上海某地产叶语XXXX年度营销策略提案

保利叶语2012年度营销策略提案2011.12&2011年，全国范围内正经历一场力度空前的政策调控，市场正面临前所未有的危机

……沪渝正式起征房产税新国八条加强限购产权不满5年二手房将全额征收营业税存利上海补税证明将不被认可存存利存存存利各地房价调控目标出台存政策趋势分析2011年2012年三年来存款准备金率首次下调中央多次表态:调控政策将持续住建部发出通知:各地限购令明年必须顺延货币政策：略有放松，但并非针对房地产行业行政调控：力度不减，各地调控毫无放松迹象，限购令到期的城市明年将顺延明年地方政策无放松趋势，将延续2011年严厉调控整体大势走向整体市场恶化趋势将延续，明年基本延续2011年四季度走势政策层面：中央坚定房地产调控不放松市场层面：自8月份起市场急转直下，观望气氛再度弥漫市场2011年2012年市场走势明年上半年：继续保持下行趋势明年下半年：市场存在走出政策消化期的可能上半年下半年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月?2012年下半年市场持续恶化全市大幅降价频现楼市全面转向买方市场，各大开发商的资金链愈发紧张，被迫开始大幅降价市场陷入萧条，资金链危机逼迫开发商降价救市项目名称降价时间降幅香溢花城10月30%龙湖郦城10月30%龙湖好望山10月30%绿地秋霞坊10月25%万科尚源11月25%万科清林径11月20%中海御景熙岸10月20%项目名称降价时间降幅中海御景熙岸10月40%长泰西郊别墅10月30%万科琥珀墅10月25%金地格林世界10月20%万科清林径10月20%沿海郦墅10月18%长泰东郊御园10月15%全市公寓降价项目全市别墅降价项目2012年项目的货量结构同比今年也在发生着翻天覆地的变化……但保利叶语却承担着2012年上海保利地产销售任务主力2012年货量盘点产品结构转变，2012年以去化改善性公寓、高端别墅为主，高总价产品占比43%保利叶语产品货量存货未售总供套数供应面积货量配比普通公寓产品毛坯28545974483358.0541%精装03063063390816%高总价产品别墅2724126565596.1832%大平层0848422651.8611%合计31210901399205502.09100%存货新推保利叶上海货量存货套数供应面积总金额公寓91000.4420228005别墅205235.49190915344合计296235.932111433492012年销售目标：30亿元明年整体市场形势：调控政策坚定不移整体市场不断恶化惨烈的价格战全面打响2012年，在如此市场环境下，30亿元的销售目标如何达成？借势公园，凸显核心价值全年营销核心：全年以公园价值为项目价值支撑点看房动线——公园穿行，，体验公园园A叶语语菊联路沪太路绿地公园广场7号线BA为体现项目目与公园的的紧密联系系，故设置置售楼处外拓拓点，免费赠送客客户公园门门票，参观观公园后再再到售楼处处看房地铁客户：：地铁口保保利叶语公公园接待处处-赠送公园门门票-电动车送至至顾村公园园参观-售楼处自驾客户：：沪太路顾顾村公园保保利叶语接接待处-赠送公园门门票-自驾车参观观公园-售楼处沪太路接待待点（自驾车客客户）B7号线接待点点（地铁客户户）电动车参观观公园线路路公园看房现现场支撑售楼处外接接待点带看客户电电动车接待点接待时间接待人数沪太路接待9：00-16:00同策、保代各一人7号线接待9：00-16:00同策、保代各一人售楼处外接接待场地A：租租赁赁绿绿地地公公园园广广场场商商铺铺优势势：：展展示示力力强强，，便便于于包包装装劣势势：：成成本本高高B：自自备备桌桌椅椅或或搭搭建建移移动动板板房房优势：可移动动性强、成本本低劣势：有损形形象，受天气气影响增加电动车4部，专职接送客客户参观公园园电动车往返对开，保障客户参参观公园的便便捷特别说明第二次及多次次到访客户，，根据客户意意愿，如愿意意参观公园则则赠送门票，，不愿意则直直达售楼处受雨天影响，，下雨天不便便于公园参观观，故赠送客客户门票，由由客户时间自自行参观商铺租赁内部展示提升升增加沙盘顾村村公园实景图图照片1、沙盘提升顾村公园一期期导游图2、现场公园裱裱版液晶电视，滚滚动播放顾村村公园宣传片片楼书、公园节节点活动快报报、公园门票票（所有来访客客户赠送门票票、公园宣传传DVD）3、销售道具拉近项目与公公园的紧密关关系，提升现现场展示走进售楼处即即走进公园别墅市场受调调控影响剧烈烈，量价齐跌跌市场濒临崩崩盘全年别墅市场场走势持续低位下行自限购购令以以来，，全市市别墅墅市场场持续续低迷迷，成交量量同比比去年年下滑近近40%。量价齐跌7月，，区区域域市市场场急急转转直直下下，，已已跌跌落落至至全全年年低低位位；；经历历旺旺季季的的沉沉寂寂后后，，供求求矛矛盾盾加加剧剧恶恶化化。。全市市市市场场区域域市市场场零供供应应全年年别别墅墅成成交交结结构构目前前别别墅墅市市场场的的需需求求已已灭灭失失殆殆尽尽，，整整体体市市场场陷陷入入全全面面滞滞销销全市市近70%的别别墅墅项项目目滞滞销销，，意意味味着着别别墅墅市市场场已已全面面滞滞销销500万总总价价界界限限500万以以上上产产品品大规规模模滞滞销销，其其占占总总供供应应的的70%500万以以下下产产品品主导导市市场场，其其占占总总供供应应的的30%低总总价价项项目目成成交交量量跳跳水水长泰泰东东郊郊御御园园南郊中华华园公元1860来人量大大幅锐减减成单率剧剧烈下滑滑全年销量量第一全年销量量第四全年销量量第三受整体市市场萧条条拖累，，低总价价产品同同样面临临困境年末，均均陷入滞滞销市场竞争争分析

保利叶语琥珀墅琥珀臻园春江美庐荣域别墅公元1860香岛原墅岸香里长泰东郊御园南郊中华园400万500万550万600万650万700万750万800万850万900万950万1000万1100万1200万1300万1400万1500万1500万以上450万350万外区竞品本案产品品总价高高于大部部分竞品品本案别墅墅产品在在区域内内属高价价产品，，市场机机会面更更为狭小小明年，本本案别墅墅产品将将面临滞滞销：整体市场场低迷滞滞销市场容量全面面萎缩产品价格处在在区域高位叶语已售110套别墅，需价价格承接，维维系老客户情情感结合上述客观观情况，明年年我们应该……销售回顾：前前期签约别墅墅—总套数110套；总面积27049.17；总金额7.8亿元在前期良好的的销售业绩下下，本案已形形成一定的价价格体系和市市场认可度别墅货量盘整整总计套数：261套，面积65045.53㎡已售串串11套手拉手0套已售串串80套手拉手30套叶语A1地块货量叶语A2地块货量产品类型套数面积占比手拉手71782.73%产品类型套数面积总面积占比手拉手类独栋4511700.0026019%双拼3910187.67261.2216%串串A户型123067.20255.65%B户型5513110.35238.3723%C户型286639.64237.1312%D户型419892.48241.2817%G户型143430.002456%合计23458027.341738.602297%产品类型套数面积金额联排、类独栋205235.49190915344叶上海剩余货量别墅销售策略略价格策略推案策略保守维稳多批少量价格——保守维稳在于串串均价：27000-27500元/㎡手拉手均价：：30000-31500元/㎡A1与A2地块做好价格格承接，在维维护老业主情情感的基础上上A1地块别墅采用用“横向平走”的价格策略进进行安全销售售推案——少量多批均铺货量，形形成产品稀缺缺供应同档期产品属属性差异化供供货在于均匀手拉手、、串串两种产产品属性的货货量供应，可可根据任意产产品的去化及及时补充货源源，避免客户户因为产品供供应的缺失而而流失多批少量，控控制推货量，，每次推案，，单个户型仅仅有1-2套的货源，形形成产品的稀稀缺性，同时时避免货量积积压，以供应应的稀缺性对对客户进行压压迫——目的何在？“少量多批”同档期产品属属性差异化供供货结合全年供应应，结合别墅墅景观、位置置、花园、南南北入户等因因素进行合理理搭配，保障障每一次推案案均形成“好、中、差”的差异化推案案效应，降低低客户对房源源位置的抗性性。每一次所推货货源产品线一一致，降低客客户等待下一一次优势房源源的可能性，，压缩客户的的等待周期，，并对客户在在心理上传递递价格稳定、、一旦市场转转变即将上扬扬的观念，均铺货量形形成产品稀缺缺供应2012年3-12月别墅推案顺顺序排布15套15套15套15套15套15套15套15套15套15套推案货量和频频次将根据市市场的变化和和客户蓄客情情况灵活调整整，月推案15-20套之间3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手11套串串串串4套手手拉拉手手11套串串串串4套手手拉拉手手11套串串串串4套手手拉拉手手11套串串串串4套手手拉拉手手11套串串串串4套手手拉拉手手11套串串串串4套手手拉拉手手11套串串串串4套手手拉拉手手合计新增增供供应应总套套数数：：150套总面面积积：：36946.2总金金额额：：10.5亿推售售日日期期推售售计计划划存货货总套套数数：：27套总面面积积：：6601.78总金金额额：：1.9亿＋＝总套套数数：：177套总面面积积：：43547.98总金金额额：：12.4亿在推推货货量量较较大大的的情情况况下下客户基数数成为明明年别墅墅销售的的关键如何在现现有来访访客户的的基数上上扩大客客户基数数，广纳纳客源？？为此，，我们采采取以下下蓄客策策略请进来走出去全市“请请进来””典型案案例分析析——长泰东郊郊御园实施多层层次的““请进来来”蓄客客手段报纸网络高炮短信活动新闻晨报报东方早报报搜房网新浪网主干道杨高南路路沿线销售节点点发送会所公开开意大利家家居展在多渠道道组合““请君入入瓮”的的蓄客手手段下，，项目大大规模供供应铺货货，共计计推出394套别墅，？但是，成成交情况况又是如如何呢滞销2011年各月成成交套数数分布前期“请请进来””组合蓄蓄客效果果明显但是，在在市场突突然恶化化的情况况下，作作为全市市别墅销销售冠军军，同样摆脱脱不了滞滞销的命命运。强势放量量6-10月期间，，共计投投放纸媒媒180次，费用用测算3600万长泰东郊郊御园保利叶语语VS长泰东郊郊御园“请进来”蓄客手法法对比保利叶语语：2011年600-800万别墅销销冠长泰东郊郊御园：：2011年全市联联排销冠冠推广蓄客动作保利叶语长泰东郊御园报广新闻晨报√√新民晚报√√时代报√√东方早报√√网络搜房网√√新浪网√√短信短信√√活动大型活动

√暖场活动√√高炮高炮

√相较而言言，长泰泰东郊御御园采取取更密集、、更全面面的蓄客手手法房地产电电商平台台——借助电子子商务平平台全面面覆盖网网络客群群地产项目目微博——提升项目目品牌形形象、扩扩大传播播面一二手联联动——提高现场场客户来来访，带带动成交交综上所述述，开门门迎客“请进来”！作为保保利地产产传统蓄蓄客手法法，已充充分发挥挥媒体效效果.因此，“请进来”我们在固本的基础进进行局部部修订完完善。故建议议2012年引进新新的媒体体渠道，，拓展推推广的深深度和广广度。渠道建议议如下：：但是，严严峻的市市场形势势下，单一的““请进来来”的蓄蓄客手法法已不能能满足本本案的客客户需求求，因此此，我们们更需要要“走出去”挖掘更更多的市市场潜在在客户宝山164组浦东27组嘉定7组外地：46组闵行22组青浦3组松江2组普陀54组杨浦52组虹口24组闸北19组长宁20组静安24组徐汇15组黄浦24组卢湾10组工作区域域集中于于宝山、普普陀、杨杨浦，分别占32%、11%、10%；工作在黄黄埔、卢卢湾、静静安、徐徐汇的客客户也占占一定比比例，他他们多拥拥有一套套房，由由公寓改改善别墅墅的居多多；客户户主主力力需需求求面面积积段段230-250平米，，需求求总价价600-700万占46%，700-800万占33%走出去去的客客户地地图——2011年1月-11月别墅墅来访访客户户工作作区域域分析析在辐射射宝山山及北北上海海区域域外，，本案案客群群已覆覆盖全全市客客群，，重点点区域域以浦浦东闵闵行为为主主力渠渠道是是通过过介绍绍客户户来访访，比比例高高达66%副渠道道是网网络和和短信信，其其中网网络信信息和和硬广广的交交叉认认知比比例较较高传统媒媒体以以新闻闻晨报报和道道旗为为主，，占9%，2011年1月-11月别墅墅来访访客户户分析析介绍客客户比比例最最高，，已购购客户户多集集中钢钢材、、金融融等行行业，，可作为为后期期重点点拓展展客源源渠道道深入入挖掘掘，进进行圈圈层营营销;客户年年龄集集中在在30-40岁年龄龄段，，占客客户总总数量量的比比重55%家庭结结构以以三口口之家家为主主，属属于家家庭稳稳定增增长期期客户职职业以以贸易易、自自由业业、建建造业业等私私营业业主居居多，，占比比53%多数客客户基基本有有过至至少1次购房房记录录，但但资产产级别别较高高，首首付基基本能能达到到300万以上上，车车驾20万以上上。客户来来访渠渠道分分析客户来来访年年龄分分析客户来来访职职业分分析当前来来访客客户购购房心心态分分析价格的的心理理预期期持续续降低低未及时时采取取降价价促销销的项项目，，难以以获得得市场场关注注转而盲盲目追追逐区区域低低价项项目各板块块低价价入市市楼盘盘，均均取得得良好好的销销售业业绩不关注注项目目的品品质与与资源源高品质质产品品因其其价格格劣势势，受受到市市场冷冷落等待观观望明明年价价格继继续下下行年末传传统淡淡季，，大批批不急急于置置业的的改善善性需需求暂暂时离离场观观望楼市低低迷催催生严严重的的观望望气氛氛，客客户置置业的的紧迫迫感完完全消消失，，买方方市场场特征征显现现客户分分析总总结客群从从区域域向全全市范范围覆覆盖介绍比比例高高，圈圈层效效应明明显以钢材材、金金融等等产业业客户户为主主客户心心态严严重观观望，，缺乏乏购房房紧迫迫性结合客客户分分析结结论，，如何“走出去去”？远交近近攻如何近攻外地客客户（（26组）宝山区区域客客户（164组）产业客客户（（197组）深耕客客群样样本客户特特征：：年龄40-50岁之间间，福福建人人居多多，从从事钢钢材、、贸易易等生生意，，在宝山山区域域拥有有固定定生意意圈，，集中中在沪沪太路路、宝宝钢等等相关关钢材材产业业链地地带交际广广泛，，朋友友面广广，好好面子子，喜喜好圈圈层及及口碑碑相传传，对对认可可的事事情或或者物物品乐乐意推推荐多年从从商经经验，，资金金丰厚厚，具具备极极强的的购买买力结合客客户样样本，，近攻攻采取取重产业业、启启睦邻邻蓄客动动作重产业业——区域产产业客客户深深入外外拓薀川公路沪太路外环高速保利叶语交运钢材市场云峰钢材市场张华浜钢材市场江杨钢材现货市场宝钢集团周边产业聚集区建配龙建材市场红星美凯龙城大建材方中圆建材市场惠客居木材市场兴明建材东明家具东方国贸海神建材沪太石材成立外外拓小小组，，对周周边产产业区区实地地踏勘勘，为为后期期派单单做好好铺垫垫；摸底前前期该该类产产品成成交客客户情情况，，以客客户为为突破破点挖挖掘企企业圈圈层，，进行行巡展展推荐荐；搜集产产业链链客户户信息息，获获取名名单，，进行行产业业园区区项目目推荐荐会及及电话话CALL如何近攻维系老老客户户，同同步传传播挖挖掘目目标客客源目的启睦邻邻——老客户户情感感维系系，设设置介介绍成成交奖奖励机机制时间：：3月初，把握新新年后项目首首次营销节点点，举办客户户答谢会，做做好客户情感感维系目的：以维系系情感为由，，深挖老客户户资源，扩大大新客户基数数如何近攻一、举办2012年新年老客户户家宴答谢会会二、设置介绍绍成交奖励机机制奖励标准：未未购介绍成交交奖励千元油油卡或一年物物业费，新客客户同步享受受优惠，已购介绍成交交1套奖励一万元元，新客户同同步享受，奖奖励金额根据据成交套数累累计目的：做好客客户情感维系系，激发客户户介绍的积极极性为何远交理由一：保利利地产，深耕耕宝山三年之之久，区域认认知度高，但但区域客户基基本消化殆尽尽，购买力减弱弱宝山164组浦东27组嘉定7组外地：46组闵行22组青浦3组松江2组普陀54组杨浦52组虹口24组闸北19组长宁20组静安24组徐汇15组黄浦24组卢湾10组西南莘闵别墅区联洋、碧云、三林板块保利叶语理由二：从从来访客户户分布图看看，客户已已由区域客逐步步辐射至全全市范围，客户区域域范围扩张张理由三：整整体市场客客源有效，，需进行全市客源抢抢占，方有机会会带动销售售手法建议远交外区域高端端客群聚集集地定向巡展时间：3月-7月，综合考考虑销售节节点及场地地租赁，提提前准备目的：结合合推案节奏奏针对性进进行全市高高端定向巡巡展地点：浦东东古北、联联洋大拇指指广场建议巡展注注重展台搭搭建，不设设模型第一：以展展板背景墙墙喷绘项目目鸟瞰图第二，搭建建展台，展展台平面喷喷绘项目效效果图巡展节省之之成本建议议在“请进来来、走出去去”蓄客策策略中，2012年我们依然然贯穿公园主主线进行大大型活动——活动蓄客全年活动以以公园四季活活动为主题题，借助顾村村公园的全全市影响力力进行推广广，达到扩扩大客户量量并同步提提升项目形形象传播的的双重作用用。春赏樱、夏夏观荷、秋秋闻桂、冬冬品梅“赏四季美景景，品人生生雅趣”活动前：组合媒体体渠道进行行前期造势势宣传活动中：穿插活活动与项项目的之之间的关关联，如如赠送公公园门票票，活动期间间购房额额外赠送送相关礼礼品等活动后：赠送参参与活动动客户摄摄影照片片、如全全家福、、情侣合合影等制作相关关活动推推广宣传传册，寄寄送客户户情感维维系并作作为案场场道具强强化客户户对公园园生活的的认知。。总套数：：177套总面积：：43547.98总金额：：12.4亿2012年别墅销销售目标标在总货量量供应12.4亿的货值值下，在全方位位的推案案策略和和蓄客手手法下，全年别墅墅销售目目标力争争10亿。10亿销售目标标距离销售售目标差差额为30亿元-10亿元=20亿元在别墅预预测销售售目标为为10亿元的前前提下，，要达成成全年指指标我们们唯有_依托公寓寓各产品线线分头出击全全面抢占市场在多方政政策叠加加作用下下，市场场容量再再度收缩缩，8月份市场场出现拐拐点政策叠加加，调控控深化，，8月拐点后后整体市市场快速速回落政策叠加加效应限制补税税政策出台台“国八条条”、“沪九条条”出台台8月后，区域市场场下行更更为剧烈烈，供求关关系逐步步恶化，，均价跌跌至年度度最低点点全市市场场区域市场场全年公寓寓市场走走势排行项目名称区县环线位置成交总套数均价套均面积套均总价1保利叶语宝山外郊环1405184411092012金地艺境

(不包含洋房产品)宝山外郊环94317013881483金鼎香樟苑嘉定中外环91115553931444恒盛湖畔豪庭奉贤外郊环861144301301875保利湖畔阳光嘉定外郊环722144751051536万科清林径浦东外郊环674151291041577中冶祥腾宝月花园宝山郊环外65612298901118珊瑚湾雅园奉贤郊环外6371066982889旭辉玫瑰湾青浦郊环外590151639013610新城悠活城嘉定郊环外5451439695136从全市放放量公寓寓项目看看，低总总价产品品主导市市场2011年全市公公寓成交交排行前前十（（新政后后）200万总价产产品，全市仅本本案实现现放量全年公寓寓放量项项目分析析保利地产产在顾村村板块掌掌握定价价权，但但所在板板块实际际已成为为区域的的价格孤孤岛七号线一号线十一号线罗店均价：16000元嘉定新城均价：13000元南翔均价：13500元顾村均价：19300元月浦均价：12000元杨行均价：15500元大场均价：17000元大场金地艺境境17000元中环1号21000元梧桐城邦邦22500元经纬城市市绿洲19500元杨行香逸湾16900元春江美庐庐18000元万业紫辰辰苑16800元9月10月12月周边项目目均以板块最最低价开开盘入市市周边板块块与顾村村的价格大幅幅拉开开盘杨行万业紫辰辰苑14800元春江美庐庐18000元香逸湾17800元嘉定新城城新城金郡郡13000元风景里14000元龙湖郦城城14300元盘古天地地15500元南翔路劲翡丽丽湾13500元华润中央央公园24000元新城公馆馆20500元朗诗绿色色街区19200元11月区域竞争争加剧下半年需需求出现现明显变变化，产产品价格格成为能能否放量量的主要要因素时间段项目名称去化套数成交均价2-7月保利叶语995套17807中冶祥腾花园608套12197（低价板块）保利叶上海369套18144大华梧桐城邦202套226688-11月金地艺境640套17234（低价入市）保利叶语410套19212美岸栖庭269套19144（降价）香逸湾121套16991（降价）万业紫辰苑当日认购70套14600（降价）品质与性性价比主主导2-7月8-11月市场纯粹粹追逐价价格市场需求求变化显显著从打折优优惠到大大幅降价价，价格格战已经经在全市市范围蔓蔓延全面步入入拐点限购政策策不断深深化，市市场需求求受到严严重抑制制，开发发商面临临生存危危机，大大幅降价价以求与与买方市市场妥协协，最终终迫使楼楼市进入入拐点。。区域市场场巨变刚性需求片片面追求低低价，区域域竞品纷纷纷低价入市市，周边价价格大幅下下跌，本案案所在板块块无奈沦为为价格孤岛岛。公寓市场结结论明年，本案案公寓产品品将面临：：整体市场急急速陷入低低迷需求剧变，，放量楼盘盘以价换量量本案成为区区域价格孤孤岛恶劣的市场场下，本案案如何做到到各产品线分分头出击全面抢占市市场？公寓推案策策略全年立势精精装破冰冰为何全年立立势，精装破冰？？产品切换，，重启市场场的关注板块首现，，拉长本案案供应线价格包装，，便于灵活活的定价产品切换引导市场关关注打响2012年开年第一一役，2011`12月-2012`5月，6个月内本案案无集中推推案毛坯到装修修，不同产产品切换，，全新新品品供应，以以产品差异异化提升市市场关注度度常规性公园园住宅已缺缺乏吸引力力，精装修修作为明星星产品，以以高品质引引发客户关关注板块首现拉长本案供供应线价格包装便于灵活定定价顾村板块自自2009年起至今，，尚无精装装项目上市市，本案为为区域首现现丰富本案产产品供应结结构，扩大大客户需求求选择范围围2012年上半年市市场持续低低迷，价格格走势难以以预判，本本案毛坯价价格难以变变动精装修作为为全新产品品，可结合合装修标准准灵活定价价，掌握市市场定价主主导权包装价格，，以精装修修凸显价格格优势，并并提升项目目的形象品品质全年立势精精装破冰冰之策略部部署两房

保利叶语四房金地艺境一房两房三房四房香逸湾三房万业紫辰苑两房三房四房中环1号两房三房象屿郦庭一房两房三房美兰湖中华园两房三房四房明年本案精精装产品，，结合强势势且独占的的资源，产产品性价比比再度回归归120万140万150万160万170万180万190万200万210万220万230万240万250万260万270万280万290万300万130万各产品线总总价优势确确立精装产品区区域竞争分分析七号线大场均价：15000元顾村均价：16500元罗店均价：16000元十一号线一号线杨行均价：15500元月浦均价：12000元南翔均价：12000元嘉定新城均价：13000元*（价格扣除除精装修）2012公寓全年推货货节点铺排大平层作为高高总价产品，，根据预售证证节点，即拿即推1-3月初7月前期存货去化化63幢精装产品4月5月3月6月62幢精装产品推案把控原则则8月58幢西单元64幢中单元55幢西单元64幢东单元58幢中单元55幢中单元55幢东单元64幢西单元续销……年度首开，精精装破冰入市市，项目立势势，打响年初初第一役客户容量有限限，缩短蓄客客周期，以月月为蓄客单位位周期1-4月期间，结合合前期存货推推精装产品狙狙击市场5-8月，存货基本本去化完毕，，拆分单元楼楼栋搭配不同同产品出货2012年公寓存货盘盘点57、58、59号楼剩余存货货集中保利叶语截止止目目前前，，公公寓寓剩剩余余存存货货公寓剩余货量可售套数可售建面可售总价28531879.99601,947,089.00存货货61号楼楼前期期存存货货较较大大，，故故1-3月初初以以去去化化存存货货为为主主保利利叶叶上上海海截止止目目前前，，公公寓寓剩剩余余存存货货公寓剩余货量可售套数可售建面可售总价91000.44202280052012年精精装装推推案案原原则则3月3月、、4月份份推推62、63幢精精装装产产品品4月年度度首首开开，，精精装装破破冰冰，，项项目目立立势势单月月开开，，缩缩短短蓄蓄客客周周期期，，及及时时把把控控客客源源单栋栋推推案案，，控控制制货货量量，，避避免免集集中中推推案案货货量量挤挤压压精装装单单价价：：18500元/平米米控制制货货量量单单栋栋推推案案62、63幢产品货量配比户型套数面积金额占比四房20425087.5846412023074%两房1028821.316319405026%合计30633908.88627314280100%2012年普普通通公公寓寓楼楼栋栋推推案案原原则则5、6、7、8月前期期存存货货去去化化后后，，拆拆分分楼楼栋栋，，补补足足房房源源结合合各各楼楼栋栋属属性性、、景景观观位位置置，，分分腿腿销销售售合理理搭搭配配不不同同产产品品线线，，丰丰富富产产品品供供应应单元元楼楼栋栋中中东东西西、、好好中中差差搭搭配配出出货货差异异化化推推案案分分腿腿销销售售5、6、7、8月5、6、7、8月2012年普普通通公公寓寓楼楼栋栋推推案案原原则则5月推推案案58幢西西单单元元+64幢中中单单元元中单元西单元58幢西西单单元元+64幢中中单单元元套数111面积12499金额227007160推案案原原则则：：公公园园景景观观首首排排与与后后排排中中间间套套视视野野最最差差房房源源搭搭配配组组合合，，满满足足客客户户不不同同楼楼栋栋位位置置需需求求。。2012年公公寓寓推推案案顺顺序序排排布布294套111套126套126套1-3月3月叶语语存存货货叶上上海海存存货货合计总套套数数：：1134套总面面积积：：140913.31总金金额额：：25.9亿推售售日日期期推售售计计划划月份1-3月3月4月5月6月7月8月大平层总套数29415315317417412612684总面积32880.4316954.4416954.441249912575138201257922651总金额6.2亿3亿3亿2.3亿2.2亿2.5亿2.2亿4.5亿153套153套62幢精精装装全年年价价格格走走势势精装装：：18500-19000元毛坯坯：：17500-18000元4月63幢精精装装5月58西单单元元64中单单元元6月55西单单元元64东单单元元7月58中单单元元55中单单元元8月55东单单元元64西单单元元9-12月剩余余货货量量续续销销111套大平平层层：：20000元大平平层层作作为为高高总总价价产产品品，，根根据据预预售售节节点点，，即即拿拿即即推推（推推案案频频次次、、价价格格后后期期将将根根据据市市场场灵灵活活应应变变））别墅墅10亿元元+公寓寓25.9亿元元=35.9亿元元年度度销销售售目目标标拆拆分分根据据货货量量统统计计，，公公寓寓总总货货值值25.9亿元元，，想要要完完成成20亿元元的的销销售售金金额额，，公公寓寓需需80%去化化以体体验验式式营营销销为为高高总总价价产产品品提提供供价价格格支支撑撑2012年在在本本案案产产品品结结构构性性调调整整，，改改善善性性产产品品覆覆盖盖刚刚需需占占主主导导周边边配配套套逐逐渐渐落落成成，，城城市市界界面面逐逐步步改改观观，，走走向向成成熟熟面对对这这两两大大转转变变，，我我们们需需要要现场场包包装装提提升升外围围借借势势借助助外外围围配配套套逐逐渐渐成熟熟的优优势势，，增增加加现现场场裱裱版版展展示示，，强强化化客客户户对对本本案案周周边边成熟生活的认知借助顾村公公园的全市市影响力，看房动线线穿行公园园，让客户户体验项目现场结结合公园活活动节点进进行互动，，如樱花节节推广、赠赠送门票等等外围配套提提升重点：启动动保利叶上上海九年制制义务小学学和幼儿园园学校奠基基仪式目的：增增加教育育资源，，以成熟熟配套心心音客户户叶上海学学校奠基基仪式现场增加加学校效效果图裱裱版和报报纸新闻闻扩大现场场展现力力，提升升当前形形象展示示，紧密联合合项目与与公园的的关系，，走进售楼楼处即走走进公园园！内部成势势内部展示示提升重点：会所的包包装及启用；；开放室室内泳池池目的：突突出小区区高端居居住品质质，与客客户身份份地位对对应内部展示示提升重点：镜泊湖路路道路维维修，建建议春节节前后启启动施工工目的：提提高现场场道路展展示力，，为项目目高端属属性做支支撑雨天一片片水洼，，泥泞不不堪售楼处门门前宽大大裂坑，，不雅观观内部展示示提升重点：小小区景景观植被被更新、、样板段段水景清清理引入入清澈活活水目的：吻吻合本案案公园社社区的所所呈现的的生态自自然清理枯死死花草，，栽种新新植被别墅样板板段水景景无治理理THANKS!9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。03:20:4303:20:4303:201/5/20233:20:43AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2303:20:4303:20Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。03:20:4303:20:4303:20Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2303:20:4303:20:43January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20233:20:43上午午03:20:431月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:20上上午午1月-2303:20January5,202316、行行动动出出成