一手房现房价格定制

项目三一手房价格制定任务⒊

现房价格制定评估方法：市场比较法、成本法、收益法运用市场法评估现房（一）现房的相关知识1.现房：指已经完工的房地产项目。在经过有关部门验收后，可取得房地产权证，办理初始登记。购房者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。“准现房”？（二）期房与现房的比较

1.选用期房/现房作为可比实例评估现房/期房价格的不同思路。1）根据与期房房地产状况相似，但交付时间不同的预售房价评估期房价格；2）根据与期房房地产状况相似的现房正常市场价格评估期房价格。2.期房价格与现房价格之间的换算。期房价格=现房价格—预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值—风险补偿例1.某期房现离交房日期尚有一年，与其类似的现房价格为6000元/平方米，出租的年末净收益为480元/平方米。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格。解：该期房目前的价格计算如下：V＝6000－－6000×2%＝5444(元/㎡)（三）运用案例1运用成本法评估现房案例1一、成本法运用的基本步骤1、将待估房地产的土地视为空地，评估其价格；2、估算建筑的重新建造成本；3、估算建筑的减价修正额（折旧）；4、建筑的重新建造成本减去其减价修正额，得到建筑在估价时点的价格；5、待估房地产的土地价格与建筑的价格相加，得到待估房地产的价格。二、基本公式P=L+C-D

P——待估房地产在估价时点的价格L——待估房地产在估价时点的土地价格C——建筑在估价时点的重新建造成本D——建筑在估价时点的减价修正额，又可称为累计折旧分以下几种情况：1.新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+利税新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润2.新开发土地估价的基本公式新开发土地价格=土地费用+开发费用+正常利税例1.某某开发发商取得得土地费费用500万元元，开发发成本500万万元，管管理费为为30万万元，开开发期2年。年年贷款利利率为10%，，销售费费用为售售价的5%，销销售税费费为售价价的5.55%，投资资利润率率为20%。求求该房地地产开发发完成后后的价格格是多少少？【解】设设该房地地产开发发完成后后的价格格是P万万元土地取得得成本：：500万元开发成本本：500万元元管理费：：30万万元投资利息息=500×[（1+10%）2-1]+（500+30）××[（1+10%）-1]=158（万元元）销售费用用：5%P销售税费费：5.55%P利润：（（500+500+30）××20%=206（万万元）P=500+500+30+158+0.05P+0.0555P+206P=1558.61（（万元））3.旧有房地地产估价价的基本本公式旧有房地地产价格格=旧有房地地产重新新建造完完全价值值-建筑物折折旧建筑物折折旧:(1)折旧：建筑物物的价值值损耗，，又叫建建筑物的的减价修修正额。。例2.评评估某旧旧房地产产的价格格，已知知该房地地产竣工工于5年年前，现现重新取取得该块块土地的的费用为为500万元，，开发成成本500万元元，管理理费为30万元元，开发发期2年年。年贷贷款利率率为为10%，，销售费费用为售售价的5%，销销售税费费为售价价的5.55%，投资资利润率率为20%。若若建筑物物每年折折旧14万元。。求该旧旧房地产产现时的的价格是是多少？？(2)折旧原因因物理因素素（物质质折旧））：包括―――自然经过过的老朽朽，如风风吹、日日晒、雨雨淋；正常使用用的磨损损，是由由于人工工使用引引起的；；意外的破破坏损坏坏，因突突发性的的天灾人人祸引起起的延迟维修修的损坏坏残存，，是由于于没有适适时地采采取预防防、保养养措施或或修理不不够及时时等。功能因素素（功能能折旧））：又称精神神磨损、、无形损损耗，是是指由于于消费观观念变更更、规划划设计更更新、技技术进步步等原因因导致功功能方面面的相对对残缺、、落后和和不适用用所造成成的其价价值损失失。如房房型、装装修等。。经济因素素（经济济折旧））：又称外部部性折旧旧，是指指建筑物物以外的的各种不不利因素素所造成成的其价价值的损损失。包包括供过过于求、、需求不不足、自自然环境境恶化、、城市规规划改变变、政策策变化等等。王某于1998年花了了27万万元购得得“一大大三小””住宅一一套，此此后不久久在住宅宅小区上上风位建建了一座座化工厂厂，致使使空气中中时常有有一股酸酸臭味。。于是王王某于2003年底将将该住房房以24万元低低价转售售，则引引起减价价的折旧旧因素有有（））。A.物理因因素B.区位因因素C.功能因因素D.经济因素E.实物折折旧(3)自然寿命与经经济寿命自然寿命：建筑物由竣工工至因自然磨磨损而不能继继续使用，宣宣告报废的时时间段称为建建筑物的物理理寿命，又称称物理耐用年年限。经济寿命：从建筑物竣工工至建筑物使使用收支相抵之点的时段，，称为建筑物物的经济耐用用年限。判断（4）残值率=S/CS——经济寿命终结结时的残值C——建筑物重新建建造完全价值值，即重置价价见P111例2.评估某某旧房地产的的价格，已知知该房地产竣竣工于5年前前，现重新取取得该块土地地的费用为500万元，，开发成本500万元，，管理费为30万元，开开发期2年。。年贷款利率率为为10%，销售费用用为售价的5%，销售税税费为售价的的5.55%，投资利润润率为20%。若建筑物物每年折旧14万元。求求该旧房地产产现时的价格格是多少？【解】通过过上例，已已经求出该该房地产的的重新购建建价格是1558.61万元元折旧额=14×5=70（万万元）该旧房地产产现时价格格=1558.61-70=1488.61（（万元）三、建筑物物折旧计算算1.耐用年限法法⑴定额法(直线法)——每年折旧额额相等又叫直线折折旧法，它它的基本思思想是：建建筑物在耐耐用年限内内，每年的的价值贬值值额是相等等的，因此此只要将建建筑物在耐耐用年限内内总的价值值耗损平均均分摊到各各年内，即即可算出待待估建筑物物在估价时时点的减价价修正额。。基本公式如如下：D=（C—S）/N=C（1-R）/ND——减价修修正额，每每年折旧额额C——重置价价，建筑物物的重新购购建价格S——残值=C×RN——耐用年年限现值V=C—D×t＝C[1-（1-R）t/N]t------已使用年数数例3.P99例3.8例4.现有有一幢待拆拆迁的民宅宅，土地总总面积为350m2，建筑总面面积为140m2，建筑物建建于1986年，结构为为钢筋混凝凝土结构。。现已根据据市场比较较法求得该该地块的价价格为2184元/m2，建筑物的的重置成本本为1120元/m2。试用定额额法评估出出该房地产产现在的市市价。分析：房地地产包括建建筑物与土土地，该房房地产把建建筑物与土土地分开计计算，在计计算过程中中，特别要要注意建筑筑物需要折折旧，而土土地则不需需要折旧。。解：查国家家有关规定定，钢筋混混凝土结构构的耐用年年限为60年，残值为为零。该房房地产耐用用年限为60年。设C1为建筑物的的重置价，，C2为土地的成成本C1=1120×140=156800元C2=2184×350=764400元E=（C1—S）/N×T=156800××27/60=7.057(万元)V=C1+C2-E=15.68+76.44-6.79=85.06(万元)设建筑物的的剩余经济济寿命为n，理论上有有N＝t＋n，则计算建建筑物现值值的各种公公式转换总总结为：V=C－（C－S）t/NV=C－（C－S）t＝C－（C－S）N－nt＋nN=（C－S）ｎ＋SNV=（C－S）ｎ＋Sｔ＋ｎV=（C－S）N－ｔ＋SN或V＝C[1-（1-R）t/N]＝C[1-（1-R）t]t+nV=C[1-（1-R）N-n]=C[（1-R）n+R]NNV=C[(1-R)n+R]=C[(1-R)N-t+R]t+nN⑵年金金法法：：将将每每年年的的折折旧旧额额折折现现。。⑶罗斯斯法法建筑筑物物价价值值的的减减损损在在整整个个耐耐用用年年限限内内并并不不是是平平均均的的，，而而是是逐逐年年增增加加。。先根根据据直直线线折折旧旧法法计计算算出出年年折折旧旧额额，，再再把把耐耐用用年年限限平平分分五五期期，，并并假假定定每每一一期期的的折折旧旧额额为为定定额额法法下下年年折折旧旧额额的的比比率率分分别别为为：：第一一期期：：3/5第二二期期：：4/5第三三期期：：5/5第四四期期：：6/5第五五期期：：7/5例5.现现有有一一幢幢待待拆拆迁迁的的民民宅宅，，土土地地总总面面积积为为350m2，建建筑筑总总面面积积为为140m2，建建筑筑物物建建于于1986年，，结结构构为为钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构。。现现已已根根据据市市场场比比较较法法求求得得该该地地块块的的价价格格为为2184元/m2，建筑筑物的的重置置成本本为1120元/m2。试用用罗斯法法评估出出该房房地产产现在在的市市价。。2.实实际际观察察法――估价人人员亲亲临现现场，，直接接观察察建筑筑物在在物质质、功功能及及经济济等方方面的的折旧旧因素素所造造成的的折旧旧总额额。建筑物物损耗耗：可可修复复的损损耗和和不可可修复复的损损耗（（修理理或更更换）），预预计修修复所所需的的费用用小于于或等等于修修复后后房地地产价价值的的增加加额的的，为为可修修复的的损耗耗(如外墙墙的刷刷新)，反之之，为为不可可修复复的损损耗。。对于于可修修复的的损耗耗，可可直接接估算算其修修复所所需的的费用用作为为折旧旧额。。例6.某建建筑物的重重置价格为为180万元（包括括装修与设设备），经经济寿命为为50年，有效经经过年数为为10年。其中，，门窗等损损坏的修复复费用为2万元；装修修的重置价价格为30万元，平均均寿命为5年，已使用用3年；设备的的重置价格格为60万元，平均均寿命为15年，已使用用10年。残值率率假设均为为零。求现现值。其折旧总额额计算如下下：门窗等损坏坏的折旧额额＝2(万元)装修的折旧旧额＝30×1/5×3＝18(万元)设备的折旧旧额＝60×1/15×10＝40(万元)长寿命项目目的折旧额额＝(180-2-30-60)×1/50×10＝17.6(万元)该建筑物的的折旧总额额＝2+18+40+17.6＝77.6(万元)该建筑物现现值=180-77.6=102.4(万元)某宗房地产产占地2000m2，容积率为为3.0。。土地是在在1998年4月通通过出让方方式取得的的，出让年年限40年年。建筑物物于2000年10月建成使使用的。经经调查，2003年年取得类似似土地40年使用权权的市场价价格为35000元元/m2，同同类类建建筑筑重重置置价价格格（（不不包包括括门门窗窗、、装装修修和和设设备备））是是2000元元/m2。通通过过估估价价师师对对该该建建筑筑物物观观察察鉴鉴定定，，对对门门窗窗等等可可修修复复部部分分进进行行修修复复需需花花费费5万万元元，，装装修修重重置置价价格格300万万元元，，经经济济寿寿命命10年年；；设设备备的的重重置置价价格格500万万元元，，经经济济寿寿命命15年年。。残残值值率率假假设设均均为为零零，，土土地地资资本本化化率率为为5%。。求求该该房房地地产产在在2003年年4月月的的市市场场价价格格。。3.成新新法法----不不以以耐耐用用年年限限和和已已使使用用年年数数为为基基准准，，而而是是根根据据建建筑筑物物的的结构构、、装装修修和和设设备备等部部分分的的实实际际完完损损程程度度来来确确定定建建筑筑物物的的成成新新度度，，依依据据实实地地观观察察，，判判定定建建筑筑物物的的成成新新折折扣扣度度。。V=C×q例7.某某建建筑筑物物的的重重新新购购建建价价格格为为900万万元元，，成成新新率率为为80%，，求求其其现现值值及及折折旧旧额额。。【解解】】该该建建筑筑物物的的现现值值为为：：900××80%=720（（万万元元））折旧旧额额=重重新新购购建建价价格格-现现值值=900-720=180（（万万元元））建筑筑物物的的成成新新率率根据据建建筑筑物物的的完损损等等级级(P111)评评定定的的有有关关规规定定来来确确定定。。房屋屋完完损损状状况况，，根根据据各各类类房房屋屋的的结结构构、、装装修修、、设设备备等等组组成成部部分分的的完完好好、、损损坏坏程程度度，，分分成成下下列列各各类类：：完完好好房房：：十、九、八成成新基本完好房：七、六成新新一般损坏房：：五、四成新严重损坏房及及危险房：三成以下案例分析实训题三课外作业P136习习题29、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。03:05:5603:05:5603:051/5/20233:05:56AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2303:05:5603:05Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。03:05:5603:05:5603:05Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2303:05:5603:05:56January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20233:05:56上上午03:05:561月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:05上上午午1月月-2303:05January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/53:05:5603:05:5605January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。3:05:56上午午3:05上午午03:05:561月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。03:05:5603:05:5603:051/5/20233:05:56AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2303:05:5603:05Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。03:05:5603:05:5603:05Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2303:05:5603:05:56January5,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。05一一月20233:05:56上午午03:05:561月-2315、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。一月233:05上上午1月-2303:05January5,202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023/1/53:05:5603:05:5605January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。3:05:57上上