上街房地产市场概况

上街房地产市场概况研究分析项目区域楼盘分布及价格区间调查重点参考项目调查分析市场产品投放结构分析市场销售速度分析市场竞争态势分析项目地块区位和面貌分析项目定位依据和档次项目开发战略定位二、上街房地产市场分析二、项目定位分析一、上街土地市场分析上街土地市场2011-2012.3成交分析目录壹：上街土地市场分析939亩，16万/亩，楼面地价156元/㎡24亩，16万/亩，楼面地价165元/㎡2011-2012.3上街土地出让分析上街新城区出让土地未来可投放总建面积是105.2万㎡。本案15亩，61万/亩，楼面地价102元/㎡112亩，53万/亩，楼面地价261元/㎡85亩，32万/亩，楼面地价164元/㎡84亩，49万/亩，楼面地价247元/㎡45亩，49万/亩，楼面地价245元/㎡78亩，43万/亩，楼面地价213元/㎡10亩，31万/亩，楼面地价229元/㎡85亩，39万/亩，楼面地价235元/㎡68亩，44万/亩，楼面地价296元/㎡238亩，42万/亩，楼面地价208元/㎡46亩，60万/亩，楼面地价229元/㎡119亩，92万/亩，楼面地价585元/㎡20亩，40万/亩，楼面地价202元/㎡69亩，39万/亩，楼面地价196元/㎡16亩，42万/亩，楼面地价212元/㎡市区出让土地未来可投放总建面积是229万㎡。本案2011-2012.3上街土地出让分析〈40万/亩40－50万/亩〉50万/亩2011-2012.3上街土地出让分析总结开发热点：从市场土地出让量体分布来看，市区依然是未来房地产开发热点，未来可投放市场量体有229万㎡，上街新城区只有105.2万㎡。竞争压力：未来市区和新城区可投放量体一共是334.2万㎡，可开发建筑体量大，且市区项目分布密集，竞争激烈。土地成本：上街市区的土地成交金额多集中在40-50万元/亩，有三块位于老城区的土地成交价格较高，在53万元-92万元/亩。本案土地的成本在43-49万元/亩，处于市场主流价格段内。贰：上街房地产市场分析上街楼盘分布及价格区间调查翡翠城高层3700德宝城墅退台洋房3700龙吟世家电梯洋房、小高、高层未售乐福国际小高、高层3600理想城多层、高层多层4200高层3600建业森林半岛电梯多层4500亚星江南小镇洋房5000溪畔美域联排、洋房小高、高层未售本案单位：元/㎡上街重点个案分析综述楼盘概况：目前市场在售项目较少，并多集中在许昌路与金华路沿线。楼盘形态：建筑形态多样，涵盖退台洋房、电梯洋房，小高层、高层和联排别墅，其中以高层为主。楼盘产品：三房为主，面积分布在100-160㎡，集中分布在110-130㎡，但小面积三房去化率较高。楼盘价格：市场高层均价在3600-3700元/㎡，德宝城墅的退台洋房价格在3700，建业森林半岛及亚星江南小镇的洋房价格在5000元/㎡左右，别墅在15000元/㎡。楼盘客层：主要为以周边县市客户为主，及部分巩义客户。来人来电量：目前市场在售项目日均来访量在5-6组左右。楼盘规划：目前市场以亚星江南小镇及建业森林半岛项目为代表整体定位较为高端，多数项目社区规划合理，并含有水系景观。购房热度：自2011年10月份开始市场热度急剧下滑，客户观望情节较重，但年后整体市场开始回暖，多数项目日均来访量在5-6组客户左右。建业森林半岛二期概况位置许昌路与金华路交汇处总建面（万㎡）20建筑形态二期电梯多层开盘时间2011年8月均价（元/㎡）4500，一层带花园5200主力投放产品三房129、139㎡四房174㎡备注建业在上街区半岛系列产品，社区周边环境较好，地段优势明显，二期产品以电梯多层，产品面积设定适中，加上建业品牌效应，整体销售情况较好。现二期尾盘。本案二期电梯多层亚星江江南小小镇概概况位置许昌路与淮阳路交汇处总建面（万㎡）60建筑形态三期在售退台洋房开盘时间2011年12月均价（元/㎡）5000，一层带花园6000主力投放产品三房136、155㎡备注亚星大盘，项目坐落在1.6公里的地貌公园之上，坐拥17万平米A级园林景观社区，环境优美，目前在售3期退台洋房，整体销售情况好。本案三期溪畔美美域概概况位置许昌路与金屏路交汇处总建面（万㎡）8.5建筑形态洋房、小高，高层开盘时间预计2012年6月均价（元/㎡）无主力投放产品二房87㎡，三房105㎡备注新项目，地段优势较好，正对左照沟公园，背面紧邻区政府、文化宫、文化广场，周边氛围浓厚，配套齐全，现阶段前期推广。本案理想城城二期期概况况位置许昌路与金华路交汇处向西100米总建面（万㎡）36建筑形态现售电梯多层开盘时间2011年5均价（元/㎡）高层3600，多层4200主力投放产品三房120、138㎡备注项目毗邻人民广场、左照园林公园、大型娱乐广场、青少年活动中心、上街图书馆、区重点幼儿园，现一期成型，部分入住，区域居住氛围浓厚。本案二期多多层乐福国国际二二期概概况位置中心路与金华路交叉口西南角总建面（万㎡）4.3建筑形态小高、高层开盘时间2011年5月均价（元/㎡）3700主力投放产品二房85㎡，三房118㎡备注项目北靠中心路，东临金华路，西北环绕左照公园，地理位置优越，交通便利，周边环境良好，生态资源丰富，整体销售情况较好。本案二期在在售龙吟世世家概概况位置金华路、济源路交汇处总建面（万㎡）42（住宅30，商业12）建筑形态电梯洋房，小高，高层开盘时间未开均价（元/㎡）无主力投放产品二房96㎡，三房116、128㎡备注龙吟世家项目占地135亩，由欧凯龙倾力打造。建筑风格上采集新中式主义建筑，立面颜色沉稳儒雅，匹配中国世家风范，全部带电梯的7层洋房、11层小高层、18层高层更是满足居者不同需求，2012年1月开始认筹排号，交5000抵1万，现已排170组。本案一期预预售德宝城城墅概概况位置许昌路与金华路交汇处总建面（万㎡）27建筑形态退台洋房（现售），高层开盘时间2011年9月均价（元/㎡）3700主力投放产品二房81㎡，三房107㎡备注北面紧邻上街金融大道济源路，南邻上街行政大道中心路，西侧为南北路金华路，各项配套设施完善，现一期尾盘销售，整体销售情况较好。本案一期在在售翡翠城城概况况位置济源路与淮阳路交汇处总建面（万㎡）10建筑形态高层开盘时间2011年12月均价（元/㎡）3700主力投放产品三房119㎡，四房138㎡备注项目地段优势明显，周边居住及商业氛围浓厚，产品设定面积适中，户型方正。本案一期在在售市场产产品投投放、、销售售结构构分析析总投2161套总销1572套通过市市场调调研，，上街街整体体市场场当期期总投投2161套房源源，总总销1572套，整整体去去化率率73%，市场场表现现较好好。市场投投销中中，三三房投投放占占主要要比例例，三三房销销售比比例也也占第第一。。市场产产品投投放、、销售售结构构分析析——二房市场二二房产产品投投放量量少，，且面面积段段集中中，在在80-90㎡。二房去去化率率80%。市场产产品投投放、、销售售结构构分析析——三房市场三三房整整体投投放1622套房源源，销销售1182套房源源，市市场整整体去去化率率73%；市场三三房房房整体体投放放区间间在150-160㎡，100-110㎡三房房去化化率最最高。。小面积积三房房去化化率较较高。。市场产产品投投放、、销售售分析析综述述投销：：市场整整体投投放、、销售售中，，三房房均在在75%，占绝绝对比比例。。二房：：目前市市场二二房产产品整整体投投放较较少，，且面面积段段较为为单一一，主主要在在80-90㎡之间间，但但整体体销售售情况况较好好，表表明二二房仍仍有较较大的的市场场需求求空间间。三房：：市场整整体投投放较较大，，面积积段较较为集集中，，主要要在110-130㎡，但但整体体销售售中，，小面面积三三房投投放虽虽少，，去化化率较较高。。市场销销售速速度分分析-整体市市场销销售速速度通过市市场调调研分分析：：目前市市场在售项项目个个案月月均销销售套套数为为35套，销销售面面积为为4313㎡。案名销售周期（月）投放（套）销售（套）销售速度（套/月）森林半岛816515319江南小镇424022456德宝城墅1030829129理想名城1186459654乐福国际1120215514翡翠城438215338合计2161157235案名销售周期（月）投放面积（㎡）销售面积（㎡）销售速度（㎡/月）森林半岛819533180322254江南小镇437720353118828德宝城墅1030275285202852理想名城1199360680206184乐福国际1121642166421513翡翠城444002169834246合计2525321835084313市场销销售速速度分分析-不同产产品形形态月月均销销售套套数电梯洋房案名投放（套）销售（套）销售周期（月）销售速度（套/月）森林半岛4239838423930283027亚星江南小镇101045042202010095201730301010普通多层案名投放（套）销售（套）销售周期（月）销售速度（套/月）德宝.城墅112107102918917975高层案名投放（套）销售（套）销售周期（月）销售速度（套/月）理想名称4323501136432246乐福国际二期4438113826765022222219正兴翡翠城884641907710430通过市市场调调研分分析：：目前市市场电梯洋洋房产品的的个案案销售售速度度为38套/月；普通多多层个案销销售速速度为为29套/月；高层产品个个案销销售速速度为为36套/月。市场销销售速速度分分析-不同产产品形形态月月均销销售面面积通过市市场调调研分分析：：目前市市场电梯洋洋房产品的的个案案销售售速度度为5541㎡/月；普通多多层个案销销售速速度为为2852㎡/月；高层产品个个案销销售速速度为为3981㎡/月。电梯洋房案名面积（㎡）投放（套）销售（套）销售周期（月）销售速度（㎡/月）森林半岛47212085541894239129423913930281743027亚星江南小镇139101041395042155202015510095174201718030301901010高层案名面积（㎡）投放（套）销售（套）销售周期（月）销售速度（㎡/月）理想名称110432350113981120432246乐福国际二期85443811843826118765012322221382219正兴翡翠城80884641191907713810430普通多层案名面积（㎡）投放（套）销售（套）销售周期（月）销售速度（㎡/月）德宝.城墅8111210710285210718917914075市场竞竞争态态势分分析通过市市场调调研分分析，，目前前市场场在售售项目目余量量9.9万㎡，，未来来总体体可投投放量量162.9万㎡，，未来来市场场竞争争压力力较大大。案名总规模（万㎡）当期销售（万㎡）当期余量（万㎡）未来可投放量（万㎡）正兴翡翠城104.42.78.3溪畔美域8.5338.5森林半岛203.50.212.7亚星江南小镇603.70.237.6龙吟世家422.8042德宝.城墅2730.224.2乐福国际二期4.32.20.60.6理想名称3610329合计32.69.9162.9市场竞竞争态态势分分析翡翠城8.3万㎡德宝城墅24.2万㎡龙吟世家42万㎡乐福国际0.6万㎡理想城29万㎡建业森林半岛12.7万㎡亚星江南小镇37.6万㎡溪畔美域8.5万㎡本案市场竞竞争态态势分分析类别在售楼盘上街2011-2012.3新成交土地未来可投放量体（万㎡）162.9334.2合计497.1如按照照上街街现阶阶段市市场月月均去去化速速度是是4313㎡/月，未未来可可投放放量体体将需需1152个月销销售完完毕。。未来来市场场竞争争激烈烈。上街房房地产产市场场分析析综述述上街房房地产产市场场在售售楼盘盘数量量少，，但是是建筑筑形态态丰富富，涵涵盖面面广。。市场整整体去去化率率较高高，达达到73%，其中中以三三房为为主，，投放放和销销售都都占到到了75%，面积积主要要集中中在110-130㎡。上街房房地产产市场场整体体月均均销售售速度度慢，，其中中从产产品形形态来来分析析，洋洋房的的去化化速度度不论论是套套数和和面积积，销销售速速度都都是最最快的的，高高于普普通多多层和和高层层。上街未未来房房地产产市场场可投投放量量体大大，达达到497.1万㎡，，竞争争激烈烈。叁：项项目定定位项目定定位-地块块区位位分析析本案老城区新城区起步区新城区远期发展区项目地地块位位于丹丹江路路南，，登封封路西西，汝汝南路路东，，漓江江路北北，处处于上上街区区南部部新城城区起起步区区，处处于规规划中中的职职教城城内。。项目定位-面貌分分析本案丹江路面貌，在项目西边有一发电厂丹江路与登封路交叉口向北面貌项目东边是建业和亚星合作开发的幸和群岛峡窝镇便民服务大厅和计划生育中心全友家私登封路南面貌市政规规划发发展特特点项目位位于中中原区区规划划的宜宜居职职教城城区，，按照照规划划宜居居职教教城将将于2015年正式式竣工工，未未来发发展前前景好好。项目区区位特特征及及地块块条件件上街区区的郊郊区，，区域域发展展缓慢慢，人人流量量少，，以村村庄为为主。。地块块三面面邻路路，南南面漓漓江路路正在在规划划中，，交通通出行行方便便，地地块平平整，，利于于开发发和提提高容容积。。项目目西边边有发发电厂厂，电电网密密集，，不利利于居居住。。项目周周边现现状特特点现阶段段周边边生活活配套套设施施不完完善，，区域域内市市政教教育单单位有有峡窝窝镇的的便民民服务务大厅厅和计计划生生育中中心，，商业业有全全友家家私和和少量量超市市门店店，项项目东东侧是是建业业和亚亚星集集团集集体开开发的的幸和和群岛岛项目目，现现暂未未开工工。项目定定位依依据项目未未来发发展机机遇随着2015年宜居居职教教城的的正式式竣工工，届届时，，可吸吸纳并并解决决5万人的的配套套三产产服务务及就就业问问题。。以及及项目目紧邻邻东侧侧的建建业亚亚星集集团开开发的的幸和和群岛岛的开开发建建设，，区域域面貌貌将会会得到到改善善，人人流量量增大大，居居住氛氛围逐逐渐形形成，，将会会重新新引导导上街街区居居民的的购房房选择择，为为本项项目的的发展展带来来更多多发展展机会会。项目定定位依依据项目定定位目目的目的一一：与与职教教城建建设相相呼应应，满满足上上街及及周边边居民民的住住房需需求。。目的二二：提提高项项目竞竞争力力，避避免与与市场场热点点产品品的竞竞争，，能够够满足足开发发商对对于资资金和和收益益率的的需求求。项目档档次定定位项目处处于上上街新新区宜宜居职职教城城，区区域规规划布布局了了六大大组团团——高等职职业教教育组组团、、实习习工厂厂及工工业集集聚区区组团团、江江南水水乡旅旅游休休闲组组团、、合村村并城城及商商业地地产组组团、、汜水水河花花卉产产业组组团、、五云云山山山地运运动休休闲度度假组组团，，定位位中高高端。。通过调调研中中了解解，上上街在在售楼楼盘规规划品品质高高端，，产品品形态态多元元化发发展，，有普普通多多层，，电梯梯洋房房，别别墅，，小高高层和和高层层。紧紧邻项项目又又是建建业和和亚星星集团团一起起开发发的幸幸和群群岛项项目，，建业业和亚亚星集集团在在上街街区的的影响响力大大，以以开发发中高高端住住宅为为主。。故而本本项目目定位位为上上街新新区中中高端端的人人居典典范住住宅项项目。。项目开开发战战略定定位-产品总总价定定位项目产产品总总价的的制定定，主主要是是结合合当地地收入入水平平、经经济特特点及及当下下楼市市的总总价特特征而而确定定的本本案产产品总总价范范围。。是项项目获获得市市场认认可的的先决决条件件。根据调调研分分析，，市场场两房房总价价带在在25-35万之间间，三三房总总价带带在35-45万元，，而本本案两两房的的主力力总价价带在在26-30万元，，三房房在33-35和40-43万元之之间，，均在在市场场主力力总价价范围围内，，产品品竞争争优势势大。。户型销售面积（㎡）赠送面积（㎡）实际使用面积（㎡）比例实际使用面积在市场总价（万元）本案总价（万元）2+170-8015-1885-9825%31-3626-303+190-9518-20108-11545%40-4333-353+1110-11518-20128-13530%47-5040-43项目开开发战战略定定位——户型概概念定定位符合市市场需需求，，满足足开发发商对对资金金和回回报率率的需需求。。随着上上街市市场均均价的的逐渐渐走高高，部部分楼楼盘，，尤其其是新新近将将要推推出的的楼盘盘，产产品面面积出出现压压缩，，出现现了110㎡以下下的三三房，，通过过控制制总价价，扩扩大客客群范范围，，促进进销售售。但但是户户型设设计仍仍以传传统户户型为为主。。所以本本项目目可通通过创创新户户型，，控制制面积积，达达到市市场及及客户户实际际需求求面积积，从从而控控制总总价，，提高高去化化率，，实现现开发发商的的利润润最大大化之之目的的。3房+1房房———销售售面积积：72㎡㎡，赠赠送面面积约约：15㎡㎡，实实际使使用面面积约约：87㎡㎡项目开开发战战略定定位-高层户型图图示2房+2房房———销售售面积积：78㎡㎡，赠赠送面面积约约：18㎡㎡，实实际使使用面面积约约：96㎡㎡项目开开发战战略定定位-高层户型图图示3房+1房房———销售售面积积：89.8㎡㎡，赠赠送面面积约约：20㎡㎡，实实际使使用面面积约约：109.8㎡项目开开发战战略定定位-高层户型图图示3房+1房房———销售售面积积：110㎡，，赠送送面积积约：：20㎡，，实际际使用用面积积约：：130㎡㎡项目开开发战战略定定位-多层户型图图示3房+1房房———销售售面积积：89.7㎡㎡，赠赠送面面积约约：20㎡㎡，实实际使使用面面积约约：109.7㎡项目开开发战战略定定位-多层户型图图示项目开开发战战略定定位-住宅户户型建建议住宅户户型建建议二室二二厅2+1户型80㎡㎡（赠送送约10㎡㎡）三室二二厅3+1户型115㎡（赠送送约12㎡㎡）住宅户户型建建议项目开开发战战略定定位-住宅户户型建建议住宅户户型建建议三室二二厅3+1户型125㎡（赠送送约14㎡㎡）项目开开发战战略定定位-住宅户户型建建议项目开开发战战略定定位——户型配配比定定位结合市市场投投放及及销售售特征征，适适度避避开市市场最最集中中的产品形形态和和面积积段投放区区域，，确定定本项项目的的主力力投放放户型型及面面积段段，从从而最最合理理的迎迎合市市场需需求。。结合上街街在售楼楼盘户型型投放以以及客户户对户型型的选择择上，建建议以两两房和三三房为主主，其中中占比分分别是25%和75%。项目开发发战略定定位——经济测算算本案土地地取得时时，容积积范围在在1-3之间，考考虑到上上街未来来房地产产市场可可投放量量体大，，竞争激激烈，参参考市场场在售主主流产品品形态，，分别是是普通多多层、电电梯洋房房和高层层，其中中普通多层层和电梯梯洋房逐逐渐成为为稀缺产产品，产产品去化化速度快快，并且且洋房又又成为市市场上高高端产品品，售价价高，所以将三三种不同同的产品品形态进进行经济济测算，，结合地地块和开开发商资资金量，，为项目目未来规规划的产产品形态态做参考考。类别方案一普通多层方案二电梯洋房方案三高层6.5层7层11-18层总用地面积（㎡）130107.2130107.2130107.2住宅建筑面积（㎡）208172221182390322容积率1.61.73项目开发发战略定定位——经济测算算建筑形态层数成本构成（元/㎡）建筑面积（万㎡）销售均价（元/㎡）总成本（亿元）总销（亿元）利润（亿元）利润率（%）土地费用前期配套费用建安费用其它直接费用销售费用管理费用税费多层6F4414257002611111845920.837004.77.7362%洋房7F4154358503012612652122.142005.59.33.868%高层11-18F23546614004711114545939370011.114.43.329%从三种方方案的投投报分析析来看，，洋房售价价最高，，利润率率最高，，高层的的总销最最高，但但是利润润率最低低。项目开发发战略定定位——投报分析析项目开发发战略定定位总结结现阶段上上街房地地产市场场主流的的产品形形态是普普通多层层、电梯梯洋房和和高层，，而普通通多层和和电梯洋洋房逐渐渐成为稀稀缺产品品，去化化速度快快，电梯梯洋房月月均去化化速度是是5541㎡，它的的售价也也是最高高的，投投资回报报率也是是最高的的。未来上街街可投放放市场量量体大，，产品形形态以高高层为主主，普通通多层和和电梯洋洋房更加加稀缺。。考虑本案案的土地地成本较较低，为为避免产产品形态态同质化化，竞争争激烈，，去化速速度慢，，回报率率低等问问题，建建议前期期可先以以电梯洋洋房和普普通多层层入市，，在市场场成交较较为低迷迷状态下下，用稀稀缺性的的产品形形态吸引引市场，，拔高项项目形象象，提高高去化速速度和回回报率。。9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。03:24:2703:24:2703:241/5/20233:24:27AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2303:24:2703:24Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。03:24:2703:24:2703:24Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2303:24:2703:24:27January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20233:24:27上午午03:24:271月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:24上上午1月-2303:24January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/53:24:2703:24:2705January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。3:24:27上上午午3:24上上午午03:24:271月月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。03:24:2703:24:2703:241/5/20233:24:27AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。