上海商务楼市场报告

经济地位国内地位上海已经成为中国经济发展的龙头。根据中国社科院发布的《中国城市竞争力调查报告》，上海在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均居全国首位。为了更好的利用上海的资源，许多外省市企业把总部迁入上海，或在上海设立分部，增加了上海商务楼市场的需求。国际地位随着经济的发展，上海市的国际地位也得到不断的提升。上海市政府的近期目标是将上海发展成为集国际金融中心，国际经济中心，国际航运中心等为一体的国际大都市。上海已成为跨国公司投资中国的首选地，越来越多的跨国公司开始入驻上海或扩大原有机构，促进了商务楼市场需求的增长。

第１章上海市甲级商务楼投资环境研究

上海市综合经济环境研究相关经济指标国民收入总值（GDP）上海市的GDP已经连续11年保持两位数的增长，持续、平稳、有序的经济发展增强了外商的投资信心，为商务楼市场带来了更多的潜在客户和需求。

外商直接投资（FDI）上海市吸收的外商直接投资额连年上升，2002年合同吸收外资额达到105.76亿美元，为历史最高水平。世界《财富》500强企业中已有256家跨国公司在上海投资，许多跨国公司将自己的中国总部甚至亚太总部设在上海，促进了商务楼市场的发展。

第１章上海市甲级商务楼投资环境研究

发展机遇加入WTO中国加入WTO后，涉足新经济的工业以及电讯、银行、证券、保险、专业服务、贸易行业等主要受惠行业将成为商务楼的主要客户，从而带动商务楼市场需求的增长。召开APEC会议亚洲和太平洋地区经济会议在上海的召开，提高了上海的知名度，给商务楼市场带来更多新的需求。比如，微软和惠普与上海分别签订协议，将它们在上海的技术中心升级为世界级的全球技术中心，把上海的研发中心提升为全球研发基地，从而需要扩展大量的办公面积。目前，上海累计APEC成员的投资项目达20,000多个，共设立外资金融机构代表处和商务代表处7,000多个。第１章上海市甲级商务楼投资环境研究

“三区两路”概况上海市目前发展商务楼的重点地区可以归纳为“三区两路”，即小陆家嘴金融贸易区、虹桥开发区、徐家汇地区和南京西路、淮海路。其中，南京西路、淮海路和小陆家嘴是中央商务区。小陆家嘴金融贸易区

浦东陆家嘴金融贸易区是上海最有发展潜力的商务区，现有500多栋高档写字楼，汇聚了证券、期货、产权、房地产、人才等要素市场、130多家中外金融机构(包括60多家外资金融机构)、4,000多家贸易或中介服务机构。汇丰大厦、招商局大厦、证券大厦、中国保险大厦等的入驻率均超过90%。目前，环球金融中心已经复工，招商银行大楼也已签约启动。第１章上海市甲级商务楼投资环境研究

上海市发展甲级商务楼的重点地区研究“三区两路”概况虹桥开发区

虹桥开发区成立至今已10年，是上海最早开发的商务区，是长宁区的重点商圈。目前，该地区拥有18幢涉外商住楼，2,000多家商务机构入住，包括虹桥友谊商城、万都中心商场、上海城购物中心的虹桥购物三角区，东部以虹桥、银河宾馆、太平洋、扬子江饭店、虹桥迎宾、樱花渡假村等为主的宾馆三角区，西部则是世贸商城、国际展览中心、吉盛伟邦的会展三角区。徐家汇

徐家汇范围北至淮海路，东到岳阳路-枫林路，南至中山环路，西到凯旋路。过去徐家汇商圈以商业为主，高档写字楼不多；按照“世界级城市副中心”的规划，除已启动的12万平方米的港汇商务楼外，徐家汇还将建设大宇基地、广元路基地、新上海国际商城、太平洋广场二期等高等级商务楼。第１章上海市甲级商务楼投资环境研究

“三区两路”概况南京西路

南京路地区现有甲、乙级商用及专用办公楼36幢，办公总建筑面积115.5万平方米。其中，甲级写字楼8幢。梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场等三栋相邻的甲级写字楼构成了南京西路“金三角”，以高品质、高租金、高出租率而著称。静安区将在南京西路划出地块，再添170万平方米的高品位商业商务面积。淮海中路

淮海中路商务区集中在西藏路-成都路高架一段，一公里不到的地区集中了二十栋写字楼。主要的甲级写字楼有瑞安广场、香港广场、中环广场、力宝广场以及香港新世界大厦等，形成了一个商务黄金区。黄浦区正在兴建的甲级写字楼有：世茂国际广场、明天广场、莱福士广场。“新天地”二期建成后，该地段将成为浦西规模最大的中央商务区。第１章上海市甲级商务楼投资环境研究

行业发展潜力研究商务楼行业的发展与外部经济情况息息相关。经济越繁荣，企业发展越好，对商务楼的需求就越高。就上海目前的情况而言，GDP的持续增长、经济和国际地位的不断提升带来商务楼的强劲需求；越来越多的跨国企业的入驻，外省市企业的迁入和本地企业的扩展，都表明商务楼市场的潜力无限。行业利润研究商务楼开发的平均净利润率约为15％左右，最高可达到30％以上。一幢40层的供出租的甲级商务楼的资金回收期通常为12－15年。

第２章上海市甲级商务楼市场研究

行业发展机会研究行业进入壁垒分析资金开发商务楼需要大量的资金。一幢高度约为200米(40层左右)的甲级商务楼每平方米的建筑工程造价约为8,500元，而一幢300米以上的超高甲级商务楼每平方米的建筑工程造价则达到10,000元以上。而且，商务楼的建设周期较长，资金回收慢。这些都要求开发商具有强大的资金实力。技术为满足高技术含量的全球化经济的需求，现代商务楼必须配备高科技的楼宇、通讯、消防、保安系统，并能进行智能化的运作和管理。这些都要求开发商拥有先进技术或能够借助其他的技术资源。市场商务楼客源的形成需要一段时间。开发商能否在尽量短的时间内招揽到足够的客户，较大影响商务楼的人气和利润收入，甚至盈亏情况。第２章上海市甲级商务楼市场研究

甲级商务楼的供应量截止到2003年6月份，上海市甲级商务楼的总供应量达到336万平方米，但还不能完全满足市场的强劲需求。另外，处于浦西的淮海路、南京西路等中心地段的商务楼的剩余租用面积都较小。2002年至2003年上半年甲级商务楼各季度的总供应量如下表所示：

表2－12002年至2003年上半年甲级商务楼的供应量（单位：平方米）

第２章上海市甲级商务楼市场研究

上海市甲级商务楼市场基本情况时间2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度供应量2,880,0003,135,5563,180,0003,300,0003,360,0003,360,000甲级商务楼的分布情况上海市的甲级商务楼汇集在以南京西路、淮海路、陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场为中心的六大商业圈内，以及部分副中心城区内，如中山公园，浦东竹园商业区等。其中，陆家嘴的甲级商务楼建筑面积约占总供应量的31％，长宁区占21％，黄浦区占17％，静安区占13％，卢湾区占12％，徐汇区占6％。甲级商务楼的分布有一个明显特征：同一地区的商务楼，其租户所从事的行业往往相同或相关。如陆家嘴地区商务楼的租户以金融业为主，南京西路和淮海中路商务楼的租户则以咨询业和服务业为主。这种分布情况带来行业的积聚效应，即由于产业在空间上的集中与协作，租户可以获得某些外部经济效应，如共享信息和基础设施从而减少运作成本等。

第２章上海市甲级商务楼市场研究

甲级级商商务务楼楼的的供供应应量量变变化化上海海甲甲级级商商务务楼楼的的供供应应量量于于1997年年达达到到最最高高峰峰。。受受亚亚洲洲金金融融危危机机的的影影响响，，1998年年新新建建的的商商务务楼楼面面积积大大幅幅度度下下降降。。由由于于上上海海市市政政府府自自1997年年起起控控制制商商务务楼楼用用地地的的审审批批,再再加加上上近近年年来来世世界界经经济济形形势势下下滑滑,开开发发商商变变得得更更加加理理性性和和谨谨慎慎,使使得得近近几几年年甲甲级级商商务务楼楼的的新新增增供供应应量量始始终终有有限限。。1996-2002年年甲甲级级商商务务楼楼的的新新增增供供应应量量变变化化见见图图1－－1.图2－－11996－－2002年年甲甲级级商商务务楼楼的的新新增增供供应应量量（（单单位位：：万万平平方方米米））第２２章章上上海海市市甲甲级级商商务务楼楼市市场场研研究究甲级级商商务务楼楼的的吸吸纳纳量量由于商务楼的的吸纳量受市市场经济状况况等各种因素素影响较大，，具体吸纳量量在不同时段段间的波动比比较强烈。2002年至至2003年年上半年各季季度的吸纳量量如下表所示示：表2－22002年至至2003年年上半年甲级级商务楼的吸吸纳量（（单位：：平方米）第２章章上上海海市甲甲级商商务楼楼市场场研究究时间2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度吸纳量48,013199,23239,550118,000134,00021,000甲级商商务楼楼的吸吸纳量量变化化1996－－2002甲级级商务务楼的的吸纳纳量变变化图2－－21996－2002年年甲级级商务务楼的的吸纳纳量（（单单位：：万平平方米米）第２章章上上海海市甲甲级商商务楼楼市场场研究究甲级商商务楼楼的空空置率率随着市市场需需求的的日益益强劲劲，上上海市市甲级级商务务楼的的空置置率不不断下下降，，到2003年年已降降到10％％以下下，与与香港港和纽纽约基基本持持平。。其中中,南南京西西路的的空置置率最最低，，只有有6％％；其其次是是小陆陆家嘴嘴和浦浦东其其他地地区，，为8％；；淮海海中路路由于于新世世界大大厦刚刚刚上上市，，空置置率暂暂时保保持在在18.5％。。而非非中央央商务务区的的空置置率都都在10％％～12％％之间间。2002年年至2003年年上半半年甲甲级商商务楼楼各季季度的的空置置面积积和空空置率率如下下表所所示：：表2－32002年至2003年上上半年甲级级商务楼的的空置面积积和空置率率（单位位：平方米米）第２章上上海市甲甲级商务楼楼市场研究究时间2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度空置面积443,370393,550394,320390,000322,560301,000空置率16.1％12.6％12.4％11.9％9.6％9.0％甲级商务楼楼的空置率率变化上海市甲级级商务楼的的空置率自自1997年后就呈呈不断下降降的趋势。。图2－31996－2002年甲级级商务楼的的空置率第２章上上海市甲甲级商务楼楼市场研究究总体情况一直以来，，上海市甲甲级商务楼楼市场是以以租为主的的。从开发商方方面来看甲级商务楼楼的开发商商大多来自自香港、台台湾以及东东南亚，资资金实力比比较强，追追求更大的的远期收益益。另外，，如果将商商务楼部分分出租，部部分出售，，由于买主主和租户遵遵守的物业业管理条例例不同，对对物业管理理的要求也也很难统一一，使得物物业管理的的质量得不不到保证，，容易造成成楼盘贬值值，所以多多采用只租租不售的策策略。从客户方面面来看甲级商务楼楼的客户中中外资企业业占73％％，而外企很少自自置写字楼楼，一般以以租为主。。一方面是因因为2003年3月月以前外资资企业没有有购买商务务楼的权限限；另一方方面，租用商务务楼可方方便外企企根据企企业发展展策略扩扩充、迁迁移或撤撤销办公公地点。。第２章上上海海市甲级级商务楼楼市场研研究上海市甲甲级商务务楼租赁赁市场甲级商务务楼出租租面积按按行业分分类的比比例上海甲级级商务楼楼的租户户中,以以从事专专业咨询询、制造造及工程程业和高高科技行行业的为为主，其其租用面面积分别别占整体体租用面面积的20％、、18％％和17％。图2－4甲级级商务楼楼出租面面积按行行业分类类第２章上上海海市甲级级商务楼楼市场研研究甲级商务楼出出租面积按地地区分类的比比例中资企业的租租用面积所占占比例从2001年的8％上升到27％。可见见，租用甲级级商务楼的中中资企业大量量增加，包括括许多外省市市企业到上海海设立总部、、分支机构等等，以及私营营企业的入驻驻。租用商务楼的的外资企业主主要来自于美美国、加拿大大、欧洲、日日本和香港。。图2－5甲甲级商务楼出出租面积按地地区分类第２章上上海市甲级商商务楼市场研研究甲级商务楼的的平均租金2003年第第二季度，上上海市甲级商商务楼的平均均租金为0.65美元/平方米•天天。各中心地地区的租金情情况和出租率率见下图：图2－6上上海市主要地地区甲级商务务楼的平均租租金和出租率率美元/平方米米•天第２章上上海市甲级商商务楼市场研研究甲级商务楼的的租金变化（（1）上海甲级商务务楼市场起步步于90年代代初。1996年末1997年初房房地产泡沫破破灭，亚洲金金融危机造成成世界经济下下滑，再加上上国内的通货货紧缩政策，，使得市场需需求严重减少少，租金大幅幅度下降，直直到1999年年年初才日趋稳定，并并且从2000年年中开开始攀升。从2000年第第2季度到2001年年年底，主要商业区的商务楼租金均经历历了持续近一年半时间的快速上涨，增幅达21％％，平均租金水水平达到0.63美元/平方米•天天，出租率达达到85％。。从2001年年起，上海甲甲级商务楼的的租金就趋于于平稳。从2001年第第二季度到2002年第第二季度都保保持在0.63美元/平平方米•天左左右。第三季季度略微下降降，但第四季季度又马上回回升到0.62美元/平平方米•天。。与此同时，，出租率继续续上扬，2002年底上上升到88.1％。在强劲需求的的拉动下，2003年租租金比上年增增长了7％，，达到0.67美元/平平方米•天，，出租率上升升到90％以以上。第二季季度又略微下下降到0.65美元/平平方米•天，，出租率达到到91％。第２章上上海市甲级商商务楼市场研研究甲级商务楼的的租金变化（（2）1996-2003年第第一季度甲级级商务楼的租租金变化及趋趋势详见图2-7。图2－71996－2003年第第一季度甲级级商务楼的租租金（（单位：美元元/平方米•天）第２章上上海市甲级商商务楼市场研研究甲级商务楼内内商铺的租金金水平上海甲级商务务楼内商铺的的租金一般要要高于办公区区域的租金。。甲级商务楼内内的商铺租金金为该商务楼楼办公面积的的租金的2－－3倍，具体体根据商铺情情况上下浮动动。影响租金金变化的因素素包括：商铺实实际使使用的的公用用面积积的大大小由于商商铺租租户对对于商商务楼楼内的的走廊廊、大大厅等等公用用场地地的使使用率率要比比其他他租户户高，，在分分摊的的公用用面积积不变变的情情况下下，就就必须须适当当的调调高单单位面面积的的租金金。商务楼楼所处处地区区的人人气相对旺旺盛的的人气气将给给商铺铺带来来更大大的利利润，，租金金也将将高于于其他他地区区的商商铺租租金。。商务楼楼对于于商铺铺功能能的考考虑为了提提高楼楼宇品品质，，商务务楼需需要选选择不不同行行业的的商铺铺租户户，以以使商商务楼楼得到到的服服务更更加全全面。。如果果商铺铺的功功能比比较符符合商商务楼楼的需需求，，租金金也将将稍低低一些些。第２章章上上海海市甲甲级商商务楼楼市场场研究究总体情情况从2003年起起，甲甲级商商务楼楼市场场出现现由租租转买买的趋趋势，，销售售市场场日趋趋活跃跃。从开发发商方方面来来看近两年年来，，大量量不具具备房房地产产运作作经验验的投投资公公司，，或仅仅有住住宅开开发经经验的的房地地产企企业介介入商商务楼楼开发发市场场。而而这部部分开开发商商以国国内资资金为为主，，考虑虑到资资金实实力、、投资资回报报率和和风险险，其其85％的的开发发项目目都采采用短短期投投入并并快速速收回回资金金的模模式。。开发发商的的多样样化使使得市市场上上争取取短期期回报报的开开发项项目增增多。。另外外，海海外开开发商商为了了加大大投资资力度度，考考虑出出售部部分写写字楼楼物业业以回回笼资资金、、分散散风险险。因因此，，市场场上出出售型型的商商务楼楼越来来越多多。从客户户方面面来看看甲级商商务楼楼的租租金水水平不不断上上涨，，同时时银行行利率率较低低，让让各企企业，，特别别是一一些金金融机机构、、投资资机构构和贸贸易公公司认认为投投资甲甲级商商务楼楼有利利可图图，于于是纷纷纷转转租为为买。。同时时，2003年年3月月1日日开始始实施施的上上海市市非居居住用用房内内外销销并轨轨政策策对甲甲级商商务楼楼销售售市场场也起起到了了一定定的促促进作作用。。第２章上上海市甲甲级商务楼楼市场研究究上海市甲级级商务楼销销售市场甲级商务楼楼的销售价价格变化上海甲级商商务楼销售售价格的变变化与租金金变化基本本一致。其中，陆家家嘴地区的的甲级商务务楼售价在在这两年中中上涨较快，2003年第二季度度的平均售价已达到2,400美元元／平方米米，仅次于于淮海路。。2002年年至2003年上半半年上海甲甲级商务楼楼的平均售售价如下表表所示：表2－52002年至2003年上上半年甲级级商务楼的的平均售价价（单位位：美元/平方米））第２章上上海市甲甲级商务楼楼市场研究究时间2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度销售价格2,3682,5422,4592,6812,6752,558供应量、吸吸纳量与空空置率分析析1997年年，上海甲甲级商务楼楼市场达到到供应量的的高峰，大大大超过吸吸纳量，使使得空置率率也达到最最高点，超超过40％％。后来，，随着市场场需求的回回升，吸纳纳量逐渐赶赶上供应量量，并于2000年年远远超出出，从而空空置率一直直保持快速速下降的趋趋势。图2－8上上海市甲甲级商务楼楼的新增供应量、吸吸纳量和空空置率（单位：万万平方米））第２章上上海市甲甲级商务楼楼市场研究究综合分析供求关系分分析1996、、1997年的房产产泡沫中，，上海市新新建了大量量甲级商务务楼，新增增供应量很很大，而亚亚洲金融危危机爆发等等因素造成成新增的需需求量很小小，导致供供应量远远远超出需求求量，空置置率接近60％。从1998年起，甲甲级商务楼楼每年的新新增供应量量开始保持持较低水平平，而新增增需求量随随着上海经经济的高速速增长逐年年上升，直直到2000年出现现市场需求求量远高于于供给量的的局面。2001年年和2002年，外外滩中心、、万都中心心等几个大大型商务楼楼相继上市市，从而供供应量增长长的幅度超超过需求量量的增长幅幅度，使得得供应量和和需求量基基本持平。。2002年年以后，从从目前在建建项目的情情况来看，，预计新增增供应量有有限，而上上海GDP的持续增增长、中国国加入WTO的利好好消息等将将促使每年年的新增需需求量继续续上升。所所以，近两两年内上海海甲级商务务楼市场将将出现供不不应求的局局面。第２章上上海市甲甲级商务楼楼市场研究究供求关系分分析图2－91996－2002上海市市甲级商务务楼供需对对比供应量大于于需求量需求量大于于供给量第２章章上上海海市甲甲级商商务楼楼市场场研究究影响价格变化的主要因素供求关系这是影响价格的最重要、最直接的因素。如果一定时期内市场供应量有限，但需求势头强劲，将促使租金呈现上升趋势。上海甲级商务楼历年的供求关系和租金水平对比如下：图2－10供求关系和租金水平分析（单位：万平方米）第２章章上上海海市甲甲级商商务楼楼市场场研究究影响价价格变变化的的主要要因素素经济环环境经济环环境是是间接接影响响市场场价格格的外外在因因素。。一个个地区区的经经济发发展情情况（（体现现在GDP或FDI的增增长等等方面面），，以及及在全全国和和国际际上的的经济济地位位，较较大影影响其其对跨跨国公公司和和国内内企业业的吸吸引力力，从从而影影响该该地区区商务务楼的的市场场需求求，进进而影影响价价格水水平。。区位优优势区位优优势是是影响响商务务楼价价格的的首要要的内内在因因素。。是否否拥有有区位位优势势，包包括交交通的的便利利程度度和行行业积积聚效效应的的大小小等，，将影影响商商务楼楼价格格的高高低。。楼宇品品质楼宇品品质是是影响响商务务楼价价格的的固有有的内内在因因素，，其重重要性性仅次次于区区位优优势。。商务务楼的的智能能化、、人性性化程程度越越高，，服务务越到到位，，定价价也就就越高高。第２章上上海海市甲级级商务楼楼市场研研究客户需求求变化研研究（1）客户类型型外资机构构这类客户户是吸纳纳上海甲甲级商务务楼的主主力。目目前，已已有44个国家和和地区的的778家企业及及国际组组织在沪沪设立代代表机构构。国内的一一些金融融、投资资和贸易易机构这类客户户也占据据一定的的市场。。民营企业业近几年来来，民营营企业对对甲级商商务楼的的需求越越来越强强。他他们不仅仅通过在在上海设设立总部部或销售售处来扩扩展企业业业务，，提升企企业形象象，更将将商务楼楼作为一一项资产产投资。。上海本地地企业随着上海海企业综综合实力力提高，，对企业业形象也也更为重重视，大大批上海海本地企企业纷纷纷通过扩扩租、搬搬迁等方方式，寻寻求更为为高档、、宽松的的办公环环境。上上海企业业在上海海甲级写写字楼客客户中占占了1/3。第２章上上海市甲甲级商务楼楼市场研究究客户需求变变化研究（（2）所需面积从商务楼的的供给来看看，由于浦浦西的甲级级商务楼出出租率基本本上均达到到90％以以上，较难难租到租用用面积较大大的商务楼楼；而浦东东虽然相继继有新楼盘盘推出，但但还不能完完全满足市市场上对租租用面积较较大的商务务楼的强大大需求。从租户方面面来看，较较多租用甲甲级商务楼楼的金融机机构、律师师事务所、、保险公司司等，都偏偏好剩余租租用面积较较大的商务务楼。如太太平洋安泰泰人寿保险险公司在上上海国际贸贸易大厦租租下了5个个楼层。另外，随随着国内内业务的的扩大，，一部分分跨国公公司和国国内企业业为扩充充办公面面积，纷纷纷寻找找租用面面积较大大的商务务楼。如如微软公公司为在在上海成成立全球球技术中中心，合合并所有有在沪办办事处，，从美罗罗大厦搬搬迁至淮淮海路附附近，成成交单元元超过1万平方方米。第２章上上海市甲级商商务楼市场研研究客户需求变化化研究（3））楼宇品质随着经济的全全球化和技术术含量增加，，一些在建筑筑质量、物业业管理、通讯讯设施等各方方面均达到国国际标准的智智能化高档甲甲级商务楼受受到客户的欢欢迎。这类商商务楼不仅启用完善先进进的5A智能能系统，实现现楼宇、办公、通讯、消防、、保安自动化化，通常还设有GPRS／WLAN无线宽频频上网服务，被称为第四四代商务楼。。这代商务楼楼强调以客户需需求为中心，，旨在提供低低成本、高效效率的商务平平台，提倡人人性化的沟通通与交流，注注重办公空间间对企业文化化和员工素质质的培养和提提高，引导智智能化，强化化绿色环保办办公理念，以以及满足全球球经济一体化化的需要，从从而达到国际际化商务社区区的标准。由租转买从2003年年起，部分企企业开始从租租用甲级商务务楼转变为购购买商务楼，，商务楼买卖卖市场开始活活跃。市场上上出现的一部部分“全出售售型”甲级商商务楼，如京京银大厦、银银晨数码大厦厦等，都取得得了很好的销销售业绩。第２章上上海市甲级商商务楼市场研研究市场价格结构构分类根据对对上海海市各各个地地区共共130家家甲级级商务务楼盘盘进行行的调调查，，上海海甲级级商务务楼的的租金金水平平主要要集中中在以以下几几个层层次上上：低于0.4美元元/平平方米米•天天这部分分商务务楼基基本上上处于于非中中心地地段；；或者者建成成较早早，虽虽具有有区位位优势势，但但楼宇宇品质质落后后于现现代平平均水水平。。0.4～0.55美美元/平方方米••天大部分分甲级级写字字楼的的租金金集中中在这这个水水平上上，约约占总总体甲甲级写写字楼楼的50％％。0.6～0.85美美元/平方方米••天在甲级级写字字楼中中，楼楼宇品品质较较高和和交通通可达达性较较强的的部分分的租租金要要达到到0.6美美元/平方方米••天以以上，，如中中区广广场的的租金金为0.6美元元/平平方米米•天天，香香港广广场为为0.6～～0.65美元元/平平方米米•天天，中中环广广场为为0.75美元元/平平方米米•天天，这这部分分商务务楼约约占30％％。高于0.9美元元/平平方米米•天天这部分分商务务楼属属于甲甲级商商务楼楼中的的高档档品，，占9％。。如金金茂大大厦、、汇丰丰大厦厦、上上海国国际贸贸易中中心等等。第２章章上上海海市甲甲级商商务楼楼市场场研究究相关的的产业业政策策及其其影响响上海市市的相相关政政策2003年年3月月1日日，上上海市市非居居住用用房内内外销销并轨轨政策策开始始实施施，在在买卖卖商务务楼时时原有有的涉涉外许许可证证制被被取消消。这这使得得商务务楼的的销售售市场场扩大大，开开发和和买卖卖商务务楼都都更加加便利利，促促使更更多开开发商商投资资可供供出售售的商商务楼楼。新的的税税收收政政策策出出台台，，对对商商用用房房产产的的租租赁赁收收入入在在原原来来5%营营业业税税的的基基础础上上加加收收12%的的房房产产税税和和20%的的所所得得税税，，导导致致房房产产商商出出租租商商务务楼楼的的收收益益下下降降，，并并有有可可能能低低于于出出售售收收入入，，促促使使房房产产商商愿愿意意出出售售而而不不是是仅仅仅仅出出租租商商务务楼楼，，商商务务楼楼销销售售市市场场日日益益活活跃跃。。陆家家嘴嘴金金融融贸贸易易区区的的相相关关政政策策陆家家嘴嘴金金融融贸贸易易区区享享有有特特殊殊的的金金融融和和贸贸易易政政策策。。这这些些政政策策在在吸吸引引了了金金融融、、贸贸易易机机构构入入住住方方面面发发挥挥了了重重要要作作用用。。陆家家嘴嘴为为国国内内率率先先允允许许外外资资银银行行经经营营人人民民币币业业务务的的地地区区；；外资资或或中中外外合合资资的的保保险险公公司司经经批批准准可可以以在在区区内内开开展展各各种种保保险险业业务务；；中外外合合资资的的外外贸贸公公司司将将获获准准在在区区内内经经营营；；允许许符符合合条条件件的的中中国国对对外外贸贸易易公公司司和和拥拥有有外外贸贸经经营营权权的的企企业业在在区区内内设设立立子子公公司司。。在具具备备条条件件以以后后，，经经中中国国人人民民银银行行审审批批，，在在陆陆家家嘴嘴注注册册的的外外资资金金融融机机构构可可以以在在浦浦西西和和外外高高桥桥保保税税区区区区内内设设立立分分支支机机构构，，可可以以在在浦浦东东新新区区再再设设立立若若干干家家外外贸贸和和中中外外合合资资保保险险机机构构。。第２章上上海海市甲级级商务楼楼市场研研究前景预测测市场前景景预测（（1）预计市场场供应量量近两年内内市场总总供应量量不会出出现大幅幅上升。。预计2003年和2004年甲级级商务楼楼的年均均新增供供应量为为244,000平方方米，仅仅为前五五年年均均新增供供应量的的一半。。所以，，2005年以以前甲级级商务楼楼的供应应量不会会大幅上上升。其其中，2003年上市市的主要要项目有有西藏路路上的来来福士广广场，供供应面积积87,000平方米米；云南南路上的的海通证证券大厦厦，供应应面积为为48,000平方米米；陆家家嘴的震震旦国际际大厦，，供应面面积为80,000平平方米；；以及新新天地二二期，为为67,000平方米米。预计计2004年上上市的项项目包括括新昌路路的天安安中心，，供应面面积为36,534平平方米；；长乐路路的世纪纪商贸广广场，为为85,350平方米米和陆家家嘴的上上海银行行大厦，，为85,000平方方米。大量新的的甲级商商务楼的的供应将将集中在在2005年以以后。受受良好的的市场需需求驱动动，房产产商纷纷纷计划新新项目或或扩展原原有项目目，并都都在近两两年内开开始动工工，比如如港汇广广场二期期，总建建筑面积积达94,940平方方米；环环球金融融中心，，总建筑筑面积达达330,000平方方米；还还有新鸿鸿基在浦浦东刚刚刚启动的的项目，，总建筑筑面积达达到418,000等等预计至2007年新推推出的甲甲级商务务楼累计计约为410万万平方米米。上海甲级级商务楼楼的总供供应量在在2007年将将赶上新新加坡和和香港，，达到750万万平方米米左右。。第２章上上海海市甲级级商务楼楼市场研研究市场前景预测测（2）预计市场吸纳纳量预计2003年的吸纳量量为69万平平方米，2004年为77万平方米米。2005年以后，预预计供应量将将出现大幅度度上升，而需需求将保持强强劲趋势，所所以吸纳量将将仍然维持在在高水平。空置率变化化趋势2003年年初，甲级级商务楼的的新增供给给量有限，，而市场需需求强劲，，导致空置置率达到历历史低水平平，下降到到10％以以下。预计计2005年后将有有港汇广场场二期、环环球金融中中心等大量量新楼盘供供应，但同同时需求也也保持旺盛盛的趋势，，预计空置置率将保持持在10％％～15％％左右。第２章上上海市甲甲级商务楼楼市场研究究市场前景预预测（3））租金变化趋趋势近两年内，，由于甲级级商务楼市市场的需求求大于供给给，将推动动租金水平平上涨。但但是甲级商商务楼的租租期较长，，租金水平平的上升具具有滞后效效应，因此此上升趋势势将比较平平稳。预计今后5年，上海海市甲级商商务楼的租租金水平将将上涨10％～15％。其中中，浦东甲甲级商务楼楼平均租金金水平将达达到0.8美元/平平方米•天天。销售价格变变化趋势目前，上海海甲级商务务楼平均售售价为1,600－－2,600美金／／平方米，，而香港同同等规格的的甲级商务务楼平均售售价为4,000－－5,000美金／／平方米，，可见上海海甲级商务务楼还有升升值余地。。所以，随随着甲级写写字楼买卖卖市场的日日益活跃，，销售价格格在今后5年将呈上上升趋势。。第２２章章上上海海市市甲甲级级商商务务楼楼市市场场研研究究价格格变变化化对对供供求求双双方方的的影影响响对需需求求方方的的影影响响由于于目目前前市市场场需需求求强强劲劲，，再再加加上上良良好好的的办办公公场场所所是是企企业业所所必必需需的的，，需需求求弹弹性性小小，，市市场场价价格格上上升升并并不不会会导导致致市市场场需需求求的的大大幅幅减减少少；；相相反反，，价价格格下下降降可可能能刺刺激激市市场场需需求求以以更更大大的的幅幅度度增增加加。。对供供给给方方的的影影响响从2000年年起起，，租租金金开开始始稳稳步步上上升升，，这这可可能能吸吸引引到到更更多多的的商商务务楼楼投投资资者者。。但但是是由由于于商商务务楼楼的的建建设设周周期期较较长长，，近近两两年年内内供供应应量量不不会会出出现现太太大大的的变变化化。。第２章上上海市甲甲级商务楼楼市场研究究市场供求关关系预测2003年年和2004年，由由于市场供供应量不会会出现大幅幅上升，而而需求量依依旧保持在在高水平，，预计甲甲级商商务楼市场场将出现供供不应求的的局面。2005年年以后，大大量新的商商务楼将集集中上市，，供应量大大幅增加。。而上海经经济的持续续增长、FDI的的持续上升升将促使甲甲级商务楼楼市场的需需求继续保保持强劲的的态势。预计未来10年以内内，上海商商务楼市场场将出现供供需两旺的的局面。第２章上上海市甲甲级商务楼楼市场研究究市场竞争情情况预测2003年年，上海市市新一轮的的商务楼开开发已经启启动。预计计这部分商商务楼于2005年年以后上市市，特别是是陆家嘴地地区将出现现高密集的的甲级商务务楼供应，，商务楼之之间的竞争争将更加激激烈。竞争对手数数量增加预计至2007年新新推出的甲甲级商务楼楼累计约为为410万万平方米，，相当于上上海市现有有的甲级商商务楼存量量在四年内内翻了一番番。其中，，浦东小陆陆家嘴地区区的甲级商商务楼将达达到32幢幢，总供应应面积约为为325万万平方米，，比现有的的存量增加加约70％％。