XXXX年月西安临空产业项目定位策划报告

西安临空产业项目定位策划报告海航临空2013年5月前提提要西安项目第二部分：市场研究目录CONTENTS第一部分：项目概况第三部分：产品定位第五部分：要点提示第四部分：发展计划第一部分：项目概况国家第四个副省级开发区，面向全国，是正在形成的西部产业集群的投资重地，升值潜力巨大区域位置项目位于秦汉新城、空港新城之间，处于西咸新区核心两大组团影响圈中段，行政管辖权虽然属秦汉新城，但对其影响较大的则是空港新城区域位置项目所在地项目选址临近机场与市政主干道地处西安咸阳国际机场与咸阳市连线黄金位置，距咸阳机场候机楼（以南）3公里，与海航长安航空基地比邻；距咸阳市中心（以北）8公里，同时位于西安市四环线（规划中）以内，距西安市中心（西北方）35公里。区域位置土地现状地块为迎宾大道以西、港务二路以北、汉平大道以南、秦英路以东的整片区域（下图中红线圈定的区域），总占地面积约1437亩，其中净用地面积约1100亩，整个地块基本呈直角三角形，且地势平坦，80%土地现为耕地；其余部分为待迁村落（征迁及“三通一平”工作由政府完成）；地块内有一条自西南流径东北方的水渠，后期将由政企双方共同解决。地块占地约1500亩，地势平整，政府完成“三通一平”开发，政策支持力度较大水渠迎宾大道规划主干道规划次干道土地现状目前周边土地价格已超过约30万/亩，根据协议价15/亩价格，本项目有较大价值优势；项目总用地面积约1500亩，净用地面积约为1151亩；地块内部规划有两条规划道路，由此将地块分割为K-1、K-2、K-3、K-4四个地块。价格：根据框架协议内容，政策限定给予海航协议优惠价格为15万元/亩，仅为周边成交价格一半；区位：地块四面都规划有市政道路，其中北临规划主干道，东临可直通西安与咸阳机场的迎宾大道；K-1地块净用地面积383亩K-2地块净用地面积403亩K-3地块净用地面积255亩K-4地块净用地面积110亩土地现状航线噪声影响：项目位于机场东西跑道中间的噪音影响区以外，是区域内少有的非影响区域项目所在地项目所在地交通通条条件件立体体交交通通网网络络改改善善，，形形成成以以西西安安、、咸咸阳阳、、西西咸咸新新区区为为三三大大核核心心的的城城市市群群的的快快速速发发展展项目目周周边边联联系系周周边边高高速速路路网网地块块东东侧侧为为迎迎宾宾大大道道（（双双向向六六车车道道））直直通通机机场场，，现现已已投投入入使使用用，，项项目目地地块块交交通通条条件件相相对对较较好好；；项目目往往北北进进入入机机场场，，进进入入大大西西安安城城市市交交通通环环线线““4小时时经经济济圈圈””，，向向南南进进入入西西安安主主城城区区环环城城高高速速““一一小小时时经经济济圈圈””。。项目目所所在在地地配套套设设施施标准准：：4F类机机场场地理理位位置置：：距离离市市中中心心47公里里，，是是西西北北地地区区与与全全国国其其他他区区域域的的中中心心枢枢纽纽：：以以西西安安咸咸阳阳国国际际机机场场为为始始发发圆圆点点，，1小时时航航程程可可覆覆盖盖成成都都、、重重庆庆、、武武汉汉、、郑郑州州、、兰兰州州、、西西宁宁、、银银川川等等中中西西部部主主要要城城市市，，2小时时航航程程可可覆覆盖盖全全国国70%的领领土土和和85%的经经济济资资源源，，3小时时航航程程能能够够覆覆盖盖国国内内所所有有省省会会城城市市和和重重要要的的旅旅游游城城市市。。生产产数数据据（（2012年））起降降架架次次：：20.33万次次；；增增长长率率：：11%旅客客吞吞吐吐量量：：2342万人人次次；增增长长率率：：10.7%货邮邮吞吞吐吐量量：：17.48万吨吨；；增增长长率率:1.3%濒临临西西北北第第一一大大枢枢纽纽机机场场，，区区域域土土地地升升值值潜潜力力较较大大咸阳阳机机场场T3航站站楼楼建建成成效效果果图图项目目进进度度2011年3月28日机机场场集集团团与与咸咸阳阳市市泾泾渭渭新新区区合合作作框框架架协协议议签签署署，，约约定定合合作作方方向向及及供供地地价价格格、、供供地地面面积积等等相相关关重重要要事事项项；；并并支支付付1000万项项目目诚诚意意金金。。签定定框框架架协协议议使使海海航航在在西西安安占占领领主主动动，，在在政政府府关关系系与与土土地地价价格格上上掌掌握握先先机机2011年已已经经签签定定框框架架合合作作协协议议，，支支付付1000万保保证证金金，，成成立立咸咸阳阳蓝蓝海海临临空空产产业业投投资资开开发发有有限限公公司司，，目目前前已已完完成成实实业业集集团团内内部部预预立立项项工工作作由海航机机场与海海航新华华临空投投资共同同出资2亿元设立立“咸阳阳蓝海临临空产业业投资开开发有限限公司””；完成成项目建建设和运运营承载载平台搭搭建。核心问题题——如何定位位形成稳稳健开发发，保证证项目的的速度和和利润，，实现资资金平衡衡？——在区域影影响的情情况下，，如何寻寻求自我我价值的的突破？？以西北第第一机场场为核心心，在项项目现状状区位优优势、政政策优势势、本体体优势明明显，海海航各方方面准备备充分等等条件的的前提下下，本项项目将如如何实现现如下目目标，我我们需要要进行哪哪些重要要研究深入研究究西咸新新区各板板块定位位，特别别以对本本项目影影响最大大的空港港新城与与秦汉新新城为背背景，确确定本项项目定位位。运用海航航临空发发展商业业模型，，在资金金平衡的的前提下下，项目目利益最最大化开开发。第二部分分：市场场研究西咸新区区作为关关天经济济区的桥桥头堡，，将率先先拉动西西咸一体体化进程程，成为为大西安安外扩的的重点区区域浐灞生态区东郊工业区曲江旅游度假区内城汉城遗址西郊工业区高新开发区科研文教区经济开发区三原阎良高陵临潼长安户县西咸新区蓝田城市向外外九宫格格扩张首要区域域保护区利好已经释放价值高地改造难度大发展成熟用地紧张发展成熟改造难度大用地紧张内九宫格格开发驱驱动不足足西咸新区区——关中—天水经济济带核心心西咸新区区位于关关中—天水经济济带7个城市的的核心地地段，成成为连接接几大地地区的核核心枢纽纽，并且且依附西西安成为为新区发发展中功功能最复复合、定定位最高高端的一一环。无论是交交通区位位还是经经济发展展均是整整个经济济带的核核心。西咸新区区作为城城市外扩扩的重要要增长极极和“西西咸一体体化”国国家战略略的结合合板块，，占据未未来大西西安区域域的核心位置置，将成为大大西安扩扩张发展展的首要区域域，成为我国国北方内内陆地区区对外开开放的门门户、西西部地区区国际经经济交流流的平台台，西安安国际化化大都市市新的增增长极和和助推器器。西安城市市空间布布局图西安城市市发展格格局城市现状状与发展展前景发展规划划：西咸咸新区是是西安国国际化大大都市的的重要组组成部分分，也是是推动大大都市快快速发展展的新引引擎规模西咸新区区规划控控制范围围882平方公里里，规划建建设用地地272平方公里里，涉及西西安、咸咸阳两市市7个县区的的23个乡镇和和街道办办事处、、89.3万人。——《西咸新区区总体规规划》（2010~2020年）产业集新兴产业业（航天、、新材料料、新能能源）、、传统产业业（现代纺纺织业））、服务业（现代物物流业、、金融业业）等多多种产业业发展产产业园区区定位主城功能能新区和和生态田田园新城城内陆型经经济开发发的国家家级新区区秦汉文历历史文化化基地新兴产业业集聚区区城乡统筹筹发展的的一体化化建设示示范区未来的大大西安主主城区面面积将达达到2600平方公里里，同时时将进行行多中心心发展，，构建大大西安主主城区““一都两两廊五邑邑八水””的空间间格局，，西咸新区区面积约约占大西西安面积积的1/3。城市现状状与发展展前景发展规划划：根据据西咸新新区五大大新城规规划格局局，受两两大新区区定位影影响，本本项目将将吸引众众多高新新科技如如新兴电电子、新新能源、、新材料料、新生生物医药药、航空空物流等等产业的的进驻城市现状状与发展展前景项目所在在地【西咸新区区政策】西咸新区区的特惠惠政策优优势显著著，其发发展速度度将会超超越之前前新区的的发展进进度西咸新区区以其特特殊的战战略地位位、重要要的资源源效应得得到了““国家级级”支持持——关中—天水经济济区的““发展核核”，西西部大开开发的““增长极极”，它它承载着着将西安安建设为为国际化化大都市市的梦想想；西咸新区区投资优优惠政策策”三十十三条““——强调凡入入区企业业，均可可享受国国家深入入实施西西部大开开发政策策，关中中-天水经济济区发展展规划支支持政策策，全省省重点示示范镇建建设支持持政策以以及省、、市政府府赋予开开发区的的各项优优惠政策策。在西咸新新区投资资的内、、外资企企业，将将按投资资额度给给予企业业所得税税减免；；对于5年内在西西咸新区区有重大大产业投投资的企企业，可可优先参参与陕北北资源开开发；将在西咸咸新区建建设国家家级统筹筹科技资资源改革革示范基基地；；鉴于西咸咸新区作作为撬动动西部地地区经济济发展引引擎，其其突出的的战略高高位带来来的大量量优惠政政策倾斜斜，将有有利于促促使西咸咸新区发发展成为为大西安安的核心心区域；；城市现状状与发展展前景【西咸新区区经济】随着高新新与经开开的成熟熟，依托托复合产产业支撑撑的西咸咸新区将将成为大大西安经经济的领领头羊注：黑色色数据为为既定数数据；红红色数据据为15%年增长速速度保守守计算所所得；紫紫色数据据为西咸咸新区规规划经济济目标数数据城市现状状与发展展前景【西咸新区区人口】西咸新区区人口增增长动力力强劲，，将成为为大西安安人口增增长计划划的主要要区域和和增长极极西安人口倍增计划八大措施西咸行政合并户籍制度改革建设宜居城市强化综合治理利用优质教育资源打造健康之都打造一流旅游城市产业导入规划：西西部地区区重要的的经济中中心，全国重要要的先进进制造业业和高新新技术产产业基地地，科技教教育、商商贸中心心和综合合交通枢枢纽，西西北地区区重要的的科技创创新基地地，全国国重要的的历史文文化基地地。变“事前准入入制”为“事事后登记制””，加快户籍籍制度改革。。推进农村户籍籍制度改革，，促进城乡居居民合理流动动。一要尽快实现现行政融合。。二要尽快实现现空间融合三是尽快实现现公共服务体体系融合。城市现状与发发展前景【对比小结】项目受空港与与秦汉两大产产业集群双重重影响，主要要产业集中在在空港经济、、商贸、保税税物流、文化化创意、高科科技产业如新新能源、新材材料等城市现状与发发展前景小结：西咸新新区将发展成成为大西安的的经济核心，，是大西安的的都市核心和和城市人口的的核心聚集地地西咸新区重点外扩发展区域人口增长极城市新中心作为关天经济区的的桥头堡，西咸新区率率先拉动西咸咸一体化建设设，成为大西西安外扩的重重点区域具备强劲人口口增长动力，，将成为大西西安人口增长长计划的主要要增长区域；；依托多产业支撑的西咸新区将将成为经济发发展活力最强强的区域之一一；基于西咸新区区的特惠政策，未来西咸新新区将较大机机会发展成为为大西安的核核心发展区域域城市现状与发发展前景【秦汉新城】随着国内一线线品牌开发商商的陆续拿地地，将会带动动区域房地产产市场整体水水平，区域居居住价值会逐逐渐凸显城市现状与发发展前景周陵新兴产业业园区项目所在产业业园区周陵新新兴产业园区区总规划面积积973公顷，目前已已入区的相关关项目有16个，总投资110亿元。在“十十二五”期间间，将引入相相关产业项目目80个，总投资300亿元，实现产产值500亿元。五陵塬文化产产业园区在渭河北岸的的百里帝陵保保护带内，建建设世界最大大的文化遗址址保护公园、、都市森林景景观区及由若若干文化小镇镇组成的创意意文化产业园园。五陵塬遗遗址森林公园园，面积104平方公里。西西汉9座帝陵、5个陵邑和秦咸咸阳宫遗址一一字排开。公公园将以遗址址原貌保护为为主，打造具具有世界影响响力的秦汉历历史文化聚集集区和西安国国际化大都市市的中央森森林公园。项目所在地周陵新兴产业业园五陵塬文化产产业园【秦汉新城】西咸新区唯一一以生态历史史人文保护和和生态居住为为核心的城市市新区总体规划面积积：302万平方公里(其中遗址保护护区104万平方公里)建设用地：50万平方公里（（占总规划面面积16%），为五个新新城中居住密密度最低的新新城规划人口：42万人产业导向：重点发展金融融保险、信息息服务、商务务办公、专业业咨询、创意意文化、教育育培训等生产产性服务产业业和个人消费费服务业。其中产业规划用地地大约占建设设用地40%左右，居住规规划用地约为为60%非以产业为核核心的新区，，区域附属产产业已商办，，创意文化为为主要功能目前配套缺乏乏，后期立体体城市等完成成，区域各类类配套齐全，，优势显著区域地块目前前已经有部分分品牌开发商商开发，目前前尚无项目入入市，远期居居住价值较高高居住人口配套产业区域中观研究究【空港新城】主城功能新区区和生态田园园新城，目前前区域开发属属于启动阶段段空港新城包括括泾阳县的太太平镇，渭城城区的底张镇镇、北杜镇和和周陵镇福银银高速以北的的区域。功能定位：综合性交通枢枢纽；高端产产业集聚区；；区域中观研究究【空港新城】围绕临空经济济发展的国际际空港城市，，区域发展战战略为“交通通支撑、产业业集聚和产城城一体”总体规划面积积：141万平方公里建设用地：36万平方公里（（占总规划划面积25%）规划人口：27万人产业导向：以航空运输业业、航空物流流业为主导，，重点发展高高新技术产业业、高端服务务业、国际文文化交流产业业、临空科技技农业等产业业其中产业规划用地地大约占建设设用地70%以上，居住规规划用地约为为30%以西部机场集集团为主导的的空港及其附附属产业为主主导，后期依依然以空港产产业为核心配套较为缺乏乏，主要以服服务咸阳机场场的配套为主主目前仅有绿地地项目开工，，尚无在售项项目，居住水水平较之其他他区域比较初初级居住人口配套产业区域中观研究究【空港新城】依托咸阳机场场，已初步演演化出满足产产业人群生活活的基础配套套设施机场核心枢纽纽区现状生活配套套区目前区域主要要集中的是以以机场产业为为核心的物流流产业以及上上下游产业工工作人员，大大概有1万人，还有部部分机场集团团的辅业，机机场的员工宿宿舍也在地方方，所这个以以还有一定的的生活配套设设施。但由于机场噪噪音污染，居住环境相对对较较差。——机场工作人员员产业：咸阳机机场海关缉私私分局、机场场集团建设工工程公司、国国际机场保安安服务公司、、德纳达航空空服务公司、、西安东航食食品有限公司司、民航基地地管理有限公公司配套设施：机机场员工宿舍舍、KFC、空港商务酒酒店、航空大大酒店、机场场急救中心、、加油站、小小型超市等区域中观研究究区域中观研究究保税物流区空港综合保税税区【空港新城】以政府为主导导，建设空港港综合保税区区，2012年项目集中开开工仪式在空空港新城举行行。此次开工工的8个项目中，有有西北唯一的的空港保税区区和西北最大大“民用飞机机医院”。作为西北唯一一的空港保税税区，项目总总投资预计100亿元人民币，，，西咸新区区空港新城空空港保税区位位于西安咸阳阳国际机场机机场西北方向向，占地2平方公里，将将建设成为集集现代物流、、高端制造、、现代服务和和国际贸易等等功能为一体体的高品质多多功能综合保保税区。空港综合保税税区是指设立立在国家对外外开放的口岸岸港区，和与与之相连的特特定区域内，，具有口岸、、物流、加工工等功能的海海关特殊监管管区域。区域域整合叠加了了保税区、出出口加工区、、保税物流园园区（中心））的所有政策策和功能。根据国家规定定，企业落户户在空港综合合保税区便可可享有“免证证、免税、保保税”政策，，比如进入保保税区内的国国内产品可实实行退税，国国外产品则实实行免税。西咸新区空港港新城西部飞飞机维修基地地是今天开工工8个项目之一。。整个项目围围绕西安咸阳阳国际机场跑跑搭配，分为为东西两区，，总占地2100亩，计划投资资30亿元。该项目目建成后，可可同时容纳6架A320系列飞机或2架波音747飞机进行维护护工作，功能能涵盖航线维维修、飞机结结构大修、各各类定检、复复合材料修理理等空客飞机机最高级别的的维修范围；；也可进行X射线探伤、涡涡流探伤等各各项特种检测测，将成为西西北地区功能能最完善、设设施最齐全的的“民用飞机机医院”。【空港新城】以中央商务区区概念规划核核心居住区，，将打造成为为集居住、商商业、办公为为一体的综合合型空港居住住新城空港绿地新城城项目由绿地地集团投资建建设，总投资资约250亿元人民币，，一期计划4月份动工。将建设一座集集企业总部基基地、大型商商业集群、星星级酒店、航航空服务、国国际教育、创创意产业、国国际旅游集散散以及中高端端居住示范设设区等于一体体的大型城市市综合体，形形成空港新城城的城市中心心。空港丝路天街街项目，占地地约为1000亩，将依托新新城内便利的的交通设施和和密集的消费费客流，建设设成为西咸新新区最大的一一座集商务、、购物、休闲闲娱乐一体的的地标性零售售约了目的地地。中央商务区西部国际会展展中心，占地地约为500亩，建成后将将成为西部地地区最大的会会展中心，与与曲江展览中中心形成优势势互补的展览览格局。区域中观研究究SWOT分析优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）周边尚处于启启动阶段，短短时间内难以以形成产业链链效应，未来来招商有一定定难度。地块内水渠将将严重影响总总体规划设计计项目周边城市市经济基础良良好、面临快快速发展契机机；已与政府早前前签定框架合合作协议，圈圈定用地范围围和土地价格格等条件，在在当前情况下下已经站得先先机；地块区位及交交通条件较好好，内部平整整便于开发咸阳机场客流流量过千万，，单日流量超超过8万人，年均增增长率超过10%以上；西咸新区为城城市新经济发发展核心区域域，未来发展展潜力巨大；；区域内将开发发项目周边市市政配套，延延伸机场通道道，从而项目目北面与东面面都临两条市市政干道，项项目土地升值值潜力更大周边多个产业业园已先期进进驻和启动，，将对本项目目形成较大竞竞争压力；区域及项目周周边拥有较多多亟待保护的的古墓及遗址址，对于项目目所在片区未未来整体开发发产生制约；；项目SWOT分析第三部分：产产品定位海航临空产业业商业模型——项目开发模式式依托海航品牌牌获取土地资资源，产业植植入和产业协协同优势有利利于尽快养地地热地；开发模式：创创新金融模式式，招商先行行，租售并举举，根据客户户需求、地理理优势和项目目规模等定位位决定开发策策略。根据海航临空空产业商业模模型，西安临临空项目将参参考执行海航临空产业业商业模型——运营模式海航临空三大大收入来源：：物业租售收收入、运营管管理收入、持持续的创新业业务收入。通过主力客户产业植入，提升人流、物流和和现金流的聚聚集，利用海海航产业延伸联动，逐步完善生生活配套设施施，形成一个个适合人类居居住生活工作作的空港工业业小镇。主力客户产业植入提升人流、物物流、现金流流海航产业延伸联动工业小镇完善生活配套海航临空产业业商业模型——模式发展定位位海航临空普通物流航空物流高附加值加工工商业流通办公需求企业海航产业植入入出口贸易目标客户：主主力客户（7+1型）电商海航资本海航文化海航商业海航酒店海航物业主力客户和和海航产业业植入以主力客户户带动非主主力客户，，以产业型型客户带动动投资型客客户产业型主力力客户（租赁、购购买）航空及关联联企业航空公司、、机场服务务、通用航航空产业、、航空物流流等做产品、造造产业，聚聚引航空及及关联企业业、制造业业企业、贸贸易流通企企业，以及及上下游配配套企业；；并开发针针对性强的的投资型核核心产品，，形成更加加完善的产产业协作关关系。贸易流通企企业保税、贸易易、电子商商务、物流流运输企业业等制造业企业业机械、电子子、珠宝加加工、高科科技企业等等投资客户机构投资者者、个人投投资者价值型客户户（购买）上下游企业业第三方物流流企业、酒酒店管理公公司、商业业管理公司司、餐饮管管理公司、、银行等产业客户分分析招商与前期期客户引入：：1、京东商城城50000平米仓储意意向2、海航集团团内行政办办公、酒店店、速运配配送、航食食规划设计：：拟委托国内内知名设计计院进行项项目前期总总体规划设设计及项目目可行性研研究报告编编制工作海航临空产产业商业模模型——招商客户定定位核心原则：：选取原则则、分类原原则、运营营原则、平平衡原则海航临空产产业商业模模型——招商客户定定位收回前期投投入、加快快品牌提升升、形成产产业联动、、植入金融融信息流主力客户的的物业交付付时，将其其物业及租租约出售给给金融租赁赁公司，收收回前期投投入资金，，同时售后后回租，形形成稳定的的现金流；；主力客户的的入驻，快快速提升产产业园品牌牌效力，吸吸引更多的的主力客户户入驻，为为产业升级级创造了条条件；主力客户的的入驻，带带动周边人人气，为海海航产业链链为植入产产业园生活活配套设施施创造了条条件；利用金融模模式和现代代信息技术术，打造结结算和交易易平台，形形成创新业业务收入海航临空产产业商业模模型——招商策略前期主力客户的的管理人员员机场工作人人员目标客户物业类型服务型公寓寓产权式酒店店配套小商业业中期个人投资型型客户员工住宅总部基地综合办公楼楼商业铺面后期机构投资型型客户餐饮中心会展中心仓储、厂房房物业经营权权海航临空产产业商业模模型——营销策略西安临空产产业园项目目定位于利利用海航集集团在产业业上的综合合优势，在在各产业间间实现联动动开发，为为大西安区区域的临空空高新技术术产业、高高附加值加加工制造企企业、电子子商务物流流业等提供供优质、高高效的运营营平台打造造海航西北北首个“工业小镇”。最终使园区区成为面向向全国，乃乃至全球用用户的集创意、研研发、生产产、制造、、物流配送送、商品展展示交易、、贸易金融融服务为一一体的综合合性产业园园区。西安临空产产业园项目目定位海航临空产产业易居城航空城（综合体））乐购商城海航地产海航商业海岛建设海航酒店海航新华文文化展销园保税园国内外知名名物流商知名汽车生生产与渠道文化港可再生能源源景区开发海航旅业物流园制造园三星电子航空制造业业旅游港富士康国内外一流流电商新能源港临空城航空教育港港航空培训学学校航空大学城城临空港临空园西安项目在在海航临空空产业发展展三大产品品线定位西安项目以高科技产产业为核心心，产业涵涵盖高科技技新材料加加工制造、、新能源、、光电子研研发、电商商仓储等，，综合配套套以会展商商贸平台、、酒店、商商业、金融融服务为一一体，融入入海航免税税店、航空空旅游配套套服务等特特色产业的的一站式综综合服务工工业小镇。。西安临空产产业定位——高新科技新新兴综合产产业园研发中心加工制造区区企业总部基基地商业酒店海航特色产产业西安项目产产品线项目产品定定位产品展示区区电商物流仓仓储园区配套区域发展初初期，核心心竞争力为为主力客户户的引入，，性价比和和产品价值值项目产品定定位项目产品定定位物业体量确确定，经过过测算销售售物业的体体量与持有有物业的体体量比值达达到4：1时，才可保保持项目整整体财务平平衡，即以以项目容积积率1.0的情况下，，总建设面面积约100万方，可售售物业面积积约超过80万方，持有有物业面积积约20万方持有型物业业销售型物业业电子商务物物流仓储快挭酒店商务酒店综合办公楼楼商务中心餐饮中心商业中心展示中心总部基地加工制造区区厂房创意研发中中心集宿公寓航食中心电子商务物物流区展示区商业业20%持有型物业业80%销售型物业业项目产品定定位地块内水渠渠必须进行行改道，并并进行地下下管道掩埋埋，非地表表化处理地块被两条条明渠天然然分割成三三块，如果果加上内部部规划两条条市政道路路，地块最最有价值的的东部A地块将被切切割成多个个小块，使使其无法满满足规划条条件，且很很大程度上上降低土地地价值；为此，必须须尽量在地地块内对水水渠进行管管道化处理理。项目产品定定位地块内水渠渠改道后概概念设想通过卫星图图与实地勘勘察，根据据规划要求求，原二号号明渠上铺铺沿街绿化化带，原一一号明渠位位置通过建建筑物退红红线要求进进行地下管管道铺设；；如右图所示示，一号明明渠沿南面面道路铺设设管道，二二号明渠沿沿迎宾大道道铺设后汇汇入，然后后导出地块块；主要优势为为，可尽最最大可能保保持现状不不作最大调调整从而减减少不必要要的投入，，同时可不不影响物业业排布。项目用地功功能定位地块价值分分析与取地地进度用地情况：根据右图图显示，K2地块与部分分K1地块有大量量居民区，，政府安排排拆迁尚需需一段时间间，且有水水渠影响；；价值影响：K1地块沿迎宾宾大道为第第一梯队高高价值区，，K2地块块为为中中等等价价值值第第二二梯梯队队，，K3、K4为第第三三梯梯队队；；首次次开开发发优优选选区区域域：建建议议选选择择在在南南北北两两大大居居民民区区中中间间，，受受水水渠渠影影响响较较小小的的右右图图红红色色区区域域。。居民民区区居民民区区水渠渠首次次开开发发优优选选项目目用用地地功功能能定定位位根据据地地块块价价值值分分析析确确定定功功能能分分区区业态态定定位位：：酒店店、、展展示示中中心心、、商商务务办办公公楼楼、、总总部部基基地地、、研研发发楼楼，，商商业业及及其其它它配配套套等等业态定位：电商仓储、加工制造区，冷链仓储等特色仓储，招商主力客户等中端物业业态态定定位位：：加工工制制造造区区，，主主要要以以标标准准厂厂房房为为主主方案案一一：：项目目用用地地功功能能定定位位业态态定定位位：：展示示中中心心、、酒酒店店、、集集中中商商业业业态态定定位位：：科技技研研发发办办公公群群业态态定定位位：：区域域企企业业总总部部基基地地（首首期期启启动动））业态态定定位位：：园区区配配套套住住宿宿等等业态态定定位位：：电子子商商务务物物流流区区（首首期期部部分分用用地地启启动动））业态态定定位位：：制造造业业厂厂房房业态态定定位位：：航空空企企业业中中心心业态态定定位位：：航食食制制造造中中心心项目目用用地地功功能能定定位位方案案二二：：业态态定定位位：：酒店店、、商商业业、、食食堂堂业态态定定位位：：创意意研研发发办办公公群群业态态定定位位：：总部部基基地地（（首首期期启启动动））业态态定定位位：：园区区配配套套住住宿宿等等业态态定定位位：：电子子商商务务区区、、航航食食中中心心业态态定定位位：：制造造业业厂厂房房项目目产产品品定定位位建建议议对比比分分析析，，建建议议以以方方案案一一作作为为主主推推方方案案方案案一一方案案二二业态态分分区区定定位位符符合合土土地地价价值值最最大大化化原原理理；；满足足国国家家对对于于工工业业用用地地不不突突破破7%的标标准准；；充分分考考虑虑了了分分期期拿拿地地分分期期开开发发的的可可行行性性；；满足足80%销售售物物业业，，20%持有有物物业业的的要要求求。。业态态区区位位定定位位符符合合土土地地价价值值最最大大化化原原理理；；突破破国国家家对对于于工工业业用用地地非非工工业业物物业业不不突突破破7%的标标准准，，有有一一定定政政府府公公关关压压力力；；未考考虑虑分分期期拿拿地地开开发发可可能能生生第四四部部分分：：发发展展计计划划开发发计计划划西安安海海航航蓝蓝海海临临空空产产业业园园符符合合西西咸咸新新区区秦秦汉汉新新城城总总体体规规划划要要求求。。规规划划总总建建筑筑面面积积约约为为101.6万平米，建设设期6年。开发计划考虑虑土地现有情情况，一期避避开水渠限制制，计划拿地地250亩（净地170亩）项目一期一期获取可开开发用地约170亩：预计2013年年底开工至至2015年底完工，一一期旨在启动动园区运营，，打造样板工工程。启动建建设电子商务务物流区，为为引入主力客客户定制开发发；建设销售售中心，前期期做为公司办办公区和销售售中心，后期期园区综合办办公大楼建成成后转为出售售型物业；启启动联排总部部基地、精品品总部基地（（沿街部分））、综合服务务中心项目建建设。建设周期项目二期二期获取可开开发用地约370亩：预计2015年开工至2017年完工。启动动行政办公区区、商务中心心、集宿公寓寓、餐饮中心心、商业中心心、加工制造造区、创意研研发的开发建建设，旨在进进一步完善和和深度开发园园区运营，使使园区生产、、生活品牌形形象进一步提提升。建设周期项目三期三期获取可开开发用地约240亩：预计2016年开工至2017年完工。完成成航食中心、、电子商务物物流区的开发发建设。建设周期项目四期四期获取可开开发用地约370亩：预计2017年开始至2019年年中完工。。启动加工制制造区、展示示区、商务酒酒店，优化和和完善园区道道路系统，最最终建成集创创意、研发、、生产、制造造、物流配送送、商品展示示交易、贸易易金融服务为为一体的综合合性产业园区区。建设周期价格策略电子商务区电子商务物流流物业（持有有物业）以2013年基价18元/㎡·月测算，，与同期同类类型物业平均均租金价格持持平，每年递递增2%。商务酒店商务酒店持有有物业以2013年基价80元/㎡•月测算，快捷捷酒店物业租租金为65元/㎡•月。参考同期期酒店类物业业业内租金水水平定价，每每年递增2%。行政办公楼园区行政办公公楼以2013年基价45元/㎡•月测算，低于于同期附近长长安航空运营营基地办公室室75元/㎡•月租金价格，，与咸阳中端端写字楼租价价看齐。按每每年递增2%测算。加工制造区物物业（持有物物业）以2013年基价20元/㎡•月测算，介于于西安同期同同类型物业平平均租价与咸咸阳周边同类类型物业租价价之间，每年年递增2%。加工制造厂房房项目各子业态态租金估算商业中心商业中心持有有物业为提供供园区生产生生活系统支撑撑的综合商务务大楼、餐饮饮、娱乐、休休闲楼群等，，参考同期咸咸阳周边行政政办公大楼租租价，以2013年基价120元/㎡•月测算，每年年递增2%。。集宿公寓集宿公寓物业业以2013年基价15元/㎡•月测算，略低低于咸阳同期期同类型物业业租价，每年年递增2%。展示区展示区以2013年基价20元/㎡•月，每年递增增2%。该类型物业业收入初步以以等同于电子子商务租金水水平预测，实实际运营后收收入将以举办办展销会等大大型活动的经经营收入为主主。项目各各子业业态租租金估估算价格策策略项目各各子业业态销销售均均价估估算价格策策略资金来来源首期土土地款款约3750万元：：原框框架协协议下下缴纳纳的1000万元诚诚意金金自动动转为为首期期土地地款；；剩余余部分分通过过过桥桥资金金的方方式进进行补补充；；项目建建设资资金主主要来来源分分为两两部分分，其其一，，已与与中铁铁建一一局进进行初初步沟沟通，，双方方有意意向就就该项项目以以BT建设模模式合合作；；其二二，根根据既既定融融资计计划发发行信信托或或项目目贷筹筹集。。二、三三、四四期的的开发发将以以前期期的土土地作作抵押押获取取部分分银行行贷款款，同同时以以预租租预售售款、、建成成物业业租售售款及及项目目贷、、流贷贷、票票据、、信托托等形形式获获取资资金进进行滚滚动开开发。。土地款款3750万元1000万诚意意金建设资资金BT建设项目一一期资资金运运用信托、、开发发贷融融资资金筹筹措来来源（（2012年-2013年）资金来来源项目一一期现现金流流平衡衡计划划表资金来来