物业管理合同法律制度zz

第六章物业管理合同法律制度第六章物业管理合同法律制度第一节合同概述第二节物业管理合同第三节物业管理合同示范文本第一节合同概述合同的概念和特征合同的分类合同的订立合同的效力合同的履行合同的终止合同的违约责任一、合同的概念和特征合同也称契约，是反映交易的法律形式。《合同法》第2条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。一、合同的概念和特征合同具有以下法律特征：(1)合同是平等主体的自然人、法人和其他组织所实施的一种民事法律行为。(2)合同是由平等主体的自然人、法人或其他组织所订立的。(3)合同以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的和宗旨。(4)合同关系具有相对性。二、合同的分类(1)双务合同和单务合同。(2)有偿合同与无偿合同。(3)有名合同与无名合同。(4)诺成合同与实践合同。(5)要式合同与不要式合同。(6)主合同与从合同。三、合同的订立(一)合同订立的基本原则《合同法》的基本原则是合同当事人在合同活动中应当遵守的基本准则，也是人民法院、仲裁机构在审理、仲裁合同纠纷时应当遵循的原则，也是合同的订立必须遵循的基本原则。三、合同的订立1平等、自愿的原则2公平、诚实信用的原则3守法，不得损害社会公共利益的原则4依法成立的合同对当事人具有法律约束力的原则三、合同的订立(二)订立合同的当事人合同的当事人，也就是订立合同的主体。订立合同的当事人应当具备相应的主体资格。三、合同的订立(三)合同的内容合同是各种各样的，有买卖、承揽、委托、建设工程、租赁等各种合同。概括起来，合同一般包括以下条款：三、合同的订订立(1)当事事人的名称称或者姓名名和住所。。(2)标的的。也就是是合同权利利义务指向向的对象。。(3)数量量。(4)质量量。质量包包括规格、、性质、款款式、标准准等等。(5)价款款或者报酬酬。(6)履行行期限、地地点和方式式。(7)违约约责任。可可以约定违违约金，也也可以约定定损失赔偿偿额的计算算方法等。。(8)解决决争议的方方法。一个完整的的合同，应应当同时具具备以上主主要条款和和内容。三、合同的的订立(四)合同同的形式合同的形式式，又称合合同的方式式，是当事事人合意的的表现形式式，是合同同内容的外外部表现，，是合同内内容的载体体。1口头形形式2书面形形式3推定形形式三、合同的的订立(五)订立立合同的方方式————要约、承承诺《合同法》》第13条条规定，““当事人订订立合同，，采取要约约、承诺方方式”。订订立合同的的具体方式式虽然各不不相同，但但都必然经经过两个步步骤：要约约和承诺，，这是合同同成立必须须经过的两两个阶段。。1要约要约又称发发盘、出盘盘、发价、、出价或报报价等。要约是希望望和他人订订立合同的的意思表示示，其成立立必须具备备以下要件件：①内容具体体明确；②表明经受受要约人承承诺。1要约要约的生效效与有效期期间。我国对要约约的生效，，采取到达达主义，即即要约到达达受要约人人时生效。。要约生效后后，在有效效期内要约约人不得随随便反悔。。1要约要约的撤回回与撤销。。要约的撤回回是指要约约人在发出出要约以后后，未到达达受要约人人之前，有有权宣告取取消要约。。但撤回要要约的通知知应当在要要约到达受受要约人之之前或者与与要约同时时到达受要要约人。1要约要约的失效效。所谓要约失失效，是指指要约丧失失了法律拘拘束力，即即不再对要要约人和受受要约人产产生拘束。。2承诺承诺是受要要约人同意意要约的意意思表示。。承诺必须具具备如下要要件，才能能产生法律律效力：①承诺必须须由受要约约人向要约约人作出。。②承诺必须须在规定的的期限内到到达要约人人。③承诺的内内容必须与与要约的内内容一致。。④承诺的方方式符合要要约的要求求。2承诺(2)承诺诺的生效。。《合同法》》第25条条规定：““承诺生效效时合同成成立。”因因此，承诺诺的效果在在于使合同同成立，即即一旦承诺诺生效，合合同便宣告告成立。我我国现行立立法采纳了了到达主义义，即承诺诺通知到达达要约人时时生效。2承诺(3)承诺诺撤回。承诺撤回，，是指受要要约人在发发出承诺通通知以后，，在承诺正正式生效之之前撤回其其承诺。根根据《合同同法》第27条的规规定，承诺诺可以撤回回。2承诺(4)逾期期承诺与承承诺逾期。。逾期承诺是是指受要约约人未在承承诺期限内内发出承诺诺，而是超超过了承诺诺期限才发发出承诺。。根据《合合同法》第第28条的的规定，受受要约人超超过承诺期期限发出承承诺的，除除要约人及及时通知受受要约人该该承诺有效效的以外，，为新要约约。承诺逾期是是指承诺逾逾期到达，，也就是受受要约人在在承诺期限限内发出承承诺，按照照通常情形形能够及时时到达要约约人，但因因其他原因因如邮局或或电报局的的原因，承承诺到达要要约人时超超过了承诺诺期限。三、合同的的订立(六)缔约约过失责任任所谓缔约过过失责任，，是指在合合同缔结过过程中，一一方因违背背其依据诚诚实信用原原则所应尽尽的义务，，而致另一一方的信赖赖利益的损损失，并应应承担民事事责任。(六)缔约约过失责任任根据《合同同法》第42、43条的规定定，缔约过过失责任主主要有以下下几种类型型：(1)假借借订立合同同，恶意进进行磋商。。(2)故意意隐瞒与订订立合同有有关的重要要事实或者者提供虚假假情况。(3)泄露露或不正当当地使用商商业秘密。。(4)其他他违背诚实实信用原则则的行为。。四、合同的的效力合同的效力力问题是指指合同是否否有效。合合同成立后后并非一定定都有效，，根据不同同情况可能能有几种结结果：一是有效合合同；二是无效合合同；三是可撤销销合同；四是效力待待定合同。。(一)有效效合同有效合同，，是指已经经成立的合合同在当事事人之间产产生了一定定的法律拘拘束力，也也就是通常常所说的法法律效力。。《民法通则则》对有效效合同需要要具备的条条件作出了了规定，概概括其规定定，合法的的民事行为为称为民事事法律行为为，应当具具备三个条条件：(1)行为为人具有相相应的民事事行为能力力。(2)意思思表示真实实。(3)不违违反法律或或者社会公公共利益。。(二)无效效合同无效合同，，是指已经经成立，但但严重欠缺缺合同的有有效要件，，不按照行行为人设立立、变更和和终止民事事法律关系系的意思表表示发生法法律效力的的合同。《合同法》》规定，有有下列情形形之一的，，合同无效效：(1)一方方以欺诈、、胁迫的手手段订立合合同，损害害国家利益益。(2)恶意意串通，损损害国家、、集体或者者第三人利利益。(3)以合合法形式掩掩盖非法目目的的。(4)损害害社会公共共利益。(5)违反反法律、行行政法规的的强制性规规定。(三)效力力待定的合合同效力待定的的合同，是是指合同虽虽已成立，，但是否生生效尚不确确定，只有有经过特定定当事人的的行为，才才能确定生生效或不生生效的合同同。以下合同属属于效力待待定合同：：(1)限制制民事行为为能力人所所实施的依依法不能独独立实施的的合同。(2)无权权处分行为为所订的合合同。(3)无权权代理行为为所订的合合同。(四)可撤撤销的合同同可撤销的合合同，又称称相对无效效的合同，，是指合同同虽已成立立，但因欠欠缺合同的的生效要件件，可以因因行为人撤撤销权的行行使，使合合同自始归归于无效的的合同。可撤销的合合同，只是是相对无效效，不同于于无效合同同的绝对无无效。有效效与否，取取决于当事事人的意志志。(五)合同同被确认无无效或被撤撤销的后果果无效或被撤撤销的合同同发生如下下法律后果果。1返还财财产2赔偿损损失3其他法法律后果五、合同的的履行合同的履行行，是指债债务人全面面地、适当当地完成其其合同义务务，债权人人的合同债债权得到完完全实现。。(一)合同同履行的原原则(二)保障障合同履行行的特别措措施(一)合同同履行的原原则履行合同应应当遵守以以下原则：：1全面、、适当履行行2遵循诚诚实信用的的原则3公平合合理，促使使合同履行行4不得擅擅自变更(二)保障障合同履行行的特别措措施1抗辩权权包括：(1)同时履履行抗辩权权。(2)后履行抗抗辩权。(3)不安安抗辩权。。2代位权权3撤销权权4合同担担保合同的担保保方式一般般都包括人人的担保和和物的担保保两类。六、合同的的终止合同终止是是指合同当当事人双方方终止合同同关系，合合同确立的的权利、义义务关系消消灭。《合同法》》规定，有有下列情形形之一的，，合同终止止。(一)债务务已经按照照约定履行行合同生效后后，当事人人应当按照照约定履行行自己的义义务。六、合同的的终止(二)合同同解除1协议解解除2法定解解除六、合同的的终止(三)债务务相互抵消消当事人互负负到期债务务，该债务务的标的物物种类、品品质相同的的，任何一一方可以将将自己的债债务与对方方的债务抵抵消。但依依照法律规规定或者按按照合同性性质不得抵抵消的除外外。六、合同的的终止(四)债务务人依法将将标的物提提存当债权人没没有正当理理由拒绝受受领标的物物或者查找找不到债权权人而无法法履行时，，债务人可可以依法将将标的物提提存。六、合同的的终止《合同法》》规定，有有下列情形形之一，难难以履行债债务的，债债务人可以以将标的物物提存。(1)债务人人无正当理由由拒绝受领。。(2)债权人人下落不明。。(3)债权人人死亡未确定定继承人或者者丧失行为能能力未确定监监护人。(4)法律规规定的其他情情形。(5)债权人人免除债务。。(6)债权债债务同归于一一人。七、合同的违违约责任违约责任的规规则原则《合同法》规规定，当事人人不履行合同同义务或者履履行合同义务务不符合约定定的，应当承承担违约责任任。违约承担民事事责任的方式式实际履行；采取补救措施施；赔偿损失；约定违约金、、定金。第二节物业业管理合同一、物业管理理合同的概念念和特征二、物业管理理合同的种类类三、物业管理理合同的内容容四、物业管理理合同在操作作中应注意的的几个问题一、物业管理理合同的概念念和特征物业管理合同同：是指物业业的业主或其其自治团体与与物业管理企企业签订的，，由业主支付付物业管理费费用，物业管管理企业对物物业进行经营营活动的合同同。特征：物业管理合同同法律关系的的客体是物业业的经营管理理服务活动；；物业管理合同同是诺成合同同；物业管理合同同是有偿合同同；物业管理合同同是要式合同同。二、物业管理理合同的种类类开发建设单位位在开发过程程中所订立的的合同；前期物业管理理合同与物业业管理服务合合同；业主所订立的的与物业管理理活动有关的的合同；物业管理企业业与专营公司司所订立的有有关物业管理理活动的专营营合同。三、物业管理理合同的内容容物业管理合同同的内容即物物业管理合同同一般包括的的主要条款。。物业管理合同同是合同的一一种，一般情情况下它包括括《合同法》》第12条所所规定的合同同条款。但是物业管理理合同所包括括的内容由于于别的种类的的合同不同。。四、物业管理理合同在操作作中应注意的的几个问题物业管理合同同不是行政合合同物业管理合同同不是雇用合合同物业管理合同同不是承揽合合同物业管理活动动不同民法中中的委托代理理物业管理活动动不同民法中中的委托代理理合同形式不同同订立合同的期期限不同是否可以转委委托不同获取报酬与支支付报酬的方方式不同解除合同的权权利不同合同的内容不不同忠实义务的执执行度不同在法律后果的的承受方面不不同第三节物业业管理合同示示范文本示范文本有关物业管理理的示范文本本一、示范文本本示范文本是具具有示范作用用的合同文本本，它是针对对当事人缺乏乏订立合同的的经验和必要要的法律常识识，由有关部部门或行业协协会制定的，，目的在于指指导合同当事事人订立合同同的一种形式式。一、示范文本本一是这里讲的的“示范文本本”不是某单单位自己定的的格式条款，，而是指由一一定的综合部部门主持，广广泛听取各方方面意见、特特别是消费者者意见之后，，按一定程序序形成的示范范文本。二是这里讲的的“参照”是是指仅供当事事人签订合同同时参考，即即它不是一种种格式合同，，不具有法律律约束力。即即当事人可以以修改其条款款形式、格式式或增加条款款。二、有关物业业管理的示范范文本(一)《前期期物业管理服服务协议示范范文本》(二)《物业业管理委托合合同示范文本本》