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文档简介
保定未来石项目定位报告2013年2月未来石定位分析未来石定位分析1、保定宏观数据分析2、保定商业项目分析3、未来石项目分析4、未来石项目定位5、未来石消费客群北京天津保定石家庄140公里125公里145公里城市区位保定市位于河北省中部,地处京、津、石三角腹地,素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。行政区划保定市管辖3区(新市区、南市区、北市区)、4市、18县,另设高新技术开发区。总面积2.21万平方公里,是河北第一大市,市区总面积312.3平方公里,建成区面积96.8平方公里人口总量
2011年,保定市年末总人口1106.08万人,其中常住人口1079.61万人,市区人口为110万人,是河北省人口最多的市之一。城际交通项目距北京140公里、天津145公里、石家庄125公里,有多次公路及铁路车辆往来,交通方便城市概况保定市位于河北省中部,面积、人口均居河北前列,交通便利6从经济发展水平来看,保定房地产将处于高速发展期的初始阶段2011年保定市GDP为2449.9亿元,按可比价比上年增长12%;房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明,不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。目前处于快速发展的初始阶段800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系2011年,保定的GDP增速为12%,房地产行业将处于高速发展期房地产市场处于快速发展期的初始阶段,市场呈现出快速发展的特征,以生存、改善为主的需求将成为市场主要需求宏观层面高速发展期保定以工创市,工业企业众多,除原有西郊八大厂外,新兴企业也逐渐兴盛,上市公司数量居河北首位工业企业“一五”时期建成的“八大厂”即:当时全国156个重点项目当中的胶片厂、化纤厂、造纸厂、热电厂、蓄电池厂、变压器厂、通用机械厂(铸机厂)、棉纺厂,至今在全市工业经济中发挥着骨干作用;近年,又涌现出中国英利、长城汽车集团、八达集团、凌云工业集团、三利集团、启发集团、安药集团、康达集团、巨力集团、立中集团等一批新的骨干企业产业层面保定长城汽车厂保定市工业发达,且业绩突出,在河北省41家上市公司中,共有10家为保定市企业,占1/4保定市上市公司为:天威、乐凯、风帆、天鹅、凌云、华夏科技、宝硕、长城、立中车轮、天威英利YGE高新区是政府规划的主要产业区,电谷是其规划重点项目之一,保定产业集群的形式日渐明晰高新开发区是政府规划的主要的产业区,目前已形成软件园区、工业园区、大学城3个园区,为保定工业的发展注入了新的活力保定高新区是国内惟一的国家级新能源与能源设备产业基地,其规划的“电谷”着力于充分发挥产业技术的优势,打造‘中国电谷’,建立全国首座“太阳能之城”产业层面高新区电谷规划示意图电谷预计2015年开发面积达13万平方公里,实现产值1000亿元目前,以天威保变、风帆集团为龙头的输变电产业、绿色储能产业已在国内相关行业中占据重要地位中国电谷已经形成国内唯一的集风能、太阳能、输变电、储能、节能节电于一体的产业体系新能源,产业集群形式日趋明晰科技园工业园大学城市区周边各科技园及工业园,在提高地区经济的同时,还将产生大量的,消费需求。产业层面快速交通体系的建立,尤其京石高铁的开通,对保定房地产市场的未来发展起到带动作用。保定保定保定市区交通以发展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路枢纽为重点。
轨道交通:保定市区为一中心三组团结构,适宜发展轻轨,都市区的轻轨路规划为“一环四放射”的布局形式。
高速外环:保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路连接形成围绕保定市区的高速外环路,并形成以市区为中心的高速公路枢纽。
铁路枢纽:2015年,随着保霸、保大、京石和京郑客运专线的建成,保定市区将形成“京南”、“津西”、“石北”东西南北贯通的铁路枢纽,其中京石高铁的修建将带动该区域内各类服务业的提升,未来将形成跨越京石高速的东部新城区。区域交通城市发展战略略-“北跨、、南进、东拓拓、西优、中中提”,拉大大城市框架,,提高幅射力力城市发展规划划保定城市总体规划城市总体规划划“一主三次”,形成以保定市为中心的经济济板块和以定州、涿州、、“白沟·白洋淀温泉城城”为次中心的副副经济板块按规划,到2020年,主次城市市人口规模将将占全市总人人口22%以上;GDP将占全市55%以上中心城区整体体规划实施“北跨、南进、、东拓、西优优、中提“的空间战略城市性质确定定为国家级历史文文化名城,京津冀城镇群群中的重要城城市,先进制制造业及现代代服务业基地地至2020年,中心城区城市市人口180万人,建设用用地规模180平方公里保定中心城区规划保定城市规划划突破行政区区划界限,强化了中心城城市,提高了了城市幅射力力,拉大了城城市框架保定市第二产产业基础雄厚厚并发展良好好,经济层面面相对稳定抗抗金融风险能能力较高;保定市人均收收入较低,但但整体消费意意愿较高,消消费需求旺盛盛新技术产业发发展前景乐观观,国家级高高新区的确立立为区域内带带来了较多优优质企业与高高素质并有一一定支付能力力的青年群体体;宏观小结:保定市城市规规模大,人口口基数大,城城市化率较低低且农人口占占比高。保定市拥有众众多高等学府府学生众多,,消费潜力巨巨大项目位于城市市发展主要方方向上属于保保定市发展的的门户未来石定位分分析1、保定宏观数据分析2、保定商业市场分析3、项目分析4、项目定位5、消费人群保定市依区域域初步形成三三大商圈,商商业市场出现现细分,基本本完成商业进进化过程。高区商圈特色:以保百购物广场为代表保百购物广场是目前保定市场上最高端的综合性商场认知度高,设施及装修档次较高裕华路商圈特色:以传统百货业态为核心,经营品类齐全,定位以中端日常消费为主客户呈现年轻化、外地化趋势,是下属县市客户在市内的主要消费地已出现明确市场细分,有国美、电子城、茶叶城、小商品批发城等专业市场时代商圈特色:以时代、新天地百货等为代表是市区居民主流消费地,定位中高端经历一段时间积累,市场认知度高,价格相对较高,客流旺盛附近将有万博商贸广场、万达商贸中心、燕赵国际等高端新项目出现,整个新市区商圈处于逐步提升的过程之中商业格局时代商圈裕华路商圈高区商圈裕华路商圈保百大楼北国商城裕华金街商业大厦总购颐高数码裕华小商品城钟楼商厦裕华名品保定商场明华电脑城财满街时代商圈裕华路商圈高区商圈裕华路商圈特特色:以传统百货业业态为核心,,经营品类齐齐全,定位以以中端日常消消费为主客户呈现年轻轻化、外地化化趋势,是下下属县市客户户在市内的主主要消费地已出现明确市市场细分,有有国美、电子子城、茶叶城城、小商品批批发城等专业业市场是保定市最古古老的商圈消消费者认知程程度高时代商圈时代商厦大世界香江好天地新高点家具国贸新天地百货燕赵国际(乐购)万博广场(沃尔玛)早市时代商圈裕华路商圈高区商圈时代商圈特特色:以时代、新新天地百货货等为代表表是市区居民民主流消费费地,定位位中高端经历一段时时间积累,,市场认知知度高,价价格相对较较高,客流流旺盛附近将有万万博商贸广广场、万达达商贸中心心、燕赵国国际等高端端新项目出出现,整个个新市区商商圈处于逐逐步提升的的过程之中中属于新兴商商业区是中中高端消费费人群消费费目的地。。高区商圈保百购物广场惠友超市九号国际城京海时代商圈裕华路商圈高区商圈高区商圈特特色:以保百购物物广场为代代表保百购物广广场是目前前保定市场场上最高端端的综合性性商场认知度高,,设施及装装修档次较较高商圈内商业业正处于起起步阶段,,但发展迅迅速。主要客群为为高区中高高端消费人人群。项目宏观位位置保定未来石石项目位于于保定市区区东侧,紧紧邻保定环环城干道东东三环,南南侧为保定定市中轴路路七一路,,距离京珠珠高速、京京石高铁保保定站仅2公里交通便便利。未来石市政府火车站高铁站项目宏观位位置高铁站民营工业园卓正酒店东湖大学城关汉卿剧院未来石项目交通分分析未来石高铁站京石高速东三环东二环七一路复兴路两高一轴环环绕项目交交通便利可可达性高项目周边环环境分析景色怡人、、文化深厚厚、交通便便利、发展展迅速项目周边分分析居住区居住区商业区未来石剧院/会展商务区沿湖商业东湖娱乐区东湖休闲娱娱乐中心区区CRD初步形成项目自身分分析区域发展分分析保定CRD的雏形以基基本体现,,区域内现现有的在建建项目都以以满足CRD的要求为主主。项目自身业业态配比丰丰富能满足足周边区域域目前的消消费需求。。周边区域流流动人口数数量庞大,,中高消费费潜力人群群密集消费费潜力旺盛盛巨大。区域周边交交通配套全全面特别是是高铁、高高速公路使使周边区域域来本区域域的时间成成本降低。。保定市缺少少真正的商商业综合体体,随着消消费者消费费需求的提提升现有商商业很难满满足市场消消费需求。。项目所在区区域是保定定的门户也也将是保定定政府的重重点发展区区域,后续续发展前景景较好。本项目的优优势分析1、本区域现现有的商业业不能满足足消费者需需求;2、保定市区区商业缺少少能满足一一站式消费费的购物场场所;3、保定的商商业发展已已经进入高高速发展期期;4、便利的交交通能满足足目的性消消费要求;;5、城市综合合体正在成成为新兴消消费模式;;6、完善的硬硬件配套设设施是商业业项目不可可或缺的基基础;商业地产的的市场发展展需求满足吃喝玩玩乐一站式式购物消费费需求的“城市综合合体”市场需要什什么样的商商业?项目位置的的优势未来石高铁站火车站保定CRDCRD核心区中心地理论论是由德国国地理学家家克里斯泰泰勒在研究究德国南部部城市的基基础上提出出来的。1、中心地——向周围供给给中心商品品与服务的的场所。2、中心商品品——在少数的地地点(中心心地)生产产、供给,,而在多数数的地点消消费的商品品。可分高高级与低级级中心商品品。3、中心地等等级——取决于供给给中心商品品和服务等等级的高低低。中心地地等级与中中心职能是是相互对应应的,中心心地等级与与其分布数数量呈反比比例关系,,而且只能能向下兼容容的。4、中心性——中心地对其其周围地区区的相对重重要性或发发挥中心职职能的程度度。常用中中心地供给给自身中心心商品后的的剩余表示示(总供给给量与自身身消耗量之之差)。5、补充区域域(市场区区域、中心心地区域))——指从中心地地接受中心心商品供给给的周围区区域。当中中心与周围围的供给和和需求均衡衡时的区域域范围成为为补充区域域的范围。。6、商品服务务范围(上上限与下限限)上限是由对对中心商品品的需求所所限定的,,为中心地地的某种中中心商品能能够到达消消费者手中中的空间边边界。下限是由中中心商品的的供给所规规定的边界界。中心地地为供给某某种中心商商品而必须须达到的该该商品的最最小限度的的需要量,,也称门槛槛人口或最最小经济许许可空间。。中心地理论论项目位置的的优势项目位置的的优势满足整个区区域一站式式购物消费费需求的“城市商业业综合体””城市的未来来核心需要要什么样的的商业?铁路交通优势势轨道交通诞生生以来显著缩缩短了人们出出行的时间,,使城市与城城市之间沟通通起来更加便便利、畅通。。而高速轨道道交通技术的的诞生更加速速了城市间各各类资源的交交流,为轨道道周边区域、、站点周边区区域的发展带带来飞跃。从以下众多案案例中,寻找找本项目的发发展依据,并并总结出新高高铁、新东站站将对本项目目造成的深远远影响及其重重大意义。便利交通带来来的优势·经济发展基本以第一、第二产业为主,经济发展落后·复合型人才稀缺,区域闭塞·交通不便,经济发展受到局限·吸引更多的投资商,引进高新技术人才·增强物流运输,提高经济效益,增加辐射范围·增加区域文化交流,同时引进高新文化产业合作·改变消费、生活方式,提高城市品质开通前开通后2012年动车的开通通,为保定的的经济带来了了新的发展机机遇本项目位于新新东站的核心心辐射范围,,便利的交通通能吸引更多多人流来区域域消费,为项项目发展提供供支撑动车对保定经经济发展的影影响便利交通带来来的优势公共交通带来来的优势提升保定市整整体经济发展展的商业建筑筑“高品质消费费目的地”便利的交通带带来了什么样样的消费需求求?商圈发展优势商业形态优势地块优势市场优势规划优势汇集购物、休休闲、娱乐公公寓、会议、、居住等多项项功能,城市市综合体商业形态包含含购物中心、、超市、社区区商街,文化化风情街丰富富度高,提升升商业价值随城市化进程程加剧,保定定可供形成新新商圈的面积积锐减,项目目体量庞大,,具有成为综综合商业中心心的潜质本项项目目地地处处城城市市开开发发区区,,周周边边商商业业发发展展尚尚处处起起步步阶阶段段,,市市场场空空白白空空间间大大项目目自自身身功功能能定定位位关键键词词百货货、、超超市市、、影影院院、、专专卖卖店店等等业业态态丰丰富富餐饮饮娱娱乐乐休休闲闲类类业业态态比比重重较较大大;;拥有有丰丰富富体体验验类类商商家家的的设设置置;;满足足区区域域内内现现有有消消费费者者的的消消费费需需求求丰富富消消费费层层次次拥有有合合理理的的动动线线规规划划及及建建筑筑细细节节的的精精巧巧设设计计,,营营造造舒舒适适的的购购物物环环境境又又能能紧紧扣扣主主题题;;独特特的的建建筑筑形形式式拥拥有有摩摩天天轮轮、、海海盗盗船船、、教教堂堂等等其其它它商商业业体体所所不不拥拥有有的的项项目目。。增强强目目的的性性项目目自自身身功功能能定定位位集合合购购物物中中心心、、街街区区商商业业、、社社区区商商街街、、专专业业市市场场等等,,为为全全省省、、全全市市各各层层的的消消费费者者营营造造现现代代化化的的购购物物天天地地。。打造省级商业业中心项目自身身功能定定位项目自身身功能定定位汇集青春春时尚品品牌的百百货店,,为年轻轻时尚人人群提供供全品质质消费服服务体验验,这里里充满青青春这里里体验时时尚建成时尚尚百货大型生活活超市为为周边消消费者提提供新鲜鲜价廉的的生活必必须品,,在这里里拥有丰丰富的货货品低廉廉的价格格。生活超市市集合传统统美食、、现代化化国际名名品快餐餐、各国国特色风风味美食食,打造造无国界界的餐饮饮美食中中心。跨区域餐餐饮中心心儿童职业业体验馆馆、儿童童剧场、、动漫体体验馆等等打造保保定最大大一站式式儿童新新娱乐体体验中心心。儿童体验验中心项目自身身功能定定位集合婚纱纱定制、、情侣摄摄影、主主题广场场的婚纱纱摄影基基地。婚纱摄影影基地空中教堂堂的设计计满足了了青年人人对于““新奇特特”形式式的需求求又与摄摄影基地地、餐饮饮形成一一站式服服务主题教堂堂项目自身身功能定定位高品质连连锁院线线的加盟盟为消费费者提供供了体验验国际国国内最新新科技大大片的机机会,使使得观影影成为一一种时尚尚体验电影院高档时尚的大型KTV、年轻潮流的动感天地、激情的运动广场、情调式主题酒吧街区,营造美伦美幻的休闲娱乐天地。休闲娱乐区项目自身身功能定定位项目自身身功能定定位在消费间隙可以坐上摩天轮从空中看看保定的发展、东湖的水景,未来石独特的建筑风格。享受漫步空中的悠然自得。摩天轮在一个缺水的城市拥有一大片水面哪是不可多等的场景,未来石为消费者提供了这一体验加勒比风情的机会。自建海盗船每天都有活动、每天都有惊喜通过全年的不同演艺活动提升项目的文化品质,给保定市民提供高雅艺术休闲场所。365天文化演艺活动项目自身身功能定定位在建筑的各个方面进行环保、绿色、节能的设计,中央水处理系统、智能空调、绿色照明、智能垃圾处理,体现出项目对于环境的重视。绿色环保节能项目自身身功能定定位能满足所所在区域域及整个个保定市市消费需需求的一一站式“体验商商业综合合体”项目的物物业条件件未来能能提供什什么样的的消费场场所?项目定位位“一站式式未来体体验商业业综合体体”满足消费费需求、、提升城城市形象象、打造造地标建建筑在这里你你能享受受未来未来石核心商圈圈次级商圈圈目标消费费人群-未来石商商圈辐射射范围他们是保保定地区区时尚代代名词他们是学学生?也也可能是是老师??也可能能名人~~来观光、、聚会、、休憩、、购物、、娱乐、、喝茶他们年龄龄包括所所有段落落消费人群群整体布局局公寓商业区未来石总总建筑面面积50万平米,,由四栋栋商住公公寓、写写字楼及及商业组组成;其其中商业业总建筑筑面积28万平米,,住宅、、写字楼楼总建筑筑面积20万平米,,还拥有有摩天轮轮、海盗盗船、空空中湖等等娱乐休休闲设施施。业态布局局B1F1F2F3F4F5超市家居卖卖场淘宝街街次主力力店书城精品店店美食广广场业态布布局B1F1F2F3F4F5家居卖卖场主力百百货购物街街社区商商业婚庆策策划精品店店电器卖卖场快销品品牌店店业态布布局B1F1F2F3F4F5家居卖卖场主力百百货购物街街社区商商业婚庆用用品卖卖场精品店店电器卖卖场快销品品牌店店业态布布局B1F1F2F3F4F5家居卖卖场主力百百货休闲餐餐饮街街儿童乐乐园精品店店自助/海底捞捞快销品品牌店店业态布布局B1F1F2F3F4F5电玩主力百百货休闲餐餐饮街街儿童乐乐园上上空台球海鲜城城咖啡/运动俱俱乐部部健身教育机机构SPA足疗网吧桌游冰场业态布布局B1F1F2F3F4F5办公区区主力百百货会所/高端咖咖啡((观景景)酒吧/酒廊影院大型餐餐饮教堂KTV谢谢谢9、静夜四无无邻,荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树,,灯下下白头头人。。。00:41:1600:41:1600:411/5/202312:41:16AM11、以我独独沈久,,愧君相相见频。。。1月-2300:41:1600:41Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别,,几度度隔山山川。。。00:41:1600:41:1600:41Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦,相悲悲各问年。。。1月-231月-2300:41:1600:41:16January5,202314、他乡生白发发,旧国见青青山。。05一月202312:41:16上午午00:41:161月-2315、比不了得得就不比,,得不到的的就不要。。。。一月2312:41上午1月-2300:41January5,202316、行动出出成果,,工作出出财富。。。2023/1/50:41:1600:41:1605January202317、做前,能够够环视四周;;做时,你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。12:41:16上午午12:41上上午00:41:161月-239、没有失败败,只有暂暂时停止成成功!。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果,但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。00:41:1600:41:1600:411/5/202312:41:16AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2300:41:1600:41Jan-2305-Jan-2312、世间成事,,不求其绝对对圆满,留一一份不足,可可得无限完美美。。00:41:1600:41:1600:41Thursday,January5,202313、不知香积寺寺,数里入云云峰。。1月-231月-2300:41:1600:41:16January5,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。05一一月202312:41:16上上午00:41:161月-2315、楚塞塞三湘湘接,,荆门门九派派通。。。。。一月2312:41上上午1月-2300:41January5,2023
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