XXXX年武汉盘龙城亩项目整体定位和发展战略

谨呈：武汉地产集团盘龙城2400亩项目整体定位和发展战略为武汉再造一座“城”耕耘于盘龙中心，成长于盘龙中心，最终成就盘龙中心1从企业的发展角度审视项目21989年－1994年：万科地产在项目开发模式、区位选择和开发时机上均缺乏主动性，处于萌芽阶段，无品牌效应1989年1994年万科天景花园深圳荔景大厦深圳万景花园深圳威登1991年万科的深圳路径31998年-2001年：万科地产99年在罗湖核心区域的多点开发，完成地产规模的增长，但仍然表现为以机会主导开发的特征；01年最终形成了三个产品系列的雏形，步入地产品牌发展的成熟阶段1998年2001年万科城市花园万科桂苑万科俊园深圳瑰丽福景大厦万科彩园万科四季花城万科温馨家园万科金色家园城市花园系列四季花城系列金色家园系列城市中心区城郊发展区城市建成区2000年1999年万科的深圳路径42002年-2005年：万科开始尝试对低密度产品的探索和创新，并主动性地在坂雪岗区域形成主导性开发；2002年2005年万科金域蓝湾万科东海岸万科十七英里万科第五园万科城2004年2003年万科第五园——1、与四季花城、万科城共同建立和强化万科在坂雪岗区域的主导者地位；2、利用产品的创新和提升实现区域价值的的突破性增长；万科的深圳路径5金地海景8.7万金地花园4万体量19981994199920002001200220032004198919912005四季花城54万天景花园威登荔景大厦万景花园城市花园瑰丽福景大厦俊园桂苑彩园金色家园18万温馨家园金域蓝湾30万东海岸21万17英里第五园63万成为领导者量的积累广泛的知名度[量的积累-广泛知名度-成为领导者]——大盘将为建立区域地位的重要契机思考199719941999200020012003200620072008梅陇镇42万体量翠园2.4万金海湾12万翠堤湾14万香蜜山17万量的积累广泛的知名度成为领导者万科城53万6地产品牌发展的几个阶段品牌阶段基本特征适用前提相关案例初级阶段机会型开发项目较少、规模较小大多数中小开发商中级阶段“量大就是美”通过项目数和开发量的增加来积累知名度高级阶段产品系列化规模化扩张的战略需要万科、金地产品系列区域运营商先天性（或逐渐形成）的区域性土地资源或成本优势招商在蛇口、华侨城、万科在坂雪岗最高级阶段客户的主导性庞大的客户基础或客户专营的能力香港新鸿基、美国Pulde武汉地产基本完成了品牌发展各个阶段的运作和尝试思考7【本项目发展的理想】武汉地产在本项目的规划和营销实践将在未来5--10年，乃至更深远的未来持续影响武汉地产格局本项目承载了武汉地产由项目开发商向区域运营商转变的使命以此为基调，我们对本项目的发展方向和战略进行了深入的研究8本次汇报结构9属性界定核心问题梳理竞争机会挖掘案例分析发展战略及整体定位规划方案整体发展战略客户定位产品定位本体价值挖掘客户分析驱动模式选择9【区域属性——区位】盘龙城经济开发区地处武汉市北郊、黄陂区西南部，三环以外，属北部新城组团，区域核心距天河机场10公里，至汉口市区25公里（35分钟车程），区位较偏盘龙城经济开发区创办于1992年，面积为88平方公里，规划为武汉现代制造业的密集区、高新科技的产业区、环境优美的生态区、中外闻名的旅游区、临空港产业区；建设类似上海浦东的武汉新城。

北部新城组团西部新城组团西南新城组团南部新城组团东南新城组团东部新城组团盘龙城经济开发区武昌汉阳汉口黄陂政府天河机场汉口火车站汉口北专业市场三环线盘龙城属于黄陂区管辖，而黄陂区于1998年由黄陂县撤县改区，在武汉人眼中，就觉得盘龙城不属于武汉市的一部分，抗性较大——武汉市民访谈28公里10公里25公里7公里10【区域属性———交通】盘龙大道和岱岱黄高速是汉汉口市区通向向盘龙城的主主要两条南北北干道，路况况较差，且三三环入口处极极易出现堵塞塞现象，而区区域内仅有4条公交线路路，交通不够便利利，整体大环环境不被认可可汉口市中心机场高速盘龙大道机场岱黄高速三环巨龙大道目前只有129、291、292、、298四条条公交线路，，“麻木”是是仅有的日常常代步工具，，的士通行量量极少，短期期内没有增加加公交线路的的规划盘龙路两侧没没有任何绿化化，道路形象象较差，“乡乡气”显现，，且短期内区区域没有南北北新干道的规规划堵塞11【区域属性———配套、资资源】区域内市政设设施陈旧，生生活配套滞后后，目前只有有一家大型超超市“中百仓仓储”，自住住为主的刚需需区域受制于于各项配套的的缺乏导致入入住率只有20%-40%，常住人人口仅3万人人，一片空城景象象，后湖为区区域仅有资源源，但认知度度不高唯一的大型超超市“中百仓仓储”陈旧的医院原始的街铺盘龙城市政设设施陈旧，生生活配套滞后后。目前大多多集中于巨龙龙大道叶店区区域公路两侧侧。区域内只有一一家大型超市市“中百仓储储”。居民休休闲娱乐、看看病、购物都都不甚方便。。1234567891中百仓储超市（8000平方米）2F28街3农贸市场4盘龙一中5第一医院亚健康治疗中心6武汉市医疗救治中心7黄陂区医院8建设银行9农业银行盘龙大道巨龙大道低认知度的后后湖项目名称自住投资比恒大名都自住：投资=8：2巢上城自住：投资=8：2汉飞向上城自住：投资=7：3F阳光城自住：投资=8：2自住为主，少少量投资12【区域属性———房地产市市场格局】早期为纯别墅墅区域，但随随着低价取地地的泛滥和各各大开发商对对于利润的追追求，高密度度物业陆续增增多，市场出出现两级分化化，纯粹性和和高端性被打打破，档次逐逐渐降低代表项目：F天下物业类型：别别墅面积区间：200--600㎡销售总价：350--800万代表项目：领领袖城物业类型：小小高层/高层层面积区间：99--139㎡销售总价：30—60万万高端物业中低端物业中高端物业13【地块属性———位置、指指标】地块靠近区域域核心地段，，总占地2481亩，本本次策划用地地约1714亩，容积积率最低约1.6，并可可上调，属大大规模住宅开开发项目地块位置：本项目位于盘盘龙经济开发发区盘龙大道道、楚天大道道、湖滨路、、乘龙路的围围合区域内。。目前地块已开开发中式别墅墅---盘龙龙湾以及欧式式洋房---天玺花园，，因此本次策策划用地不考考虑恒达公司司地块与城开开公司先期动动工的天玺花花园。地块指标：总占地：2481亩本次策划用地地：1714亩容积率：1.6（根据实实际情况具备备可调性）已开发地块天玺花园：欧欧式小高盘龙湾：中式式别墅恒达公司盘龙湾670亩桂苑兰苑城开公司615亩天玺花园300亩中鄂联公司315亩统建公司地产集团本部581亩亩盘龙大道巨龙大道本次研究用地1714亩区域核心位置好、大规规模14【地块属性———内部】地势平坦，无无明显景观资资源，开发商商代建3条规规划路，首先先动工的是南南北向、50米宽的乘龙龙路地块内部地块内部地势势平坦，无明明显高差和景景观资源北侧待拆迁农农民房与南侧侧高压线走廊廊在项目启动动前均可顺利利处理内部规划三条条道路，两条条南北向，一一条东西向，，首先动工的的是50米宽宽的盘龙路，，由开发商代代建1乘龙路50米宽2344321无优优势势资资源源15【周周边边四四至至】】北侧侧距距后后湖湖约约300米米，，低低层层物物业业没没有有湖湖景景视视野野，，至至东东南南侧侧的的中中百百仓仓储储最最远远距距离离约约3公公里里，，南南侧侧紧紧临临主主干干道道巨巨龙龙大大道道，，西西侧侧近近主主干干道道盘盘龙龙大大道道地块块四四至至地块块东东临临盘盘龙龙大大道道，，南南靠靠巨巨龙龙大大道道，，具具有有良良好好的的昭昭示示性性北侧侧距距后后湖湖约约300米米，，西西北北角角至至中中百百仓仓储储3.0KM，，地地块块南南侧侧凹凹槽槽处处为为国国家家电电网网，，对对住住宅宅开开发发存存在在一一定定影影响响盘龙龙大大道道与与巨巨龙龙大大道道为为区区域域主主干干道道，，路路况况一一般般。。区区域域内内主主要要生生活活配配套套和和住住宅宅开开发发项项目目多多集集中中在在主主干干道道两两侧侧1234123456789658971010至湖湖边边约约300米米至超超市市约约3000米米领袖袖城城28街街盘龙龙大大道道盘龙龙水水岸岸无湖湖景景资资源源北俪俪湖湖国家家电电网网中百百仓仓储储超超市市巨龙龙大大道道与与杂杂货货市市场场近主主干干道道、、临临超超市市16【本本体体总总结结】】二线线省省会会城城市市、、城城市市远远郊郊、、低低认认知知度度、、无无景景观观资资源源的的大大规规模模住住宅宅开开发发项项目目项目目属属性性：：项目目内内部部地地势势平平坦坦，，存存在在少少量量待待拆拆迁迁农农房房和和高高压压线线走走廊廊，，无无明明显显的的景景观观资资源源地势势平平坦坦，，无无景景观观资资源源占地地2841亩亩，，本本次次策策划划用用地地约约1714亩亩，，容容积积率率可可调调整整，，在在武武汉汉属属大大规规模模住住宅宅开开发发项项目目大规规模模，，容容积积率率可可调调项目目至至北北侧侧后后湖湖约约300米米，，距距中中百百仓仓储储最最远远距距离离约约3KM，，紧紧邻邻巨巨龙龙大大道道并并靠靠近近盘盘龙龙大大道道，，昭昭示示性性好好紧邻邻主主干干道道，，可可享享受受一一定定的的资资源源与与配配套套区域域属属性性：：非城市发展规划主方向，发展缓慢，定位缺失受道路与配套的影响，人气不旺，对区域存在抗性区域价值低，存在抗性盘龙城经济开发区位于汉口北侧，距离市中心半小时车程，区域内市政设施陈旧，生活配套匮乏城市远郊，配套匮乏武汉地处华中腹地，是九省通衢的特大省会城市，城市首位度高，经济贸易发达华中腹地，置业热点远郊郊环环境境差差有有抗抗性性大大盘盘开开发发17本次次汇汇报报结结构构18属性性界界定定核心心问问题题梳理理竞争争机机会会挖挖掘掘案例例分分析析发展展战战略略及及整整体体定定位位规划划方方案案整体体发发展展战战略略客户户定定位位产品品定定位位本体体价价值值挖挖掘掘客户户分分析析驱动动模模式式选选择择18企业业目目标标、、客客户户关关注注问问题题、、限限制制条条件件企业业目目标标客户户关关注注的的问题题341２在快快速速销销售售的的前前提提下下保保证证一一定定利利润润提高高片片区区入入住住率率、、塑塑造造区区域域标标杆杆项项目目，，成成功功树树立企企业业品品牌牌产品品：物物业业类类型型如如何何选选取取？？产产品品如如何何创创新新？？2容积积率率：项项目目的的容容积积率率如如何何选选取取，，既既能能保保证证利利润润同同时时不不降降低低项项目目品品质质？？项目目的的限限制制条条件件项目目开开发发周周期期8-10年年,明明年年9月月动动工工，，2013年年入入市市武汉汉地地产产集集团团为为大大型型国国企企，，从从事事市市政政基基础础建建设设，，在在房房地地产产开开发发领领域域没没有有品品牌牌效效应应统建建的的地地块块必必须须先先开开发发配套套：项项目目需需要要做做哪哪些些配配套套？？每每种种配配套套做做多多大大规规模模？？3提出出一一个个质质感感、、创创新新、、能能实实操操的的方方案案通通过过黄黄陂陂区规规划划1整体体性性：如如何何形形成成大大盘盘的的整整体体性性开开发发？？19利用用SCQ模模型型来来确确定定核核心心问问题题R1：：非期期望望结结果果————按常常规规发发展展的的可可能能结结果果即S：：情情景景现现状状R2：：期望望结结果果————我们们的的期期望望目目标标即武武汉汉地地产产集集团团的的目目标标C（矛矛盾盾或或冲冲突突））Q（核核心心问问题题））20困境境缺配配套套··空空城城··大大供供应应··消消化化慢慢21整体体环环境境差差、、生生活活配配套套极极其其缺缺乏乏，，而而政政府府对对区区域域没没有有明明晰晰的的配配套套规规划划，，导导致致入入住住率率低低，，陷陷入入恶恶性性循循环环中中，，且且项项目目内内部部无无资资源源依依托托盘龙龙城城那那个个地地方方太太偏偏僻僻了了，，去去过过一一次次，，塞塞车车，，又又荒荒凉凉，，在在那那个个地地方方买买个个吃吃的的东东西西都都困困难难，，买买了了房房子子也也没没法法住住。。———汉汉口口街街边边的的路路人人访访谈谈项目目内内部部项目目内内部部项目目内内部部盘龙龙城城盘龙龙城城政府府没没有有明明晰晰的的配配套套规规划划，，区区域域陷陷入入恶恶性性循循环环的的空空城城中中困境122区域内内大部部分项项目都都将成成熟社社区作作为为为宣传传口号号，皆皆以自自我为为中心心，各各自为为政，，未能能营造造良好好的居居住氛氛围摩卡小小镇领袖城城没有营营造出出明确确的居居住氛氛围；；各自为为政，，缺乏乏领头头羊：：各项项目配配套皆皆为销销售物物业的的噱头头，配配套零零散，，不能能形成成中心心；单调主主打基基调：：主打打基调调在市市场上上千篇篇一律律，无无法在在见多多识广广的客客户眼眼里形形成亮亮点名流人人和天天地项目各各自中中心化化，配配套小小打小小闹，，低入入住率率进一一步加加剧困境223区域内内楼盘盘大量量开发发，且且大盘盘增多多，在在售楼楼盘近近20多个个，未未来供供应量量约480万平平米大盘增增多，，竞争争集中中，480万平平米的的供应应量困境3项目名称总体建面容积率物业类型已售或规划未来供应量汉飞·向上城7万㎡0.99多层10月开盘7万㎡恒大名都80万㎡1.35联排、叠拼、高层10月开盘80万㎡中城时代35万㎡1.6高层、小高层、多层未开盘35万㎡哥特帝景17万㎡1.5多层、小高层约13万㎡约4万㎡F阳光城35万㎡3高层约30万㎡约5万㎡歌林花园46万㎡3小高层、高层19万㎡27万㎡摩卡小镇37万㎡1.8多层、小高层约7万㎡30万㎡日月山水80万㎡2小高层、高层26万㎡52万㎡领袖城60万㎡3.1小高层、高层26万㎡34万㎡人和天地108万㎡1.8小高层、高层80万㎡28万㎡巢上城65万㎡2.75小高层、高层20万㎡约45万㎡美景天城37万㎡2.48高层、小高层、多层5万㎡约32万㎡中国院子42万㎡0.73联排、双拼、独栋、叠拼32万㎡约10万㎡盘龙湾96.7万㎡0.6联排、双拼、独栋46万㎡47万㎡F天下69万㎡0.33独栋25万㎡约44万㎡合计------480万㎡24按照内内部楼楼盘年年均消消化速速度，，本项项目以以容积积率1.6计算算，开开发周周期约约17年，，即使使按照照区域域内最最好销销售速速度计计算，，开发发周期期约10年年区域内内大部部分楼楼盘普普通住住宅月月销售售40-50套套，少少数超超越市市场可可卖到到100套套，低低密度度住宅宅卖的的最好好的中中国院院子每每月销销售20-30套。。按照区区域内内普通通住宅宅平均均消化化速度度，每每月销销售50套套，每每套面面积100平，，低密密度住住宅每每月销销售15套套，每每套面面积250平，，那么么年销销售量量10.5万方方，按按照此此销售售速度度，项项目开开发周周期约约17年；；按照区区域内内普通通住宅宅最好好的每每月销销售100套，，低密密度住住宅每每月销销售20套套，那那么年年销售售量18万万方，，按照照此销销售速速度，，项目目开发发周期期约10年年项目物业类型销售速度(套/月)巢上城普通住宅50-60F、阳光城40-45哥特帝景45-50日月山水30-40鼎鑫·摩卡小镇30-40名流人和天地100-110歌林花园40-50美景天城30-40哥特帝景40-50领袖城60-80恒大名都120-130恒大名都低密度住宅10-15F、天下10-20中国院子20-30盘龙湾2-3巢NEST8-10项目按按照180万建建面计计算单个项项目10万万平米米/年年，本本项目目至少少需要要2倍倍的市市场速速度困境425矛盾/冲突R1：：非期期望结结果———按按常规规发展展的可可能结结果R2：：期望望结果果————我们们的期期望目目标C：矛盾或或冲突突（（complication）———R1与与R2之间间存在在着的的矛盾盾或冲冲突A.Descriptionofthecontents项目所需的大量客户难以保证，并在开发过程不能持续区域形象难以改善，价格难以突破项目的消化周期会延长项目很难突破区域，树立形象，塑品牌目标：在8-10年年时间间开发发完毕毕，快速回回现，，并提提高利利润，，树立立品牌牌影响响力，，成为为区域域的标标杆结果：项目目规模模较大大，需需要持持续的的、高高质量量的客客户源源支撑撑项目目的量量和价价26项目核核心问问题——如如何持持续吸吸引客客户，，形成成大盘盘稳健健开发发，保保证项项目的的速度度和利利润，，实现现各公公司的的共赢赢？——在在区域域价值值不明明晰的的情况况下，，如何何寻求求自我我价值值的突突破？？Question27出路路28本次汇汇报结结构29属性界界定核心问问题梳理案例分分析竞争机机会挖挖掘发展战战略及及整体体定位位规划方方案整体发发展战战略客户定定位产品定定位本体价价值挖挖掘客户分分析驱动模模式选选择29区域价价值分分析城市发展角角度板块竞争分分析区域发展研研判30武汉依托中中部“天元元”的地理理位置将建建立其战略略支点的城城市地位，，提升整个个城市的价价值平台武汉位于京广纵向经经济带，长长江横向经经济带，的的“十”字字中心占据中部““天元”地地位武汉是中部部地区的交交通枢纽京广线连接接中部21个大中中城市长江连接中中部19个大中中城市武汉是中部部经济的产产业核心沿京广经济济带城市经经济占中部部地区生产产总值比重重的32%，沿长江经济济带城市经经济占中部部地区生产产总值比重重的19%，两者合计占占中部总量量的43%。中部“两核核两带六圈圈”格局战略支点城城市功能特特点交通枢纽产业牵引要素集散服务中心管理中心创新中心中原城市群群武汉城市圈圈沿江城市群群长株潭城市市群太原城市群群昌九城市群群趋势一÷31武汉的城市市吸附力和和辐射范围围将进一步步提升，为为城市带来来更多的外外来人口迁迁入城市的重大大投资建设设项目将直直接带来大大量外来人人口的就业业、居住需需求与投资资需求承接沿海产产业转移，，近两年，，武汉市““腾笼换鸟鸟”，辟出出7个都市市工业园，，进一步完完善6个远远城区经济济开发区的的基础设施施条件，收收纳转入企企业。到目目前7个都都市工业园园已入驻企企业1088户，提提供就业岗岗位8.97万个，，实现工业业总产值314亿元元。6个远远城区开发发区已成为为该市工业业新的增长长点。武汉成为国国家两型社社会试验区区后，意味味着国家将将出台更多多优惠政策策，而武汉汉的投资环环境也会变变得更好。。，对外更更具吸引力力。武汉展览馆馆广场武汉“两两型社会””增强城市市吸引力东湖高新区区是中央人人才工作协协调小组首首批确定的的建设。武汉作为中中国第三大大科教中心心、第二大大智力密集集区，对高高科技人才才有很大的的吸引力。。东湖高新新区内集聚聚了４２所所各类高等等院校、１１８个国家家重点实险险室、１５５个国家工工程研究中中心、３７７个省级重重点实险室室和工程研研究中心，，５００多多家高新技技术研发机机构，是国国家光电子子产业基地地、生物产产业基地。。五大“海外外高层次人人才创新创创业基地””国家级级高新区启示：武汉汉城市地位位的提升、、综合实力力的加强，，使项目站站位更高的的价值平台台32“8+1””城市圈将将进一步拉拉伸武汉的的城市骨架架，拓宽了了武汉的城城市范围，，改变武汉汉人对项目目所在区域域认知趋势二1.单中心心2.大都市市化3.都市群群1996年年规划现阶段武汉城市圈圈规划武汉在大都都市化中呈呈现的特征征1.武汉正在扩扩展城市骨骨架，积极极拓展市区区的土地面面积，组团团强调功能能分区突出主城引引导都市发发展区（外外环线以内内及附近地地区）合理理布局。以以阳逻和北北湖、庙山山和九峰、、纸坊和黄黄家湖、沌沌口和纱帽帽、吴家山山和蔡甸、、盘龙和武武湖等新城城建设为依依托，形成成六大新城城组群，集集中体现城城市发展力力.——武汉十十一五规划划2.区域经济走走向一体化化武汉实现区区域经济一一体化的重重要举措是是实现交通通一体化；；从武汉近近年的投资资走向分析析，基础设设施建设和和道路交通通建设占到到相当大的的比例；区区域间交通通体系的建建设将直接接促使资金金快速在城城市圈中流流动3.三镇中心功功能近似，，相互竞争争由于城市内内过江交通通的阻碍，，相对独立立的三镇中中心未能集集聚在一起起，而三镇镇中心区的的现代通讯讯、商务、、物流、证证券金融等等现代服务务业雷同，，使武汉三三镇内部面面临着区域域性的竞争争。4.商业中心、、产业外移移，武汉的的中心感模模糊。商业中心随随着道路的的延伸不断断转型和外外迁，餐饮饮业随客源源而集聚和和连锁经营营，使城市市中心变得得模糊。启示：在区区域划分和和客户认知知中，项目目所在区域域将从陌生生城市远郊郊成为城市市近郊33随着交通网网络体系的的形成，武武汉与周边边8市将形形成一小时时经济圈，，促进购房房的双向流流动公路：建成以武汉汉为中心枢枢纽、由环环城市圈快快速路和13条呈放放射状的高高速公路与与快速路构构成的“一一环十三射射四联线””公路主骨骨架网。铁路：以京广、京京九、汉丹丹、武九铁铁路和京广广高速客运运铁路、沪沪汉蓉快速速客运铁路路为骨架的的铁路网；；轻轨：建设和完善善武汉轻轨轨交通网，，包括延伸伸武汉至孝孝感轻轨，，开行武汉汉至鄂州、、黄石、仙仙桃等城际际列车。水运：建成以长江江为一级航航道、汉江江为三级航航道、汉北北河等12条支流为为4—6级级航道的内内河航运网网，打造以以武汉为航航运中心，，包括黄石石、鄂州、、黄州、武武穴、嘉鱼鱼、仙桃等等港口在内内的内河航航运港口体体系。快速路：建设8条快快速出口公公路，分别别是：武汉汉——孝感感、青郑（（洪山区青青菱—江夏夏区郑店））、汉蔡（（汉阳区米米粮山—蔡蔡甸区侏儒儒）、汉麻麻（武汉——麻城）、、汉英（武武汉—英山山）、洪山山区和平——左岭、沌沌口至水洪洪口、关山山—鄂州市市葛店。武汉周边8市置业客户的的双向流动动周边8市客客户到武汉汉置业：看中武汉的的城市配套套；解决户口、、子女上学学问题；人才流通政政策支持，，武汉为其其提供了更更多就业机机会。启示：武汉汉城市吸附附力的提升升，8+1城市的融融合均为项项目带来了了大量的外外来人口武汉客户到到周边8市市置业：目前以鄂州州红莲湖开开发区、葛葛华新城、、孝感为主主；购买主要受受价格驱动动，更多是是城际置业业群体；以养老或投投资为主。。34轨道交通将将促进武汉汉的城市融融合，跨区区域置业和和远郊置业业比例将得得到大幅提提升趋势三武汉市地铁铁线网规划划修编方案案由3条市市域快线、、9条市区区线路构成成，线路全全长530公里，设设站309座，其建建设规模已已经超过法法国巴黎500公里里的地铁规规模在武汉市的的轨道交通通网基本建建成时将形形成：武汉市66%的人口口在600米的步行行范围内，，就能找到到地铁站；；“60分钟钟穿城，30分钟到到达中心城城区”；轨道交通在在主城区承承担的客流流将达55%以上。。3条市域快快线连城郊郊E1——由由蔡甸至豹豹澥，实现现汉阳与武武昌的快速速直达联系系。E2——由由黄陂至纸纸坊，实现现汉口与武武昌的快速速直达联系系。

E3——由蔡蔡甸常福至至阳逻。全全线贯通武武汉三镇，，连接了汉汉口站、武武汉站。5条骨架线线路跨两江江跨长江线路路3条分分别为U2(金银潭潭—鲁巷)、U7(黄家湖大大学城—盘盘龙城)和和U4(永永安堂—武武汉站)。。跨汉江线路路2条分分别为U3(吴家山山—博览中中心)与U6(军山山—三金潭潭)。镇间骨架线线路进一步步加强三镇镇之间的紧紧密联系，，均衡三镇镇发展格局局，重点解解决跨江交交通问题。。4条主干线线路串城区区汉口2条分分别为U1(吴家家山—堤角角)和U8(古田——阳逻)；；武昌2条分分别为U5(青菱菱—青山)和U9(鲁巷—东东湖高新)。镇内主干线线路主要用用于增加线线路覆盖范范围，提高高线网服务务水平。武汉将在2012年年建成U1二期(吴吴家山—堤堤角)，U2(金银银潭—鲁巷巷)、U4(永安堂堂—武汉站站)。启示：地铁铁促进武汉汉都市融合合，跨区域域和郊区置置业的增加加，为项目目提供了客客户支撑35面临众多利利好因素，，武汉将进进入城市外外扩的高速速发展期，，本区域作作为承接汉汉口向北外外扩的一站站，因此受受益武汉的城市市地位8+1城市市圈轨道交通武汉位于京京广纵向经经济带，长长江横向经经济带，的的“十”字字中心占据据中部“天元元”地位武汉城市圈圈，是指以以武汉为中中心，以100公里里为半径的的城市群落落，它包括了武武汉及8个个周边城市市，是我国国中部最具具发展潜力力和活力的的地区。武汉地铁规规划13条条线，560公里新新方案13条地铁铁线，共560公公里总长。。全面贯通通武汉三镇镇。城市外扩发展趋势———区域价值1：坐享武汉核核心区———汉口的外外扩加速发发展趋势36区域价值分分析城市发展角角度板块竞争分分析区域发展研研判37随着武汉城城市化进程程加速，使使得中心区区用地受限限、房价高高企，已形形成武汉的的房地产格格局以三镇镇为核心，，向周边辐辐射的格局局武昌高科技教育汉阳现代制造造旅游汉口商业贸易易金融服务务供应格局局以汉口、、汉阳、、武昌三三镇为核核心，向向周边辐辐射，区区域性置置业表现现明显；；武昌中心心区以改改善类产产品为主主，首改改、再改改产品成成为成交交的绝对对主力；；汉阳中心心区受大大规模拆拆迁和区区域价格格调整影影响，市市场成交交以首置置首改的的两房产产品为主主；汉口中心心区因整整体供应应量小，，产品随随供应量量变化，，且各产产品的价价格较为为趋近；；整体供应应格局：：盘龙城板板块后湖板块块金银湖板板块汤逊湖板板块后官湖、、知音湖湖板块38汤逊湖板板块：依依托周边边众多高高校、光谷产业业以及政府府机构等等的支撑撑，凭借借优势资源源和城市市价值，将成为为武汉中中央别墅墅区，占占位别墅墅第一层层级汤逊湖资源优势势：武汉搜房房网调查查数据显显示：武汉市场场对汤逊逊湖区域域别墅市市场的认认知度较较高；认为丰富富的山水水资源、、湖面美美景是汤汤逊湖区区域的优优势；客户在别别墅区域域的选择择上，偏偏重郊区区生态别别墅；客户对独独栋具有有明显的的偏好。。市场认知知：典型楼盘盘：5万余亩亩的宽阔阔湖面水质曾达达到国家家Ⅱ级有汤逊湖湖旅游度度假区在政府的的控规中中，也强强调汤逊逊湖的生生态控制制，作为为城市外外扩得六六个生活活区之一一中央别墅墅区高尔夫汤逊湖片片区占据据城市空空间发展展的南向向和东南南向主轴轴，在未未来将被被纳入城城市体系系中；紧邻城市市快速干干道中环环线，串串起主城城各大工工业组团团、经济济开发区区和居住住新区，，衔接武武汉所有有进、出出口道路路，区域域间交通通便利；；文化路——珞狮路路、江夏夏大道——民族大大道—珞珞喻路通通往主城城中心；；1.长岛岛（０９９年）2.十二二橡树（（０８年年）交通路网网：汤逊湖板板块武昌中心心区汉口区三环线二环线20分钟钟大学云集集周围多所所大学,带动周周边发展展交通路网网：价格：5000-6300元元39后官湖、、知音湖湖板块：：初期以以性价比比入市，，随着和黄、世世贸等大开发发商和万达广场场的进驻，，区域将将向配套套齐全的的高端板板块转换换，未来来供应量量较大资源优势势：知名开发发商；政府规划划：①世茂：：０９年９９月２５５日正式式启动；；蔡甸区将将首批腾腾地6000亩亩；总投资规规模达400亿亿元人民民币；０９年年年底开工工，5年年整体完完工；由主题乐乐园、滨滨水会展展中心、、五星级级酒店、、滨水办办公及商商业、生生态居住住等8个个部分组组成。②和黄：：1000亩；占位高端端，配套套不详经市规划划局认证证：新区分为为生态宜宜居、旅旅游观光光、科技技文化、、现代服服务业四四大板块块时间节点点；2009年：总体规划划编制，，组织实实施基础础设施、、项目引引进、公公共服务务体系建建设等方方面；2010-2012年年：初步建成成后官湖湖生态宜宜居新城城基础设设施体系系，基本本完成后后官湖生生态宜居居新城公公共配套套服务体体系建设设；2013-2015：：完成重点点项目及及一批房房地产项项目建设设；现有项目目：东方夏威威夷城市最佳佳生态居居住板块块大洋彼岸岸２１后官湖：：后官湖为为武汉第第二大湖湖，湖面面面积3000多亩，，景观可可利用度度高知音湖：：水体面积积30平平方公里里千年美丽丽汉阳中心区阳口区武昌区知音湖后官湖板板块三环线外环线价格：5000-6000元元左右40金银湖板板块：兼兼具资源源、一定定配套和和性价比比的区域域，内部部分为两两大板块块，板块块之间价价格梯度度差明显显高尔夫板块5500－8000西部板块4500－5500汉口中心心区金银湖板板块外环线三环线20分钟钟定位：集生态态居住、、商贸旅旅游、信信息服务务、高新新产业等等城市功功能于一一体的具具有国内内领先水水平的赛赛马运动动基地、、中部地地区独具具特色的的生态旅旅游目的的地和休休闲度假假区、武武汉优越越的滨水水居住区区和高新新创业基基地旅游休闲闲配套：目前已已初步形形成了以以金银湖湖生态公公园为中中心，圣圣山欢乐乐世界、、金银湖湖国际高高尔夫球球场、东东方马城城、武汉汉国际风风情园等等为环绕绕的郊游游踏青胜胜地，成成为武汉汉地区最最大的回回归自然然、娱乐乐身心的的水陆两两栖休闲闲区。资源优势势：金银湖：金银湖水面面面积6km，，汉口地区面面积最大、生生态最好的城城中湖，拥有国家级城城市湿地公园园—金银湖公公园。未来发展定位位：城市最佳生态态旅游休闲区区交通规划：轨道交通规划划：轻轨一号线于于今年开通，连接金银湖湖至汉口市区区地铁7号线，，连接金银湖湖和南湖，于于2010年7月颁颁布规划地铁6号线，，金银湖至开开发区体育中中心,2017年建成。。BRT规划规划中快速公公交线路走向向为：汉口火火车站－发展展大道－长丰丰大道－古田田二路－金桥桥中路，该线线路为联系金金银湖地区与与汉口火车站站的快速通道道41配套不均、进进入性最佳、、资源最好的的区域目前区域高端端娱乐配套丰丰富，公共生生活配套相对对充足；与市区距离近近，金山大道道昭示性强，，而且项目普普遍占有强势势湖景资源高尔夫板块6000-8000往市区典型代表———万科高尔夫夫城市花园一线临湖、高高尔夫，紧邻邻金山大道均价8000，承接城市市富人的换房房需求高端项目云集集，树立富人人区形象金银湖高尔夫夫板块——拥拥有金银湖和高尔尔夫双重资源源，价值不可复复制，在万科科、金地的带带动下，区域域价值提升，，未来城市属属性将增强，，客户以汉口口市区的改善善需求为主占地面积：103071㎡建筑面积：180000㎡容积率：1.59总户数：551产品类型：4栋高层、联联排均价：8500－8800元/㎡（全装修修）主力户型：90㎡两房、、180㎡四四房强势配套资源源：外部：金银湖高尔夫夫球场、东方方马城内部：精品风情商业业街、5300㎡超五星星会所、双语语幼儿园进驻商家：官邸私房菜、、两岸咖啡、、五粮液专卖卖、黛丝洗衣衣店、川上客客金银湖高尔夫42金银湖西部板板块：大盘云云集，距离遥远，配配套欠缺，主打性价比比，客户主要要来自于吴家家山和汉口市市区占地面积：91万㎡建筑面积：145万㎡容积率：1.6总户数：7500产品类型：联排、多层、、小高层均价：4600元/㎡主力户型：85-90㎡㎡两房，2＋＋1房卖点：大社区、教育育配套、价格客户：吴家山山及汉口外溢溢客户几乎各各占一半，也也有少量金银银湖总部企业业客户沿海赛洛城开开发策略画饼充饥：勾勒大盘意象象，描述未来来生活愿景教育先行：引入北大附中中，但学费高高昂实际作用用有限快速推进：锁定主流客群群，年开发量量15万㎡，，几乎每两个个月加推1栋栋西部板块4500－5500往市区距离市区最远远、配套欠缺缺的区域从城市进入距距离最远的区区域，坐公交交到市区需时时1个小时，，开车约40分钟；区内公共配套套匮乏、人气气不足，学校校、医院、商商业等欠缺；；沿海赛洛城主主要是搞了个个北大附中解解决教育，再再加上价格很很有吸引力，，其实房子品品质很一般——美好愿景景地产姜副总总43后湖板块：配套成熟，城城市价值较高高，居住氛围浓厚厚，规划为城城市用地，未未来必将快速速融入汉口市市区，发挥城城市价值定位：规划为后湖湖现代居住新新城，以居住住为主，具有有居住、市级级商业副中心心，创意产业业和城市公园园的主导功能能；在未来5年内内，政府将计计划用129亿完善后湖湖新城后湖规划，未未来的后湖新新城将由4大大板块组成：：•北面为创意意产业园；中央为文化岛岛；西面为后湖都都会亲水公园园；东边为商业中中心；规划总面积约约为18.56平方公里里。新城以市市级商业中心心为核心，周周边则布局为为六片居住区区，每个区人人口约为5万万人，整个区区域将居住30万人；内部配套：未来发展定位位：城市生态新城城交通规划：道路交通规划划：后湖新城将在在几年内着力力建设完善““四横八纵””的主要骨架架路网；“四横”三环线、井南南大道÷幸福福大道、后湖湖路“八纵”姑嫂树路、塔塔子湖西路、、塔子湖东路路、金桥大道道、建设大道道、建设渠路路、岔马路、、汉黄路。轨道交通规划划地铁3号线，，8号线和12号线通过后湖湖。随着交通条件件的改变和即即将改变，我我们看到住宅宅客户的有效来源地更更广。和汉口口商业、商务务区的心理距距离更近。价格：6000-7000元后湖板块汉口中心区三环线•后湖和百步步亭公交站正正在规划部门门办理申建手手续。已完成三个学校、、一个派出所所的建设，各各项工作进展展顺利后湖素有“城城市后花园””的美称，区区域水资源丰丰富，如黄孝孝河、塔子湖湖和其它零散散水面，将为为“亲水楼盘盘”提供大有有可为的自然然环境。从地地理位置上讲讲，后湖是武武汉市七大居居住板块中距距离中心城区区最近的资源：44盘龙城板块：：凭借机场等等交通优势，，盘龙城定位位为以物流为为主的产业新城和综综合居住区，，目前以价格格为竞争优势势武汉２８街汉口北第一批发城天河机场根据《武汉市都市市发展区用地地规划图2005—2020》盘龙城将建设设成为一个集集居住、商业业、工业于一一体的新城：：现代制造区：：积极扶持生物物医药业，发发展食品加工工业，汽车车工业及建工工机械、建建筑建材业，，加快精细细化工和电子子产业的发展展临空港物流产产业区：依托武汉天河河国际机场，，建设成为为一个集临空空工业、物流流产业、新型型服务业、出出口加工业、、现代农业与与居住度假休休闲为一体的的现代化国际际性空港城；；旅游度假区：：生态人居区：：组织香港纵横横、深圳宝安安、北京名流流、武汉地产产等17家签签约房地产开开发企业，使使盘龙新城成成为武汉市民民未来首选的的理想居住地地。45产业新城、综综合居住区价格：3800-4500元45武汉三镇客户户大都是区域域内置业，盘盘龙城、金银银湖、后湖三三个板块主要要客户为汉口口区域，未来来定位各自不不同，盘龙城城定位为产业业新城和综合合居住区各板块对比总结城市价值城市生态新城汤逊湖资源强势，城市价值高，高端定位，武昌未来发展方向，未来将是中央别墅区资源+区位未来的中央别墅区后官湖、知音湖资源条件较好，汉阳外溢方向，知名开发商运作区域，将向配套齐全的高端板块转换资源价值、品牌开发商带动生态居住板块后湖城市价值高，配套齐全，目前为汉口外溢，未来必将融入汉口市区，发挥城市价值金银湖高尔夫板块形象优、湖景资源丰富，高尔夫、马场旅游配套价值高，汉口的高端片区资源价值生态旅游富人区盘龙城政府重点发展区域，政务新区即将落实，基础设施将逐渐投放，未来供地热点，区域价值进一步提高价格洼地产业新城、综合居住区金银湖西部板块配套欠缺，主打资源和大盘愿景，汉口外溢及吴家山客户首置片区，未来依靠金银湖大片区规划，逐渐成熟内部产业带动产业新城46盘龙城区域价值2：：处于城市价格格洼地，具备备性价比优势势武昌汤逊湖3800-4500元金银湖西部4500-5500元金银湖高尔夫夫板块7000-8000元汉阳后官湖、、知音湖5000-6000元高层：5000-6300元别墅：20000以上后湖6000-7000元区域处于价格格洼地，在短短期内很难赶赶超其他区域域，但可以通通过完善配套套、产品发力力等措施增强强与金银湖西西部板块及后后湖板块的竞竞争力47区域价值分析析城市发展角度度板块竞争分析析区域发展研判判48规划：盘龙城位于北部新城组群中心，是是武汉城市空空间拓展的重重点区域，本本项目位于盘盘龙区域生态态居住区中心心黄陂“撤县改改区”，纳入入武汉城市规规划在武汉市2006-2020年总规规里面盘龙城城明确定位为为武汉北部新新城组群中心，重点发展航空物流，是武汉城市市空间拓展的的重要区域；；盘龙城功能定位为：临空港物物流产业区，，现代制造区区，旅游度假假区，生态人人居区，重点点发展航空物物流《武汉城市总总体规划（2006-2020年））》新城组群是武武汉城镇化的的发展区，承承接中心城区区疏解的人口口和功能，带带动区域一体体化发展盘龙城属北部部新城组群，，主要是利用用天河机场的的优势，吸引引汉口地区产产业和人口的的外移，重点点发展航空物物流和综合居居住北部新城组群武汉市新城组组群规划临空港港物流产业业区都市旅旅游度假区区生态人人居区区现代制制造区区政府规划4大要点配套产业导入交通完善49专业市市场4950产业规规划：：在大武武汉产产业规规划中中，盘盘龙城城属临临空经经济核核心区区，航航空经经济将将成为为盘龙龙城重重点发发展产产业及及核心心竞争争力临空经经济核核心区区临空经经济聚聚集区区临空经济依托天河国际机场的区位交通优势，发展临空产业和优势产业，将武汉国际航空物流港建设成为一个集临空工业、物流产业、新型服务业、出口加工业、现代农业与居住度假休闲为一体的现代化国际化空港城临空经济核心区重点发展航空运输、航空物流、空港工业等临空经济核心产业功能，成为带动整个临空经济区的增长极临空经济聚集区在对现状产业进行改造提升的基础上,积极引导商务、会展、旅游、居住、高科技产业、现代制造业和物流产业等临空产业聚集发展，形成临空经济聚集发展的重点区域北部新新城政府规划4大要点配套产业导入交通完善5050盘龙城城依托托航空空优势势，目目前已已形成成现代代制造造、总总部经经济、、区域域市场场群三三大功功能，，正在在向纵纵深发发展，，影响响范围围未来来将不不断扩扩大航空物流航空客运、货运及配套的飞机维修保养、商业商务等基地服务、集聚发展仓储、运输、加工等航空物流产业现代制造区重点发展生物医药、食品加工、汽车工业及建工机械、建筑建材业、精细化工和电子产业总部经济国际航空在盘龙城管委会的东边，东方航空，南方航空湖北公司总部将迁至盘龙城；卓尔企业基地一共将入驻80余家企业汉口北市场集群第一批发城十大专业批发市场将吸引华中甚至全国客户前来政府规划4大要点配套产业导入交通完善5151根据空空港经经济的的发展展规律律，当当机场场的年年吞吐吐量超超过800万人人以后后，临临空经经济区区将进进入健健康持持续发发展阶阶段，，据此此规律律盘龙龙城已已进入入快速速发展展通道道临空空产产业业除除为为机机场场服服务务的的航航空空服服务务业业外外,以以传传统统的的制制造造业业为为主主,航航空空枢枢纽纽指指向向性性弱弱,航航空空港港或或者者机机场场的的功功能能与与区区域域经经济济结结合合比比较较弱弱航空空网网络络覆覆盖盖面面扩扩大大,机机场场综综合合型型增增强强,临临空空经经济济区区的的高新新技技术术产产业业的比比重重迅迅速速上上升升,产产业业的的航航空空枢枢纽纽指指向向明明显显强强化化,机机场场合合功功能能与与所所在在区区域域的的融融合合性性加加强强,临临空空产产业业对对区区域域经经济济发发展展的的促促进进作作用用开开始始显显现现现代代服服务务业业和和高高新新技技术术产业业共共同同成成为为临临空空经经济济区区的的主主要要产产业业,航空空制制造造业业和和航航空空服服务务业业结合合成成为为航航空空产产业业集集群群,复复合合型型的的航航空空枢枢纽纽功功能能与与区区域域经经济济完完全全融融合合,成成为为区区域域经经济济的的增长长点点初期期起起步步阶阶段段快速速成成长长阶阶段段成熟熟阶阶段段2007年年800万万2008年年1000万万旅客客吞吞吐吐量量发展展阶阶段段随着着武武汉汉天天河河机机场场航航空空运运输输量量的的快快速速增增长长和和机机场场周周边边交交通通条条件件的的不不断断改改善善，，武武汉汉进进入入快速速成成长长阶阶段段，对对区区域域经经济济的的拉动动作作用用将逐逐渐渐明明显显政府规划4大要点配套产业导入交通完善522009年年1130万万52佳海海轻轻纺纺城城空港港经经济济驱驱动动区区域域快快速速发发展展的的同同时时，，随随之之而而来来产产业业人人口口大大量量涌涌入入，，客客户户构构成成及及经经济济水水平平发发生生较较大大变变化化，，客客户户群群体体的的来来源源会会更更加加广广泛泛制造造业业贸易易临空空服服务务区区总部部经经济济卓尔尔企企业业基基地地三大大航航空空公公司司总总部部汉口口北北第第一一批批发发城城有效效客客户户为为工工厂厂老老板板，，具具有有较较强强消消费费力力，，为为联联排排别别墅墅、、洋洋房房目目标标人人群群批发发城城老老板板具具有有一一定定消消费费力力，，区区域域情情结结弱弱，，一一般般在在武武汉汉无无房房产产，，有有置置业业需需求求公司司中中高高层层、、飞飞行行员员、、空空姐姐收收入入稳稳定定，，消消费费力力强强，，因因工工作作缘缘，，在在盘盘龙龙城城置置业业需需求求强强烈烈物流流业业物流流业业产业业导导入入是是新新区区发发展展重重要要动动力力航空空产业业链链客户户导导入入政府规划4大要点配套产业导入交通完善5353现代代制制造造区区——佳佳海海轻轻纺纺城城：：构建建华华中中地地区区最最大大的的产产品品、、信信息息、、技技术术、、品品牌牌的的交交流流平平台台，，未来来几几年年将将招招商商引引进进1000家家工工厂厂项目名称佳海轻纺城产业类型现代化轻纺加工基地投资规模总投资概算60亿人民币；其中一期20亿元占地规模约4,000亩，一期用地1,200亩周期分三期共5年，目前在开发一期现状已入驻300家工厂，未来几年将招商引进1000家工厂机场场高高速速佳海海工业业园园区位位规划划潜在客户来源工厂情况收入状况客户特征置业需求物业类型群体数量工厂老板主要是汉正街老板工厂平均规模为500人左右作坊式生产，一个老板下面是工人，没有管理层收入比较高，有比较强的购买力因照顾工厂原因，每天需往来于汉口和盘龙城之间，大部分非武汉本地人，区域情结弱，具备潜在购房需求工作便捷性投资，性价比别墅及洋房预估1000人左右政府规划4大要点配套产业导入交通完善54数据据来来源源：：实实地地调调研研访访谈谈与与黄黄陂陂区区政政府府访访谈谈54总部部经经济济——卓卓尔尔企企业业基基地地：：由100多多栋栋办办公公楼楼群群、、品品牌牌展展示示中中心心、、商商务务会会所所、、娱娱乐乐休休闲闲等等相相应应配配套套设设施施组组成成，，预预估估未未来来管管理理人人员员6000人人项目名称卓尔企业基地已入驻企业步步高、熊猫、分众传媒等电子、研发企业，约80家占地规模占地700亩，投资额逾6亿元，规划建近200栋单体独栋、双生态的企业总部楼，一、二期100多栋办公楼已全部售完潜在客户企业情况收入状况客户特征置业需求物业类型群体数量企业中高管主要包括电子、传媒、研发类企业，目前已有80多家，规划共有300余家中等收入，有一定财富积累工作相对稳定，在盘龙城工作，因地域因素，有潜在置业需求购买力40-50万元，有一定品质的改善型产品，追求性价比；生活环境改善，追求更舒适洋房高层目前预估1600左右，未来预估6000人左右机场场高高速速区位位规划卓尔尔企企业基基地地政府规划4大要点配套产业导入交通完善数据据来来源源：：实实地地调调研研获获取取55汉口口北北批批发发群群————汉汉口口北北批批发发城城：：目前前全全国国最最大大的的商商品品批批发发市市场场，，全全部部建建成成后后，，在在中中部部六六省省，，可可形形成成一一个个每每天天10万万人人的的客客流流量量、、年年销销售售额额500亿亿的的大大型型集集群群消消费费市市场场机场场高高速速区位位第一一批批发城城潜在客户批发城老板客户特征来自全国各地，区域情结弱，精明，善投资，一般在武汉无房产，有置业需求客户盘点预估汉口北批发城未来有15000家商铺，隐藏15000老板，大部分为中小规模批发老板置业需求消费力较强，因生意资金周转，不能大量资金沉淀在房产性价比，投资机会为考虑因素自住：舒适度、交通、价格群体数量小部分批发老板有较强消费力，有别墅需求大部分为洋房，高层客户群体56政府规划4大要点配套产业导入交通完善项目名称汉口北批发城投资规模