上海浦东星河湾高端客户

上海浦东星河湾高端客户研究2009年8月克而瑞（中国）研究中心银行业务员深访中国银行、江苏银行信贷员访问，2组了解客户资产、资信、置业经历、所属行业等特征历时：0.5天2下定客户数据分析根据案场提供的一手资料，获得客户身份证号码、房型、面积、楼层和总价，其他特征资料缺失历时：0.5天1将所有研究成果总结汇总，形成最终报告历时：0.5天报告撰写3星河湾高端客户研究方法星河湾意向购房客户年龄分布星河湾实际认购客户年龄分布星河湾意向客户与认购客户年龄星河湾实际认购客户年龄集中在36-45岁之间，占56%，低于意向客户同年龄段比例2个百分点；而35岁以下客户实际认购比例则高出6个百分点，整体客群年龄分布呈现年轻化的趋势。46-50岁客户比例也较意向客户下降4个百分点。星河湾意向购房客户来源分布星河湾实际认购客户来源分布星河湾意向客户与认购客户来源星河湾实际认购客户来源比意向客户更广泛。认购客户以浙江人和上海人为主，占47%；江浙一带客户的实际认购比例较意向比例下降9个百分点，其中江苏人只占到4%。广州人在意向客户比例中高达23%，实际认购比例却只有4%。星河湾上海认购客户来源分布星河湾认购客户来源细分星河湾浙江认购客户来源分布上海本地的认购客户主要来自浦东新区，其次是杨浦、虹口和静安等中心城区。另外，认购客户的另一大军浙江人的来源地分布也很集中，一半以上来自温州，其次是台州。星河湾意向客户面积偏好星河湾实际认购客户面积偏好星河湾意向客户与认购客户面积偏好意向客户最偏好230-245㎡面积段的房屋，其次是230㎡以下较小的户型，331㎡及以上的超大户型需求度仅为5%；实际认购客户对311-330㎡的偏好比意向客户低11个百分点，其他面积段的偏好与意向客户较相似。星河湾各面积段去化率星河湾意向客户面积偏好及去化率星河湾意向面积段集中度从开盘前期意向需求看，311-330㎡房型意向最集中，集中度达1.50，同时230-245㎡房型的意向集中度居第二，达1.01。从实际认购情况看，330㎡以下房型的去化率均在70%-80%左右，而331㎡以上大户型去化率较低，仅有21.5%。星河湾意意向购房房客户楼楼层偏好好星河湾实实际认购购客户楼楼层偏好好星河湾意意向客户户与认购购客户楼楼层偏好好四成以上上的意向向客户较较偏好6楼，2楼也吸引引了20%左右的意意向客户户。从认认购结果果来看，，楼层越越高，认认购比例例越低。。6-9层是大部部分认购购客户的的热门选选择楼层层。星河湾各各楼层去去化率星河湾意意向客户户楼层偏偏好及去去化率星河湾意意向楼层层集中度度6F及3F意向集中中度最高高。从认认购结果果来看，，底层尚尚有少数数房型被被认购，，而顶层层几乎没没卖出去去。星河湾认认购客户户置业总总价星河湾认认购客户户置业套套数分析析1001-1200万总价段段房源认认购比例例最高，，其次是是1201-1500万元，共共占总认认购套数数的2/3左右。2000万以上的的高价房房源不到到认购套套数的10%。超过90%的客户认认购一套套房，仍仍有3%的客户认认购了3套及以上上房屋。。星河湾认认购客户户置业总总价及套套数星河湾认认购客户户来源与与房型交交叉表总的来说说，上海海和外籍籍客户相相对较偏偏好B类户型。。在所有有户型中中，B1和B3户型受到到上海和和浙江客客户的喜喜爱，而而A户型主要要是外籍籍和浙江江客户认认购，特特A户型的认认购客户户主要是是外籍客客户。出生地三房三厅三卫B2三房三厅三卫B1四房三厅四卫B5四房三厅四卫B3四房三厅四卫B4四房三厅四卫A8四房三厅四卫A7四房三厅四卫A6四房三厅四卫A5四房三厅四卫A4四房三厅四卫A3五房三厅四卫A2五房四厅五卫A1五房四厅五卫特A五房四厅五卫特A1总计219㎡220㎡240㎡245㎡245㎡281㎡283㎡289㎡291㎡300㎡316㎡486㎡528㎡592㎡592㎡安徽0.43%1.72%———0.86%————0.86%—0.43%——4.31%北京0.43%0.86%0.86%0.86%0.43%—0.43%0.43%——1.72%0.43%———6.47%广东—0.86%1.29%0.43%0.43%———0.86%—0.43%————4.31%河南0.86%0.43%0.43%——————0.43%—————2.16%黑龙江0.43%0.86%0.43%————0.43%———————2.16%江苏0.86%0.86%——0.86%——0.43%—1.29%0.43%————4.74%江西—0.43%0.86%0.43%0.43%—0.43%——0.43%0.43%————3.45%陕西—0.43%—0.86%———————0.43%—0.43%—2.16%上海2.59%3.45%2.59%5.60%2.16%1.72%0.43%0.86%0.86%1.72%2.16%0.43%—0.86%—25.43%四川0.86%——0.43%——————0.43%—0.43%——2.16%外籍0.43%2.59%2.16%2.59%1.72%0.43%0.43%0.43%0.86%1.72%0.86%0.43%0.86%—0.43%15.95%浙江2.59%4.31%1.29%4.31%3.45%1.72%1.72%1.29%0.43%3.02%1.29%0.86%0.43%——26.72%总计9.48%16.81%9.91%15.52%9.48%4.74%3.45%3.88%3.02%8.62%8.62%2.59%2.16%1.29%0.43%100.00%星河湾认认购客户户来源与与房型交交叉在所有认认购的客客户中，，广东省省的高端端客户对对A5户型格外外青睐，，其次，，特A和B5户型受到到外籍和和广东省省高端客客户的垂垂青也比比较明显显。星河湾认认购客户户来源与与房型交交叉年龄三房三厅三卫B2三房三厅三卫B1四房三厅四卫B5四房三厅四卫B3四房三厅四卫B4四房三厅四卫A8四房三厅四卫A7四房三厅四卫A6四房三厅四卫A5四房三厅四卫A4四房三厅四卫A3五房三厅四卫A2五房四厅五卫A1五房四厅五卫特A总计219㎡220㎡240㎡245㎡245㎡281㎡283㎡289㎡291㎡300㎡316㎡486㎡528㎡592㎡25岁以下0.92%0.46%—0.46%0.46%0.46%—0.92%0.46%0.92%————5.05%26至30岁0.92%1.38%0.46%0.92%0.46%0.46%—0.46%—0.92%0.46%———6.42%31至35岁1.83%3.67%1.38%2.29%2.75%—0.46%0.46%0.46%0.46%0.92%0.46%——15.14%36至40岁2.75%5.05%3.21%1.83%2.29%1.38%1.38%0.92%0.92%2.75%4.13%0.46%0.92%—27.98%41至45岁1.38%3.21%3.21%6.88%0.92%1.83%0.92%1.38%0.46%2.29%2.29%1.83%0.46%0.46%27.52%46至50岁2.29%2.29%1.38%1.38%0.92%—————0.46%—0.92%—9.63%51至55岁——0.46%0.92%—0.46%0.46%—0.46%1.38%0.46%——1.38%5.96%56岁以上0.46%——0.46%0.46%—————0.92%———2.29%总计10.55%16.06%10.09%15.14%8.26%4.59%3.21%4.13%2.75%8.72%9.63%2.75%2.29%1.83%100.00%星河湾认认购客户户年龄与与房型交交叉表认购客户户以36-45岁的中年年客户为为主，该该年龄段段客户对对B1\B3\B5三个户型型偏好度度较高。。A户型的客客户也以以上述年年龄段客客户为主主，但特特A户型主要要被51-55岁的客户户认购。。星河湾认认购客户户年龄与与房型交交叉在所有认认购的客客户中，，年龄在在51-55岁之间的的客户对对房型的的偏好特特别明显显，主要要倾向于于特A户型。星河湾认认购客户户年龄与与房型交交叉星河湾认认购客户户年龄与与楼层交交叉表年龄2F3F5F6F7F8F9F10F11F12F15F16F17F18F总计25岁以下0.46%0.46%0.46%0.46%0.46%0.92%0.46%——0.46%0.92%———5.05%26至30岁0.92%0.46%0.46%0.46%——0.46%0.46%1.38%1.83%————6.42%31至35岁1.83%0.46%1.83%0.46%1.38%2.29%1.38%1.38%1.83%0.46%1.38%0.46%——15.14%36至40岁3.67%2.75%2.29%2.29%2.75%2.29%2.29%2.29%1.38%0.46%2.29%1.38%1.38%0.46%27.98%41至45岁0.92%2.29%1.83%3.67%2.75%1.83%2.29%2.29%1.83%3.21%0.92%2.75%0.46%0.46%27.52%46至50岁0.46%0.46%1.38%1.38%1.38%0.46%2.29%0.46%——0.46%0.46%0.46%—9.63%51至55岁—1.38%—0.46%0.46%0.46%0.92%0.46%0.46%0.46%0.92%———5.96%56岁以上—0.92%—0.46%—0.46%—0.46%——————2.29%总计8.26%9.17%8.26%9.63%9.17%8.72%10.09%7.80%6.88%6.88%6.88%5.05%2.29%0.92%100.00％整体来看看，成交交的楼层层以2-9楼为主，，高楼层层成交量量较少，，26-30岁的青年年客户对对10-12层的房源源接受度度相对其其他客户户稍高一一点。星河湾认认购客户户来源与与楼层交交叉在所有认认购的客客户中，，年龄在在26-30岁之间的的年轻客客户倾向向于选择择中高楼楼层，年年龄在51-55岁之间的的中老年年客户倾倾向于选选择中低低楼层。。星河湾认认购客户户年龄与与楼层交交叉星河湾认认购客户户来源与与购买力力交叉表表出生地1000万以下1001-1200万1201-1500万1501-2000万2001-3000万3000万以上总计安徽0.43%1.72%0.86%0.86%—0.43%4.31%北京0.43%2.16%1.72%1.72%0.43%—6.47%广东—0.86%2.16%1.29%——4.31%河南—1.72%—0.43%——2.16%黑龙江—1.29%0.43%0.43%——2.16%江苏—2.16%0.43%2.16%——4.74%江西—1.29%1.29%0.86%——3.45%陕西—0.86%0.43%—0.43%0.43%2.16%上海—9.48%9.91%4.31%0.43%1.29%25.43%四川—0.86%0.43%0.43%—0.43%2.16%外籍0.86%5.17%5.17%3.02%0.43%1.29%15.95%浙江0.43%12.50%6.90%5.60%0.86%0.43%26.72%总计2.16%40.09%29.74%21.12%2.59%4.31%100.00%浙江和外外籍客户户的购买买力较高高，除上上海、外外籍、浙浙江外，，其他省省市的客客户几乎乎很少有有认购2000万以上的的高总价价房源。。星河湾认认购客户户来源与与购买力力交叉在所有认认购的客客户中，，高端客客户的来来源地依依次是浙浙江、上上海和外外籍，其其他各省省市的客客户来源源地分布布较为均均匀。星河湾认认购客户户来源与与购买力力交叉星河湾优优雅户型型客户年年龄分布布星河湾优优雅户型型客户来来源分布布星河湾优优雅户型型客户年年龄与来来源优雅户型型客户年年龄以36岁至45岁为主，，超过了了半数，，30岁以下和和51岁以上的的客户数数量较少少；客户户来源以以上海、、浙江和和外籍客客户居多多，其后后依次为为北京、、广东、、江苏、、安徽和和江西。。星河湾优优雅户型型上海认认购客户户来源星河湾优优雅户型型浙江认认购客户户来源星河湾优优雅户型型客户来来源细分分来自上上海的的优雅雅户型型客户户以浦浦东新新区居居多，，接近近1/4，静安安区和和杨浦浦区紧紧随其其后，，均达达到了了13%水平；；而浙浙江优优雅户户型的的客户户以温温州占占据主主导，，达到到了51%，其后后为台台州（（16%）、宁宁波（（11%）和杭杭州（（11%）。星河湾湾优雅雅户型型客户户面积积偏好好星河湾湾优雅雅户型型客户户房型型偏好好星河湾湾优雅雅户型型客户户面积积与房房型优雅户户型客客户面面积偏偏好较较为平平均，，其中中231-245㎡㎡面积段段的房房屋偏偏好度度略高高一些些；房房型方方面四四房认认购客客户较较多，，四房房中以以四房房二厅厅四卫卫的B3户型偏偏好度度较高高，达达到了了25%。星河湾湾优雅雅户型型客户户楼层层偏好好星河湾湾优雅雅户型型客户户置业业套数数分析析星河湾湾优雅雅户型型客户户楼层层与置置业数数量优雅户户型客客户较较为偏偏重低低楼层层房屋屋，10层以下下关注注度较较高；；由于于总价价相对对略低低一些些，优优雅户户型客客户有有部分分认购购了多多套房房产，，其中中3套以上上的达达到了了1%，认购购2套的则则有4%。星河湾湾优雅雅户型型去化化率优雅户户型的的去化化率均均超过过70%。其中中，面面积为为245的B4户型去去化率率最高高，超超过85%，B1-B3户型的的去化化率相相对较较低，，在75%以下。。星河湾湾优雅雅户型型去化化率分分析星河湾湾豪华华户型型客户户年龄龄分布布星河湾湾豪华华户型型客户户来源源分布布星河湾湾豪华华户型型客户户年龄龄与来来源豪华户户型认认购客客户年年龄龄集中中在36-45岁之间间，占占比63%，较优优雅户户型认认购客客户年年龄更更趋向向老老龄化化。从从客户户来源源地看看，豪豪华户户型客客户主主要来来自浙浙江、、上海海和海海外，，相对对于优优雅户户型客客户，，其来来源地地更加加集中中，北北京、、江苏苏等地地占比比有所所提高高。星河湾湾豪华华户型型上海海认购购客户户来源源星河湾湾豪华华户型型浙江江认购购客户户来源源星河湾湾豪华华户型型客户户来源源细分分豪华户户型认认购上上海客客户多多来自自浦东东新区区、杨杨浦区区和虹虹口区区，相相对于于优雅雅户型型客户户，中中心城城区客客户有有所减减少。。豪华华户型型的浙浙江客客源中中，59%来自温温州，，其次次是宁宁波、、嘉兴兴和台台州。。星河湾湾豪华华户型型客户户面积积偏好好星河湾湾豪华华户型型客户户房型型偏好好星河湾湾豪华华户型型客户户面积积与房房型豪华户户型认认购以以246至310㎡㎡户型居居多，，房型型较偏偏好A3与A4房型，，对A5和A7偏好度度稍低低。星河湾湾豪华华户型型客户户楼层层偏好好星河湾湾豪华华户型型客户户置业业套数数分析析星河湾湾豪华华户型型客户户楼层层与置置业数数量豪华户户型客客户在在楼层层选择择上，，基本本集中中在低低层和和中高高层区区间。。在此此次置置业套套数上上，几几乎都都只购购置一一套住住房，，相对对优雅雅户型型客户户，购购置多多套住住房比比例降降低。。星河湾湾豪华华户型型去化化率在A3-A8系列豪豪华户户型的的去化化率均均高于于50%，其中中A8和A6户型的的去化化率都都达到到了90%，A7户型的的去化化率最最低，，不到到60%。星河湾湾豪华华户型型去化化率分分析星河湾湾至尊尊户型型客户户年龄龄分布布星河湾湾至尊尊户型型客户户来源源分布布星河湾湾至尊尊户型型客户户年龄龄与来来源至尊户户型客客户年年龄以以40岁以上上居多多，其其中41-45岁所占占比例例最大大，达达到了了40%，高于于优雅雅户型型和豪豪华户户型的的客户户，46-55岁客户户比例例也较较高；；客户户来源源仍以以外籍籍客户户、上上海客客户和和浙江江客户户为主主，三三者占占到所所有客客户的的53%。星河湾湾至尊尊户型型上海海认购购客户户来源源星河湾湾至尊尊户型型浙江江认购购客户户来源源星河湾湾至尊尊户型型客户户来源源细分分上海的的至尊尊户型型客户户主要要来自自南汇汇、黄黄浦和和松江江区，，三者者各占占1/3；而浙浙江仍仍以温温州客客户最最多，，达到到了67%，剩余余33%来自舟舟山。。星河湾湾至尊尊户型型客户户面积积偏好好星河湾湾至尊尊户型型客户户房型型偏好好星河湾湾至尊尊户型型客户户面积积与房房型至尊户户型客客户面面积偏偏好较较为平平均，，对591㎡㎡以上的的房型型偏好好略低低一些些；房房型偏偏好上上，至至尊户户型客客户对对五房房三厅厅四卫卫的A2户型以以及五五房四四厅五五卫的的A1户型青青睐有有加。。星河湾湾至尊尊户型型客户户楼层层偏好好星河湾湾至尊尊户型型客户户置业业套数数分析析星河湾湾至尊尊户型型客户户楼层层与置置业数数量购买至至尊户户型的的客户户较为为偏好好中间间楼层层，其其中6至10层需求求最为为强烈烈，达达到了了57.8%，而不不少至至尊户户型客客户也也对12层以上上楼层层表现现出一一定兴兴趣；；所有有至尊尊户型型客户户都只只认购购了一一套星星河湾湾的房房屋。。星河湾湾至尊尊户型型去化化率三种至至尊户户型的的去化化率较较低，，均不不超过过35%。其中中，面面积为为592㎡的特A1户型去去化率率最高高，而而面积积为486㎡的A2户型去去化率率最低低，不不足15%。星河湾湾至尊尊户型型去化化率分分析通过对对案场场贷款款2家银行行信贷贷员进进行深深访，，对认认购客客户资资料中中缺失失的的信息息进行行挖掘掘和补补充，，特征征如下下：（目前前已办办理贷贷款业业务8个认购购客户户）基本属性年龄：客户年龄龄主要集中中在40-50岁之间来源地：浙江客户户、上海本本地居多，，也有个个别来自北北京的客户户行业/职位：由于目前前样本量较较少，行业业分布较为为分散，有有制造业、、能源、房房地产开发发、贸易等等，职位主主要是私营营企业主以以及大型企企业高管资产资信状状况贷款成数：：全部首付四四成，并办办理六成商商业贷款，，客户偏向向用足资金金杠杆贷款置业次次数：客户基本都都有多次贷贷款置业经经历，含本本次贷款，，至少有3次以上贷款款记录资产状况/负债状况：：客户的资产产通常都在在7千万到1亿左右，在在中国银行行办理业务务的5个客户负债债情况较好好，此前平平均只有500-600万左右贷款款；而江苏苏银行办理理业务的3个客户负债债相对较多多。购房偏好及及购房经历历购房目的：：多数客户购购买星河湾湾的目的为为自住兼保保值，同时时希望拥有有一个高端端品质的城城市公寓；；也有少数数客户追随随星河湾品品牌来购买买（一个北北京星河湾湾老业主，，在上海星星河湾置业业）置业经验：：所有客户都都有多次置置业经历，，且多数客客户有全国国范围置业业经历。从从产品上看看，多数客客户更愿意意购买高档档公寓，少少数客户有有别墅置业业经历。从从区域上看看，客户更更倾向购买买浦东的高高端公寓，，此前购买买过浦东的的公寓有，，仁恒河滨滨、世茂滨滨江、陆家家嘴中央公公寓、香梅梅花园、水水清木华、、上海绿城城，购买过过浦西的公公寓有翠湖湖天地、华华丽家族。。购买星河湾湾关注点：：多数客户看看中星河湾湾的品牌、、社区环境境以及内部部精装修。。THANKYOU9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:21:3803:21:3803:211/5/20233:21:38AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2303:21:3803:21Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。03:21:3803:21:3803:21Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2303:21:3803:21:38January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20233:21:38上上午03:21:381月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:21上上午1月-2303:21January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/53:21:3803:21:3805January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。3:21:39上上午午3:21上上午午03:21:391月月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。03:21:3903:21:3903:211/5/20233:21:39AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2303:21:3903:21Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。03:21:3903:21:3903:21Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2303:21:3903:21:39January5,202314、意志志坚强强的人人能把把