2015年山西房地产估价师制度与政策物业服务收费的费用构成模拟试题

2015年山西省房地产估价师《制度与政策》：物业服务收费的费用构成模拟试题分0，60分及格。1个事最符合题本卷共分为2大题50小题，作答时间为分0，60分及格。1个事最符合题一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有意）2500元/m22500元/m2,交易税费均由买方负担。已5%缴纳有关税费，买方按正常价格知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于A．2427元/m2B．2500元/m2C．2575元/m2D．2632元/m22、估价人员通过市场调查获知， 某地区平分别为4682元□□, 4887元□□,增减量法测算，该地区普通商品住宅A：5362B：53472003口2006□□□□□□□□□□□□5037元□□, 5192□□□□□□□□□2008□□□□□□□□□C：5532D：5563E：工业用地的监测点评估价格10％时，需求量变化310％时，需求量变化百分比分别为 30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。A：□有□□□□□□□□□□□□B：□□□□□□□□□□□□□□□C：□□□□□□□□□□□□□□D：□有□□□□□□□□□□□□□E：工业用地的监测点评估价格4、某宗房地产的收益期限为 40年，通过预测未来 3年的年净收益分别为 15万元、18万元、 23万元，以后稳定在每年 25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为 8％，则该宗房地产的收益价格最接近于万元。A：280B：285C：290D：295E：工业用地的监测点评估价格5、某建筑物的建筑面积为 200□,□□□□□□□ 12□,□□□□□ 800元□□,□□□□□□□□ 40□,□□□□ 2口，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。A：10．2B：11.0C：11．3D：11．5E：工业用地的监测点评估价格6、A市B房地产开发公司欲建一住宅小区，该地块面积为10000。经城市规划部门批准，该项目的建筑密度为0．70，该小区内的所有建筑的基底占地面积之和约为。A：3000B：5000C：7000D：10000E：执行层的组织协调7、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A．10B．15C．20D．308、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达，不正确的是_。A.由专业投资管理者负责经营管理B.收入现金流的主要部分分配给了股东C分为权益型和抵押型两种形式D.投资流动性好9、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互问有一定的__。A.互补性B.权益差别C替代性D.外部环境差异10、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。A：指数平滑分析B：趋势拟合分析C：时间序列分析D：相关分析E：工业用地的监测点评估价格11、下列说法错误的是__。A.我国现有商业银行属于全能型商业银行B.我国商业银行实行的是分支行制C国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的D.我国的商业银行以国有独资商业银行为主12、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为．【2004年考题】A：35年B：45年C：48年D：50年E：工业用地的监测点评估价格13、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。A.保持现状前提B.装修改造前提C转换用途前提D.重新利用前提14、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2,正常开发成本为1500元/近，管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/m2,直接成本利润率为6%,则开发后地价为元/m2。A：1840B：2840C：2966D：3000E：工业用地的监测点评估价格15、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取净收益作为估价依据。A：类似房地产的客观B：类似房地产的实际C：类似房地产的最高D：类似房地产的最低E：工业用地的监测点评估价格16、房地产的实物通常是指房地产中看得见,摸得着的部分,具体包括有形的实体、该实体的质量以及。A：相应配套的基础设施B：土地的形状C：组合完成的功能D：立体空间E：工业用地的监测点评估价格17、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法,属于。A：成本导向定价法B：购买者导向定价法C：竞争导向定价法D：市场导向定价法E：借款合同18、在多层住宅建设中,无助于降低单位建筑造价的措施是__。A.增加建筑密度B.降低层高C增加建筑长度D.增加建筑层数19、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是__。A.宗地图B.房产分幅图C.房产分丘图D.房产分户图20、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构B：受托估价机构可以转让受托的估价业务C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避E：房地产估价机构必须加盖公章21、横道图法用于项目建设阶段的。A：质量控制B：进度控制C：成本控制D：合同管理E：借款合同22、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为__万元。A.600B.900C.1500D.180023、房地产开发企业税后利润应首先用于__。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取公益金D.向投资者分红24、某大厦总建筑面积1000m2,房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为_。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%25、关于融资成本，下列说法不正确的是A：融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B：融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C：融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D：资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。A.首席代理B.买方代理C卖方代理D.双重代理2、房地产市场分析主要分析市场的__。A.供求关系B.竞争环境C目标市场D.可支付的价格水平E.收入费用3、下列关于房地产税的税率问题，表述正确的是。A：房产税采用定额税率B：城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次C：耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次D：土地增值税实行四级超额累进税率E：与房地产相关的个人所得税，适用比例税率4、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（）。A.分离B.独立C对立D.融合5、分析市场趋势的方法有。A：潜在分析法B：宏观环境预测法C：销售人员意见综合法D：专家意见法E：购买者意图调查法6、国土资源部令第33号规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取方式出让。A：拍卖B：招标C：挂牌口：双方协议E：直接定标7、下列情况的房地产不得发布广告。A：在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的C：司法机关依法决定查封的D：预售房地产，已取得该项目预售许可证的E：权属有争议的8、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是__元。A．1005.56B．1010.56C．1110.56D．1115.569、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。A：第一阶段8：第二阶段C：第三阶段D：第四阶段E：借款合同10、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有。(2009年试题)A：竞争性B：垄断性C：外部性D：均衡性E：信息不对称性11、”三通一平”等土地开发费用，主要包括。A：地上原有建筑物、构筑物拆除费用B：原有建筑物、构筑物补偿费用C：场地平整费用D：通水、通电、通路的费用E：公共配套设施建设费12、关于房地产项目融资的说法错误的是__。A.房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动B.通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金C.实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的D.房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应13、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样．甲地块土地单价为506元/近，容积率为1.5,土地使用年限为50年.乙地块土地单价为820元近，容积率为2．4，土地使用年限为70年．在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有.【2004年考题】A：乙地块比甲地块贵B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/近C：甲地块与乙地块的楼面地价相等D：甲地块比乙地块贵E：乙地块的70年使用权楼面地价高于340元近14、国务院办公厅国办发(2005)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是。A：单套建筑面积在120面以下的住房转手交易时，免征营业税B：住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税C：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税D：个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，免征营业税E：执行层的组织协调15、某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2,建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为__。10.2万元11.0万元11.3万元11.5万元16、下列属于时期指标特点的有。A：各时期指标值可以直接累加B：各时点指标值不可以直接累加C：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比D：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比E：每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的17、下列房屋租赁形式，是《城市房屋租赁管理办法》中规定的范围。A：以房屋作价入股B：将房屋出租给他人从事经营活动C：将房屋以合作方式与他人从事经营活动D：将房屋出租给他人居住E：将房屋无偿借用给他人18、商品房开发市场通常是典型的市场。A：完全竞争B：垄断竞争C：寡头垄断D：完全垄断E：借款合同19、下列保险种类中，属于政策性保险的有__。A.社会养老保险B.农业保险C.巨灾保险D.失业保险E.出口信用保险20、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。A．27.6B．28.2C．29.0D．29.921、不属于处置抵押物要求的是。A：长期价值市场稳定B：变现性较强C：价格比较稳定D：市场广阔E：借款合同22、流通货币需要量取决于三个因素。人：已销售的商品数量B：