某地产-长沙某地产金域华府第二季度营销策略-XXXX年

Jan-23万科·金域华府第二季度工作汇报金域华府项目组>>营销目标>>前期工作回顾>>市场分析>>营销策略>>二季度营销执行计划报告体系ReportingSystem一、营销目标年度销售计划8.1亿楼栋产品类型上市时间10年上市计划10年销售计划面积金额销售面积销售金额金额销售率计划单价3#住宅2010年6月8537563442007683.35070978090%66004#住宅2010年6月8537563442007683.35070978090%66009#住宅2010年9月6497428802005847.33859218090%660010#住宅2010年9月6523430518005870.73874662090%66005#住宅2010年7月9279612414007887.155205519085%660011#住宅2010年10月9279612414007887.155205519085%66001#住宅2010年7月5326335538004793.43019842090%63002#住宅2010年7月5326335538004793.43019842090%63006#住宅2010年10月1759211082960014953.29420516085%63007#住宅2010年6月1802211353860015318.79650781085%63008#住宅2010年6月1802211353860015318.79650781085%630012#住宅2010年8月1802211353860014417.69083088080%630013#住宅2010年8月1802211353860014417.69083088080%630010\11#商业2010年8月26711870000026711870100%70001-5\9#商业2010年6月4139786400003000570072%19000

商业2010年8月379157620000000%0

车位2010年7月22300540800006500189435%2913合计1818851162234800139042.581215758478%阶段时间节点产品产品面积（㎡）套数可售面积（㎡）预计销售套数预计销售比例（%）预计销售面积（㎡）销售金额(万元)单价（元/平米）第二季度6-12公寓(3/4栋)325401728043280%13824898565006-19高层（7栋）866656763960%3405.62145630012099118805960%71284490公寓（8栋）866656763960%3405.6214512099118805960%71284490合计

8705239263064%34891.222257目标：二季度完成签约额2.22亿。二季度营销目标6月19日前需来访6500批，认筹2500个。阶段时间节点产品面积（㎡）套数（套）预计解筹客户（批按解筹率公寓40%住宅30%预算预计拓展客户（批）按认筹率公寓50%住宅30%计算第二季度2010-6-12公寓(3/4栋)32540137827572010-6-19高层（7栋）8666224748120993371123高层（8栋）8666224748120993371123合计来访批数

87025006500蓄客目标二、前期工作回顾2010年3月1日：临时接待中心正式对外开放；2010年3月15日：万科金域华府主形象确定；2010年3月20日：万科2010年品牌发布会召开；2010年3月27日：地球一小时活动；2010年3月：万科金域华府网络推广营销工作全面展开；2010年3月：万科金域华府电影季《杜拉拉升职记》抢票活动启动2010年4月1日：万科金域华府第一个外展点入驻………前期工作回顾前期工作回顾总表3月4月5月推广线活动线拓客线现场物料武广灯箱网络专题上线，电影季启动短信投放现场户外及导示售楼处现场效果图、区域人居版图更新围墙、户型单张、宣传折页、手提袋设计电影季前期准备行销拓客、大客户拓展、电话CALL客地球一小时品牌发布会户外安装完成、围墙导视安装完成指引性强,起到良好的客户引导效果销售现场门柱灯箱制作安装完成昭示性较好一、现场导视初步到位前期工作回顾二、临临时售售楼部部基本本具备备接待待功能能促使现现场营营销氛氛围浓浓厚清晰指指引项项目概概况前期工工作回回顾武广灯灯箱制制作安安装完完成（包括括：品品牌、、金域域华府府、万万科城城）三、武武广火火车站站通道道灯箱箱到位位前期工工作回回顾四、物物料设设计正正在完完善户型单单张设设计完完成置业计计划设设计完完成折页设设计修修改前期工工作回回顾手提袋袋设计计档案袋袋设计计围墙设设计修修改前期工工作回回顾四、物物料设设计正正在完完善电影季季第一一场：：《杜拉拉拉升升职记记》专专场确确定下下午2：50五、巡巡展活活动正正按计计划展展开与搜房房合作作线上上网络络炒作作项目目活动动信息息；论坛设设置客客户互互动游游戏选出部部分幸幸运客客户赠赠送观观影券券。炒作活活动为为主线线,制制造话话题与与影响响力，，提升升项目目知名名度。。前期工工作回回顾巡点位位置：：雨花亭亭沃尔尔玛卖卖场2楼主主扶手手电梯梯左边边拐角角处起止时时间：：4月月1日日—4月30日日展点登登记客客户数数量从从4月月1日日至今今共计253批客客户,平均均日登登记23批批客户户。展点现阶段段充分展示示了项目形形象,达到到传播宣传传项目信息息的作用。。但在目前展示示客户量一般般的情况下，，置业顾问将将在影院等与与项目客户群群较为契合的的场所进行主主动出击。随着项目逐步步展开线上推推广，预计展展点登记客户户将不断增加加.前期工作回顾顾五、巡展活动动正按计划展展开前期网络媒体体为项目炒作作宣传的核心心渠道;现共有7家合合作媒体(分别为:搜搜房、新浪、、腾讯、0731房产网网、长沙楼市市网、焦点、、红网)3月共点击量量为12850次;平均均日点击量为为4283次次;发帖2032篇。从前期客户来来访来电比例例来看，网络络推广是比较较有效的方式式,推广广的主力集中中在搜房网，，搜房是目前前长沙客户关关注度较高，，认可度较高高的专业网站站,相对很多多宣传也比较较配合。六、媒体推广广目前主要以以网络炒作为为主，线上大大面推广还未未展开前期工作回顾顾每周定期发布布炒作软文在首页增加了了软文标红报报道发布主题如下下:1、别装装啦，万科来来了—5年精装革命命万科将精精装进行到底底2、万科金金域华府--雨花区政府旁旁的高尚生活活领地3、直面雨雨花区政府万万科金域华华府有话说4、28亿造就绝代代"清溪川””--万科金域华府府捧得美人归归5、长沙"浦浦东"时代来来临，武广领领跑城市未来来前期工作回顾顾电影季活动网网络传播较为为理想与搜房合作的的电影季活动动火爆进行,点击人数过过万在首页增加了了活动的软文文报道.在所有业主论论坛进行活动动预告的总固固顶.设立专题帖帖,专人维维护,跟进进网上抢票票活动进展展.前期工作回回顾发送时间区域发放对象（筛选条件及数量）4/2日4/3日雨花区发放对象：已筛选客户由于项目即将面世，前期为协助大客户拓展以及团购方案执行，选取了一些较为有实力的企事业单位和证券、银行、周边高校、医院等客户资源进行发送4/10日4/11日雨花区深圳广州发放对象：已筛选客户由于项目即将面世，为捕捉经济实力较强客户，发送对象为省外深圳、广州客户；长沙本地卷烟厂、银行、财经证劵公司等客户资源进行发送合计40万客户分类短信类型发送日期发送内容已筛选客户发布项目信息/展示项目形象4/2日4/3日唤醒城市的力量,万科金域华府即将耀世登场，武广城央之上,雨花区府为邻,56万平米高端居住综合体,城市对话:821836664/10日4/11日抢占高铁第一盘--长沙万科金域华府，武广城央之上，座拥28亿圭塘河风光带，56万平米高端居住综合体即将炫彩登场：0731-821836664/2-4/11短短信发送情情况投放范范围\时间间\费用:短信规划内内容:七、数据营营销前期工作回回顾已联系大客客户单位:中南院、中中心医院、、湖南省联联通、雨花花区政府、、民政学院院、新星小小区、高桥桥大市场等等。1、利用中中原及万科科客户资源源累计CALL客：：2823批批八、主动出出击、行销销拓客、电电话CALL客前期工作回回顾2、将前期期拓展客户户及电话CALL客客转为现场场有效来访访为下阶段段工作重点点。累计拓客3284批批来访客户与与蓄客目标标有较大差差距，下阶阶段需提高高客户有效效到访量。。来电1177来访1422销售员CALL客2823行销拓客3284外展点253九、3月1日~4月月11日蓄蓄客情况分分析回顾来访客户：截止3月11日共来来访客户1422批，前期期项目推广广未大规模模启动，仅仅以行销拓拓客和网络络为主，3月共来访访客户553批，4月以来户户外、网络络、短信全全面铺开，，现场户外外导示及现现场包装完完成。截至至11日，，4月来访访来访客户户869批批，4.2～4.5恰逢清明明节假期，，客户来访访较多。拓拓客转来访访效果逐步步展露。来电客户：截止3月月11日共共来电客户户1177批，3月共来电电客户687批，4月来电客客户490批。近近期网络抢抢票活动逐逐步进入高高峰，周末末短信效果果较为明显显，因此来来电客户激激增。3.1--4.11客户分析析表前期来访周周变化量来访客户:由于项目目目前线上推推广较少，，导致路过上门客户较较多占21.76%，其次目前前行销拓客客已初现成成效外拓客户占占18.28%、搜房网为较早线上上推广渠道道，运作较较为成熟，，吸引客户户达18.28%。建议：增加线上推推广渠道及及线下拓客客力度，加加快完善项项目销售物物料（户型型单张、折折页等）。。3.4--4.11客户分析析表线上推广工工作4.1开始，效效果未能完完全凸显，，前期主要要通过外拓拓、路过为为主，由于于网络推广广较早，因因此网络也也主要来源源渠道，短短信营销刚刚刚展开，，后期将大大力加强线线上推广渠渠道来访客户中以雨花区区占比最高高约为52.1%，其次是芙芙蓉区和天天心区客户户占比分别别为15.9%、9.6%，，由于线上上推广未大大幅进行，，市内其他他区域的来来访都相对对较少。外省客户上海、广州州各13批批，深圳11批、北北京9批，，浙江8，，杭州1批批、温州1批建议：扩大雨花、、芙蓉、天天心区宣传传深度，同同时对其他他区域进行行定向推广广，增加其其他区域的的来访客户户。尤其是市区区潜在投资资客户未来来需深度挖挖掘。3.1--4.11客户分析析表客户来源区区域集中在在雨花区，，需加强对对市区客户户的覆盖力力度雨花区芙蓉区天心区岳麓区来访客户：首次置业客客户群体占占59%，，投资客户户占29%，同时由于区区域价值被被广泛认同同，12%客户户看重区域发发展潜力和和周边重点点规划对本本项目升值潜力，在首改置置业中优先先考虑本区区域项目。。建议：下阶段第一一要针应加加强塑造项项目投资价价值；第二二加强对投投资客户的的宣传覆盖盖力度自住客户占占主导，迫迫切需要加加强对投资资客户的宣宣传推广，，提升项目目整体资价价值来访客户与与蓄客目标标有较大差差距，下阶阶段需提高高客户有效效到访量；；目前推广渠渠道未完全全铺开，需需加大推广广面；加强对市区区宣传覆盖盖力度，改改变来访客客户区域主主要集中在在雨花区的的局面；挖掘投资客客户，重点点覆盖市区区以及深圳圳万科、中中原投资客客户渠道。。前期工作回回顾总结三、市场竞竞争市场成交快快速增长，，09年成成交量1018万，，市场出现现供不应求求，价格较较大幅度提提升。市场大势长沙房价进进入快速增增长阶段，，2009年商品住住宅成交均均价较2006年相相比涨幅达达30%。。从2001-2009年，长长沙市商品品房销售面面积快速增增长，年均均增长率约约为38%。09年整体体销售量达1018万万㎡，是08年年成交量的的2倍多。。市场整体体呈现供不应求。。09年长沙沙成交呈振振荡上行，，累计成交交均价达4123元元/㎡，上半年波波动较大；；下半年随随着市场进进一步回暖暖，成交价价格不断上上升。特别别是10月月以后投资客比例例的加大，价格上升升的幅度也也进一步提提高。2010年年总体供应应量预计达达1275万㎡，其其中雨花区区全年潜在在供应最大大达471万，整体体市场压力力较大，其其中1-3月新增供供应面积：：335万万平米。市场大势势2010年长沙沙纯商品品住宅总总体供应应量09年存量（万平米）10年预计新增供应量（万平米）2010年总体供应量（万平米）3878881275受2009年市市场良好好表现鼓鼓舞，开开发商市市场信心心增强，，纷纷加加大开发发力度，，2010年总总体供应应量将超过1200万万3051662251082067612612324.512.6雨花区开福区岳麓区天心区芙蓉区09存量10新增供应中原09年报新一轮政政策调控控信号密密集释放放：为降降低经济济泡沫化化风险，，行业政政策（尤尤其房贷贷政策））开始收收紧，预预计下半半年市场场可能出出现政策策影响，，建议加加快项目目进度，，提前出出货市场大势势从2010年1月18日起，，上调存存款类金金融机构构人民币币存款准准备金率率0.5个百分分点。明年1月月1日起起，不足足5年的的普通住住宅转让让，将按按照其销销售收入入减去购购房款后后的差额额征收营营业税。。12月17日，，五部委委出台《《进一步步加强土土地出让让收支管管理的通通知》，，明确开开发商以以后拿地地时，““分期缴缴纳全部部土地出出让价款款期限原原则上不不得超过过一年，，特殊项项目可以以约定在在两年内内全部缴缴清，首首次缴款款比例不不得低于于全部土土地出让让款的50%””。国务院办公厅厅下发《关于于促进房地产产市场平稳健健康发展的通通知》，中央央明确了2010年房地地产调控的主主要任务：遏遏制房价过快快上涨。明确确二套房贷首首付不低于40%；房企企应一次性公公开所有房源源，明码标价价对外销售房房屋；省级级政府对楼市市稳定负总责责。行政手段金融政策国土部召开挂挂牌督办房地地产开发闲置置土地处置新新闻通气会，，通报了挂牌牌督办的18宗房地产产开发闲置土土地情况。从2010年年2月25日起,上调存款类类金融机构人人民币存款准准备金率0.5个百分分点。中国银行2月月3日确认在在全行范围取取消第一套房房七折优惠利利率，最低只只能打八五折折。09年底-2010年年年初雨花区在3月月份成交良好好，是五区之之最，继续武武广带来的片片区热度，价价格出现继续续上扬；出现现“价量齐升升”的现象雨花区市场走走势及竞争2010年3月雨花区区区成交价格在在4636元元/平，成交交面积为36.72万平平米2010年3月雨花区消消化量大大高高于推货量！！竞争格局万家城檀香山恒大绿洲新城新世界亚商国际东南海金领家族竞品分析恒大绿洲核心价值点营销手法位居武广核心心区、恒大品品牌，9A级级精装，紧凑凑型产品、景景观资源（森森林公园）实景营销展示示；以报广为核心心的组合型大大规模推广；；利用短信、CALL客等等进行客户维维系和有效拓拓客融科紫檀融科品牌、地地铁口物业（（地铁2线））；院落式洋洋房高层社区区，高得房率率、270度度观景、多间间房朝南、多多重阳台；豪豪华公共部分分装修洋房带动高层层的推售策略略；内部认购购定房号稳住住客户；团购购促销客户拓拓展成熟社区，完完善的配套，，2个幼儿园园、1个中小小学校，500米以上临临街商业街和和新世界百货货店；新世界界品牌；新城新新世界界项目3月份份开盘盘，项项目营营销处处于沉沉静状状态万家城城新华都都品牌牌，300万规规模大大盘；；全配配套体体系（（中央央公园园，3所小小学、、2所所中学学），，2公公里长长的浏浏阳河河风光光带处在蓄蓄客阶阶段，，线上上营销销尚未未开始始竞品分分析融科东东南海海核心价价值点点营销手手法融科品品牌、、万家家丽路路和香香樟路路的良良好地地段售楼部部处于于建设设阶段段亚商国国际地段价价值、、交通通配套套完善善、5U精精装酒酒店公公寓、、中小小户型型产品品、极极强昭昭示性性、商商住两两用金领家家族短信、、报广广诉求求认筹筹，主主打““5U”青青年领领地地段价价值、、交通通配套套完善善、红红星国国际家家具展展示中中心，，时尚尚综合合商业业广场场进驻驻项目目裙楼楼。处在蓄蓄客阶阶段，，预计计5月月开盘盘序号楼盘名称建筑面积容积率建筑形式总户数库存户数主要产品销售单价（元/平米）1亚商国际94.95高层119165670-90㎡6000（精装修）2金领家族216.2高层1403140346㎡公寓均价50003恒大绿洲613.53高层15181195产品79-80两房,102-140三房均价6300（精装修）5新城新世界1323高层28522320产品120-130平米,三房160平米四房均价50506万家城3003高层首批2122——三房为主力户型、搭配舒适两方及紧凑4房预计：48007东南海804高层7000——80-90两房，120-130三房，140以上四房待定竞品推推货从项目目入市市时间间来看看2010年年武广广片区区供应应量放放大，，特别别是6-11月月竞争争将进进入白白热化化竞品节节点海拔东东方，，产品品80-90两两房,109～130三房房,150～～170四四房，，8万东南海海，90两两房，，120-140的三三房，，15万方方恒大绿洲洲，推售售产品：：80两两房,102-120三房,139四房，，20万万新城新世世界，推推售产品品：120-130的的三房160的的四房1月2月12月7月8月9月10月11月3月4月5月6月融科紫檀檀，80-90两房，，120-130三房，，140以上四四房，10万方方万家城，，二房252套套，三房房1656，四房200套，，复式14套，，共2122金领家族族，单间间42-45、、一房52-53、二二房81-97、三房房91-127未来推货货量：7万方目前金领领家族、、海拔东东方等项项目均在在全力提提前开盘盘时间，，融科檀檀香山2期紫檀檀提前开开展内部部认购，，恒大绿绿洲也在在加速认认筹中。。市场小结国家宏观调调控已经开开始，预计计下半年市市场可能出出现政策影影响，建议议加快项目目进度，提提前出货；；优势项目周边边林立，竞争争激烈，在同同一时间轴上上同质竞争，，竞争压力大大。整体市场放量量大，雨花区区域供应居首首，整体面临临强大的市场场挤压。四、营销策略略及执行营销策略思考考【面临的的问题】】蓄客压力大竞争压力大推广渠道单一一客户面窄项目6月19日开盘前需需认筹2500个，来访访6500批批。来访客户多为为雨花区本地地客，置业目目的多为自住住。大型线上媒体体尚未启动，，如户外等。。产品、时间、、推量的重叠叠；强硬对手手的同质化竞竞争。核心策略略？蓄客时间间短4月17日认筹筹，至6月19日开盘盘，仅2个月时时间，压压力大。。核心策略略策略策略方式高举高打打1差异化营营销2挖掘有效效客户3大规模线线上推广广尽快跟跟上；加大主流流媒体的的推广力力度。挖掘万科科品牌对对金域华华府的影影响力，，差异化化于竞争争项目；；挖掘金域域华府自自身规划划、产品品亮点的的差异化化价值体体系。核心策略略是撬动动投资客客，积压压普通客客户，实实现高价价；发动中原原、万科科资源，，抢抓长长沙及外外地投资资客。以高举高高打、差差异化营营销、挖挖掘有效效客户，，树立项项目的影影响力，，核心解解决客户户和竞争争问题。。核心策略略——高高举高打打大规模线线上推广广尽快跟跟上；加加大主流流媒体的的推广力力度。户外：4月底5月初报广：开开盘前连连续2天天，每天天1个整整版。网络通栏栏：4月月底启用用电台：4月底———6月月底沿用用核心策略略——差差异化营营销挖掘万科科品牌的的号召力力，增强强客户购购买金域域华府的的信心；；从项目整整体、公公寓产品品、高层层产品挖挖掘本案案基于武武广片区区之上的的差异化化价值体体系。项目整体体区隔价价值公寓区隔隔价值高层区隔隔价值住宅综合合体，旗旗舰商业业街区，，万科品品牌服务务，全面面家居解解决方案案……最低入住住成本，，最低投投资门槛槛，更大大投资价价值！亲亲水港式式奢华大大堂，人人性化全全品牌一一站式精精装………户户朝南南，长沙沙首创十十字双板板，全景景观视野野，更高高利用空空间………嘉盛国际3月28日日开盘，实实现9600元/平平米的价格格天花板，，他们的找找到的“最最贵之人””是谁？嘉盛国际于于2010年3月28日开盘盘，蓄客58天，创创造长沙价价格天花板板。开盘当天成成交均价9600元元/平米，突围长沙沙公寓价格格天花板；；开盘成交套套数280套，成交金额额1.8亿亿，开盘成成交金额第第一；解筹率78%,创造造中心城区区公寓解筹筹率第一；；销售率第一,开盘推出336套,销销售率高达72%。核心策略———挖掘有效客客户（嘉盛国国际的启示））实现高价的客客户策略———嘉盛国际的的“最贵之人人”来源区区域：：主要来来自商商业商商务氛氛围浓浓厚的的侯家家塘及及周边边。其其中侯侯家塘塘、东东塘、、劳动动广场场、黄黄土岭岭合计计约65%。同同时五五一商商圈约约10%，，外地地约10%。从事行行业：：自主生生意人人、房房地地产/建筑筑、、公务务员、、贸易易、、金融融的行行业客客户较较多，，占项项目整整体的的81%。。特别别是自自主生生意人人较多多，占占到35%。客户职职业：：私营老老板、、企业业管理理人员员、公公务员员和占占比最最大，，占总总量的的80%。。特别别是私私营老老板，，占到到42%。。置业目目的：：93%以上上是投投资，，特别别是投投资自自己办办公或或转租租办公公的客客户较较多，，且他他们价价格抗抗性较较小。。嘉盛国国际的的“最最贵之之人””是商商务客客、投投资客客。找找到并并利用用他们们，挤挤压自自住和和转租租客，，成功功突破破价格格天花花板。。核心策策略———挖挖掘有有效客客户核心策策略———挖挖掘有有效客客户发动中中原、、万科科一线线城市市资源源，以以短信信覆盖盖，挖挖掘外外地投投资客客；以短信及狼腾腾扫写字楼、、市场等进行行信息覆盖，，挖掘长沙本本地投资客。。中原、万科资资源：一线城市资源源主要是中原原在沿海城市市的其他楼盘盘及地铺客户户资源和万科科在沿海城市市的其他项目目客户资源。。商务区办公客客：五一商圈、东东塘侯家塘商商圈、火车站站商圈、伍家家岭商圈内写写字楼（或商商住楼）内企企业；大市场投资客客：高桥、马王堆堆万家丽、南南湖、红星等等大市场私营营业主；外地投资客：：温州炒房团、、深圳北京等等一线城市投投资客。营销执行———执行计划4月5月6月7月营销节点4.17认筹3月销售节点推广节点拓客节点活动节点3.1~4.17，项目目形象展示4.17~4.30，认认筹客户梳理转筹再蓄客26.19开盘16.12开盘VIP升级计计划4.28~6.30：户户外持续短信，4.3~6.6，，建议每周五五~周日15万/天的量量；6..9~6.11，6.16~6.18以20万/天的量集中中轰炸。报纸，6.10、6.11及6.17、6.18潇湘晨晨报、晚报、、三湘都市报报首版网络，6.10~6.20、搜房、、腾讯、0731房地产产网通栏(电影季：4.17、4.25、5.8)4.17,认认筹、电影季季、公园购房房节5.22，双双城记投资沙沙龙6.19，开开盘大型活动动4.30~5.5，房交交会(深圳、、长沙)物料线5.30，营营销中心、样样板间开放6.12，开开盘大型活动动电台，4.28~6.18交通频频道4.24，电电步行街路演演行销拓客、大大客户拓展、、投资客转介介、写字楼扫扫楼、竞争对对手客户拦截截围墙包装、户户型单张、宣宣传折页、手手提袋、名片片、电子楼书书光碟、认筹筹物料路演物料房交会物料(长沙、深圳圳)营销中心开放放、样板间开放物物料开盘物料高举高打，4月中旬金域域华府整体形象出街。营销执行———第2季度推推广执行（线线上）以“唤醒城市市的力量”作作为项目形形象宣传点，，为项目6月月的公寓开盘盘造势。5月月中旬更换为为“甲壳虫公公寓”的推广广形象。时间：4月中旬内容：唤醒城市的力力量。户外地点：五一广场1块块，万家丽路路与劳动路交交汇处1块（（意向）。户外块数：合计2块。五一广场户外外万家丽路与劳劳动路交汇处处户外户外——高举高打，甲甲壳虫公寓、、全景华宅开开盘节点前夕夕阶段性使用用引爆利器。。营销执行———第2季度推推广执行（线线上）时间：公寓6月中旬旬；华宅6月月下旬阶段内容1：：公寓:小空间间大智慧，，甲壳虫公寓寓6月12日日盛大开盘。。华宅:生活的的每一面都是是向阳的，全全景华宅6月月19日盛大大开盘。阶段内容2：：报纸软文专栏栏：万科故事事会/X-LIFE2010万科科为您做更多多报纸选择：潇湘晨报、长长沙晚报、三三湘都市报。。报纸——万科·金域华府小空间大智慧，甲壳虫公寓6月12日盛大开盘万科·金域华府生活的每一面都是向阳的全景华宅6月19日盛大开盘4月中旬搜房房网络通栏释释放公寓、华华宅产品信息息；利用专题、软软文、论坛和和事件等继续续炒作项目和和产品。营销执行———第2季度推推广执行（线线上）时间：4月中旬内容：“27-60平米甲壳虫虫精装公寓””；“90-140平平米精装全景景华宅”。媒体选择：搜房网通栏。。网络——时间：4月-6月形式：专题、软文、、论坛和事件件、浮动窗、、项目详情页页媒体选择：搜房网、长沙沙楼市、焦点点网、新浪网网、红网、腾腾讯蓝房、、0731房房地产。阶段安排：第一阶段（4月中旬-5月中旬）炒炒作项目形象象；第二阶段段（5月中旬旬-6月中旬旬）炒作甲壳壳虫公寓和全全景华宅。4月底—6月月底持续释放放公寓、华宅宅产品及认筹筹开盘等动态态信息。营销执行———第2季度推推广执行（线线上）选择原因：电台可扩大信信息覆盖面，，同时，可以以有效覆盖有有车一族等中中高收入人群群。时间：4月底—6月月底阶段安排：第一阶段（4月底-5月月底）释放项项目认筹信息息及产品信息息；第二阶段段（6月初-6月中旬））释放项目开开盘信息及产产品信息；第第三阶段（6月中旬-6月底）释放放项目热销信信息及产品信信息；媒体选择：湖南交通频道道、传奇886，金鹰955等。电台——4月更换灯箱箱广告内容，，以震撼性产产品卖点”吸吸引客户关注注；并增设高高铁沿线杂志志广告，深挖挖武广沿线。。营销执行———第2季度推推广执行（线线下）选择原因：杂志可扩大信信息覆盖面，，同时，可以以有效覆盖乘乘坐武广线路路的乘客。时间：4月媒体杂志：商谈中，待定定。高铁——更换原因：高铁出站口人人口流动性大大，客户逗留留时间短，必必须以创新点点吸引客户。。更换内容：以差异化的产产品价值点表表现更换时间：4月更换创新营销渠道道，4月启动动“30万客客户”的QQ邮箱信件营营销。营销执行———第2季度推推广执行（线线下）充分利用信息息社会网络资资源，创新营营销渠道，以以QQ邮箱箱信件的形式式，邮寄项目目信息及动态态情况。邮箱——紧跟营销节点点，重点锁定定客源集中区区域（特别是是投资客户集集中区域），，深挖投资客客户。营销执行———第2季度推推广执行（线线下）节点策略：：于4月17日认筹启启动、6月月12日、、19日开开盘节点集集中轰炸。。认筹期间间持续使用用。区域覆盖：：1、外地客客户：主抓抓投资客，，如中原、、万科在一一线城市拥拥有的客户户资源；2、本地客客户：重点点发掘投资资客，锁定定五一商圈圈和东塘商商圈写字楼楼或商住楼楼（如喜来来登、中天天广场、恒恒隆国际））；3、圈层客客户：如中中国银行所所有员工、、证券银行行及移动大大客户月消消费额在500元以以上的。短信——创新营销渠渠道，4月启动信信用卡账单单跟踪潜在在客户。锁锁定重点点人群的。。营销执行———第2季季度推广执执行（线下下）优势：创新营销渠渠道，扩大大覆盖面，，并直面消消费者，效效果好。跟踪客户：：如中国银行行所有员工工、证券银银行及移动动大客户，，南航VIP卡客户户、信用卡卡额度较高高的客户账账单。直邮——联动车行客客户资源，，以活动圈圈层营销方方式，拓展展高端客户户。营销执行———第2季季度拓客执执行邀约车行客客户资源，，在现场举举办小型活活动，借以以拓展客户户；车行联动车行资源联联动辅助采用大大客户拓展展政策，挖挖掘重点企企事业单位位客户需求求。适用条件：：此法适用用于客户来来访量较小小的情况下下使用；此法将耗费费较大销售售人员力量量。同时，，还需要有有团购的额额外优惠政政策作为支支撑。大客户—重点拜访政府机关雨花区政府中南勘探设计院湖南省勘探设计院雨花区公安局雨花区交警大队联通公司重点拜访企业单位环保工业园企业马王堆万家丽建材超市高桥大市场专业汽车4S店民政学院等高校拓展方式：：登门拜访、、企业联谊谊、意向团团购等区域内客户拓展方式香樟路湘府路劳动路韶山路营销执行———第2季季度拓客执执行专业“狼腾腾”队伍扫扫荡写字楼楼、酒店、、停车场、、以及其他他高档场所所，重点挖挖掘投资客客户，派发发资料，登登记诚意客客户。写字楼：锁锁定五一商商圈和东塘塘商圈写字字楼或商住住楼（如运运达、中天天广场、恒恒隆国际））；酒店：喜来来登、豪庭庭大酒店、、华天大酒酒店；停车场插车车；其他高档场场所：如MM百货、、平和堂等等地区发放放资料，登登记客户。。狼腾拓客狼腾扫客覆覆盖区域注：狼腾需需要额外费费用支持！！营销执行———第2季季度拓客执执行营销执行———第2季季度活动执执行延续第一季季“杜拉拉拉升职记””抢票活动动，于后期期陆续推出出第二季抢抢票活动，，利用网络络持续炒作作。电影季活活动《诸神之战战》抢票活活动抢票时间：：2010年年4月9日——4月23日周一至周五五，共两周周。获票方式：：万科金域华华府电影季季——玩拼拼图，赢《《诸神之战战》电影票票。电影季活动动——第二二季营销执行———第2季季度活动执执行以“万科””之名，四四大项目联联合亮相春春交会；“百团大战战”金域华华府借势房房交会，抢抢夺客户。。春交会借势以“万科品品牌”之名名，万科城城、金域华华府、金域域蓝湾、城城市花园四四大2010年推售售项目，一齐亮相春春交会，以盛大的的展台，模模型，配合合现场人员员的讲解展展示，展示示万科品牌牌，为后来来项目的推推售造势，，蓄客。时间：4月30日日-5月3日地点：红星国际会会展中心形式：招募学生生派单、、登记客客户，现现场派看看房车前前来接客客。营销执执行———第第2季季度活活动执执行借势世世博，，抽奖奖送世世博会会门票票；渗渗透万万科品品牌，，制造造项目目影响响力。。营销中中心开放放营销中中心开开放———暨暨现场场抽奖奖，赢赢取世世博会会门票票时间：：2010年年5月20日日；主题：：营销中中心开开放———暨暨现场场抽奖奖，赢赢取世世博会会门票票；目的：：人为制制造节节点，，引发发市场场轰动动，制制造影影响力力。媒体配配合：：现已有有相关关的媒媒体资资源，，以及及适当当邀请请强势势媒体体（如如，经经视、、政法法频道道等））记者者宣传传报导导。营销执执行———第第2季季度活活动执执行甲壳虫虫车队队现身身销售售现场场助长长开盘盘热销销氛围围———暨商商家签签约仪仪式正正式启启动。。公寓开开盘活动动“甲壳壳虫风风暴””主题活活动时间：：6月12日日主题：：甲壳虫虫大暴暴动形式：：开盘前前聚焦焦视点点，招招募全全城甲甲壳虫虫汽车车，依依照计计划活活动路路线行行驶，，拉出出万科科金域域华府府横幅幅，招招摇过过市。。目的：：引爆全全城，，刺激激眼球球！各各路主主流媒媒体纷纷纷报报道，，加强强社会会舆论论提提高项项目人人气。。“商家家签约约仪式式”正式启启动时间：：6月12日日主题：：“商家家签约约仪式式”正正式启启动形式：：在开盘盘现场场举行行“商商家签签约仪仪式””。目的：：完善项项目配配套设设施，，增强强人们们购买买项目目的信信心。。营销执执行———第第2季季度活活动执执行“神秘秘营销销”，，爆料料基金金公司司经理理看好好金域域华府府，凸凸显项项目投投资价价值。。谣言营营销活动动神秘营营销““基基金””介入入《领领袖效效应，，“基基金投投资公公司””介入入陷阱阱，公公寓投投资价价值爆爆发》》时间：：2010年年6月12日日公寓寓开盘盘后形式：：以线下下口头头传播播，以以及媒媒体追追踪炒炒作的的形式式出现现，抬抬升项项目价价值的的同时时不留留话柄柄于人人。目的：：利用领袖效效应，制造造投资价值值噱头，抬抬升项目的的投资价值值。费用预算：：现有的相关关合作媒体体报导，并并可引入部部分强势新新闻媒体，，进行报导导。费用控控制在1万万元以内。。XX基金公司与金域华府项目洽谈会营销执行———第2季季度活动执执行暨“阿玛尼尼”品牌新新品发布会会，引爆项项目价值。。高层加推活动《Armani2011年春秋秋新品发发布会》》时间：2010年6月19日；主题：Armani2011年年春秋新新品金域域现场发发布会形式：与Armani品牌互互动，在在项目现现场发布布其2011年年春秋新新品（（结合高高层开盘盘）；目的：高层产品品价值引引爆世界名品品发布品品牌牌互动嫁嫁接营销执行行——第第2季度度活动执执行重点运用用电台资资源，举举行世界界杯有奖奖竞猜活活动。世界杯竞猜《世界杯杯有奖竞竞猜活动动》时间：2010年6月10日———7月10日；主题：世界杯有有奖竞猜猜活动形式：通过与电电台资源源嫁接，，推出有有奖竞猜猜活动。。目的：保持项目目高关注注度借势时事事热点保保持项项目高关关注度营销执行行——第第2季度度物料及及现场紧跟项目目营销节节点，电电子楼书书、户型型单张、、宣传折折页、认认筹物料料等于4月17日认筹筹前印刷刷到位。。销售物料营销节点点公寓蓄客客期(4月17日-6月12日)工程节点点营销活动动4月销售阶段段蓄客期(4-6月11日)销售目标标展示安排排认筹2500张张，来访访6367批5月30日样板板房开放放7月6月5月4月17日启动动认筹全景华宅宅蓄客期期(4月月17日日-6月月19日日)5月30日营销销中心开开放，同同时样板板房开放放6月19日全景景华宅开开盘4月春交会亮亮相5月春交会亮亮相样板房开开放抽奖送世世博会门门票短信call客客一对一销销售6月公寓开盘盘活动普宅开盘盘活动商家签约约仪式阿玛尼新新品发布布会世界杯系系列活动动二季度项项目营销销总控图图6月12日公寓寓开盘开盘签约约金额2.2亿亿元强销期(6月12日-6月底底)9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1