中原江浦街道街坊项目前期策划提案

江浦街道30、33街坊项目前期策划提案我们面临的课题：如何利用本案的优势，如区位优势、交通优势等完成市场定位、客户定位、产品定位工作，而同时将地块的不利影响降到最小？如何利用发展区域商业的机会，抬升本案的市场价值并聚集本地块的人气，区域性商业应如何发展，它的业态和服务半径是怎样的？如何在准确的定位上，进行产品创新，提供差异化的市场价值，争强本案的市场竞争力？如何提炼产品价值内涵，进行行之有效的企划包装和市场推广？过去、现在、未来过去厂街相间的混杂居住局面现在周家嘴路拓宽带来的影响，上海大花园和现代星洲城的出现。未来市政建设和旧区改造带来的发展机会。地块价值评价星级表（★★★★★为满分）项目星级注释基地本身★★★★意味着基础位置★★★★内杨浦、与虹口一街之隔、规划重点完整性★★★☆较为方正，但内部道路的分割，对规划产生不利影响。周边环境★★★☆意味着发展机会相邻周边★★旧改重地，有机会，也有风险交通情况★★★★★完美交通，最明显的优点商业情况★★区域性商业困乏为本案带来极大的发展机会。发展商业将与其他产品增值因素共同构成本案特有的竞争力。教育设施★★★基础性教育较为充足医疗卫生★★★比较好综合评价★★★★本地块具有较好的基础和良好发展前景（方向），具有较强的开发价值。SWOT分析优势（Strengths）:区位优势——地处内杨浦，距离虹口、市中心较近；交通优势——快速干道、道路拓宽、密集的公交网、在建的轻

轨和越江隧道构成交通优势；基地优势——除去绿地面积，基地地形较为方正、平整，易于

规划；开发背景——宝钢地产依托宝钢集团的强大实力和政府公关能

力，容易被市场接受；SWOT分析劣势（Weaknesses）:环境劣势——属于旧改重地，周边环境较差；基地劣势——基地被道路分割成大小不等四块，

地块的完整性受到了破坏，将对整体规划带来不利影响；配套劣势——目前商业等生活配套不足对居住环境印象的影响；SWOT分析机会（Opportunities）：宏观机会——宏观市场持续走高对微观市场带来的利好；区域机会——杨浦区域房产市场受到市场追捧，并且杨浦区的整体规

划为新一轮的杨浦楼市发展带来了机会；——周家嘴路南侧发展现代居住生活区的定位，为本地块带

来直接的发展机会；——北外滩改造对本地块区位的辐射影响以及客源供应；商业机会——区域商业的匮乏和没落，使得发展区域商业的战略构想成为可能，并且以次为依托对整个地块起到拉升和集聚任期的作用。SWOT分析威胁（Threats）:开发时机——整体房产市场走势对本案开发带来的风险；——作为旧区整改的先批项目（相对周家嘴路南侧而言），

即占据市场先机，同时因周边环境的不成熟，面临着极

大的开发风险；竞争威胁——价格竞争、品质竞争、地域竞争及多处旧区改造项目的

竞争形成的多方位、多层次的竞争系统给本案带来的市

场威胁。老环境：老居住区，居住条件差。新变化：大市政建设，大规模动迁。新需求：对居住条件新的要求。唤醒对照条件改善、功能提升、居家现代、生活先进区域市场中高档品质社区。住宅定位：定位诠释释改善提升现代先进交通：大大市政建建设带来来的便利利交通环境：集集中绿地地、旧房房拆迁。。新型小小区的出出现使环环境焕然然一新。。商业：区区域性集集中商业业的出现现居家：高高品质住住宅小区区、实用用舒适户户型住宅客源源定位分分析杨浦楼市市具有典典型的区区域客源源特征（（外杨浦浦几乎百百分之百百的客户户来自当当地，内内杨浦这这一比例例也要高高达百分分之六十十以上））；杨浦区旧旧区改造造释放出出巨大的的市场需需求，并并且大量量居民趁趁此机会会进行居居住条件件的改善善和升级级；因北外滩滩开发而而动迁的的大量居居民，出出于地缘缘性接近近的考虑虑，今后后极有可可能将作作为重要要的目标标搬迁地地；交通环境境、商业业环境以以及广泛泛意义上上居住环环境的改改善，使使得一部部分白领领、小白白领可以以将本项项目住宅宅作为居居家置业业的首选选。住宅客源源定位分分析商业产品品的定位位区域性集集中商业业中心+社区性性生活商商业配套套本案商业业与周边边商业竞竞争关系系图四川北路商圈圈市级商业控江路商圈区级商业内环外卖场商商业提篮桥商业区域性商业长阳路商业零散商业本案商业区级商业竞争取代竞争取代互补竞争集中性商业辐辐射范围示意意图面临的市场环环境——宏观观市场供求两旺，交交易再创新高高供不应求局面面全面形成市场火热，威威胁显现经济面政策面增长点与兴奋奋点中档、低档产产品机会大于于威胁面临的市场环环境——区域域市场环境最大的特点就就是价格提升升快“虚涨”来来自市场炒作作“实涨”来来自供需调节节面临的市场环环境——区域域市场发展前前景供给“十五”期间间，杨浦区计计划每年新建住宅宅100万平平方米。需求人均工资涨幅幅小于房价涨涨幅可选择和消费费的商品房却却大大增增加环境改善刺激激需求，消费费群体不不断扩大市场机会区内市政建设设旧区改造北外滩的辐射射现代居住区的的定位杨浦楼市价升升量涨，健康康发展。为本案带来绝绝佳的发展机机会面临的竞争格格局大板块竞争。。即虹口板块块的竞争和外外杨浦板块竞竞争。前者应应属于区位和和品质竞争，，而后者多属属于价格竞争争。相似地域竞争争。即大连路路两侧、周家家嘴路两侧等等由于地域相相似而形成的的竞争。内杨浦板块内内的竞争。第二层面第一层面第三层面三个层面中，，第二、三层层竞争威胁要要较第一层面面竞争为更为为直接这是因因为在区位和和地域上太过过于近似，而而竞争完全取取决于产品的的价格以及产产品提供价值值的差异性。。未来竞争分分析对本案地地块的产品提提出非常高的的要求。总体规划原原则一是市场竞竞争的要求求；二是产品定定位的要求求；三是符合地地块特征的的要求。总体规划原原则处理好不同同地块之间间的关系，，各地快既既保持规划划上的独立立性，彼此此之间又有有一定的联联系，保持持地块的完完整性；处理好商业业与住宅的的关系，商商业的存在在将提升住住宅的档次次和价值，，但不应对对住宅带来来过多的负负面影响，，如杂乱、、噪音等。。住宅部分分最大限度度地利用发发展商业而而带来的市市场机会。。两者之间间应互相加加分，而非非相减；处理好建筑筑与绿地的的关系，A、C地块块的绿地如如何最大限限度的为本本地块服务务，而非简简单的公共共绿地功能能；处理好住宅宅部分各组组团之间的的关系，组组团与组团团之间保持持相对独立立，又保持持一定的联联系，形成成一定的整整体；处理好人与与车的关系系，在人车车的行进路路线上充分分体现人性性化的规划划原则。产品规划概概念说明规划形态（（参见规划划概念设计计图纸）A、C、B、D地块块几点说明★商业★★B、D块块之间联系系★人车分流流★★出出入口★架空★★户户型★会所产品经济技技术指标建建议基地面积：：111,000平平方米总建筑面积积：278,000平方米住宅面积：：236,000平平方米公建面积：：42,000平方方米会所：3,000平平方米住宅商业中中心：37,000平方米小区配套网网点：2,000平平方米总户数：2,242户地下车库面面积：12,000平方米地上车位数数：380辆地下车位数数：320辆绿化率：58%集中绿化率率：28%建筑覆盖率率：18.6%综合容积率率：2.5静态成本估估算土地成本建安成本前期成本配套成本管理成本推广成本不可预见成成本123769.39万元价格定位住宅均价5500元元/平方米米——总销金额为为：5,500*236,000+7,000*42,000=1,592,000,000元分期开发建建议A方案项目分两期期开发，一一期开发A地块绿地地、B地块块的商业部部分和住宅宅部分；二二期开发C地块绿地地和D地块块住宅。优点：通过过区域集中中性商业和和绿地的先先期开发，，小区的人人气和档次次得到极大大的提高，，尤其是二二期，产品品价格将有有一个较大大的提升依依据。这是是一种比较较长远的开开发思路，，整盘价值值得以最大大的体现；；缺点：此种种开发模式式的缺点是是资金压力力较大。因因为一期开开发的物业业中，商业业物业占据据一大半，，经营性物物业一般资资金回笼速速度较慢，，这对开发发商的资金金压力承受受能力提出出加大的要要求。分期开发建建议B方案项目分三期期开发，一一期开发D地块南部部物业（含含中心景观观和会所）），二期开开发B地块块集中性商商业，三期期开发剩余余地块（公公共绿地也也可提前开开发）优点：抓住住市场机会会，先进行行住宅开发发，资金滚滚动速度快快，压力较较小。另外外，一期部部分受大连连路和荆州州路道路拓拓宽的影响响较小；缺点：集中中性商业以以及绿地的的价值没能能在整盘开开发中得到到最大的体体现，住宅宅物业在价价格提升上上难以得到到比较现实实的支持。。分期开发建建议中原认为：：区域性商业业的出现以以及环境的的改善是本本案除交通通机会之外外的最大的的契机，应应该将这种种价值在整整盘物业中中得以体现现，综合到到宝钢地产产的开发实实力，我们们建议采用用A方案进进行开发。。楼盘形象定定位思考要素一一：弱化地段抗抗性思考要素二二：迎合客户喜喜好思考要素三三：强化产品特特性项目地处杨浦浦，对老工工业区的落落后印象导导致地段的的抗性。然然而本案位位于环内，，距人民广广场不远，，又面临重重大市政工工程项目的的建设，地地铁等现代代化交通工工具即将建建成，现代代都市氛围围浓厚，能能够有效弱弱化抗性。。怎样弱化地地段抗性？？根据前文客户户来源的分分析，结合合项目周边边楼盘的实实际情况，，本区域购购房者求新新意识较强强，喜好现现代都市生生活和洋派派感觉，但但爱好表象象，审美力力趋向容易易接受、较较为大众化化的事物。。怎样迎合客客户喜好？？区域中高档的的产品属性性决定本案案市场形象象必须高位位立足、不不落俗套；；由于产品品是住宅和和商业混合合的形态，，保持两者者形象的联联系性、连连贯性和统统一性，在在形象包装装上将商业业设施融入入居住功能能，对整体体形象力提提升具有正正面效用。。怎样强化产产品特性？？楼盘形象定定位：现代都会空间VS法国风情浪漫住区都会概念空间理念法国风尚浪漫气息蒙太奇浪漫电影案名：：上海蒙太奇奇[ShanghaiMontage]什么是“蒙太奇[Montage]”？蒙太奇[Montage]原本是法国国建筑学上上的一个术术语;意即将个别别的建筑材材料，根据据一个总的的设计，分分别加以处处理，而把把它们提到到比原来个个别存在时时更高的作作用.“蒙太奇””=电电影！20世纪，，蒙太奇[Montage]被应用到到电影艺术术上;它将一系列列在不同地地点、从不不同距离和和角度，以以不同方法法拍摄的镜镜头排列组组合起来，，产生各个个镜头单独独存在所不不具有的含含义，强化化电影的感感染力;蒙太奇早已已成为电影影最重要的的叙述手段段和表现方方式;甚至可以说说——电影影就是蒙太太奇的艺术术、蒙太奇奇创造了现现代电影！！“蒙太奇[Montage]”——名称的的效果优美的语感感：一个西洋化化的名称，，唯美而流流漫，优雅雅而舒展，，符合目标标客户群慕慕洋心理。。新奇的体验验：对大多数人人而言，或或许曾听说说过“蒙太太奇”这一一词汇，但但未必了解解，陌生而而熟悉的感感觉激发人人们好奇心心，符合目目标客户喜喜好新奇事事物的心理理。“上海蒙太太奇[ShanghaiMontage]”———与与本本案案风风格格的的联联系系词汇汇源源于于法法语语，，100%法法兰兰西西风风情情，，血血统统纯纯正正！！———对对本本案案风风格格具具有有极极强强影影射射性性！！法国国是是浪浪漫漫的的民民族族，，电电影影是是浪浪漫漫的的艺艺术术！！“蒙蒙太太奇奇””————电电影影的的代代名名词词，，法法国国风风情情的的体体现现，，洋洋溢溢浪浪漫漫气气息息！！“上上海海蒙本是是建建筑筑学学上上的的一一个个术术语语，，具具有有充充分分的的原原创创性性！！———我我们们把把““蒙蒙太太奇奇””从从电电影影重重新新回回归归到到建建筑筑！！———我我们们把把““蒙蒙太太奇奇””在在电电影影上上获获得得成成功功的的经经验验提提升升为为本本案案建建筑筑规规划划和和居居住住生生活活的的理理念念！！———我我们们把把蒙蒙太太奇奇的的理理念念融融入入建建筑筑设设计计中中，，建建筑筑从从此此富富有有动动感感、、彼彼此此互互通通！！“上上海海蒙蒙太太奇奇[ShanghaiMontage]”———与与本本案案居居住住观观念念、、生生活活方方式式的的联联系系利用用蒙蒙太太奇奇手手法法，，电电影影能能任任意意改改变变时时间间和和空空间间的的绝绝对对关关系系！！———本本案案是是都都会会概概念念地地段段，，即即将将拥拥有有地地铁铁轨轨道道交交通通和和拓拓宽宽后后的的大大连连路路，，纵纵横横浦浦西西与与浦浦东东、、往往返返社社区区与与办办公公区区异异常常迅迅捷捷，，进进入入社社区区即即是是悠悠闲闲生生活活、、走走出出社社区区便便能能第第一一时时间间融融入入快快节节奏奏的的都都市市旋旋律律！！———本本案案在在形形象象上上，，也也彻彻底底与与所所处处的的地地段段决决裂裂！！她她是是、、也也只只能能属属于于上上海海··大大都都会会中中的的楼楼盘盘，，而而不不属属于于某某个个区区域域！！——把把蒙太太奇融融入居居住观观念中中，时时空任任意变变化、、生活活自由由畅快快！“上海海蒙太太奇[ShanghaiMontage]”——与与本案案配套套的联联系蒙太奇奇是综综合与与联系系的，，每个个镜头头都可可以独独立存存在，，但通通过剪剪接，，成为为了连连贯的的系统统。——本本案规规划有有商业业和住住宅两两部分分物业业，两两者既既独立立存在在，不不相干干扰扰，又又有紧紧密联联系；；——业业主可可以异异常便便利地地享受受休闲闲时刻刻，居居住和和消费费同时时存在在于一一个空空间间内，，形成成综合合性的的住区区；——我我们把把蒙太太奇融融入配配套的的规划划中，，居住住功能能大跨跨度地地提升升；广告总总精神神法国国情情绪绪，，动感感空空间间法国，，浪漫漫之国国………法国人人———热情情、优优雅、、休闲闲懂得生生活、、精通通品味味之道道、富富于艺艺术气气质！！浪漫法法国就就是这这样———随随意、、感性性、悠悠闲………这里的的生活活也是是如此此———充满法法国味味道体验法法国情情绪这里的的建筑筑充满满动感感既独独立又又联系系这里的的空间间自由由、畅畅快，，像鲜鲜活的的生命命——动动态地地存在在，拥拥抱我我的情情绪………进入社社区楼盘形形象整整合包包装策策略：：楼盘形形象法国浪浪漫风风情蒙太奇奇理念念引进电电影院院塑造电电影文文化塑造法法国符符号建筑蒙蒙太奇奇功能蒙蒙太奇奇时空蒙蒙太奇奇住宅物物业法法国风风格商业物物业法法国风风格动感生生活广告诉诉求重重点（（一））蒙太奇奇理念念[Montage]——动感生生活新新体验验建筑蒙蒙太奇奇[ArchitectureMontage]功能蒙蒙太奇奇[FunctionMontage]时空蒙太奇奇[Space-timeMontage]广告诉求重重点（二））上海首座浪浪漫电影特特区[RomanticMoviesDistrict]浪漫电影表表现美好的的生活和梦梦想。大量量经典的、、怀旧的电电影都可以以归结为此此类；本案营造的的法国休闲闲随性生活活，运用世世界上的经经典浪漫电电影集中表表现！本案将以浪浪漫电影特特区作为楼楼盘的一大大突出特色色要素支持包包括：——规划电电影院（商商业设施兴兴建电影院院）做实际际支撑！——社区会会所放置电电影人肖像像！——社区景景观展现梦梦幻和浪漫漫的色彩！！——力聘知知名电影人人出任本案案形象代言言人（以法法国籍为佳佳）；——售楼中中心特色体体现本案的的电影特区区和法国浪浪漫风格（（见后）。。售楼中心特悬挂经典和和怀旧电影影海报、明明星肖像；；陈列电影放放映机模型型和其他器器材；在墙上安放放大屏幕放放映经典影影片的集锦锦……媒介策略及及经费分配配项目平面制作及户外现场媒体广告PR及SP电视广告阶段贯穿全程推广贯穿全程推广根据推广进程控制频率根据推广进程举行阶段性内容路牌灯箱看板横幅引导旗车体楼书DM工地围墙售楼处样板房模型新民晚报新闻晨报新民楼市住宅消费楼市周刊房地产时报网站夹报房展会公关活动促销活动形象代言人上海电视台（房屋买卖）东方电视台（东方家园）目标增加现场到访扩大知名度增加现场来访刺激购买欲望吸引来电、来访促进销售吸引有效族群扩大知名度提升形象吸引来电、来访9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。14:36:0614:36:0614:361/7/20232:36:06PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2314:36:0614:36Jan-2307-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。14:36:0614:36:0614:36Saturday,January7,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2314:36:0614:36:06January7,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。07一一月月20232:36:06下下午午14:36:061月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月232:36下午午1月-2314:36January7,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/714:36:0614:36:0607January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。2:36:06下下午午2:36下下午午14:36:061月月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。14:36:0614:36:0614:361/7/20232:36:06PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2314:36:0614:36Jan-2307-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。14:36:0614:36:0614:36Saturday,January7,202313、不知香积积寺，数里里入云峰。。。1月-231月-2314:36:0714:36:07January7,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。07一月20232:36:07