下载全案维也纳森林别墅市场oweroin

第一部分市场调查与分析名马作品QQ1758100411-1维也纳项目概况1-1-1、位置：1、维也纳森林别墅位于黄山路，岳西路交叉口，处合肥市发展和生态中轴线，紧靠城市绿色环带（二环）：南面政务文化新区，西接高新技术开发区，东向CBD中心城区，是城市的CID/CLD的双核心地段。1-1维也纳项目概况1-1-2、总体规划设想：1、本项目总用地355亩，呈长方地块，地势平坦，总建筑面积约204350平方米。以湖畔别墅、森林别墅、景观高层公寓为主1-1维也纳项目概况1-1-3、住宅规划：住宅造型错落有致，沿黄山景观大道高层公寓楼形成围合；构成丰富的外部空间景观。建筑单体造型融会中西文化，外墙色彩丰富时尚，屋顶坡型和平型结合，明快轻松的阳台，形成现代色彩的立体景观。建筑朝向以南北向为主，以体现尊贵品位及增加空气对流。1-1维也纳项目概况重点特色是建成集运动、休闲、娱乐为一体的纯粹别墅生活社区。本项目还将拥有文化体育中心、学校、医院、金融邮电、超市系统、农茂市场、商业街、各类社区服务中心等，配套设施一应俱全。保留基地原貌，营造上万平方米的人工河流，并营造立体景观。1-1维也纳项目概况1-1维也纳项目概况1-1-4、周边交通情况：近旁合肥西站即将迎来新的发展机遇；沿怀宁路迅速抵政务中心区到达经济开发区；北去二环快速线及时融入生态、休闲区：西至蜀山风景区与CID科技商务中心；宽阔黄山路的建设是合肥绿化生态大道，同时也阻碍了道路两侧商业交融：使本项目无论是达城区还是机场都异常的便捷。

1-2市场环境分析1-2-1、合肥楼市大环境1-2-1-1、政策利好，逐步升温世纪之初的2003年，宏观经济在连续几年政策的有力拉动下，出现稳步向好走势。合肥房地产业在此大背景下，房地产市场出现十分活跃的局面：房地产开发投资强劲回升，商品房销售及存量房交易量创出历史新高。1-2市场环境分析2003年合肥商品房销售突破100亿大观，各大开发商加紧拓展市场空间，抢占市场制高点。1-2市场环境分析1-2市场竞争环境境随着住房制度度改革的推行行，货币化分分房实现，公公积金和各大大商业银行的的贷款支持，，政府一系列列优惠政策的的出台，大大大提高了居民的住房购买买力。“十五期间””，日新月异异的轨道交通通和环境建设设，也将对本本市住宅消费费起到了积极极拉动作用。。1-2-1-2、土地一一级市场控制制2003年，，合肥市加强强对土地的供供给实施严格格控制，有效效地抑制了一一级市场，土土地一级市场场供应开始回回落。1-2市场环境分析析1-2-1-3、别墅开发比重重不断提高合肥别墅市场场由以前数量量较少，逐渐渐转变为竞争争激烈、产品品同质化严重重的格局而且面临多数数高品质非别别墅豪宅项目目的分流市市场的竞争1-2市场环境分析析和庄碧碧湖云溪溪城城市庭院蜀山名筑南南艳艳湖·乡村花园金色池塘（花花园洋房）竞争对手：具具体分析略1-2市场环境分析析总结：从以上列举的的竞争项目可可以看出（虽虽然采样不够够全面），合合肥的楼盘在在定位、价格格、风格、内内部环境营造造等方面都既有共性、也也个性鲜明；维也纳森林别别墅的形象定定位上要注意意与其他楼盘盘拉开差距，，特别是针对对附近的竞争争楼盘。1-2市场环境分析析1-3目标消费者分分析1-3目标消费者分分析1-3-1、、目标消费群群定位目标消费群定定位——合肥上流流阶层理由：“轨道概念””形成的地理理优势：维也也纳森林别墅墅坐落在COD/CID双核心地带环境和风格：：环境幽雅，，风格现代符符合目标群的的品位和居住住要求价位：维也纳纳的价位（80万——200万）可可以为上流阶阶层所接受1-3目标消费者分分析1-3-2、、上流阶层的的生活形态分分析1-3-2-1、什么是是上流阶层非体力劳动者者，主要是三三资企业及小小型私营企业业的老板、金金融、贸易、、传媒、演艺艺界、高科技技、咨询服务务业等行业的的管理层，即白领阶层中中的精英1-3目标消费者分分析1-3-2-2、上流阶阶层的特征年收入在10万元以上的的核心家庭社会地位在社社会权力分布布的层次中处处于顶尖位置置大学以上学历历相对其它人群群，上流阶层层当中归国留留学生和前沿沿行业从业人人员占的比例例最高1-3目标消费者分分析马斯洛心理学学需求层次基本生理需求求上流阶级已实现自我实现

自尊爱与归属安全生理需求心理需求上流阶级梦想想实现1-3目标消费者分分析1-3-2-3、上流阶阶层的工作态态度上流阶层相对对优越的生活活是以超时间间工作为前提提，以承担更更大工作压力力及更高工作作强度为代价价。需要的话，可以每天只睡睡5个小时，，其余时间用用来工作1-3目标消费者分分析1-3-2-3、上流阶阶层的工作态态度具有危机感、、成就感双重重感受收入较丰厚，，事业较成功功担心自己落入入较低阶层对事业的拓展展显得有些压压力世界经济不景景气时，公司司裁员新员工对自己己职位的威胁胁——促使他们们高度敬业1-3目标消费者分分析1-3-2-4、上流阶阶层的忧虑和和对策忧虑：对衰老尤为恐恐惧，不论在在生理、年龄龄上，还是在在心理、知识识上对策：改善居住条件件、提高生活活质素、学习习先进科技、、加强公司管管理是上流阶阶层为化解生生存危机感而而普通采用的的方式1-3目标消费者分分析1-3-2-5、上流阶阶层的生活方方式及态度背景：合肥是一个具具有悠久历史史的文化城市市，经济的稳稳步发展，让让合肥人产生生普遍的社会会心理——追追逐国际化尊尊贵生活作为安徽复兴兴、进步思想想的摇篮，合合肥需要提高高合肥上流阶阶层的居住品品质1-3目标消费者分分析1-3-2-5、上流阶阶层的生活方方式及态度生活方式：合肥上流之家家，对穿着、、饮食的时尚尚潮流投入相相对较多家庭理财方面面选择股票较较普遍，也选选择风险较小小的储蓄和购购买保险1-3目标消费者分分析1-3-2-5、上流阶阶层的生活方方式及态度生活态度：追求享受———“自己工作作那么辛苦，，就应该享受受好一些”“享受多一些些，享受好一一些”是他们们的人生信条条——努力工作作就是为了活活得更好1-3目标消费者分分析1-3-2-6、上流阶阶层目前热衷衷于什么消费费想方设法于都都市化生活之之外体验一种种更原始、更更本能、更单单纯的生活，，成了现代人人、尤其是上上流阶层中的的一种时尚。。国外、国内旅旅游成为上流流阶层的又一一消费热点1-3目标消费者分分析1-3-2-6、上流阶阶层目前热衷衷于什么消费费虽然上流阶层层中的大部分分有自己的居居所，但是他他们对目前的的居住环境与与自身不像吻吻合；他们期期望拥有自己己更高档的物物业，让社会会认同自身价价值。这已成成为他们储蓄蓄消费的最大大目标与其花钱买普普通房子，不不如按揭供别别墅，提前享享受上流生活活个人收入与银银行贷款的条条件是最大保保障1-2目标消费者分分析1-3-2-6、上流阶阶层目前热衷衷于什么消费费购买汽车，拥拥有自己的交交通工具已成成为中产阶层层的一种时尚尚消费。一来来汽车可以作作为交通工具具；二来汽车车可以体现个个人身份，让让个性化得到到更好的发挥挥另一方面，汽汽车市场的降降价也促使上上流阶层去购购买1-3目标消费者分分析1-3-2-7、上流阶阶层目前热衷衷于什么消费费酒吧是一种更更个人化、更更讲求艺术品品位的消费场场所，它商商业但不赤裸裸裸，合乎上上流阶层追求求个性化消费费的心理（与与之相类似的的有西餐厅、、咖啡馆）显示自己的身身份（显得有有文化修养，，有较丰厚收收入）舒缓工作压力力（在轻松的的环境中舒展展身心）1-3目标消费者分分析1-3-2-7、上流阶阶层目前热衷衷于什么消费费因为高强度的的工作和高度度的精神压力力，上流阶层层的人们意识识到必须锻炼炼身体进健身房成为为越来越多的的人的一项生生活内容其它的运动如如：保龄球、、网球等深受受上流阶层的的欢迎1-3-2-7、上流阶阶层目前热衷衷于什么消费费网络已作为一一种时髦的生生活方式在上上流阶层中渐渐渐流行，““你的伊妹儿儿在找你”已已成为一种时时尚互联网是当今今最新的媒体体上流阶层为谋谋求自身素质质的提高，必必须尽快地熟熟练运用互联联网，以免被被时代所淘汰汰通过互联网接接触到的社会会层面广，适适合上流阶层层交际活跃的的特点1-3目标消费者分分析上流阶层的主主要消费趋向向——红酒、咖啡、、雪茄、房产、汽车旅旅游1-3目标消费者分分析1-3-2-8、上流阶阶层的消费观观消费经验的积积累、受教育育程度相对较较高决定了上上流阶层将消消费带入了理理智消费的阶阶段，表现在在对自己的需需要、个人享享受的内容和和层次有比较较实际的认识识，而且消费费的品位越来来越具有个人人色彩并切合合国际潮流1-3目标消费者分分析1-3-2-8、上流阶阶层的消费观观在消费取向上上更专注专家家的建议，对对消费品的质质量及服务有有更专业化的的要求，而且且对美感的要要求提到了与与实用价值相相等甚至更高高的地步了1-3目标消费者分分析1-3-2-8、上流阶阶层的消费观观由于生活节奏奏的加快以及及生活压力的的加大，购物物的时间在缩缩短，消费的的方式力求简简化。——速食的风风行、电脑处处理器的不断断升级、短发发的流行、小小礼服取代大大礼服、信用用卡在这个群群体中的普及及、电话订货货的流行都构构成了他们消消费模式的特特点1-3目标消费者分分析1-3-2-8、上流阶阶层的消费观观上流阶层的消消费类型属于于淡漠购物的的高档消费型型——这类消消费群并不喜喜欢逛街购物物，一般的逛逛街购物让他他们觉得不自自然、不舒服服，而他们一一旦购物，就就会选择大商商场购买有：：一定档次的名名牌产品或进进口产品1-3目标消费者分分析1-3-2-8、上流阶阶层的消费观观上流阶层———消费时尚的发发起人从赶时髦进入入了创造时尚尚或追求时尚尚的阶段，对对市场消费的的影响力逐渐渐形成1-3目标消费者分分析1-3-2-9、广告对对上流阶层的的影响广告及软性的的产品宣传文文章对上流阶阶层消费行为为是不可低估估的。广告及及宣传文章所所传递的某些些信息如果能能与他们对生生活的理解产产生共鸣，或或其中有尚不不为大多数人人知道的独到到价值，他们们也会欣然接接受——生活的真真谛是什么？？1-3目标消费者分分析1-3-2-9、广告对对上流阶层的的影响高知名度的专专业人士对上上流阶层的影影响力强，往往往成为他们们的奋斗目标标或榜样——李嘉诚、、张朝阳、王王志东……1-3目标消费者分分析1-3-2-9、广告对对上流阶层的的影响上流阶层追求求的是有个性性、有形象、、有档次，需需要得到旁人人的认同——广告设计计、软性文章章需要突显高高尚、典雅的的文化风格，，打动他们的的心1-3目标消费者分分析1-3-2-10、商家家怎样影响上上流阶层上流阶层的种种种消费行为为背后隐藏着着许多文化层层面的因素，，单纯地为满满足生理需求求或说纯物质质化的消费模模式，对上流流阶层并不构构成最强的吸吸引力；商家家若能将消费费与精神愉悦悦联系在一起起，就能较容容易地打动上上流阶层的消消费者——对于维也也纳：创造美好环境境，迎合上流流阶层对生活活真谛的追求求1-3目标消费者分分析1-4维也纳SWOT分析Strength（优势）：开发商品牌：：安徽中兴公公司行业领导导品牌、成功功开发经验和和务实的开发发理念设计理念：““水、森林、、音乐、阳光光”的设计理理念绝版地段：占据城市CID/CLD的双核心地段段：名师联手：建筑设计———国际著名的的海南雅克景观设计———国内知名杭杭州北林苑物业顾问———国家一级资资质深圳恒基基1-4维也纳SWOT分析社区规模较大大，住宅容积积率低，建筑筑风格中西结结合，简洁明明快，屋顶和和阳台的精心心处理，更显显阳光、现代代之感，符合合区间内人群群的审美情趣趣。社区硬件规划划齐全：五星星级会所、幼幼儿园、安全全/监控系统统、游泳池、、高尔夫球场场……1-4维也纳SWOT分析1-4维也纳SWOT分析社区注重生态态环保和环境境营造，使区区内风景更加加优美，河流流与建筑独具具匠心的组合合，并根据地地势阶梯型规规划，形成舒舒适怡人的外外部空间环境境。维也纳项目规规划和开发节节奏合理，拥拥有一批专业业、敬业的房房地产开发及及销售人员，，是本案成功功开发的基石石。Weakness（劣势）：规划变更增加加的联体叠加加别墅和部分分高层使建筑筑密度加大，，对项目品质质有所冲击。。项目周遍环境境没有市场期期待的顶级毫毫宅的高品位位。本区别墅市场场自身消化能能力有限1-4维也纳SWOT分析Opportunity（机会）：2004年，，我国宏观经经济势头良好好，为房地产产持续升温奠奠定了基础。。产品定位较高高，竞争范围围狭窄，为项项高抢占市场场提供机会合肥别墅市场场暂没有领导导品牌，且宣宣传推广力度度弱1-4维也纳SWOT分析Threat（问题）：加入WTO后，企业尚缺乏与大举进进入的外资房房地产开发企业竞争市场场的实力。合肥房地产界界，楼市存在在大量同质化化楼盘，与维维也纳品质较较接近的楼盘盘也不少，项项目一面市就就面临性价比比竞争。1-4维也纳SWOT分析1-5结论及相关建建议1-5结论及相关建建议1-5-1、、楼市的同质化化为维也纳创创造了差异化化定位的先天天条件1-5结论及相关建建议1-5-2、从人文角度度考虑，国国际化居住住文明为合合肥上流阶阶层所崇尚尚1-5结论及相关关建议1-5-3、建立新概念念社区，卖卖观念，卖卖生活的策策略定位将将使本案形形象个性独独树一帜本次提案结结束谢谢观看！！策划总监：：高天军策划人：：何玉林林9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:24:5703:24:5703:241/5/20233:24:57AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2303:24:5703:24Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。03:24:5703:24:5703:24Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2303:24:5703:24:57January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20233:24:57上午03:24:571月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:24上上午1月-2303:24January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/53:24:5703:24:5705January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。3:24:57上午3:24上上午03:24:571月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。03:24:5703:24:5703:241/5/20233:24:57AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2303:24:5703:24Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。03:24:5703:24:5703:24Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2303:24:5703:24:57January5,202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20233:24:57上上午午03:24:571月月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。一月月233:24上上午午1月月-2303:24January5,202316、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2023/1/53:24:5703:24:5705January202317、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。3:24:57上上午3:24上上午午03:24:571月-239、杨柳散散和风，，青