世联惠州城市原筑地产项目营销策略

回顾。。。城市原筑1/19/2023项目基本情况：占地：26634.9㎡建面：66828㎡住宅建面：49618㎡户数：268户车位：不少于1：1建筑密度：22.6％容积率：1.88绿化覆盖率：37％140㎡

～220㎡大户7栋小高层(9层～11层)、10套别墅08年底入伙阶段销售总结（销售）－－－经济指标2北3栋(147㎡)4栋(350㎡)6栋(244㎡)5栋(192㎡)9栋(165～169㎡)2栋(147㎡)7栋(165～192㎡)8栋(220㎡)在售未售楼栋户型面积（㎡）套数23房2厅1474633房2厅147364别墅3501054房2厅1921864房3厅（空中复式）2441673房2厅165～1923584房2厅2207293房2厅165～16935合计268阶段销售总结（销售）－－－户型配比3第一批单位：剩余39套，51％第二批单位：剩余63套，23％第二批单位：7、8号推售量：107套，未推总平面图北3栋1474栋6栋2445栋1929栋165～1692栋1477栋165～1928栋220楼栋户型面积（㎡）套数已售套数剩余套数23房2厅1474673933房2厅1473612244别墅350101954房2厅1921813564房3厅（空中复式）2441661073房2厅165～1923503584房2厅2207207293房2厅165～169352015合计26859209阶段销售总结（销售）－－－销售数据47、8号楼营销策略及销售执行报告2008年04月城市原筑1/19/2023营销报告结构市场本体阶段总结总体策略发展商目标客户本体分期市场分析客户分析项目核心竞争力案例借鉴策略推导战略下的执行细则深圳市场惠州市场销售工程展示营销手段团购认卡楼体条幅户外广告联动CALL客活动营销DM直邮短信老带新大势1/19/2023大势7当前中国经济的主要特征：大势8大势908年房地产市场走势：大势10深圳圳市市场场分分析析11深圳圳市市场场分分析析12个别别案案例例说说明明：：金地梅陇镇（三期）周期上门量进线量成交量08年3.3～3.94201505608年3.10～3.164361657308年3.17～3.2343243508年3.24～3.30399872508年3.31～4.63256329近期期价价格格走走势势：：之之前前二二期期销销售售单单位位均均价价16000元元/平平米米，，现现在在销销售售的的三三期期均均价价降降到到11000元元/平平米米。。深圳圳市市场场分分析析13深圳圳市市场场分分析析小结小结：：（1））个别别楼盘盘出现现小阳春春的情况况，即即：走走量，，但不不走价价；（2））客户户对价价格非非常敏敏感；；（3））现阶阶段成成交基基本为为刚性性需求求，投投资客客基本本销迹迹。14惠州市市场分分析15惠州市市场分分析惠城近近几年年房地地产市市场销销售量量、推推售量量分析析据世联联数据据组，，对惠惠城2008年年房地地产盘盘点所所得：：惠城城2008年的的推售售量（（新货货源））为375万平米，，加上上2007年的的存货货115万，即：：2008年惠惠城的的供应应量为为：490万平米。。16惠城房房地产产出现现“量量跌价价也跌跌”的的态势势，市市场表表现惨惨淡。。惠州市市场分分析17个别案案例说说明：：荷兰水乡三期二组团周期上门量进线量成交量08年3.3～3.94014008年3.10～3.163120008年3.17～3.23107921508年3.24～3.3064351508年3.31～4.655172近期价价格走走势：：世联联进场场后，，推动动开发发商做做团购购。针针对团团购客客户，，制定定具有有一定定吸引引力的的折扣扣，下下调幅幅度约约25%，，推动动销售售。惠州市市场分分析18惠城区区5～～6月月份推推售楼楼盘汇汇总据世联联数据据组调调查可可得：：5～～6月月惠城城推盘盘量约约达196万。惠州市市场分分析19惠州市市场分分析小结小结：：（1））上门门量成成交量量锐减减，量量不走走，价价也不不走；；（2））5月月份的的大量量推盘盘，6月份份将是是个分分水岭岭，房房地产产格局局发生生变化化，开开发商商进行行重新新洗牌牌，中中小型型开发发商面面临危危机。。20市场的的启示示启示：：（1））现阶阶段，，在合合理的的价格格上，，快速速走量量，才才是我我们真真正的的目标标；（2））现阶阶段，，行动动要块块，快快速抓抓住客客户，，才是是关键键。21营销报报告结结构市场本体阶段总总结总体策略发展商目标标客户本体分期市场分析客户分析项目核心竞竞争力案例借鉴策略推导战略下的执执行细则深圳市场惠州市场销售工程展示营销手段团购认卡楼体条幅户外广告联动CALL客客活动营销DM直邮短信老带新大势势1/5/2023项目阶段总总结（工程程展示）23总平面图阶段销售总总结（工程程展示）售楼处；别墅样板房房；9号楼样板板房。工程展示到到位：2号楼特色色清水房；；看楼通道。。工程展示未未完全到位位：小区人形道道以及部分分园林；2、8号楼楼样板房；；私家登山径径。工程展示未未到位：项目展示上上，与惠城城其他楼盘盘比较，没没有任何优优势！！24项目阶段总总结（销售售）25销售状况：：第一批单位位推出79套，已销销售41套套，销售率率达到60％总平面图北3栋1474栋6栋2445栋1929栋165～1692栋1477栋165～1928栋2204号楼10套，卖卖了2套，，剩下8套套。5号楼18套，卖卖13套，，剩下5套套6号楼16套，卖卖6套，剩剩下10套套9号楼35套，卖卖20套，，剩下15套72套35套阶段销售总总结（销售售）－－－市场场发生变化化前。。。。26总平面图北3栋1474栋6栋2445栋1929栋165～1692栋1477栋165～1928栋2202号楼46套，卖卖7套，剩剩下39套套3号楼36套，卖卖12套，，剩24套套72套35套阶段销售总总结（销售售）销售状况：：第二批单位位推出82套，已销销售19套套，销售率率23％－－－市场场发生变化化后。。。。274号楼10套，卖卖了1套，，剩下9套套。5号楼18套，，卖13套，剩剩下5套套6号楼16套，，卖6套套，剩下下10套套9号楼35套，，卖20套，剩剩下15套2号楼46套，，卖7套套，剩下下39套套3号楼36套，，卖12套，剩剩24套套阶段销售售总结（（销售））－－－销销控表世联建议议：销售现阶阶段的2、3、、9号楼楼的存量量才是王王道！！！28现阶段营营销手段段29现阶段营营销手段段1、2.18～～4.20上门门进线2.18～4.20期期间，进进线176批，，平均每每周20批。上上门237批，，平均每每周26批。30现阶段营营销手段段1、2.18～～4.20上门门进线1、进线线176批中，，按照数数量排序序为：路过37％、短短信27％、鹅鹅岭广告告18％％2、上门门237批，按按照数量量排序为为：路过63％＋楼楼梯条幅幅11％％、朋友友介绍18％31现阶段营销手手段2、2.18～4.20上门客户居居住区域上门客户居住住区域237批中，按照照数量排序为为：龙丰上排21％、南坛下下埔17％、、麦地15％％、深圳12％、东平9％、江北6％32小结：1、平均每周周进线20，，上门26。。上门进线，，有待提高。。2、本项目的的楼梯条幅效效果明显。3、目前上门门客户中，了了解途径狭窄窄，基本为路路过和朋友介介绍。需要加加强现有的营营销途径和拓拓宽新的有效效营销途径。。4、目前上门门客户中，居居住区域江北北所占比例少少，与第一批批成交客户中中，江北所占占的比例欠缺缺。有待提高高居住在江北北的潜在优质质客户。5、持续有效效的坚持发送送短信。（与与项目、高榜榜山相关的））形成客户持持续关注点。。现阶段营销手手段小结33营销报告结构构市场本体阶段总结结总体策略发展商目标客户本体分期市场分析客户分析项目核心竞争争力案例借鉴策略推导战略下的执行行细则深圳市场惠州市场销售工程展示营销手段团购认卡楼体条幅户外广告联动CALL客客活动营销DM直邮短信老带新大势1/5/2023客户户35客户分析说明明分析背景：政策环境：宏宏观调控刚刚刚开始发生效效应9月金融调控控政策颁布，，10月下旬旬在惠州正式式执行，项目目10.12开盘。项目定位：城城市资源型/中高端/大大宅惠州西湖景区区内，高榜山山森林公园脚脚下物业产品类型有别别墅、复式及及小高层，一一梯一户及一一梯两户成交单位：总总价100-200万169-192平米大平平面，总价在在99-165万。244平米复复式，总价190-200万。调研方法：问卷调研法，，通过城市原原筑成交客户户问卷共收集集有效问卷27份；访谈谈法，共访谈谈5个成交客客户。研究目的：探讨购买总价价在100-200万住房的的本地客户特点，（什么么样的人买房房，买什么样样的房？）为为销售精确制制导提供市场场参考。阶段销售总结结（客户）－－－第一批成交客户36一、客户特征征：来源职业及职务年龄及教育程程度家庭结构家庭年收入及及交通工具交叉分析（工工作地点及行行业、行业及及职务、家庭庭年收入及职职务）二、置业特征征：置业业用用途途及及驱驱动动力力置业业次次数数及及付付款款方方式式置业业关关注注点点关于于户户型型三、、附附：：典典型型客客户户访访谈谈语语录录阶段销售售总结（（客户））－－－第一批成交客户户37客户特征征1—来源居住地点点：以惠州州为主占占74%，其中中惠城区区占70%，主主要来自自龙丰上上排、江江北、麦麦地三个个片区；；其次深深圳占18%；；工作地点点：以惠州州为主占占72%，其中中惠城比比例为60%，，主要在在江北和和麦地片片区；其其次为深深圳占20%籍贯：主要为为惠州本本地人，，占67%惠城区的的本地人人为本项目目的核心心客户；；片区主要要来自本片区（龙丰上上排）及及相邻的江北和和麦地片片区。阶段销售售总结（（客户））－－－第一批成交客户户38客户特征征2—职业及职职位单位性质质：以事业业单位和和私营单单位为主主，分别别占34%和30%；；归属行业业：主要集集中在房房地产、、电信电电力能源源、金融融、贸易易及制造造行业。。承担职务务：主要为为企业主主、董事事及、总总经理级级别，占占37%，其次次为中高高层管理理级，分分别为26%、、22%。客户承担担职务级级别较高高，主要要为企业主/董事/总经理理级和中中高管理理层。行业则较较集中在在具垄断性性质或高高利润行行业：如房地地产、电电信电力力能源、、金融、、贸易及及制造行行业。阶段销售售总结（（客户））－－－第一批成交客户户39客户特征征3—年龄及教教育程度度年龄：较集集中在在26-35岁岁占47%，41-45岁占占22%；；教育程程度：主要要集中中在大大专及及以下下占85%，其其中大大专占占52%。。客户年年龄集集中在在25-35岁岁成熟中中青年年和41-45岁岁稳重中中年。教育程程度不不高，，以大专为主。。阶段销销售总总结（（客户户）－－－－第一批批成交客客户40客户特特征4—家庭结构家庭人口：三口之家家为主，占占73%；；子女人数：相应于家家庭人口，，子女人数数72%为为1人。家庭结构：以夫妇/未成年子子女占主力力，比例为为49%。。客户的家庭庭结构主要要为带有未成年子女女的三口之之家。阶段销售总总结（客户户）－－－－第一批批成交客客户41客户特特征5—家庭年年收入入及交交通工工具家庭年年收入入：30-70万万为主主力，，比例例为51%；家庭交交通工工具：近90%的客客户都都拥有有私家家车，，其中中78%拥拥有1辆私私家车车。家庭年收入入多集集中在在30-70万万，绝大大多数数都拥拥有私私家车车。阶段销销售总总结（（客户户）－－－－第一批批成交客客户42客户特特征小小结客户来来源：：惠城区区的本本地人人为本项项目的的核心心客户户；片区主主要来来自本片区区（龙丰丰上排排）及及相邻的江北北和麦麦地片片区。。职业及及职位位：客户承承担职职务级级别较较高，，主要要为企企业主主/董董事/总经经理级级和中中高管管理层层。行业则则较集集中在在具垄垄断性性质或或高利利润行行业：：如房房地产产、电电信电电力能能源、、金融融、贸贸易及及制造造行业业。其中在具垄垄断性性的行行业中中以专专业技技术人人员及及中层层管理理人员员为主主；高利润润行业业中多多为高高层管管理及及老板板级人人员：年龄及及家庭庭：客户年年龄集集中在在25-35岁岁成熟中中青年年和41-45岁岁稳重中中年。教育育程度度不高高，以以大专为主。。客户的的家庭庭结构构主要要为带带有未成年年子女女的三三口之之家。收入：：家庭年年收入入多集集中在在30-70万万，绝绝大多多数都都拥有有私家家车。。其中老板级级客户户年收收入较较集中中在70-200万万（范围围50万以以上））；中高高层管管理较较集中中在50-70万（范围围20-70万万）；专业业技术术人员员在20-30万（范围围50万以以下））。阶段销销售总总结（（客户户）－－－－第一批批成交客客户43置业特特征1—置业用用途及及驱动动力想有好好的环境和和生活配配套，，方便居居家原来面面积太太小，想想住得得更宽敞敞，更舒服服一些些为了孩子子的成长、教育值得投资资，具有较大大增值空间间，同时可以以保值父母养老老1235提高居住住档次、身身份结婚6置业驱动动力排序序置业用途途：一边倒倒的趋势势以自住置业驱动力：买房的主要动因是改善居住环境，比例占36%。其次为保值增值和换房，比例为25%、20%；买房的第第一用途途为自用。动因主主要是改善居住住：（包括换更更好的环环境和换换更大的的房子））；但同时时也把房房子作为为了可保保值增值值的资产。阶段销售售总结（（客户））－－－第一批成交客户户44置业特征征2—置业次数数及付款款方式置业次数数：客户大部部分为多次次置业，其其中以二次次置业为主主，占55%；付款方式：按揭比例例为85%，相应于于二次置业业，首付四四成的比例例最多，为为55%；；客户多为改改善型的二二次置业。。付款多选选择按揭。。阶段销售总总结（客户户）－－－第一批成交客户45置业特征3—置业关注点点区域、地理位置楼盘升值潜力周边环境社区园林户型设计1243周边商业配套6置业关注点点排序购买本项目目的影响因因素关注点：影响客户户最大的因因素为楼盘盘的区域、、地理位置置；其次为为周边环境境和社区园园林。客户买房的的第一影响响因素即为为楼盘的区域、地理理位置；其次关注注小区内外部部的整体环环境(包括社区区园林及周周边环境））。同时楼盘盘的是否具具升值潜力也对客户产产生较大影影响。阶段销售总总结（客户户）－－－第一批成交客户46置业特征3—置业关注点点认为本项目目不足对比楼盘选选择项目自身关关注点：客户最为为在意小区区内部的配配套，其次次为小区的的会所及安安全性。对比楼盘选选择分析：：客户选择对对比的楼盘盘较广泛，，其中同区区域同性质质的楼盘客客户比较最最多，其次次是客户较较集中的区区域同性质质的楼盘。。小区内部环环境中对配配套、会所所和安全性性关注度高高；资源型型楼盘客户户在选择对对比时参考考因素：位位置〉资源源〉产品阶段销售总总结（客户户）－－－第一批成交客户47置业特征4—户型关注点点通风采光南北通透一梯两户小区整体规划户型设计12435内庭院设计、朝向6户型关注点点排序户型关注点点：客户最为为在意是户户型的通风风采光，其其次是南北北通透、一一梯两户。。同时对小小区的整体体规划比较较敏感。对于户型客客户最为关关注的就是是通风采光、、南北通透透；对于户型亮亮点的设计计如内庭园园等还尚不不敏感。阶段销售总总结（客户户）－－－第一批成交客户48置业特征小小结置业用途及及动因：买房的第一一用途为自用。动因主要要是改善居住；但同时也也把房子作作为了可保保值增值的的资产。置业次数及及付款方式式：客户多为改改善型的二二次置业，，置业经验一一般。付款多选选择按揭。。置业关注点点：客户买房的的第一影响响因素即为为楼盘的区域、地理理位置；其次关注注小区内外部部的整体环环境同时楼盘的的是否具升值潜力也对客户产产生较大影影响。户型关注点点：对于户型客客户最为关关注的就是是通风采光、、南北通透透；对于户型型亮点的设设计如内庭庭园等还尚尚不敏感。。阶段销售总总结（客户户）－－－第一批成交客户497、8号楼楼诚意客户户分析507、8号楼楼诚意客户户分析7、8号诚诚意客户调调查：由于前期未对对其做任何推推广，目前咨咨询7、8号号楼客户仅有有：49批517、8号楼诚诚意客户分析析年龄：较集中在36－40岁岁占33%，，31－35岁占27%；527、8号楼诚诚意客户分析析居住地点：以惠州为主主占74%，，其中惠城区区占80%，，主要来自上上排、麦地537、8号楼诚诚意客户分析析意向价格：58％表示希希望看到价格格再来决定。。14％的人认认为5000元/平米可可以接收，12％的人认认为6000元/平米可可以接收。26%的人,接受5000～6000元/平米米547、8号楼楼诚意意客户户分析析客户对对项目目的关关注点点：第一：：价格格、位位置、、风水水＝户户型、、环境境第二：：景观观、户户型、、朝向向第三：：风水水、景景观、、户型型、价价格557、8号楼楼诚意意客户户分析析小结31～～40岁客客户，，占60％％。多多为三三口之之家以以上，，有未未成年年孩子子或老老人家家，考考虑原原来的的住所所不够够房间间或考考虑换换个好好点的的环境境而考考虑买买城市市原筑筑。49批批咨询询7、、8号号楼的的客户户中，，26％客客户接接受5000~6000元/平米米，诚诚意度度高，，共12批批。客户第第一关关注点点为：：价格格、位位置、、户型型（风风水））、环环境。。567、8号楼楼诚意意客户户分析析诚意客客户访访谈黄炎标标客户描描述：：59岁岁，中中华周周易协协会常家住在下角，家庭有4个小孩，都在惠州。换房是考虑其中一个小孩的需要。意向7栋169平米，在乎分水。客户语录：第一次去（没有开盘的时候），只能通过看楼通道去看样板房，其他不让看，觉得不好。买房不是买装修。买房，价格不是问题，重要是买到自己中意的地方。现在的房价好像要（降）下来了，但是最后还是会上涨回去，现在买房的人都是多次买房置业的。买房：一是想换换环境，二是换一个小区，人口素质较高的小区。靠山且离山太近，对以后小孩的出路问题有影响。国华1～4期的地风水好，5期的别墅风水不好。选房，讲究风水学上的大门的“纳气”。等封顶了，会带小孩过去看看。577、8号楼楼诚意意客户户分析析诚意客客户访访谈二、杨杨先生生客户描描述：：35岁岁，一一家四四口，，2个个小孩孩，女女儿5岁读读学前前班，，儿子子2岁岁半。。太太太全职职，杨杨先生生是公公务员员，现现在住住在江江北云云山花花园。。意向房房号：：8栋1单元元，5层以以上。。价格：：罗先生生听到到单价价7000元，，总价价160万万左右右后，，表示示考虑虑按揭揭付款款。（（之前前买房房都是是一次次性））喜欢8栋1单元元有以以下几几个原原因（（排名名有先先后））：很认认可可高高榜榜山山森森林林公公园园，，环环境境好好。。喜欢欢5号号楼楼的的户户型型结结构构，，但但是是5号号楼楼没没有有高高层层。。8号号楼楼户户型型与与5号号楼楼相相似似，，且且又又多多一一个个工工人人房房，，好好！！前后后空空间间（（前前后后双双阳阳台台））比比较较大大，，有有利利小小孩孩活活动动，，好好!客厅厅朝朝南南，，主主人人房房朝朝东东，，风风水水好好！！前面面空空地地做做十十一一小小后后，，8号号楼楼离离它它远远点点，，不不会会怕怕被被吵吵。。且且小小孩孩读读可可以以读读十十一一小小，，好好。。有个亲戚戚住在润润园，离离城市原原筑很近近。小区私家家登山径径、山泉泉水也很很喜欢。。587、8号号楼诚意意客户分分析诚意客户户访谈三、张先先生客户描述述：33岁，，职业警警察，现现住在下下铺，和和父母一一起住。。意向房号号：8栋高层层或顶楼楼，可以以越过6号楼看看出去最最好的（（考虑和和父母住住，一定定要5个个房间））价格：听到单价7000元元，总价150～160万左左右后，表表示可以考考虑认可原因：：喜欢高榜山山森林公园园的环境，，适合老人人家居住。。户型结构、、小区规划划也很喜欢欢（大社区区很杂，不不安全，不不安静）地段好，升升值潜力大大597、8号楼楼诚意客户户分析诚意客户访访谈四、张先生生客户描述：：35岁左右右，一家三三口，女儿儿在读一年年级，现在在住在惠东东，自己开开厂。意向房号：：8号楼，5、6、7层，一定定要4房。。价格：认可5号楼楼样板房的的户型、价价格，但5号楼只有有二楼，不不喜欢。认认为8号楼楼比5号楼楼大20平平米，可以以接受。认可原因：：地段好以及及环境好离市区较近近，生活方方便对户户型型结结构构较较认认可可。。607、、8号号楼楼客客户户与与第第一一批批客客户户的的相相似似认可可项项目目：：认可可高高榜榜山山、、环环境境好好、、位位置置好好和和风风水水。。客户户居居住住：居居住住在在江北北、、麦麦地地、、龙龙丰丰上上排排。。价格格：：7、、8号号楼楼诚诚意意客客户户接接受受5000～～6000元元/平平米米，，与与第第一一批批部部分分单单位位相相当当的的价价格格。。职业业：客户户承承担担职职务务级级别别较较高高，，主主要要为为企企业业主主/董董事事/总总经经理理级级和和中中高高管管理理层层。。7、、8号号楼楼诚诚意意客客户户分分析析诚意意客客户户访访谈谈61客户户小结结7、、8号号楼楼客客户户小小结结：：（1））我我们们的的客客户户最最认认可可本本项项目目的的是是：：高榜山山体资资源、环境，，地段以及风风水；（2）我们的的客户居住在在江北、麦地、、龙丰上排南南坛下埔；（3）我们的的客户职务级级别较高，主主要为企业主/董事事/总经理级级和中高管理理层；（4）目前我我们的客户都都关注：价格。62营销报告结构构市场本体阶段总结结总体策略发展商目标客户本体分期市场分析客户分析项目核心竞竞争力案例借鉴策略推导战略下的执执行细则政策影响深圳市场惠州市场销售工程展示营销手段团购认卡楼体条幅户外广告联动CALL客客活动营销DM直邮短信老带新大势势1/5/2023总体营销策策略647、8号楼楼推售问题题问题：（1）面临临整体房地地产的淡市市；（2）面临临惠城区5～6月期期间196万的推售售量；（3）面临临项目的自自身工程展展示问题；；（4）面临临前期未作作任何推广广导致蓄客客量不足。。65策略略总体策略：：（1）7、、8号楼为为五月份推推广重点，，利用新产产品，引起起市场的再再次关注；；（2）7、、8号楼采采用平价策策略；（3）定向向营销，有有针对性的的挖掘客户户；（4）小批批量、分阶阶段的推售售，保证每每次都有量量的消化，，自我营造造小阳春的的景象；（5）利用用价格杠杆杆的原理，，在7、8号楼蓄客客期间，利利用7、8号楼的价价格去逼定定2、3、、9号楼；；66入市时间：：6月15日日正式选房房。选房前必须须到位工程程：9号楼、6号楼脱外外立面；8号楼样板板房；看2、3号号楼、8号号楼完整充充分展示的的看楼通道道；2、3号楼楼后人行走走道绿化到到位。67为什么6月月15日？？由于前期未未对7、8号楼做过过针对性的的推广，导导致目前针针对7、8号楼的诚诚意客户畜畜客不够，，需要配合合工程，样样板房到位位；五一期间多多个项目开开盘，对本本项目构成成威胁，避避开风头。。五星国墅园园恒和金谷江南御都义乌二期公公寓领墅二期高高层单位68推售策略一一世联建议：：5月1日7、8号楼楼接受认筹筹；认筹交2000元（（可退），，不能定房房号，选房房当天以认认筹的顺序序为选房顺顺序；选房当天优优惠：认筹筹VIP客客户总价减减；20000元优优惠。6月15日日，进行选选房。前提必要条条件：5月1日前前，拿到预预售许可证证。5月1日前前，审批通通过认筹方方案以及开开盘优惠。。69推售策略二二价格杠杆杆：世联建议议：在7、8号楼蓄蓄客期间间，利用用7、8号楼的的价格去去逼定2、3、、9号楼楼。2、3号楼做销控，每周推出5套特价房70战略下的的执行细细则71淡市下营营销，扩扩大销售售渠道1、团购购认卡方方案（定定向营销销）1、团购购认卡购购房方案案目的：挖掘有效效大客户户，短期期内快速速积累7、8号号楼诚意意客户，，为集中中开盘做做准备。。时间：五一节（（7、8号楼拿拿预售证证后）执执行。具体实施施：借助开发发商资源源，以为为员工谋谋福利为为噱头，，联系相相关单位位和有业业务联系系的单位位进行团团购认卡卡。团购认卡卡给予一一定幅度度的有诱诱惑的开开盘折扣扣。《团购认认卡购房房方案》》具体执执行方案案稍后提提供成功案例例借鉴：：东莞万万科运河河东一号号、惠州州荷兰水水乡、城城市广场场722、老带带新2、老带带新目的：带动老业业主推荐荐新客户户的积极极性，促促进认卡卡，最终终达成成成交。时间：五一节（（7、8号楼拿拿预售证证后）执执行。具体实施施：1、本活活动适用用于城市市原筑的的老业主主；2、老业业主推荐荐新客户户认筹，且最终终成交，，新老业业主每人人均可获获赠10000元现金金奖励（（税后））；3、对老老客户不不定期结结合项目目的工程程进度或或者高榜榜山的建建设情况况，群发发“老带带新”短短信。《7、8号楼老老带新认认卡方案案》具体体执行方方案稍后后提供淡市下营营销，扩扩大销售售渠道733、户外外广告牌牌3、户外外广告牌牌目的：拓宽客户户渠道。。执行动作作：拿“南坛坛西路红红绿灯处处户外广广告牌””具体体实实施施：：1、、4月月26日日更更换换鹅鹅领领南南路路户户外外（（7、、8号号认认筹筹））；；2、、4月月26日日更更换换围围墙墙；；3、、五五一一前前签签订订新新广广告告牌牌，，并并上上7、、8认认筹筹内内容容。。淡市市下下营营销销，，扩扩大大销销售售渠渠道道744、联联动4、广泛泛的联联动目的：：广泛的的联动动，““重金金下必必有勇勇夫””。具体实实施：：1、转转介绍绍客户户认筹筹7、、8号号楼，，并且且最终终成交交，可可获得得1万万元现现金奖奖励（（税后后）2、嘉嘉浩审审批同同意7、8号楼楼“广广泛””联动动方案案；3、五五一前前制作作联动动展板板，在在售楼楼处展展示；；《7、、8号号楼广广泛联联动认认卡方方案》》具体体执行行方案案稍后后提供供淡市下下营销销，扩扩大销销售渠渠道755、CALL客客5、CALL客目的：：淡市下下，更更多的的是主主动““找””客户户。具体实实施：：1、拿拿资源源－－－世联联惠州州操作作的楼楼盘的的客户2、制定统一口径和CALL客计划；3、用资源－－CALL客《CALL客计计划》》具体体执行行方案案稍后后提供供淡市下下营销销，扩扩大销销售渠渠道766、短短信6、短信信目的：：淡市下下“相相对低低成本本”的的营销销工具具。原则：：配合营销销节点、、工程节节点、大大型营销销活动、、高榜山山建设节节点需求求发送短短信。具体实施施：淡市下营营销，扩扩大销售售渠道短信效果果：年后后以来，，有3周周发了短短信，这这三周总总共进时间短信事件发送群体4月25日高榜山挂榜阁楹联征集＋老带新优惠＋7、8栋即将推出老业主4月28日7、8号楼推出，五一认筹，开盘享受总价减2万优惠＋活动20万＋老业主4月29日7、8号楼推出，五一认筹，开盘享受总价减2万优惠＋活动20万＋老业主其余时间待定5月18日封顶活动、6月8日千人登山活动、摄影比赛活动2号楼样板房开放、8号楼样板房开放、私家登山开放777、DM直邮7、DM直直邮目的：精确制导导，对7、8号号楼潜在在客户群群采用具体实施施：1、4月月29日日前，直直邮设计计、印刷刷到位。。2、4月月29日日前，联联系签订订DM媒媒体，精精确挑选选客户群群体。2、4月月30日日，DM发送。。淡市下营营销，扩扩大销售售渠道788、活动动营销8、活动营销目的：淡市下提高上上门进线、提提高成交量的的营销手段具体实施（开开盘前安排3～4个大型型活动）：淡市下营销，，扩大销售渠渠道时间活动群体5月1日～3日亲子小摊位活动老业主＋新客户＋上门5月18日封顶活动老业主＋VIP客户＋新客户＋上门6月8日千人登山活动（联合登山协会＋西子论坛）老业主＋VIP客户＋新客户＋上门5月份～6月份摄影比赛活动（联合摄影协会＋西子论坛）专业摄影组＋VIP客户＋老业主＋业余组799、楼体条幅幅9、楼体条幅目的：配合营销阶段段，更换不同同的销售信息息。淡市下营销，，扩大销售渠渠道时间内容五一前楼王单位推出，接收诚意登记6月份楼王单位样板房震撼登场5月份楼王单位即将问世，保留单位优惠推出……..80把控重要工程程节点总平面图12345674月底，8号号楼护坡工程程完工。5月中，7、、8号楼后面面部分小山包包的美化。5月中，2、、3号楼人行行道有部分园园林到位。5月底、6月月初，车行道道到位。6月初，2号号楼样板房到到位。6月中，8号号楼样板房到到位。6月份，听泉泉茶社到位。。81赢在执行赢在执行：会会议上通过的的，则是正确确的。正确的的，应该马上上执行。82赢在执行时间6月5月特色清水房4月五一前清水房房到位DM直邮4月30日发发送围墙4月27日更更换户外广告4月26日更更换认筹5月1日～6月14日认认筹7、8价格表表5月9日出价价格表活动5月1～3日日亲子活动5月18日封封顶活动6月8日登山山活动5月～6月摄摄影活动选房户外广告4月27日更更换楼体条幅五一前更换5月11日美美丽节活动83赢在执行事件到位时间特色清水房整改五一前到位4.25短信（高榜山挂榜阁楹联征集＋老带新优惠＋7、8栋即将推出）4.24，短信撰写4.28短信（7、8号楼推出，五一认筹，开盘享受总价减2万优惠＋活动）4.27，短信撰写4.29短信（7、8号楼推出，五一认筹，开盘享受总价减2万优惠＋活动）4.27，短信撰写《CALL客计划》4.25，制定执行团购认卡购房方案4.25，制定执行7、8号楼老带新认卡方案4.25，制定执行4月29日前，直邮设计、印刷到位。4.27，设计到位，4.29印刷到位4月29日前，联系签订DM媒体，精确挑选客户群体。4.29，联系签订DM媒体4月30日，DM发送4.30，DM发送4月26日更换鹅领南路户外（7、8号认筹）；4.25，户外设计到位，4.26，更换4月26日更换围墙；4.25，围墙设计到位，4.26，更换5月1日7、8号楼认筹方案4.28，认筹方案撰写5月1日前签订新广告牌，并上7、8认筹内容4.30，新广告牌更换5月1日～3日，亲子小摊位活动4.25，撰写活动方案2008-5-18，封顶活动5.9，撰写封顶活动方案5月11日，母亲节（美丽节）5.5，撰写方案2008-6-8，千人登山活动（联合登山协会＋西子论坛）5.30，撰写登山活动方案5月份～6月份，摄影比赛活动（联合摄影协会＋西子论坛）5.4，撰写摄影比赛活动方案84目标目标：以上的工作按按时到位的前前提下，5月份目标为为：15套。。85Theend!869、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。03:53:2203:53:2203:531/5/20233:53:22AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2303:53:2203:53Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。03:53:2203:53:2203:53Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2303:53:2203:53:22January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20233:53:22上上午03:53:221月-2315、比比不不了了得得就