企业集团国新置业中北路项目沟通教材

六指企业集团国新置业中北路项目沟通报告结构市场研判回顾市场导向下产品特征项目SWOT分析目标客户分析营销总精神同类产品对比项目发展研判基础因素梳理市场研判回顾资源梳理：交通便利，配套丰富，占据城市中心区域发展：区域发展前景良好，依靠中央政务区的带动提升项目价值地块属性：小规模、高容积率、商业用地其商业用地的属性严重制约了项目的发展方向，同时优越的区域位置和发展前景，使得项目的发展又趋向多元化（商业、住宅、酒店等）。基于地块及区域规划的物业发展方向可能性商业用地（土地性质）针对其商业用地的基本情况，作为市中心较小地块，其项目的发展基本方向为：写字楼酒店小户型公寓商业其他市场研判回顾市场研判回顾通过市场研判物业发展分析写字楼酒店商业小户型住宅任何一种业态都不足以单独支撑项目发展目标有一定可行性有一定可行性可行性较低可行性较低写字楼的发展方向小户型的投资价值土地的商业属性＋城市综合体通过市场研判

打造多功能、地标性、复合度较高的都市综合体一座宜商宜居、具有SOHO功能的区域内标杆建筑市场研判结论通过市场研判本项目最适合、风险最低物业发展方向：报告结构报告结构市场研判回顾市场导向下产品特征项目SWOT分析目标客户分析营销总精神同类产品对比市场导向结果住宅+办公+商业都市综合体服务型SOHO市场研判地块分析市场导向下产品特征SOHO产品基本特征市场导向下产品特征规划特点：商住两用、综合性强区域特点：地段优越、交通便利建筑特点：立面简洁、立体感强物管特点：高智能化、人性化管理配套特点：时尚化、国际化、个性化公建特点：现代化、兼具写字楼特点人群特点：年轻化、乐于接受新兴事物报告结构市场研判回回顾市场导向下下产品特征征项目SWOT分析目标客户分分析营销总精神神同类产品对对比同类产品对对比之前我们阐阐述了soho产品的特点点，下面我我们将会把把我们的产品与典型型soho产品做一个个对比，从从产品自身身的特点中中寻找与典型soho产品的相同同点和不同同点，对比比从以下几几个方面展展开：区域徐东商圈中南商圈司门口商圈圈城市核心，，配套丰富富、交通便便利与同类产品品共性：同类产品对对比二线湖景资资源、区域域发展前景景可期与同类产品品优势：规划挑高soho住宅公寓出入口车行入口中北路往徐东往中南4层商业27层车行出口喷泉广场出入口花园花园同类产品对对比商住结合、、功能性强强与同类产品品共性：前后均有景景观，舒适适性更强与同类产品品优势：建筑本项目建筑筑形态为160米超高层建建筑，5.3米层高，座座拥四层底底商，对于于建筑的立立面也将会会因为160米的层高成成为区域的的标志性项项目，同时时在soho产品中并不不多见，超超高层建筑筑将是本项项目一大亮亮点。本项目的建建筑立面尚未确确定？同类产品对对比户型功能性强、、户型方正正与同类产品品共性：同类产品对对比复式结构、、赠送面积积更大、得得房率更高高与同类产品品优势：产品对比小小结区域城市中心配配套丰富富规划户型建筑商住结合功功能性性强区域地标昭昭示性强强功能性强户户型方正正本项目产品品与其他SOHO产品有着很很多共性，，同时在各各项特点上上比传统的的SOHO的项目更有有优势。同类产品对对比共性二线湖景资资源、区域域发展前景景可期前后均有景景观、舒适适性强160米超高层建建筑，区域域地标、昭昭示性强5.3米层高复式式结构、得得房率高不同点报告结构市场研判回回顾市场导向下下产品特征征项目SWOT分析目标客户分分析营销总精神神同类产品对对比规划中卖点点：降低建筑密密度为取得湖景景（东湖、、沙湖）最最佳视野商业公寓寓分开超高层建筑筑,提升项目形形象提升项目品品质项目卖点梳梳理挑高soho住宅公寓出入口车行入口中北路往徐东往中南4层商业27层车行出口喷泉广场出入口花园花园现规划项目分分析提升建建筑空空间使使用率率户型中中卖点点：增加实实用面面积、、提高高得房房率；；增加产产品可可塑性性;商业式式公寓寓（soho）综合合体，，增加加产品品的功能能性。。超高层层建筑筑昭示示性一层二层项目分分析项目卖卖点梳梳理国新置业中北路项目SWOT分析优势-----Strength劣势-----Weak1.城心地段，交通便利，繁华仅在咫尺2.170米超高层现代建筑，昭示性强，视野开阔3.5.6米层高复式结构，实用率高4.户型空间开放，宜商宜居，创意格局随心可变5.社区小，物业管理和服务品质更高1.土地商业属性，消费者的抗性（使用年限、首付、商贷）2.周边城中村改造，会对周围环境造成一定影响3.单体建筑，园林景观相对较少4.低层户型的视野以及景观偏弱5.正面是主干道（中北路），灰尘噪影响6.轨道从社区北角地下过，噪音影响机会-----OpportunitySO战略（发挥优势抢占机会）WO战略（利用机会克服劣势）1.城市外扩发展，内环土地禁限后日益稀缺2.隧道和地铁等轨道交通的相继通车3.周边高档社区已经形成规模和连带效应4.城市内环投资回报价值有目共睹5.Soho式产品在区域内的稀缺性1强化.区域发展优势及地标性2.买一层送一层复式结构，得房率高3.便捷性的生活氛围和良好的投资潜力1.高得房率的投资回报价值2.Soho产品的多功能性威胁-----ThreatenST战略（发挥优势，转化威胁）WT战略（减少劣势，避免威胁）1.宏观经济带来的不可确定的市场波动性2.过高建筑成本带来的高价格的市场压力3.与区域同价格区间项目的截留…..1.内环内的区位，强化本项目针对自住型客户的吸引力2.加强价值展示、产品特点展示吸引客户1、完善项目自身包装展示，提高形象及知名度2、突出并放大卖点，区隔片区同价位对手项目分分析项目核核心卖卖点（（营销销主张张）地标性性的建建筑＋创新性性的产产品多功能能的用用途＋水果湖湖省级级政务务区标标志性性城市市综合合体核心区区域价价值＋报告结结构市场研研判回回顾市场导导向下下产品品特征征项目SWOT分析目标客客户分分析营销总总精神神同类产产品对对比客户分分析产品多多功能能目标客客群界定定商务型型客户户（办办公））居住型型客户户（自自住））投资型型客户户（租租售））其他型型客户户（享享乐））目标客客户界界定客户分分析目标客客户与与项目目契合合点商务型型客户户（办办公））160米超高高层地地标性性建筑筑（昭昭示性性）5.3米复式式可变变空间间（利利用率率）现代化化商务务式建建筑（（商务务感））核心区区域（（便捷捷性））小户型型里的的高品品质办办公区区域客户分分析居住型型客户户（自自住））目标客客户与与项目目契合合点5.3米复式式空间间（得得房率率）城市中中心（（生活活便捷捷性））配套的的舒适适性（（办公公式SOHO）小户型型里的的高性性价比比、高高品质质生活活空间间可变的的生活活空间间（个个性自自由的的满足足感））投资型型客户户（租租售））客户分分析目标客客户与与项目目契合合点配套资资源的的丰富富（便便利性性的生生活））5.3米复式式空间间（空空间利利用率率）区域的的发展展前景景（升升值潜潜力））小户型型的可可观的的升值值潜力力宜商宜宜居的的综合合体（（多样样性））客户分分析其他型型客户户（享享乐））目标客客户与与项目目契合合点160米超高高层建建筑（（凸显显身份份）景观资资源的的占有有（生生活享享受））Soho式生活活配套套（便便利的的生活活）小户型型里的的个性性、独独立的的空间间可变的的生活活空间间（个个性化化享乐乐）年龄描描述：：25-40岁，事事业处处于上上升期期，对对未来来有追追求和和目标标；职业描描述：：企业业中层层管理理人员员、自自由职职业者者、IT人员、、经纪纪人、、广告告从业业者、、艺术术从业业者；；爱好描描述：：野外外活动动、旅旅游、、运动动、酒酒吧、、音乐乐会、、经典典电影影、艺艺术展展览……消费行行为：：追逐逐时尚尚和潮潮流、、乐于于接受受新奇奇的事事物、、追求求名牌牌产品品、对对生活活品质质有一一定的的追求求。客户分分析目标客客户物物理属属性他们的的价值值观：：他们享享受物物质生生活，，同时也也关注注精神神世界界；他们衣衣食无无忧，，同时也也梦想想灵魂魂富裕裕；他们追追求情情调，，另类类，高高雅，，他们钟钟情品品位，，精致致，浪浪漫；；他们是是时尚尚的先先行者者，是文化化消费费的主主力军军...懂得享受生活，喜欢自由、随意的生活、具有国际感、品质感的生活…..能够选择择生活的的，而不是被被生活所所选择的的人目标客户户精神属属性客户分析析偶得客户户群游离客户户群重点客户户群核心客户户群武昌中心心区域的的自住和和办公客客户，看看中了产产品特点点以及投投资性主要集中中在中南南、街道道口、徐徐东三大大商圈的的工作人人员以及及中小型型企业主主自住型和和投资型型的区域原居居民（水水果湖区区域）光谷、青青山部分分汉口中中心区客客户（商商务、投投资为主主）目标客户户区域来来源界定定客户分析析客户分析析目标客户户分析小小结多样性的的功能与与客户的的特点完完美匹配配，满足足不同客客户的需需求时尚、个个性化的的产品特特点与客客户的个个性完美美融合昭示性的的地标建建筑充分分体现客客户的自自我的个个性和品品位报告结构构市场研判判回顾市场导向向下产品品特征项目SWOT分析目标客户户分析营销总精精神同类产品品对比探索项目目个性的的深度思思考土地都市核心心非居住区区高品质质建筑逆向思考考：我们们也不想想放过在居居住区和和中心区区游离的的准置业业者。正向思考考：这块块土地很容易吸吸引喜欢欢城市便捷生活活的人！！规划创新新营销总精精神产品多功能性性非单纯小小户型住住宅逆向思考考：我们们更希望望能兼顾顾多个客客群，商商务办公公、自住住、投资资、享乐乐……正向思考考：规划划理念是是即能体现土地地的城市市价值，，又能展示产品品的商务务、生活活价值，，一种多多功能物物业形态态。产品创新新探索项目目个性的的深度思思考营销总精精神商务办公多功能物业创新的基基石是传传统延伸到建建筑上延伸到园园林上延伸到景景观上延伸到环环境上延伸到空空间上延伸到物物业上……这个项目目的开发发理念是是创新探索项目目个性的的深度思思考营销总精精神产品定位位创新产品品多功能能性商务享乐居住投资跨界物业业源于北美美，发展展于世界界的一种种新锐的的生活环环境和建建筑美学学的融合合营销总精精神项目广告告定位城市中心心地标性建建筑多功能跨跨界物业业接轨世界界的跨界界中心营销总精精神核心区位位优势建筑的国国际化趋趋势产品创新新性的特特点案名建议议沃尔德中中心定位：接接轨世界界的跨界界中心释义：沃沃尔德是是“world”的中文直直译，寓寓意本项项目为世世界的中中心、武武汉的中心，，充分体体现项目目的地标标性气质质，和跨跨界物业业的多功功能综合合体。营销总精精神备选案名名世中心释义：世世中心，，显示项项目区域域优势的的同时，，又有一一种高度度端项目的气气质，同同时暗指指项目的的综合体体的特性性。营销总精精神备选案名名Colourcenter卡

乐释义：卡卡乐，是是“colour””的中文直直译，是是彩色的的意思，，意指项项目多变变的空间和和多变的的个性化化的特点点特点。。营销总精精神市场研判结论小户型的城市综合体产品特征功能性强的SOHO产品同类产品对比项目特征与市场上同类产品相比更具优势项目分析多功能、地标性、复合度较高的都市综合体的基本特性项目定位接轨世界的跨界中心案名建议沃尔德中心备选：世中心卡乐报告回顾顾Thanks9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/202311:22:01AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday,January7,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/71/7/202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。07一一月月20232023/1/72023/1/72023/1/715、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232023/1/72023/1/72023/1/71/7/202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/72023/1/707January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/79、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/202311:22:01AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday,January7,202313、不知香积积寺，数里里入云峰。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/71/7/202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。07一月月20232023/1/72023/1/72023/1/715、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。一月232023/1/72023/1/72023/1/71/7/202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/72023/1/707January202317、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。2023/1/72023/1/720