上海某别墅综合销售策划方案

天安别墅整合营销策划方案2004-1-7第一版11.项目概述2.市场目标3.市场策略：品牌建立/直销行销4.媒体策略5.销售管理顾问6.项目管理说明目录21.项目概述3天安别墅位于上海佘山度假区附近，离A9高速10分钟车程，总体规划3760亩，目前开发为一期，占地161亩，98栋两层独立别墅，融合东方建筑元素，风格现代、内敛，建筑面积在278-378平方米左右。2003年10月18日开盘，均价12500平方米，购买人群中70%为上海籍人士，其他购买者也是在上海长期居住。二期开发500亩，以多种形态的别墅建筑和景观，制造自然生态、富有东方生活情趣的建筑群。2004年第一季度完成规划和建筑设计，第二季度进入工程阶段，第三季度销售，年底完成170套别墅销售指标。42.市场目标5品牌：提炼以“出类（拔萃）”为核心的品牌精神，为发展商、天安别墅、居者找到精神契合点；视觉：确立以荷花为主体的核心识别，赋予天安别墅一种与品牌精神和谐而独特的视觉符号；理念：“源于东方的思考”－天安别墅以东方居住智慧为设计理念，融合现代审美观与生活情趣，力图创造一个符合东方居住理想、自然生态的第一居所；销售：2004年底之前完成二期170套销售指标。2.1个案目标6以天安别墅作为天安中国的主打产品，寻找天安别墅与天安中国品牌形象的契合点，使集团与项目形成合力，在互动中前进；以“东方居住理念”为中心，利用立体、无缝式的传播网络，高效、直接的传播方式，在全国范围、行业及潜在目标客户中引起反响和共鸣；让“天安”品牌成为高档物业的代表，同时塑造天安有实力、的公司形象，在业界和消费者中留下深刻印象；2.2更大的目标73.市场策略分两个部分：品牌的建立与销售目标的达成8年度活动冠名：“天安”杰出人物年度成就大奖，打造品牌全新概念，彰显新一代财富人物价值观，持续引爆媒体关注；会所文化营造：“汉源书屋”结缘天安别墅，赋予品牌丰富内涵，倡导健康儒雅休闲方式，传承中国传统文化引起居者共鸣；3.1品牌建立9活动口号：他们受过良好的教育，在成长的过程经历中国改革开发最活跃的20年，敞开的国门让他们跟世界的发展同步，与国际接轨在他们身上不再是口号；智慧创造财富活动宗旨：新一代财富人物的价值观是怎样的？他们是成功典范、创业楷模，有知识、有远见、更有魄力；最重要的，他们不仅创造社会和自己的财富，也同时在创造着时代和生活的品位与价值。他们演绎各行各业的传奇故事，在很短的时间就实现了上几辈的财富梦想，但他们依然朴实、勤奋、坚韧；保持豁达的心态与健康的生活，是这一代人的主旋律；孜孜不倦的追求和创新，以睿见和智慧创造财富，是这一代人的人生哲学。3.1.1“天安”杰出人物年度成就大奖10活动目目的：：彰显新新一代代的财财富理理想，，倡导导与时时俱进进的新新财富富主张张，让让人物的杰杰出与与经典典故事事为天天安品品牌的的“智智慧、、财富富、品品位””作出出最好的诠诠释；；由新闻闻单位位主办办，东东方卫卫视、、新浪浪网、、经济济观察察报、、东方方企业家家等联联合主主办；；常务组组委会会负责责实施施由资深深传媒媒人士士和经经济学学家组组成评评选委委员会会；天安别别墅冠冠名组织架架构：：11活动流流程：：由主办办媒体体提出出候选选人名名单，，并在在相关关媒体体上发发布网站上上公众众投票票；“天安安”杰杰出人人物年年度成成就大大奖标标准的的讨论论（电视视节目目与纸纸媒专专访））；分三个个阶段段实施施1.提名阶阶段：：组成评评委，，同时时在媒媒体上上公开开投票票选举举，同同时展展开评评选标标准的的媒体体宣传传2.评选阶阶段：：颁奖仪仪式可可做成成业界界盛典典，在在天安安销售售现场场和电视台台同步步录制制并播播出；；“同时时推出出“天天安””创业业基金金的后后续活活动，，邀请请年度大奖奖得主主称为为品牌牌代言言人，，可以以优惠惠价获获得别墅一一套，，同时时将大大奖得得主的的房款款作为为天安安创业基金金，鼓鼓励年年轻人人申请请此基基金去去创业业；3.揭晓及及颁奖奖阶段段：12活动意意义：：通过最最活跃跃和最最引人人注目目的评评选及及社会会热点点话题题的讨讨论引引起媒体和和公众众的极极大关关注，，不仅仅是对对品牌牌内涵涵最好好的阐阐释，，同时时制造了了“话话题行行销””的核核心关关注点点。从社会会文化化倾向向性角角度，，彰显显了新新一代代人的的价值值观，，为未未来社会的的健康康发展展奠定定了方方向性性的基基础。。从政府府公关关和媒媒体传传播角角度，，是创创造全全新价价值观观入手手，完完全公益，媒体体报道更加加持久和公公正；从公司形象象角度，是是创造了一一个房地产产产品和品品牌最好的的契合点，富于于创新意识识；从公众关注注角度，以以别墅作为为年度人物物的奖品大大胆出招，，不仅让参与者者动心，更更会引发正正反两方面面的争议，，话题性更更强；13活动意义：：汉源书屋作作为中国传传统文化及及现代生活活方式相结结合的倡导导者和先行者，，一直在上上海乃至全全中国和海海外都有一一定的影响响力，尤其是在有有文化和有有知识的新新贵阶层中中，汉源，，已经成为为一种生活方式的的代表和一一种生活态态度的标志志。把汉源书书屋开到到天安别别墅，成成为天安安俱乐部部的一个个组成部部分，不仅仅是是引入空空间和品品牌的概概念，更更是两者者精神特特质和价价值追求的融合合与肯定定，把品品位、生生活和居居住空间间相互关关联，让让汉源所代表的的诸多中中国元素素，成为为天安的的、也成成为住户户自己的的“品牌主张张”。。源自东东方的的思考考，源源自汉汉源的的气息息，源源自内内心的的宁静静，一一起铸造出出另一一个生生活只只属于于“天天安””的净净土和和圣地地。3.1.2汉源书屋结缘天安别墅14数据库库行销销：筛选有有效数数据库库资源源，针针对目目标受众，，点对对点地地传播播相关关信息息，提提高传传播精精准性、节节省广广告费费用；；品牌联联动与与媒体体联动动：与目标标族群群契合合程度度高的品牌牌合作作，通通过对对目标标组群群生活活方式式的研研究设计活活动，，并全全程参参与目目标组组群聚聚集的的媒体体活动，重重度覆覆盖目目标受受众，，直接接达成成销售售目标标；3.2直效营销15a.银行卡卡：中国银银联金金卡会会员，，长城城卡国国际卡卡、招招商行行国际际卡会会员b.商业类类：友谊商商城、、梅陇陇镇伊伊势丹丹、美美美百百货、、中信信泰富富等知知名高高档商商厦会会员员卡卡持持有有人人d.媒体体类类：：Taitler艺术术家家杂杂志志（（社社会会名名流流人人士士）），，别别克克车车主主（（汽汽车车拥拥有有者者）），，金金茂茂月月刊刊高高级级酒酒店店会会员员、、东东方方企企业业家家精精英英俱俱乐乐部部等等。。3.2.1数据库种类与选择

c.协会会类类：：台商商企企业业协协会会、、香香港港商商会会、、浙浙江江商商会会、、美美商商联联谊谊会会等等协协会会会会员员163.2.2品牌联动

高尔尔夫夫：：《中中国国高高尔尔夫夫》》会会员员俱俱乐乐部部洋酒酒：：马爹爹利利精精英英俱俱乐乐部部健身身会会所所：：亚历历山山大大会会馆馆汽车车：：宝马马车车友友俱俱乐乐部部文化化：：汉源源书书屋屋会会员员歌歌剧剧沙沙龙龙173.2.3媒体互动

《经经济济观观察察报报》》:2004年年6月月，，北北京京，，2003年年最最受受尊尊敬敬企企业业颁颁奖奖《福福布布斯斯》》：：2004年年9月月，，上上海海，，福福布布斯斯中中国国发发展展论论坛坛《东东方方企企业业家家》》:2004年5月月，香港港，两岸岸经济首首脑高峰峰会18附一：年度活动一览表194.媒体策略略确定年度度活动后后，根据据年度活活动结成成媒体同同盟，参与媒体体活动，，以获得得媒体购购买上的的最优惠惠价格；；根据活动动周期，，周期性性密集使使用媒体体。20纸媒：财经类：经济观观察报、、福布斯斯、东方方企业家家、财经经、上海楼市市、理财财周刊生活方式式类：中国高尔尔夫、汽汽车杂志志、别克克车主、、悦、SHANGHAITALK、ShanghaiTaitler大众类：：新闻晨报报、解放放日报4.1长期合作媒体21电视：东方卫视视

第一财财经特殊通通路：：商务楼楼宇液液晶电电视联联播网网网络媒媒体：：新浪网网搜房房网网2223谢谢谢1月-2303:20:2603:2003:201月-231月-2303:2003:2003:20:261月-231月-2303:20:262023/1/53:20:269、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。03:20:2703:20:2703:201/5/20233:20:27AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2303:20:2703:20Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。03:20:2703:20:2703:20Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2303:20:2703:20:27January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20233:20:27上午午03:20:271月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:20上上午1月-2303:20January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/53:20:2703:20:2705January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。3:20:27上午3:20上上午03:20:271月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。03:20:2703:20:2703:201/5/20233:20:27AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2303:20:2703:20Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。03:20:2703:20:2703:20Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2303:20:2703:20:27January5,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。05一一月20233:20:27上午午03:20:271月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。一月月233:20上上午午1月月-2303:20January5,202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023/1/53:20:2703:20:2705January202317、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。3:20:27上午午3:20上午午03:20:271月-239、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、阅阅读读一一切切好好书书如如同同和和过过去去最最杰杰出出的的人人谈谈话话。。03:20:2703:20:2703:201/5/20233:20:27AM11、越是是没有有本领领的就就越加加自命命不凡凡。1月-2303:20:2703:20Jan-2305