XXXX年月日沈阳天玺项目营销报告五颗星

天玺项目营销报告20110727天玺专案组出品目录一、项目定位重新梳理三、项目营销推广策略二、项目需转型和完善的内容项目定位重新梳理市场定位、人群定位Part1市场定位天玺——它的最大价值为城市中心地段的稀缺性天玺位于沈阳核心地段，市府广场，属于沈阳CBD最中心，金廊的龙首之位1紧邻沈阳最高端的购物中心，卓展2紧邻地铁2号线及主干道青年大街3（香港）瑞安地产都市综合体项目华润中心都市综合体（香港）恒隆市府广场项目（香港）裕景都市综合体项目（香港）嘉里中心都市综合体项目

天玺都市综合体（香港）茂业地产都市综合体项目（深圳）佳兆业都市综合体项目（大连）一方地产高端住宅项目（香港）世茂都市综合体项目（香港）新世界都市综合体项目（韩国）SR高端住宅项目（香港）保利达都市综合体项目（深圳）金地高端住宅项目（深圳）中海高端住宅项目（深圳）万科高端住宅项目（深圳）万科高端住宅项目金廊沿线重点品牌项目蓝色：高端住宅红色：都市综合体（深圳）万科高端住宅项目华府新天地都市综合体天玺——产品价值独一无二金廊沿线在售的项目：华润悦府（住宅）世茂五里河（住宅）华府新天地（住宅属性公寓）今天计划推出的项目：一方盛华苑（公寓住宅属性未定）、茂业天地（公寓）对于金廊沿线的在售即售项目，天玺做为金廊沿线唯一的高端公寓产品，从产品属性、装标标准、未来将营造的生活方式氛围等方面综合比较，天玺的产品价值属于独一无二的。天玺市府广场·世界豪宅之前的定位私人首府过于强调天玺豪宅的产品属性，并不符合天玺客观的市场价值我们建议天玺——高端成功人士的收藏品从产品属性上分析，天玺与万鑫存在一定的相似性，许多有钱阶层购买天玺不仅仅为了居住或者投资，更多的是把天玺做作一个收藏品，或者释放某种心情/情绪的场所，他们认可天玺的地段，他们认可天玺的产品价值，他们想在沈阳这个最好的地方，最接近卓展的地方拥有一个物业，随时享用。天玺——它是目标客户的第二居所与其它的城市中心的物业有很大不同，购买天玺的客户一定不是把天玺作为第一居所，而是作为个人的一个藏品偶尔享用。客户定位他们是——年龄在三十五到五五十岁之间间的私营企业主主、金融界界高端客群群、房地产产行业高端端客群、隐隐性收入较较高的政企企高管、银银行业高端端客群。预计有35%以上的目标标客户为沈沈阳周边城城市的外地地高端客户户，他们主要要集中于抚顺、铁岭岭、本溪、、辽阳四大城市，，与沈阳车车程距离在在1小时范围内内。项目需转型型和完善的的内容Part2一、转变营营销推广渠渠道，进行行对位营销销来电来访途径情况统计途径来电总量来访总量有效来访量楼体宣传字

项目围挡1589266机场灯箱

房交会

网络1343广播

一楼销售展台

喜来登路过

电转访

11辽宁日报

沈阳日报1

沈阳晚报

辽沈晚报1132华商晨报

来电来访途径情况统计途径来电总量来访总量有效来访量杂志专刊

都市广播103.4

交通台97.5

介绍91110沈城楼市报22

短信4754彩信3

DM单

车体

活动邀约

户外广告牌

LED显示屏

直投广告711未知311本月小计25412088目前的营销销推广渠道道建议取消车车体广告，，直投建议议以特快专专递的形式式或者以挂挂号信的方方式进行。。二、增加偶偶得客户的的到访途径径1、卓展对面面的大堂尽尽早投入使使用，以增增加客户的的来访量2、楼体上面面项目的宣宣传进一步步加强（宣宣传形式具具有品质感感）三、着重进进行客户圈圈层营销以以拓展客源源针对高端项项目，口啤啤宣传至关关重要，因因此圈层营营销为其重重要的客户户拓展手段段，建议不不定期的举举行圈层拓拓展活动，，以有效的的增加客群群。四、大堂、、外立面、、实体样板板间尽早展展示，以增增强客户的的置业信心心五、物业服服务品质重重点打造并并提前展示示，以迎合合高端客户户注意私密密性和安全全性的心理理如1、停车服务务标准引导，，指引停车车为客户遮挡挡车牌号夏季为客户户爱车放置置车前玻璃璃遮挡布等等2、大堂礼宾宾服务3、水吧服务务……营销策略Part3核心策略项目形象快快速转型1通过轰动事事件迅速打打开市场缺缺口2通过针对性性圈层营销销有效拓展展客户资源源3有效达成8月至10月三个月销销售75套的快速销销售目标4建立项目美美誉度及客客户忠诚度度，为后续续的营销打打下坚实基础5策略一、项项目形象快快速转型建议项目全全新的形象象定位通过过纸媒、户户外等进行行统一宣传传特别针对纸纸媒宣传，，建议采用用硬软结合合的方式，，硬性平面面广告传递递项目的视视觉形象，，软文配合合展示项目目的核心价价值及属性性定位。策略二、通通过轰动事事件迅速打打开市场缺缺口轰动事件营营销建议与与楼体的实实体样板间间体验相结结合，最大大化的传递递项目的价价值属性。。如：千颗美钻Fashionshow具体内容：：1、样板房内内展示最新新时尚钻石石系列，供供客户观赏赏2、销售中心心名模美钻钻走秀表演演，美女模模特们穿着着春、夏、、秋季服饰饰，配饰各各式精美时时尚钻石，，演绎时尚尚的钻石艺艺术。3、知名钻石石鉴定专家家现场解读读钻石的价价值奥秘4、现场配备备丰盛的冷冷餐饮品树立价格标标杆，以打打造最贵楼楼盘形象，，扩大市场场影响力选择顶层部部分单位树树立价格标标杆顶级豪华装装修,同时赠送全全部室内顶顶级家私、、电器国际顶级物物业服务,针对此单位位进行单独独管理++线上整合媒媒体资源炒炒作，线下下口碑营销销。通过沈城最最贵楼盘炒炒作，增加加媒体曝光光率。针对已成交交业主，可可以提供一一次免验资资的看房机机会，提升升业主忠诚诚度，利用用业主的口口碑进行美美誉度传播播。邀约媒体记记者参观，，吸引媒体体对项目报报道，同时时利用软文文进行报纸纸、网络媒媒体宣传炒炒作。提升看楼门门槛，体验验尊贵品质质看房验资，提升升门槛。看房需提前前预约，且且针对标杆杆产品每天天只接待2组客户来访访，造成舆舆论轰动，，提升高端端形象。为预约前来来看房者提提供业主尊尊贵服务体体验，看房房同时可以以享受为其其独立配备备的礼宾、、管家服务务，提供国国际顶级物物业服务。。策略三、通通过针对性性圈层营销销有效拓展展客户资源源方式一1方式二2针对已成交交客户进行行圈层营销销目的：增强强客户购买买信心，促促进老带新新进行资源嫁嫁接，锁定定高端客户户目标圈层层进行针对对性营销目的：有效效拓展客户户源，锁定定目标圈层层针对已成交交客户进行行圈层营销销客户意见领袖建议一：对对于已成交交客户中的的领秀人物物，针对其其所在的圈圈层进行小小众活动营营销如：小型私私人酒会、、小型夜宴宴……建议议二二：：针针对对全全体体成成交交客客户户持持续续不不定定期期进进行行情情感感维维护护，，以以拉拉近近项项目目与与客客户户的的距距离离，，培培养养客客户户忠忠诚诚度度如：：日日生生礼礼物物寄寄送送，，日日生生短短信信祝祝福福、、寄寄送送项项目目活活动动邀邀请请函函………建议议三三：：推推出出老老带带新新优优惠惠政政策策如：：成成功功老老带带新新，，老老客客户户送送1万元元购购物物卡卡，，新新客客户户额额外外优优惠惠2万元元进行行资资源源嫁嫁接接，，锁锁定定高高端端客客户户目目标标圈圈层层进进行行针针对对性性营营销销卓展展银行行CANDO高端端客客户户资资源源资源源嫁嫁接接外地地高高端端客客户户针对对卓卓展展资资源源建建议议专专门门成成立立一一个个部部门门以以建建议议联联系系，，对对于于卓卓展展商商场场及及各各商商家家搞搞的的活活动动，，项项目目可可以以有有效效切切入入通过过与与大大的的银银行行合合作作，，针针对对其其大大客客户户资资源源进进行行圈圈层层活活动动营营销销CANDO掌握握一一定定高高端端客客户户资资源源，，建建议议针针对对其其进进行行专专场场营营销销，，直直接接进进行行项项目目推推荐荐通过过外外地地巡巡展展、、外外地地分分公公司司驻驻沈沈阳阳办办事事处处宣宣传传，，吸吸引引外外地地高高端端客客群群金融融行行业业、、房房地地产产行行业业俗话话说说““得得专专业业者者得得天天下下””，，金金融融行行业业及及房房地地产产行行业业存存在在较较多多高高端端消消费费群群，，针针对对其其进进行行圈圈层层营营销销，，将将快快速速拓拓宽宽客客户户群群策略略四四、、有有效效达达成成8——10月三三个个月月销销售售75套的的快快速速销销售售目目标标有效效的的到到访访率率1有效效的的成成交交率率2压迫迫性性的的价价格格手手段段3吸引引客客户户来来访访的的三三大大渠渠道道来访访量量visitquantity=广告告（（面面））+介绍绍、、活活动动（（线线））+路过过、、外外展展（（点点））以点点、、线线、、面面的的立立体体营营销销策策略略，，确确保保来来访访量量的的达达成成。。如何何提提高高有有效效的的到到访访率率覆盖盖性性、、有有效效性性的的媒媒体体通通路路策策略略在市市场场状状况况不不明明朗朗的的情情况况下下，，高高端端楼楼盘盘势势必必会会加加大大媒媒体体的的投投放放量量，，在在即即将将到到来来的的媒媒体体大大战战中中，，唯唯有有清清晰晰、、准准确确、、直直接接、、丰丰富富的的广广告告传传播播，，才才能能有有效效到到达达。。销售售性性、、利利益益性性的的广广告告表表现现策策略略通过过大大众众传传媒媒推推广广，，诠诠释释项项目目全全新新的的市市场场形形象象，，通通过过强强调调本本案案与与消消费费者者利利益益的的广广告告执执行行来来撬撬动动市市场场。。Advertisement广告告情景景化化、、生生动动化化的的展展示示策策略略利用用本本案案特特有有的的地地理理属属性性，，沿沿项项目目所所在在地地，，用用产产品品、、现现场场、、氛氛围围、、活活化化的的展展示示面面强强力力营营造造其其形形象象氛氛围围，，吸吸引引路路过过人人群群，，提提高高““劫劫杀杀率率””。。现现场场围围挡挡、、楼楼体体广广告告、、售售楼楼处处、、样样板板间间………让每每一一个个展展示示面面都都成成为为反反映映项项目目心心灵灵的的““面面孔孔””。。注重重案案场场围围墙墙、、楼楼体体、、精精神神堡堡垒垒的的展展示示包包装装，，吸吸引引路路过过关关注注；；注重重案案场场形形象象包包装装，，营营造造项项目目独独特特的的生生活活氛氛围围，，提提升升到到访访量量。。Passingby路过过、、外外展展Activities活动动主题题性性、、针针对对性性、、体体验验性性营营销销策策略略通过过可可感感知知的的、、高高频频率率的的体体验验式式活活动动营营销销，，以以““活活化化””的的天天玺玺生生活活风风情情制制造造市市场场话话题题，，促促成成口口碑碑传传播播效效应应，，树树立立品品牌牌形形象象。。以开展风格与与项目气质一一致，目标人群对位位的项目实地地参与活动，，增进客群体体验机会，加深项目了解解，通过大型型的系列活动动吸引目标受受众关注，利用活动的互互动效应及连连锁效应，制制造市场话题题，实施话题题炒作，促进口碑传播播，增加到访访量。推广核心策略略回顾【提高来访量的的方法】广告【面】纸媒传播，提提高市场认知知度；网络媒体炒作作，制造市场场话题；小众媒体宣传传，产品与活活动信息时时时发布。介绍、活动【线】业主活动，维维系产品忠诚诚度；公关活动提升升项目形象，，增强品牌力力；圈层营销，不不断卷入目标标客群路过、外展【点】区域户外广告告占位，增加加竞品拦截；；项目外围包装装，提高客群群引导；外地高端巡展展，吸引外地地高端客群。。成交率rateoftransaction=产品＋价格＋＋销售力以多维度、立立体化的销售售终端确保销销售率的提高高。如何提高有效效的成交率真实性、示范范性的产品展展示策略全面展示天玺玺的物化形象象，充分、高高品质、细节节精美的产品品就可以做到到让消费者浮浮想联翩。力求消费者在在踏入现场的的那一刻开始始，“开玺””就可以带来来一种完全与与城市截然不不同的氛围……保证各工程节节点的按时按按期完成，提提供真实的产产品状态，增增强到访者的的购买信心，，促进有意识识购买。Product产品灵活性、多样样性的价格策