世联深圳地王国际公寓报告价格报告三

地王公寓价格报告谨呈：香港建设（控股）投资管理部世联地产2006年8月版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目SWOT分析优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）地王地王的附楼，依托地王的商务氛围、知名度；部分已经出租，可带租约出售；熊谷物管的品牌及美誉度；建筑用才的品质保证物业管理费10元/平方米；使用年限较少，只剩39年；可售单元较少及分散,北向单位居多；户型比较陈旧，无阳台设置；不能注册办公户型面积较大，户均面积在120平方米样板房预计要10月中下旬到位万象城二期的启动；蔡屋围村的改造，拟建深圳第一高楼，将以地王形成金融商务城；传统楼市的金九银十政策的影响引起投资客的观望；周边市场竞争大；周边的三级市场的成交价格及租金让客户无太多的想象空间；在原价格区间内通过市场比较出合理价格入市抓住楼市旺季，蔡屋围村民拆迁的时机出货；用地王的知名度，带租约、部分简装修、吸引投资客户及中小企业客户。通过展示充分来体现项目的品质；充分利用世联客户渠道及专业公司的客户资源、原来地王业主租户资源。前期沟通的重要结论：关于项目主力客户：——项目目标的客户主要为住宅投资客及写字楼投资客。关于项目销售时机——样板房、看楼通道等9月底到位，抓住楼市的传统的金九银十，2～3个月完全销售。关于项目销售价格——样板房、销售大堂等展示到位支持项目箱体价格（10350—13800）中的箱体中高部价格，实现均价在12000元/m2以上。选自4月份汇报的〈地王公寓销售执行建议〉前期与开发商沟通价格的结果核心均价的确定面积租金租金/平米面积租金租金/平米面积租金租金/平米94.85636567108.680007474.04566577122.6765062103.170006882.59600073103650063109.475006994.39650069102.5620061200.71100055104950091102.5720070130.11328910294.3636567189.71250066122.9852569103.170006894.29680072103.265006393.7368007394.29750080103.780007793.835630601721000058171.81030660

项目的平均租金在69元/平米/月，按照世联对写字楼投资回报率经验值（6%~8%）反算，本项目的合理售价在10350~13800节选自〈地王公寓销售执行建议〉市场的比准按市场比准，本项目合理价格10814元/m2。在租金反算10350~13800之间，取10900元/m2楼盘名称毛坯均价对比得分折算价格权重权重均价城市天地广场125001.081157425%2894鸿翔花园水晶堡110000.991111130%3333世金汉宫160001.4114295%571.4佳兆业中心115001.11045515%1568港岛银座93000.95978925%2447本项目

100%108141）根据项目的现场状况、客户的反馈，项目的均价为10900元/m2带850元/m2装修价格后，均价为11750元/m22）开发商要求项目的价格在均价12000以上；结合以上两点，故取三套价格进行敏感性分析：均价在11750元/m2（含850元/m2装修）价格体系均价在12250元/m2（含850元/m2装修）价格体系均价在12750元/m2（含850元/m2装修）价格体系政策持续出台，高价项目及投资类、度假类将面临较大的政策风险（弹性需求→刚性需求）短线炒家退出市场，投资客户更为关注长期投资回报率。“5年转手全年营业税”及限制外资炒房”等对写字楼客户也有较大影响；6月8月7月国六条出台9部15条出台2006年6月1日起，购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以上的按揭贷款首付款比例不得低于３０%个人对外销售购买不足5年的住房全额征收营业税。六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。2006年8月1日起，二手房转让起征收个税，盈利须缴税20%。深圳公布普通住房价格上限。深十条出台5月8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点宏观市场情况：

政策连续出台，投资客敏感。每次政策出台，总会使其持币观望。客户对价格的预期：

客户对项目价格预期不高，客户接受价格在11000-12200的客户只占19%。客户分析来源于世联客户平台中筛选有意购买地王公寓72份客户问卷。客户对项目的印象：

“地王”=深圳地标=金融商务中心地王作为深圳地标的形象深入人心；对地王的名气、地段、投资回报高是比较认可；年限短是客户犹豫深圳放弃购买一个比较大的影响因素（建立在价格的基础上），且由于受政策等因素的影响观望的客户也占不小比率。本项目锁定为主力客户的投资客受政策影响严重，对投入产出更为敏感；现客户认可地王，但对本项目价格预期较低；关于项目主力客户

本项目的关键点：合理的价格入市，给客户较高的投资回报空间，增加投资吸引力；将本项目依托“地王”，将“地王”形象发扬光大。关于销售时机机9月10月11月12月8月售楼处开放样板房开放公开发售强销期尾盘销售期原计划目前进度样板房进场施施工样板房施工完完成蔡屋围村拆迁迁传统的销售旺旺季关于销售时机机样板房的滞后后严重影响了了项目的推售售，错过了楼楼市传统的金金九银十及蔡蔡屋围村拆迁迁村民觅房的的契机；如推售时间再再拖延，错过过投资客资金金比较充足的的时段。必须抢楼市金金九银十时机机销售，即只只能在样板房房未做好之前前就要销售。。高价格的支撑撑因素适逢市场好；；政策频出，投投资客处于观观望，或是投投资高收益、、稀缺物业客户对项目价价格预期不高高；项目本身品质质高，且展示示到位及现场场配合好支撑撑高价格。为抢销售黄金金时机，样板板房未做好展展示；因怕影响原有有租户，销售售大堂需要调调整到29楼楼而不是原定定东大堂；销售现场不提提供按揭银行行及pos机机；综合以上所有有，为提高项项目投资回报报吸引投资客客，并在黄金金销售时机消消化投资客户户，价格：价格箱箱体按市场状状况取箱顶价价格则风险非非常大。取比比客户预期值稍偏高高入市，比较较稳健，即取取箱体的中部部。推广：将本项项目紧密依托托于地王。““我就是地王王”开发商要求项项目的价格在在均价12000以上；；根据项目的现现场状况、客客户的反馈，，项目的均价价在10814较为稳妥。1081412000以上差距至少在1186元需要整合世联联渠道资源挖掘优质客户户支撑本项目更高的价格格。结合开发商需需求的均价体体系取以下三套价价格体系进行行试算价（均均含850元元/平方米装装修）11515元元/m2价格格体系的敏感感性分析12015元元/m2价格体体系的敏感性性分析12515元元/m2价格体体系的敏感性性分析价格表验证单价敏感性分分析总价敏感性分分析11500以以下的单位是是目前客户价价格预期，11515价价格体系下此此类单位最多多；120万单位位以下是客户户比较能接受受的总价区间间，11515、12015此类单单位较多；对对完成销售目目标比较稳妥妥；整体均价11515元/m2（含850元/m2）入市市，多数单位位价格在客户户预期之内，，销售难度稍稍微小点，但但无法实现开开发商价格目目标；整体均价12015元/m2（含含850元/m2）入入市，能满满足开发商目目标，但是实实现销售速度度存在一定的的难度，需要要整合世联住住宅及写字楼楼客户资源；；整体均价12515元/m2（含含850元/m2）入入市，多数单单位价格在客客户预期之上上，对实现速速度目标存在在较大风险。。价格表验证结合开发商对对价格及速度度目标的要求求，建议选择择整体均价12015元/m2（含850元/m2）入市。。价格表形成综合折扣率。。项目享受折扣使用率折算后折扣付款方式折扣（一次性及按揭）0.96100%0.04开发商折扣0.0220%0.004老带新优惠老业主新业主

共3000元60%0.0013促销折扣0.0115%0.0015现场经理折扣0.0250%0.01选房优惠及后续优惠0.0230%0.006合计0.9372预留谈价空间间，本项目的的预计综合折折扣率为0.9372。。本项目的出出街均价为12820元元/m2（带带装修），具具体价格格表表见见附附件件。。销售售节节奏奏安安排排9月月底底-10月月中中旬旬10月月中中下下旬旬-11月月底底12月月样板板房房出出来来之之前前，，以以下下客客户户消消化化是是9、、10月月中中旬旬之之前前重重点消消化化客客户户（（预预计计在在20——32套套单单位位，，主主要要为为带带装装修修或或是是带带租租约约单单位位））原带带租租约约单单位位的的租租户户，，继继续续现现在在的的用用途途（（消化化带带租租约约的的房号号3-5套套））写字字楼楼老老业业主主及及公公寓寓老老业业主主，，投投资资或或是是作作为为企企业业接接待待房房（消消化化带带租租约约或或是是带带装装修修单单位位5-8套套，，））蔡屋围北北旧城改改造村民民，熟悉悉并习惯惯周边环环境，用用于暂时的过渡渡（带简单单装修的的3房单单位2-3套））世联写字字楼及其其他投资资客户，，认可地地王商务务氛围并并希望获得稳定定而高得得投资回回报（带租约约单位3-5套套，带装装修的2房5-8套）路过偶得得客户（总价较较小的两两房2-3套））销售节奏奏安排9月底-10月月中旬10月中中下旬-11月月底12月样板房出出来之后后10月月中下旬旬—11月底，，项目集集中起势势，开拓拓客户资资源；以下客户将是是重点消化客客户（销售目目标要达到30-40套套，总价较小小的单位及样板房））世联其他投资资客（总价较较小的两房））联合其他专业业公司的客户户资源（消化化中高层单位位）老业主，重复复购买或是企企业接待房（（样板房）尾盘消化，继继续开拓客户户资源，促销销消化“难啃啃”户型世联其他投资资客（低层单单位）联合其他专专业公司的的客户资源源（大户型型）路过偶得客客户（低层层单位、大大户型）目标实现的的配合世联的客户户渠道传播播其他渠道传传播看楼通道及及导示安排排（见附件件）营销安排销售物料及及销售现场场配合世联客户渠渠道传播充分整合世世联的豪宅宅客户、写写字楼客户户资源，实实行二三级级联动，二二二级联动动，转介客户。。联动需求：9月底—10月中旬联动300批10月中旬—11月底联动500批12月联动200批联动需求VS客户描描述世联客户渠渠道传播租赁三级地地铺的橱窗窗，变世联联三级地铺铺为广告牌牌。其他客户渠渠道的传播播原有的租户户；地王的业主主及公寓其其他租户、、业主；蔡屋围村民民；银行客户（（按揭合作作银行客户户）专业短信直直邮公司客客户营销安排卖点整合：：深圳市地标标物业———地王；蔡屋围的改改造及万象象城二期改改造，“地地王时代””回归地处深圳公公认的金融融商务圈，，商务氛围围浓厚熊谷物管公公司的美誉誉度及知名名度；地铁口物业业，临深南南路，距离离罗湖口岸岸近，便利利；豪华装修，，酒店式商商务公寓现现楼销售，，即买即住住，即买即即收租，部部分带租约约销售；项目推广名名地王商务公公寓/地王王公寓“我就是地地王！”营销推广。。营销推广方方案地王分展场场裙楼广告牌牌短信老带新9月底10月中旬旬10月月中中下下旬旬11月月底底12月月直邮邮样板板房房出出来来之之前前样板板房房出出来来之之后后尾盘盘消消化化期期营销销安安排排策略略营造造销销售售氛氛围围，，针针对对特特定定客客户户散散发发项项目目销销售售信信息息制造造营营销销节节点点，，通通过过渠渠道道营营销销全全面面起起势势加大大朋朋友友介介绍绍力力度度，，价格格小小幅幅快快涨涨，，配配合合现场促促销进进行逼逼定优惠配配合灯杆旗旗销售物物料及及销售售现场场配合合区域具体位置销售物料人员安排分展场地王中庭咨询台、背景拉网展架项目资料若干销售人员1名，PT1名选择时段：周一至周五11：00~14：00周六、日10：00~18：00大堂咨询处东大堂前台背景拉网展价、项目资料电话2台、对讲机3部、价格表3份（销售人员用）保安1名/销售人员3名财务室29楼08单位116平米Pos机、点钞机各1台电话1部传真机1台电脑1台财务人员2名合同室电脑1台复印机1台合同人员2名办公室29楼07单位116平米电脑1台、电话1部洽谈室洽谈桌3张吧台吧台服务人员保洁人员销售人员3名（兼）Vip洽谈室洽谈桌1张29楼楼样板板房未未到位位之前前接待待处在在一楼楼的原原儿童童活动动室我们要要用事事实向向开发发商证证明，，世联的的强大大的优优质客客户资资源胜胜于其其他代代理公公司！！我们因因团队队而强强大；；盼望公公司各各项目目组激激情联联动地地王的的70套公公寓！！附件一一：价格表表附件三三：看楼通通道及及导示示看楼路路线及及导示示。两条行行车路路线深南路路西向向－－－解放放路－－－北北门一一号岗岗－－－地下下停车车场深南路路东向向－－－宝安安路－－－解解放路路－－－北门门二号号岗－－－地地下停停车场场北门一号岗北门二号岗深南东东路宝安南路销售执行行车路路线设设定地王公寓销售咨询处请前行第一条条行车车路线线导示示及包包装北门一一号岗岗门口口设置置鲜明明导示示70-150m2地王公寓，现楼销售88888888销售执行看楼路路线及及导示示。伊甸园园外围围铁栅栅栏，，从深深南路路转入入解放放路北北门一一号岗岗段，，全部部围上上喷绘绘挡板板，内内容为为项目目宣传传及导导示第二条行行车路线线导示及及包装从宝安路到解放路沿线所有灯杆旗均换上项目宣传内容，烘托地盘气氛70-150m2地王公寓，现楼销售销售热线：88888888北门二号岗停车场入口广告牌换上项目宣传内容销售热线88888888地王公寓寓尊崇空间间销售热线88888888地王公寓现楼销售销售执行看楼路线及及导示。北门二号岗岗东侧灯箱箱换上项目目宣传及导导示内容北门二号岗岗西侧灯箱箱换上项目目宣传及导导示内容70-150m2地地王公寓，，现楼销售售8888888870-150m2地地王公寓现楼销售8888888销售执行看楼路线及及导示。第二条行车车路线导示示及包装四条人行路路线商场北门－－－向右（（工商银行行）－－电电梯－－磁磁卡门－－－东大堂售售楼处商场南门－－－上楼（（工商银行行）－－电电梯－－磁磁卡门－－－东大堂售售楼处商场南门----西西行向下-----东大堂售售楼处写字楼大门门－－西行行（工商银银行）－－－电梯－－－磁卡门－－－东大堂堂售楼处东大堂售楼处商场北门商场南门写字楼大门销售执行看楼路线及及导示。商场场北北门门正正对对入入口口处处放放置置X展展架架导导示示一楼楼工工商商银银行行拐拐角角处处放放置置X展展架架导导示示70-150m2地王王公公寓寓现楼楼销销售售88888888内容容同同上上销售售执行行看楼楼路路线线及及导导示示。。人行行导导示示系系统统电梯旁或区域转角处放置X展架导示地王大厦写字楼入口放置大喷画进行项目宣传及导示展架架内内容容：：70-150m2地王王公公寓寓现楼楼销销售售88888888销售售执行行看楼楼路路线线及及导导示示。。人行行导导示示系系统统商场场南南门门至至东东大大堂堂售售楼楼处处路路段段（（面面向向深深南南路路））全全部部换换上上项项目目灯灯杆杆旗旗，，内内容容为为宣宣传传及及导导示示，，另另外外在在路路口口转转弯弯处处需需加加指指示示牌牌销售热线88888888城市市坐坐标标尊崇崇空空间间销售热线88888888地王公寓现楼销售销售执行看楼路线及导导示。商场中庭上空空悬挂两条大大条幅，13×1.8米米商场天花板上上空悬挂pop掉旗销售执行看楼路线及导导示。附件三：客户分析客户分析办公自住其他无论是什么用用途，70-90平方米米客户普遍关关注；自住的131-150也也有部分需求求；客户分析来源源于世联客户户平台中筛选选有意购买地地王公寓72份客户问卷卷。客户分析由于目前客户户投资目的为为主要，对朝朝向要求不高高，价格决定定其购买；为方便投资，，多数要求带带装修销售，，其中提及较较多的是带简简单装修销售售，豪华装修修也有部分提提及，但是客客户同时也表表示担心投资资成本太高；；客户分析一半以上的客客户是私营企企业的老板；；从事的行业主主要以贸易金金融为主。朋友介绍是其其上门购房的的主要途径，，其次是短信信。附件四：竞争项目情况况竞争项目情况况。本项目·地王的品牌、熊谷组物管·地铁口物业·年限39，可售单位较少·地王商务金融中心·提供装修套餐·现楼·物管费10元，含空调费·不能注册挂牌城市天地广场·可注册办公·年限59年·戴得梁行物管，6.8元管理费·毛坯交楼·现楼

对比得分：1.08鸿翔花园水晶堡·大社区、大园林·现楼·无管道煤气·不能注册办公挂牌·开发商自管，3.5管理费·70年产权·带800元装修对比得分：0.99世金汉宫·复式，买一层送一层；·智能化控制系统，豪华精装·圣廷苑提供酒店式管理，管理费16元/平方米·50年产权·现楼对比得分：1.4佳兆业中心·地铁口物业·靠近华强北商圈、中信城市广场·圣廷苑提供酒店式管理，管理费4.5·50年产权·带1000元装修·现楼

对比得分：1.1港岛银座·地铁口物业·无管道煤气·靠近东门·带装修销售·物业管理费4.5·现楼

对比得分：0.95核心均价的确确定9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:39:5603:39:5603:391/5/20233:39:56AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2303:39:5603:39Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。03:39:5603:39:5603:39Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2303:39:5603:39:56January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20233:39:56上午03:39:561月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:39上上午1月-2303:39January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/53:39:5603:39:5605January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。3:39:56上上午午3:39上上午午03:39:561月月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。03:39:5603:39:5603:391/5/20233:39:56AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2303:39:5603:39Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。03:39:5703:39:5703:39Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2303:39:5703:39:57January5,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。05一月20233:39:57上午03:39:571月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接