世纪城国际公馆营销策略

世纪城国际公馆一期商业街

销售执行报告呈：东莞市世纪城商住开发有限公司房地产资料大全351/19/2023商业物业目标沟通世纪城千亩大盘商业物业运作目标：②项目整体增值：形成对世纪城整体项目运作的价值支撑；①利润的重要来源；③展示价值；②成为项目增值举措③具有展示价值①利润的重要来源住宅商业对项目发展的作用房地产资料大全352概况长约180米，总面积10163M2；由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成；一楼层高4.5米，二楼层高3.45米；店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米间；房地产资料大全353周边商业分析周边半公里之内居住人口不足万人;尚未形成成熟的生活圈；没有成熟的商业；现代经典东莞大道五环路四环路金地世纪城世纪绿洲新中银在建入住待建房地产资料大全354汇报思路东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨房地产资料大全355东莞商业物业市场分析商业物业的两种类型：大型集中商业：如第一国际、华南、世博等；临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等；房地产资料大全356大型商业物业比较表名称规模(M2)商业主力店(主题商业)售价返租情况销售率第一国际总70万,商业11.6万;步行街、大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商业70%；华南总89万,商业可售6万复合商业，八大营业区域，集百货、超市、饮食、娱乐于一体；1F:2万，2F:1.6万，3F:1.3万十年返租，前三年7%，后7年递增5%。买铺收一年租金销售60%世博广场20.8万;商业16万集饮食、娱乐、购物、休闲、商务于一体的大型主题娱乐购物广场1F:1.8万，2F:1万，最高2万多发展商控有6成经营权，实行开业前期“反租承包经营”3.28开盘；销售40%地王国际广场32.8万;商业面积10万复合商业，集商业步行街、主力百货店、专卖店、主题公园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体1F:2.5万，2F:1.5万，3F:8000万;————模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；房地产资料大全357商铺调查表租金和售价的关系东莞商铺的租金回报率一般处于45%之间的较低水平；房地产资料大全358商铺经营状况人流量是影响商业街价值的关键因素：——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；房地产资料大全359东莞商铺调查小结购买商铺的客户主要目标是保值和增值；“一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者；商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定；东莞商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回报率略低（在4.0％～4.5%之间）；投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；房地产资料大全3510汇报思思路东莞商商业物物业市市场分分析世纪城城国际际公馆馆商业业街价价值分分析商业物物业价价值判判断世纪城城国际际公馆馆商业业街营营销策策略分分析和和实施施方案案世纪城城国际际公馆馆商业业街核核心均均价的的探讨讨商业物物业价价值判判断11商业物物业价价值判判断商业物物业投资价价值一铺养养三代代的““铺””周边人人流量量多少少商圈内内的消消费能能力优惠政政策是是否有有足够够的吸吸引力力非短期期的租租金回回报，，而在在于长长期的的升值值空间间街铺：：自我我调节节能力力强。。是适适合大大众投投资的的传统统的商商业物物业投投资品品种集中商商业的的内街街：不不适合合分拆拆销售售，适适合大大基金金的长长期战战略投投资经经营12关于两两种商商业类类型的的价值值对比比研究究商铺集中商业价值依托的基础周边商圈的经营环境；很强的自我调节能力；；周边商圈的经营环境；受经营状况好坏的制约；价值的保障（风险）保值增值，低风险；取决于经营状况，风险高；13关于东东莞目目前商商业物物业投投资价价值的的思考考大型集集中商商业的的集中中面世世，给给东莞莞商业业物业业的长长期竞竞争和和发展展带来来极大大的压压力。。东莞城城区需需要多多少商商业物物业？？城区大大型集集中商商业的的面积积已经经超过过100万万平方方米；；东莞城城区大大大小小小的的商业业物业业面积积之和和超过过200万万平方方米；；最近几几年全全东莞莞集中中面世世的商商业物物业面面积总总量300万平平方米米；按照东东莞四四区的的总人人口100万计计算，，人均均商业业服务务面积积超过过2M2/人人；参考值值：城城市人人均商商业服服务面面积常常规指指标0.7-0.91M2/人，，上海海市1.2M2/人人；房地产产资料料大全全3514汇报思思路东莞商商业物物业市市场分分析世纪城城国际际公馆馆商业业物业业价值值分析析商业物物业价价值判判断世纪城城国际际公馆馆商业业街营营销策策略分分析和和实施施方案案世纪城城国际际公馆馆商业业街核核心均均价的的探讨讨世纪城城国际际公馆馆商业业街价价值分分析15世纪城城国际际公馆馆商业业物业业价值值分析析世纪城城商业业街———最最大的的商业业价值值在于于未来来升值值潜力力：位于东东莞最最有发发展潜潜力的的城市市生活活圈内内，生生活圈圈内的的总人人口将将可望望突破破10万人人；将形成成东莞莞规模模最大大，档档次最最高的的社区区；将拥有有含金金量最最高的的客户户群体体；五环路路东莞大大道世纪城城四环路路东泰凯旋城城阳光假假日景湖春春天景湖春春天金地格格林小小城景湖花花园世纪绿绿洲泛世纪纪商圈圈日渐渐成型型16本项目目商业业物业业的可可能性性物业类型SHOPINGMALL吉之岛、沃尔玛等大超市商业步行街专业市场问题动辄数万平方米的大开间，建筑形式无法满足无法提供足够数量的停车位如无特色，所在位置难以吸引足够人流对住宅品质造成影响可行性不可行不可行可以参照不可行以风情情商业业街为为主的的运作作模式式最为为可行行；17汇报思思路东莞商商业物物业市市场分分析世纪城城国际际公馆馆商业业街价价值分分析商业物物业价价值判判断世纪城城国际际公馆馆商业业街营营销策策略分分析和和实施施方案案世纪城城国际际公馆馆商业业街核核心均均价的的探讨讨世纪城城国际际公馆馆商业业街营营销策策略分分析和和实施施方案案18商业业街街的的分分析析S（（优优势势））：：全街街铺铺；；公馆馆社社区区品品质质和和客客户户群群的的含含金金量量；；；；高起起点点的的商商业业街街规规划划和和品品质质；；泛世世纪纪商商圈圈的的逐逐步步形形成成；；W（（劣劣势势））：：目前前基基本本无无商商业业氛氛围围，，无无法法立立即即持持续续经经营营；；O（（机机会会））：：街铺是最最受广东东投资者者关注的的投资型型物业；；公馆二期期集中商商业即将将动工，，三-五五千平方方米的主主力店可可望进驻驻；T（威胁胁）：东莞投资资类型商商业的总总体供应应量巨大大；大型集中中商业的的推广力力度和声声势占据据先机；；营销策略略让客户回回归于关关注商业业价值的的本源；；通过设计计全新的的形象，，形成差差异化；；降低置业业门槛，，有效扩扩大客户户层面；；打造泛世世纪城商商圈蓝图图；19推广形象象的确定定推广名建建议：东方魅力力形象延展展：与上海新新天地，，香港顶顶级娱乐乐明星组组合投资资的价值值直接链链接；经营组合合：高档餐饮饮；西餐、清清吧；银行、证证券业；；高尔夫艺艺术精品品店等运运动特区区；书店、药药房、电电器；美容化妆妆品、服服饰；鲜花店、、24小小时便利利店；20营销举措措1：新新闻发布布会举措：邀邀请各家家媒体和和专业人人士参与与；主题：1、泛世世纪城生生活圈商商业价值值分析；；2、集中中商业和和商铺的的投资价价值论；；目标：引发对世世纪城商商业街面面世的广广泛关注注：引发业内内和专业业人士对对集中商商业和商商铺的投投资价值值分析和和争论；；21营销举措措2：产产品包装装方式一：：卖商业业街物业业；——“东东方魅力力”商业业街，““地块升升值潜力力”………。方式二：：复合型型金融投投资产品品——“东东方魅力力”商业业街，““地块升升值潜力力”，——东莞莞2004年最最有吸引引力的金金融投资资产品——最低低首期，，最高投投资回报报率的东东莞商业业物业投投资品种种操作方式式122操作方式式拉高未来来价值，，降低现现有的置置业门槛槛；帐面定价价=实收收均价/79%；购房时发发展商一一次性按按照7%的年租租金回报报率支付付三年租租金；客户购买买商业物物业后由由发展商商统一招招商经营营，三年年后可收收回经营营权自用用；23案例分析析假设某铺铺位面积积：40平方米米，实收收均价20000元/平方米米，总价价80万万。普通销售售方式：：首期四四成，32万，，卖金融产产品：售售价=20000/7925316元/平平方米，，总价1012640万；（首期四四成应付付，405056万））；一次性返返租三年年抵扣首首期年回报率率7%，，返还款款212654万；客户实际际缴纳首首期款192400万万，相当当于19%；降低首付付；年回报率率高出市市场一般般水平的的80%；24营销举措措3：挖挖掘老客客户老客户投投资计划划:1、老业业主购买买商铺的的的额外外回馈措措施；——2%额外购购房优惠惠措施；；2、购买买商铺和和住宅的的客户特特别优惠惠措施；；——3%额外购购房优惠惠措施；；房地产资资料大全全3525营销举措措4：业业态招商商规划B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1车库车库银湖路一层B1-4B1-3B2-2B3-2二层国际一线线品牌折折扣店东方魅力力酒吧特特区餐饮类美容服饰饰特区茶馆、咖咖啡馆等等等运动特区区儿童迪士士尼特区区日常购买买类、如如医药等等书吧等日日常服务务特区锁定目标标招商（（如肯得得基、麦麦当劳））同一品牌牌，招商商时承诺诺在商业业借不出出现第二二家；进行清晰晰的分区区，如精精品区，，餐饮区区，清吧吧特区、、金融区区等等，，并增加加临街面面集中排排烟的设设施，保保证临街街面有做做餐饮的的可行性性；——“点点”对““点”有有效控制制经营风风险的模模式26营销举措措5：一一本商铺铺投资价价值报告告《泛世纪纪城生活活圈商业业投资价价值报告告》报告的结结构设定定：泛世纪城城生活圈圈的由来来；专业的招招商规划划；街铺投资资技术分分析全街铺，，零风险险投资产产品；最适合东东莞人的的投资物物业品种种；财富的贮贮存地；；27B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1一层B1-4B1-3B2-2B3-2二层营销举措措6：1-2层层商铺组组合操作作计划二层和一一层打通通捆绑销销售，联联动解决决传统二二层经营营和销售售的难题题；一、二楼打通通捆绑销售，，提升二层的的价值，并利利于销售；方式：下铺+上铺方式一方式二28营销实施方案案东方魅力商业业街展示攻略略营销组织攻略略——以“国际际化”，“时时尚”为核心心的展示要求求；——最大限度度利用御膳坊坊；——以新闻发发布会为推广广的引爆点，，逐步蓄客，，集中解筹。。29展示攻略———展现商业氛围围和街铺的临临街面气势：：局部店铺的包包装展现东方方魅力的时尚尚和国际化；；高空气球；丰富并且个性性化的导示牌牌或门店牌；；30展示攻略———1丰富并且个性性化的店牌，，可以形成独独具特色的商商业街风景；；图片借鉴图片借鉴31展示攻略———2高档次餐饮的的介入对商业业街整体价值值的提升作用用明显方案：御膳膳坊延伸和利利用左证：华侨城城波托菲诺———丹桂轩的的引入32营销组织攻略略——销售节节奏2004年8月7月6月9月关键节点及条条件前期预热公开发售7.17.20前期准备阶段段：确定合作的广广告和礼仪公公司；局部环境、橱橱窗、灯观光光效果的展示示；《泛世纪城生生活圈商业价价值报告》；；招商工作开始始筹备；新闻发布会筹筹备；预热阶段：商圈人文及配配套地图；宣传单张和户户型图的制作作和完成；售楼处的包装装；发售方案确定定；完成价格表；；7.18日泛泛世纪商圈投投资研讨会；；公开发售阶段段：后续媒体发布布；营销策略的调调整及后续方方案制订；推广媒体形象强势势推广期媒体投放（报报纸、网络、、影视）；南南城土地拍卖卖升值的话题题炒作；软文+广告牌牌/认购信息息发布；世纪纪商圈投资研研讨会；持续销售形象推广期33汇报思路东莞商业物业业市场分析世纪城国际公公馆商业街价价值分析商业物业价值值判断世纪城国际公公馆商业街营营销策略分析析和实施方案案世纪城国际公公馆商业街核核心均价的探探讨世纪城国际公公馆商业街核核心均价的探探讨房地产资料大大全3534商业街核心均均价的探讨均价范围的确确定：市场比较法对比项目的确确定对比项目的综综合比较分析析比准均价的确确定营销可能提升升的溢价空间间目标均价的初初步确定35对比项目的确确定原则：目标客户相似似、推售时机机接近、第一国际/世世博广场/地地王广场/华华南石竹新花园/景湖花园/宏景花园/36对比项目的综综合对比分析析——商业物业业的价值与品品质和档次的的相关不大，，而与地段、、商圈相关；；1、纯商业不不具备真正的的可比性，参参考值弱，均均价选取1/2F的平均均价格试算；；2、最具可比比的是住宅裙裙楼，如新天天地、石竹新新，景湖等；；房地产资料大大全3537比较分析和比比准均价区间间的确定比准均价为20500；；房地产资料大大全3538营销组合和产产品包装可能能提供的溢价价空间市场比准价＋目标均价＝＝营营销组合溢价价+金融投资产品包装高档餐饮价值值附加到商业业；招商规划三年投资利率率保证；溢价3％溢价4％房地产资料大大全3539目标均价建议议均价区间＝比比准均价＋＋营销组合溢溢价+金融投投资产品溢溢价＝【20500＋20500×3%＋＋20500×4％％；】＝【22000】比准均价＝20500房地产资料大大全3540演示结束，谢谢谢！1/5/2023谢谢1月-2303:35:4403:3503:351月-231月-2303:3503:3503:35:441月-231月-2303:35:442023/1/53:35:449、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。03:35:4403:35:4403:351/5/20233:35:44AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2303:35:4403:35Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。03:35:4403:35:4403:35Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2303:35:4403:35:44January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20233:35:44上上午03:35:441月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:35上上午午1月月-2303:35January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/53:35:4403:35:4405January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。3:35:44上上午3:35上上午午03:35:441月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。03:35:4403:35:4403:351/5/20233:35:44AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2303:35:4403:35Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。03:35:4403:35:4403:35Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:35:4403:35:44January5,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。05一一月20233:35:44上午午03:35:441月-2315、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。一月233:35上午午1月-2303:35January5,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/53:35:4403:35:4405January202317、空