XXXX年郴州市美美世界商业广场策划定位报告

1郴州市美美世界商业广场策划定位报告谨呈郴州市美世界房地产开发有限责任公司

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永联恒泰北京顾问机构大型城市综合体对于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一个处于郴州市的大型城市综合体，在一个日益崛起的湘南地级城市，犹如突如其来一个庞然大物。对于这样一个注定要挑战人们生活习惯的综合体，是项目在战略营销层面面临的重要思考。我们在对综合体作整体思考的同时，作为难点和重点的商业，我们将着重进行阐述。作为一个大型城市综合体，不能孤立的单纯从项目所处的区域来考虑，必须基于市场，跳出市场，站在都市体量商业发展的角度，从更广的视野来分析，借鉴国际国内其它同类物业成功发展经验，以期对项目的发展起到重要的指导与借鉴意义。序3

永联恒泰北京顾问机构报告目的

明确方向（项目目标、市场竞争下的策略）清晰思路（执行策略）4

永联恒泰北京顾问机构报告目录First————综合战略篇second

———商业篇

Third————项目篇Fourth————定位篇Five————执行篇5frist综合战略篇6

永联恒泰北京顾问机构从此，一个都市新中心即将崛起，人们的生活及消费习惯将被改变……项目属性界定：城市中心黄金，钻石中央49133.6平方米土地42万平方米建筑，集办公、住宅、公寓、集群商业这预示着：是需求，还是趋势？420000方大型城市综合体即将横空出世， 国际巨擘、露显新都市风范！7

永联恒泰北京顾问机构我们联想到了…美国日本新加坡中国纽约的洛克菲勒中心东京的阳光城60佳丽比湾怡丰城北京国贸中心这正是我们所需要的…………8

永联恒泰北京顾问机构五大商务圈：①传统商务圈：火车站—汽车总站，着力发展以经营贴近大众生活的服装、小商品、电脑IT类商品为主的市场，错位发展，规范经营，逐步从现货交易市场向展（览）贸（易）型市场转变；②中央商务圈：以人民中路为中心，半径500米范围内形成的商业圈为核心，以步步高（郴州）中心城为核心；③五岭广场商务圈：重点发展金融、保险等中介商务服务业及总部经济；④武广福城新区商务圈：以武广高铁车站为中心，大力发展高铁经济，形成城镇化与产业化良性互动的格局，集现代服务业、休闲娱乐业、高品质居住和高科技产业于一体的具有商务功能的交通枢纽型的城市片区级中心。⑤湘南国际物流园商务圈：充分利用园区综合物流功能，重点发展商品会展根据郴州市总体规划要求，全力营造“358”的服务业发展格局，即构建“三条旅游带”、形成“五大商务圈”、打造“八大市场群”。规划，意味着空白9

永联恒泰北京顾问机构空白，CBD整合重组、运营城市未来机遇，项目的机遇在于利用城市中心都市圈的区位优势，融入CBD生活圈，成为主流生活圈扩容的差异化有机补充，迫使CBD整合重组，进而升级并运营城市中心之未来。目标，立足郴州，运营城市，辐射长三角乃至周边区域，跳出郴州，使本项目区域化、比肩国际！

对内互补、对外辐射，一个新中心、城中城。10

永联恒泰北京顾问机构机遇，站在城市运营的高度，去诠释以新都市主义，

打造郴州的洛克菲勒城市生活中都市高档居住区；都市工作生活区；都市餐饮聚集区；都市休闲娱乐区；都市时尚购物区；城市中心在城市建设与发展中的作用与日俱增，城市生活呈多元化趋势，建筑物的功能开始整合，人们开始讲究城市空间与效率的利用。11永联恒泰北京顾问机构构解析，新都市主义义都市中心、一一站式的便利利和满足新都市主义””强调以都市市中心为工作作生活的核心心，重视在都都市区域内进进行有效的合合理的填补性性开发利用，，整合现代生生活诸多要素素，使“居住住、工作、购购物、休闲””等链接起来来，构成一个个十分完善、、便利、现代代的生活空间间，确保日常常“工作、生生活、商务、、饮食、休闲闲、娱乐”在在此范围内迅迅速得以解决决，使现代人人的生活需求求和心理感受受得到最大的的保证和满足足。最具“个性、、时代、效率率”的新都市市主义生活主主张“新都市主义义”生活模式式占据城市资资源交汇的中中心地带，缩缩短现代人的的时间、交通通成本，提升升“机遇、情感”等概率率。追求成就感、、时代进步毗邻都市而居居，把握社会会进步节奏，，进而引发自自我奋斗和追追求的成就感感，这是当代代人的主要精精神和目标所所在。12永联恒泰北京顾问机构构定位，出发前前，我们对郴郴州做了思考考，对项目做做了初步设想想以新都市主义义，CBD主流建筑将是是集“居住、、办公、餐饮饮、休闲、娱娱乐”于一体体的综合性建建筑自由、和谐、、共享13永联恒泰北京顾问机构构自由，我们这样想想象……………建筑是自由的的，空间间和环环境设设计；；没有有拘束束和压压抑的的感觉觉；消费是是自由由的，饮食食、休休闲、、娱乐乐、购购物、、办公公、居居住，，多种种自由由任你你选择择；服务是是自由由的，人人性化化的管管理和和服务务，契契合不不同人人士；；心情是是自由由的，所所有的的一切切让你你感到到轻松松、愉愉悦。。14永联恒恒泰北京顾顾问机机构和谐，，甚至，，我们们还想想象了了……环境是是和谐谐的建筑与与空间间，人人与设施形形成了了一个个和谐的生生态环环境；；功能是是和谐谐的丰富购购物，，多种种餐饮饮、休休闲娱娱乐形形式相相互依依赖，，和谐谐并存存；文化是是和谐谐的东方与与西方方，国国内与国国外，，经典典与时尚尚，共共创一一个和谐谐的社社区文文化；；群体是是和谐谐的不同地地域，，不同同年龄，，不同同职业业，不不同层层次的的人们们聚集集在一一起。。15永联恒恒泰北京顾顾问机机构共享，，我们想想象的的还更更多……共同理理想在这个个社会会中，，人们们共享享欢乐乐、喜喜悦、、光荣荣和骄骄傲，，人手手牵手手共同拥拥有我们的的城市市不只是郴郴州本本地人，而而是整整个城市周周边的的的人群设施共共享一切设设施和和服务务都由由这里里的人人们所所拥有有，人人们享享受着着它们们，又又建设设着他他们16永联恒恒泰北京顾顾问机机构构建宏宏筑，我们们罗列列跳跃跃的思思续……我们做做的不不是一一个产产品，，而是是一个个作品品这个作作品是是满足足不同同功能能和群群体需需求的的，而而且是是站在在城市市运营营的高高度，，为城城市CBD进行升升级塑塑造，，引导导消费费革命命，在在城市市的发发展中中经得得住考考验的的………….是在形形式上上、规规模上上、在在空间间上、、概念念上、、规划划上、、未来来发展展上，，都要要呈现现良性互动动关系系。——这正是是我们们要努努力的的方向向是标新新，但但怎样样立异异？17永联恒恒泰北京顾顾问机机构作品，，秉承承“新新都市市主义义”的的设计计理念念空间、、时间间的高高效合合理利利用；；专门主主题、、鲜明明的时时代个个性；；高标准准，自自然与与城市市迅速速融合合的规规划手手法；；与时俱俱进，，展现现成就就的都都市身身份色色彩；；18永联恒恒泰北京顾顾问机机构空间、、时间间的高高效合合理利利用城市快快速发发展，，许多多城市市中心心地块块容积积率在提升升、建建筑在在拔高高、物物业在在综合合。新新都市主义义倡导导：地块合合理划划分，，精准准规划划；容积率率有效效利用用；重视““人流流动线线”恰恰当设设计，，达到到有限限范围围内时时间与与空间间的高高效利利用。。19永联恒恒泰北京顾顾问机机构专门主主题、、鲜明明的时时代个个性新都市市主义义提倡倡“主主题和和个性性”，，因为为只有有主题题和个个性，，才能能够有有活力力，对对业主主可客客户形形成引引力。。商业鲜鲜明主主题住宅鲜鲜明主主题在新都都市主主义概概念规规划之之下，，营造造都市市标志志性生生活个个性；；他就是是“都都市魅魅力、、丰富富多彩彩与舒舒适””20永联恒恒泰北京顾顾问机机构都市魅魅力丰丰富多多彩21永联恒恒泰北京顾顾问机机构高标准准，自自然与与城市市迅速速融合合的规规划手手法随着现现代人人们生生活节节奏的的加快快，人人们离离不开都市市，更更向往往自然然，都都市生生态居居住成成为成功人人士追追求的的方向向：尽可能能高的的绿化化率；；景观商商业成成为主主流；；消费、、居住住、办办公的的生态态化；；22永联恒恒泰北京顾顾问机机构23永联恒恒泰北京顾顾问机机构与时俱俱进，，展现现成就就的都都市身身份色色彩都市是是稀有有中心心，永永远是是时代代、进进步、身身份、、财富富的象象征，，新都都市主主义强调都都市身身份、、价值值：高档次次完善善配套套；完善智智能化化高标准准物业业管理理；建筑色色彩、、品质质与立立面；；以上上构成成“都都市豪豪宅””要素素。24永联恒恒泰北京顾顾问机机构接下来来，我们的的战略略思考考应该该怎样样深化化、具具体的的产品品要做做什么么？探根寻寻源，，我们不不妨先先从市市场，，先从从商业业方面面分析析开来来………25second商业篇篇市场——————产产品26永联恒恒泰北京顾顾问机机构对于一一个主主题性性商业业目的的性消消费的的研究究Question1：做什么么？27永联恒恒泰北京顾顾问机机构本项目目规划划总建建筑面面积42万㎡㎡，其中商商业约约为17万㎡㎡，面面对如如此大体体量的的商业业。而而且又又处在在核心商商圈内内。我们们做做什什么么呢呢？？28永联恒恒泰北京顾顾问机机构在市中中心区区域，，一般般人的的第一一直觉觉是:我们们做做百百货货！！那么么，，做做百百货货能能成成功功吗吗？？请看看商商业业部部分分介介绍绍29永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构项目目所所处处位位置置目前前郴郴州州商商业业市市场场形形成成了了以以国国庆庆路路、、人人民路路为为中中心心的的老老城城商商圈圈和和以以五五岭岭广广场场为为中心心的的五五岭岭新新区区商商圈圈及及香香雪雪商商圈圈，，本本项项目位位于于国国庆庆路和和人人民民路路交交汇汇处处，，区区位位优势势极极佳佳。。北湖湖商商圈圈：：范围围：：主主要要包包括括国国庆庆路路、、文文化化路路、、八八一一路路、、人人民民东东路路、、北北湖湖公公园园附附近近五岭岭新新商商圈圈：：范围围：：以以五五岭岭广广场场沃沃尔尔为为核核心心向向外外扩扩散散。。香雪雪商商圈圈：：以今今日日兴兴城城为为中中心心向向外外扩扩散散的的环环形形区区域域，，（（社社区区商商业业中中心心））规规划划———购物物中中心心式式模模式式北湖商圈五岭商圈香雪商圈本案30永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构北湖湖商商圈圈特特点点(市级级商商业业中中心心)规划划北湖湖商商圈圈的的商商业业中中心心为为健健康康路路、、国国庆庆路路、、北北湖湖路路、、八八一一路路和和燕燕泉泉路路交交汇汇所所形形成成的的区区域域，，沿沿人人民民路路向向东东西西两两翼翼延延伸伸，，商商业业网网点点近近似似卧卧““中中””字字型型分分布布。。功功能能定定位位为为服服务务市市区区、、辐辐射射全全市市的的集集购购物物、、餐餐饮饮、、商商务务、、旅旅游游、、住住宿宿和和休休闲闲娱娱乐乐于于一一体体的的城城市市CBD商务务中中心心，，是是城城市市公公共共活活动动中中心心的的主主体体和和引引导导消消费费、、促促进进消消费费结结构构升升级级的的主主导导力力量量。。规规划划以以调调整整经经营营结结构构、、提提升升经经营营环环境境、、增增强强综综合合服服务务水水平平和和培培育育商商业业品品牌牌为为主主，，适适当当增增加加咨咨询询、、金金融融、、信信息息服服务务等等高高端端功功能能，，发发挥挥现现代代商商业业商商务务中中心心职职能能北湖湖商商圈圈商商业业规规划划特特点点:成为为集集聚聚购购物物中中心心、、百百货货店店、、专专卖卖店店、、专专业业街街及及宾宾馆馆等等的的综综合合商商业业中中心心区区，，带带动动郴郴州州商商业业企企业业经经营营方方式式的的创创新新和和技技术术进进步步，，体体现现郴郴州州的的城城市市形形象象、、商商业业形形象象和和服服务务形形象象。。31永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构北湖湖商商圈圈商商业业现现状状本案案32永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构北湖湖商商圈圈商商业业百百货货33永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构北湖湖商商圈圈步步行行街街解析析：郴州州的的零零售售商商业业网网点点布布局局颇颇显显规规模模，，但但却却似似乎乎欠欠缺缺合合理理规规划划，，尤尤其其是是商商业业街街区区的的建建设设，，同同质质化化现现象象较较为为严严重重，，其其中中兴兴隆隆、、兴兴旺旺两两街街甚甚至至毗毗邻邻而而建建，，风风格格、、经经营营主主题题并并无无多多大大差差异异化化存存在在，，乃乃至至于于目目前前的的经经营营现现状状都都不不尽尽如如人人意意，，有有相相当当高高的的空空置置率率。。一一定定程程度度上上造造成成了了城城市市中中心心区区黄黄金金地地段段的的资资源源浪浪费费，，同同时时也也可可谓谓是是商商业业网网点点布布局局的的一一大大败败笔笔。。但不不可可否否认认的的是是，，兴兴隆隆商商业业步步行行街街的的设设计计装装饰饰风风格格相相当当具具备备个个性性化化色色彩彩的的，，尤尤其其是是其其内内廊廊式式街街铺铺（（类类似似广广州州上上下下九九步步行行街街）），，不不失失为为一一道道景景观观。。其其商商业业经经营营主主题题以以服服装装为为主主，，中中高高等等档档次次。。街街区区除除却却少少许许休休闲闲设设施施，，其其商商品品结结构构较较为为单单一一，，尚尚不不具具备备““一一站站式式消消费费””体体系系。。34永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构北湖湖商商圈圈超超市市分析：在在市场了了解中，，可发现现目前的的郴州商商业市场场存在较较大发展展空间，，大中型型连锁超超市新一一佳、家家润多、、步步高高、等都都已大举举进驻，，店面规规模普遍遍不小，，从其人人流量可可初步判判断经营营状况应应较为良良好，在在超市中中了解商商品价格格时，发发现其多多种商品品的零售售价与长长沙店价价位基本本相当，，由此可可见郴州州的消费费水平隐隐约已有有追赶长长沙标准准之势头头。35永联恒泰泰北京顾问问机构五岭商圈圈特点以郴州文文化馆、、华天酒酒店群和和沃尔玛玛商圈为为核心，，功能定定位于服服务城南南、辐射射全市，，以满足足城市会会展业、、政府办办公和居居民日常常生活消消费为主主的商业业中心。。规划以以扩大会会展业，，完善酒酒店餐饮饮业集群群，新建建沃尔玛玛商圈为为主要发发展方式式。以沃尔玛玛进驻的的五岭新新天地商商业城，，完善商商业城的的购物、、休闲娱娱乐功能能，提高高经营水水平，创创新服务务方式，，满足居居民“一一站式””购物和和多元化化消费需需求。与与国庆路路商业中中心共同同形成立立足市区区、辐射射郊县、、影响湘湘南的商商业体系系。五岭商圈圈规划36永联恒泰泰北京顾问问机构五岭商圈圈商业现现状37永联恒泰泰北京顾问问机构五岭商圈圈商业介介绍38永联恒泰泰北京顾问问机构五岭商圈圈商业总总结五岭商圈圈是郴州州商业网网点规划划中的一一个区级级商业中中心，但但从其区区位发展展和功能能来看，，该商圈圈是郴州州的一个个新城市市中心，，东进南南延的发发展线路路也使得得本商圈圈的商业业充满着着契机。。它的幅幅射也将将会对本本项目所所在的商商圈较有有一定的的影响，，以五岭岭广场为为中心，，周围汇汇聚着驻驻如华天天、万国国、雄森森国际、、五岭新新天地以以及沃尔尔玛等高高档酒店店，公寓寓和大型型超市，，使得该该圈以商商业、住住宅、酒酒店高档档消费区区的新城城市中一一个核心心商圈。。五岭广场场是目前前郴州房房地产最最为活跃跃的板块块，是以以市政府府前面的的郴州五五岭广场场为中心心的板块块，目前前从以往往的边缘缘地带蜕蜕化为新新城的城城市核心心区域。。这里聚聚集了天天一名邸邸、山水水缘、香香雪公馆馆、香樟樟雅苑、、天润天天城等众众多高档档楼盘，，是郴州州高档项项目的集集聚区。。武广高高铁开通通后，这这里是郴郴州站到到市区的的第一个个地产板板块。39香雪商圈圈特点（社区商商业中心心）规划划——购物中心心式模式式建设商业业中心基基本服务务半径是是700-800米，服务务人口4-8万，设置置于另一一商业中中心至少少半径1000米商圈范范围外的的板块内内。根据据不同社社区自身身特点，，商业中中心发展展模式可可分为““购物中中心式””、“组组团式””、“会会所式””和“邻邻里式””等四种种新型商商业形态态。其中中，“购购物中心心”模式式集购物物、餐饮饮、休闲闲、娱乐乐、文体体活动、、社区服服务等功功能于一一体，设设置于交交通便捷捷的新兴兴区域，，或居民民数量集集中的地地方，满满足居民民一站式式消费需需求；““组团式式”商业业模式以以中型超超市为核核心，配配置生鲜鲜食品超超市、便便利店、、专业店店、专卖卖店、标标准化菜菜市场、、大众化化餐饮、、社区生生活服务务网点等等；“会会所式””商业模模式以中中高档居居住小区区居民为为服务对对象，以以综合性性会所为为载体，，突出休休闲餐饮饮、健身身娱乐、、文化商商务、家家政服务务功能，，让居民民足不出出户就可可享受市市级商业业中心才才能提供供的服务务；“邻邻里式””商业模模式适宜宜于居民民规模较较小、交交通闭塞塞的的小小型居民民区，邻邻里社区区商业以以发展小小型超市市和标准准菜市场场相结合合的“农农加超””形式为为主。永联恒泰泰北京顾问问机构40香雪商圈圈商业介介绍总体来说说：香雪商圈圈是郴州州市的一一个社区区型商圈圈，该商商圈目前前较前面面两个商商圈的商商业氛围围显得较较为清淡淡，而且且整个商商圈区域域形象较较差，据据郴州规规划及东东进南延延的发展展路线，，使得本本商圈在在不久的的将来会会有很大大的提升升和改善善。该商商圈由于于南塔公公园坐腹腹其中，，使得整整个商圈圈以旅游游作为定定位，发发展成为为餐饮、、汽车美美容、休休闲商业业业态的的商圈。。永联恒泰泰北京顾问问机构41永联恒泰泰北京顾问问机构典型案例例介绍友谊中皇皇城是郴郴州目前前档次最最高、人流量最最旺的大大型百货货购物场场所业态相对对单一，，经过2011年的品牌牌提升，，中皇城城整体调调性有所所提升，，针对的的客群年年龄层有有所变化化经营情况况较好，，但作为为郴州市市最顶级级的购物物中心，，其购物物环境一一般，经经营无亮亮点。42永联恒泰泰北京顾问问机构典型案例例介绍是郴州市市商业地地产标志志性作品，，提高了了商业中中心级的辐射射效应和和影响力力。作为市级级商圈中中的核心心商业，租租金目前前代表郴郴州最高的的水准，，辐射面面最广，人人流最旺旺盛。43永联恒泰泰北京顾问问机构项目名称称：步步步高·新天地建设单位位：步步高高臵业有有限责任任公司项目概要要：项目建设设地位于于建设地地位于郴郴州市国国庆北路路与北湖湖路之间间总建筑面面积：19.6万㎡。项目定位位：集商业、、办公、、公寓、、餐饮、、娱乐、、休闲等等功能的的复合型型生活街街区。物业类型型：1栋23层写字楼楼、2栋29高层住宅、6层高商业业裙房、、一栋33层回迁住住宅、一一条室内内步行街街。销售价格格：2-10万/㎡.在建项目目项目位于于郴州市市国庆北北路与北北湖路之之间贯穿国庆庆北路与与北湖路路，东临临北湖路路，南临临湘运家家属区，，西临国国庆北路路，北临临兴旺风风情步行行街。44永联恒泰泰北京顾问问机构商业小结结郴州商业业市场仍仍处于起起步阶段段，目前前仅形成成了以国国庆路、、人民路路为中心心的老城城中心商商圈和以以五岭广广场为中中心的五五岭新商商圈，市市场对商商业街街街铺接受受程度高高。郴州市场场高形象象、高档档次的商商业物业业缺失，，随着城城市改造造和发展展，市中中心的街街铺将随随着改造造而日益益减少，，市中心心街铺的的价值会会提高。。郴州五岭岭购物广广场地下下人防商商业项目目已经开开业该项项目的经经营会经经历比较较长的时时间培育育期，前前期购买买该项目目的15年经营权权的投资资者对投投资地下下商铺经经营权有有一定的的抗性。。45永联恒泰泰北京顾问问机构结论:百货在市市中心急急需升级级换代，，市场还还是具有有一定的的潜力Condition（现状）地理位置：目前百货聚集中心、但竞争力不明显；业态定位：百货对中心区域依赖强，已经形成固定的客群品牌优势：目前市场品牌较少；但本案的发展是一个锲机客户层面：百货占据市场，消费群体庞大；Question（问题））百货在市市中心，具有有发展势头46永联恒泰泰北京顾问问机构通过市场场了解，，我们适适合做百百货那么我们做什什么样的的百货呢呢结合项目目地块我我们在做做解析47项目篇Third48永联恒泰泰北京顾问问机构项目地理理位置项目地处处郴州市市北湖区区人民西西路，坐坐落于郴郴州市最最繁华的的北湖商商圈西侧侧，东临临北湖路路、文化化路、八八一路和和兴隆、、兴旺等等密集的的商业街街和中皇皇城、步步步高百百货及家家润多超超市，北北侧与新新一佳购购物中心心临街相相望。。经济指标标：项目名称称：郴州州美美世世界城市市商业广广场开发发项目建设地点点：郴州州市人民民西路与与国庆路路交界处处西南侧侧占地面积积：49133.6平方米（（合73.8亩）建筑面积积：总建建筑面积积为422203平方米49永联恒泰泰北京顾问问机构项目地理理位置项目辐射射范围辐射1——5公里日常常消费区区（以北北湖商圈圈为轴心心，覆盖盖老城区区全部范范围）辐射2——15公里娱乐休闲闲消费区区（覆盖郴郴州市区区全部范范围）辐射3——30公里以上上，边缘缘区域（（包括资资兴市及及永兴、、桂阳等等八县））50永联恒泰泰北京顾问问机构项目地理理位置项目周边边商业国庆路为为郴州市市最重要要的主干干道，贯贯穿于整整个郴州州市中心心，其商商业最核核心的区区域从北北湖公园园到燕泉泉路，且且与郴州州市两条条主要步步行街相相接。该该商业街街聚集了了诸如珠宝、服服装等中中高档的的品牌专专卖店。位于该该商业街街步步高高集团投投资的郴郴州目前前最大的的购物中中心已经经开工建建设人民路东东西贯穿穿郴州市市中心，，是主要要商业及及交通主主干道，，其商业业比较发发达的部部分处在在文化路路与国庆庆路之间间，业态态主要以以手机数码码为主，其其中位于于国庆路路的新城城广场有有较多的的空置面面积。51永联恒泰泰北京顾问问机构项目地理理位置项目区域域整体分分析优势(strength)郴州城市市中心一一级商圈，周边边金融、、商贸、服务、、餐饮、、娱乐商业项目目林立。。地段优势势交通优势势规模优势势品牌优势势项目北临临主干道道人民路路，东侧侧是商业繁繁华的国国庆路，，靠近多多条城市市交通要要道，享享有优越越的城市市交通条条件。地处市区区核心稀稀缺地段段，拥有有52500m²²，占地面面积，391000m²建筑面积积和大体体量的商商业MALL面积，是是郴州市市最大体体量的地地产项目目。大型超市市大润发发超市已已入住，，必然带带动其它它各行业业主力商商家的进进住52永联恒泰泰北京顾问问机构项目地理理位置项目地理理位置项目区域域整体分分析2、劣势(weakness)当地的品品牌资源源较少，，而又面面对这么么大体量量，商业业地产的的招商工工作存在在一定难难度，商商业项目目的品牌牌组合和和主力店店及次主主力店的的经营将将对消费费者购买买产生决决定影响响。招商困难难53永联恒泰泰北京顾问问机构项目地理理位置项目地理理位置项目区域域整体分分析3、机会(opportunity)机会稳定的固固定消费费群，购购买力强强；商业品牌牌的组合合及大型型主力商商家的引引进，是是我们的的机遇本项目是是郴州老老城区的的标志性性商业区区来开发发；拥有老商商圈的顾顾客群，，区域内内未有大大型同质质商业的的崛起，，代表着着我们领领先市场场、占领领市场54永联恒泰泰北京顾问问机构项目地理理位置项目地理理位置项目区域域整体分分析4、威胁(threat)威胁郴州房地地产开发发市场量量价齐升升，未来来竞争压压力不可可避免。。国家宏观观调控的的系列政政策存在在许多不不确定性性和不可可预见性性。未来其它它区域在在建项目目较多，，对于本本案商业业招商、、销售有有一定的的压力55永联恒泰泰北京顾问问机构项目地理理位置项目地理理位置项目最大大价值挖挖掘核心竞争力分分析核心竞争力是是企业及项目目在地产市场场竞争中的核核心优势。核核心竞争力能能够作为主导导商业地产项项目对外推广广的亮点，而而在表述商业业楼盘整体品品质方面，核核心竞争力可可以联合其他他竞争点互为为补充，经整整合后使自身身的形象更加加丰满。运用用核心竞争力力为主导，辅辅以其他竞争争力的支撑，，在推广中有有利于迅速提提高市场认知知度。56永联恒泰北京顾问机构构深入分析市中心，随机机逛百货，步步行街，人们们观念已经根根深蒂固占80%以上的人逛街街首选，选择择到市心商圈圈的人占到了了90%。目前，郴州市市心逛街情节节根深蒂固；；去市中心逛街街大多为有目目的或没有目目的性的随机机逛街；据调查，郴州州人逛百货首首选市中心，，“百货、步步行街、品牌牌专卖、餐饮饮一条街”是是最爱逛的地地方，且非常常注重特色餐餐饮、休闲娱娱乐。57永联恒泰北京顾问机构构以百货为主，，消费线过于于集中，生活活水平的提高高促使人们的的消费趋向集集中化、家庭庭化、一站式式、丰富型方方向发展，除除购物外，家家庭集约性玩玩、乐、消费费日趋明显。。项目解析百货必须有主主题才能保证成功功经营！怎么去做Question2（问题）58永联恒泰北京顾问机构构综述结论在定位之前，，我们需要考考虑两点：1、市场缺少什什么？区域内商业多多数为大型专专卖店和超市市形态，缺少少一条可以“逛”的街。2、消费者需要要什么？占市场主导消消费的青年群群体需要一个个“吃、喝、、玩乐”一站站式消费的““集结号”。。59fouth定位篇60永联恒泰北京顾问机构构当大家在按统统一固定模式式行事时，你你不妨独辟蹊蹊跷，按另一一种模式去做做，这样很可可能取得成功功。——沃尔玛创始人人萨萨姆·沃尔顿项目发展模式式61永联恒泰北京顾问机构构我们对项目的的总定位建议议文化艺术分解定位，逐逐步分块提升升其特色及业业态品质，则则整体占据市市场领导地位位商业综合体商业街区百货+购物中心住宅细化每个业态分类突出各个业态功能与特色占领区域性居住品质巅峰整体品质的提升公寓区域经典小户型62永联恒泰北京顾问机构构主题商业目的的性消费”，，即：定位理念集中性大型，，以“餐饮、、休闲娱乐””为鲜明主题题，辅助“购购物超市、品品牌专卖”，，形成大众化化、人性化、、特色化、一一体化、大而而全的新型消消费巨无霸。。面对百货市中中心的绝对统统治地位，郴郴州人逛街根根深蒂固的市市心情节。我我们必须认真真研究，立足足于项目地块块经营“餐饮饮、休闲、品品牌专卖店””的原生优势势。63永联恒泰北京顾问机构构差异化定位——目的性消费解解析市中心区域大大多为主题不不鲜明的综合合型商业物业业，消费者多多为逛街的随机性消费费项目通过“餐餐饮、休闲娱娱乐”的集中中性主题营造造，成为一个个独特的目的性消费区区域；目的性消费有有利于吸引大大量的回头客客；目的性消费有有利于迅速打打开项目的市市场认知；有利于作为市市心业态差异异化的补充，，依托并迅速速纳入市中心心范畴；64永联恒泰北京顾问机构构

集中百货+购物中心

新型消费中心

餐饮、休闲、娱乐大众化、人性化、特色化、全面性1234NO项目属性结论郴州首座乐多功能化创新项目属性定位位推导65永联恒泰北京顾问机构构郴州顶级的主主题特色商业业中心——多功能中档次次消费理念全业态、全天天候、一站式式，商业服务务综合体主题延伸：打造知名购物物场所集聚地地，满足全天天候全家娱乐乐，社交聚会会、休闲时光光、创意前沿沿、品味文化化需求，在这这里不仅仅是是购物，更是是心灵社交地地。总体定位66打造，郴州首座集群式主主题性购物世世界除了业态定位位，还必须达达到：多样性吸引顾客留住顾客使顾客消费参与性目的性总体定位永联恒泰北京顾问机构构67多样性参与性目的性多维时间多维空间多维年龄多维享受公共空间的引引导性动线的丰富形形式景观文化的体体验性留住顾客—我们的主张主题性商业、、目的性消费费“购物为主”“餐饮、休闲娱娱乐”等为辅我们商业的核核心竞争力就就是：多样性性、参与性永联恒泰北京顾问机构构三项特征68永联恒泰北京顾问机构构在我们设定的的鲜明的主题题里，能满足足人们“视觉觉、视觉、味味觉、嗅觉、、触觉、感觉”等诸多多刺激，为人人们提供澈透透的感受服务务。Happyeat——食乐（欧美、、东南亚、中中式美食体验验；特色餐饮饮、小吃；品品牌餐饮）；Happyplay———玩乐（KTV、真冰溜冰场场、汤姆熊））Happyshopping——购乐（影视城城、歌舞娱乐乐城、超市）Happyenjoying——享乐（影视城城、SPA、电玩城）Happybusiness——商乐（品牌咖咖啡店、酒吧吧、）Happysport———康乐（健身俱俱乐部、斯诺诺克、瑜伽））国际级六星体体验69H-Eat餐饮是主题的的核心，务必必做出良好环环境、风情、、文化、品位、品牌，方方能满足现代代人的食乐需需求，引八方方来客。食乐特色餐饮韩式风情中式风情永联恒泰北京顾问机构构70Play玩乐儿童玩乐童趣馆汤姆BearKTV从小孩子的汤汤姆Bear，到成人的KTV，适应各年龄阶层，充充分体现商业业的人性化。。据此可延伸至至：儿童玩具具、儿童书籍籍等永联恒泰北京顾问机构构71美容SPA桑拿足浴Enjoying享乐演艺歌城永联恒泰北京顾问机构构72ŸŸShopping购乐永联恒泰北京顾问机构构73ŸŸ休闲茶吧休闲咖啡吧Business商乐休闲酒吧永联恒泰北京顾问机构构74ŸŸSport康乐健康是21世纪人们追逐的潮潮流，设置不同同男女类别的运运动健身设施，，以体现健康之之乐。永联恒泰北京顾问机构构75永联恒泰北京顾问机构构仅仅是丰富、、多样，就能够留住顾顾客吗？回答是：不尽然！76永联恒泰北京顾问机构构参与性日本著名的大大型综合体““博多运河城城”的设计者者JonAdamsJerde曾有这样的感感慨：我的设计是在在多年以前意意大利之行中中找到的灵感感——关于社区、活活力和建筑，这就就如同美梦成成真。在意大利的很很多山区，人人们登山的过过程是不知不不觉走到较高高山坡的建筑物周边，人人们通过连续续的道路，步步行到达山顶顶，没有在传传统建筑中感觉楼梯之间间的明显分隔隔。这对于高高层的商场空空间垂直动线线处理具有较大启发，JERDE设计的很多著著名商业建筑筑借助了意大大利山区建筑筑的规划手法，对于于商业建筑设设计的流线处处理也具有普普遍的推广意意义。--------------读到了什么？？77永联恒泰北京顾问机构构在意大利的很很多山区，人人们登山的过过程是不知不不觉走到较高高山坡的建筑物周边，人人们通过连续续的道路，步步行到达山顶顶，没有在传传统建筑中感觉楼梯之间间的明显分隔隔。这对于高高层的商场空空间垂直动线线处理具有较大启发，JERDE设计的很多著著名商业建筑筑借助了意大大利山区建筑筑的规划手法，对于于商业建筑设设计的流线处处理也具有普普遍的推广意意义。参与性景观文化的体验性动线丰富形式式公共空间的引引导性78永联恒泰北京顾问机构构参与性公共空间引导性动线的丰富形式景观文化的体验性读到了参与性79永联恒泰北京顾问机构构公共空间引导导性室内公共空间间重视公共空间间的设计，通通过公共空间间将人流最大大限度引导到到商业空间，，让人们舍不得离开，，实现商业增增值。形式一：新产产品促销、发发布会80永联恒泰北京顾问机构构公共空间引导导性室内公共空间间表演舞台是设设计的关键和和公共空间聚聚焦人流的焦焦点，人们站站在长廊观看表演演，久久不远远离开，聚集集了大量人气气。形式二：舞台表演81永联恒泰北京顾问机构构动线的丰富形形式电观观梯光光扶梯l合理l舒适l便捷l穿插l循环空中连廊82永联恒泰北京顾问机机构景观文化的的体验性商业park体验庭院景观风风情商业83永联恒泰北京顾问机机构灯光效果体体验性灯光设计创创造更好的的夜景，白白天和晚上上变化较大大，不断让让客户的好奇心保持持最强。84永联恒泰北京顾问机机构以上我们所所倡导之“餐饮、休休闲娱乐””为主，其其他“品牌牌购物”等等为辅，是是主题式的的目的性商商业类型；而诸如等等步行街等等市中心商商业则是综综合类商业业，是随机机性无目的的消费类商商业。主题性商业业、目的性性消费是本本案商业区区别于其他他传统商业业圈的最显显著的特征征。我们的核心心竞争力就就是：多样性、参与性！留住顾客——我们的主张张85FIVE执行篇86永联恒泰北京顾问机机构招商策略②为商铺自身身销售造势势①通过提前展展示价值，，提高项目的形象，，为住宅销销售服务商业对项目目的意义③通过商铺炒炒作招商提提升项目品品牌创造市场口口碑商业解决方方案87永联恒泰北京顾问机机构招商策略招商为王，，商业地产产的生命线线------引狼入室、、狼羊共舞舞我们所做的的不是招商商，而是选选商：不是被动动的接受客客户租赁商商铺，而是是要对入驻商家的信信誉、经营营管理、经经营产品、、公司经营营状况等方方面进行全全方位考察察，优秀者才能能如驻。先大后小：：大型主力商商家的招商商成功是项项目成功营营销的前提提，务必先先招大商家家、后招小小商家，先先大而后小小商家必然然闻风而来来。88永联恒泰北京顾问机机构招商策略1、优秀的经经营管理方方案打动客客户：“双时段经经营、鱼和和熊掌皆得得”经营方案，，此方案将将提高商户户的经营时时间和商铺铺业主的收收益，并创创造两个购购物消费高高峰。2、优惠招商商，以点代代面，重点点招募主力力商家和商商圈影响力力较大的商商家，带动动散户经营营；与商家家共同宣传传策划，共共同造市，，先做人气气，再做生生意。3、强化项目目规划、与与区位后发发优势，良良好的交通通物流组织织优势。89永联恒泰北京顾问机机构招商策略先进带后进进，多点开开花散户如何利利用主力店店带动进行行招商90永联恒泰北京顾问机机构招商方式点对点招商商激励招商项目洽谈会会广告招商通过人脉关关系招商1542391永联恒泰北京顾问机机构招商计划准备：为保保障商家利利益，要做做好细致的的准备工作作。确定招招商时间安安排、主要要招商场所所、主要招招商骨干、、主要招商商活动、招招商费用。。开展实际际招商工作作之前，首首先确定招招商条件，，然后确定定商家品类类、规模。。招商条件92营销策略永联恒泰北京顾问机机构营销的目的的最大限度利利用现有客客户资源,增加销售额额；提前销售商商业,避开周边集集中式商业业销售竞争争；93营销策略永联恒泰北京顾问机机构商业提前展展示有利于于住宅的进进一步销售售在工程进度度允许的前前提下住宅销售达达到一定相相当高的比比例后商铺外立面面及部分功功能达到后后，有利于于招商工作作开展商业推售时时机94要点解析：：形成商圈中中心规划经营模模式尽快完成项项目建设周周期引进主力店店引入成熟先先进的商家家和经营模模式，实行行统一经营营、统一管管理营造商业街街独特的经经营环境我司成立专专门机构负负责招商销销售管理确定投资回回报（带租租约销售模模式）提供优惠政政策及付款款方式，推推出投资计计划运用价格策策略制造升升值前景建立投资者者信心营销策略永联恒泰北京顾问机机构95营销策略永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构销售售模模式式租售售结结合合，，以以租租带带售售———————5年带带租租约约，，承承诺诺给给与与回回报报这样样做做的的目目的的带租租约约销销售售解解决决购购房房者者的的担担忧忧，，保保证证其其前前期期租租金金收收益益。。市场场认认可可度度较较高高,同同时时也也给给业业主主带带了了一一种种投投资资保保障障。。带租租约约销销售售，，增增大大商商铺铺溢溢价价空空间间。。降低低客客户户购购房房门门槛槛，，前前期期发发展展商商帮帮客客户户供供铺铺。。96营销销策策略略永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构带租租约约销销售售模模式式优优势势优势势：：通过过招招商商保保证证前前期期商商业业定定位位与与形形象象；；能能快快速速回回笼笼资资金金，，无无需需承承担担返返租租补补贴贴与与相相关关税税费费；；短短期期内内业业主主获获得得稳稳定定收收益益。。适用用项项目目：：有强强势势招招商商力力量量支支持持：：商商业业氛氛围围已已形形成成且且正正经经营营红红火火，，无无需需担担心心后后续续收收益益；；可可销销售售物物业业有有大大型型主主力力店店进进驻驻且且长长期期经经营营保保证证，，长长期期稳稳定定收收益益回回报报；；纯纯街街铺铺或或少少量量商商业业物物业业。。97营销销策策略略永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构自持持与与销销售售部部分分如如何何计计划划才才能能使使开开发发风风险险最最低低且且利利润润最最大大化化？？以稳稳定定整整体体商商业业体体为为目目标标尽尽量量提提高高销销售售面面积积住宅宅、、公公寓寓集中中商商业业临商商业业街街特色色商商业业街街区区超市市、、电电器器销售售主力力店店自自持持，，其其余余销销售售主力力店店自自持持，，其其余余销销售售主力力店店自自持持，，其其余余销销售售我司司建建议议：：商商业业销销售售占占总总面面积积的的60%，自自持持40%。原因因：：自持持部部分分过过多多，，销销售售面面积积减减少少，，则则短短期期之之内内回回笼笼资资金金较较少少，，会会对对初初期期开开发发商商带带来来很很大大压压力力，，不不利利于于后后期期滚滚动动开开发发。。98营销销策策略略永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构销售售中中心心原原则则预热期认筹期开盘期强销期保温期持续期尾盘期一个个中中心心7各阶阶段段多点点开开花花保持持定定位位主主题题不不变变的的情情况况下下，，有有阶阶段段性性并并有有延延续续性性的的进进行行宣宣传传造造势势。。关于于营营销销推推广广的的地地区区性性万万不不可可拘拘泥泥于于一一点点进进行行长长时时间间推推进进，，可可结结合合项项目目本本地地有有关关周周边边区区域域进进行行联联动动99营销销策策略略永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构销售售模模式式多点点分分销销人海海战战术术海陆陆空空数据据库库支支持持营营销销军事化团队本地售楼中心心不能满足每每日客户认知知和谈判需求求，置多个分分销点同时进进行销售，将将会使销售事事半功倍只有持续进行行高强度客户户谈判才能有有更效率的成成交结果。所所以每个售楼中中心人数就是是必备的关键键“海陆空”式营销手段能能够快速将项项目推行入市市，并不断扩扩大项目宣传力力度，为之后后项目销售打打下坚实基础础。公司成立系统统的客户管理理体系，其中中统计大批量量房地产客户户资源，因此前前期很长一段段时间内大批批量约访，能能够尽快进入入热销状态。销售团队采用用军事化管理理制度，从始始自终按高效效率、高素质质优质团队标准准进行工作加快去化率提升售价100营销策略永联恒泰北京顾问机构构推广策略主题题营销以特诱人以独特多维缤缤纷生活，聚聚集人气以势带销先树立项目形形象，以形象象带动销售高举高打倡导本案理念念、生活方式式、形成创意意文化101营销策略永联恒泰北京顾问机构构推广包装策略略————包装形象适当当高于项目形形象空间联想效应应：包装的关键在在于建立起客客户对项目的的想像空间。。具体而言，，就是要塑造造出良好的项目形形象和发展前前景，以吸引引租客和买家家。调性：总体体现时尚尚、明快、大大气的风格，，渗入大量欧欧美文化元素素和符号，烘烘托热烈、欢欢乐的气氛。色块块上使用鲜艳艳的红、橙、、黄等颜色，，形成视觉爆爆炸效果。形象体现：模型、效果图图、招商手册册、楼书、海海报、广告等等各个方面，，项目中高档档次形象始终贯穿其中中102营销策略永联恒泰北京顾问机构构整体营销战略略夺眼球引发关注，成成为事件直击营销各层客户群直直击营销跨界联合营销销利用多方资源源联动，撬动整体市场场103营销策略永联恒泰北京顾问机构构首先，进行大规模的的招商，吸引引品牌商家进进驻经营，然然后招商与招招租工作同步步进行，待租租赁情况理想想之后，再实实行租售结合合，开始销售售已带租约的的商铺，实现现资金的快速速回笼，为后后期商业街的的运作和继续续推广提供充充足的资金支支持。招商合作方式式：纯出租针对大大中型商家1、租售整体策策略104营销策略永联恒泰北京顾问机构构2、租售方法招商方法：以形象广告配配合直销，并并举行公关活活动和事件