14000元/㎡3F8000元/㎡4F7500元/㎡5F5500元/㎡-1F17000元/㎡1F暂不卖2F13000元/㎡3F9000元/㎡4F6100元/㎡5F,6f自营1F2300元/㎡2F1300元/㎡3F、4F2300元/㎡1F28000元/㎡2F25000元/㎡3F13000元/㎡4F11000元/㎡首付额50%４0%40%40%开盘日期2002/112004/042004/092004/10公摊／销售率48.7/50%47.8/67%29.8/48%46/63%备注工期长，开业时间长二次启动商、住、写字间纯商业商业盘调研综述1、建筑规模较大，最小都在1万㎡以上，大到30万㎡左右；2、所开发楼盘底层（-1----5/6）为商业，底商上面为写字间／商住两用；3、引入品牌主力店，提升该盘的核心竞争力，以提高销售价格、卖点；4、导入先进的经营管理理念和经营管理公司，领导本地商业发展势头；5、单位售价高，街铺都在4—6万元/㎡，一楼都在2—4万元/㎡；6、地段好，多数新开楼盘都处于成熟商业经济圈之内；交通便利、人流量大，项目针对性强；7、对所在地段的经济发展能起到明显的促进作用；8、销售政策多、变化大，多渠道、多方式进行销售；9、建筑周期较长，营业时间无法确定；10、销售周期长，对发展商的资金回落笼压力较大；11、为了缩短销售周期，把项目都委托给专业的置业公司代理销售；12、公摊较大，销售突破点难度较大。调研结果(多层)项目名称百草苑教育家海龙山庄丽秀小区红十月三期京港花园开发商迈德盛房产海港房产万鑫房产广汇房产得峰房产地理环境新医路西山路鲤鱼山路宝山路偏扬子江路向北京北路２路车终点项目规模栋数８（期房）10（期房）９（现房）20（期房）20（现房）层数6.56.56.56６层高2.8m2.75m2.8m2.8m2.75m户型分布44.65(1s2t1w)75.39(2s2t)81.24(2s2t1w)138.82(3s2t2w)110.91(3s2t2w)112.40/1120.101/95.71(3s2t2w)47.84(1s1t1w)77.602s2t1w）89.55/92.90(2s2t1w)106.20/120.12(3s2t1w)97.951(3s2t1w)106.198(4s2t2w)118.31(3s2t1w)168.461(6层复式)66.9/79.05/80.12(2s2t1w)99.75/100.85/113.75(3s2t2w)49.27M²69㎡74M²(2s2t1w)93M²93.2M²127.67M²(3s2y1w)公布售价3F2150元/㎡6F1350元/㎡4F2000元/㎡2F2190元/㎡6F1240元/㎡，层+30--100元/㎡首付额50%30%20%30%，优30--80元/㎡30%开盘日期2004/11/182004/112004/032004/112004/05公摊／销售率10/75%10/75%11/78%11/50%9/75%物业费用0.35元/㎡/月未定0.3元/㎡/月未定0.3元/㎡/月多层住宅调研综述1、本案所述多层住宅皆为能形成一定社区规模的多层楼盘；2、现在所售、所新建盘都处于离市中心区相对较远的地段；3、各盘虽处市郊，但其相关配套（交通、学校、医院、周边人口）设施相对较为齐全，但是在购物、银行上不太理想；4、期房为主，交工、入住时间都在2005年年底；5、销售政策单一，最低首付20/30%，其余按揭，再无其它促销政策；6、建筑内饰皆为白墙、毛地，外墙饰以砖/涂料；7、销售行情看好，开盘即呈现销售势头良好的情形；8、售价低、成规模社区、工程质量好是其销售力较强的竞争点；9、户型设计更为合理，60㎡以上的做到2室2厅1卫，销售竞争力较强；10、成熟的物业管理、社区建设经验是其攻击竞争市场的基本点；11、单位售价相对较低，最低1130元/㎡（开盘价），最高2380元/㎡；12、目标置业群体相对较广，总价首付最低不到2万，适合多数置业者选房；影响大众置业者买房基本要素(消费者)职业年龄家庭构成家庭构成年收入访谈调调研结结果(消费费者)注：1、本本次消消费者者调研研皆为为随机机访谈谈；2、、所访访谈内内容皆皆为多多项选选择；；3、所所选答答案皆皆为消消费者者本人人提出出消费者者调研研综述述1、教教育环环境、、交通通便利利、销销售价价格成成为所所有置置业者者的头头等关关注大大事；；2、小小区规规模、、物业业管理理等硬硬件成成为置置业选选择的的重要要环境境；3、医医疗环环境、、购物物方便便与否否成为为生活活保障障的关关键环环节；；4、其其它相相关配配套设设施才才是生生活、、社会会活动动的补补充服服务需需求。。5、职职业不不同的的消费费者对对置业业要求求也有有不同同但主主要偏偏重于于项目目的周周边环环境；；6、收收入不不同的的置业业者对对项目目价格格、项项目质质量的的要求求较为为关注注；7、家家庭人人口结结构不不同的的消费费者对对户型型的要要求比比较明明显；；8、年年龄结结构不不同的的消费费者对对户型型、社社区绿绿化等等础配配套设设施的的关注注度较较高；；9、在在置业业定夺夺之前前，对对开发发商的的信誉誉、公公司实实力等等了解解也是是置业业时必必须要要了解解的一一个重重要环环节；；任何一一个成成功的的房产产项目目传播播行为为，一一定是是楼盘盘、消消费者者、公公司三三者之之间相相得益益彰的的产物物。楼盘品质建筑环境区位物管交通户型价格公司实力业绩口碑理念念消费者者性别年龄龄收入家庭价值观观生活观观职业社交交项目开开发的的匹配配原则则调研分分析1、在在现有有的购购房消消费群群中，，首次次置业业者较较多；；2、交交通便便利、、教育育环境境已成成为房房产开开发不不得不不考虑虑的关关键点点；3、社社区规规模化化是对对公司司实力力最直直白的的证明明，也也是接接受度度较高高的说说辞4、提提升社社区物物业服服务并并进行行稳定定、持持续是是传播播公司司信誉誉的一一大捷捷径；；5、对对项目目周边边环境境进行行整体体协调调更有有利于于销售售进度度的提提升；；6、总总价控控制在在15万元元以下下，两两居所所户型型的房房属于于抢手手房；；7、单单位售售价在在1100—2200元元/㎡㎡的项项目市市场渗渗透率率较高高、更更快；；8、所所有新新开发发盘的的个性性特征征及突突出卖卖点不不明显显，同同质化化程度度较高高；9、首首付款款以5万元元为第第一个个临界界点，，能控控制在在内的的销售售进度度要比比超过过5万万元的的快38％％，也也就是是说现现在需需要买买房的的消费费者的的经济济意识识相对对超前前。10、、低首首付购购房形形式已已成为为大众众消费费者的的一种种普遍遍认识识；11、、低首首付（（低价价位））购房房对购购房者者的诱诱惑是是最直直接也也最容容易产产生订订房行行为；；12、、按揭揭式投投资房房产已已是消消费者者的首首选；；13、、给消消费者者推出出实惠惠的居居所胜胜过概概念式式炒作作卖房房；本案总总结1、合合理小小户／／铺型型、低低首付付是近近两年年的销销售趋趋势；；2、、有有突突出出卖卖点点，，有有个个性性特特征征的的盘盘才才更更具具市市场场竞竞争争力力；；3、、商商业业盘盘、、高高层层商商住住楼楼供供过过于于求求，，销销售售难难度度空空前前加加大大；；4、、多多层层住住宅宅供供小小于于求求，，多多数数置置业业者者难难求求一一合合适适房房；；5、、单单位位销销售售起起价价高高于于2200元元/㎡的的项项目目，，在在同同质质化化销销售售情情况况下下，，将将是是一一个个难难以以突突破破的的销销售售瓶瓶颈颈；；6、、超超过过100㎡㎡（（单单层层式式））的的大大户户型型住住宅宅已已成成为为滞滞销销品品；；7、、二二次次置置业业者者不不再再是是主主力力购购房房者者，，只只是是一一个个特特珠珠的的置置业业群群体体；；8、、外外来来中中青青年年，，愿愿低低首首付付，，高高按按揭揭置置业业者者将将是是近近两两年年的的购购房房主主力力军军。。9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。00:16:4300:16:4300:161/6/202312:16:43AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2300:16:4400:16Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。00:16:4400:16:4400:16Friday,January6,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2300:16:4400:16:44January6,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。06一月月202312:16:44上上午00:16:441月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2312:16上午1月-2300:16January6,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/60:16:4400:16:4406January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。12:16:44上上午12:16上上午00:16:441月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。00:16:4400:16:4400:161/6/202312:16:44AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2300:16:4400:16Jan-2306-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。00:16:4400:16:4400:16Friday,January6,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2300:16:4400:16:44January6,202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。06一一月月202312:16:44上上午午00:16:441月月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。一月2312:16上上午1月-2300:16January6,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/60:16:4400:16:4406Janu