世联XXXX年月珠海某地产金湾项目市场定位

2010年12月谨呈：保利房地产（集团）股份有限公司保利金湾项目市场定位分析保利来了！快讯：11月16日，保利地产以5497万元的总价拿下珠海市金湾商住用地，位于金湾金铭东路南侧、机场东路西侧，时代山湖海北侧，土地面积10.99万平方米，容积率≤3.0，折合楼面地价2500元/平方米。。。。。。目标更快——快速开发，快速销售更高——高站位，跳出西区市场更远——进军珠海第一炮，承载品牌落地与持续经营目标保利对这块地的期望项目组基于以上开发商要求进行项目定位思考2006年起，区域外品牌发展商陆续进入，刷新珠海的产品模式及营销视野，改变珠海的市场格局，珠海正式进入——明星时代。品牌引领市场，明星为王，我们要做明星！如今的珠海——没有市场，只有明星！万科金域蓝湾产品：“金域蓝湾”系列产品复制及创新，首个超高层，首个商HOUSE，首个全面家居解决方案；营销：建立营销标准，首个品牌发布会，首个开盘活动等；中海滨河湾产品：首个城市综合体营销：品牌导入；招商花园城产品：“花园城”系列产品复制；引入沃尔玛商业营销：宜居社区及招商品牌推广时代山湖海产品：西区首个生活会所；营销：符合客群的年轻化推广调性，……中信红树湾产品：“红树湾”系列产品复制及创新升级，资源利用最大化；营销：品牌营销，事件炒作“造星”模式：以产品为基础，从产品线复制，到因地制宜的产品创新，实现从产品到营销的系统性造星；2011，保利造星CONTENTS目录市场趋势项目突围形象演绎规划实践珠海面临快速发展机遇，城市化进程及人口导入加速！西部中心城区是未来城市化进程最快的区域之一；珠海房地产市场供应功能分配完善，西区作为新兴的城市住区，以刚需型产品为主情侣路沿线——珠海金边线供应产品：170-300㎡三房/四房为主置业群体：前期以本地客户为主，近期以外地投资客户居多，特别是内地、珠三角客户价格区间：高层2.8-3.2万元/㎡，TH别墅3.5-7万元/㎡代表楼盘：凤凰山一号、凤凰海域、绿洋山庄、钰海帝景、中海银海湾新香洲——COD新区供应产品：居家型主流产品，以90-150㎡两房至四房为主置业群体：珠海本地刚需及首改客户为主价格区间：1.3-1.5万元/㎡代表楼盘：仁恒星园、金地伊顿山、中珠上城、香山人家前山——工业区，近年住宅供应集中供应产品：90-140㎡两房至四房为主置业群体：本地首置及首改客户价格区间：0.9-1.2万元/㎡代表楼盘：招商花园城、幸福里南屏——前山河高端滨水住区供应产品：120-200㎡三房/四房为主置业群体：本地首改刚性需求及非刚性需求客户价格区间：高层1.7-2.5万元/㎡，别墅5万元/㎡代表楼盘：华发新城、华发世纪城、中信红树湾吉大——珠海CBD供应产品：130-200㎡三房/四房为主置业群体：本地首改刚性需求及非刚性需求客户价格区间：1.5-2.3万元/㎡代表楼盘：格力广场、锦园、新光御景山西区——新兴城市住区供应产品：90-120㎡两房/三房为主置业群体：本地首置、首改及内地度假客户价格区间：高层0.5-0.7万元/㎡，别墅：1.3-1.8万元/㎡代表楼盘：时代山湖海、里维埃拉、珠光新城、东方威尼斯、万威美地、西江月等坦洲——珠海后花园供应产品：80-120㎡两房/三房为主置业群体：珠海本地首置客户为主价格区间：0.5-0.7万元/㎡代表楼盘：中颐海伦堡、锦绣阳光花园、东城四季、龙光海月城邦、中澳世纪城西区发展在即，土地供应充裕，大盘云集，市场集中供应时代山湖海：40万建面，总套数约2369套，分四期开发，目前在售第一期珠光新城：63万建面，总套数5000多套，分五期开发，目前在售第一期西江月：20万建面，总套数1994套，分三期开发，目前在售第二期金碧丽江西海岸：18万建面，总套数1200套，分二期开发，目前在售第二期东方威尼斯：占地100万，总套数8000多套，分五期开发，目前在售第一期2010年2011年2012年2013年德昌盛景：25万建面，总套数2275套，分二期开发，目前在售第一期里维埃拉：450万建面，总套数35000，分五期开发，目前在售第二期海逸豪庭：50多万建面，总套数4000多套，分四期开发，目前在售第二期恒基曦城高层：69万建面，分二期开发电力家和城：百万建面，分三期开发目前西区各在售项目剩余货量较多，在未来三年内将会陆续推出，另有新项目恒基曦城和电力家和城，预计2012年中推售，本项目将面临激烈竞争。区域供应应集中在在湖心路路沿线，，覆盖斗斗门、金金湾两个个片区，，南北两侧侧特色不不同，机机场路沿沿线品质质较高；；珠海大道道是连接接珠海城城区和西西区的交交通要道道，与珠珠海大道道相接的的湖心路和和机场路路成为西西区房地地产的热热点片区区，基本均为为沿路分分布状；；湖心路目目前楼盘盘林立，，发展相相对比较较成熟，，但楼盘品质质普通且且周边环环境乡村村化机场路沿沿线目前前新供应应项目目目前主要要有明月月湾和时时代山湖湖海，项项目不多多，未来来仍有许许多住宅宅项目供供应；且且机场东路路资源相相较湖心心路稍好好，有海景景及河景景（湖心心路仅有有河景资资源）；；航空产业业及高教教园区等等提升了了板块品品质感；西湖片区区规划为为西部城区区最适宜宜人居板板块之一一，时代的的进驻吸吸引市场场关注，，且个性鲜鲜明交通、休休闲、产产业等，，共享西西区的城市级配配套片区规划划定位金湾行政政文化中中心控规包括括：行政政办公用用地、文文化娱乐乐用地、、商业金金融用地地、医疗疗卫生用用地、学学校用地地、交通通设施用用地、商商住用地地、居住住用地等等；9月22日，定位位年轻、、轻快的的时代山山湖海作作为片区区代表项项目公开开发售，，当天销销售380余套，销销售率约约80%；实现均均价近7000元/㎡政策背景景：短期期内新政政取消可可能性低低，贷款款影响较较大，并并面临限限购风险险首套90㎡以上的家家庭，三三成首付付贷款购买买第二套套的家庭庭，五成成首付，，利率1.1倍贷款购买买三套及及以上，，大幅提提高首付付比例贷贷款利率率，部分分城市可可暂停发发放选择性限限制发放放异地购购房贷款款“4.15”新政首套住房房贷款，，三成首首付贷款购买买第二套套的家庭庭，五成成首付，，利率1.1倍第三套及及以上住住房贷款款，暂停停发放选择性限限制发放放异地购购房贷款款加强消费费性贷款款的管理理首套房利利率8.5折（后期期）“9.29”新政“限购令令”影响响的城市市：在“4.15”新政之后后，调控控力度并并未得到到全面执执行，又又出台““9.29”新政，并并且全面面提高首首套房门门槛的同同时限制制购房，，大部分分限购城城市的““解冻””时间暂暂未明确确，估计计存在政政策持续续并扩大大执行的的可能性性。开发商目目标：更快——快速开发发，快速速销售更高——高站位，，跳出西西区市场场更远——进军珠海海第一炮炮，承载载品牌落落地与持持续经营营目标市场局势势小结：：西部中心心城区是是未来城市化进进程最快快的区域之之一西区作为为新兴的的城市住住区，刚需自住住及投资资客户为为主，以刚需型产产品为主主西区发展展在即，，土地供供应充裕裕，大盘云集集，市场场集中供供应区域供应应集中在在湖心路路机场路路沿线，，南北两两侧特色色不同，，机场路沿沿线品质质较高西湖片区区规划为为西部城城区最适宜人人居板块块之一，时代的的进驻吸吸引市场场关注，，且个性鲜明明贷款影响响较大，，并面临临限购风风险符合区域域主流市市场，走走刚需产产品路线线——快迎合片区区格调，，走时尚尚精致路路线——高城市新兴区域域时尚精品社社区市场局势及目目标之下，项项目发展方向向：CONTENTS目录市场趋势项目突围形象演绎规划实践本地块平整，，视野开阔，高高层部分海景景地块素质良好好，无先天不不良致命要素素机场东路珠海大道东面临机场东东路，目前远远处可眺望海海景，按规划划后续会填海海西面隔着金城城路是中航通通飞员工家属属楼用地北面隔着金铭铭东路为另一一住宅开发项项目金铭东路南面紧邻地块块是时代山湖湖海项目，中中间有市政规规划路金城路本项目约束条件较多多，发挥空间间受限中等规模、不不规则地块、、高容积率、、低覆盖率、、90/70限制、100米限高相较区域其他他项目，本地地块优势不足，资资源雷同，需需要突围周边项目建筑筑规模大，容容积率相对低低，兼备大型型商业、生活活配套，本项项目相比优势势不足。以需求（客户户）和供应（（市场）为基基础，进行本本项目的产品品突围思考！！明月湾的客户群体：：1、周边居民、、公务员、大大学教师和产产业园区中高高层管理人员员，以自住为为主要目的；；2、港澳投资客客户，其中澳澳门客户较多多，看好西区区升值潜力；；3、广州、深圳圳等珠三角区区域投资客户户；时代山湖海的客户群体：：呈“三分天天下”状态，，1、以周边区域域的教师、高高级公务员及及私企高管路路过了解项目目，以首置或或换房为主要要置业目的；；2、市区首置高高价溢出客户户，看重区域域及时代品牌牌；3、外地和港澳澳投资度假、、养老客户里维埃拉的客户群体：：初期，里维维埃拉客户群群体以周边工工业园区的技技术人员和内内地养老度假假客户为主要要群体，随着着珠海城市竞竞争力上升，，西区利好的的兑现，客户户群体开始往往周边城市辐辐射，开始出出现投资客户户；明月湾上门客客户来源分析析里维埃拉成交交客户来源分分析时代山湖海成成交客户来源源分析客户分析：主城区刚需客客户开始增多多，与西区本本地、北方内内地客户一同同成为区域主主流客户群；；西区本地人：：原住民第二代代，“走出去去，接受新事事物”关键词：20-30岁/倾向商品房/会为父母考虑虑就近置业典型代表描述述：黄先生，25岁左右，金湾湾本地人，公公务员，在斗斗门行政中心心工作，家庭人口：4人，父母+妹妹居住现状：自自建房经济来源：工工作收入+福利，个人月月收入约5000元左右客户特征：孝孝顺父母，但但都是接受过过高等教育的的，对新事物好奇奇，渴望居住住高品质社区区的同时可以以就近照顾父父母客户语录：“我是土生土土长的红旗人人，在政府工工作，对于我我们这种接受受过高等教育育的会比较容容易接受高层层小区住宅，，新事物对我们们还是比较有有吸引力的。”“西区的项目目给我印象最最深的就是时时代山湖海了了，那个会所所真是做的好好，感觉未来来住进去是非非常享受的，虽然价格格比周边的都都高，但是就就冲着这个会会所，还是觉觉得比较值的的”“买房就好比比买手机，像像我们这些年年轻人，都是是追潮流的，什么够潮潮流就追什么么，像我这个个NOKIA用旧了，要再再买就买I-PHONE，潮流嘛”“只要是我喜喜欢的，家人人一般都不太太反对，但是是作为长子，，还是考虑父父母年纪大了了，要就近照照顾。”西区本地人：：工业园区高级级职员，高科科技技术的追追随者，享受受因工作能力力所带来的生生活犒赏，注注重生活品质质关键词：25-40岁/管理者/改善型需求，，白领阶层/首置需求借鉴数字飞利浦家电有有限公司位于于三灶镇琴石石工业区，有有1400多名员工，2009年纳税额超过过3亿元人民币。。——飞利浦家电有有限公司简介介珠海联邦制药药位于三灶科科技园，厂区区占地面积25万平方米，产产品远东南南亚、销欧美美、非洲等国国家，有近20000名员工。——珠海联邦制药药股份有限公公司简介美国跨国企业业伟创力集团团在新青工业业园有12家企业，厂区区面积达到60多万平方米，，在职员工6万人。——伟创力集团简简介——数据来源：政政府网站、各各公司网站典型代表描述述：林先生，30岁左右，东北北人，来珠海海五年，副教教授，在吉林林大学教书家庭人口：2人，夫妻两人人居住现状：教教师员工宿舍舍（福利分房房）经济来源：工工作收入+福利，家庭月月收入1.5万客户特征：有有一定的积蓄蓄，买房会考考虑小孩的教教育问题或父父母的养老问问题，眼光比较长远远，考虑比较较周全客户语录：“我在大学教教书，现在住住的是学校分分的宿舍里面面住着，当时时分的房子比比较小，未来来计划生小孩孩，想把父母母都接过来，，好照顾孩子子和老婆。””“房子大小的的话，就计划划买个100㎡左右的，三房，够住住就好，毕竟竟这附近配套套不好，等小小孩大些，要要教育了还是是要搬到市区区的。”“最好可以有个个套房，毕竟还是想想和老婆有点点私人空间，，骨子里还是是有点小资情情调的。”“哎呀，这个个买房不像买买棵葱，还是是要精挑细选选的，可以不不是最贵的，，但是一定是是好的，这种种好吧，就像像是就算我买买不起宝马5系，咬咬牙买买个1系也不错啊，，品质还是很重重要的。”西区本地人：：高校园区教职职工，知识分分子，深谙文文化游戏，追追逐品位与品品质关键词：25-40岁/圈层/文化/经济实力中中等典型代表描描述：周先生，27岁左右，普普通白领，，在市区工工作，珠海海新移民（（在珠海读读书，毕业业后在珠海海工作）家庭人口：：待婚居住现状：：现与女友友在市区租租房住经济来来源：：工作作所得得，家家庭月月收入入7000客户特特征：：工作作年限限较短短，但但稍有有积蓄蓄，准准备结结婚，，承受不不起市市区高高价格格，但但又渴渴望居居住品品牌社社区客户语语录：：“现在在和女女朋友友租房房住，，准备备结婚婚，市区的的婚房房买不不起，，只能能到西西区买买房了了。”“市区区的房房子太太贵，，经济济能力力承受受不起起，西西区虽虽然远远了点点，但但价格格是市市区的的一半半，我宁愿愿买西西区的的房子子然后后买辆辆车开开去上上班。”“西区的的房子子看了了很多多，但但都觉觉得像像农村村的房房子，，一直直没下下定决决心买买，但但时代代的房房子就就不同同了，，虽然然在西西区，，但还还是觉觉得很很有都市感感，虽然然还是是贵了了点，，但我我们都都很喜喜欢，，就买买了82平米的的两房房。”“我买买房主主要看看价格格，便便宜的的才能能买，，远点点无所所谓，，但小区的的档次次一定定要做做起来来，否否则也也不会会买的的。”市区本本地人人（自自住型型）：：珠海新新移民民，有有抱负负有追追求，，城区区高价价溢出出，关关注性性价比比及配配套关键词词：25-30岁/普通白白领/婚房群群体典型代代表描描述：：王小姐姐，30岁左右右，普普通白白领，，在吉吉大工工作，，珠海海新移移民（（来珠珠海7年，已已有珠珠海户户口））家庭人人口：：2人，夫夫妻两两人，，尚无无小孩孩居住现现状：：现居居新香香洲，，100平米的的3房，贷贷款所所买经济来来源：：工作作所得得，家家庭月月收入入1.2万，有有私家家车客户特特征：：海归归、高高学历历、收收入稳稳定、、眼界开开阔、、易接接受新新事物物、有有投资资意识识客户语语录：：“我主主要是是听朋朋友介介绍，，但是是看了了时代代的广广告，，觉得得挺符符合我我们这这种年年轻人人的，，买了时时代山山湖海海，82平米的的两房房，纯纯投资资，没没想过过自住住。”“我买买房主主要是是看重户户型和和品牌牌，品牌升升值潜潜力大大啊，另外外我还还喜欢山山湖海海的会会所，感觉觉很大大很现现代，，功能能也多多，看看过的的人都都会喜喜欢的的。””“西区太太远了了，有车车也不不方便便，来来回浪浪费时时间，，本来想想给父父母买买的，但是是现在在觉得得买来投投资还还不错错，将来来价格格合适适就把把它卖卖了。。”“西区最最吸引引人的的就是是房子子便宜宜，价格格在我我可承承受的的范围围内，，还能能作为为一种种投资资，市市区的的房子子就不不行了了，价价格太太高，，投资资不起起。””市区本本地人人（纯纯投资资）：：眼光独独到，，看重重未来来升值值潜力力，产产品展展示及及品牌牌实力力成为为打动动购买买的重重要因因素关键词词：本本地人人或新新移民民/25-40岁/普通白白领（（第二二代））/中高管管典型代代表描描述：：郭先生生，62岁左右右，陕陕西人人家庭人人口：：2人，夫夫妻两两人，，有3个孩子子，两两个儿儿子一一个女女儿，，都已已经工工作，，没住住在一一起居住现现状：：在老老家有有大房房子，，但子子女都都在外外地工工作，，只剩剩夫妻妻两人人住经济来来源：：退休休金、、子女女资助助客户特特征：：被珠珠海的的气候和和环境境吸引、、买房房主要要用来来养老老居住住客户语语录：：“我从从西北北过来来的，，有个个女儿儿嫁到到澳门门，珠海的的气候候好，，想在在这边边买套套房养养老住住，所以以就买买了山山湖海海一套套三房房，和和女儿儿也比比较近近，方方便互互相照照顾。。陕西西的气气候不不好，，子女女现在在又都都在外外地，，我们们都不不打算算在老老家住住，想想直接接搬过过来这这边了了。””“这个个小区区的环环境还还是相相当不不错的的，园园林绿绿化多多，空空间大大，散散步乘乘凉都都好，，住在在这里里应该该还是是很舒舒服的的。就就是市市场离离这里里太远远了，，将来的的配套套一定定要跟跟上，，小区区里最最好有有个医医疗社社区什么的的，老老人家家有个个病痛痛什么么的看看医生生也方方便些些。””“这里里的房房子肯肯定比比老家家的贵贵了，，只能能用退休金金加上上子女女的一一点资资助买买一套套了，一一次性性付款款。””内地客客户：：经济实实力较较好，，养老老度假假型客客户居居多，，关注注环境境和配配套设设施关键词词：内内地客客户/50岁以上上/退休干干部或或生意意人客户分分析：：市场主主流客客户群群经济济实力力中等等，以以第一一居所所、度度假居居所等等居住住性需需求为为主，，投资资需求求为辅辅客户定定位：：以西区区及市市区本本地客客户为为主，，内地地、珠珠三角角及港港澳客客户为为辅偶得客客户群群重点客客户群群核心客客户群群港、澳澳：5%-10%珠三角角：5%——10%西区客客户25%-35%周边居居民（（家庭庭裂变变第二二代））工业园园区中中高层层管理理高校区教师师/职工市区客户25%-30%白领、高级级蓝领内地客户：：10%-15%置业关注因因素分析：：调查显示，，客户在置置业过程中中较为关注注升值潜力力、物业管管理、交通通及配套；；其次，比较较关注开发发商品牌、、小区环境境及户型设设计；我是西区人人，没有去去市区买是是因为本身身也在西区区工作，而而且我觉得得西区还有有升值的空间间。挺看好的的，如果没没涨的那么么快，等攒攒够钱可以以考虑投资资一套。——时代业主，，黄先生我买房主要要还是考虑虑社区环境、、物管、生生活配套什么的，毕毕竟是一家家人过生活活——明月湾上门门客户，李李先生我觉得小区整体的的素质很重要啊！！我已经退退到西区来来买房了，，在经济能能力允许的的情况下，，肯定要买买好一点的的；环境啊，哪些人住啊，是不是是有城市的感觉觉或者配套上跟上城市市的节奏。。——时代业主，，彭先生我觉得时代代最吸引我我的就是会所，满符合当当代人的需需求，而且且这么完善善的西区现现在好像基基本没有。。这里虽然然还没怎么么开发起来来，不过时时代本身已已经满有城市的感觉觉，觉得住在在这里的人人应该也都都是比较年年轻活力的的。——时代、明月月湾上门客客户，龚小小姐周边客户访访谈语录：：客户分析：：对环境、配配套、城市市感、人群群的关注；；——突围启示，，从实质到印印象，拉近近城市距离离！客户语录分分析：社区环境、、物业管理理、交通及及生活配套套、城市感感、人群等等成为西区区客户提及及最多的关关键需求；；484236302418126产品关注点点分析：调查显示，，客户在置置业过程中中较为关注注户型通风风采光；其次，比较较关注朝向向及内部舒舒适性；客户分析：：对基础舒适适性、局部部功能的关关注；——突围启示，，从基础到提提升，满足足潜在需求求！房子我觉得得合理就好好，也不用用很大，我我们也不是是住大房子子的人，不不过采光、通风风要好，否则则这房子就就不好住——明月湾上门门客户，李李先生我买不起大大房子，但但是从本身身的情况来来说，譬如如衣帽间、书书房，还是是很想要的的。——时代上门客客户，黎先先生我买三房，，面积到没没所谓，够够住就行，，太大也买买不起。有个套房，，有储物间间，厨房也也要全套整整体的那种。——时代业主，，黄先生买房先看通风朝向，不要有太多多的浪费面面积，要有两个阳台，洗手间最最好能有浴缸。——时代业主，，王小姐我就买个小房投资，面积积不要太大大，不过房房子采光什么的的要好，方方正正的，以后出出手出租都都方便。——时代业主，，王小姐周边客户访访谈语录：：客户语录分分析：采光、通风风、面积实实用性，客客户基础关关注点；衣帽间、书书房、套房房……高端住宅要要素日渐成成为新兴小小宅人群的的提升性需需求；5040302010产品突围的的五大关键空空间家居住所环境景观商业配套社区会所社区文化产品突围的的五大关键空空间家居住所环境景观商业配套社区会所社区文化户型创新家居整合型格建筑产品结构市场供应细细分：主流两房区区间为70-90㎡，主流三房房区间为90-120㎡，少量四房房单位户型：主流两房区间为70-90㎡，主流三房区间为90-120㎡，少量一房房四房单位位；价格：毛坯坯价4200-6500元/㎡不等，主流流区间为6200元/㎡，渐渐有带装装修出售的的趋势，装修价格为为1200-1500元/㎡；销售情况：：刚需两房三三房和品牌牌项目消化化速度较快快，月均消化化20套。——销售速度为为近三个月月的数据家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑产品结构配配比：较市场更为为紧凑的实实用户型，，以各种面面积段的三三房为主；；低总价，，高单价；；定位原则：：高品质的的精品居住住社区坚持不拼合合的原则，，以中小面面积的两房房/三房为主力力产品，顺顺应市场及及客户，实实现“快打打快销”利用产品创创新，尝试试同一面积积段下的多多种户型模模式限制条件及及市场机遇遇：地块自身有有90/70限制，高容容积率，建建筑密度低低；保利目标：：快打快销销，高站位位，品牌落落地；项目属性定定位：城市市新兴区域域时尚精品品社区；市场主流产产品为70-120㎡两房/三房产品，，小面积居居家型产品品销售速度度最高；客户主力需需求产品为为70-140㎡两房-四房产品，，追求品牌牌及配套好好的大盘项项目；家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑市场供应的的建筑风格格——以异域风情情建筑为主主，少量现现代简约风风格；风情情有余，时时尚不足；；时代山湖海海现代简约风风格珠光新城西班牙风格格里维埃拉东南亚风格格东方威尼斯斯东南亚风格格西江月现代简约风风格金碧丽江西班牙风格格现代风格建建筑，建筑筑外形主动动城市化，，形成地标标气质，成成为青年人人理想消费费品；家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑型格建筑：：建筑风格格——现代风格，，符合时尚尚青年人潮潮流取向，，极具城市市意象；几何造型玻璃材质，，通透、时时代感强玻璃+色彩百叶，，科技含量量，生态建建筑，形成成随心而变变，色彩斑斑斓的建筑筑外墙型格建筑：：建筑语汇汇——玻璃、百叶叶、几何型型、色彩，，十足地标标；家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑户型创新：：面积赠送送——设置内庭院院，可改房房，赠送一一半面积，，增加户型型附加值利用采光面面，在户型型内设置内内庭院，赠赠送一半面面积，提高高室内居住住舒适度的的同时，可可将内庭院院改为卧室室，增加产产品附加值值家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑《2.2m0.8m《2.2m0.8m户型创新：：面积赠送送——卫生间设置置落地凸窗窗，凸窗面面积全赠送送，扩容室室内空间，，小面积的的大享受卫生间设置置倒凸窗可可结合浴缸缸、花洒设设置为淋浴浴空间，扩扩大空间，，提升户型型舒适度家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑户型创新：：面积赠送送——墙体结合内内凸窗，设设置为衣帽帽间或书桌桌空间，凸凸窗面积全全赠送家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑户型创新：：功能优化化——预留供装修修发挥的潜潜在功能空空间，提供供实用率更更高的室内内空间储藏空间的的设计重点点在衣柜、、鞋柜、杂杂物间的设设计。另也也有将杂物物间设在地地下车库的的方式来赠赠送给客户户家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑由一个全功功能卫生间间和一个仅仅设置便器器和小型洗洗面器的“半卫”组成。对常常有客人的的家庭其发发挥卫生间间功能，对对客人不多多的家庭可可改造成储储藏室。将卫生间功功能细分，，即常说的的干湿分区区，供居住住人口较多多的家庭提提高空间的的使用效率率。客卫生间主卫生间户型创新：：功能优化化——设置“一个半”卫生间或功功能的细分分，提供更更人性化功功能空间考考量家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑虚空间蝶.客厅主卧虚空间客厅主卧虚空间客厅主卧虚空间由客厅进入入虚空间虚空间单独独使用由主卧进入入虚空间可以成为家家庭照片厅厅、收藏屋屋等家庭展示性性空间可以成为衣衣帽间、化化妆间、书书柜等主卧个性化化空间可以成为储储藏间或橱橱柜满足客客厅卧室储储藏及展示示空间户型设计要要点：60-75㎡小两房、80-88㎡小三房典型110平米三房面积需求22-32平方米8-14平方米4.3-8平方米15-20平方米10-13平方米6-12平方米3.6-6平方米1.2-12平方米面积需求28-36平方米10-18平方米6-10平方米18-26平方米10-15平方米8-12平方米5.4-8平方米2-12平方米10-13平方米典型140平米四房功能需求特特征满足多人聚聚集交流及及集体活动动，需求大面积开敞敞空间。由于使用用频次及家家具设置不不同，客厅厅布局相对对稳定，餐厅可变性性更强独立以隔绝处理食物的的油烟及异味味，满足食物物加工及储藏藏功能满足个人私私密空间需需求，在基本舒适适的前提下下，储藏及及个性空间间需求强烈烈。其中主卧舒舒适度通常常较高，故故更看中个个性化功能能的附加，，而次卧由由于舒适度度有限，对对舒适度的的需求略大大于对功能能增加的需需求功能空间客厅餐厅厨房主卧次卧书房/次卧卫生间阳台次卧无满足办公、、娱乐等个个人个性化需求，为家家庭服务需需求多样功能可能性满足多人同时使使用，降低相互互干扰，保保证使用舒舒适度满足晾晒洗洗刷的实用用功能同时时，提供景景观享受型型功能公共活动空空间（客客厅、餐厅厅）私人休闲活活动空间（（卧室、、书房）半室外活动动空间（（入户花园园、阳台、、露台）服务型空间间（厨房房、卫生间间、储藏））户型设计要要点：110㎡三房、140㎡㎡四房舒适户型局局部功能空空间特征突突破增强功能的的实用性，，同时空间间可适当压压缩合并增加公共空空间空间开开敞度及多多样功能增加个性化化及多样化化功能可能能性公共活动空空间（客客厅、餐厅厅）私人休闲活活动空间（（卧室、、书房）半室外活动动空间（（入户花园园、阳台、、露台）服务型空间间（厨房房、卫生间间、储藏））配合实现个个性化及多多样化的功功能需求功能：：PARTYROOM，影院，展展厅……需求功能：：化妆间、、工作室、、书屋、琴琴房、个性性墙……需求功能：：BBQ、茶室、植植物温室、、瑜伽房……需求功能：：开放式厨厨房、浴缸缸、私人衣衣帽间……户型设计要要点：110㎡三房、140㎡㎡四房IKEA式空间生活活设计源自瑞典，，清新、健健康！定制制化宜家家家居解决方方案，富有想象力力，永远引引领年轻人人的生活潮潮流家居整合：：当装修的的价格标准准成为主流流衡量标准准的时候，，我们需要要新的标准！！小空间大大创意，实实现从空间间到家居的的集约化居居住家居住所户型创新家居整合产品结构型格建筑[门厅][客厅][餐厅][卧室室][书房房][衣帽帽间间]利用用组组合合橱橱柜柜完完全全利利用用厨厨房房空空间间利用用厨厨房房墙墙面面，，打打造造““0””占用用收收纳纳空空间间厨房房家居居整整合合：：家电电一一体体化化，，““零零占占用用””的的厨厨房房空空间间解解决决计计划划家居居住住所所户型型创创新新家居居整整合合产品品结结构构型格格建建筑筑产品品突突围围的的五大大关关键键空空间间家居居住住所所环境境景景观观商业业配配套套社区区会会所所社区区文文化化园林林风风格格园林林细细节节园林林模模式式市场场供供应应的的园园林林风风格格———以欧欧式式园园林林和和现现代代东东南南亚亚园园林林为为主主，，辅辅以以水水系系，，观观赏赏性性强强但但缺缺乏乏参参与与性性，，新新颖颖性性不不足足；；时代代山山湖湖海海现代代、、简简洁洁的的自自然然生生态态园园林林珠光光新新城城西班班牙牙风风情情水水岸岸园园林林里维维埃埃拉拉东南南亚亚风风情情园园林林西江江月月分散散式式普普通通园园林林金碧碧丽丽江江西班班牙牙风风情情园园林林环境境景景观观园林林细细节节园林林模模式式园林林风风格格东方方威威尼尼斯斯欧式式水水系系园园林林集约约土土地地的的园园林林设设计计模模式式建筑筑退退让让给给园园林林，，让让偌偌大大的的园园林林空空间间成成为为少少数数人人的的精精致致享享受受住宅宅虽虽小小，，“家”却很很大大！！环境境景景观观园林林细细节节园林林模模式式园林林风风格格园林林模模式式：：内部部景景观观资资源源营营造造，，中中央央大大园园林林设设计计，，精精致致小小户户的的“大家家空空间间”环境境景景观观园林林细细节节园林林模模式式园林林风风格格园林林风风格格：：现代代，，都都市市，，一一定定的的艺艺术术气气质质；；强强调调参参与与性性与与共共享享空空间间；；———趣味味园园林林艺术术家家的的创创作作基基地地彰显显珠珠海海都都市市魅魅力力国际际化化的的文文化化路路标标国际际都都市市景景观观创创作作营营以建建筑筑为为界界，，形形成成从从私私密密到到开开放放的的视视觉觉感感受受；；与与集集中中商商业业MALL呼应应与会会所所相相连连接接，，内外外互互通通的的无无边边际际泳泳池池，，泳池池既既是是游游泳泳的的地地方方，，也也吃吃喝喝着着果果汁汁晒晒着着太太阳阳的的好好去去处处；；广场场既既是是入入口口的的之之一一，，也也是是和和亲亲朋朋好好友友嬉嬉戏戏的的场场所所；；这这里里，，一一切切都都是是sofunny！环境境景景观观园林林细细节节园林林模模式式园林林风风格格园林林细细节节：：实际际功功能能与与观观赏赏性性同同在在，，功功能能新新颖颖、、强强调调造造型型；；重重点点打打造造广广场场、、泳泳池池等等等等空空间间；；环境境景景观观园林细节园林模式园林风格园林细节：园林空间无所所不在的延展展，架空层室室外化，园林林室内化，将将客厅延伸在在家外，你我我的都市会客客厅；产品突围的五大关键空间间家居住所环境景观商业配套社区会所社区文化案例借鉴功能建议商业思考客户需求商业配套案例借鉴功能建议商业思考客户需求个性商业：商商业思考——竞争项目商业业配套完善，，且各有特色色，但是项目目5万平商业体量量有条件成为为区域服务中中心商业时代山湖海商商业配套：会所、商业街街、美术馆里维埃拉商业业配套：大型酒楼、华华润万家、特特色饮食、儿儿童游乐场、、容闳、游艇艇俱乐部、遵遵义医学院第第五附属医院院、商业街、、会所等珠光新新城商商业配配套：：会所、、幼儿儿园、、游泳泳池等等配套套、风风情商商业大大道东方威威尼斯斯商业业配套套：13万㎡商商务综综合体体：写写字楼楼、五五星级级酒店店、会会所、、商业业、会会展、、国际际歌剧剧院小小学、、中学学、幼幼儿园园商业配配套案例借借鉴功能建建议商业思思考客户需需求个性商商业：：商业业思考考——保利有有操作作商业业案例例的成成功经经验，，有条条件成成功打打造项项目约约5万万平的的商业业体保利水水城——城市新新区的的成功功招商商经验验和已已经累累计的的商业业客户户，保保利有有更丰丰富的的商业业操作作经验验项目基本经经济技术参参数（商业业水城）占地面积：：117034平方米其中：地面面以上建面面：135436㎡商场、零售售、娱乐62055㎡地面以下建建面：77273㎡首层建面：：49052㎡容积率：1.33建筑密度：：42％层数：≤7层商业配套案例借鉴功能建议商业思考客户需求个性商业：：商业思考考——客户在要求求满足基本本日常生活活所需的前前提下，内内心渴望““吃喝玩乐乐一条龙服服务”的““宅”生活活社区配套功功能需求分分析：调查显示，，小型超市市、银行/自动存取机机、餐饮店店、大型商商业中心和和门诊药店店等基本日日常生活功功能的需求求最为旺盛盛；其次对书店店、咖啡厅厅、美容美美发店、洗洗衣店等消消遣性商业业配套需求求也较高；；同时部分客客户也表示示对社区教教育配套较较为关注，，若能引进进国际级教教育机构更更好。010152025304045客户语录：：商业当然要要满足日常常生活所需需，比如说说超市、餐餐饮店、银银行、药店店、门诊都都是必须的的，但是我我也希望有有一些非常常享受型的的，如果可可以和女朋朋友不用去去市区都可可以看看电电影就好了了，服务一一条龙；其实像我们们这种年轻轻人都是渴渴望过上““吃喝玩乐乐”的日子子，但是内内心又是非非常“宅””的人，反反正我要求求挺高的，，希望住的的小区什么么玩意都有有，就像吉吉大的房子子为什么这这么贵，因因为有免税税啊、有光光大写字楼楼啊，最好好这里也像像吉大那样样；个性商业：：案例借鉴鉴——YOHOTOWN，新界元元朗，西铁铁上盖（1期尚未通通车），距距中环乘地地铁30分分钟，建面面约100万复苏期高层层居家明星星楼盘B：YOHOTOWN项目推出时时西铁要通通还未通YOHOTown30分钟内到达达中、港、、龙整体规划图图地址：元朗朗元龙街8号占地地面面积积：：约约21933平方方米米住宅宅座座数数：：8座（（第第1至9座，，不不设设第第4座））单位位总总数数：：2200个第1期：：首首期期5幢住住宅宅大大廈廈，，共共约约1404个单单位位。。逾逾7成是是两两房房，，其其余余是是三三房房，，面面积积为为500余至至800余平平方方呎呎；；顶顶层层均均备备有有精精致致特特色色单单位位““YO豪宅宅””，，面面积积为为1222平方方尺尺起起，，分分为为3房及及4房设设计计，，每每个个单单位位设设有有两两个个空空中中花花园园。。首期期推推售售1、2、3、5、6共5座单单位位商业业配配套套案例例借借鉴鉴功能能建建议议商业业思思考考客户户需需求求个性性商商业业：：案案例例借借鉴鉴———YOHOTOWN是是新新鸿鸿基基““生生活活概概念念””塑塑造造的的经经典典案案例例：：““YOHOLIFE””————锁锁定定目目标标客客户户（（城城区区白白领领））的的““社社区区概概念念””体体系系YOHO“YOHO就是是全全新新的的生生活活形形态态””，，YOHO是一一个个人人人人健健康康快快乐乐的的社社区区，，在在YOHO社区区内内，，没有有年年龄龄界界限限，能能够够成成为为YOHO人必必定定是是拥有有国国际际视视野野、、生生活活品品味味、、掌掌握握潮潮流流和和科科技技资资讯讯，，而而且且较较一一般般人人拥拥有有””多多走走两两步步““的的前前瞻瞻眼眼光光”。。YOHOtown的营营销销概概念念的的基基调调是是开心心快快乐乐社社区区。这这种种社社区区概概念念正正好好能能返返璞璞归归真真，，将将人人类类因因心心情情轻轻松松愉愉快快而而迸迸发发出出来来的的一一种种感感觉觉、、一一种种态态度度，，演演绎绎为为简简单单而而具具内内涵涵的的生生活活哲哲学学。。家庭庭朋友友时尚尚生生活活创意意生生活活开心心健健康康工工作作休闲闲娱娱乐乐商业业配配套套案例例借借鉴鉴功能能建建议议商业业思思考考客户户需需求求个性性商商业业：：案案例例借借鉴鉴———“YOHO生生活活””概概念念的的表表现现————嫁嫁接接年年轻轻人人热热爱爱的的品品牌牌与与名名人人的的生生活活方方式式与年年轻轻人人热热爱爱与与追追逐逐的的品品牌牌连连接接：：YOHOTOWN通过过与与STARBUCKS、MICROSOFT、SAMSUNG、EMI等国国际际著著名名品品牌牌合合作作，，通通过过引引入入咖咖啡啡文文化化、、首首創創「「YOHOSmartAlerts」服服務務、、采采用用SAMSUNG最新新产产品品，，推推出出「「YOHO網上上電電台台」」，，充充分分演演绎绎YOHOLIVING生活活状状态态，，通通过过提提供供品品牌牌服服务务为为项项目目增增值值。。与年年轻轻人人相相信信的的名名人人生生活活方方式式连连接接名人人合合作作一一：：著著名名饮饮食食专专栏栏作作家家欧欧阳阳应应霁霁名人人合合作作二二：：国国际际时时装装设设计计师师何何志志恩恩名人人作作三三：：商商务务印印书书馆馆名人人合合作作四四：：著著名名瑜瑜伽伽教教练练黄黄佩佩霞霞名人人合合作作五五：：现现场场活活动动邀邀请请娱娱乐乐界界知知名名人人士士参参加加商业业配配套套案例例借借鉴鉴功能能建建议议商业业思思考考客户户需需求求个性性商商业业：：案案例例借借鉴鉴———YOHOTOWN，，在在有有限限资资源源下下享享受受豪豪宅宅的的生生活活体体验验和和生生活活畅畅想想…………城市市前前沿沿＼＼流流行行尖尖端端＼＼锐锐利利风风行行＼＼阳阳光光健健康康＼＼我我有有我我性性格格＼＼贪贪心心＼＼爱爱自自己己＼＼享享受受生生命命＼＼都都会会动动物物＼＼迷迷恋恋城城市市的的味味道道………商业业配配套套案例例借借鉴鉴功能能建建议议商业业思思考考客户户需需求求个性性商商业业：：功功能能建建议议———区域域一一站站式式目目的的地地型型商商业业中中心心商业业配配套套案例例借借鉴鉴功能能建建议议商业业思思考考客户户需需求求1个24小时时营营业业的的7-11，为为客客户户带带来来便便利利。。引进大大型超超市，，如华华润万万家，，解决决客户户日常常生活活所需需。商业体体采用用通透透玻璃璃幕墙墙形式式，白白天是是鲜明明的个个性建建筑，，夜间间是灯灯火通通明的的昭示示建筑筑，将将城市市品质质生活活进行行到底底。个性商商业：：功能能建议议——打造珠珠海首首个I-MAX3D影影院，，追求求高端端生活活享受受商业配配套案例借借鉴功能建建议商业思思考客户需需求IMAX3D技术不不仅使使用世世界最最大的的IMAX底片，，并且且使用用双胶胶片分分开录录制、、播放放左眼眼及右右眼的的影像像，使使得影影像更更立体体清晰晰，色色彩也也更鲜鲜明。。个性商商业：：功能能建议议——组建一一个私私家小小型博博物馆馆，用用文化化休闲闲配套套打造造精英英都市市生活活商业配配套案例借借鉴功能建建议商业思思考客户需需求产品突突围的的五大关关键空空间家居住住所环境景景观商业配配套社区会会所社区文文化会所思思考形象定定位功能建建议社区会会所会所思思考形象定定位时尚会会所：：会所所思考考——符合年年轻人人的生生活“场”舞蹈室室健身房房儿童娱娱乐室室游泳池池时代山山湖海海会所所功能能功能建建议时尚会会所：：会所所思考考——符合年年轻人人的生生活““场””；会所功功能需需求分分析：：调查显显示，，恒温温泳池池、儿儿童中中心、、健身身中心心、中中餐厅厅和羽羽毛球球场的的需求求最为为旺盛盛；其次为为西餐餐厅、、室内内篮球球场、、棋牌牌室；；对室内内网球球场、、室内内壁球球馆、、按摩摩中心心等需需求也也较高高；客户需需求的的会所所功能能基本本与目目前市市场上上的会会所功功能分分布基基本吻吻合。。010152025304045客户语语录：：现在会会所在在西区区也很很流行行了，，但是是也没没见多多少个个开发发商真真的就就做出出来，，就时时代做做出来来了，，还是是比较较吸引引的，，感觉觉以后后服务务都很很上档档次，，最重重要是是给我我一种种新的的生活活方式式；会所就就是““玩””的地地方嘛嘛，除除了什什么健健身房房、泳泳池啊啊，还还是希希望出出现比比较新新颖的的功能能，比比如说说酒吧吧啊，，不一一定去去酒吧吧街才才可以以泡吧吧嘛，，远啊啊；希望会会所可可以有有许多多跟上上潮流流的东东西，，我女女朋友友老说说我晚晚上玩玩电玩玩打扰扰她休休息，，世界界杯的的时候候，她她就最最讨厌厌我了了，如如果会会所有有电玩玩室就就好了了，还还希望望有个个娱乐乐室，，可以以和其其他球球友一一起看看看球球；社区会会所会所思思考形象定定位功能建建议时尚会会所：：形象象定位位——新巢人人的时时尚生生活场场；“新巢巢人的的俱乐部部”会员制制，健健身、、理疗疗、交交友等等功能能，经经常举举办Party的地方方、体体验之之都、、潮流流的发发布基基地Club社区会会所会所思思考形象定定位功能建建议时尚会会所：：功能能建议议——欢畅吧吧、自自由网网上冲冲浪区区；蓝色网网络区区——时刻把把握全全球最最新资资讯，，走在在时代代前列列白色阅阅读区区——繁忙之之外的的宁静静致远远，左左岸的的精神神盛宴宴红色欢欢畅吧吧——分享与与释放放，把把酒高高歌金色娱娱乐室室——偶尔的的童心心未泯泯，因因为我我们始始终年年轻自由网网上冲冲浪区区欢畅吧吧社区会会所会所思思考形象定定位功能建建议娱乐电电玩室室阳光阅阅览室室白色阅阅读区区——繁忙之之外的的宁静静致远远，左左岸的的精神神盛宴宴金色娱娱乐室室——偶尔的的童心心未泯泯，因因为我我们始始终年年轻时尚会会所：：功能能建议议——阳光阅阅览室室、娱娱乐电电玩室室；社区会会所会所思思考形象定定位功能建建议时尚会会所：：功能能建议议——新颖、、好玩玩的儿儿童娱娱乐区区；社区会会所会所思思考形象定定位功能建建议时尚会会所：：功能能建议议——趣味性性、娱娱乐性性的地地面导导视系系统；；社区会会所会所思思考形象定定位功能建建议产品突突围的的五大关关键空空间家居住住所环境景景观商业配配套社区会会所社区文文化信息共共享物业服服务社区文文化信息共共享物业服服务社区文文化：：信息息共享享——珠海首首个3G网络社社区，，信息息无处处不在在建设珠珠海首首个3G网络社社区，，包括括G3信息机机（TD固话））、G3视频监监控网网关、、RFID-SIM手机门门禁卡卡等。业主未未来将将通过过这些些尖端端配置置，使使用3G网络装装置可视电电话、、配备备家庭庭信息息器等，除除了一一般的的上网网、发发邮件件、看看电影影外，，还有有游戏戏、与与管理理处沟沟通，，自由管管理家家电设设备等多种种功能能。如点击击“离离家””按钮钮，家家里指指定房房间的的灯还还有部部分电电器，，都会会自动关关闭。如果果出差差，则则可以以将这这些功能转转移到手机机上，，业主主出差差也可可以远远程监监控家家里的的情况况。3G旨在为为业主主提供供更加加信息化化、便便捷化化、人人性化化的综合合服务务。手机门门禁可视电电话社区文文化信息共共享物业服服务社区文文化：：信息息共享享——设置社社区留留言板板、社社区论论坛，，倡导导“公平、、公正正”的开放放的社社区文文化社区文文化信息共共享物业服服务社区文文化：：物物业服服务——在基础础物业业服务务基础础上，，针对对年轻轻人的的服务务需求求增加加定制制式的的物业业升级级服务务创新物物业服服务模模式，，增加加年轻轻客群群用得得到的的物业业服务务：社区物业业管理网网站服务务：缴费、下下维修单单一体化化Morningcall服务：不必担心心因贪睡睡而迟到到家政服务务：上门打扫扫，清洁洁给您一一个干净净整洁的的家自助洗衣衣服务：：设有洗衣衣机烘干干机等，，方便快快捷，免免去洗衣衣烦恼宠物托