世联惠州城市号公寓商业项目营销策划报告

惠州城市壹号公寓

商业报告谨呈：惠州市申润房地产开发有限公司世联地产2005年3月本报告解决什么问题？确定商铺经营方向商业定位业态分布明确解体目标限制发展因素项目分析商业环境分析商业定位项目概况本报告结构项目概况人人乐时代广场百佳顺电城市壹号购书中心区位描述本项目处于惠沙提路上，北临滨江公园，西枝江贯穿其上，使之与江北隔离开；从住宅角度上看，本项目处于住宅集中区；但从商业角度上看，本项目处于相对偏郊的地区；南坛路项目概况项目数据主要户型：总户数：居住人数：住户类型：商业面积：商业层面：每层面积：柱间距：停车位：单房、一房一厅634户约1000人左右城市白领、单身贵族约5642.54㎡0层、1－3层；共四层约1400㎡3.9m－7m不等地下车位，46个项目概况项目描述西提路惠沙提路0层1层2层3层商业面积：商业层面：每层面积：柱间距：停车位：约5642.54㎡0层、1－3层；共四层约1400㎡3.9m－7m不等地下车位，46个四层商业层面，两面临街；其中0层临西提路，1层临惠沙堤路；限制发展因素建筑因素单层建筑面积千余平方米柱间距较小，且大小不等商业总建面五千余平方米商业规模有限；不能支撑大型商业；单店造就的商圈不足以在惠城市场上造成较大影响力；限制发展因素外部道路及交通状况项目前后道路，均为双向双车道；交通畅顺，但来往的车流人流较少；附近道路无公交系统；非城区主要道路；没有迹象表明未来车流人流量会有较大幅度增加；道路交通因素限制商圈范围；惠沙堤路西堤路限制发展因素正南侧面地块，目前尚是荒地，既无住宅又无商铺；不仅严重影响项目外部形象，也对商业运作产生不良影响；市政广场部分高架于项目西侧的西提路上；使之形成事实上的商业隔离效果；项目南侧住宅楼宇外观陈旧，对将来运作的商业档次有不良影响；外部环境限制发展因素北侧滨江公园提供上佳的休憩空间，每天都产生一定数量的休闲人流；但公园、广场等并非商业元素，休闲气氛过度，不利于商业氛围的营造；滨江公园存在的另一结果：只有单面商业街，而非双面商业街道，商业氛围呈几何级数下降；其它因素项目分析综述述本项目商业体体量不适合发发展大型商业业；受地理位置、、商业规模以以及道路交通通因素的影响响，要扩大本本项目商业经经营的商圈范范围有一定难难度；从目前前情况况看来来，本本项目目周边边环境境还需需要一一定程程度的的改善善；本项目目紧临临滨江江公园园，并并设有有广场场，不不利于于商业业氛围围的营营造；；项目分分析商业环环境分分析商业定定位本报告告结构构挖掘可可用资资源商业概概况周边商商业环环境描描述人人乐乐时代广广场百佳顺电城市壹壹号购书中中心主要商商业点点的相相对区区位描描述购书中中心紧临本本项目目人人乐乐、百百佳是大型零售业业购物物场所所，分分别距距离本本项目目800米米、300米时代广广场是新落落成的的大型型中高高档次次服装装卖场场，距距离本本项目目约300米；；南坛路路南坛路路已经是是惠城城居民民日常常逛街街购物物的主主要商商业街街道之之一，，中档档、中中低档档服装装是主主要业业态；；周边商商业环环境描描述临近街街道的的商业业分布布惠沙堤堤路段段：1F层层，主要业业态是是餐饮饮和美美容美美发类类，租金一一般在在￥60－－80/㎡㎡，，少量量空置置；2F以上，，租金较较低，，约￥￥20/㎡，且且空置置率较较高，，其中不不少商商铺已已大面面积转转向写写字楼楼用途途；西堤路路段：：主要业业态是是汽车车护理理行业业、酒酒吧娱娱乐业业、美美容业业、装装修装装饰器器材及及杂货货零售售行业业，大大部分分外观观环境境较差差，西西侧商商铺较较新，，但空空置率率也较较高；；整体体商业业经营营环境境较为为衰败败；周边商商业环环境描描述综述与城区区主要要购物物场所所的距距离较较近；；业态无无规模模，分分布无无序；；地段价价值较较低；；商铺空空置率率较高高；部分商商铺因因招商商问题题难以以解决决，已已降低低身价价向写写字楼楼用途途转变变；如何整整合处处理2F以以上楼楼层的的商业业经营营是难难点；；周边商商业环环境描描述综述本项目目距离离商业业旺街街下埔埔路仅仅300米米距离离，但但商业业状况况则天天差地地别，，鉴于于现实实情况况，消消费者者基本本上都都会步步行至至更好好的消消费场场所。。造成成“强强者恒恒强、、弱者者恒弱弱”的的局面面。从周边边商铺铺供求求情况况看来来，空空置率率较高高，且且有部部分因因经营营问题题而转转手。。在一一定程程度上上给招招商带带来较较大障障碍。。在此情情况下下，商商铺投投资者者无法法看到到项目目前景景，商商铺几几乎无无法零零售。。可利用用资源源挖掘掘购书中中心本项目目姐妹妹楼的的裙楼楼商业业。与与项目目毗邻邻而立立；购书中中心在在城区区内有有较高高知名名度；；可为本本项目目带来来具备备固定定消费费特征征的消消费群群体；；可利用用资源源挖掘掘滨江公公园滨江公公园每天都都为项项目带带来一一定数数量的的固定定类型型的休休闲人人群；；虽然然淡化化商业业氛围围，但但所提提供的的人流流为项项目宣宣传有有积极极作用用的一一面；；可利用用资源源挖掘掘周边居居民周边是是住宅宅集中中区域域，居居住人人口较较集中中；人口是是消费费的主主体，，驻扎扎人口口越多多，潜潜在商商机越越大；；本项目目年底底入伙伙，届届时将将提供供上千千年轻轻消费费群；；新居民民没有有现成成的消消费习习惯，，更加加容易易发展展成本本商业业项目目的目目标消消费群群体；；可利用用资源源挖掘掘市政广广场市政广广场是是环境境较好好的城城区中中心景景观之之一；；南面直直连城城区商商业地地带；；因项目目与广广场的的道路路暂时时未能能直接接相连连，这这是个个潜在在的可可利用用资源源；项目分分析商业环环境分分析商业定定位本报告告结构构业态方方向定定位业态分分析业态分分布建建议商业定定位定位原原则分析市市场现现状，，寻找找市场场缝隙隙充分利利用资资源环环境，，避免免不利利因素素影响响商业定定位业态分分析零售行行业消费者者对于于日杂杂零售售商品品，在在售价价、质质量基基本相相同的的前提提下，，采取取就近近原则则；对于批批量购购物者者而言言，更更倾向向于可可选择择商品品范围围较大大的购购物场场所；；以本项项目所所处地地理位位置和和交通通状况况而言言，无无法吸吸引较较远的的日杂杂零售售消费费群体体；以规模模而言言，商商业体体量对对于人人人乐乐、百百佳等等商场场处于于劣势势；结论：：中大型型零售售业不不是本本项目目的发发展方方向；；零售业业方向向应立立足周周边近近距离离消费费；社区型型超市市、便利店店、社社区肉肉菜市市场是可选选择零零售业业形式式思考分析结论商业定定位业态分分析讲究成成行成成市，，各卖卖场共共享消消费人人流；；对于消消费者者来说说，有有选择择，才才愿意意去；；服装市市场中中，客客户对对品牌牌的忠忠诚度度要比比其它它行业业低；；高端服服装市市场面面临时代广广场等商业业项目目的直直接竞竞争；；距离仅仅300余余米的的南坛坛路已已经是是当地地居民民心目目中购购买服服装的的主要要地区区；结论：：结合周周边商商业环环境考考虑，，本项项目不不适合合发展展服装装消费费市场场；服装行行业思考分析结论商业定定位业态分分析上档次次成规规模的的中西西式快快餐店店的选选址条条件要要求相相当的的严格格，一一般需需要设设在中中央商商业区区或区区级商商业区区；正餐酒楼楼的选址址对于人人流量的的要求相相对较宽宽松，但但是应该该有便利利的交通通条件和和停车方方便，地地段也不不宜离目目标消费费群体过过远；本项目周周边人流流车流量量较少；；周边居住住人口较较多，且且集中；周边已有有数家中中档酒楼楼；本项目具具备少量量停车场场，且路路边可以以提供临临时停泊泊场地；；结论：高档快餐餐业不适适合本项项目，但但可考虑虑休闲型型中档次次餐饮业业；正餐酒楼楼要有特特色，以以对应市市场竞争争；餐饮行业业思考分析结论商业定位位业态分析析娱乐业周边的娱娱乐业主主要形式式为酒吧吧；西堤路上上已有数数间酒吧吧；多数数为低成成本经营营，且经经营状况况并非十十分良好好；酒吧之外外的其它它娱乐事事业比较较缺乏；；结论：可针对本本项目住住宅居民民和周边边居民开开发小型型室内运运动项目目，如台台球、乒乒乓球；；可开发具具备一定定特色的的室内休休闲活动动项目，，如沙弧弧球具备备稍大的的商圈商业定位位业态分析析独立的专专业市场场至少具具备以下下条件之之一：必须有一一定的规规模使之之成为市市场中心心；有一定的的大型产产业在背背后支撑撑；有下游产产业链支支撑；所处位置置是重要要的产品品中转地地；本项目不不具备上上述任一一条件，，若建设设为独立立的专业业市场，，须承受受较大市市场风险险；购书中心心是紧靠靠本项目目的最大大的专业业市场；；结论：本项目专专业市场场的商业业方向，，只能依依靠购书书中心的的拉动，，启动与与之有关关联的行行业；具体行业业如：文文具、音音像制品品、工艺艺品等；；专业市场场思考分析结论商业定位位商业方向向分析依据商圈圈范围分分析小半径商商圈大半径商商圈以满足周周边生活活居住、、商务、、娱乐等等需求为为目的，，提供相相应的商商品、服服务的商商业。特殊业态态、城区区内无竞竞争的业业态；经经营内容容是市场场空缺的的相关产产品或服服务。附件：计计划时间间表结束FINISH&THANKS9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。03:39:0403:39:0403:391/5/20233:39:04AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2303:39:0403:39Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。03:39:0403:39:0403:39Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2303:39:0403:39:04January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20233:39:04上午午03:39:041月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:39上午午1月-2303:39January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/53:39:0403:39:0405January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。3:39:04上午3:39上上午03:39:041月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。03:39:0403:39:0403:391/5/20233:39:04AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2303:39:0403:39Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。03:39:0403:39:0403:39Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:39:0403:39:04January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月20233:39:04上上午03:39:041月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。一月月233:39上上午午1月月-2303:39January5,202316、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2023/1/53:39:0403:39:0405January202317、空山新雨后后，天气晚来来秋。。3:39:04上午3:39上上午03:39:041月-239、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、阅阅读读一一切切好好书书如如同同和和过过去去最最杰杰出出的的人人谈谈