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文档简介
上海新天地安信豪庭項目策劃安信集團2007年5月提要:一.項目概況二.市場定位三.目標客戶四.規劃設計概念五.發展規模六.投資概算及收益評估七.發展進度計劃八.銷售進度計劃九.項目經營管理十.專業顧問十一.安信置地簡介一.項目概況項目与上海新天地廣場一街之隔,新天地廣場座落在高雅繁華的淮海中路旁,黃陂南路和馬當路之間三万平方米的地塊上,毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯處。這個項目以中西合壁、新舊結合為基調,將上海傳統的石庫門里弄与充滿現代感的新建筑群融為一体,集歷史、文化、旅游、餐飲、商業、娛樂、住宅和辦公等多功能的特色小區。附近有1.2萬平方米人工湖、3.2萬平方米綠地,醫院、11万伏變電站、交通、水、气等基礎設施齊全。
一.項目概況-地理位置位於盧灣區的中心部份,地塊面積為16,500平方米,東有淮海公園、太平橋綠地、西有復興公園、北有人民廣場綠地,為上海市中心區綠化率最高地段。一.項目概況–週邊環境新天地安信豪庭所在地一.項目概況–週邊環境中國共產黨第一次大會會址一.項目概況–週邊環境新天地廣場餐飲食肆一.項目概況–週邊環境新天地安信豪庭東面景觀一.項目概況–週邊環境新天地安信豪庭對面的酒店二.市場定位-數據分析根據上海有關房地產資料分析和市場調查所得,三種主要物業狀況如下:1.寫字樓:租金價格基本與香港灣仔、金鍾區的寫字樓同價,供應量和空置呈中等狀況,經營利潤低,風險較高;2.中高檔住宅:價格定位在6千至1萬元間,本地公司有較高的土地存量,競爭相對激烈,利潤較低;3.精品豪宅:價格定位1.5萬元以上,供應量極少,市場需求旺盛,與香港豪宅價格有8倍比率。二.市場場定位以人性、、智能、、環保、、文化、、創新為為基本原原則,創創建上上海最高高標準的的豪華住住宅精品品。三.目標標客戶成功人士士~中外企業業領袖投資公司司~購置物業業收租四.規劃劃設計概概念新天地安安信豪庭庭住宅區區的設計計將以人人性、環環保、智智能、文文化、創創新五項項原則為為設計主主題,結結合項目目优越的的位置和和周邊的的人文環環境,創創建一流流的豪宅宅區。豪庭由兩兩排10至23層樓宇宇,並列列成住宅宅小區,,絹絹流流水的小小溪圍繞繞著整個個小區,,小區內內假山流流水、小小橋、中中央綠地地面積逾逾1万平平方米,,小區內內人車分分流,泳泳池、网网球場等等會所設設施配套套齊全,,形成小小橋、流流水、人人家的高高規划標標准豪宅宅區。五.發展展規模佔地面積積:16,300平方方米容積率:3.2總建築面面積:68,000平平方米其中:地地上建築築面積52,000平平方米商住面積積:5,000平方米米住宅單位位約:250個個(180-230平平方米)地下建築築面積16,000平平方米停車位:200個總投資金金額人民民幣:6億元六.投資資概算及及收益評評估1.技術術經濟指指標:土地面積積約:1.63萬平方方米容積率約約:3.2總建筑面面積約:6.8萬平方方米其中:臨臨街商商舖約:3,000平平方米小高層住住宅約:3.6萬平方方米高層住宅宅約:1萬平方方米會館約:2,000平平方米物業用房房約:1,000平方方米地下汽車車庫:16,000平平方米,約:200個個六.投資資概算及及收益評評估項目的优优惠政策策:1.土地地款2.8億已已包括土土地出讓讓金;2.項目目免所得得稅(33%);3.城市市大配套套費減半半。六.投資資概算及及收益評評估2.成本本支付:土地成成本:2億8,000萬元,樓面地地價:5,364元/平方米專業費費用:800萬萬元(包包括:市市場顧顧問、建建築設計計、庭園園景觀設計)建安成本本約:2,500元/平方米米*6.8=1億7,000萬元(包括:机電電、外牆系統統、庭園園綠化、、衛浴、、廚房裝裝修及設設備)配套費約約:1,000萬元建設准備備費約:1,500萬萬元(包包括項目目的中介介費用)財務費用用約:8%=6,000萬元元(1.5年)營銷廣告告費約:4%=2,000萬萬元管理費用用約:3%=2,000萬元元(2年年)不可預見見費約:3%=1,500萬萬元項目成本本合計:5億9,800萬元元單方成本本(按可可售面積積約5.98萬萬平方米米):10,000元元/平方方米六.投資資概算及及收益評評估3.收益益評估:收入估計計約:9億2,800萬元臨街商舖舖:(3,000平方方米*30,000平平方米/萬元)=9,000萬萬元小高層約約:(3.6*18,000平方米米/萬元元)=6億4,800萬高層約:(1*15,000平方米米/萬元元)=1億5,000萬元車庫約(個):20万万元/個個*200個=4,000萬萬元2.毛利利率:9億2,800-成成本5億億9,800=3億3,000萬元元3年回回報率:37%若按投入入3.5億元後後開始賣賣樓即:年回報報率為63%七.發展展進度計計劃1.項目實施施進度預預案2007.9底底前10.31前前11.30前2008.5.8前2009.12.31前簽訂意向向書簽簽訂協協議書簽簽訂訂合資公公司交交接土土地竣竣工入入住章程、合合同書2.建設資金金安排計計划11.30前簽簽訂合同同2月月份起200付人民幣幣5000万元元按按拆拆遷進度度付款付付清清土地款款竣竣工結結清款項項3.項項目啟動動自2007年7月月開始至至2009年12月底底前完成成,合合計2.5年。。八.銷售售進度計計劃由支付首首期土地地訂金至至所共25個個月2007年12月至2009年12月有單位售售出並收收到所有有款項需時建築工程程需時共20個個月2008年5月月至2009年年12月月地塊完成成拆空第5個月月2007.12月至2008年4月月開始建築築工程第6個月月2008年5月月完成結構構封頂第15個個月2009年9月月可以交付付單位第25個個月2009年12月九.項目目經營管管理1.項目目公司:中方:上海復復興建設設投資公公司持股:1%(代代表盧灣灣區政府府)外方:安安信置地地(上海海)有限限公司持股:99%(投資者者控股BVI注注冊)2.管理理公司:安信置置地(中中國)有有限公司司3.管理理方式:管理公公司負責責項目的的全程策策劃及及運作作,收取取投資總總額的3%作為為管理費費用。4.項目目監理:外聘各各專業公公司進行行專項管管理。十.專業業顧問1.項目目可行性性研究顧顧問:世邦魏理理士有限限公司(CBRichardEllis)2.建築築顧問及及設計師師:柏濤設計計有限公公司(LPT)利安建築築工程設設計顧問問有限公公司(L&O)3.景觀觀及園林林設計:泛亞易道道有限公公司(EDAW)4.銷售售代理:鉅亨信息息技術咨咨詢(上上海)有有限公司司仲量行、、戴德梁梁行(JonesLangLaSalle、DTZ)5.工程程造價顧顧問:上海審計計建設工工程造價價咨詢有有限公司司十一.安安信置地地簡介安信置地地(中國國)有限限公司秉秉承“始始於智慧慧,成於於信賴””的宗旨旨,並將將這一宗宗旨灌注注到屬下下的所有有建筑群群中,致致力於興興建更多多的高素素質樓宇宇。多年年來,安安信置地地陸續擴擴大在中中國的房房地產業業務規模模,在上上海、天天津、汕汕頭、揭揭陽等地地參与興興建了多多個高級級物業發發展項目目,目前前已建成成樓宇總總面積超超過60万平方方米。安安信置地地為:國國際購物物中心協協會會員員公司,集團董董事長:陳奇先先生,是是天津城城建學院院客座教教授。安信置地地於汕頭頭市發展展的別墅墅小區安信置地地於揭陽陽市發展展的住宅宅小區安信置地地於天津津市發展展的新安安購物廣廣場安信置地地於天津津市發展展的新安安花園安信置置地於於天津津市發發展的的儒園園住宅宅小區區9、静夜夜四无无邻,,荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黄叶叶树,,灯下下白头头人。。。22:55:5422:55:5422:551/6/202310:55:54PM11、以以我我独独沈沈久久,,愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2322:55:5422:55Jan-2306-Jan-2312、故人江江海别,,几度隔隔山川。。。22:55:5422:55:5422:55Friday,January6,202313、乍见翻疑梦梦,相悲各问问年。。1月-231月-2322:55:5422:55:54January6,202314、他乡生白发发,旧国见青青山。。06一月202310:55:54下午午22:55:541月-2315、比不了得得就不比,,得不到的的就不要。。。。一月2310:55下午1月-2322:55January6,202316、行行动动出出成成果果,,工工作作出出财财富富。。。。2023/1/622:55:5422:55:5406January202317、做做前前,,能能够够环环视视四四周周;;做做时时,,你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。10:55:54下下午午10:55下下午午22:55:541月月-239、没有失败,,只有暂时停停止成功!。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情努努力了未必有有结果,但是是不努力却什什么改变也没没有。。22:55:5422:55:5422:551/6/202310:55:54PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2322:55:5422:55Jan-2306-Jan-2312、世间成事事,不求其其绝对圆满满,留一份份不足,可可得无限完完美。。22:55:5422:55:5422:55Friday,January6,202313、不知香积积寺,数里里入云峰。。。1月-231月-2322:55:5522:55:55January6,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。06一一月202310:55:55下下午22:55:551月-2315、楚塞三湘接接,荆门九派派通。。。一月2310:55下下午1月-2322:55January6,202316、少年十五二二十时,步行行夺得胡马骑骑。。2023/1/622:55:5522:55:5506January202317、空空山山新新雨雨后后,,天天气气晚晚来来秋秋。。。。10:55:55下下午午10:55下下午午22:55:551月月-239、杨杨柳柳散散和和风风,,青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、阅阅读读一一切切好好书书如如同同和和过过去去最最杰杰出出的的人人谈谈话话。。22:55:5522:55:5522:551/6/202310:55:55PM11、越是是没有有本领领的就就越加加自命命不凡凡。1月-2322:55:5522:55Jan-2306-Jan-2312、越是是
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