我国城镇土地使用制度

第四章我国城镇土地使用制度【内容提要】本章围绕我国城镇土地使用制度，介绍了各国土地所有制形式、我国土地所有制形式、我国城镇国有土地有偿使用制度、土地使用权的有偿出让、土地使用权的转让、征地与拆迁等内容。【重点掌握】土地使用权的有偿出让、土地使用权的转让。1/19/2023主要内容1各国土地所有制形式2我国土地所有制形式

3我国城镇国有土地有偿使用制度

4土地使用权的有偿出让

5土地使用权的转让

6征地与拆迁

7城镇国有土地使用权的划拨

1/19/20231各国土地所有制形式我们将世界各国或各地区粗略地分成3个组团

，来介绍它们的土地所有制概况：1.1以土地私有制为基础的完全市场模式——土地私有，允许买卖，价格由供求关系决定，如美国、日本等；

1.2由国家控制的市场模式——土地属于国家(或皇家)所有，使用土地通过批租获得，国家控制土地市场并获得大量批租收入，如英国及英联邦国家，这是资本主义的特殊情况。

1.3建立在土地公有制基础上的非市场模式——土地属于国家，使用土地一律由国家统一安排无偿使用，如原苏联、中国等；

1/19/20231.1美、日诸国(地区)的土地所有制

（1）美国美国土地有三种所有形式：私人土地、联邦土地、州政府土地。其中私人土地占美国国土面积的59％，主要分布在东部和中部；联邦政府土地为32％，主要分布在西部地区；州政府土地7％；另有2％为印第安人保留地。”

（2）瑞典

瑞典国名为瑞典王国，各种土地所有制的比重分别是；私人占40％，企业占20％，国家占30％，地方政府、教会及其他占10％。

1/19/2023（3）日本日本现行土地所有制，共分为三种主要形式，即国家所有，公共所有，个人与法人所有。其中，公共所有是指都道府县市町村等地方公共团体所有；土地的个人所有与法人所有都属于私人所有，构成私有制的主体。按土地面积划分，日本目前属于国家所有的土地面积占全部国土而积的23.7％；属于公共所有的土地面积约占国土面积的5.6％；其余60.7％的土地属于个人和法人所有。由于日本国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，因此，日本国有土地和公有土地资产总值仅为70兆日元，只占日本全部土地资产总值(1260兆日元)的6％弱。

1/19/20231.2英联邦诸国(地区)的土地所有制

现英联邦独立成员国有49个。如英国、加拿大、新西兰、新加坡、马来西亚，回归前的香港。英联邦不设立任何权力机构，英国国王为联邦的象征和元首。

（1）英国

自从1066年以来，英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有，也就是说英王(国家)是唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使甩权(或占有权)。

持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和，就叫做他的产业权。主要有如下四种土地产业权：

1/19/2023①

无条件继承的土地产业权；②

限定继承的土地产业权；③

终身保有的土地产业权；④

限期保有的土地产业权。前三种属于永业权(freeho1d)，最后一种属于租业权(1easehold).

英国的土地虽然在法律上属于英王(国家)所有，但完全拥有土地权益(即拥有水业权)的土地持有人实际上是该土地的所有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲地利用和处分土地。

1/19/2023英国中央统计局曾推算全英土地所有制结构如下：公共部门所有的土地占15.4％，其中中央政府所有为2.6％，地方政府所有为11.0％；民间所有的土地占84.6％，其中私人所有为65.5％，法人所有为14.4％。

值得注意的是：女王所有土地与女王个人所有土地是两个概念。

1/19/2023（2）加拿大

加拿大现为英联邦成员国之一，仍保留着英王是加拿大国家元首的名义，在土地问题上，也仍保留着法律上加拿大的全部土地与英国本土一样，最终所有权均属于英王。但如果从现实的土地所有、占用角度来看。加拿大现行土地所有制分联邦公有、省公有和私人所有三种形式。私有土地比重不大，还不到总面积的11％，但主要分布在国土南端土地肥沃的地带。全国的城镇土地、上好良田、牧场等经济效益较高的土地，大部分被私人占有。其余约89％以上是公有土地，其中41％属联邦政府所有，48％属各省政府所有。公有土地主要是林地、未开发土地、水面、公园、自然保护区和印第安人保留地，以及政府和公营企事业建筑用地。

1/19/2023（3）新加加坡国有土土地，由作作为政政府部部门律律政部部所属属的土土地局局掌握握和管管理，，占53％％；公有土土地，由作作为半半官方方机构构的法法定局局，如如建屋屋发展展局、、港湾湾局、、民航航局、、裕廊廊镇管管理局局，以以及其其他宗宗教社社会团团体所所掌握握和使使用，占27％％；私有土土地只占20％左右右。（4）回归归前的的香港港回归前前，香香港是是英国国殖民民地，，其全全部土土地归归英王王所有有，英英王又又授权权香港港总督督全权权处置置。所所以，，实际际上香香港的的全部部土地地都归归港英英政府府所有有。1/1/20232我国土地地所有制制形式在我国，，实行土土地公有有制，存存在两种种形式：：即城镇镇土地国国有和农农村土地地集体所所有。2.1国有土地地所有权权国有土地地所有权权，是指指由国务院代代表国家家行使的对对全民所所有的土土地享有有占有、、使用、、收益和和处分的的权利。。属于国家家所有的的土地有有：1/1/2023(1)城城市市市区的土土地。不不能依法法证明属属于农民民集体所所有的，，都属于于国家所所有。(2)农农村和和郊区中中已经依依法没收收、征收收、征购购为国有有的土地地。(3)国国家依依法征用用的土地地。国家家为公共共利益的的需要，，可以依依法对集集体所有有土地实实行征用用。(4)依依法不不属于集集体所有有的林地地、草地地、荒地地、滩涂涂及其他他土地。。(5)农农村集集体经济济组织全全部成员员转为城城镇居民民的，原原属于其其成员集集体所有有的土地地。(6)因国家组组织移民民、自然然灾害等等原因，，农民成成建制地地集体迁迁移后不不再使用用的原属属于迁移移农民集集体所有有的土地地。1/1/20232.2农村集体土土地所有权权集体土地的的范围，由由法律作了了明确的界界定。《宪宪法》和《《土地管理理法》都规规定，农村村和城市郊郊区的土地地，除由法法律规定属属于国家所所有的以外外，属于农农民集体———村委会会所有，宅宅基地和自自留地、自自留山，属属于农民集集体所有。。集体所有不不能直接进进入城市土土地市场，，必须经过过土地征用用转化为国国有土地。。1/1/20233我国国城城镇镇国国有有土土地地有有偿偿使使用用制制度度3.1我国国传传统统的的城城市市土土地地使使用用制制度度的的特特点点(1)行政政划划拨拨(2)无偿偿、、无无限限期期使使用用(3)禁止止土土地地使使用用权权的的转转让让即禁禁止止城城市市土土地地的的使使用用者者以以买买卖卖、、出出租租、、抵抵押押、、赠赠与与、、交交换换等等方方式式将将土土地地转转给给其其他他单单位位和和个个人人使使用用。。如如：：1982年的的《《中中华华人人民民共共和和国国宪宪法法》》第第10条规规定定：：““任任何何组组织织和和个个人人不不得得侵侵占占、、买买卖卖、、出出租租或或者者以以其其他他形形式式非非法法转转让让土土地地。。””1/1/20233.2我国国传传统统的的城城市市土土地地使使用用制制度度的的弊弊端端(1)国国家家在在城城市市土土地地上上的的收收益益大大量量流流失失。。(2)无无法法保保证证经经济济合合理理地地利利用用土土地地。。由由于于土土地地无无偿偿划划拨拨，，““多多占占少少用用””、、““早早占占晚晚用用””、、““占占而而不不用用””、、““优优占占劣劣用用””的的现现象象十十分分严严重重，，造造成成土土地地资资源源的的极极大大浪浪费费。。(3)土土地地无无偿偿使使用用，，掩掩盖盖了了土土地地级级差差收收益益。。使使企企业业间间不不平平等等，，不不利利于于企企业业经经营营机机制制的的转转换换。。各各单单位位占占地地面面积积、、地地段段优优劣劣的的差差异异在在考考核核企企业业的的指指标标中中反反映映不不出出。。(4)不不利利于于对对外外开开放放政政策策和和吸吸引引外外资资。。因因为为所所有有外外商商投投资资项项目目都都涉涉及及土土地地使使用用问问题题，，如如果果土土地地使使用用权权不不能能以以法法律律的的形形式式，，按按国国际际惯惯例例加加以以确确认认，，就就会会影影响响投投资资者者的的信信心心。。(5)土地地行行政政划划拨拨，，不不仅仅手手续续繁繁琐琐，，而而且且也也容容易易滋滋生生各各种种不不正正之之风风，，导导致致官官僚僚主主义义和和腐腐败败现现象象的的产产生生。。1/1/20233.3土地使使用制制度的的改革革包含含三个个层次次(1)建建立城城市土土地有有偿使使用制制度；；(2)建建立城城市土土地商商品化化的流流转机机制；；(3)建立城城市土土地收收益分分配及及投入入制度度。这三个个层次次相互互制约约、相相互促促进。。其中中，建建立城城市土土地有有偿使使用制制度是是基础础环节节，也也是起起步较较早、、进展展较快快的一一项改改革，，是这这场改改革的的核心心内容容。1/1/20234土地使用用权的有有偿出让让4.1城城镇国国有土地地使用权权出让的的基本概概念、特特点、原原则4.5土地使用用权的终终止4.4土土地使使用权出出让的要要求4.3土土地使使用权出出让的方方式4.2出出让双双方的权权利义务务1/1/20234.1城城镇国国有土土地使使用权权出让让的基基本概概念、、特点点、原原则土地使使用权权出让让是指国国家以以土地地所有有者的的身份份将土土地使使用权权在一一定年年限内内让与与土地地使用用者，，并由由土地地使用用者向向国家家支付付土地地使用用权出出让金金的行行为。。又称称土地地批租租。海南洋浦风波1/1/20234.2出出让让双双方方的的权权利利义义务务土土地地使使用用权权出出让让人人的的权权利利土土地地使使用用权权出出让让人人的的义义务务土土地地使使用用权权受受让让人人的的权权利利土土地地使使用用权权受受让让人人的的义义务务1/1/2023权利：(1)受让方在签签订土地使使用权出让让合同后，，未在规定定期限内支支付全部土土地使用权权出让金的的，出让方方有权解除除合同，并并可请求违违约赔偿。。(2)受让方未按按土地使用用权出让合合同规定的的期限和条条件开发、、利用土地地的，土地地管理部门门有权予以以纠正，并并根据情节节轻重给予予警告、罚罚款，直至至无偿收回回土地使用用权的处罚罚。(3)出让期满收收回土地使使用权及地地面附着建建筑物的权权利义务：(1)按照土地使使用权出让让合同的规规定提供出出让的土地地使用权。。(2)向受让方提提供有关资资料和使用用该土地的的规定。1/1/2023权利利：：（1）取得被出出让土地的的一定期限限的使用权权——受让让人在合同同规定的期期限内依照照法律和合合同规定对对被出让土土地的占有有、使用、、收益、处处分的权利利。（2）受让人在在达到合同同规定的开开发要求后后，将余期期内土地使使用权及地地上附着建建筑物有偿偿转让、赠赠与、出租租、继承、、抵押的权权利。1/1/2023义务：（l）在签订土土地使用权权出让合同同后的规定定期限内支支付全部土土地使用权权出让金；；在支付全全部土地使使用权出让让金后，依依规定办理理登记手续续，领取土土地使用证证。（2）按出让合合同规定的的用途和要要求使用土土地。改变变用途和要要求，必须须经土地使使用权出让让人批准，，并依法补补交相应价价款。、（3）使用权期期限届满，，将土地使使用权连同同地上附着着建筑物交交还土地使使用出让人人。1/1/20234.3土土地使使用权出出让的方方式协议出让让土地使使用权招标出让让土地使使用权拍卖出让让土地使使用权挂牌出让土地地使用权权2002年7月1日起施行行的《招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规定》规定：：商业、旅旅游、娱娱乐和商商品住宅宅等各类类经营性性用地，，必须以以招标、、拍卖或或者挂牌牌方式出出让。从11号到71号令厦门土地地批租政政务公开开《《招标拍拍卖挂牌牌出让国国有建设设用地使使用权规规定》1/1/2023是指指土土地地使使用用权权的的有有意意受受让让人人直直接接向向国国有有土土地地的的代代表表提提出出有有偿偿使使用用土土地地的的愿愿望望，，由由国国有有土土地地的的代代表表与与有有意意受受让让人人进进行行谈谈判判和和切切磋磋，，协协商商出出让让土土地地使使用用的的有有关关事事宜宜的的一一种种出出让让方方式式。。主要要适适用用于于工工业业项项目目、、市市政政公公益益事事业业项项目目、、非非盈盈利利项项目目及及政政府府为为调调整整经经济济结结构构、、实实施施产产业业政政策策而而需需要要给给予予扶扶持持、、优优惠惠的的项项目目，，采采取取此此方方式式出出让让土土地地使使用用权权的的出出让让金金不不得得低低于于国国家家规规定定所所确确定定的的最最低低价价。。1/1/2023招标出出让国国有土土地使使用权权，是是指市市、县县人民民政府府土地地行政政主管管部门门（以以下简简称出出让人人）发发布招招标公公告，，邀请请特定定或者者不特特定的的公民民、法法人和和其他他组织织参加加国有有土地地使用用权投投标，，根据据投标标结果果确定定土地地使用用者的的行为为。发标投标开标议标决标签合同同主要适适用于于一些些大型型或关关键性性的发发展计计划与与投资资项目目。1/1/2023拍卖出让让国有土土地使用用权，是是指出让让人发布布拍卖公公告，由由竞买人人在指定定时间、、地点进进行公开开竞价，，根据出出价结果果确定土土地使用用者的行行为。土地使用用权出让让方事先先通过新新闻媒介介等形式式，公告告拍卖时时间、地地点、出出让地块块的编号号、位置置、面积积、用途途、使用用条件以以及出让让的年限限，公开开拍卖前前三天发发给竞买买者编号号牌，拍拍卖的底底价由主主持人当当场宣布布，竞买买者公开开叫价竞竞价，直直至没有有更高价价再出时时由拍卖卖主持者者一锤定定音，由由出价最最高者获获得土地地使用权权。主要适用用于投资资环境好好、盈利利大、竞竞争性强强的商业业、金融融业、旅旅游业和和娱乐业业用地，，特别是是大中城城市的黄黄金地段段。1/1/2023挂牌出出让国国有土土地使使用权权，是是指出出让人人发布布挂牌牌公告告，按按公告告规定定的期期限将将拟出出让宗宗地的的交易易条件件在指指定的的土地地交易易场所所挂牌牌公布布，接接受竞竞买人人的报报价申申请并并更新新挂牌牌价格格，根根据挂挂牌期期限截截止时时的出出价结结果确确定土土地使使用者者的行行为。。挂牌时时间不不得少少于10个工作作日。。挂牌依依照以以下程程序进进行：（一））在挂挂牌公公告规规定的的挂牌牌起始始日，，出让让人将将挂牌牌宗地地的位位置、、面积积、用用途、、使用用年期期、规规划要要求、、起始始价、、增价价规则则及增增价幅幅度等等，在在挂牌牌公告告规定定的土土地交交易场场所挂挂牌公公布；；（二））符合合条件件的竞竞买人人填写写报价价单报报价；；（三））出让让人确确认该该报价价后，，更新新显示示挂牌牌价格格；（四））出让让人继继续接接受新新的报报价；；（五））出让让人在在挂牌牌公告告规定定的挂挂牌截截止时时间确确定竞竞得人人。1/1/2023挂牌期期限届届满，，按照照下列列规定定确定定是否否成交交：（一））在挂挂牌期期限内内只有有一个个竞买买人报报价，，且报报价高高于底底价，，并符符合其其他条条件的的，挂挂牌成成交；；（二））在挂挂牌期期限内内有两两个或或者两两个以以上的的竞买买人报报价的的，出出价最最高者者为竞竞得人人；报报价相相同的的，先先提交交报价价单者者为竞竞得人人，但但报价价低于于底价价者除除外；；（三））在挂挂牌期期限内内无应应价者者或者者竞买买人的的报价价均低低于底底价或或均不不符合合其他他条件件的，，挂牌牌不成成交。。在挂牌牌期限限截止止时仍仍有两两个或或者两两个以以上的的竞买买人要要求报报价的的，出出让人人应当当对挂挂牌宗宗地进进行现现场竞竞价，，出价价最高高者为为竞得得人。。1/1/20234.4土土地使使用权权出让让的要要求土土地使使用权权出让让的主主客体体范围围要求求土土地使使用权权出让让的领领土主主权要要求土土地使使用权权出让让的资资源利利用要要求土土地使使用权权出让让的年年限要要求1/1/2023(一)土地使用权权出让的主主体范围土地使用权权出让的主主体，包括括土地使用用权出让人人、土地使使用权受让让人、土地地使用权转转让人和土土地使用权权再受让人人。（1）土地使用用权出让人人必须是代代表土地国国家所有权权的县、市市人民政府府。任何其其他单位和和个人不得得充当出让让人。（2）土地管理理部门是国国有土地所所有权的唯唯一合法代代表，代表表县、市人人民政府主主管国有土土地使用权权出让的行行政工作，，负责土地地使用权出出让的组织织、协调、、审查、报报批和出让让方案的落落实；负责责土地使用用权转让、、出租、抵抵押等的权权属管理。。（3）土地使用用权受让人人（包括转转让人、再再受让人））是指中华华人民共和和国境内外外的公司、、企业、其其他组织和和个人，除除法律另有有规定者外外，均可按按照有关规规定取得土土地使用权权，进行土土地开发、、利用、经经营。1/1/2023（4）未与中华华人民共和和国建立外外交关系或或设立商务务代表处的的国家和地地区的企业业、公司、、其他组织和和个人。不不得成为土土地使用者者受让人（（转让人、、再受让人人）。（5）未经资质质审查和工工商管理登登记的任何何企业、单单位和个人人，不得成成为土地使使用权受让人（转让让人、再受受让人）。。技术力量量薄弱、资资金缺乏，，不符合条条件和不具具备资质的的开发企业业、单位和和个人，不不得成为土土地使用权权受让人（（转让人、、再受让人人）。1/1/2023（1）指城市、县县城、建制镇镇、工矿区范范围内政府选选定和规划好好的属于全民民所有的土地地使用权，而而非土地所有有权。土地所所有权不允许许转移。（2）地下资源、、埋藏物和市市政公用设施施不在出让之之列。（3）行政划拨和和减免地价的的土地使用权权（包括地上上建筑物、其其他附着物所所有权），符符合下列条件件的，经市、、县人民政府府土地管理部部门和房产管管理部门批准准，可以进行行转让、出租租和抵押：土土地使用者为为公司、企业业、其他经济济组织和个人人；领有国有有土地使用证证；具有地上上建筑物、其其他附着物合合法的产权证证明；依照有有关规定缴纳纳土地使用权权出让金或者者以转让、出出租、抵押所所获收益抵交交土地使用权权出让金。（4）集体土地所所有者不得自自行出让土地地使用权，确确需出让，必必须先由政府府征为国有后后，再出让国国有土地使用用权。(二)土地使用权出出让的客体范范围1/1/2023土地使用权出出让的最高年年限按下列用用途确定：1.居住用用地70年；；2.工业用用地50年；；3.教教育育、科科技、、文化化、卫卫生、、体育育用地地50年；；4.商商业业、旅旅游、、娱乐乐用地地40年；；5.综合或或者其其他用用地50年。使用期期满：：政府可可以无无偿收收回土土地使使用权权。若使用用者若若需继继续使使用，，可向向政府府申请请续期期，但但需按按有关关规定定重新新签订订合同同，支支付土土地使使用权权出让让金，，以及及办理理土地地登记记手续续。若政府府因公公共利利益需需要，，国家家可依依照法法律程程序提提前收收回，，并根根据土土地使使用的的年限限和开开发、、利用用土地地的实实际情情况给给予补补偿。。注意《《物权权法》》的新新规定定1/1/2023(1)土地使使用用用途要要求(2)土土地利利用规规划设设计要要求主体建筑筑物的性性质，附附属建筑筑物的性性质及平平面布局局；建筑筑密度；；土地容容积率；；建筑物物层数、、高度；；停车场场的大小小；绿化化比率；；建筑体体型、色色彩与周周围环境境的协调调；主体体建筑的的装饰要要求、建建筑场平平整标高高、出人人口方位位等。(3)城城市建建设管理理要求主要是受受让人在在受让地地块上进进行生产产、生活活对应符符合城市市建设管管理的要要求。主主要是对对绿化、、市容、、环境保保护和卫卫生、消消防、安安全、交交通管理理等作出出较为详详细的规规定。(4)市政基础础设施要要求1/1/2023在土地使使用权出出让合同同或文本本中，应应对领土土主权要要求（特特别是成成片土地地批租））作出明明确的规规定。(1)领领土管管辖权(2)立立法司司法管辖辖权(3)行政管理理权规划、建建设、环环保、工工商、税税务、土土地管理理等都由由中国地地方政府府负责管管理，从从而保证证我国的的行政管管理权。。如1989年海海南洋浦浦，中方方与日本本熊谷组组(香港)有限公司司双方斟斟洽后达成协议议：海南省批批租洋浦浦港紧邻邻的三十十平方公公里土地地给香港港熊谷组组，租金金为每亩亩两千元元人民币币，租期期七十年年，投资资者遵守守中国法法律及法法规，区区内属于于中国主主权和政政府职能能的部分分，如公公安、海海关、检检察、司司法、税税务等全全由海南南省负责责，建立立精简的的政府机机构，对对外商引引进的项项目，按按规划和和政策，，分别予予以鼓励励、限制制和禁止止。1/1/20234.6土地地使使用用权权的的终终止止土地地使使用用权权终终止止的的原原因因土地地使使用用权权终终止止的的法法律律后后果果1/1/2023(1)土土地地使使用用权权出出让让合合同同约约定定的的使使用用年年限限届届满满，，土土地地使使用用者者未未申申请请续续期期或或者者虽虽申申请请续续期期但但未未获获批批准准的的，，土土地地使使用用权权由由国国家家无无偿偿收收回回，，土土地地使使用用者者应应当当交交还还土土地地使使用用权权，，并并办办理理注注销销登登记记。。(2)在在特特殊殊情情况况下下，，国国家家根根据据社社会会公公共共利利益益的的需需要要，，可可以以依依照照法法律律程程序序提提前前收收回回土土地地使使用用权权，，并并根根据据土土地地使使用用者者使使用用土土地地的的实实际际年年限限和和开开发发利利用用土土地地的的实实际际情情况况给给予予相相应应的的补补偿偿。。(3)土地地使用权由于于土地灭失、、标的物不再再存在而终止止。土地使用者需需要继续使用用土地的，应应当至迟于届届满前一年申申请续期，除除根据社会公公共利益需要要收回土地的的，应当予以以批准，重新新签订土地所所有权出让合合同，支付出出让金并办理理登记。终止的原因主主要有以下几几个方面：1/1/2023自土地使用权权终止之日起起，土地使用用者即丧失该该土地使用权权。土地使用用权终止有以以下几方面的的法律后果。。(1)土地地使用者不再再享有该土地地的使用权，，土地使用权权受让人与土土地所有者或或其代表之间间关于在该块块土地上的权权利义务随之之解除。(2)地上上建筑物和其其他附着物随随土地使用权权的终止而由由国家无偿取取得，土地使使用权受让人人不得以任何何理由提出地地上建筑物和和其他附着物物的所有权请请求，亦不得得擅自毁坏之之。(3)土地使用权出出让合同规定定必须拆除的的设备等，土土地使用权受受让人必须在在规定的期限限内拆除。除除土地使用权权出让合同另另有规定者外外，非通用建建筑等必须由由土地使用权权受让人按规规定的期限拆拆除和清理，，或者由土地地使用权受让让人支付拆除除费和清理费费用。1/1/20235土地使用权的的转让5.1转让让的含义5.6转让双方的权权利义务5.5土地地使用权的转转让的方式5.4土地地使用权的转转让的年限5.3土地地使用权的转转让的条件5.2土地地使用权的转转让的原则1/1/2023土地地使使用用权权转转让让是是指指土土地地使使用用者者将将土土地地使使用用权权再再转转移移的的行行为为。。国家家土地地使使用用者者出售售、、赠赠与与、、交交换换、、继继承承一级级市市场场（出出让让市市场场））二级级市市场场（转转让让市市场场））土地地使使用用者者1/1/2023土地地使使用用权权的的转转让让的的原原则则①权利利义义务务转转移移的的原原则则；；②房地地权权属属一一致致的的原原则则，，即即土土地地使使用用权权转转让让时时，，其其地地上上建建筑筑物物和和其其他他附附着着物物所所有有权权随随之之转转移移；；③效效益益不不可可损损原原则则，，土地地使使用用权权转转让让时时，，不不得得损损害害土土地地及及其其地地上上建建筑筑物物的的经经济济效效益益。。1/1/2023土地使用用权的转转让的条条件①转让的土土地使用用权是合合法获取取的；②土地使用用权出让让金已缴缴清；③投入土地地的开发发建设资资金不少少于总投投资额的的25%或已完完成“七七通一平平”的基基础设施施建设；；土地使用用权如属属中外合合资企业业、中外外合作企企业，其其转让应应经董事事会决议议。1/1/2023可使用年年限=出让年限限-已使用用年限1/1/2023土地使用用权的转转让的方方式出售、交交换、赠赠与。1/1/2023土地使用用权再受受让人的的义务：：（1）支支付被转转让余期期土地使使用权价价款；（2）按按照原土土地使用用权出让让合同规规定的用用途和要要求使用用土地。。改变土土地用途途和要求求必须经经土地使使用权出出让人批批准，并并依法补补交相应应地价款款；（3）使使用权余余期届满满，将土土地使用用权连同同地上附附着建筑筑物交还还土地使使用权出出让人。。土地使用用权转让让人的权权利：取取得余期期土地使使用权的的价款。。土地使用用权转让让人的义义务：把把余期土土地使用用权以及及与此相相联的对对余期土土地使用用权的转转让、赠赠与、继继承、抵抵押的权权利交给给土地使使用权再再受让人人。土地使用用权再受受让人的的权利：：获得余余期土地地使用权权以及与与此相联联的权利利1/1/20236征地地与与拆拆迁迁6.1土地地征征用用6.2房屋屋拆拆迁迁安安置置1/1/20236.1土地征用定义土地征用是指指国家因建设需要，依法将原土地所有有者（使用者者）的土地在在有偿的基础上上采取行政强制措施转化为国家所所有的行为。。程序(1)申请请定点申请条件：列列入年度投资资计划；经批批准的设计任任务书；经批批准的立项书书。申请主管单位位：土地管理理部门；城市市规划部门。。材料：《申请请书》、《可可行性研究报报告》等1/1/2023(2)协调补偿安置置方案(3)核定定用地量新《土地管理理法》（1999年4月月1日执行））规定按“土土地用途管制制”办法审核核：将土地分为农农用地、建设设用地、未利利用地；征用基本农田田、35公顷顷以上基本农农田以外的耕耕地、70公公顷以上非耕耕地都须经国国务院批准；；征用前述规定定以外的土地地由省级人民政政府批准。(4)划拨用地(5)核实实际用地地量1/1/2023补偿费的的确定(1)土土地补补偿费是对土地地所有权权的补偿偿，按被被征耕地地前三年年平均年年产值的的6~10倍计算。。(2)安安置补补助费是对被征征耕地游游离出来来的剩余余劳动力力的再安安置补助助，每人人补助费费按被征征耕地前前三年平平均年产产值的4~6倍计算。。土地补偿偿费和安安置补助助费的总总和不得得超过被被征耕地地前三年年平均年年产值的的30倍。1/1/2023(3)土土地投投资补偿偿费是对被征征耕地的的地上附附着物的的补偿，，包括地地上构筑筑物和青青苗，按按实际估估价补偿偿。(4)非耕地的的补偿由由省级人人民政府府参照耕耕地补偿偿办法执执行。河北定州州村民因因征地遭遭三百人人袭击六六人死亡亡湖南郴州州手雷扔扔向阻拦拦征地村村民广东南海海征地案案：政府府出动直直升机案例1/1/20236.2房屋拆迁迁安置定义是指在城城市规划划区内，，国家因因建设需需要，在在有偿的的基础上上，采取取行政强强制措施施而拆迁迁房屋及及其附属属物的行行为。目目前适用用法规为为2001年《城市房房屋拆迁迁管理条条例》。基本程序序拆迁补偿偿拆迁安置置嘉禾拆迁沈阳拆迁1/1/2023申请用地制定拆迁方案，办理拆迁许可证冻结户口拆迁公告，动员会，签拆迁协议实施拆迁办理产权灭籍手续安置拆迁户1/1/2023在《拆迁管理理条例》（2001年11月1日实实施）的有关关条款如下：：第二十二条拆迁人应当依依照本条例规规定，对被拆拆迁人给予补补偿。拆除违章建筑筑和超过批准准期限的临时时建筑，不予予补偿；拆除除未超过批准准期限的临时时建筑，应当当给予适当补补偿。第二十三条拆迁补偿的方方式可以实行行货币补偿，，也可以实行行房屋产权调调换。除本条例第二二十五条第二二款、第二十十七条第二款款规定外，被被拆迁人可以以选择拆迁补补偿方式。第二十四条货币补偿的金金额，根据被被拆迁房屋的的区位、用途途、建筑面积积等因素，以以房地产市场场评估价格确确定。具体办法由省省、自治区、、直辖市人民民政府制定。。1/1/2023第二十五条条实行房屋产产权调换的的，拆迁人人与被拆迁迁人应当依依照本条例例第二十四四条的规定定，计算被被拆迁房屋屋的补偿金金额和所调调换房屋的的价格，结结清产权调调换的差价价。拆迁非公益益事业房屋屋的附属物物，不作产产权调换，，由拆迁人人给予货币币补偿。第二十六条条拆迁公益事事业用房的的，拆迁人人应当依照照有关法律律、法规的的规定和城城市规划的的要求予以以重建，或或者给予货货币补偿。。第二十七条条拆迁租赁房房屋，被拆拆迁人与房房屋承租人人解除租赁赁关系的，，或者被拆拆迁人对房房屋承租人人进行安置置的，拆迁迁人对被拆拆迁人给予予补偿。被拆迁人与与房屋承租租人对解除除租赁关系系达不成协协议的，拆拆迁人应当当对被拆迁迁人实行房房屋产权调调换。产权权调换的房房屋由原房房屋承租人人承租，被被拆迁人应应当与原房房屋承租人人重新订立立房屋租赁赁合同。1/1/20231．安置对象象：安置的的对象是被被拆除房屋屋的使用权权人，而不不是其所有有权人。只只有在被拆拆除房屋的的所有权与与使用权的的权利主体体一致时，，拆迁补偿偿和拆迁安安置才为同同一对象。。2.拆迁安置的的形式：一次性安置置和过渡安安置就地安置和和异地安置置3.安置原则：：拆一还一一拆迁风波不搬走就放放火烧他们们1/1/20237城镇国国有土土地使使用权权的划划拨7.1城城镇国国有土土地使使用权权划拨拨的概概念和和特点点7.3划拨土土地使使用权权收回回的条条件7.2划划拨土土地使使用权权的范范围1/