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文档简介
08北京·真正的考验刚刚开始——2008北京房地产市场走势分析分析路径23市场现状变化未来趋势预测在路上2007年底,北京房地产市场在政策下的即时反应考虑哪些因素?它们产生了什么影响?我们走在一条什么样的路上?1市场变动2007年底……市场究竟发生了什么?一级市场:土地流标,开发商拿地激情不再;二级市场:楼盘价格由“不降”到“暗降”再到“明降”;上门量下降,客户观望态度加重;成交量整体下降;2007年底,看到的是:Q:这些情况和前几月的深圳相似,那么,接下去,北京会出现和深圳一样的房价跌落么?三级市场:各大中介缩减分店数量;朝阳来广营乡清河营村1#地流标(12月份);顺义五块低价住宅用地流标;广渠路15#地块流标;……细看北京市场12月土地成交总量(㎡)占全年土地总成交量的29.4%;取地方式日趋丰富,开发商联合拿地(中鸿/城建、春光/大地),从事土地一级开发的开发商后续进行二级开发(甄氏、鲁能等),品牌开发商拿地(华润)国有大型非房地产企业(国华置业);进入1月以来,全面从紧的货币政策使得开发商取得贷款的难度越来越大,土地开发的后续成本越来越高;大幅高价地块出现流拍,开发商拿地日趋谨慎土地流标,开发商谨慎拿地一级市场全年城区供地主要集中在朝阳与丰台区,周边供应主要集中在昌平,顺义,大兴区域;土地供应向外偏移的趋势明显,五环外土地供应占到七成以上,城市边缘地区将成为未来城市热点。城市外围中小体量,较低地价的地块,因其运作风险较小而越来越受到开发商的重视。高价的“明星”地块(广渠路15#流标)则被开发商回避,出现流标;一级市场土地供应外围渐成热点,运作风险较小地块受到发展商青睐,开发商的取地热情有所减缓一级市场地价上升,市场转淡,各类开发商采取不同取地策略规避风险上市公司万科、金地等上市公司在取地上逐渐趋于保守,加快土地的开发运转速度,甚至愿意放弃一定的利润率,保证现金流。大型非地产专业企业一般考虑前期运作地块,如鲁能做顺义马坡组团的一级开发,后续拿地也针对这一区域展开。地产专业企业龙湖大肆取地,特别是一些“两限地”;“两限地”虽然利润率低,但是,定向销售,安全系数高,保证公司基本的现金流转。中小公司采取观望策略,北京大批项目公司被注销。后续无项目跟进。“一内一外”策略市内核心地块仍被看好——首开西直门地块,拆迁成本直线上升仍不愿放弃;外围低价地块成为新宠——开发风险小,未来发展前景值得预期。通过05、06、07年价格变动情况拟合比对发现,07年前三季度涨幅超过了05、06年;价格走势维持在上升通道中,“9.28”政策出台后,价格增速明显放缓二级市场07年上半年的楼市价格的跨越式抬升直接导致了07年后期,频繁的房地产打压政策的出台;随着政策的颁布,特别是“9.28”货币信贷政策的实施,遏制了房价的高速增长,楼盘价格回归到平稳上升的通道当中。城市住宅类产品中,顶级住宅价格依然坚挺,其他各类项目均采取一定的价格杠杆或促销手段二级市场各项目的监控数据表明,从12月中旬开始,部分项目成交均价出现下降。如:星河湾,金都杭城,泛海国际,珠江帝景……从项目调查情况来看:顶级豪宅无降价情况,成交数量稳定,稳居高端;(银泰11月成交6套,御金台……)其它项目降价的主要目的为:降低风险,保证现金回流。其中少数为低成本,高利润率的尾盘项目:韦伯国际韦伯国际,2005年7月初次上市,上市价12500元/平米,近期尾盘开盘价24500元/平米,降价到22000元/平米,仍保持高涨幅;更多的是因开发商资金计划限制的项目,如:星河湾、soho公馆、master领寓等,出现或明或暗的降价。以“报起步价”的方式促进销售;变精装为毛坯,降低入市价格;价值附赠;一次性付款折扣;亚北别墅区大部分项目处于供应真空区,受政策影响较小。在中海瓦尔登湖,湾流汇等项目上体现客户上门量减小,成交周期增长;造成顾客犹豫的因素主要为对后期市场走势的担忧,而不是购买力因素限制。二级市场别墅市场受政策影响不大,总体销售情况比较平稳,且有日渐升温之势国土资源部等部委日前联合发布实施2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》,影视城、赛车场、公墓等被列为限制用地项目,别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地则被明令禁止。此前发布的1999年版目录同时废止。政策影响:“别墅用地审批叫停”政策的实施无形中使得市场上的别墅产品成为物业产品中的稀缺产品,价值得到提升;此外,购买别墅的客户基本上都是财富积累程度较高的支付阶层,其资金储备较为充裕,购房受政策影响较小;客户户对对于于项项目目的的关关注注度度因因项项目目自自住住/投投资资类类型型不不同同而而异异::master和和金金地地··名名京京为为同同期期入入市市的的总总价价相相当当的的项项目目;;项目目市市调调表表现现出出高高价价投投资资性性项项目目如如master领领寓寓销销售售现现场场人人气气较较差差;Master在在开开盘盘后后进进行行的的两两次次市市调调时时发发现现,,双休休日日下午午现现场场客客户户仅仅五批批次次左右右;;同期期开开盘盘的的自住住为为主主的项项目目如如金金地地名名京京则则能能保保持持一一定定关关注注度度.金地地名名京京进进行行数数次次现现场场调调查查,,双双休休日日下下午午现现场场客客户户能能维维持持到到十十到到十十五五批批次次,,而而开开盘盘当当日日人人气气更更旺旺。。客户户上上门门量量下下降降,,持持币币观观望望情情绪绪加加重重二级级市市场场市场场关关注注度度高高的的项项目目:新开开盘盘::例例,,北北纬纬40°°新产产品品::例例,,金金地地··名名京京满足足购购房房者者的的心心理理价价格格预预期期::例例,,美美利利山山这点点是是与与深深圳圳的的市市场场情情况况极极为为不不同同的的9月月,,成成为为北北京京楼楼市市重重要要“拐拐点点””。市市场场供供求求比比发发生生转转换换,,首首次次出出现现供供过过于于求求的的现现象象。。但如如美美利利山山等等,,新新开开盘盘、、区区域域内内相相对对低低价价项项目目,,则则受受到到高高度度追追捧捧。。(美利山山项目首首批开盘盘440户,开开盘当天天2000余人人排队摇摇号,一一周内销销售400余户户)表明,市市场中刚刚性自住住需求仍仍大量存存在,但但受高房房价限制制,一但但价格下下降就会会出现““井喷””。二级市场场受政策影影响,市市场整体体成交量量开始下下滑,价价格依然然坚挺,,典型高高位盘整整的表现现。08年初初期间成成交下降降情况较较为明显显:截止2008年年1月13日,,北京楼楼市商品品房住宅宅期房网网上签约约日均为为213套套,2007年同同期为308套套;现房日日均签约约38,2007同期期为74。二级市场场08年伊伊始,市市场整体体走势趋趋于缓和和,同比比降幅较较为明显显造成这一一结果,,有多方方面原因因,主要要在于::每到农历历新年,,为每年年的市场场淡季;;高房价对对购买者者的支付付能力要要求提高高;二套房政政策的细细化与严严格化,,拖延了了一部分分购房者者;对于后市市降价声声音越来来越大,,部分购购房者产产生动摇摇;三级市场场上,从从九月份份起,二二手房销销量上升升;12月份稍稍有回落落仍高于于前面几几月;说明在中中介的进进行紧收收战略的的同时,,北京三三级市场场仍保持持一定量量。三级市场场二手房市市场的增增长,说说明了房房地产市市场的资资产重估估进程受受影响较较小。这是房地地产市场场的积极极因素基于北京京市场现现状的小小结:市场观望态度明显显加强;;新开盘、、产品有有所创新新及对应应客户心心理价位位预期的的三类项项目市场场反响良良好;由以上的的现象可可以得到到:客户的购购买力没没有受到到重大打打击;北京市场场刚性需需求依然然强劲,,自住型客客户热情情不减;投资性客客户投资成本本增加,,被迫出出场,持币观望望;北京市场场北京市场场总结::07年深深圳市场场成交大大幅走低低大势:二手房房成为市市场主力力。深圳市场场二手房与与一手房房的市场场成交比比例超过2::1,06年年的首次次突破1:1((05年年,二手手房成交交面积开开始不断断提高))。深圳市场场具体特征征:一个依依旧,两两个极端端,三个个阶段。。一个依旧旧:房价持持续飙升升,上升升幅度超超过60%,6、7月月份有短短暂调整整。两个极端端:冰火两重重天,““9.28政策策”成为为重要分分水岭,,之后较较前成交交量下降降59%。三个阶段段:成交量分分三个阶阶段跌到到谷底。。6月、、9月是是成交量量的高点,,随之而而来的政政策打压压使成交交曲线自自然的分分为三个个阶段。。1-6月月,成交量量上升。。7-9月月,大幅跳跳水,限限外令出出台。此此阶段的的客户深深访反映映,市场主体体对后市市相当看看好,备备有信心心。10-12月,持续走走低,““9.28政策策”出台台。深圳市场场购房者::持币观观望。开发商::全线降降价。中介商::业务萎萎缩。政府府::土地流流拍。两次政策策打压,,形成价价格曲线线的三个阶段段深圳市场场已经进进入下降降通道,,开始回回归基本本面;北北京市场场还处于于高位盘盘整期,,未来走走向可能能发生分分化北京市场深圳市场以新房供应为主力以二手房为市场主力对房地产市场保有一定关注度市场关注度持续走低部分项目受新政影响成交量下降9.28新政后成交量大幅萎缩市场热度降低,部分项目开始采取促销措施市场转冷,开发商降价倾盘北京深圳湖南、长长沙等城城市市场比较较WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!所谓M型社会会,指的是在在全球化化的趋势势下,富富者大赚赚全世界界的钱,,财富快快速攀升升;另一一方面,,随着资资源重新新分配,,中产阶阶级因失失去竞争争力,而而沦落到到中下阶阶层,整整个社会会的财富富分配,,出现很很大的缺缺口,跟跟“M””的字型型一样,,整个世世界分成成了三块块,左边边的穷人人变多,,右边的的富人也也变多,,中间这这块忽然然陷下去去,然后后不见了了。“欢迎来来到新世世界”他说,在在这个新新世界当当中,““你的薪薪水最高高峰,平平均是在在40岁岁左右,,过了这这个尖峰峰,便鲜鲜有机会会升官或或加薪。。你也别别再以为为,只要要咬牙忍忍一忍,,好日子子还会回回来。””社会现实实随着宏观观经济的的快速发发展,传传统橄榄榄型社会会结构中中的中产产出现分分化,一一部份人人迅速利利用新科科技、新新技术、、新经济济迅速致致富,由由中产升升级为“上中产产”,一部份份保持与与宏观经经济相对对的发展展步调,,成为“中中产产”,而另一一部分由由于未能能赶上时时代的步步伐,开开始沦为为“下中产产”。房价上升升速率与与城市人人群可支支配收入入增幅的的巨大背背离,M型社会会悄然形成成M中产阶层下滑低收入阶层比例增大高收入阶层比例增大概念的提提出:日本经济济学家,,大前研研一,对对1990年代代以来日日本社会会经济归归纳得出出。M型社会会的特征征:随着资本本和资源源的重新新分配,中产阶阶层逐渐渐失去竞竞争力,而沦落落到中下下阶层,中产阶阶层人数数减少;;社会结构构呈现::左边的的穷人变变多,右右边的富富人也变变多,但但中产阶阶层人数数减少。。社会现实实05年以以来,北北京总体体房价增增幅维持持年均10———20%,而人人均可支支配收入入年均增增长仅为为5%左左右。沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈在舒适和高品质的生活基础上,强调个性化的生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰(如宗教信仰)、喜欢清静和人文气息浓的地方丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理同时也注重生活品质和舒适性。重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式思想守旧、顽固、爱面子讲派场、对金钱的看法和在其使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上保有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感传统豪宅客户户的产品需求特特征:豪宅片区(社社区)占有资源大面积低密度产品尊贵奢华价值层面财富层面高中低传统转型新型客户分类年龄职业/行业特征描述财富新贵继承者24-35家族企业多有海外留学经验,视野开阔,年纪轻轻但社会经验丰富,对金钱并不敏感,重视品位格调的自然拥有快速积累者30-40电子/IT/金融/贸易等新兴行业学历层次较高,多为本科以上,财富积累快速,自信心强,追求视野的国际性和先进性,重视生活的城市感与现代感传统财富阶层45岁以上加工/贸易/机械等传统行业早期财富积累者,稳重保守,自我认同感很强,重视家庭,总是尊崇正统经典的方式传统豪宅与新新豪宅的独立立细分市场开开始形成社会现实中产分化,带带来的支付力力分化,诞生生豪宅新贵,,中间价位((1-2万/㎡)物业产产品将成消化化难点未来趋势未来……哪些是需要考考虑的因素??会产生什么么影响?2005年年三大城市市宏观调控控结果城市政策模式调控结果北京土地政策为主刚性需求导致市场整体价格上涨中心城区价格上涨幅度大上海金融+土地打击投机型房地产需求效果显著,成交量下降外环区域价格大幅下降,中心区仍保持增长政策平稳后,成交量及价格迅速反弹深圳规范秩序+金融全市房地产价格持续上涨关内市场价格上涨幅度高于关外高端产品价格上涨幅度高于普通产品05年调控控手段由土土地、金融融政策转入入最直接的的行政、税税收手段,,解决问题题已由市场场手段向政政治行动转转移;多数数政策细则则难以落实实,各地方方政府实施施力度不同同;
宏观观调控的效效果昙花一一现,尤其其对于领涨涨的各城市市中心区房房价打击失失效,全国国房价进一一步上攻。。2006年年“国6条条”政策回回顾2006“国6条”2005“国8条”一、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。五、加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。一、强化规划调控,改善住房供应结构。六、加强经济适用住房建设,完善廉租住房制度。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模,加强土地使用监管,制止囤积土地行为。二、加大土地供应调控力度,严格土地管理三、调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管四、加强房地产信贷管理,防范金融风险三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。五、明确享受优惠政策普通住房标准,合理引导住房建设与消费。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。六、完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。七、切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为。八、加强市场监测,完善市场信息披露制度。06年调控控手段重新新集中到土土地政策方方面;以调调整产品结结构为主要要目的;强强调金融政政策但在细细化与执行行上仍缺乏乏力度;对对于北京京房价上涨涨的根源针针对性不强强,调控效效果短期内内无法显现现;市场价价格继续上上升。之前宏观调调控政策失失效的原因因:1、综观宏宏调的各种种措施效果果不彰,其其中各部门的措措施作用互互相抵消是一个重要要的原因。。比如严格限限制土地供供应和控制制价格过快快上涨;增增加社会保保障用房和和90/70;增加加交费税费费,让老百百姓享受资资产收入等等等;2、一些部部门政策可操作作性不强,,政策无法法实际执行行。比如保有税税,也叫物物业税,这这个税制从从道理上是是应该收,,关键是怎怎么收?在在中国个人人所得税个个人申报还还没有普及及的情况下下,想像香香港那样按按季度让业业主交税,,能否行得得通?会不不会造成法法不责众的的局面?3、金融信信贷政策比比较灵活,,可伸可缩缩;而各行行政部门政政策具有相相对刚性,,出台容易,,执行难、、调整更难难。政策层面市场层面2007年年的影响因因素——政策调调控直指“资金、土土地”两大命脉,,重视可行行性;——市场力力量影响加加重;金融:上调存款准准备金率,,多次加息息,收紧银银根;信贷:“9.28”新政出出台;90/70政策影响响显现;国有大型非非房地产企企业进入地地产行业;;“两限房、、经适房””等替代品品供应计划划实施;舆论环境对对于未来房房价下降的的预期,影影响部分购购房者产生生观望心态态;……政策分析土地:规范取地途途径,整顿顿行业秩序序;土地供应持持续放量,,打击囤地地行为;税收:严查土地增增值税;物业税悬而而不出;信贷政策无无放松迹象象,继续延延滞需求释释放2007年年9月出台台的“第二二套住房””政策,提提高了对购购买第二套套住房的首首付比例和和贷款利率率。随后,细则则规定一步步步严格。。2007年年12月规规定为:借款人家庭庭为单位取消了公积积金贷款的的“豁免权权”只要曾利用用银行商业业贷款购房房者,即使使己还清贷贷款,除家家庭人均住住房面积小小于当地平平均水平外外,仍按第第二套住房房计算。刚刚召开的的北京市十十三届人大大一次会议议,代市长长郭金龙表表示多渠道道解决住房房困难,严严格执行房房贷管理政政策。趋势研判金融信贷政政策的效果果进一步显显现,企业业资金链运运转吃紧;;2007年年,10次次上调银行行存款准备备金,6次次加息;面对泛滥的的流动性,,国内银行行金融政策策愈来愈严严在全国范围围的流动性性泛滥与通通涨问题得得到有效解解决之前,,预计政府府会继续收紧银根。金融政策逼逼迫下,加加之销售回回款缓慢,,各开发商商的资金链都出出现压力。一些经济实实力较弱的的开发商不不得不降价销售,力求快速速回款,以以保证企业业运营。在国内银行行银根紧缩缩的同时,,房地产行行业的海外外融资难度度不断加大大;一些开发商商在国内股股市上市赠赠发的计划划也一再受受阻。宣布2008年,中中国将执行行从紧的货货币政策,,随即继续续上调准备备金率;趋势研判销售速度的的受压制;;在容积率加加大,工期期拉长的情情况下,银银行“签约约30%,,封顶70%”的回回款方式大大大影响了了回款的速速度;08年,在在资金来源源难求的同同时,各种种运营成本本也持续上上升:地价继续上上升,地款款要求一次次性付清07年北京京地价上升升63%,,在08年年土块缺口口依旧严重重;08年土地地供应总量量预计有大大幅上升,,但以目前前规则七成成以上面积积将被用于于保障性住住房,商口口房用地反反而更加紧紧张;用地的紧缺缺将使08年地价进进一步上涨涨;而要求求一次性付付清的数亿亿元的购地地款是企业业资金和沉沉重负担;;土地拆迁成成本上升奥运会影响响下,土地地空置期的的资金损失失建材价格上上升,人力力成本上升升……趋势研判土地供应持持续放量,,打击囤地地行为,促促进商品房房上市供应应;从06、07年起,,北京市土土地供应开开始放量的的;这部分土地地将在08年陆继上上市,商品品房市场供供应将放量量,解缓供供求矛质,,平抑房价价。同时,2008.1.7《国国务院关于于促进节约约集约用地地的通知》》“土地闲置置满两年、、依法应当当无偿收回回,土地闲闲置满一年年不满两年年的,按出出让或划拔拔土地价款款的20%征收土地地闲置费,,对于闲置置土地特别别是闲置房房地产用地地要征缴增增值地价””政府一面加加快供地,,一面加速速土地向商商品房转变变;以加大商品房房供应量,缓解供应应矛盾,平抑房价。趋势研判规范取地途途径,整顿顿行业秩序序严格规范土土地获得途途径;一级土地开开发难度加加大,无利利可图;一级土地开开发商原有有特权也逐逐步消失;;将开发商商取地的途途径集中在在了土地招招拍挂上。使土地成本本上升,将将原先一些些不规范经经营,资金金实力弱的的房地产企企业挤压出出局。趋势研判国有大型非非房地产企企业进入地地产行业,,激化行业业竞争,增增加商品房房供应;房地产行业业的资金平平均利润率率无疑高于于其它国有有行业,高高额资金回回报率吸引引国有大型非非房地产企企业进入房房地产行业业。这些企业的的融资渠道道较方便,,资金力量量雄厚,激激化了优质质土地开发发权的竞争争。同时增加住住宅供应量量,激化了了销售竞争争;最终可能拉拉低房地产产行业的资资金利润率率水平。趋势研判严查土地增增值税,压压缩行业利利润空间;;物业税悬而而不出,遏遏制投资型型购房行为为;2007年年1月国家家税务总局局发布最新新的“关于于房地产开开发企业土土地增值税税清算管理理有关问题题的通知””,称2007年2月1日正正式向房地地产开发企企业征收30%~60%不等等的土地增增值税。2008年年,国税局局急搭土地地调控车,,要求从严严征收土地地增值税;;防止止开开发发商商大大量量囤囤积积土土地地,,进进一一步步缩缩了了小小房房地地产产企企业业盈盈利利空空间间;;将资资金金实实力力弱弱,,运运营营能能力力差差的的企企业业清清理理出出局局,,治治理理行行业业市市场场。。趋势势研研判判采用用税税收收杠杠杆杆,,调调控控房房价价“90/70政政策策””效效果果08年年集集中中彰彰显显趋势势研研判判从06年年““90/70””政政策策出出台台后后的的作作用用过过程程::2006年年6月月出出台台的的90/70政政策策,,迫迫使使当当时时一一批批项项目目不不得得不不重重新新规规划划报报批批,,延延迟迟上上市市;;07年年,,绝绝大大部部分分地地块块受受90/70政政策策限限制制;;这两两部部分分地地块块会会在08年年集集中中上上市市。政策策作作用用的的结结果果是是::08年年的的上上市市产产品品中中,,90平平米米以以下下的的产产品品会会占占到到总总面面积积50%以以上上。。政策的作用在07年已经初见端倪07年90平米以下产品己经显现出供大于求的状态。1、、市市场场产产品品表表现现的的明明显显分分化化::在客客户户接接受受““市市场场教教育育””前前,,90平平米米以以下下户户型型预预计计会会出出现现供供远远大大于于求求的的状状况况,,激激烈烈的的竞竞争争很很可可能能导导致致价价格格的的变变动动;;而90平平米米以以上上户户型型,,尤尤其其是是150平平米米以以上上大大户户型型及及别别墅墅户户型型,,将将可可能能因因为为供供不不应应求求而而出出现现价价格格持持续续上上升升的的趋趋势势;;2、、地地块块、、产产品品价价值值实实现现受受限限::“90/70政政策策””,,加加之之越越来来越越高高的的容容积积率率规规划划,,很很大大程程度度上上影影响响了了产产品品品品质质的的打打造造;;使使得得一一些些地地块块的的价价值值无无法法完完全全实实现现,,即即使使进进行行开开发发也也将将面面临临产产品品定定位位的的尴尴尬尬。。广渠路15号号地块的流标标在一定程度度上受到该因因素的影响。。趋势研判“90/70政策”对08年市场影影响的效果“两限房、经经适房”等替替代品供应放放量;保障住房、二二手房、商品品房将三分天天下;作为商品房的的替代品,2007年3月,政府提提供的各类保保障性住房开开始试行;北京市制订““三年内两个个1000万万”的供应计计划,而这些些经适房,限限价房将于08年开始陆续供应;;2008年政政府计划落实实450万平平米的两限房房、经适房廉廉租房。虽然所占比重重有限,不可能仅仅靠靠此就缓解矛矛盾,抑制房房价,但确实实分流了一部部分需求;以07年全年年态势来看,,08年的二二手房市场将将继续放量;;二手房将与与保障住房一一起,改变08年的的市场供应结结构。同时经适房、、两限房较低低的价格,也使整体房价价数值降低,影响购房者者心理,促生生观望态度。趋势研判在对于房价下下降的预期愈愈来愈强的环环境下,即使使是原先急于于购房的刚性性需求者,开始考虑虑房价下降的的可能性。“拐点论”、、“三年后再再买房”等说说法则是强化化了这种对于于降价的心理理预期,使购房者主动动延缓购房行行为,压制购购房需求。趋势研判舆论环境对于于未来房价下下降的预期,,影响部分购购房者产生观观望心态短时间内的房房价波动,是开发商与购购房者的心理理博弈,而博博弈的成败决决定于:信心从香港、上海海、深圳的市市场案例来看看,开发商的的信心被打击击,博弈失败败的市场表现现为:新开盘项目开开盘价普遍低低于原心理预预期;大型开发商降降价;趋势研判“降价”便宜了,要赶赶快抓住机会会跌了,楼市不不行了有信心无信心Factor3:金融政政策的效果进进一步显现,,考验企业运运营能力;Factor8:信贷政政策无放松迹迹象,继续延延滞需求释放放;Factor4:规范取取地途径,整整顿行业秩序序;Factor5:严查土土地增值税,,压缩行业利利润空间;Factor6:国有大大型非房地产产企业进入地地产行业,激激化行业竞争争,增加商品房供供应;Factor7:土地供供应持续放量量,打击遏地地行为,促进进商品房供应应量;Factor1:“90/70”政政策发威,08年,小户户型掌握市场场话语权Factor9:物业税税悬而不出,,遏制投资型型购房行为行业洗牌,一一些资金实力力弱,运营能能力差的企业业将被迫降价价求生存、或或被并购整合合。商品房供应放放量;保偿型型住房计划开开始实施。购买力受限,,需求延滞释释放。涨势平抑,价价格微调Factor10:舆论论环境对于未未来房价下降降的预期,影影响部分购房房者产生观望心态态。心理博弈构成成价格波动。。趋势研判市场调整,行行业洗牌,涨涨势平抑,价价格微调Factor2:“两限限房、经适房房”等替代品品供应放量;;产品供应结构构发生“质””的变化,市场进行结构构化调整。08年的特殊殊因素:北京京奥运趋势研判种种限制开始始实实在在的的显现了出来来:2008年2月底后,将将停止施工许许可证审批;;5月起,五环环之内将对重重型施工车辆辆实施禁行;;6月20日后后,全市范围围内项目禁止止主体与土方方施工;7月20日至至9月20日日,要求全线线停工;……对于项目工期期的拖延,阻阻碍了企业资资金链的顺利利运转;同时由于在建建项目的停工工,可能会在未来来形成一个项项目上市空档档,又是一个可可利用的机会会。随着奥运的临临近,“利好”开始向“利空”转化。在路上我们……究竟走在了一一条怎样的路路上?这条路路的前方通向向哪里?预测Q:那条蓝线线,是向上的的吗?北京正在从②走向③的过过程之中在路上人类预期未来来的基本模式式这是一次软着陆我们再也不会有衰退了!风险太大,一切都太糟了,而且更糟!1.市场的运行方式是曲线上升2.我们的预期方式是直线式的3.即使是长期牛市,也会发生重大调整人类投资的三大现实在路上关键概念次要因素随机事件宏观调控措施油价/美国次按揭关键基本因素市场趋势在路上什么是“关键键基本因素””总体经济发展金融:抵押贷款利率和可承担性规划:区域市场边界人口:由年龄和收入决定的可预测的住房消费趋势Genericdescriptionofthe4factors关键基本因素在路上房屋购买的人人口统计学((一)中国的人口年龄分布房屋购买的人人口统计学((二)对经济产生重重大影响的关关键年龄通货膨胀(进入劳动力市场后年)生活中的事件进入劳动力市场革新成家购买第一套房子贷款高峰住房支出高峰负债高峰支出高峰投资高峰事业高峰退休(通货膨胀率下降净财产的高峰慈善活动的高峰平均年龄2023263132424248545863646523真正的顶点出出现在人口高高峰期日本、香港、、台湾、美国国时间价格金融与房地产产市场:2008双紧主主题开发商贷款直接融资、外资、银行信贷个人抵押贷款首付、利率、转让限制币值:重估金融与房地产市场在路上金融与房地产产市场:2008双紧主主题2007.9.27中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,根据通知,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。同时,通知对房地产开发贷款管理、消费贷款管理等问题做出了明确的规定。金融政策。政府实施提高政策,加大多套房购房压力,迫使部分投资者逐渐退出投资市场2007.12.11中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理补充通知,以“家庭”为单位界定第二套房对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行,当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。细化前期颁发的金融政策。政府规范第二套房标准,统一商业银行执行细则。个人抵押贷款款首付、利率率、转让限制制在路上金融与房地产产市场:2008双紧主主题2008年1月7日,银银行间外汇市市场美元对人人民币汇率的的中间价为::1美元对人人民币7.2695元,,再创汇改以以来新高,人人民币呈现加加速升值迹象象。在路上区域市场重建建重要基础设施施:城市地铁铁和城际快速速交通“城市中国””主题:城市市群的诞生市场规则一体体化:一刀切切的全国市场场统一重要民生安排排:教育、医医疗和安居保保障在路上在路上北京城市规划划:城市外扩扩带来机遇北京正在不断断实践着两轴轴两带多中心心的城市规划划;北京十大边缘缘集团,十一一个新城建设设规划;城市轨道交通通建设;京津城市带形形成;……新百万富翁经经济“投资中国””主题:沸腾腾的21世纪纪中产阶级迅速速崛起:大学学受教育人数数逐年迅速增增长2007年:495万人1980年:22万人复合增长率:24.7%在路上家庭财富:改改革开放以来来中国人均GDP和居民民储蓄余额呈呈现快速增长长的趋势,家家庭财富迅速速增长2006年中中国人均GDP达到15931元,,比1978年增长42倍,复合增增长率达到16.8%2006年:15931元/人1998年:6796元/人1978年:381元/人复合增长率:16.8%1998年::53407亿元2006年::161587亿元1978年::211亿元元复合增长率::39.4%2006年中中国居民储蓄蓄余额达到161587亿元,比1978年增增长767倍倍,复合增长长率达到39.4%在路上上家庭财财富::家庭庭年收收入超超过25000美元元的富富裕家家庭户户数将将由2005年年的290万户户增加加到2015年年的850万户户2006年:11372元/人1999年:5854元/人复合增长率:10.0%年份户数可支配收入2005年290万户180亿美元2015年850万户1170亿美元增长率2倍5.5倍家庭年年收入入在$25000美美元以以上的的富裕裕阶层层户数数数据来来源::万事事达卡卡国际际组织织,《《万事事达卡卡中国国富裕裕阶层层调查查报告告》,,2007年8月资产达达百万万美元元以上上的中中国家家庭在在过去去5年年翻了了一番番,达达到31万万户,,年均均增长长23.4%,,排在在美国国、日日本、、英国国、德德国之之后,,位居居全球球第五五。未未来5年,,将再再增长长1倍倍,达达到60.9万万户;;10万美美元以以上家家庭户户数2011年年将达达到640万户户。家庭年年收入入在25000美元元以上上的富富裕阶阶层中中39%分分布在在北京京、上上海、、广州州,预预计到到2015年三三个城城市富富裕阶阶层的的比例例将上上升到到47%。。富裕阶阶层中中,有有65%拥拥有2套住住房,,26%拥拥有3套住住房,,平均均面积积184平平方米米,8%的的拥有有4套套住房房。在路上上新百万万富翁翁经济济资产的的增长长速度度高于于收入入的增增长速速度公众股票投资的S型曲线“投资资中国国”主主题::沸腾的的21世纪纪投资革革命将将席卷卷每一一个家家庭在路上上世界经经济和和人口口变化化世界人口增长的历史全世界的人口出生率下降在路上上2008年年的核核心城城市::北京京、上上海、、深圳圳、广广州观点120%的富裕家庭,过了购买高峰;之后购买房产的数量会下降;数量性增长取决于60%的中等收入家庭观点2投资者数量与宏观调控密切相关观点3M型社会加剧观点4商业、写字楼和出租物业恢复性的强劲需求观点5币值升值效应观点6营销特色—冰封期与复苏期的不同特点观点7在路上上2008年年的珠珠三角角及全全国省省会城城市观点120%的富裕家庭换房动力上一轮重估还未完成(尚无成熟二手市场)观点2币值效应影响——出口加工、制造业、内需观点3城市化进程中,数量先集中在保障性用房观点4在路上上本轮宏宏观政政策调调控的的效用用——紧紧紧抓抓住了了资产产价格格重估估命脉脉催成““资产产重估估”的的几个个因素素:流动性性过剩剩负利率率可供投投资的的通用用性资资产的的质量量和数数量太太少资产重重估——当当投资资者增增多的的时候候,((一是是资金金多,,二是是人数数多)),资资产的的价格格就上上升,,资产产就开开始了了重新新估值值的过过程。。此次资资产价价格重重估的的重要要幕后后推手手———商业业银行行商业银银行将将房产产抵押押贷款款视为为最优优质的的资产产,不不断推推出““转按按”、、“加加按””、““双周周供””等一一系列列的杠杠杆条条件,,使越越来越越多的的人加加入购购置资资产的的大合合唱,,并于于2007年的的秋天天,达达到了了高潮潮。就房地地产市市场而而言,,则是是在前前十年年发展展的基基础、、规则则越来来越清清晰、、全国国统一一的游游戏规规则下下,2006年年核心心城市市二手手楼市市场基基本成成规模模下开开始了了这一一轮价价值的的重估估。在路上上本轮宏宏观调调控直直指房房地产产市场场的命命门,,把握握两个个核心心要素素,迅迅速引引起市市场反反应由于抓抓紧了了信贷这一广广义货货币,,就扣扣住了了房地地产市市场的的命门,市场场就产产生了了即时时的反反应,,不用用在其其它方方面多多花功功夫,,一招招致胜胜。流动性过剩剩+核心市市场二手楼楼发育完备备房地产市场场进行资产产价格重估估的两个关关键核心要素:货币供应二手市场的的抵押贷款款市场对资产产价格进行行又一轮重重估,重估估的结果则则很大程度度上影响房房地产市场场的走向这时出台的的各种有关关资产价格格的调控措措施,如果果不是从以以上两个核核心入手,,大都作用用不大,或或者说不能能立即见效效。在路上既然从紧的的货币政策策产生了即即时效果,,换句话说说市场又在在执行其价价格再重估估的过程,,那么这个个再重估应应该怎样发发展呢?首先,本轮轮货币从紧紧的宏观调调控并不是是市场的自自发调控,,是中央主主动地调控控,现在大大量的外资资是被挡在在门外的;;其次,本轮轮从紧是相相对于之前前太松相关关,尤其是是房地产二二手市场的的“加按””、“转按按”和开发发贷太松形形成对比。。其三,市场场本身由于于几年来累累积的宏调调措施,在在钱紧的失失血的情况况下突然进进入短期休休克,可以以视之为矫矫枉过正,,市场的功功能还是要要正常发挥挥的。我们们的各种政政策发挥作作用也需要要时间,比比如保障性性住房建设设,一旦开开始向中低低收入发号号,市场的的心理负担担就不会有有现在这样样大。总之,将07年过分分的疯狂产产生的价值值,由理性性的从紧把把它重估掉掉,然后恢恢复市场的的正常交易易量,应是是08年对对房地产市市场长远健健康发展的的重要贡献献。从紧的货货币政策策下,市市场执行行价值再再重估在路上积极因素素:城市规划划的继续续落实;;奥运概念念的支持持;人口的持持续增长长;五环内房房价地价价坚挺;;保障性住住房对于于供应的的结构性性调整;;三级市场场的相对对稳定;;货币增值值;……综上所述述08年北北京市场场消极因素素:对投资热热情的严严重打击击;数据滞后后导致的的政策过过度叠加加;对购买力力的持续续限制;;CPI居居高不下下;国家制定定从紧的的金融政政策;房地产企企业的资资金压力力;……9、静夜四无邻邻,荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树,灯下下白头人。。。03:36:5203:36:5203:361/5/20233:36:52AM11、以我独独沈久,,愧君相相见频。
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