上河城超市招商报告

上河城超市招商分析报告销售部2014年5月12日上河城超市招商分析报告内容提要

项目概况市场调研项目优劣势分析总结

项目概况

本项目宿州上河城商业综合体（25#楼）位于小区的西南角，磬云路与银河三路交汇处，占地总面积为3922.66㎡，总建筑面积为18339.57㎡，地上四层为商业，地下一层为地下车库（约79个停车位），整体建筑高度约为22米。每层面积明细楼层面积（㎡）层高（米）地下一层4812.362.7米1F3720.025.8米2F3701.195.1米3F3268.595.4米4F2640.013.6米位置分析◆上河城项目西临磬云路，南临银河三路，东北面接滨河路，沱河对岸为三角洲公园。周边大型项目有港丽锦绣江南、明日新城市、水木清华、天鹅湾等，根据目前的规划整个西北片区已有的大型商业体有环宇国际广场及首钢首御大型城市综合体，而随着近期万达广场的强势入驻，整个西北地块的商业将被带进一个白热化的阶段。◆本项目利用项目与北侧住宅的日照间距和与东侧住宅的消防间距，规划区内道路，与市政道路相接，形成消防环道。两个地下室出入口分别位于西北角与东南角，既与市政道路有良好的衔接，方便车辆通行，同时又避开商业人流。另本项目因地制宜，利用磬云路和银河三路的人流优势，在西侧和南侧退道路红线留足广场，开放的广场空间，精致的景观小品，聚集人气，从而带动商业的经营。广场沿道牙边布置适量的临时车位，从而更利于人气的带动。宿州市整体商业格局显示项目所在地临近规划的商业区域中心点上；市级商业中心：1个，以老城区为核心的工字体形状，去年已详细汇报过规划内容；以汴河中路、淮海路、胜利路形成的“工”字型商业辐射区，商业近期规划主要以人民路、淮海路、胜利路、汴河路形成“井”字状的商业分布，商业网点集中为一个中心，两个副中心和其他区域中心。市级商业副中心：1个，位于汴河北新城区，为2020年远期规划。目前还尚未形成。区域商业中心6个:1、西北新区2、西南区3、西区4、经济开发区5、道东区，6、符离集区。规划中市级商业副中心

核心区市级商业分布工字型各大商业网点分布情况显示，成为商业中心须具备有影响力的大商业体。华润苏果城皇庙百货大楼宿州商场环宇商厦莲都商厦华厦商场中央广场亿龙国际苏果家乐福金茂金泰商城

项目所在片区的商业规划显示已有三个大型的商业体，将成为区域的核心领导者；上河城汴河新区规划的商业核心图示分布情况如左所示万达广场环宇西尔城国际广场元一新天地市中心重点商业介绍：中央广场项目位置汴河路与淮海路交汇处西北角物业形态住宅，商铺面积住宅108-140m2，商铺25-40m2商铺价格21000元/平（2011年销售价格）销售情况2010年10月份开盘销售项目概况中央广场位于宿州市汴河路与淮海路交汇处西北侧，地处市中心最繁华地段，地下两层，地上最高30层，建筑面积近62000平方米。项目周边配套极为成熟，金融、商业、医疗、学校、文化、娱乐、市政等配套设施一应俱全，交通十分便捷。中央广场各楼层业态分布及当时销售价格；2011年价格情况：-1F，21000元/㎡1F，31000-35000元/㎡2F，27000-31000元/㎡3F，21000元/㎡4F，17000元/㎡*楼层主力面积（m2）铺面状况(m)成交均价(元/m2)地下一层35/50面宽：5进深：10层高：4.512,421一层4558,379开发发企企业业：：宿宿州州创创新新时时代代置置业业有有限限公公司司开盘盘时时间间：：2010年年1月月均价：一一层均价价在5万万,地下下一层1.2万万项目地下下一层和和一层沿沿街部分分出售地上一层层、地上上二至五五层持有有经营市中心重重点商业业介绍：家乐福世世纪广场场*楼层楼层主题楼层业态品牌列举-1F名品家居家居饰品、童装童玩、文体用品家纺1F时尚精品黄金珠宝、化妆品、烟酒、男女鞋、综合服务区、名表眼镜屈臣氏、名牌珠宝、名烟名酒、达芙妮、鞋柜、KFC2F都市流行时尚女装、流行配饰、超市RBWY、虫二、艾格3F名媛仕女精品女装、羊毛羊绒、休闲女装、经典配饰、超市鄂尔多斯、恒源祥名典屋4F美食广场精品男装、时尚休闲、运动休闲、餐饮九牧王、李宁、阿迪达斯、耐克、安踏5F娱乐区娱乐、休闲、家用电器横店电影院、动漫城、水果吧市中心重重点商业业介绍：家乐福世世纪广场场*名称区域商业类型商业体量(m2)楼层主力面积段(m2)市场均价(元/m2)总价区间（万元）入市时间销售模式中央广场市中心区商场55,742B1-4F23/28/3532994(内铺)一层：60-1002010-10分割出售售后返租统一招商统一经营家乐福商之都115,000B1-5F35/45/5050000(沿街)13000（-1F）地下一层：50-602010-01大部分持有经营，部分分割销售该类型项项目地处处宿州市市市中心心区域，，具有较较强影响响力，商商业价值值较高；；该类型项项目都具具有良好好的招商商经营平平台，项项目大部部分持有有经营，，给予了了投资者者较大信信心；各项目大大部分持持有经营营，部分分商业面面积进行行分割出出售；该类型项项目单价价较高，，但分割割面积较较小，总总价低，，去化较较好。商业概况况总结——市中心重重点商业业介绍———武夷夷商城开发商宿州同胜置业有限公司项目位置宿州汴河中路361号武夷商业城类型/规模占地50000，总建80000㎡销售均价8000-40000元/㎡。销售情况目前已经在租赁状态。优惠情况先前宿房网会员9.5折。目前无铺销售。产品特征产品较为丰富。客群特征投资4:6自用，适中心客户较多。商业主诉诉求新格局新新市场新新形形象市中心心重点点商业业介绍绍：宿宿州国国贸商商厦地理位位置：：淮海中中路商商业黄黄金地地段规模：：3000平平方米米楼层：：-1-4层层经营方方式：服装装主题题式百百货，，销售售额扣扣点分分成方方式收收取费费用。。扣点率率：20%结算周周期：：30天天-1F：花花雨伞伞、意意尔康康、男男女主主角、、百丽丽、他他她等等1F：：百丽丽，哥哥弟，，ATA，，JUNBO2F：：GXG、、L2、杰杰凡尼尼、迪迪赛、、鄂尔尔多斯斯、雅雅戈尔尔、九九牧王王、利利郎、、希努努尔、、与狼狼共舞舞、波波司登登男装装等3F：：德菲菲蒂奥奥、高高田、、艾迪迪儿、、好日日子、、雅莹莹、妞妞娜公公主等等4F：独独角戏、、波司登登羽绒服服、拉夏夏贝尔市中心重重点商业业介绍：：华夏商商厦地理位置置：汴河中路路与淮海海南路交交叉口东东北角规模：20000平方方米楼层：：1-3层经营方式式：综合性性百货公公司，采采取销售售额扣点点分成方方式收取取场地费费用扣点率：：20%管理及推推广费：：3.5%1F：雅鹿，九九牧王，，贵人鸟鸟，奥康康皮具，，，与狼狼共舞，，骆驼，，金利来来，意尔尔康，绳绳谷，森森达，红红蜻蜓，，芭比，康康奈，都都彭，美美克，皮皮尔·卡卡丹，S·DEER等等，2F：欧维苔妮妮，雪伦伦，谜底底，艾思思德妮（（ASDN），，高氏杰杰，名郎郎，诗梦梦，才子子，皮尔尔·卡丹丹，达芙芙妮，迪迪莱莉，，3F：以纯，庆庆瑞西服服，美特特斯·邦邦威，贵贵人鸟，，恩东体体育，李李宁，乔乔丹，X特步步，SEMIR，KAPPA，PUMA；；市中心重重点商业业介绍：：淮海中中路商业业街目前宿州州市区人人流最旺旺、租金金水平最最高的商商业步行行街，沿沿华夏商商场至华华润苏果果，租金金水平从从南向北北递减，，华夏商商场附近近为宿州州目前租租金水平平最高商商铺。商铺租金金案：15㎡，，租期1年半，，租金金4.5万/年年；另1家：：20㎡㎡，转让让费2万万，租租期3年年，5万万/年淮海南路路：地理位置置：中心城区区淮海路路汴和中中路至环环城北路路段商业街长长度：不到500米，，沿街一一层商铺铺经营品类类：服装、皮皮具、鞋鞋类、运运动休闲闲等租金水平平：180-450元/平平方米，，从南向向北递减减，华夏夏商场附附近最高高；支付方式式：无押金，，年租金金一次性性支付租赁年限限：1-4年年不等，，租约内内租金没没有递增增市中心重重点商业业介绍：：汴河中中路商业业街地理位置置：城区汴河河中淮海海路至宿宿怀路段段商业街长长度：300米米左右，，沿街一一层商铺铺经营品类类：服装、皮皮具、鞋鞋类等租金：150-300元/平平，租金金水平从从西向东东递减，华华夏商场场附近最最高支付方式式：无押金，，年租金金一次性性支付租赁年限限：1-4年年不等，，租约内内租金没没有递增增情况介绍绍：两侧分布布着亿龙龙商厦、、中心广广场、武武夷商城城、恒丰丰大厦、、世纪广广场、安安厦时代代广场等等多个商商业体。。商铺租金金案：中中介70㎡，5.5万万转让费费，租期期4年半半，租金金每年20万；；中心区其他近近年来入市的的商业体情况况：项目名称产品形态面积情况备注莲都·金街口商铺13-40㎡11年8月开盘时时约1.7万/平华夏商贸广场商场、商铺商铺50-200㎡地上43间，2185平米，起价53900元/平；地下145间，5963平方米，起价31900元/平。外铺6.6万元/㎡市中心当前在在售重点项目目——沃尔玛玛国际购物广广场开发商宿州同胜置业有限公司

项目位置宿州市胜利中路（原市政府旧址

类型/规模占地27亩，总建116000㎡销售均价沿街店铺：10W/㎡，内铺:2-4W/㎡不等，楼层越高价格越低。销售情况目前在卖卡蓄客，5月份左右开盘。优惠情况卖卡，沿街存一万抵3万，内铺存一万抵2万。按揭9.9折，全款9.8折。开盘有抽奖。产品特征面宽:4.2米,进深：10米，层高：5米。客群特征（市中心）7:3（乡镇），沿街店铺多为衣帽，鞋业品牌店主，以自用为主。楼上内铺多为投资客，从事煤矿行业，及教师、医生、个体经营户客户居多。商业主诉求6万起置业沃沃尔玛最具价值不不动产城南区在售项项目——百丽丽富通广场开发商宿州富通置业有限公司项目位置人民南路与外环二路交汇处类型/规模占地270亩，总建100万㎡销售均价店铺未开盘。销售情况目前高层在蓄客当中。店铺未接受预约，预计店铺10月份左右开盘。优惠情况占无产品特征占无。客群特征占无。城南重点商业业项目——卓卓耕广场开发商宿州卓耕投资置业有限公司项目位置宿州市经济开发区西昌南路与外环3路交汇处类型/规模占地115亩，总建422600㎡销售均价一楼25000元/㎡，四楼8888元/㎡，五楼6800元/㎡。销售情况目前在卖1楼，4楼，五楼店铺，已去化70%左右。优惠情况认购8.8折，购房送双金条。目前是交2万定金可控房号，全款9.2折，按揭9.5折。产品特征面积区间：6-17㎡，一楼层高6米，二楼层高4.5.统一招商，统一经验，统一管理。客群特征投资5:5自住，市中心客户较多。商业主诉求城南重点商业业项目——天天下第一石文文博世界城开发商宿州市恒远置业有限公司项目位置宿州市淮海南路与南内环交汇处类型/规模占地98亩，总建93993㎡销售均价沿街20000多元/㎡，内街10000多元/㎡。销售情况全都已开盘，去化80%左右。优惠情况1万抵3万，同时介绍一个客户成交即可现金奖励2000元/套，新客户也奖励2000元/套.产品特征面宽：4-5米。进深8-13米，层高5.5米，可做两层，面积区间在50-100㎡。客群特征由于是专业商城，所以多为灵璧县，渔沟镇的客户来置业购买店铺。经济开发区重重点在售商业业——义乌国国际商贸城开发商安徽中都置业有限公司项目位置宿州市道东港口路沱河二桥北约500米类型/规模占地540亩，总建70万㎡销售均价一层均价约12000元/㎡，二层均价约6500元/㎡销售情况目前正在认筹中优惠情况交2000抵一万，一次性付款9.2折，按揭9.5折产品特征面宽：4.2米,进深：9-10米，层高：4.8米客群特征投资5:5自用，市中心客户较多，但乡镇客户出手比较干脆周边大型商业业体—CBD环宇西尔城城国际广场项目位置：人民路与银河河1路交叉西西南侧项目形态：公寓,高层,商铺,商住住,写字楼基本概况：环宇国际广场场位于政务新新区核心地段段，西邻人民民路，北临银银河一路，宿宿州市政府与与其隔路相望望，市博物馆馆、市文化艺艺术中心、银银河公园、工工商银行政务务区支行等周周边配套完善善，项目诸多多优势凸现项目数据：1、占地近50亩，2、总建面积积：约218342.4平，3、其中地上上面积：约171434.4平，4、地下部分分面积：46908平方方米。引进开元集团团的酒店管理理：地上26层(裙房五层)计39750平方米，，拥有300余间客房、、1200多多平方米宴会会厅、300多平方米多多功能厅及大大小会议室6个、中西餐餐厅及餐饮包包厢20余个个，游泳池、、网球场、水水疗馆、KTV、棋牌室室等设施配套套完善。大堂堂面积800余平方米，，顶层设有高高档会所，地地下停车位近近300个，，总投资人民民币5亿多。。周边大型商业业体——万达达广场开发商大连万达集团项目位置银河三路以北、水木清华小区用地以西、银河四路以南、拂晓大道以东类型/规模占地245亩，建筑面积163759㎡销售均价暂无销售情况未开盘优惠情况暂无产品特征大型城市综合体客群特征暂无周边大型商业业体——元一一新天地开发商宿州元一新天地房地产开发有限公司项目位置宿州市人民路与胜利路交汇处东北角类型/规模占地135亩，建筑面积43万方销售均价暂无销售情况未开盘优惠情况暂无产品特征大型城市综合体客群特征暂无商业格局结论论：1市中心、区域域内及当前在在售大型商业业体不存在直直接竞争2主要直接竞争争项目都是属属于大型城市市综合体，商商业属于自带带3从面积情况来来看，直接竞竞争楼盘的产产品规模相对对较大项目优劣势分分析位置优势：所处位置依托托于项目可以以说是紧邻政政务区，这对对于全市范围围的客户是有有一定的吸引引力。距市政府：仅仅1.6公里里距法院：仅900米距市立医院：：仅860米米随着万达广场场的强势入驻驻，商业圈也也将辐射到整整个西北新区区周边数百公公里，成为宿宿州市第二个个商业中心。。而我们项目目近水楼台，，也保证了一一定消费群体体。人气优势：上河城成熟的的居住区，拥拥有庞大的消消费能力规划近5000户前期房源已入入住成熟的社区成熟的街铺马上有消费群群购铺之后不用用养可直接收益上河水香别墅墅相邻，拥有有的潜在消费费力是强大的的！多层高层住户户别墅住户消费力数量消费力质量与多个学校相相邻，雪枫小小学、一中新新校等3个名名校在此周边边，拥有丰富富的学生及其其家长消费力力；雪枫小学新校校规划24个个班一中新校：规规划90班能能容纳5400人宿州幼儿园项目劣势：◆与周边商业的的项目相比较较，我们的项项目面积比上上不足比下有有余，并且由由于政府规划划必须要有菜菜市场和超市市，因此对于于我们的招商商起到了局限限性；◆由于我们项目目属于商业配配套，目前不不能办理产权权证，使得商商户占用大笔笔资金而不能能及时回款，，投资成本偏偏高；◆虽然万达的进进入会带动周周边的商业市市场，但是我我们的商场不不同于商铺，，面对如此强强大的竞争对对手，也使得得很多的商户户不敢妄下断断论，接过这这个项目；招商商户分析析：现市场上上的招商对象象大型连锁超市市比较有知名度度，规模较大大，面积在15000㎡以上上的大型商场场；如：乐天玛特特、苏果、家家乐福等本土性大型商商场经营多年的大大型企业，在在当地已形成大的规规模；如：华夏商场、华华夏世贸初成规模的商商场自营超市或商商场的企业家家，比较有这方面的经验验，准备扩大自已已的产业，★从招商对象上上的分析不难难看出，目前前我们的项目目在面积上很很适合像家乐乐福、乐天玛玛特等一些大大型的连锁超超市进入，但但是像此类超超市对周边的的环境和消费费群体等是的的要求是非常常严格的，之之前谈过的永永辉、苏果都都被一一拒绝绝，所以我们们虽然在面积积上能满足此此类商场，但但是在其他的的方面上未必必可以吸引他他们；★在项目的招商商方面，我们们的项目处于于一个非常尴尴尬的境地，，大型的连锁锁超市不愿进进来，小规模模的商场又未未必有这个实实力。总结总结：1根据市场情况况，周边的商商业虽已逐渐渐形成规模，，但是目前的人人气还不足以以填满整个西西北的商业市市场2目前的招商工工作还没有明明确的商家或或者人选，关关键是适合的商家比比较少3随着万达的入入驻，商业的的竞争也随之之加大，对我我们的项目招招商起到了一定的的影响建议：◆是否能够通过过政府关系，，办理出产权权证，以使得得商户能尽快快汇款，不必必占用大量的的资金；◆商场为地下一一层，地面四四层，建议打打包处理，总总价不要超过过1亿，付款款方式可按照照分期付款，，定金交20%，签订协协议时付到60%，另40%在交付付时付清；◆另可先先采取取租赁赁形式式，先先租赁赁3-5年年，租租金全全部付付清，，待商商业成成熟之之后我我们再再采取取销售售的形形式，，但程程序相相对要要复杂杂很多多；◆暂定招招商奖奖励提提成为为总金金额5‰，，常务务副总总经理理2‰‰，营营销总总监1.5‰、、销售售经理理1‰‰、置置业顾顾问0.5‰；；另如如果有有通过过介绍绍的渠渠道成成交，，为扩扩大招招商范范围，，给与与介绍绍人0.5‰的的奖励励；超市定定价建建议楼层面积（㎡）单价（元）总价（元）备注地下一层4812.3600地下一层和一层虽没有产权，但是地下一层属于大型停车场，可供79辆车停放，另一层通常属于人流量最集中的地方，所以价格仍高于其他楼层；预计实际成交价约为8300万，为总价的7折左右。1F3720.0211888442235982F3720.028888330635383F3268.597888257826384F2640.01588815544379合计：18161

118616153虽然我们的商场没有公摊，但是不排除有楼梯电梯等公共设施占用空间，故按照打包销售，优惠如下：118616153*0.7=83031307最终打包的成交总价可按照83000000元。9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:15:3303:15:3303:151/5/20233:15:33AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2303:15:3303:15Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。03:15:3303:15:3303:15Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2303:15:3303:15:33January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20233:15:33上上午03:15:331月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:15上上午1月-2303:15January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/53:15:3303:15:3305January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。3:15:33上上午午3:15上上午午03:15:331月月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。03:15:3303:15:3303:151/5/20233:15:33AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2303:15:3303:15Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。03:15:3303:15:3303:15Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2303:15:3303:15:33January5,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。05一月月20233:15:33上上午03:15:331月-2315、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。一月233:15上上午1月-2303