世联上海鹏欣国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略

上海鹏欣国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略谨呈：上海鹏欣集团2007.11.20报告核心内容第一部分：市场现状下的问题解析——现状与目标之间的差距——项目核心价值点及形象统领第二部分：客户定位与形象定位第三部分：营销策略体系建立——营销执行的指导总纲2市场现状下的问题解析项目解读市场环境&价格预估客户目标问题界定3老：杨浦老城区，平凉路、宁国路新：产业园区，新都市硬件、新经济元素大：2.2万/2万/8万平米，公寓式酒店+办公+商业，大体量、大配套专：家纺——打造的有主题的产业基地项目解读——老而新,大而专——A楼公寓式酒店建筑面积：22037.29平方米总套数：294套户型：65-118平方米4产业大厦家饰家纺中心

办公商业酒店相互依赖公寓式酒店是家饰家纺中心的有机组成部分。

办公商业酒店客户互补办公、家饰家纺中心提供的贸易、展贸平台为酒店提供了客源。办公、商业、酒店功能互补，形成有机整体公寓式酒店项目解读酒店写字楼商业5专业市场与其周边完善的房地产市场是一个相互促进、相互发展、共生的整体，本项目依托国际家饰家纺中心的打造，必能辐射长三角。

依托专业市场的房地产发展趋势，业主将更关注投资于区域内的小户型公寓。项目解读公寓式酒店是杨浦家饰家纺中心不可或缺的有机组成，将随着产业链的完善和片区的成熟，辐射全上海和长三角城市群1、公寓式酒店在区域是否有发展潜力？2、投资型的产品在该区域是否得到市场认可？6案例借鉴东莞厚街商贸圈为酒店服务业、展览业、家具业形成的六大产业基地厚街拥有大小酒店（宾馆）约130家，五星级酒店4家，全镇客房总数超万间，年接待旅客超200万人次。

酒店业会展业600余家上规模的家具企业，11家大型家具专业市场，成为珠江三角洲国际家具及机械、材料、配件的大型集散基地。每年举办的大型国际展览会达20多个，总展出面积40多万平米，展馆利用率接近20%。每年举行家具、鞋材、皮革、医学机械、服装、旧车等展览，其中以家具展和工业机械展最为著名，会展业已成为厚街镇经济新的增长点和重要的支柱产业。家具业厚街镇7依托专业市场

——小户型公寓畅销，投资为主案例借鉴房屋租赁市场红火：源源不断涌入厚街镇的外地人、外籍人刺激着房屋租赁市场，相应的本地居民购房投资积极性增强。中小户型将走俏：投资客和外地购房者的增多，使市场对中、小户型的需求增大，中、小户型不再以大户盘的“边角料”的面目出现,而是经过精心设计，在朝向、通风、采光、社区环境等方面颇为讲究，备受白领青睐。外地、外籍购房者增加：住酒店不如买房、租房不如供楼。这部分人群还是高档物业，甚至是高级别墅的重要购买势力。投资占80%，以本地人为主私营经济及外资经济发达，带来了大量企业白领及高薪职员，为房屋出租提供了大量客源香谢里小户型，3天卖完；东逸翠园小户型，一天卖完，现在买房投资会用来出租，转手不多，费用很高，如果要建公寓，越早越好，投资人很多。——东逸翠苑销售代表访谈8东外滩与世纪公园等内环片区相比处于价格低谷，有升值空间。板块价格已经处于内环线价格底线，泡沫含量低。环线板块物业增值快，升幅大。环线效益各时间段成交均价（元/m2)普陀区环线附近：25000-28000元\m2人民广场项目所在地——东外滩成交均价15000元\m2长宁区环线附近：28000-30000元\m2世纪公园片区30000-33000元\m2闸北环线附近：25000-28000元\m2虹口区环线附近：25000-28000元\m2徐汇区环线附近：32000-38000元\m29东外滩渔人码头等的规划将带动本区域商务商业发展及形象转变

本项目位于东外滩商务休闲综合区。博览休闲文化区近代产业博览区渔人码头主题购物休闲区商务休闲综合区商务办公区根据最新的规划方案，将东外滩区域建设成为以亲水游览、工业博览、科技商务、知识社区为主要内容的现代功能带，成为上海世博会的重要景观区。区域分析10随着着华华谊谊星星城城商商业业项项目目的的启启动动及及本本项项目目,将将加加速速区区域域商商业业发发展展。。商业分析11国际际家家纺纺中中心心已已初初具具规规模模批发发零零售售平平台台商务务办办公公平平台台产品品设设计计平平台台研发发培培训训平平台台样品品制制作作平平台台产业业信信息息平平台台产品品检检测测平平台台物流流仓仓库库平平台台家纺纺会会展展平平台台产权权保保护护平平台台家纺纺旅旅游游平平台台跨国国采采购购平平台台41产业业集集聚聚2政策策优优惠惠3平台台资资源源专项项发发展展资资金金的的扶扶持持政政策策简便便方方式式征征收收有有关关税税收收企业业缴缴纳纳地地方方税税收收后后可可按按比比例例获获奖奖励励享受受上上海海市市技技术术改改造造、、技技术术创创新新、、新新产产品品开开发发和和建建立立技技术术中中心心的的扶扶持持企业业开开办办初初期期可可申申请请贷贷款款信信用用担担保保属私私营营或或民民营营的的企企业业可可纳纳入入政政府府购购买买服服务务范范围围配套套服服务务5战略略联联盟盟杨浦浦区区是是上上海海传传统统的的纺纺织织产产业业聚聚集集地地近几几年年来来，，百百余余家家不不同同类类型型和和不不同同规规模模的的家家用用纺纺织织制制品品生生产产企企业业、、研研发发机机构构进进驻驻杨杨浦浦周边边已已有有近近50家家纺纺织织及及相相关关企企业业入入住住产业业引引导导专业业网网站站品牌牌营营销销物业业服服务务行业业协协会会专业业媒媒体体海外外机机构构中国国家家用用纺纺织织品品行行业业协协会会中国国纺纺织织行行业业网网中国国国国际际时时尚尚联联合合会会中国国纺纺织织行行业业网网商业分析12本项项目目处处内内环环，，外外部部交交通通系系统统较较好好1.但但本本项项目目相相距距地地铁铁站站步步行行约约25-30分分钟钟，，出出行行较较方方便便。。2.临临高高架架，，高高架架出出入入口口位位于于河河间间路路。。3.未未来来轨轨道道交交通通的的规规划划将将使使该该区区域域外外部部交交通通更更发发达达。。轨轨道道交交通通M2线线（（12号号线线））沿沿长长阳阳路路平平行行于于黄黄浦浦江江东东西西走走向向，，经经复复兴兴岛岛越越江江；；轨轨道道交交通通L5线线（（18号号线线））沿沿江江浦浦路路南南北北向向走走向向，，越越江江后后到到达达浦浦东东。。交通分析13项目目属属性性界界定定：：上海海东东外外滩滩内环环板板块块传统统工工业业区区商务务氛氛围围规划划中中内环环稀稀缺缺地地段段商商务务氛氛围围尚尚不不成成熟熟的的纯纯投投资资型型公公寓寓式式酒酒店店国际家饰家家纺中心的的有机组成成部分14市场现状下的问问题解析项目解读市场环境&价格预估客户目标问题界定15市场供应产产品单一，，住宅供应应量小，品品质不高；；无公寓式式酒店物业业供应五角场商圈北外滩商圈本案整个东外滩滩板块的住住宅市场现现阶段基本本进入尾盘盘期，目前前市场供应应量较少。。市场分析申润江涛苑华谊星城保利花园圣骊河滨苑宝地东园16缺乏品牌牌项目引引擎的强强势启动动，导致致目前其其价格与与潜在价价值违背背市场分析申润江涛苑华谊新城城入住该板板块的开开发商品品牌来看看，都不不乏实力力，如如保利地地产集团团。目前市场场缺乏优优质楼盘盘供应，，而项目目的品质质是板块块价值的的保证。。潜质地段段+良好好规划=价值回回归17周边楼盘盘售楼处处报价住宅的市市场报价价达到20000元/平方米米实际合同同均价在在15000元元/平方方米办公住宅住宅住宅住宅项目属性尾盘12500东外滩板块华谊星诚大厦尾盘25000东外滩板块申润江涛苑二期尾盘17000东外滩板块保利香摈花园持销期20000-24000东外滩板块圣郦河滨苑二期尾盘20000东外滩板块宝地东花园（精装）销售进度单价板块楼盘名称房地网实实际合同同均价周边楼盘价格格虚高价格分析18东外滩板板块规划划发展及及纺织中中心的经经营运作作是实现现目标价价格22000元/平平方米的的支撑点点基于公寓寓式酒店店价格与与住宅价价格系数数对比，，对本项项目价格格区间进进行评估估：（19500-22000元/平方方米)15000x1.5=22000元元/平方方米15000x1.3=19500元/平平方米上海市酒酒店式公公寓与普普通住宅宅价格比比对系数数约为1.3-1.5价格预估本价格是是基于成成熟商务务区的对对比系数数进行评评估，而而东外滩滩的商务务氛围并并未形成成，因此此其对比比系数应应相应有有所降低低。19本项目1-4年年投资回回报率6%相当当于成熟熟商务区区租金回回报，高高于东外外滩目前前市场租租金回报报。本项目基基于6%的投资资回报率率，反算算租金为为3.6元/天天/平方方米。目前周边边办公租租金2元元/天/平方米米左右，，住宅租租金1.5-1.8元元/天/平方米米投资回报各区域酒酒店式公公寓的价价格&租租金对比比计算表表目前市场场发展成成熟区域域内的酒酒店式公公寓投资资产品平平均回报报率约在在6%。。20公寓式酒酒店经济济测算十年投资资回报共共69%，收回回投资额额的期限限为14年，属属于较好好的投资资品种。。投资回报21分析总结结：分析总结结：市场产品品供应单单一，无无类似纯纯投资类类物业供供应，非非主流产产品，但但有市场场发展空空间；缺乏品牌牌地产引引擎的强强势启动动，导致致目前其其价格与与潜在价价值违背背；本项目目目标价格格22000元元/平方方米，在在现有商商务氛围围不成熟熟的情况况下，需需要开发发商大力力提高产产品品质质，完善善酒店配配套，引引入有市市场信心心保证的的品牌酒酒店管理理公司，，并进行行改变区区域形象象和项目目价值提提升的营营销举措措；目前开发发商设定定的投资资回报率率远高于于市场现现有租金金回报，，能打造造为东外外滩优秀秀投资产产品，但但如何给给予投资资客信心心保证将将是最关关键的问问题。22项目解读读市场环境境&价价格预估估客户目标标问题界定定市场现状状下的问题题解析23高速度（（如何满满足快速速回现要要求？））高价格(内环地地段，非非主流产产品，如如何创造造公寓式式酒店最最高价？？)鹏欣集团团向商业业地产市市场成功功迈进的的代表作作品公寓式酒酒店的推推出带动动后续商商铺的推推出叫座叫好目标目标售价价22000元/平米米（含装装修,10年返返租）快速回笼笼资金，，快速销销售24项目解读读市场环境境&价价格预估估客户目标标问题界定定市场现状状下的问题题解析25本体条件件目标市场环境境QUESTIONQuestion1市场处于于发展阶阶段，商商务氛围围相对不不成熟的的情况下下，目标标客户如如何定位位？Question2如何凸现现产品的的价值点点？Question3如何在区区域认知知度较低低的情况况下，实实现最优优化营销销，进行行快速销销售？市场现状状下的问问题解析析26第一部分分：市场场现状下下的问题题解析——现状状与目标标之间的的差距——项目目核心价价值点及及形象统统领第二部分分：客户户定位与与形象定定位第三部分分：营销销策略体体系建立立——营销销执行的的指导总总纲报告核心心内容27客户定位位与形象象定位客户定位位区域、项项目价值值点总结结形象定位位28本项目具备的条条件内环即将将崛起的的区域与家纺中中心结合合一体的的公寓式式酒店纺织产业业基地的的打造及及一系列列活动开展品牌开发发商及专专业经营营管理团团队看中区域域未来发发展潜力力的投资资客户购买写字字楼、商商铺的客客户群，，有投资资基础，，看中回回报率上海、外外地专业业市场客客户外地驻上上海分公公司的客客户看中开发发商实力力，希望望获得稳稳定回报报的客户户本项目所所具资源源能吸引引的客户户类型10年稳稳定返租租，14年回本本看中稳定定回报及及物业升升值的投投资型客客户29作为东外外滩的代表作，本项目的的目标客户户群：纯投资客客----包括个个人投资资者和投投资机构构，个人投资资者30-45岁，以以商人为为主，主主要关注注投资增增值的潜潜力，看看中地产产投资的的稳定性性。养老型客客户----养老型客户户，以个个人投资资者为主主，年龄龄普遍在在40岁岁以上，，购买的的目的主主要是希希望退休休后能够够得到丰丰厚、稳稳定的经经济来源源，这类类客户的的投资风风格比较较稳健，，经济实实力也比比较强，，最看重重项目的的发展潜潜力。30客户定位重点客户户核心客户户偶得客户户长三角区区域，尤尤其是纺纺织业集集中发展展的区域域私营企企业主；；区域内及及上海其其它区域域私营企业业主、商商业集散散地经营营业主、、中高层层管理者者投资机构构外地投资资客户上海投资资客户31目标客户户群特征征及对公公寓式酒酒店物业业的关注注点32客户访谈谈附近经营营业主王女士，，40岁岁左右，，经营床床上用品品。看好东外外滩的发发展趋势势，在政政府影响响下区域域生值潜潜力较大大。很想投资资地产，，可以保值增值值，且风险险小。但但希望总价低点，希望望后续经经营有保保障，回报有保保障。交通地段段要好点点的产品品值得考考虑。外地专业业市场客客户（海海宁，电电话调查查)李女士，，30多多岁，经经营皮革革服饰。。很想去上上海投资资，上海海的一些些开发商商经常过过来宣传传。在***投投资过3个商铺铺，遇到到好的项项目仍会会投资。。看中企业业经营的的实力，，品牌很重要，，地段要要有升值值潜力，，产业园园的经营营有没有有基础和和条件，，我们对对上海不不是很熟熟悉，希希望去上上海考察察项目。。低总价、、高回报报的产品自自然不会会错过。。33客户描述述30-45岁之之间，生生意具有有一定规规模，关关注理财财投资部分客户户已投资资商铺，，仍继续续关注其其他类型型投资产产品希望投资资类产品品总价不不要太高高，不希希望占用用大量资资金投资回报报要有保保障区域发展展有一定定的潜力力专业市场场的经营营要有前前景，自自己一直直经营生生意，对对专业市市场的发发展有一一定的敏敏感度产品要适合酒酒店的经营，，需要知名酒酒店品牌341、项目目标标客户主要是是产业园经营营业主、私营营企业主，附附近经营业主主，以及外地地带来沪经营营业主等；2、处于资金金周转的考虑虑，不愿购买买总价较高的的产品；3、保持资金金增值能力，，主要考虑物物业的升值潜潜力；4、注重投资资回报及产品品规划5、区域升值值潜力及经营营管理6、容易受到到广告宣传和和现场氛围的的影响7、口碑营销销在这类客户户中比较看中中客户分析给到到项目发展的的启示:从区域价值、、项目价值挖挖掘和投资方方式上来引导导客户35客户定位区域、项目价价值点总结形象定位客户定位与形形象定位36项目价值点梳梳理：七大卖点：区域良好的商商业商务规划划，发展潜力力无可置疑；；处于内环线价价格洼地板块块，客户轻松松分享内环物物业升值空间间；家饰家纺中心心提供的贸易易、展览等平平台，为酒店店的持续经营营提供保障；；品牌地产集团团引擎，高品品质产品，带带动板块升值值；引入品牌酒店店管理公司，，统一经营管管理，令客户户安心坐享投投资收益；小户型，低总总价（主力总总价150万万）；豪华装修（装装修成本4000-5000元/m2).37产品价值与投投资客户关注注点进行衔接接片区现阶段商商务氛围极弱弱，需从项目目本身加强商商务感的营造造；强化东外滩内内环板块的优优势，利用未未来规划和家家纺基地强调调商务氛围;引导客户投资资方式，关注注开发商实力力、经营品牌牌、产业基础础及回报率;小户型、低总总价，高回报报、低投资风风险;引导客户关注注产品，豪华华装修。38内环稀缺地段段安全的投资回回报四大核心卖点点Alocalinthefirstring品牌、经营二重置业保险险BrandAndoperationprovidesecurity别出心裁的设设计UniquedesignTherateofreturnissafe39内环稀缺地段段安全的投资回回报四大核心卖点点Alocalinthefirstring品牌、经营二重置业保险险BrandAndoperationprovidesecurity别出心裁的设设计UniquedesignTherateofreturnIssafe投资新焦点：：巨大的区域域价值本案位于东外外滩商务规划划区核心地带带，上海内环亟待待开发地、地产新一轮投投资聚焦点。。巨大的升值空空间，具有其其他区域无可可比拟的优势势。40内环稀缺地段段安全的投资回回报四大核心卖点点Alocalinthefirstring品牌、经营二重置业保险险别出心裁的设设计UniquedesignTherateofreturnIssafeBrandAndoperationprovidesecurity保障一：联手世界驰名名的酒店品牌牌，统一管理理，确保整体出租率的最最大化，从而而承担业主的的全面风险。。保障二：纺织产业基地地运作为酒店成功经营营的提供保障。投资新保障：：二重保险令置业无后顾之之忧41内环稀缺地段段安全的投资回回报四大核心卖点点Alocalinthefirstring品牌、经营二重置业保险险别出心裁的设设计UniquedesignTherateofreturnIssafeBrandAndoperationprovidesecurity创意可以是国国家战略，创创意可以是GDP，英国人说：“英国可以没有有首相，但不不能没有设计计”日本人说：““独创力关系系国家兴亡””韩国人说：““设计韩国，，文化立国””盖茨说了“创创意具有裂变变效应，一盎盎司创意带来来无以计数的的商业利益””创意可以是庞庞大的商机投资新选择：：国际前沿设设计新潮力邀国际著名设计大师师创新打造室室内空间，豪华大气、独独具匠心的设设计，每间小户型型都成为市中心地地段的珍藏。42内环稀缺地段段安全的投资回回报四大核心卖点点Alocalinthefirstring品牌、经营二重置业保险险别出心裁的设设计UniquedesignTherateofreturnIssafeBrandAndoperationprovidesecurity没有噱头，没没有虚头，业业主每年拿到到手的将是不不含任何税费费、杂费、管管理费等相关关费用的净收收益，与市场场变幻告别。。轻松拥有投资资内环、外滩滩的非凡感受受。明白透明、长长期稳定，让让收益从此与与风险说BYE–BYE!投资新看点：：确保收益、、十年回租，，长期回报43客户定位区域、项目价价值点总结形象定位客户定位与形形象定位44东外滩内环——突出地段段的稀缺性，，以“内环””区别于其它它竞争物业的的地理属性。。首席——强调产品品的领先性和和唯一性。投资型公寓式酒店——突出产品类型型。项目属性定位位：投资型公寓式酒店东外滩内环首席45东外滩发展引擎，形象定位：内环投资加速器东外滩发展引引擎——引擎，发发动机；东外外滩潜力地段段，繁华即将将相约。本项项目站在划时时代发展的前前沿，即将见见证东外滩的的历史变迁，，将成为区域域的发展引擎擎。内环投资加速速器——不仅体现现在10年高高投资高回报报率，更体现现对环线物业业价值增值的的分享，让投投资又快又放放心。46第一部分：市市场现状下的的问题解析——现状与目目标之间的差差距——项目核心心价值点及形形象统领第二部分：客客户定位与形形象定位第三部分：营营销策略体系系建立——营销执行行的指导总纲纲报告核心内容容47劣势（W）：：机会（O）：：威胁(T）：：区域内潜在竞竞争日益激烈烈投资客户外溢溢到新江湾城城和五角场区域内唯一的的酒店式物业业东外滩与内环环其它板块相相比将会后起起发力东外滩商务规规划已经启动动减小劣势，避避免威胁发挥优势，转转化威胁利用机会，克克服劣势发挥优势，抢抢占机会如何将项目亮亮点顺利转化化成目标客户户群认可价值值点？如何通过营销销手段从市场场中脱颖而出出，是本项目目成功的关键键所在!交通流线不够够通畅部分户型不方方正区域认识度不不高处于内环板块块小户型、总价价低新园区产业规规模优势初显显实力开发商，，资源整合优优势优势（S）：：项目SWOT分析48战略一：高举高打，借借势借力，赢赢得口碑，提提升项目价值值战略二：以增值突破获获取客户信任任，低成本营营销选择S0营销销战略—充充分利用区域域亟待发展的的机会，凸现现项目投资价价值49项目营销策略略体系图品牌策略活动策略展示策略价格策略营销目标提速增值推广策略原则二：低低成本营销，，直接有效的的活动营销原则一：增加加和传递项目目价值感的““增值营销””为原则客户策略50强强联手，给给投资客户信信心保障目标标确定知名酒店店管理公司关键动作2008年1月实施时间品牌策略合作酒店签约约仪式暨产品品推介会鹏欣战略合作作伙伴代表、、写字楼客户户、意向客户户邀请嘉宾51国际知名酒店店管理公司品牌策略521、东外滩酒酒店式物业的的投资时代2、从历史的的变迁挖掘东东外滩的升值值潜力主题题活动形式东外滩板块块投资价值值论坛执行关键媒体的持续续关注和报报道活动策略

1、杨浦区区政府、区区域内其他他开发商联联动2、邀请著著名主持人人如陈鲁豫豫、吴小莉莉等主持53纺织行业协协会战略联联盟招商主主题酒会活动策略提供一个开开放的交流流平台目标标邀请嘉宾鹏欣战略合合作伙伴代代表、写字字楼客户、、意向客户户2008年年5月实施时间54推广策略高调推广、、密集投放放、强势引引导高调推广方式渠道目的PR活动引爆市场树立项目、、开发商品品牌形象密集投放报纸、杂志志、电台、电视视短期内达到到全覆盖，，建立项目形形象强势引导名人效应、、舆论宣传传现场包装装，销售道道具建立投资信信心，促进进快速销售售实现项目强强势引导55直效低成本本营销—挖掘目标人人群的生活活轨迹中的的新推广渠渠道写字楼上班班与客户在俱俱乐部共进进午餐某集团总裁入住五星级级酒店打高尔夫球球商场购物高尔夫球俱乐部星级酒店资料商场金卡会员电梯媒体去机场出差机场广告、飞机杂志开车上班接送子女户外广告/电台广告休闲时尚杂志围追堵截推广策略56推广渠道户外广告：：扼守上海到到江浙主要要交通要道道，使项目目的形象与与信息传递递至江浙地地区直邮邮：：针对目标客客户来源集集中区域及及上海其他他专业市场场经营业主主进行宣传传。公关活动：：充分利用轻轻纺行业协协会资源，，举行商铺铺推介会，，邀请行业业协会中高高层管理人人员、政府府机关公务务人员参加加，推动与与会人员购购房及通过过与会人员员的口碑传传播，达到到促进销售售的目的。。房展会会：参加春秋房房展及每年年一次的商商铺展。短信信：针对上海的的手机高端端用户进行行宣传，针针对老客户户直行宣传传。推广策略直效低成本本营销—挖掘目标人人群的生活活轨迹中的的新推广渠渠道57原则1：在项目昭示示性最佳的的地方，放放置项目楼楼体条幅原则2：卖点清晰、、主题明确确原则3：公布销售信信息（咨询询电话、售售卖信息））原则4：条幅整体效效果突出品品质感展示策略省钱且直接接有效的户户外广告-楼体广告告财富专线：8888888858卖场造势———营造旺旺场展示策略看楼路线醒醒目标识系系统沿路道旗指指引标识：通往项目目主干道彩彩旗夹道飘飘扬，营造造红红火火火的阵势；；卖场外围展展板：应根据项项目的推广广及时更换换；其他：灯箱、展板板、广告牌牌、形象墙墙等。体验五星级级酒店式的的入户感受受挑高大堂水晶吊灯大理石花纹纹铺地休闲沙发组组合花草植物布布置专业物管及及接待台59展示策略样板区体验验原则一：细节展示项项目高贵品品质原则二：不同风格的的样板间，，用产品品品质吸引顾顾客。原则三：利用功能及设设施的完整展展示，给客户户投资信心形式：以珠宝展柜的的形式，展出出材料的局部部，以独特的的造型感和灯灯光等方面气气氛的渲染，，给客群以高高品质的直观观联想和感受受。60样板房布置则则注重营造尊贵、个性化特点，通过不同风风格的装饰，，突出品位和个性生活，，可从细部着着手，如窗帘帘可选择点、、线、方块类类的图案，墙墙壁上悬挂个个性装饰物，，天顶上用细细的线条进行行空间分割。。精装修建议展示策略61客户策略“世联拥趸”为经过筛选的的世联忠诚客客户，他们常常年和世联合合作，购买多多个世联代理理单位，不仅仅商铺类、写写字楼类、小小户型公寓类类产品，还有有专门的投资资客，他们认认可世联对于于形势的判断断，和我方有有着良好的合合作及利益关关系，给到美美好的前景和和市场判断得得到合理的投投资回报率，，他们有着强强大的经济实实力，将有机机会成为本项项目的目标客客户。鹏欣客户资源源+世联客户户资源“鹏欣客户资源源”中国家纺行业业、中国贸促促会、中国纺纺织品商业、、中国印染、、上海家用纺纺织品、江苏苏南通家纺商商会、浙江绍绍兴家纺、浙浙江海宁布艺艺等62价格策略价格体现价值值目标：速战速速决策略：1、低开高走，造造成价值升值值趋势2、提升性价比，兑现产品价价值，同时让让利给投资者者，促进快快销。3、建立区域租金金标准，按7%的年年投资回报率率，按4.2元/平方米米/天租金水平，22000元元/平米能被被投资客接受受；建议均价定位位为22000元/平米米左右，风险险较低63营销策略总控控图时间1月12月推广阶段推广主题推广渠道活动营销工地围墙、营营销活动工程节点户外、报纸、、杂志结构封顶形象导入期强销期销售目标报纸、异地推推广、房展会会08年尾盘期老带新营销活活动售楼处开放开盘仪式80套54套2月3月4月5月6月7月8月9月交房120套40套合作酒店签约约仪式暨产品品推介会纺织行业协会会战略联盟招招商主题酒会会业主共建平台台联谊市中心投资机机遇，有多少少机会可以重重来？不是你在财富富，是财富在在找你！市中心稀缺投投资机会内环缺货-仅仅有60个做做市中心高薪薪房东的席位位市场引爆期开盘64创造市场活跃市场激发市场春节11月12月2月1月3月4月5月6月7月8月9月1月活动引爆项目目08年开盘5月活动跟进8月活动持续营销

阶段划划分营销阶段不同，策策略重点相应应不同65营销推广的三三大阶段性之之1/活跃市场推广主题：广告主题：针对对象：本地活跃投资资客推广方式：事件营销、策策划报道、媒媒体攻势、SP活动12月5月3月9月底形象导入期

市场引爆期强销期尾盘期7月全面展示项目目综合实力及及发展商的品品牌实力。不是你在找财财富，是财富富在找你66策划报导主题题之一通过品牌酒店店管理公司及及本案高品质质内涵的解读读，带出本案案对于投资者者投资行为极极大的安全性性和保障性，，增强本案的的市场影响力力。不是你在找财财富，是财富富在找你！67营销推广的三三大阶段性之之2/激发市场推广主题：品牌酒店管理理公司签约，，本案投资价价值保障广告主题：市中心投资机机遇，有多少少机会可以重重来？针对对象：本地潜在投资资客推广方式：事件营销、策策划报道、媒媒体攻势、SP活动12月5月3月9月底形象导入期市场引爆期

强销期

尾盘期7月68藉由本案“全全球品牌酒店店管理公司签签约”信息的的发布，可快快速建立本案案的知名度，，给投资者建建立信心保障障，更为本案案后续推广奠奠定一个高起起点的平台。。投资保障：做做***酒店店的房东策划报导主题题之一69策划报导主题题之二着重阐述本案案稀缺的市中中心投资价值值，以及在高高品质产品硬硬件+高品位位服务软件+纺织行业旗旗舰三合一的的效应所产生生的无限投资资潜力，带动动市场对本案案投资价值的的全新认知，，逐步确立本本案最具投资资价值的市场场地位。内环东外滩板板块掀起投资资新浪潮！70东外滩发展远远景+产品火火热投资氛围围营销推广执行行的三大阶段段性之3/创造市场推广主题：广告主题：针对对象：异地活跃投资资客推广方式：异地巡展内环缺货，仅仅有60个做市中心高高薪房东的席席位12月5月3月9月底形象导入期市场引爆期强销期尾盘期7月71策划报导主题题之一借纺织城到外外地专业市场场如南通叠石石桥、浙江柯桥等进行招商机机会，进行异异地推广，拓拓宽客户渠道道，促进尾盘盘销售内环缺货，仅有60席市中心高薪房房东席位72营销预算根据上海营销销费用规律值值，营销费用用为总销的1.5%，2.2万平方方*22000元/平方方=4.84亿元*1.5%，约为为726万元本项目推广渠渠道和投放，，如下数据：：73THEEND！749、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:50:1103:50:1103:501/5/20233:50:11AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2303:50:1103:50Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。03:50:1103:50:1103:50Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2303:50:1103:50:11January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20233:50:11上上午03:50:111月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:50上上午午1月月-2303:50January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/53:50:1103:50:1105January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，