世界b区广告策略推广方案世纪瑞博合院别墅营销

金地格林世界B区推广策略目录壹、市场研读贰、价格研究叁、客户研究肆、产品解读伍、概念及表现陆、阶段推广执行壹、市场研读一、整体市场研究市场大事记2007年8月22日，央行于今年第4次上调了金融机构人民币存贷款基准利率。2007年9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对第二套房贷加强限制，宏观调控正式开始2007年11月，上海市政府发布《上海市城镇土地使用税实施规定》。从07年起，按照最新税额标准征收城镇土地使用税，最高征收标准为每年30元/平方米。2008年5月，“假日楼市”房展会于五一长假期间举办，万科在展会期间对旗下楼盘打出95折优惠，房展会期间虽然人头攒动，但实际成交远逊去年，显示市场观望气氛浓重。2008年6月，上海商品房市场平均成交价达到17048元/平方米，创历史新高。6月1日，上海市调整二手房交易税费征收标准，在原来税费的基础上，增加了以营业税1%计征地方教育附加和按“产权转移书据”税目计征的印花税，其计税依据为商品房销售合同所载金额的万分之五。2008年8月，以万科为首的一批开发商大幅调低售价，以位于三林板块的万科金色雅筑为例，08年5月该楼盘成交均价约18000元/平方米，8月大幅下调售价至13500-15000元/平方米，降幅约达25%。2008年8月13日，苏宁环球股份有限公司发布公告，证实其公司大股东苏宁环球集团下属公司南京苏宁地产，已经与黄浦区房地局解除了原南京东路163地块价值44亿元的土地出让合同。一、整体市场研究供求分析供求比达到1.96的最高点，其后虽然成交量保持稳定，但供求比已逐步下滑。9月成交量达到最高水平，但其时从紧的宏观调控政策效果已经开始显现，其后10月的成交量没能延续9月的水平，开始一路下跌。由于2月是传统淡季，因此，供应量与成交量均在此月见底，但成交量相比去年同期仍有近60%的下降。08年3月-6月成交量仅为去年同期水平的约1/3，而同期供应量约为去年同期的1/2，导致成交比降至0.7-0.9的水平，市场观望情绪浓重。7，8两月由于中高档楼盘推案减少，以及部分开发商打折出售等因素导致整体市场成交量进一步下降。一、整体市场研究量价分析08年1月大量中外环间区域楼盘上市成交，成交均价均在11000元/平方米以上，导致成交价骤升至11503元/平方米。2月成交结构又回复至以外郊环间为主，成交价格也有所回落。3-5月成交价格涨幅较大，其中中内环间和内环以内区域成交价格上涨幅度巨大，分别比去年同期上涨约60%和58%。6月成交价格暴涨至历史最高的17048元/平方米，主要是由于尚海湾豪庭、天山怡景苑、御翠豪庭、翠湖天地嘉苑等中高价楼盘集中上市成交所致。7，8两月成交均价下滑幅度较大，主要是由于成交结构回复到以中外环区域中低价楼盘为主的格局，以及包括万科等在内的部分开发商调低售价。一、整体市场研究小结受宏观调控影响，购房者观望气氛浓郁，成交量萎缩明显市场成交价格与成交量变化趋势相反，自08年1月起几乎一路攀升，主要是由于成交结构中中内环以及内环区域楼盘价格涨幅较大，直接拉高了市场平均价。6月之后随着供应结构的调整和发展商纷纷打折促销，价格有所回落。预计随着金九银十的到来，以及发展商进一步的让利促销，市场将呈现价跌量增的态势。整个房地产市场正处于“大调整”阶段二、区域市场研究：嘉定公寓市场公寓市场走势同嘉定区整体市场类似，自08年5月起成交量相比去年开始有大幅度下降，但供求基本保持平衡。直到7月大批房源上市供应，但其中大批房源都只是拿了预售证而未开盘销售，预计这部分房源都将在9月集中开盘。二、、区区域域市市场场研研究究：：嘉嘉定定联排排市市场场嘉定定区区域域联联排排项项目目不不多多，，成成交交量量较较大大的的仅仅金金地地格格林林世世界界、、海海上上五五月月花花、、顺顺驰驰兰兰郡郡、、莱莱英英郡郡城城、、浦浦发发香香舍舍五五个个项项目目，，区区域域内内联联排排市市场场的的成成交交量量和和价价格格波波动动主主要要取取决决于于这这几几个个项项目目的的不不同同批批次次房房源源的的推推盘盘情情况况，，但但价价格格总总体体呈呈向向上上趋趋势势。。另外外我我们们也也看看到到嘉嘉定定联联排排在在7月月之之前前基基本本呈呈现现供供求求平平衡衡的的态态势势，，但但从从7月月新新推推房房源源来来看看，，主主要要集集中中在在顺顺驰驰兰兰郡郡和和莱莱英英郡郡，，去去化化速速度度明明显显放放缓缓。。二、区域域市场研研究：嘉嘉定花园住宅宅市场嘉定区花花园住宅宅项目同同样不多多，成交交量较大大的有魏魏玛原墅墅、顺驰驰兰郡、、嘉怡别别墅、颖颖奕高尔尔夫等几几个项目目，08年新增增供应量量不多,基本在在进行存存量去化化。二、区域域市场研研究：嘉嘉定项目名称总建规模（万m2）主要产品类型08年待推体量（万m2）汇丰沁苑11小高层公寓2.2嘉实上城名都7小高层公寓2.5马陆清水湾公寓13小高层公寓3.5海上五月花30小高层公寓2浦发香舍13联排别墅

小高层公寓2莱英郡城37联排别墅

多层公寓1颖奕博园高尔夫10独栋别墅2.5嘉城90小高层公寓2.5合计18.2小结嘉定受宏宏观调控控影响相相对较小小，供求求基本平平衡预计08年下半半年嘉定定区有将将近20万平方方的待推推体量，，以月均均去化5万平方方米计算算，差不不多4个个月去化化完，供供求仍将将保持平平衡。区域供求求基本平平衡三、目前前主要竞竞争对手手研究花园洋房房花园洋房房客户除除了项目目周边外外，主要要在中环环及轨道道交通11号线线沿线，，因此我我们选取取了与本本案邻近近版块、、轨道交交通及中中环沿线线的板快快作为我我们的竞竞争板块块。11号线线缇香湾16000元/平方米米上海星港港19500元/平方米米江南名庐庐25000元/平方米米达安春之之声19000元/平方米米祥和尊邸邸20000元/平方米米象源丽都都17500元/平方米米中环线长征版块桃浦版块嘉诚9500元/平平方米三、目前前主要竞竞争对手手研究花园洋房房案名开盘时间推出套数销售套数待推套数月均去化套数未来可售产品类型销售期预估上海星港二期07.42781908820高层5个月江南名庐08.132016016020高层8个月达安春之声二期08.10//150/小高层8个月祥和尊邸07.12104267810小高层8个月象源丽都05.791471619815小高层12个月提香湾07.111201101015小高层8个月嘉城05.81348133565040多层，小高层1年以上保利五月花07.111172899150090小高层1年以上市场销售售以小高高层产品品为主，，从未来来市场供供应看，，基本没没有花园园洋房供供应花园洋房房存在较较大市场场机会三、目前前主要竞竞争对手手研究联排嘉定主城城区安亭版块块西城版块块大华版块块桃浦版块块浦发香舍舍14000元/平方米米保利五月月花15000元/平方米米莱英郡15000元/平方米米旭辉依云云湾15000元/平方米米梧桐城邦邦26000元/平方米米大华兰郡郡28000元/平方米米我们客源源主要来来自普陀陀，嘉定定以及中中环沿线线，因此此我们选选取了嘉嘉定区域域的安亭亭和主城城区版块块，邻近近的宝山山版块，，大华版版块和桃桃浦版块块。缇香湾23000元/平方米米中环线三、目前前主要竞竞争对手手研究联排联排别墅墅未来销销售期分分析08年四季度09年一季度09年二季度09年三季度09年四季度浦发香舍莱英郡海上五月花旭辉依云湾梧桐城邦大华蓝郡提香湾白金果岭09年1季度后后，北区区的联排排竞争压压力会相相对减轻轻，建议议本案联联排可在在此时入入市。三、目前主主要竞争对对手研究联排区域案名开盘产品类型报价（元/㎡)成交均价（元/㎡)主力面积（㎡）主力总价（万元）月均销售套数成交套数/推出套数嘉定浦发香舍07.3联排1400013859170-200238-28010136/137莱英郡06.8联排1500013729187-215280-3208131/184海上五月花07.11联排1500014922190-200285-30030239/256宝山旭辉依云湾08.7联排15000140052503804080/91梧桐城邦08.4联排2600025138200520517/58普陀大华蓝郡07.4联排2800028998200-300560-840567/122复地美墅08.3联排1800017076175-205315-3701058/67提香湾07.11联排2300022951185-260400-600862/74联排竞争项项目较多，，各项目由由于位置和和产品的不不同，价格格有较大的的区别。联排差异性性竞争存在在三、目前主主要竞争对对手研究合院安亭版块曹路版块张江版块魏玛原墅17000元/平方方米颖亦高尔夫夫28000元/平方方米万科深蓝30000元/平方方米长城中环墅墅23000元/平方方米中环线我们客源主主要来自普普陀，嘉定定以及中环环沿线，因因此我们选选取了嘉定定区域的安安亭版块，，中环沿线线的曹路和和张江版块块。三、目前主主要竞争对对手研究合院区域案名开盘产品类型报价（元/㎡)成交均价（元/㎡)主力面积（m2）主力总价（万元）月均销售速度销售率嘉定魏玛原墅07.11独栋、双拼、联排1700014293230-380400-650530%（49/162）颖奕高尔夫06.12独栋2800022719450-5501000-1500279%(41/52)浦东万科深蓝07.4独栋，独院3000027030330-4301000­-1300678%(116/148)长城中环墅08.5联排，双拼2300024212220500-550232%（7/22）选取了区域域内和中环环沿线别墅墅，各项目目由于位置置和产品的的不同，价价格有较大大的区别。。三、目前主主要竞争对对手研究合院开发商商：上海龙湖置置业发展有有限公司地理位置:嘉定区麦麦积路双单单路开盘日期：：预计08年年底总建建：50万产品类型：：高层，合院院别墅报价价：未定，预计计在18000-20000元/平方米米主力面积：：合院230-250平方米主力总价：：440-500万销售情况：：目前处于客客户积累阶阶段，先推推出双拼产产品项目简介：：位于嘉定新新城核心区区，龙湖花花盛香醍项项目一期为为低密度西西班牙风情情别墅和16栋现现代风格景景观高层。。该案案合合院院产产品品规规划划为为12户户围围合合的的组组团团形形式式，，对对外外宣宣传传为为““类类独独栋栋的的双双拼拼””。。别墅墅共共3层层，，有有下下沉沉式式庭庭院院设设计计，，其其他他户户型型的的具具体体情情况况还还没没有有公公布布。。分析析性性小小结结：：通过过龙龙湖湖的的品品牌牌效效应应预预计计合合院院别别墅墅将将会会吸吸引引较较多多的的市市区区客客户户，，而而龙龙湖湖在在南南翔翔口口设设置置了了多多块块户户外外高高炮炮，，未未来来可可能能会会分分流流本本案案客客户户，，需需要要密密切切关关注注个案案：：龙龙湖湖花花盛盛香香醍醍三、、目目前前主主要要竞竞争争对对手手研研究究合院院案名总建规模（万m2）待推面积（万m2）月均去化面积（万m2）预计销售期魏玛原墅1000.152年以上颖奕高尔夫1070.12年以上万科深蓝43（共三期）0.60.23个月长城中环墅7.70.60.041年以上08年四季度09年一季度09年二季度09年三季度09年四季度魏玛原墅颖奕高尔夫万科深蓝长城中环墅白金果岭差异异性性导导致致合合院院亦亦存存在在机机会会小结结中高高端端市市场场仍仍存存在在较较大大机机会会差异异性性竞竞争争仍仍将将使使之之立立于于不不败败之之地地去化化价价格格与与速速度度将将面面临临挑挑战战机遇遇与与挑挑战战对策策与与思思路路放大大产产品品差差异异性性竞竞争争点点根据据市市场场合合理理制制定定价价格格，，保保证证现现金金流流全面面挖挖掘掘潜潜在在客客户户全面面挖挖掘掘和和利利用用信信息息传传播播渠渠道道贰、、价价格格研研究究说明明：：该该部部分分主主要要参参考考新新联联康康市市场场部部资资料料说明明：：该该部部分分主主要要参参考考新新联联康康市市场场部部资资料料花园园洋洋房房方法法论论与区区域域市市场场比比较较分分析析与主主要要竞竞争争区区域域比比较较分分析析与高高尔尔夫夫公公寓寓比比较较分分析析方法法：：市市场场法法花园园洋洋房房区域域市市场场比比较较我们们主主要要参参考考目目前前主主要要在在售售的的两两个个项项目目:位位于于嘉嘉定定城城区区的的保保利利五五月月花花和和位位于于江江桥桥的的嘉嘉城城.－－与五月花花相比五月花花园洋洋房成交均价价9500元/平方米,推出一抢而而空,价格受受到市场认同同。本案与之相比比，在产品力力、地理位置置及社区成熟熟度上都占有有较大优势，，价格有较大大提升空间。。价格建议高于于10000元/平方米米。－－与嘉城相相比嘉城目前在售售多层房源售售价9500元/平方米，，推出热销，，价格受到市市场认同。本案与之相比比，在产品力力、地理位置置及社区成熟熟度上都占有有较大优势，，价格有较大大提升空间。。本案价格预计计在12700-13300元/平平方米左右。。我们预计：以多层和花园园洋房0.8-0.85：1的价格比值计计算，本案花花园洋房如在在嘉城的位置置上，预计售售价11200-11800元/平方米，，再加上1500元/平方米左左右的地段差差价，说明：该部分分主要参考新新联康市场部部资料花园洋房我们主要参考考缇香湾的花花园洋房销售售情况：－－与缇香湾湾相比缇香湾的所谓谓洋房接近多多层产品，目目前已进入尾尾盘阶段，从从销售来看，，市场较为接接受的价格行行情在13000元/平方米左左右。本案与之相比比，在地段位位置上较弱，，但在产品力力上优势明显显。我们将缇香湾湾的洋房产品品归为多层公公寓，假设本本案洋房产品品在该位置销销售，预计售售价以1：0.85计算，在15000元/平方米左左右。再考虑虑到格林世界界与该区域2000元/平方米左左右的地段差差价可以得出出：本案花园洋房房价格预计在在13000元/平方米米左右。主要竞争区区域比较说明：该部部分主要参参考新联康康市场部资资料花园洋房最后，我们们与格林世世界自身产产品高尔夫夫公馆来做做比较：－－与高尔尔夫公寓相相比高尔夫公馆馆目前售价价带装修12000元/平方米米左右，毛毛坯10500元/平方米米左右，取取得了比较较好的销售售成绩，120-150万的总价被被市场所接接受。从高尔夫公公寓的定价价来看，景景观带来的的价格提升升并不明显显，基本是是按照格林林世界的区区域行情推推导的价格格，因而我我们在推导导花园洋房房的价格时时忽略高尔尔夫景观因因素。我们以0.8的价格比值值推算得出出：本案花园洋洋房价格预预计在13000元元/平方米米左右。高尔夫公馆馆比较说明：该部部分主要参参考新联康康市场部资资料花园洋房结论综合以上三三方面考虑虑：我们建议花花园洋房价价格在13000元/平方米米左右。说明：该部部分主要参参考新联康康市场部资资料方法论与区域市场场比较分析析与主要竞争争区域比较较分析与白金果果岭比较较分析方法：市市场法联排说明：该该部分主主要参考考新联康康市场部部资料联排区域市场场比较我们主要要参考目目前主要要在售的的保利五五月花：：－－与五五月花相相比从五月花花联排别别墅的销销售情况况来看，，14500元/平方方米是被被市场所所接受的的价格行行情。本本案从地地理位置置、社区区成熟度度和产品品力上明明显占有有优势。。考虑本案案与五月月花1000元/平方方米左右右的地段段差价，，我们认认为本案联排排价格至至少高于于16000元元/平方方米左右右。说明：该该部分主主要参考考新联康康市场部部资料联排竞争区域域比较我们主要要参考目目前主要要在售的的缇香湾湾：与缇香湾湾相比从缇香湾湾联排别别墅的销销售情况况来看，，23000元/平方方米，400-500万的总价价市场接接受度较较差。本案户型型及社区区环境均均优于缇缇香湾，，但区位位条件不不如缇香香湾，鉴鉴于这两两点本案案联排均均价应当当与缇香香湾在同同一水平平上。但考虑到到缇香湾湾销售情情况惨淡淡，以及及本案联联排户型型尺度较较大，单单价过高高容易拉拉高总价价，所以以我们认认为本案联排排价格应应该不要要高于23000元/平方米米左右。。说明：该该部分主主要参考考新联康康市场部部资料联排与白金果果岭比较较最后，我我们与格格林世界界自身产产品白金金果岭的的沿路联联排来做做比较：：与白金果果岭沿路路联排相相比从白金果果岭联排排别墅的的销售情情况来看看，20000元/平方方米，400-450万的总价价市场接接受度一一般。本案户型型面积相相对更大大，户型型舒适度度更强，，我们建建议与白白金果岭岭的联排排错开销销售期，，在它售售磬后推推出，以以同总价价但更大大的面积积，更高高的性价价比吸引引客户。。本案联排排建议价价格在18000-19000元/平方米米左右。。说明：该该部分主主要参考考新联康康市场部部资料联排结论综合以上上三方面面考虑：：我们建议议联排在在18000-19000元/平方方米左右右。说明：该该部分主主要参考考新联康康市场部部资料方法论与区域市市场比较较分析与白金果果岭比较较分析与B区联联排别墅墅比较分分析方法：市市场法合院说明：该该部分主主要参考考新联康康市场部部资料区域市场场比较合院我们主要要参考即即将开盘盘销售的的花盛香香醍：－－与花花盛香醍醍相比花盛香醍醍尚未开开盘，合合院住宅宅报价在在18000-20000元/平方方米之间间，再加加上1000元/平方方米地段段差价的的考虑：：本案合院院价格至至少高于于19000元元/平方方米左右右。说明：该该部分主主要参考考新联康康市场部部资料白金果岭岭比较合院我们主要要参考白白金果岭岭的景观观联排：：－－与白白金果岭岭南向景景观联排排相比南向景观观联排单单价29000元/平方方米,总总价在720万左右,推出房房源35套,仅去去化9套套市场接接受度低低，由此此可见，，700万以上的的总价接接受度较较低。本案合院院与之相相比，在在景观及及地下室室舒适度度上较为为欠缺，，但户型型尺度上上较具优优势，舒舒适度更更强。从从该项目目的实际际销售情情况来看看，建议议将总价价控制在在700万以内。。建议本案案合院总总价低于于700万，也也就是单单价低于于24000元元/平方方米。说明：该该部分主主要参考考新联康康市场部部资料白金果岭岭比较合院我们主要要参考白白金果岭岭的景观观联排：：－－－与与白白金金果果岭岭北北向向景景观观联联排排相相比比北向向景景观观联联排排单单价价24000-25000元/平平方方米米,总总价价在在550-600万左左右右,推推出出房房源源24套,去去化化率率接接近近90%,市市场场接接受受度度高高。。本案案合合院院与与之之相相比比，，在在景景观观及及地地下下室室舒舒适适度度上上较较为为欠欠缺缺，，但但户户型型尺尺度度上上较较具具优优势势，，舒舒适适度度更更强强。。考考虑虑到到合合院院住住宅宅的的产产品品类类型型更更具具优优势势，，建建议议本本案案合合院院住住宅宅总总价价可可以以高高于于北北向向景景观观联联排排。。建议本本案合合院总总价可可以高高于600万，，也就就是单单价高高于22000元/平方方米。。说明：：该部部分主主要参参考新新联康康市场场部资资料与B区区联排排比较较合院－－与与B区区联排排定价价相比比沿路联联排建建议定定价18000-19000元/平平方米米，合合院别别墅产产品力力明显显高于于它，，这里里我们们以双双拼与与联排排的价价格比比值1.2-1.3来进行行推算算：合院中中的双双拼别别墅价价格预预计在在22000-23000元元/平平方米米。说明：：该部部分主主要参参考新新联康康市场场部资资料结论综合以以上三三方面面考虑虑：我们建建议合院，，价格在在22000-24000元/平平方米米左右右，其中，，双拼别别墅价格在在22000-23000元/平平方米米，独栋价价格在23000-24000元/平平方米米。合院叁、客客户研研究以格林林世界界E区区白金金果岭岭和高高尔夫夫公馆馆客户户为研研究样样本，，以作作为本案洋洋房与与别墅墅客户户分析析的基基础。。说明：：该部部分主主要参参考新新联康康市场场部资资料客户物物理特特征研研究E区高高尔夫夫公馆馆———来源区区域：：自然然来人人以南南翔和和普陀陀为主主，而而其他他北区区目前前主要要依靠靠中介介导入入信息渠渠道：：现场到到访客客户中中以朋朋友和和老业业主的的介绍绍为主主，户户外广广告和和纸媒媒为辅辅年龄阶阶段：：小户户型以以26-30岁岁的首首次置置业为为主，，大户户型产产品则则以30-40岁的的客户户为主主职业属性性：小户户型产品品中以公公司白领领为主，，企业主主和高管管则是大大面积公公寓的主主力客群群。本案洋房房小户型型——年龄龄：：25-30岁岁家庭结构构：新婚婚或新育育家庭职务务：企企业白白领来源区域域：11号线轨轨道沿线线、中环环沿线等等区域，，以普陀陀、长宁宁、虹口口、杨浦浦等为主主购房目的的：首次次置业，，婚房需需求购房喜好好：在有有限的总总价前提提下，追追求居住住的舒适适性，对对于小区区居住氛氛围、房房型舒适性性有较高高要求客户物理理特征研研究：分分布区域域地图南翔5％普陀40％闸北10％虹口10％杨浦10％宝山5％市中心5％中环线沪嘉高速长宁10％徐汇5％客户物理理特征研研究格林世界界洋房———来源区域域：以普陀区区为主，，其次是是杨浦、、虹口等等中环沿沿线区域域。信息渠道道：除中介渠渠道外，，以老业业主、朋朋友介绍绍等为主主。年龄阶段段：年龄龄段较分分散，但但以31-35岁和41-45岁这这两个年年龄段比比例最高高。购房目的的：以改改善换房房需求为为主。职业属性性：从事事制造业业人数较较多，私私营业主主和公司司白领为为主本案洋房房大户型型——年龄龄：：30-35岁岁为主家庭结构构：一家家三口，，部分有有老人职务务：企业中中层管理人人员，高级级技术人员员，私营业业主等来源区域：：普陀、南南翔本地及及杨浦、虹虹口、长宁宁等中环沿沿线区域购房目的：：改善型需需求购房喜好：四四房购房需求求，功能空间间上的改善，，向往低层的的类别墅生活活空间客户物理特征征研究：分布布区域地图南翔20％普陀30％闸北10％虹口10％杨浦5％宝山5％市中心10％中环线沪嘉高速长宁10％客户物理特征征研究白金果岭别墅墅——来源区域：嘉定、普陀、、长宁等区别别墅客户比例例较高，其他他区域相对差差别不大信息渠道：除中介渠道外外，以老业主主、朋友介绍绍等为主。年龄阶段：主主力人群集中中于31-45岁购房目的：改改善住房条件件，二次或多多次置业职业属性：以以中高级主管管、企业主等等中高收入层层次人群为主主。关注因素：价格和房型也也是重要的考考虑因素，但但也增加对于于社区环境的的关注；本案联排别墅墅——年龄龄：30-45岁岁为主家庭结构：一一家三口，部部分有老人职务务：企企业中高层管管理人员、私私营业主等客户区域：普普陀、长宁等等中环线沿线线区域购房目的：改改善型生活购房喜好：城城市别墅，私私密空间感与与尺度的享受受感，尤其是是本案合院别别墅的购买者者对物质与精精神上的享受受更注重、客户物理特征征研究：分布布区域地图南翔10％普陀30％闸北10％虹口10％杨浦10％宝山10％市中心10％中环线沪嘉高速长宁10％客户物理特征征研究本案合院别墅墅——年龄龄：30-45岁岁为主家庭结构：一一家三口，部部分有老人职务务：企企业高层管理理人员、私营营业主等，为为本案购买力力最强客户区域：普普陀、长宁等等中环线沿线线区域，并辐辐射至江浙区区域购房目的：改改善型/投资资型购房喜好：对对物质与精神神上的享受更更注重、客户物理特征征研究：分布布区域地图南翔10％普陀20％闸北15％虹口15％杨浦10％宝山10％市中心10％中环线沪嘉高速长宁10％客户结构金子子塔图合院客群联排客群洋房客群中产阶层依靠职位收入入、及创业初初步积累进行行购房的客群群新资产层依靠高职位收收入、及创业业持续积累进进行购房的客客群稳定资产层具备资本身份份和稳定财富富积累的客群群本案目标客群群的定位取向向权力顶层财富顶层上层（稳定资资产层）中上层（新资资产层）中产稳定层中产初层市民阶层底层本案的主力客客群将来自于于经济体系中中接近层峰的的中上层。其其迅速积累累财富的能力力和魄力，已已足以独特成成群，故我们们又将其称之之为：掌握财富升力力的新资产层层客户样本：合院杨先生，48岁目前住在长宁的多多层公寓里，，面积在140平方米左右；；从事汽车零售售行业，有自自己的生意，，家里已积累累了较多的财财富；孩子在读大学学，希望以后后孩子结婚后后能住在一起起想要购买独栋栋别墅，比较较气派有面子子，但很多别别墅一般都比比较偏远，习习惯了城市生生活，很难适适应，所以最最好是城市别别墅对于社区品质质要求高，注注重物业、保保全及邻居，，对于个人隐隐私比较看重重客户样本：联排张先生，47岁目前一家三口口居住在普陀陀曹杨，房间间是三房130平方米；；从事零配件制制造行业近15年，现公公司不如正轨轨，家庭年收收入100万万元左右；现在儿子在上上大学，家里里就是夫妻两两人加上一条条大狗现在觉得年纪纪大了，老是是爬5楼太累累，想要改善善下环境，换换套别墅以后后养老住想购买别墅，，又希望离现现在的生活圈圈不要太远，，但普陀区的的别墅太贵，，环境也一般般，有朋友住住在格林世界界，对这里印印象不错之前前来看过白金金果岭，但觉觉得户型尺度度太小，而且且只有单车位位，不能满足足他们家里两两辆车的停车车需求想把老人接来来一起住，至至少要求3个个朝南卧室，，另外也要求求别墅的户型型尺度比自己己原先住的要要更宽敞舒适适客户样本：90平米左右右小洋房王先生，27岁；同父母住在虹虹口的家中，，01年购买买的商品房。。工作了2年，，在一家咨询询公司上班，，工作地点在在长宁；收入不错，但但由于工作不不久，买房基基本需要依靠靠父母赞助；；女朋友是大学学同行，正商商量结婚，欲欲购置婚房；；购房考虑在北北区，距离现现在的生活圈圈近一点，但但现住区域内内的项目都远远高出心理价价格预期，因因而把购房选选择区域范围围扩大，1个个小时的上班班路程都是可可以接受的范范围对于户户型比比较关关注，，现在在换房房成本本上升升，因因此打打算一一步到到位，，能一一次性性满足足从结结婚到到生子子的功功能需需求对于生生活品品质有有一定定追求求，并并不特特别追追求品品牌，，但十十分注注重舒舒适感感，小小资情情调浓浓郁。。客户样样本：：大户型型创意意洋房房孙先生生，35岁岁目前在在普陀陀大华华板块块居住住目前居居住在在00年买买的老老小区区里，，房子子面积积120平平方米米，三三房两两厅；；妻子工工作稳稳定，，孩子子准备备上小小学；；对于格格林世世界比比较了了解也也很向向往，，一直直觉得得社区区的整整体规规划和和居住住氛围围都很很不错错，准备接接老人人一起起住，，所以以需求求4房房的空空间，，因而而准备备换房房对于花花园洋洋房的的产品品比较较喜爱爱，考考虑买买一楼楼，有有花园园有地地下室室有别别墅的的居住住感觉觉，而而且也也方便便老人人进出出自己平平时开开车上上下班班，而而妻子子的出出行问问题未未来相相信依依靠轨轨道交交通也也能解解决肆、产产品研研读格林世世界的的“最后后的大大院子子”个性价值点西中环，百万万平米。新国国际住区最美丽的社区区之一：80万平米综合合绿化，10万平米公公园，2万棵棵大树，4条条原生河流最齐全的配套套(生活、运运动、休闲、、教育）最后的一个大大院子：格林林世界里最后后的一个有天天有地的别墅墅群落！一个有3.3万平米东花花园的大院子子个性价值点一个360度度全立体大院院子的家300多平米米的大院子个性价值点院子范围：南院60-245平米、、北院23-72平米一个270度度空间大院子子的家200多平米米的大院子个性价值点院子范围：南院60-115平米、、北院23-72平米与河共吟的大大院子的家200多平米米的大院子个性价值点院子范围：96.24-211.41平米新洋房的活性性院子不只是底层才才有院子，2F也一样有有70平米的的院子说明：图片为为示意图，采采自未未来个性价值点其实，俯首拾拾院，处处皆我大院院！伍、概念及表表现院.空间院推广体系别墅系主导：合院将联排别墅并并入合院概念念洋房系主导：1F/2F将3-6F并并入1F、2F概念不将B区做整整体推广，而而是两大体系系的并行合而不分－－－以院为主导导，将两体系系结合在一起起分而不合－－－在院的名义义下，各自为为阵别墅案名建议上海合院案名释义：围屋合院，成成一方天地，，风雨不侵而而拥自然，是是传统宅院。。传承传统院院落精神，并并将院落的精精致发挥到极极致。在当代，根植植于深厚的上上海海派文化化，创新演绎绎中西结合的的院落居住哲哲，为未来，，建筑城市的的院景生活。。Slogan建建议新亚洲主主义，360°°自在院院景创意视觉觉LOGO建议LOGO建议LOGO建议形象稿示示意１篇院邸，鉴鉴赏家的的共识宅中有园园，园中中有屋，，屋中有有院，院院中有树树，树上上见天，，天中有有月。不出户，，不出园园，即可可与自然然交流，，悟宇宙宙盈虚，，体四季季变化。。一城一宅宅，一家家一院，，鉴赏家家的共识识。城市院景景生活家家围屋合院院，成一一方天地地，风雨雨不侵而而拥自然然，是传传统宅院院。金地集团团，传承承传统院院落精神神，并将将院落的的精致发发挥到极极致在当代，，演绎经经典院落落语言；；为未来，，建筑城城市的院院景生活活。２篇大露台上上的意大大利歌剧剧莎翁说：：世界就就是一个个大舞台台我们说：：露台就就是一处处歌剧院院花与草的的演出，，鸟与风风的伴奏奏，星与与月的修修饰露台越大大，剧目目越丰富富；想象象力越大大，生活活越精彩彩；格林世界界，院邸邸里的露露台生活活，意大大利歌剧剧演习场场。３篇入户花园园里的情情感剧生活就是是一个剧剧院每个情境境都是一一出戏剧剧舞台舔犊之情情夫妻妻之情父父母之之情两代居的的情深意意浓，入入户花园园里天天天上演格林世界界，院邸邸情感院落落，浓的的化不开开的亲情情剧场４篇执著篇洋房案名建议议（一））合院洋房房此园采用用立体叠叠园手法法，兼具具合院围围合形态态，在高高高的平平台上，，层层叠叠叠的阶阶梯型花花园。立体户型型的创意意设计，，使得空空间从封封闭空间间，变成成多维扩扩展的立立体围合合格局，，形成从从上到下下的叠院院格局：：Slogan建建议活立体空空间空空中中叠院大大宅创意视觉觉LOGO建议形象篇－－1形象篇－－2公园兼兼私园园所所想即所所得如何用1/2高高尔夫公公园的房房价，拥拥有高尔尔夫公园园的鲜活活氧气？？我们让让两种种可能能集于于一室室。金地合合院洋洋房，，享你你所想想，与与2倍倍高尔尔夫公公园的的绿色色比邻邻而居居，是公园园也是是私园园，穿园而而过的的清风风，在在居所所内来来去无无羁绊绊，让让心情情与自自然彻彻底相相融环境篇篇快车道道兼兼慢慢生活活所所想想即所所得一条超超快捷捷的城城市地地铁一种超超活力力的悠悠慢生生活两者，，突破破想象象，即即将相相遇快行，，慢活活。易易如反反掌，，转换换超越越所想想。交通篇篇－R11地下室室兼兼地地上室室所所想想即所所得设法让让2楼楼生活活与地地下发发生关关系，，正是我我们打打破常常规，，释放放空间间活性性想象象力的的精神神表现现。金地合合院洋洋房，，突破破传统统思维维，花园洋洋房二二层创创新性性地拥拥有了了阳光光地下下室，，在空中中实现现了亲亲地理理想，，令居住住空间间拥有有无限限可能能，让让空中中与地地下沟沟通无无间。。产品特特色篇篇外露台台兼兼内内书房房所所想想即所所得金地合合院洋洋房的的建造造语法法，坚持突突破空空间界界限所所带来来的乐乐趣。。因此，，90平米米户型型，设设计跃跃层空空间，，挑高客客厅上上方空空间，，随你你想象象力，，任意意DIY比寻常常90平米米户型型，少少搬一一次家家比110平平米户户型，，多一一份挑挑空活活力90M2户户型变变110平平米，，可发发育的的户型型带来前前有未未享的的活力力感受受。产品特特色篇篇伍、阶段推推广执行（开盘前））阶段主题、、媒体建议议、活动建建议时间节点：：10.30样样板区开放放11.15开开盘（洋洋房）10.13－－11.14节点：10.30样样板房推出出思路：1、继续密密集的媒体体轰炸，全全面从形象象与产品结结合，以产产品面为住住，以形象象为辅助。。强力蓄水期期开盘持续热热销期节点：11.15开开盘思路：1、针对来来访来电成成交客户，，继续对产产品进行全全面深入的的挖掘，2、活动节节点利用：：开盘11.15－12.9.15－－－10。。12节点：十一一，中秋节节，重阳节节思路：渠道全面启启动，传播播“格外house”新形象象形象引导期期分阶段推广广思路第一阶段：：9.15－－10.12形象引导期期渠道运用报纸建议：：新民晚报、、新闻晨报报、周末画画报杂志建议：：租售情报、、上海楼市市电视建议：：今日房产、、第一财经经网络建议：：搜房网、新新浪网其他：巡展、派报报、彩信、、户外现场：售楼处包装、、样板房与工工地包装市场联动：二三级市场联联动老客户联动江浙市场拓展展回顾：高尔夫夫公馆客户最最为关注的是是新闻晨报、、新民晚报和和上海楼市，，其次，第一一财经以及东东方卫视、搜搜房网的关注注度也较高。。思路：继续沿沿用这些有效效载体，并开开拓更能吸引引大户型客户户的载体，与E29F形形成差异性互互补推广主题总形象主题：B区。院分主题：01/院邸，，鉴赏家的共共识02城市院景景生活家03/大露台台上的意大利利歌剧04.入户花园里里的情感剧画面和文字气气质：偏形象，以以整体唯美气气质打动客群群第一阶段：9.15－－－10.12形象引导期第二阶段：9.30－－－10.17强力蓄水期渠道运用报纸建议：新民晚报、新新闻晨报、周周末画报杂志建议：租售情报、上上海楼市电视建议：今日房产、第第一财经网络建议：搜房网、新浪浪网其他：巡展、派报、、彩信、户外外现场：售楼处包装、、样板房与工工地包装市场联动：二三级市场联联动老客户联动江浙市场拓展展思路：继续沿沿用前期渠道道，并通过媒媒体效果评估估，调节其发发布频率与发发布重点推广主题总形象主题：格外house分主题：总形象篇：格格外house之”格外外“环境篇：格林林世界，最美美丽的社区（（格林世界））交通篇：便捷捷交通（地铁铁、公交、班班车）配套篇：便利利生活，繁华华就在脚下画面和文字气气质：偏理性思路：继续沿沿用前期渠道道，并通过媒媒体效果评估估，调节其发发布频率与发发布重点第二阶段：9.30－－－10.17强力蓄水期第三阶段：10.18－－11……开盘及持续热热销期思路：根据蓄水情况况及开盘情况况，确定表现现形式，不过过总体而言，，还是会持续续密集的媒体体引导THANKS9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。03:32:4703:32:4703:321/5/20233:32:47AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2303:32:4703:32Jan-230