世联-山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告

11、开发商：我们所面对的委托方多为住宅业务为主的开发商，不懂商业，不仅需要知道项目能做什么，还要知道具体怎么做，一是形成看得见、摸得着的蓝图，二是建立与设计师对话的平台。2、设计师：目前国内大多设计师对住宅比较在行，但对商业理解不深，不掌握商场规划布局当中的各种商业业态的特性和商场经营特有的运作规律，对各种空间、设施与商场的实际需要难以做到相辅相成。规划：商业地产“第一生产力”顾问公司产品规划建议与评价的作用2总体规划——规模配比、各物业关系（价值实现、开发分期）业态（功能）空间——不同业态之间的关系、位置、面积、建筑要求（层高、柱距、承重、交通、水电暖通、排污）、营业与辅助空间关系交通关系——城市交通与项目、人与车、内与外、垂直与平面、主力店与非主力店、不同业态功能（同营业时间、不同营业时间）商业氛围（感觉体验）——建筑、园林景观、标示广告、广场、出入口、门庭（中庭）、可视度、过道、店铺形象顾问公司产品规划建议与评价的主要内容东营胶州路商业项目4本项目位于东营市东城市区核心位置，传统胶州路商圈内本项目位于东城核心位置，步行10分钟可达市政府本项目至西城济南路商业区的交通距离约20公里，私家车行使需20-30分，公交车运行近一小时西城东城商河路济南路庐山路西四路西三路西二路市政府项目属性界定本案5序号商场名称面积商业形态1众城商场6000平商场2金座商城3000平商城3天瑞商厦5000平商城4时代家具城2000平专业市场5工业品市场大棚2500平集贸大棚6工业品市场内部商业街8000平商业街7南部商业街3200平商业街8沿街商铺6000平沿街商铺总计约3万平1234567胶州路8业态结构：服装鞋帽占比约40%、小商品占比约15%； 餐饮、娱乐缺乏本项目所在的胶州路是东城核心传统商圈，以中低端服装、小商品为主，是目前东城人气相对最旺的商业区本案6项目目标和限制条件

尽快规划建设并投入运营，提高区域城市形象，通过本项目进一步提升与政府良好的合作关系；通过从市场角度对商业进行定位，顺利实现物业变现，并在未来实现商业良好的经营；

项目所在东城区商业氛围不浓，消费外溢至西城的现象明显；东城新建商业物业规模巨大，远远超过需求。项目规划有要求严苛的农贸市场和回迁物业，对项目定位和业态规划有很大的影响。项目目标现状与约束条件项目核心问题7项目核心问题1.如何从商业内在规律的角度出发，在激烈的市场竞争中寻求适宜的商业形态，建立项目持续长久的商业价值2.如何通过业态规划、物业功能空间设计，解决农贸市场和回迁物业的影响问题，最大化的实现物业价值8项目发展战略以区域及东城中端、中低端生活消费需求为核心目标市场；以提升商圈、完善业态，满足目标消费者日常生活需求为原则，打造生活型区域商业中心；避免直接竞争，进行差异化定位，针对东城其他商圈多定位中高端、出现大规模服饰小商品城这一中低业态的可能性较小，充分发挥农贸市场的业态协同效应，以较大的规模、良好的环境、极其丰富的商品、较低的价格打造东营市区第一的服饰小商品城。9根据发展战略，确定项目各类型业态角色定位及发展策略业态角色定位发展策略要点服饰、小商品主题业态、盈利核心良好的商场环境、分散的经营模式规模优势，极丰富的商品种类、较低的价格与农贸市场形成协同效应农贸市场吸引区域人流的“磁极”内容丰富化、环境高档化、管理正规化，部分实现百货、超市功能餐饮配套业态风味小吃，以满足消费者购物过程中的餐饮需求为目标休闲娱乐完善区域商圈业态结构小规模、精品化，以满足区域居民休闲娱乐需求为目标10商业形象定定位鑫都生活广广场规模大商商品品多环环境境好价价格低11楼层业态5家居用品、布艺、配饰、布料，餐饮、网吧、游戏厅、台球4服装服饰3鞋、箱包、工艺品、玩具、童装2日用小百货、小家电、日化、文化用品、季节货（日杂部分放在农贸市场）1农贸市场、临街商铺-1农贸市场、车库业态定位12规划指标与与规划要求求1.总建面不小小于6000平的农副产产品经营场场所，经营营内容包括括蔬菜、水水产、肉蛋蛋等；2、回迁安置置总面积4360平米（6个产权单位位），全部部布置在建建筑平面外外围；楼层层、朝向、、出入口要要求严格；；3、不得建设设宾馆、写写字楼、建建面500平米以上超超市。用地面积：：12468平米容积率：不不大于2.5建筑密度：：不大于55%建筑高度：：不大于24米规划指标：：规划要求（（关键）：：项目规划条条件13回迁商户具具体要求朝向一层二层三层四层合计胶州路317.5317.52502501135南环路2002006906901780东环路551.5551.560601223北环路11111100222总计11801180100010004360朝向业主一层二层三层四层合计胶州路朱振发227.5227.5455工商局909040.3540.35260.7南环路市府办234.715234.715469.43东环路粮店492492984北环路凌志50.550.5101分楼层、分分朝向回迁迁商户面积积要求统计计已签约回迁迁户统计注：市府办办回迁房屋屋中需包含含建面为25~75平的商品房房17套；其他朝向的的1~2层需分割出出建面不超超过85平的商品房房不少于6套；各回迁户需需设置外向向独立出入入口一、二层三、四层回迁安置初初排示意14胶州路是东东城南北向向交通要道道，公交系系统发达；；人流、车车流相对较较大，现状状地上停车车位有限，，对私家车车出行消费费者有一定定影响项目周边有有13条公交线路路，连接东东城各主要要街道和已已建小区两车道的胶胶州路是东东城南北向向交通要道道，人流、、车流均相相对较大目前地块附附近停车场场地十分有有限，对私私家车出行行消费者有有一定影响响现状社区道道路规划道路15项目空间规规划一般商场首首层层高不不低于5.4米，其他楼楼层层高4.8米，最低不不宜低于4.5米。基于本本项目功能能空间特殊殊性及规划划限高，建建议各楼层层层高为：：B1、F1：4.8米F2--F5:4.5米16地下车库（（约4000㎡㎡）卸货区区肉类（500）禽蛋类类（400）粮油、、豆制制品（（300）粮油、、豆制制品（（300）水产品品（400）卫生间间物业管管理（（50）半成品品间（（100）活禽宰宰杀（（80）仓库（（100）垃圾收收集点点（约400）功能品类规模(㎡)农贸市场（2300㎡）肉类500水产品400禽蛋类400粮油、豆制品600仓库100配套用房半成品间(100)、活禽宰杀(80)、物业管理(50)、垃圾收集点、卫生间车库4000㎡车库隔间摊位配套用用房（（活禽禽宰杀杀间））隔间面面积以以20-30㎡㎡为主摊位面面积以以3-5㎡为主地下一一层平平面示示意地下一一层空空间规规划示示意图图17蔬菜区区（1600㎡㎡）果品（200㎡㎡）音像、、药店店等（300㎡㎡）熟食、、果品品（各各100㎡㎡）熟食/果品（（200/100㎡㎡）副食品品（400㎡）配套用用房\仓库（（250\200㎡）临街商商铺（（回迁迁房））（1000㎡）临街商商铺（（回迁迁房））（1000㎡）日杂百百货、、便民民设施施区（（800㎡㎡）层数品类规模(㎡)农贸市场4000㎡、配套用房约250㎡）蔬菜1600果品400日杂百货800音像、药店等300熟食300副食品400仓库200配套用房工商管理(50)、检测房(30)、投诉室（30）、净菜间（80）、垃圾收集点临街商铺（回迁房）2000㎡柜台区区摊位区区隔间临街商商铺除满足足回迁迁要求求外，，临街街商铺铺四面面满布布，尽尽量作作大，，以尽尽可能能实现现首层层价值值，补补缺中中间价价值损损失中核部部分全全封闭闭，为为农贸贸市场场四面满满布临临街商商铺，，易于于根据据回迁迁房布布置，，解决决垂直直交通通隔间面面积控控制在在20-30㎡㎡，摊位位面积积控制制在3-5㎡，柜台台面积积控制制在5-10㎡㎡。一层平平面示示意地上一一层空空间规规划示示意图图1860690250二层平平面示示意地上二二层及及三、、四层层空间间规划划示意意图周边铺铺位以以20㎡㎡为划铺铺基数数；中心区区铺位位以5-10㎡㎡为划铺铺基数数。周边商商铺11149259.5317.5200中心区区铺位位三、四四层平平面示示意19地上五五层空空间规规划示示意图图风味美食（1000㎡）网吧、游戏厅、台球（1500㎡）家居用品、布艺、配饰、布料（3700㎡）五层平面示意垂直交交通考考虑休休闲娱娱乐业业态经经营需需要。。20外部平平面交交通示示意图图广场出出入口口设置置在东东西两两向中中部农贸市市场出出入口口设置置在东东西两两向中中部车库出出入口口设置置沿西西环路路一侧侧商场出出入口口农贸市市场出出入口口农贸市市场出出入口口车库入入口车库出出口商场出出入口口平面交交通建建议21内部平平面交交通示示意图图（动动线））尽量整整齐的的分布布商铺铺区域域，使使消费费者根根据指指示图图和通通道标标志能能够很很容易易到达达各铺铺位；；沿封闭闭式铺铺位和和扶梯梯位置置设置置商场场主通通道，，主通通道宽宽度3-3.5米；个商铺铺区域域之间间设置置次通通道，，次通通道宽宽度2米。60690250标准层平平面示意意22案例借鉴鉴

北京京·六佰本项目概况况地理位置置：望京广广顺北大大街技术指标标：占地面面积35159[平米，总总建面10万平米建筑形式式：独体商商业街（（南北两两栋）建筑层数数：地上四四层，地地下三层层（地下下二层和和三层为为停车场场）商业业态态：餐饮、、零售、、娱乐、、俱乐部部推广形象象：望京随随便消费费区效果图南区北区垂直交通通建议23“双首层””的垂直直交通设设计使消消费者可可以从大大街上直直接进入入两层，，这两层层就全都都变成了了首层，，增加了了整体商商业价值值进入地上一层进入地上二层在一层临临街位置置设置“双首层”入口。消消费者可可以从入入口直接接进入一一层，也也可通过过扶梯进进入二层层购物，，这样对对消费者者来说，，二层也也变成了了首层，，增加了了二层的的进入性性，提升升了其商商业价值值。24从首层进进入二层层的方案案一——外部进入入由室外直直接通过过室外大大台阶进进入二层层服饰广场场入口二层平面面示意服饰广场场入口回迁商铺铺服饰广场场中庭上海百联联西郊购购物中心心上海百联联西郊购购物中心心25入口处形形成精品品展示厅厅或小型型的休憩憩空间展厅后部部墙体封封闭，与与中部集集贸市场场空间完完全区隔隔回迁商铺铺集贸市场场鑫都商铺铺集贸市场入口集贸市场入口一层平面示意服饰广场入口上海南京京路新世世界商城城扶梯空空间天津红星星美凯龙龙家具装装饰广场场扶梯空空间服饰广场场入口从首层进进入二层层的方案案二——内部进入入台湾高雄雄梦时代代广场26内部垂直直交通11149259.5317.520011149259.5317.5200柜台区摊位区隔间临街商铺①①①①④③②⑤②⑥一层平面面示意二层平面面示意1：楼梯，一一层到地地下一层层2：自动扶梯梯，二层层到五层层3：电梯，二二层到五五层4：景观电梯梯，二层层到六层层（夜晚晚直达五五层休闲闲娱乐区区）5：楼梯，二二层到五五层6：楼梯，二二层到五五层扶梯、电电梯、电电梯间楼楼梯均设计为为地下一一层到地地上五层层，根据经经营需要要进行限限制性运运行；在以上基基础上考考虑满足足人流、、消防等等需要增增加步行行楼梯。。27外立面设设计准则则：与定位档档次结合合。考虑商场场目标消消费群不不同的感感观心理理需求，，以及商商场定位位高低。。与商场特特色结合合。考虑商场场特色、、内部设设计。与区域环环境结合合。考虑区域域的地形形地势、、气候、、人文环环境、区区域建筑筑风格等等。外立面采采用现代代风格，，色彩以以银灰等等浅色系系为主立面风格格建议28主入口是是本项目目重点，，采用昭昭示性强强、特色色鲜明的的入口实实现人流流引导出入口明确、昭示性强商业入口口处重点点设计，，通过边边界、路路径、中中心、标标志等的的设计，，增强商商业建筑筑的个性性魅力昭示性强强、特色色鲜明的的入口，，减少人人们对建建筑二层层为商业业首层在在心理上上的不便便利感主入口前前设置小小的广场场空间，，蓄积人人流，给给消费者者心理缓缓冲地带带小的前广广场29霓虹广告告极大的的影响着着商场的的形象，，做立面面设计时时应提前前考虑广告塔屋顶式墙面式悬幕式悬挂式门脸式突出式橱窗式活动式蓬帐式远距离确确认：500米外，高高位店标标，指路路牌。中距离确确认：200米外，外外墙大型型店标。。近距离确确认：50米外，商商场入口口标牌，，电梯入入口标牌牌。30视野角度度直接影影响广告告效应，，一层以以橱窗、、门脸式式为主，，二层以以上以墙墙面式、、悬挂式式为主广告位置视距文字高度一层部分（4米以下）20米以下8cm二层以上（4-10m)50米以下10cm以上31景观中庭庭——提升商场场价值，，弥补进进深太长长导致的的价值贬贬损中庭设计计实现以以下目标标：丰富空间间层次，，强化商商业氛围围形成交通枢纽纽，组织空间间秩序营造绿色景观观，形成舒适适空间宣传企业品牌牌，美化商场场形象沿中庭设置绿绿化的休闲、、休憩空间内部环境建议议休憩空间32营造室外感，，增强各层商商铺之间的视视线联系底层景观商场的中央可可以适当挑空空，顶层采天天光，增强室室外感，同时时增加各楼层层之间商铺的的可视性。33外立面公建感感强、商业感感弱。规划评价（第第二轮）广告位小。入口及立面内内凹没必要。。外立面玻璃饰饰墙太多。3435363738394041最终规划42434445464748郑州橄榄城商商业项目50三环路快速环路中心区郑东新区约20分钟约20分钟项目区位本项目位于城城市南三环，，道路通达性性较好，车行行至市中心约约20-30分钟南三环冯庄路橄榄城启动区区项目位于冯庄庄路与南三环环交汇处的东东南位置，紧紧邻南三环和和冯庄路，昭昭示性好；是是百万平米住住宅项目——橄榄城中的一一部分；地块位于南区区主要批发、、物流市场群群中心位置，，辐射面广，，有利于提高高项目影响力力；项目北侧与老老城区相邻，，距离市中心心及新区中心心均约20分钟车程，与与城区发展核核心区域联系系较为紧密；；至新郑约30分钟车程；至至新密约40分钟车程，与与新郑及新密密市的距离较较近，对其有有一定的向心心吸引力。51一期在售三期09年四期10年二期在售回迁安置区，，3500户，08年底交房本项目天擎花园，650户，09年经适房约1500户09年待开发地块第十三中学储备用地储备用地待开发（安置置房）医疗用地黄河科技大学学小学2008年一期/首期推出564套；回迁安置区入住，共约3500户二期/首期推出280套；2009年一期，后续约300套左右天擎花园开发二期，后续约1000套左右经济适用房开发三期上市，约1500套2010年四期（亚新），约400套。南三环石柱路冯庄路佛岗东路待开发地块项目整体概况况及开发进程程本项目属于橄橄榄城项目的的商业配套区区，目前橄榄榄城项目处于于一二期销售售阶段橄榄城项目为为佛岗城中村村改造项目，，总规模近百百万平米，未未来总人口将将达3-5万人；目前处于一二二期（南三环环北侧）销售售阶段，一期期计划09年10月入住；南三环南侧的的回迁安置区区已基本开发发完毕，08年底入住。52地块内无地上上物，属空地地状态，周边边道路、住宅宅等在建工程程较多项目四至：北：南三环西：冯庄路南：佛岗村回回迁小区东：金桥机械械租赁公司地块现状南三环冯庄路启动区建设现现状冯庄路建设中中南三环项目启动区地块现状检察院家属院院佛岗村回迁小小区地块现状：已拆迁完成，，属空地状态态，建设弃土土较多53南三环已建成成通车，冯庄庄路年底通车车，未来交通通便利，目前前区域公共交交通线路较少少36路(火车站→郑州摩托电动车物流港)111路(南环路新郑路站→医学院)215路(佛岗村公交站→北环路丰庆路站)81路(佛岗村→火车站)项目周边公交交线路较少,可直达火车站站,医学院,北环路庆丰路路站南三环冯庄路本项目北面紧紧临南三环，，为市主干路路，道路情况况较好，车流流量不大；冯庄路是一条条新的政府规规划路，其正正在施工建设设中，2008年底通车，南南起佛冈东路路，北至航海海路，连通航航海路与南三三环。交通环境54本项目由商业与住宅两个地块组成成，其中商业业地块建筑面面积约8.1万平米，住宅宅约4.4万平米占地面积：32372平米容积率：2.5建筑面积：80930.01平米建筑密度：40%商业地块指标标住宅地块指标标占地面积：17718.58平米容积率：2.5建筑面积：44296.45平米建筑密度：25%绿化带南三环70m月光路20m15m商业用地住宅用地寒山东路50m冯庄路25m郑州市市政工工程管理管理理处项目指标55项目目标和限限制条件商业开发提升升区域价值，，促进住宅价价值实现商业实实现良良好的的经营营开发收收益最最大化化区域居居住密密度低低，商商业氛氛围差差，短短期内内难以以改变变项目属属于综综合性性项目目，有有住宅宅等产产品项目目目标现状与与约束束条件件56项目核核心问问题1.城市边边缘区区大规规模商商业如如何成成功开开发、、运营营？2.商业价价值如如何注注入住住宅等等其他他产品品，实实现效效益最最大化化？57橄榄城城内部部商业业概况况——未来橄榄城城内部部商业业总规规模将将达到到13万平米米左右右，以以冯庄庄路两两侧最最为集集中编号地块商业面积(平米)1A-2-012006.002A-3-0121616.003A-4-014753.004B-2-041263.005B-4-01/0211072.006B-9-032692.007B-11-01/0229678.208B-11-04(检察院)7215.009B-8-025831.2910C-3-0122418.0011C-3-045324.0012C-4-0115913.24合计129781.73213459116107812本项目本项目目规模模：80930平米58“整合商商业模模式”——满足消消费者者一站站式消消费服服务整合商商业模模式实现商品、服务和地理位置的互补方便用户消费行为日常生活型消费及服务为主核心功能区，核心磁力业态整合多种业态、经营范围组合各商业设施合理布局消费者需求发展模型过去现在未来(本项目)目的：购物目的：休闲目的：一站式要求：丰富的产品品类产品搭配良好的购物环境方便的购买地点合理的的价格选购方便时间快捷氛围店面声誉……要求：业态组合经营范围的组合休闲空间和氛围要求：减少空间转移和时间成本，对于一站式个人日常消费的需求橄榄城城商业业整体体思考考59“整合商商业模模式”——业态整整合，，以购购物中中心、、超市市、品品牌折折扣店店为核核心磁磁力业业态，，其他他业态态进行行互补补社区商业小型便利店休闲娱乐餐饮家居、电器品牌折扣店大型超市购物中心购物中中心、、大型型超市市和品品牌折折扣店店作为为核心心磁力力业态态，超市带带来大大量客客流，，充实实购物物中心心客源源，形形成商商业氛氛围；；同时发发展小小型便便利店店和社社区商商业，，实现现了多多业态态互补补、品品牌良良性循循环发发展。。购物中中心、、超市市小型便便利店店、社社区商商业购物中心品牌折扣店家居、电器大型超市小型便利店社区商业中档中低档档大众化化橄榄城城商业业整体体思考考60橄榄城城商业业整体体规划划——整合商商业模模式，，四大大商业业体系系LifestyleCenter（体验验式生生活中中心））核心主主力店店+1-2家次主主力店店（电电器、、软饰饰等））；大型超超市；；餐饮、、休闲闲娱乐乐(商务会会馆)。邻里中中心次主力力店(家居建建材、、电器器IT、餐饮饮、休休闲娱娱乐及及相关关业态态)；一期地地块可可设置置中小小型家家居建建材等等，10号地设设置餐餐饮、、KTV、网吧吧、美美容SPA等设施施）。。学府商商业针对学学生群群体消消费，，时尚尚服装装服饰饰、运运动服服装、、体育育用品品、IT数码、、书店店等。。社区商商业社区服服务型型商业业为主主，便便利店店、蛋蛋糕房房、洗洗衣店店、药药店、、小商商品等等、家家政服服务；；周边500米居民民的日日常消消费。。LifestyleCenter邻里中中心：：次主主力店店如：东东方家家园社社区店店，小小型家家居店店等邻里中心：：次主力店店如：特色餐餐饮、KTV、网吧、美美容SPA设施等学府商业：：如：时尚服服装服饰、、运动服装装、体育用用品、IT数码、书店店等橄榄城商业业整体思考考61通过区域内内部环境、、专业市场场以及业态态创新三个个层面来判判定核心主主力商业的的发展机会会橄榄城集中中商业（本本项目）思思考区域补缺：：满足区域消消费者需求求；填补区域商商业空白；；实现区域商商业升级。。业态选择说明LivingMall综合性生活中心，满足区域居民消费需求，并实现商业升级建材家居利用地缘优势，填补区域空白，但市场风险及操作难度较大；软饰类专业店（如宜家、特力屋等）有市场机会。鞋城/服装存在市场机会，区域内专业市场升级，京广路括宽，原鞋城面临拆迁；另一方面中陆项目竞争压力大。玩具城填补玩具专业市场发展不足，参考北京国际玩具城酒店用品市场酒店用品市场空白，参考北京经开万佳酒店用品市场品牌折扣店（OUTLETS）创新业态，对消费者吸引力较强；但操作难点主要在于渠道建设与维护；（OUTLETS参考案例见附件）专业市场：：区域专业市市场升级/改造的机会会;城市层面细细分专业市市场存在空空白或发展展不足。（专业市场场选择说明明见附件））业态创新：：62本项目的角角色与发展展方向——LifestyleCenter（生活体验验式商业中中心）整个橄榄城城项目的核核心功能区区；区域商业价价值峰值点点；带动区域商商业氛围形形成，促进进区域价值值提升；与其它部分分（邻里型型、社区型型）商业形形成互补。。LifestyleCenter本项目发展展方向建议议方向1：LivingMall大型超市餐饮（餐饮街））休闲娱乐（商务会所所）方向2：品牌折扣店店(OUTLETS)大型超市餐饮（餐饮街））休闲娱乐（商务会所所）橄榄城集中中商业（本本项目）思思考专业市场大型超市餐饮（餐饮街））休闲娱乐（商务会所所）方向3：63LivingMall+超市+餐饮+休闲娱乐商业业态定定位LivingMAll超市餐饮（餐饮街））休闲娱乐（商务会所所）定位：中档偏低，，同时优化化形象、购购物环境及及商业管理理等商业功能：：满足区域消消费者需求求，实现区域商业升升级定位：品牌连锁超超市商业功能：：核心磁力商商业，带动整体体商业发展展定位：特色餐饮街街竞争优势：：特色风情、合理规划、商户品质质（全国连连锁商家））定位：以洗浴休闲闲、大型餐餐饮为核心心功能的商商务会所竞争优势：：填补区域空空白，有效吸引目的地地型消费LifestyleCenterLifestyleCenter（生活体验验式商业中中心）整个橄榄城城项目的核核心功能区区；区域商业价价值峰值点点；带动区域商商业氛围形形成，促进进区域价值值提升；与其它部分分（邻里型型、社区型型）商业形形成互补。。64规划指标114.924m245.591m本项目商业地块项目规划条条件总用地面积积：32372m²总建筑面积积：80930.01m²容积率：2.5建筑密度：：40%车位：32465超市商务会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街MallLOFT公寓酒店式公寓满足地块规规划指标的的前提下，，合理规划划布局，使使地块价值值实现最大大化规划布局建建议层数单层面积总面积Mall地上5层6000左右30000独立商业超市地上3层400010000-12000商务会馆地上4-6层25008000-10000餐饮街地上2层（局部3层）商业街区形式8000商业总规模58000-60000公寓酒店式公寓：8000-10000平米

LOFT公寓：12000-13000平米21000-23000总计80930绿化景观停车场规划布局示示意图66Mall超市商务会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街人流动线与与车行动线线相分隔，，尽量不出出现人车动动线的冲突突车行交通主主要在项目目外围区域域，车辆出出入口设置在商业区东部部，车辆从城南南三环主干干道进入项项目停车场场；人流动线主主要为各商商业设施周周边，与车车行道路相相分隔，尽尽量实现人人车分流。。停车位设置置：集中停车场场可设置在在公寓及商商业群楼南南侧，规模模可容纳100-150辆车；冯庄路和地地块东侧均均可设置临临街停车位位200余位。车行流线人行流线停车及交通通体系67Mall超市商务会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街园林景观景景观体系建建议——一心、三带带、多点园林景观体体系在地块中部部设置小型型广场，形形象突出，，具有昭示示性，提升升项目的整整体形象和和档次，起起到人流聚聚集的功能能餐业街景观观带：利用餐饮街街入口和街街内一条景景观主轴的的打造，突突出餐饮街街休闲、时时尚、舒适适的特色风风情停车场中内内可增添一一些点式绿绿植，从细细节景观提提升本项项目整体形形象和环境境。中心景观主景观带点式景观公寓景观带带：利用绿化带带把公寓寓和停车场场、商业隔隔离，提提高公寓价价值；利用用商业裙楼楼楼顶营造造平台花园园，并使其其担负商业业和住宅的的转换功能能临街景观带带：利用硬植广广场、绿植植和情趣小小品的摆设设，打造休休闲、时尚尚、优雅的的购物环境境临街景观带带餐饮街景观观带中心景观点式景观公寓景观带带68中心景观——设置造型美美观的喷泉泉或绿植广广场，体现现昭示性，，提升项目目的整体形形象和档次次，营造活活力氛围，，聚集人流流中心景观带带设置在昭昭示性较好好的冯庄路路入口处；；利用文字喷泉、、标志喷泉泉、时钟喷喷泉等昭示性较较强的造型型和设计，，突出本项项目形象，，聚集人流流。园林景观体体系[中心景观]中心景观69临街景观带带——设置于南三三环、冯庄庄路沿线，，营造休闲闲、时尚的的整体商业业氛围临街景观带带：在南三环、、冯庄路的的临街面设设置绿植和和情趣小品品;在其交汇处处可设计硬硬植广场作作为一个景景观节点，，打造休闲闲、时尚的的整体商业业氛围。园林景观体体系[临街景观带带]临街景观带带70餐饮街景观观带——利用雕塑、、绿植和情情趣小品，，体现休闲闲、时尚的的特色风情利用雕塑、、绿植和情情趣小品，，建立特色色形象；街内利用绿植和情趣小小品打造一一条景景观主主轴，，突出出餐饮饮街休休闲、、时尚尚的特特色风风情。。园林景景观体体系[餐饮街街景观观带]餐饮街街街景景观带带71公寓景景观带带——利用绿绿化带带、屋屋顶花花园，，体现项项目品品质，，提高高项目目价值值公寓屋顶花园利用绿绿化带带把把公寓寓和停停车场场的车车流、、商业业喧闹闹的气气氛隔隔离，，为公公寓客客户提提供良良好的的居住住环境境，提提高高公寓寓价值值。园林景景观体体系[公寓景景观带带]公寓景景观带带利用商商业裙裙楼楼楼顶营营造平平台花花园，，并使使其担担负商商业和和住宅宅的转转换功功能，，体现现项目目品质质与生生态环环境；；72点式景景观——利用点点式景景观，，丰富富整体体景观观层次次感，，细节节体现现品质质园林景景观体体系[点式景景观]73三大主主题服服务区区：生活服服务区区+休闲娱娱乐区区+餐饮服服务区区商业物物业服服务功功能体体系生活服服务区区：板块功功能：：Mall（服装装、鞋鞋帽、、文化化用品品、电电器、、家居居等））、大大型综综合超超市等等；商业形形式：：商业群群楼4层作为为购物物中心心；独独立立建筑筑1-2层作为为大型型综合合超市市。休闲娱娱乐服服务区区：板块功功能：：餐饮旗旗舰店店（品品牌、、大型型餐饮饮设施施），，商务务会所所（洗洗浴休休闲娱娱乐为为主））；商业形形式：：独立建建筑部部分3-4层为主主餐饮服服务区区：板块功功能：：以餐饮饮为主主，中中西餐餐、茶茶楼、、咖啡啡店、、快餐餐等为为主，，并有有少量量生活活服务务型商商业；；商业形形式：：商业街街区，，地上上2-3层，50-200平米/间，可可任意意分割割或组组合。。生活服服务区区休闲娱娱乐服务区区餐饮服服务区区商业服服务体体系74商业物物业发发展体体系Mall特色餐餐饮街街超市/商务会会所建筑形形式与与建筑筑风格格：与橄榄榄城整整体新新德式式风格格协调调，体体现国国际化化、时时尚感感内部商商业环环境营营造：：通过小小品、、装饰饰、内内部景景观等等提升升商业业形象象产品规规划：：商铺自自由组组合，，保证证各商商铺均均好性性，便便于后后期销销售建筑风风格：：体现国国际化化，时时尚、、现代代，充充满活活力的的街区区风格格街区氛氛围营营造：：绿植、、小品品、灯灯光等等营造造街区区环境境，店店标导导视系系统体体现国国际感感广告、、标识识：外部设设置大大型昭昭示牌牌，内内部统统一商商场导导示，，营造造商业业氛围围建筑风风格：：与整体体商业业氛围围相协协调，，体现现标志志性和和档次次感建筑形形式：：商务会会所，，地上上6层，主主要以以洗浴浴、休休闲娱娱乐为为主整体空空间划划分：：超市与与商务务会馆馆的空空间划划分内部空空间规规划建建议：：内部空空间总总体布布局满满足经经营要要求平面动动线与与垂直直交通通：保证购购物空空间的的舒适适度和和各商商业位位置的的均好好性建筑形形式：：地上2-3层，高高低错错落，，活跃跃现代代的时时尚商商业街街区75利用公寓裙裙房，地上上4层，采采用现现代简简约的的建筑筑风格格，国际化化特征，，与橄橄榄城城整