世联北京月亮河二期项目整体定位发展战略及物业发展建议

月亮河二期项目整体定位、

发展战略及物业发展建议本报告总体结构第一部分项目背景与客户目标第二部分项目问题解析第三部分解决方案探讨第四部分经济测算第五部分物业发展建议2项目背景开发背景地块资源优越，希望充分实现资源价值，获得较好的利润。地块指标开发内容东润投资有限公司拟在月亮河度假村及月亮城堡私人酒店的南侧地块开发住宅项目；项目预计2007年6月份左右开始正式销售。月亮城堡项目地块月亮河度假村占地7.63万平米，合114.33亩；建筑面积22.8万左右，容积率2.8~3；限高100米；3客户目标——顾问工作围绕实现开发商目标进行1实现资源价值为首要目标，体现为获得较高利润2保证一定的销售速度为次要目标4本报告总体结构第一部分项目背景与客户目标第二部分项目问题解析第三部分解决方案探讨第四部分经济测算第五部分物业发展建议5我们通过本体条件解析和市场分析认为实现客户目标面临如下核心问题考虑利润实现，本项目的核心问题在于：本体优势与通州客户价值取向的错位区域规划分析地块资源条件解析通州区房地产市场分析通州区城市定位通州区整体规划与运河规划重大基础设施建设规划6北京城市空间结构现状和政府远景规划表明CBD分化出的功能只能向东部发展带转移北部分布有亚运村、奥林匹克公园以及中关村高科技园区，产业布局完善西部以山地为主，限制发展，发展方向以生态保护为主题南城区域认知度比较低，配套设施较为落后，整体发展速度落后于其他东部区域认知度比较高，居住功能吸纳了CBD、燕莎以及使馆区的高端收入群体，基础配套设施完善，具备良好的发展前景北京市2004-2020年整体发展规划把东部定位为城市未来重点发展区域，是承接中心人口、职能疏散和新产业聚集的主要地区北京市政治中心国家政治中心体育产业区媒体中心西部生态带东部发展带7通州区发展定位——面向区域的可持续发展的综合性服务新城城市规划中的重点新城通州区现状通州位于北京市东部，是距离北京市最近的郊区县。面积912.34平方公里，人口62.13万，产业以重工业和房地产为主通州区在大北京中的地位通州位于北京市“二轴—二带—多中心”空间规划的东部发展带上。通州是北京市规划大力发展的11个新城中，与顺义、亦庄共同被列为3个重点发展的新城。通州区发展定位通州区的发展定位是：面向区域的可持续发展的综合性服务新城。承担着以下功能：①承接中心城人口疏解、聚集新增功能的重要使命②引导发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能，是中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。8通州区发展目标——区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城构建立足东部发展带、服务首都、面向环渤海经济圈的区域服务中心；打造为首都文化中心服务、现代文化资源聚集、运河文化彰显的文化产业基地；建设具有多样化高端服务设施和良好人居环境的滨水宜居新城。9通州未来规划划的空间结构构与功能布局局——“一河两翼，，南拓东进，，组团发展””一河两翼：通通州新城以运运河为魂，水水绿相映,绿绿廊镶嵌,突突出以北运河为纽纽带的城市形形象及文化内内涵;运河西岸改造造提升旧城，，运河东岸聚聚集城市新增增功能，新城旧城比比翼互动、协协同发展。南拓东进：南南部以外环线线、京塘公路路为界，东部部以六环路为为界，向外拓拓展，与亦庄庄新城、国际际空港联动，，形成新的发发展空间。组团发展：以以六环路、京京哈高速路、、外环线及京京塘公路为分分界线，在空空间上形成六大功能组团团。与CBD功能能互补的商务务园、教育产产业园及新型型住宅区商务、商贸、、文化制造的的中心区主题公园、专专业会展等服服务区域乃至至东北亚地区区的功能区首都科技创新新转化的聚集集地承接北京中心心城新增功能能的板块生态环境良好好、土地集约约利用的新型型产业示范园园东六环京哈高速京沈高速10北运河总体规规划——城市市核心景观轴轴，带动形成成运河商务文文化中心2007年年年底北运河沿沿岸景观环境境改造将基本本完成2008年奥奥运前，北运运河整体规划划将初现规模模运潮减河河段段绿化整治工工程已启动，，整治后河床床将拓宽至100-120米，同时时将修建5万万平方米的绿绿地及三个景景观团。本项目位于运运河城市景观观带的源头，，并且北靠减减河，占据绝绝对的景观资资源优势。11北运河规划———北岸源头头以商业、文文化娱乐会展展和商住功能能为主，南部部以住宅为主主规划的实施将将使本项目处处于城市的核核心地段；产业规划的实实施将落后于于运河景观规规划。12北运河规划———南岸通过过旧城改造形形成商业商贸贸中心，不再再规划住宅13东部发展带联络线六环京沈高速通朝大街京通快速朝阳北路至亦庄至顺义通顺路京平高速京哈高速通朝大街重大基础设施施建设——道道路交通近期建设：北苑高架桥已已经通车北关高架桥06年11月月份完工两广路东延（（通朝大街））06年春天天动工，08年之前通车车芙蓉东路升级级为六环辅路路，06年6月份建成芙蓉东路将升升级为六环辅辅路红色：高速公公路、

城市市快速路蓝色：一级公公路绿色：二级公公路两年内通州与与中心城区的的横向交通和和与顺义、亦亦庄新城联系系的纵向交通通将得到极大大的改善。北关高架北苑高架14重大基础设施施建设——轨轨道交通，2010年前前启动M6支线M6M1M1支线S6至亦庄至顺义政府尚未制定定轨道交通建建设的具体时时间表，拟于于2010年年前启动；规划实现后本本项目将处于于轨道交通价价值的峰值点点。15重大基础设施施建设——首首都机场南线线高速首都机场南南线（京承承高速公路路～东六环环路）公路路工程西起起京承高速速公路黄港港立交，东东至东六环环路，沿线线与京承高高速、京密密路、机场场高速、六六环路等18条主要要道路相交交，共设置置8座互通通式立交，，同步实施施辅路和支支线。主路路全长18.2公里里，按高速速公路标准准建设。06年开工工，07年年底建成通通车六环路京承高速首都机场机场高速黄港该道路的修修通，将极极大缩短本本地块到首首都机场的的交通时间间，为出行行带来方便便。首都机场南南线16项目销售期期规划利好评评价时间轴20062005200720082009~运河景观改改造运河产业规规划实施北苑高架北关高架两广路东延延芙蓉东路地铁M6线线运河规划交通规划首都机场南南线为本项目带带来实质性性利好的规规划是运河河景观改造造和道路交交通的改善善。17我们通过本本体条件解解析和市场场分析认为为实现客户户目标面临临如下核心心问题区域规划分分析地块资源条条件解析通州区房地地产市场分分析地块指标地块边界与进入性地块内部现状与外部环境地块周边配套考虑利润实实现，本项项目的核心心问题在于于：本体优势与与通州客户户价值取向向的错位18地块经济技技术指标———中等规规模，高容容积率项目目占地76250.66平米，，合114.33亩亩容积率2.8～3限高100米取地成本：：①北侧地300万/亩(其中中包含该地地块现状电电器公司的的合同转让让金200万元/亩亩）②其余地块块100万万/亩③楼面地价价约768元/平米西侧地16076.87平方米北侧地20452.4平方米东侧地34508.68平方米4216.6平方米996.07平方米19地块进入性性京哈高速→→芙蓉东路路→芙蓉北北路→芙蓉蓉西路，从从地块西侧侧进入。京哈高速→→芙蓉东路路→芙蓉北北路→月亮亮城堡私人人酒店，从从地块北侧侧进入。新华大街→→通胡大街街→芙蓉西西路，从地地块西侧进进入。六环路→京哈高速速→芙蓉东东路→芙蓉蓉北路→芙芙蓉西路，，从地块西西侧进入。。六环路→六环辅路路（规划中中）→通胡胡大街→芙芙蓉西路，，从地块西西侧进入。。20地块内部现现状——大大致呈L性性，内部地地势平坦待拆迁电器器公司内部原生树树木临时房荒地21地块边界———闹中取取静的天然然私属感度假村内部部道路月亮城堡私私人酒店尽端路月亮河度假假村向南通往通通胡大街通胡大街22运潮减河月亮城堡普通住宅：河畔丽景800亩运河文化广场运河文化广场地块外部环环境——两两河环抱、、顶级楼盘盘与公园围围绕，与周周边低价项项目形成天天然区隔北运河月亮河度假村国花园高尔夫休闲俱乐部

23地块周边配配套——生生活配套较较齐备交通：938、312、319、728等十十多条公交交线路。商务：通州区政政府办公区区、盛业商商务中心、、工商银行行、农业银银行、北京京银行教育：红旗幼儿儿园、中山山街小学、、东方小学学、通州四四中、通州州二中、黄黄埔大学、、国家法官官学院商业：上海世纪纪联华超市市、通州百百货商场、、华联商厦厦、人民商商场、物美美便利店、、麦当劳、、肯德鸡等等医院：骨伤医院院、通州中中医院、运运通医院休闲：西海子公公园、运河河文化广场场、车站路路餐饮街运河文化广场物美超市盛业商务中心哈佛摇篮幼儿园24地块周边配配套——高高档休闲、、娱乐配套套：月亮河河度假村月亮河度假假村——四四星级度假假酒店70万平米米园区，集集商务、休休闲、旅游游、美食、、健身等于于一体。规规划建设一一座五星级级酒店。餐饮设施：：4个中中高档餐厅厅，谭家食食府、咖啡啡厅、樱花花日韩烧烤烤屋和月宫宫中餐厅；；酒店设施：：客房142套；多多功能宴会会厅及中小小型会议室室可容纳300人；；康体设施：：高尔夫夫球练习场场、练马场场、大型SPA温泉泉馆、游泳泳馆、室外外网球场、、羽毛球、、台球、乒乒乓球、沙沙弧球、射射箭、实弹弹射击等；；康乐设施：：游艺厅、、棋牌室、、室外垂钓钓区、话匣匣子音乐酒酒吧、KTV等。25项目资源条条件评价区位不直接临城城市主干道道，闹中取取静的区位位，地块拥拥有天然的私属属感地块周边与与顶级项目目和度假村村相邻，区位形象高高尚交通地块进入性性较好，与与城市主干干道和高速速路有较便捷的交交通联系未来两年内内与中心城城区的交通通联系将极极大改善景观资源运河与减河河，800亩运河文文化广场和和200亩亩运河奥体体公园，景观环境首首屈一指城市配套城市成熟区区边缘，城城市基本配套比较完完善交通状况和城市配套较好，景观资源和区位条件是本项目的强势资源。26我们通过本本体条件解解析和市场场分析认为为实现客户户目标面临临如下核心心问题区域规规划分分析地块资资源条条件解解析通州区区房地地产市市场分分析市场片区划分与分析市场特征与客户总结考虑利利润实实现，，本项项目的的核心心问题题在于于：本体优优势与与通州州客户户价值值取向向的错错位27通州区区房地地产片片区划划分依赖主主要交交通干干线，，通州州区房房地产产市场场形成成了项项目相相对集集中的的四大大片区区轻轨沿线片区通胡大街片区运潮减河北岸片区新华大街—运河东大街片区28轻轨沿沿线片片区概概况新华联家园世纪星城巴克寓所苏荷雅居格瑞雅居靓景名居瑞都国际世纪龙鼎时尚街区11Station本岸绣江南瑞都公园世家DBC加州小镇梨园小镇雅丽世居蓝调沙龙日光清城当代明筑新翠景园轻轨八八通线线于2003年年12月27日日正式式通车车运行行；轨道交交通的的建成成通车车缩短短了中中心城城区与与通州州之间间的通通行时时间，，促进进了轻轻轨沿沿线土土地的的升值值，同同时带带动了了沿线线房地地产市市场的的繁荣荣和活活跃；；轻轨八八通线线在通通州境境内有有6个个站点点，每每个站站点都都是新新兴楼楼盘的的聚集集地。。北苑果园九棵树梨园临河里土桥典型项项目：：瑞都都国际际、DBC加州州小镇镇、瑞瑞都公公园世世家、、世纪纪星城城………典型项项目资资料卡卡29轻轨沿沿线片片区特特征———轨轨道交交通驱驱动、、供需需两旺旺的同同质化化市场场资源依依托产品价格与与销售售状况况客户新兴区区域，，依靠靠轨道道交通通与城城市中中心的的快速速连接接，公共交交通优势明明显目前市市场主主流产产品以以板式小高层和和多层为主，开始出出现高层；产品以两居和和三居为主，，两居户型面积积在100~120平方方米，三居户户型面积在130~150平方米之之间；供应量大，占占通州区60%左右，随随着轻轨沿线线可开发土地地的减少，未未来的供应量量将逐部南移移。主力客户：中中小户型客户户以CBD区区域的首次置置业年轻白领领为主大户型客户以以主要以东部部购买力有限限的换房客户户为主购买驱动因素素：临轻轨、、低总价目前在售项目目均价在3800～4700之间，，价格纵向随随轻轨往土桥桥方向递减，，横向随离轻轻轨线的距离离增加而递减减；主流两居总价价在40~50万，三居居总价在50~60万；；主流产品销售售状况普遍较较好；片区内楼盘之之间主要是价格和变相价价格竞争。30运潮减河北岸岸片区概况运通花园运河岸上的院子枫露皇苑珠江国际城尚东庭京哈高速运潮减河京杭大运河运潮减河在与与京杭大运河河交汇处变为为东西流向，，与其他片区区形成天然区区隔；京哈高速和减减河资源使片片区集中了通通州区域内的的高档楼盘，，以低密度的的别墅、类别别墅为主；由于城市资源源的缺乏和公公共交通不便便，片区内还还存在低价普普通住宅和回回迁房。典型项目资料料卡31减河北岸片区区特征——低低密度与低档档普通住宅混混杂的价格驱驱动型市场资源依托产品价格与销售状状况客户减河资源，交交通依托京哈哈高速、潞苑苑南大街等。。独栋、联排、、叠拼等低密密度项目与低低档普通住宅宅项目、回迁迁房混杂；非集中供应地地区。目前新新开项目较少少，主要以各各项目的后续续供应为主，，珠江国际城城后续供应将将较大。低密度项目：：东部高级白白领、准财富富阶层普通住宅：通通州地缘性客客户为主独栋成交价在6800～9000元/平平方米之间，，总价200～～400万。叠拼、联排在5000～～6000元元/平方米之之间，总价90～150万。普通住宅3200元/平平方米左右，个别品质高高的项目4500元/平平方米（含精精装修）。总价相对较低低的低密度项项目销售状况况好低单价的普通通住宅销售状状况较好高单价普通住住宅滞销32新华大街—运运河东大街片片区概况新华大街—运运河东大街是是通州老城区区的交通动脉脉；新华大街周边边地区是通州州老城区中心心，认知好，，配套成熟；；区域发展较为为成熟，可开开发用地有限限，供应量不不大。在水一方逸秀名园摩卡空间西上园蓝山国际运乔嘉园柳岸景园新华大街运河东大街典型项目资料料卡33新华大街—运运河东大街片片区特征——供供应量小的城城市配套驱动动型市场资源依托产品价格与销售状状况客户通州老城区的的成熟配套新华大街、玉玉带河街、运运河东大街的的交通小高层与高层层为主；主力户型为90～110平方米两居居；130～～150平方方米三居；新开项目少，，在售项目基基本处于尾房房状态。普通住宅在3400～5000元/平方米之间间，多数项目目在4500元/平方米左右。二居40～50万；三居居55～65万。销售状况好，，存量消化，，目前基本处处于尾房状态态。通州区地缘性性客户为主；；部分市区白领领阶层。34通胡大街片区区概况河畔丽景水恋晶城武夷花园荔景园BOBO自由城加华印象通胡大街月亮城堡通胡大街是新新华大街的延延长线，向东东一直延伸到到六环路。配配套较为成熟熟；运河景观具备备优势；区域具备一定定的均好性，，但公共交通通弱于轻轨沿沿线，城市配配套弱于新华华大街，普通通住宅价格较较低。典型项目资料料卡35通胡大街片区区特征——成成熟区边缘性性价比驱动型型市场，景观观资源未得到到有效利用资源依托产品形式价格与销售状状况客户新华大街——通胡大街街的交通区位位和城市配套套；京杭大运河、、奥体公园的的景观及人文文资源。多层、小高层层板楼为主，，部分花园洋洋房、公寓供供应；主力户型两居居90～110平方米；；三居120～150平方米；；新开项目较少少，供应量主主要以在售项项目的后续开开发为主。普通住宅在3400～4400元/平方米之间间；两居总价35～45万；；三居总价45～55万万；高档公寓项目目销售速度缓缓慢；普通住宅项目目销售状况较较好。普通住宅：支支付力较弱的的东部小白领领、市区换房房客户、拆迁迁户等36通州住宅市场场小结——各各片区对比与与总结片区依托资源主流产品价格平台客户轻轨沿线便捷的轨道交通多层板式小高层4000～4700依赖轻轨的CBD年轻白领新华大街—运河东大街成熟配套道路交通多层板式小高层4500通州地缘客户年轻白领通胡大街较好的交通与配套景观人文资源多层板式小高层3400～4400低端年轻白领换房客户减河北岸减河京哈高速、潞苑南大街低密度板楼普通住宅：3200、3900叠拼、联排：5000～6000独栋：6800～9000普通住宅：地缘客户低密度：东部高级白领通州主流产品品为实惠型普普通住宅，价价格平台为3200～4700元/平米，主流流产品市场表表现好；高单价的低密密度住宅和高高于片区价格格平台的普通通住宅销售状状况不好；轻轨沿线区域域价格平台最最高，单价上上限为5000元/平米米。37通州住宅市场场小结——客客户主要特征征低总价普通住住宅主流客户户：●主要为一次置置业客户●主要来自北京京市区东部，，特别是在CBD工作的的年轻白领，，以及通州本本地的年轻人人●为用于固定居居所、结婚等等原因购房●价值点排序：：价格、交通〉〉户型〉配套套、景观〉………本类客户是通通州的主流客客户，年轻人人，财富积累累十分有限，，支付力弱，属属于被动郊区区化的置业者者。由于工作和和生活节奏快快，对公共交通的依依赖性强，轻轨沿线成成为其首选地地段。高总价普通住住宅主流客户户：●一次或“一次次半”置业●东部中级白领领、通州地缘缘性客户●为养老、生小小孩、居住舒舒适等原因换换房●价值点排序：：价格〉景观、、户型〉交通通、配套〉………本类客户大多多数为30~45岁的中中年人，有有一定的财富富积累。在城城市内有固定定居所，但面面积和舒适性性已无法满足足生活需要，，但支付力不不足以支撑在在市区内解决决换房需求，，属于被动郊区化的的置业者。他们开始对产产品品质和居居住环境有所所关注，但支付的的溢溢价有限。低密度产品的的主要客户：：●主要为换房客客户●主要是东部高高级白领、准准财富阶层、、通州地缘性性客户●为养老、生活活得更舒适等等原因换房●价值点排序：：价格、建筑形形式〉景观、、户型〉交通通、配套〉………本类客户是通通州的高端客客户，他们大大多数为中年年人，事业小小有所成，在在市区已有较较为舒适的居居所，但希望望逃离城市的的喧嚣，寻求求另一种生活活方式，属于于主动郊区化的的置业者。低密度物业业的吸引与自自身支付能力力的权衡使他他们最终选择择了通州。38通州住宅市场场小结——产产品溢价因素素轨道交通是主主要的溢价资资源●区域内溢价的的主要因素：：轻轨与北京京中心城区的的快速连接，，使“居住在在通州，工作作在城里”成成了工作在北北京城区东部部，特别是CBD区域支支付力有限的的年轻白领们们的选择。由由于客户对公公共交通的依依赖性非常强强，轻轨沿线线住宅实现了了通州区最高高的价格平台台；●溢价能力有限限。一方面轻轻轨沿线供应应量巨大，同同质化竞争严严重，限制了了高额溢价；；另一方面，，由于区位认认知的差距不不可颠覆，与与京通快速沿沿线的刚性价价差形成了通通州区普通住住宅的价格天天花板。产品溢价因素产品品质是次次要溢价因素素●产品自身的品品质以及周边边景观资源能能产生一定的的溢价，但由由于与区域主主流客户的主主要价值关注注点不合，价价值提升能力力很有限。39我们通过本体体条件解析和和市场分析认认为实现客户户目标面临如如下核心问题题区域规划分析析地块资源条件件解析通州区房地产产市场分析规划利好：景景观环境与道道路交通地块优势：景景观环境与高高尚区位各片区主流产产品市场接受受度好价格敏感型客客户，公共交交通驱动本项目的核心心优势在于景景观环境，对对通州区域的的主流客户难难以实现溢价价！考虑利润实现现，本项目的的核心问题在在于：本体优势与通通州客户价值值取向的错位位40本报告总体结结构第一部分项项目背背景与客户目目标第二部分项项目问问题解析第三部分解解决方方案探讨第四部分经经济测测算第五部分物物业发发展建议41客观优势向价价值实现的转转化——从各各档次物业的的客户价值需需求特征寻找找突破口结论回顾：本项目的优势势在于优越的的景观资源、、隐秘的区位位和便利的道道路交通；本体优势对通通州区主流客客户不能产生生溢价。项目的突出的的客观优势在在于外围产品品中的环境，，为发展品质质型住宅提供供了强力支撑撑。高品质物业：中高品质物业：中低品质物业：价格户型质量交通采光通风环境物管教育配套会所风格人文品牌身份体验服务外延产品核心产品外围产品客户价值需求来源：世联模型42Q1：目标客户在哪哪里？Q2：项目将面临怎怎样的竞争关关系？核心竞竞争力是什么么？Q3：如何发展可以以最大化的挖挖掘地块价值值？Q4：采用怎样的价价格策略以实实现较高利润润？品质型住宅方方案是否可行行需要回答以以下四个问题题43东部大视角中中的通州———CBD居住住链的末端，，面临客户的的层层截流东部房地产市市场主要以CBD为核心心，依交通区区位条件形成成由内而外的的辐射圈层，，圈层价格平平台和客户层层次有明显的的分级供应充足，产产品类型丰富富，市场多样样化竞争通州区面临各各区域对东部部客户的层层层截流，形成成了目前主要要靠价格战竞竞争的低价房房地产市场青年路区域6000-9500华纺易城天鹅湾百子湾区域7000-8000金都杭城城赛洛城京通沿线线区域5000-6500东1时区区珠江绿洲洲朝阳公园园区域>17000棕榈泉公园大道道CBD通州区4000-5000双井区域域>8000富力城珠江帝景景客户流流动动方向向第一辐射射区第二辐射射区第三辐射射区京沈沿线线区域4000-6200万科青青青富力又一一城东坝区域域4300～6800北京奥林林匹克花花园价格平平台台递减减方方向44北京东部部核心区区外住宅宅市场总总体特征征品质型住住宅珠江绿洲洲、北京京奥园、、富力又又一城实惠型住住宅华纺易城城、国美美第一城城、东1时区支付力相相对较高高，愿意意为品质质支付溢溢价支付力较较低，不不愿为产产品附加加值支付付溢价产品分类类典型项目目特征客户特征征从不同的的方面打打造项目目自身品品质，实实现附加加值实现区域域高价或或突破区区域价格格平台在户型、、建筑和和园林规规划等方方面没有有明显亮亮点，满满足客户户基本要要求区域的中中低价同属于支支付力有有限被挤挤出城市市核心区区的置业业者。本项目要要依靠品品质实现现溢价将将面临东东部核心心区外品品质型住住宅的竞竞争。45东部核心心区外品品质型住住宅片区区分布区区域青年路-百子湾区域东坝区域京沈沿线区域京通沿线区域代表项目天鹅湾、罗马嘉园、金都杭城等北京奥林匹克花园万科青青、富力又一城珠江绿洲、京贸国际公寓、华龙美树等外部资源CBD边缘，四五环之间，区位优势明显五环京沈高速及五环线京通快速路、朝阳路、朝阳北路、轻轨价格范围7300~95006700（含800元精装修）万科青青：5680又一城：6200（含1000元精装修）5700～6500品质主要体现点园林与景观整体品质主题园林轴教育配套奥运概念青青：新颖创新的产品又一城：超大规模配套，规划、建筑、园林各方面的品质均好性开发商品牌建筑、立面户型园林配套等46东部核心心区外品品质住宅宅与本项项目的竞竞争关系系CBD边边缘区青年路——百子湾湾区域城市边缘缘区京通沿线线、东坝坝、京沈沈沿线区区域区位的不不可比决决定了和和此区域域非直接接竞争的的关系通过外部部环境的的优势和和足够的的价差有有可能吸吸引被从从区域挤挤出的品品质型住住宅客户户该区域中中品质住住宅的客客户是本本项目的的目标客客户与本项目目形成直直接的竞竞争关系系区位片区竞争分析析结论区域位置置和心理理认知差差异巨大大本项目外外部环境境存在明明显优势势区域位置置和心理理认知处处于一定定弱势外部环境境存在明明显优势势本项目发发展品质质住宅的的目标客客户将来来自东部部城市边边缘区追追求产品品品质的的客户，，本项目目将与这这些区域域竞争，，其中重重点竞争争区域为为京通沿沿线区域域。京通沿线线区域是是供应相相对集中中，对本本项目直直接截流流，是重重点竞争争区域。。47京通沿线线区域概概况区域界定定：东五五环外至至通州北北苑，京通快速速两侧区区域区位：朝朝阳区，，城乡结结合部交通：与与市区的的快速连连接轨道交通通：八通通线快速路：：京通快快速路城市干道道：朝阳阳路、朝朝阳北路路、东五五环特殊资源源：传媒媒行业高高等院校校北京广播播学院中国传媒媒大学品质型住住宅典型型项目：：珠江绿绿洲、京京贸国际际公寓48重点项目目分析———珠江江绿洲概概况项目位置置：轻轨广播播学院站站南侧开发商：：北京合生生绿洲房房地产开开发有限限公司规模占地面积30万平方米建筑面积40.7万平方米容积率3.2总户数2200四期水钢琴共3栋，为5、6、7号楼建筑形式31层塔楼（3梯9户）18层板楼（2梯4户）户型三室两厅两卫164平方米、144平方米（主力户型）两室两厅两卫117平方米（主力户型)两室两厅一卫20层以上101平米，20层以下98平米一室两厅一卫79平方米（跃层）价格均价6500元/平方米，精装修标准：600元/平方米49珠江绿洲洲产品特特点———挺拔的的形象和和视觉冲冲击力强强的外立立面和弧弧形窗绿色弧形形窗高耸的形象50珠江绿洲洲四期销销售和客客户状况况5#、6#处于于尾盘；；7#开盘盘一个多多月消化化约120套，，销售率率50%；7#二居居和三居居畅销，，且速度度相当；；客户以东东部的年年轻白领领精英和和一次半半置业者者为主，，部分地地缘性客客户，为为建筑形形象、外外立面、、弧形窗窗等打动动。前三期基基本售完完，四期期包含5、6、、7三栋栋楼；5、6号号楼2005.05.21开开盘，目目前销售售率85%；7号楼05年11月27日开盘，截截至年底底售出120套套左右。。7#户型套数成交面积(平米/套)单价(元)总价(万/套)复式2877618448四居70152587189三居室86129623880二居室57106637767一居室140693328合计24211662197251重点项目目分析———京贸贸国际公公寓概况况项目位置置：地铁八通通线八里里桥站南南侧开发商：：北京天旭旭运河房房地产开开发有限限责任公公司规模占地面积39542.10平方米

建筑面积227170.08平方米容积率5.75三期建筑面积65450.34平米

目前在售的是三期，G座和F座，每栋26层，共520套户型标准层三梯10户，东西对称布局，共五种户型，各两套。A户型三室两厅两卫，有佣人房及其独立卫生间169.92平米B户型三室两厅两卫121.49平米C户型三室两厅两卫129.59平米D户型两室两厅一卫95.54平米E户型三室两厅两卫131.97平米价格成交均价5700元，目前可打95折。精装修，标准为500元/平方米。52京贸国际际公寓产产品特点点——形形象挺拔拔、大园园林、高高配套挺拔的高高层，外外立面材材料采用用面砖，，品质感感强社区北侧侧3万平平米大园园林高档配套套温泉入户户国际卫星星电视接接收系统统1000平米半半地下温温泉游泳泳馆、1000平米网网球场、、桑拿房房、800平米米健身房房超市、社社区医疗疗中心、、ATM、社区区小学挺拔的形形象温泉游泳池大园林53京贸国际际公寓三三期销售售情况一期二期期基本售售罄，一一期2002年年底开盘盘；三期G座座维多利利亚港04.04开盘盘，已基基本售罄罄；三期F座座悉尼港港05.04开开盘，在在售。户型总套数平均面积(平米)已售总价(万)四居室48172100三居室22213877二居室13611866一居室439657其他711262合计45613073G座基本本售罄，，F座有有少量剩剩余；销销售率71%；；小户型销销售速度度快，朝朝南四居居销售较较好；塔楼，户户型朝向向差是销销售的主主要障碍碍；客户以东东部的年年轻白领领精英和和一次半半置业者者为主，，部分外外籍客户户，为大大园林、、建筑和和立面、、配套等等打动。。54东坝区域域重点项项目分析析——北北京奥林林匹克花花园（三三期）项目位置置：东坝集团团，五环环路以东东，东坝坝中路以以西开发商：：北京奥林林匹克置置业投资资有限公公司代理商：：北京世联联房地产产顾问有有限公司司规模建筑面积19.4万平方米容积率1.7总户数792建筑形式小高层板楼户型复式170平方米左右四室两厅150平方米左右三室两厅130平方米左右三室一厅120平方米左右两室两厅105平方米左右两室一厅90平方米左右价格均价6700元/平方米，精装修标准：800元/平方米55北京奥园园产品特特点———“奥林林匹克””主题绿绿化景观观、奥运运概念及及教育配配套绿色弧形形窗长1200米，，宽40米“奥奥林匹克克”主题题园林景景观轴14000平方方米专业业运动城城北京师范范大学附附属幼儿儿园及小小学奥运中国56北京奥林林匹克花花园三期期销售及及客户情情况三居销售售速度最最快，二二居次之之；月消化速速度150套左左右；客户30%来自自海淀中中关村，，70%来自东东部；换房客户户为主，，年龄30~39岁，，有一定定经济基基础，部部分以东东部的年年轻白领领精英；；对园林环环境及教教育配套套等比较较关注。。三期包括括700-703、705－－711、721－723、、725楼2005.10.30开盘，，目前销销售率40%；；三期销售情况户型套数成交面积(平米/套)单价(元)总价(万/套)复式451736356110四居室321516572100三居室157132625683二居室89104618064合计32313263088357东部城市市边缘区区域品质质型住宅宅特征区位：东东五环外外，城乡乡结合部部交通通达达性京通沿线线区域：：公共交交通和私私家车交交通均很很便利东坝区域域：私家家车交通通便利、、公共交交通一般般京沈沿线线区域：：私家车交交通便利利、公共共交通不不便资源：基本无特特殊人文文自然资资源城市配套套不成熟熟品质型住住宅特征征户型：尺度比较较舒适，，三居和和二居为为主价格：与与五环内内品质型型住宅的的刚性价差差形成价格格竞争力力品质显现现点：建筑形式式和立面面有冲击击力、大大园林或或特色主主题景观观、特色色配套、、开发商商品牌外部条件：交通通达性好：至少保证私家车交通的便利，公共交通和轨道交通的便利性是有利因素内部条件：基本要求：户型尺度舒适、保持品质住宅之间的应有价差附加要求：从符合目标客户价值的方面突出产品品质东部边缘区品质住宅的成功关键因素58案例（1/3））：北京京东部边边缘区某某品质型型住宅成成交客户户分析———总体体客户特特征客户年龄龄集中25～40岁，占70%以上上首次置业业和二次次置业为为主，比例相相当大部分客客户拥有有私家车车客户家庭庭年收入入绝大部部分在10万以以上，其其中10-15万占占据一半半59案例（2/3））：细分分客户特特征———成交总总价65～75万（含含精装修修）客户户该类客户户年龄基基本上在在三十岁岁以下，，介于婚婚龄前后后的高学学历人群群，事业业处于起起步阶段段，财富富积累还还不充足足，但普普遍拥有有较高的的收入，，首付能能力不强强，但可可承受较较高的月月供（家家庭月收收入1万万以上、、一次置置业、单单身或刚刚刚结婚婚、没有有小孩老老人等负负担、没没有私家家车、职职员等特特征）。。60案例（3/3））：细分分客户特特征———成交总总价95万左右右（含精精装修））客户该类客户户年龄主主要在三三十至四四十之间间，已经经结婚生生子，他他们事业业处于黄黄金阶段段，财富富积累充充实，普普遍拥有有较高的的收入，，首付能能力强，，可承受受高总价价，在解解决居住住基本需需求的同同时更加加注重生生活品质质（家庭庭月收入入2万以以上、二二次置业业、子女女、父母母、事业业等负担担大、私私家车、、管理层层等特征征）。。61东部城市市边缘区区域品质质型住宅宅客户特特征时尚而非非另类的的年轻白白领精英英开始享受受生活的的中年人人产品品质质公共交通通与私家家车交通通周边环境境城市配套套产品品质质周边环境境私家车交交通与公公共交通通城市配套套客户描述述客户价值值关注点点首次置业业，25~30岁左左右，DINK家庭东部年轻轻的白领领精英，，财富积积累不高高，但收收入丰厚厚而稳定定精英意识识强烈，，对时尚尚敏感，，对生活活品质有有独到和和超前的的追求多从事广广告、媒媒体、IT或咨咨询等现现代服务务行业承受力在在70万万左右30～40岁，，一次半半或二次次置业，，三口之之家或与与父母同同住工作稳定定，完成成了一定定的财富富积累，，对居住住品质的的追求成成为理所所当然的的选择承受力在在90万万左右对品质居居住的向向往让他他们不能能容忍平平庸将就就，为此此宁愿放放弃城市市的繁华华和便捷捷。62本项目的的核心竞竞争力———关键键词：产产品品质质：极致致品质住宅宅KPI户型价格周边环境境产品品质质交通区位位竞争区域域状况户型舒适适与东五环环内的品品质住宅宅有刚性价价差无特殊自自然人文文资源在建筑形形式和立立面、园园林和配配套等方方面做出亮点点城八区、、交通较较为便利利发力方向向？无发力空空间无发力空空间客观优势势核心发力力方向客观劣势势由于交通通区位处处于明显显的劣势势，仅仅仅依靠外外部环境境的优势势难以制制胜。本项目的的核心竞竞争力将将在产品品质质上，由于于竞争区区域的部部分项目目已经在在产品上上做出亮亮点，本本项目应应当在产产品上做做到极致，实现溢溢价。63案例1：：UHN国际村村——通通过夸张张的建筑筑造型实实现区域域高价项目位于于朝阳东北北三环国国展桥北北300米；分分三期开开发，一一期：1#；二二期：7#、9#；三三期：2、3、、4、5、6、、8、10建筑主体体以28层的短短高板式式为主，，“高桥桥”与““低桥””交相辉辉映，构构成极富富造型感感的“U”型、、“H””型和““N”型型。该项目以以追求现现代感、、国际感感，舒适适而优雅雅、时尚尚而有格格调的白白领阶层层为目标标客群。。一居60平平米，，二居居100～～120平平米，，三居居130～～160平平米一二期期售完完，三三期““名堂堂”均均价9900元元/平平米通过建建筑造造型实实现溢溢价持续实实现区区域高高价64案例2：珠珠江帝帝景———通通过高高档配配套设设施标标定档档次，，提升升项目目价值值精装修修公寓寓，塔塔楼均均价9300元元/平平米，，板楼楼均价价11000元元/平平米，，实现现了明明显高高于区区域价价格平平台的的价值值。2.5公里里长，，10万平平米欧欧陆风风情商商业街街五星级级酒店店会所所5A级级写字字楼星级酒酒店式式商务务公寓寓通过配配套实实现溢溢价通过顶顶级的的公建建配套套标定定项目目的档档次，，符合合目标标客户户彰显显身份份的心心理。。65案例3：锋锋尚国国际公公寓———凭凭借高高档、、高科科技含含量的的建材材、设设备设设施创创造产产品价价值位于海海淀万万柳居居住区区;经典城城市豪豪宅，，建筑筑面积积8万万，容容积率率3，，四栋栋塔楼楼和两两栋板板楼组组成;颠覆板板与塔塔的比比较体体系;欧洲居居住标标准，，新风风系统统、LOW-E玻璃璃、外外墙保保温、、地板板热辐辐射采采暖等等科技技住宅宅八大大子系系统;周边价价格平平台7000～～8000元/平米米，本本项目目实现现均价价10500元元/平平米。。整体规规划外部看看板裸体样样板间间通过建建材设设备实实现溢溢价高科技技住宅宅的定定位符符合区区域中中关村村客户户的价价值取取向，，实现现了超超额溢溢价。。66案例4：顺顺驰领领海———通通过园园林规规划实实现高高溢价价1顺驰领领海南四五五环区区域：：星光家家园布洛城城天伦锦锦城马家堡堡区域域：恋日花花都未来上上层南四五环区域马家堡区域1通过园园林规规划实实现溢溢价67京开高高速沿沿线普普通住住宅主主要项项目一一览楼盘项目名称总建面（万平米）总占地（万平米）开盘日期均价（元）容积率南五环外顺驰领海三期5240.82005-0359001.41南四五环天伦锦城二期124.32005-0744382.8布洛城11.63.52005-0837002.9银地家园5020.42004-0950002.0马家堡区域(南三四环)城南嘉园二期40322005-459601.87恋日花都二期2072005-355002.2名都家苑13.85.72005-760002.35瑞丽江畔三期2.60.82005-353002.9西马小区二期65352004-954601.7未来上层207.52004-0865002.66星河城三期502002005-769002.7顺驰领领海位位于南南五环环外，，完全全突破破了本本区域域和四四五环环之间间的价价格平平台，，相当当于马马家堡堡区域域（南南三四四环之之间））的中中高价价位。。683.8万平平米超大水水面私家版•国际海海洋生活公公园——顺驰领领海地理位置：位于京开开高速路南南五环出口口处，属大大兴区黄村村。规模：总占地40.8万万平米，总总建筑面积积近52万万平米，综综合容积率率1.41。拟分八八期开发，，目前已推推出前三期期。产品：一梯两户户、一梯三三户板楼，，北面临路路以及南面面临湖为高高层，中间间为小高层层。临水楼楼座以大户户型和复式式为主。12435671089121113141516临水高板69顺驰领海销销售状况一期1#～～６#，，04年6月19日日开盘；二二期7#～～12#，，04年年9月19日开盘；；户型面积舒舒适，二居45%（110平米）和和三居44%（150平米））为主；二居60万万，三居75万；大大户型逾100～110万，，临水四居居130万万左右；临水3号楼楼均价7388元/平米；不不临水的楼楼座均价5100元元/平米米左右；整体销售率率95%，，基本售罄罄。一二期户型总套数面积(平米)单价(元/平米)总价(万)销售率一居374551941100.0%二居19311959077032.1%三居18148542580100.0%四居4186718613375.0%合计21812658467439.4%三期：13～16#；05年年3月20日开盘；；临水实现均均价7200元元/平米，不临水实实现均价5800元元/平米米；三期销售率率40%。项目整体消消化速度为为80套/月左右。。70顺驰领海客客户状况———北京西西部的中端端换房客户户为主客户背景：：以西边的客客户为主，，金融街、、海淀等；；35～45岁，三代代同堂；第一居所，，开车通勤勤居多，或或社区班车车通勤；一次半置业业的换房客客户为主。。客户购买关关键驱动因因素：社区大水景景自驾车交通通方便通透的板楼楼顺驰品牌71顺驰领海周周边项目———翡翠城城5期福提提岛规模占地面积11.52万平米建筑面积13.41万平米容积率1.08总户数729建筑形式Townhouse（1#～34#）花厅洋房、小高板（457套可售）户型Townhouse花厅洋房130~150平方米，主力145平米三居价格花厅洋房：均价5300元/平米，70～110万，10月6日开盘小高板尚未开始销售TH：均价7500元/平方米，130～150万，5月22日开盘客户西部城区的高级白领大兴区地缘客户特点创新的花厅洋房大盘，华润品牌目前售出126套，，60套/月月左右。通过产品创创新（花厅厅洋房）实实现了一定定的溢价，，销售速度度较快。72顺驰领海与与翡翠城5期的比较较顺驰领海福提岛产品形式高层多层花厅洋房实现均价5900元/平米5300元/平米销售速度80套/月60套/月特点局部拔高容积率自造3.8万平面大水面户户入口花厅设计顺驰领海的的高层产品品通过某一一点上的极极致放大，，在售价和和销售速度度均超越了了同为品牌牌开发商和和大盘的福福提岛花厅厅洋房。73顺驰领海案案例总结———景观极极致差异化化实现高溢价价将客户易感感知的园林林规划这一一价值点做做到极致，，其余价值值点上保证证无负面影影响。实现了区域域的超额溢溢价和快速速销售。本体条件位于低认知知的大兴区区；周边无特殊殊自然人文文资源；产品形式以以高层为主主。成功点实现了高价价和快速销销售：实现现了马家堡堡区域的平平台价格，，价格和销销售速度均均高于本区区域的花园园洋房；克服了交通通区位劣势势，突破了了沿线客户户截流；成功关键园林规划：：北京独一一无二的3.8万平平米的超大大水面；楼楼座形态挺挺拔，配合合超大水面面，极具震震撼力；户型舒适满满足换房客客户的基本本需求：通通透的板楼楼为主；户户型面积：：三居150平米，，二居110平米；；车行交通便便利：京开开高速与五五环路，与与城区连接接便利；入市时南部部区域品质质型住宅缺缺少供应；；有效的营销销推广。74通过极致产产品实现溢溢价模式总总结方向特点产品指标限制条件客户感知价值夸张建筑容易被客户感知新增成本最少建筑立面、大堂等受众相对较小过犹不及，尺度较难把握新颖、个性昭示性与形象标签高档配套作为形象标杆提升住宅价值配套能够独自实现较高的市场价值高星级酒店、高尔夫、度假村等整体区域认知较为高尚高档形象建材设备只能被特定的客户群所感知，从而实现高溢价成本投入较高保温隔热围护结构，新风系统、混凝土采暖制冷系统、中央吸尘系统、电梯等主要为客户群限制（是否能充分认可高新科技的高价值）生活便利高科技、时尚园林规划容易被感知和接受溢价空间大园林、规划平面等目标客户愿意为居住环境付费居住环境社区形象75本项目选择择的产品发发力方向建筑配套园林建材本体条件符符合竞争区域部部分项目已已经采用宜采用跟随随策略高档配套主主要是提升升项目的形形象，满足足目标客户户的炫耀心心理月亮河度假假村的高档档形象难以以扭转通州州区整体的的低认知印印象高档配套不不是本项目目的核心产产品发力方方向受众范围狭狭小，成本本投入大不宜采用能充分被目目标客户感感知能充分利用用周边环境境形成不可可比拟的竞竞争优势投入产出比比高本项目的产产品发力方方向结合自身优优势，通过过夸张的园林林规划形成竞争优优势，实现现溢价和快快速销售。。76客观优势与与客户价值值感知最大大化的选择择——水，，首先是一一种心情，，然后是一一种生活方方式天然河系环环抱，社区区水景交相相辉映——水既能能极尽满足足健康生态态的居住需需求，同时时给客户带带来无可匹匹敌的视觉觉体验震撼撼。得水为上，，藏风次之之。上善若水。。水善，利利万物而不争。仁者乐山，，智者乐水水。“择水而居居”素来是是中国人的的理想。尤其在北京京，水化比绿化更令令人激动。。77水景是低投投入高产出出的选择顺驰领海顺驰领海3.8万平平米人工湖湖，其费用用投资主要要在四个方方面，首先先是池底处处理、岸线线处理、土土方工程费费以及水本本身的费用用，加起来来约合每平平方米150元，总成本570万元元；社区总总规模44万平米，，每平米增增加成本13元，实现溢价价1000～2000元/平平米；采用中水造造景以减少少维护成本本，顺驰领领海每年向向每户业主主收取183元用于于水景维护护。天津·蓝水水假期一期期2.8万平平米人工湖湖（原为湿湿地），建建造成本220万，，设计加水水体净化费费用40万万，总成本本260万万，每平米米水面约合合93元。本项目按每平米水水面成本300元计计算，水景景面积取1.5万平平米，总投投入450万元，每每平米增加加的成本约约20元。大面积水景景建造成本本低，溢价价空间巨大大，是形成成本项目产产品品质核核心竞争力力的理想选选择！78发展策略———极致水水景傲立于于市，保健健因素不弱弱于人核心竞争力力以大水景为为核心的园园林规划，，内景与外外景交相辉辉映，极致致的滨水居居住体验；；建筑形态和立立面等突出品品质感和冲击击力；保健因素多户型组合，，舒适性户型型满足换房客客户的需求，，紧凑户型主主打首次置业业客户；79整体定位———高尚生活理理想，滨水人人居典范高尚滨水景观观居所——高尚生活·景景观盛筵便利的交通、、成熟的配套套、世外桃源源般的区位以以及项目自身身的高品质成成就高尚生活活的追求拥两河，藏一一水，得水为为上的理想给给与客户极致致的亲水感受受80产品定位———大景观高层层围合社区：：大尺度园林林与豪宅品相相通过大水景园园林的打造形形成项目的差差异化竞争优优势产品形象比肩肩城市豪宅，，一举超越竞竞争和截流竖向加高楼层层来做足容积积率，使楼座座体现挺拔感感，营造气势势。同时建筑筑密度降低使使规划大尺度度园林成为可可能。81客户定位重要客户：其他区域换房房客户边缘客户：养老客户核心客户特征项首次置业客户换房客户年龄25～3030～40来自区域CBD及东部城区CBD及东部城区家庭结构DINK家庭，几年内或有育子计划三口之家或三代同堂行业特征白领精英，广告、媒体、IT或咨询等现代服务行业行业特征不明显，以管理层为主财富水平财富积累不高，但收入稳定丰厚工作稳定，完成了一定的财富积累置业状况首次置业，现租房居住在城区内有房产，首次商品房置业置业观追逐时尚与个性化，但不另类，对生活品质有独到和超前的追求追求面积、景观环境、产品等居住品质的升级购房关注点排序产品品质公共交通与私家车交通周边环境城市配套产品品质周边环境私家车交通与公共交通城市配套面积需求二居室为主三居室为主承受力70万左右90万左右支付特征首付比例小，可承受较高月供首付能力强核心客户：东部城市边缘缘区品质型住住宅客户82形象定位———高尚的、自自然的、健康康的83月亮品牌与延延续与统一，，形成整体品品质感，与通通州区低端项项目区隔亲水社区的传传达简洁而不乏高高贵气质MoonContinent月亮长洲碧水长天备选案名月亮半岛84品质型住宅实实现溢价方案案是否可行我我们必须回答答以下四个问问题Q1：目标客户在哪哪里？A1：东部城市边缘缘区域品质型型住宅客户Q2：项目将面临怎怎样的竞争关关系？核心竞竞争力是什么么？A2：产品在某一点点做到极致突突出品质，稳稳健的价格策策略Q3：如何发展可以以最大化的挖挖掘地块价值值？A3：打造大面积社社区水景，突突出高尚滨水水景观居所的的定位Q4：采用怎样的价价格策略以实实现较高利润润？85价格策略———单价标定档档次，总价决决定客户基于标定高档档定位的原则则：单价与通州区区项目拉开差差距，完全脱离与与通州区其他他项目的比较较体系，避免免受通州区其其他低价项目目的负面影响响，奠定本项项目的高形象象。基于降低销售售风险的原则则：保证入市价格格在东部边缘缘区品质住宅宅市场中的竞竞争力，促成成开盘旺销局局面，为后续续销售赢得主主动；以目标客户的的承受力为标标准，控制总价水平平，避免“有价价无市”，保保证项目的持持续销售。86价格定位———关于入市价价格的探讨06年通州区区域价格突破破5000元元/平米难度度不大；预计07年中中价格平台在在4500～～5500元元/平米左右右。保守估计06年区域价格格增长在10%左右；07年中区域域价格平台将将在5800～7000元/平米左左右。入市价格原则1：跳出出通州原则2：相对对竞争区域保保持竞争力入市单价建议议：6500元/平米左左右87价格定位———关于项目均均价定位的探探讨从目标客户的的承受力考虑虑（基于市场场现状）：主流二居客户户为首次置业业的年轻客户户，其总价承承受力约为70万左右，，按二居面积积100平米米计算，单价价为7000元/平米；；主流三居客户户的总价承受受力约为90万，按三居居面积130平米计算，，单价为6900元/平平米。从价格的自然然上涨考虑（（基于未来预预测）：考虑近年来北北京市房价的的上涨，本项项目销售周期期内的价格在在目前的基础础上上浮15%，单价上上限约为8000元/平平米；综合考虑上述述因素，项目目整体均价定定位7200元/平米左左右，单价不不宜突破8000元/平平米，与竞争争区域的高品品质项目单价价相当。88竞争策略通州区低密度项目目标客户定位位不同，非直直接竞争；产品的极致差差异化；总价门槛低。。东部城市边缘区域以极致水景和和高档品质为为核心竞争力力，弱化交通通区位劣势，，赢得区域品品质住宅客户户。通州区普通住宅项目目目标客户定位位不同，非直直接竞争产品品质占据据绝对优势，，争取少量通通州区域高端端客户。89项目开发策略略高形象入市组合产品入市市水景、社区入入口等完成后后入市，最大大化的突出本本项目的核心心价值点，一一举奠定本项项目的高形象象，为高价提提供强有力的的支撑。多户型组合入入市，扩大目目标客户范围围，实现