XXXX年城市置业公司CD管理

工程精细化管理

城市置业公司地产工程管理剖析2010年4月工程精细化管理第一部分、工程精细化管理提出的背景第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题第三部分、城市置业公司地产工程质量管理要点剖析第四部分、城市置业公司地产工程质量精细化管理应用讲解第五部分、不同施工阶段的质量管控重点第一部分：精细化管理提出的背景一、房地产行业发展背景对工程管理的要求二、房地产行业内、外部资源对工程管理的影响外部资源背景对工程管理的要求■外部资源、现行规范对工程管理的影响1、设计单位对工程管理的影响2、监理单位对工程管理的影响3、施工单位的工程管理的影响外部资源背景对工程管理的要求■外部资源、现行规范对工程管理的影响4、国家现行规范对工程管理的影响5、企业内部架构、业务流程对工程管理的影响6、客户验房需求工程管理的影响外部资源背景对工程管理的要求该项目施工图屋面防水设计除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？外部资源背景对工程管理的要求思考60秒：倒置式屋面最大的设计隐患是什么？设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？外部资源背景对工程管理的要求思考60秒该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？外部资源背景对工程管理的要求思考60秒该设计图纸存在什么设计质量问题？对工程质量有何影响？外部资源背景对工程管理的要求■一些其他地产公司曾经出现的设计错误：设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求外部资源背景景对工程管理理的要求思考60秒该设计图纸什什么部位存在在严重的设计计隐患？为什什么？外部资源背景景对工程管理理的要求■监理单位位对工程管理理的影响尽管监理提供供的时间长，，人员多，但但监理费用远远低于设计费费、销售代理理费，显示出出行业内普遍遍不看中监理理的地位与作作用监理工程师的的总体专业能能力和专业素素质有待提升升，监理行业业人员流失比比例过高，制制约监理行业业的发展外部资源背景景对工程管理理的要求■监理单位位对工程管理理的影响如何划定监理理旁站监督控控制的区域？？哪些部位、哪哪些工序需要要监理旁站？？如何判定监理理工程师的配配备满足监理理要求？监理检验批验验收和隐蔽工工程验收的管管理区别？外部资源背景景对工程管理理的要求■施工单位位对工程管理理的影响建筑施工企业业总体素质不不是太好，注注册资本低资资信差，质量量保证体系形形同虚设。需需要进行严格格的管理。需需要甲方重点点考察，输出出技术、管理理标准，协助助其建立质量量保证体系劳务队伍非职职业化，不稳稳定，技术能能力有限，责责任心不强。。甲方到位的的技术指导及及严格的过程程控制，是施施工质量保证证的重要前提提外部资源背景景对工程管理理的要求■国家现行规范范对工程管理理的影响1、为什么外墙墙渗漏、开裂裂会成为愈演演愈烈、屡禁不止的工程程质量问题？？2、为什么工程程验收合格，，项目交付时时还会存在大量的工程质质量问题？外部资源背景景对工程管理理的要求■国家相关关验收规范无无法满足企业业需要：铝合金门窗分分项工程验评评表中，对房房地产企业重重点关注的门门窗防渗漏没没有任何针对对性的检验项项目和检验要要求对检验项目没没有约定明确确的检验方法法外部资源背景景对工程管理理的要求■房地产业务开开发流程与工工程管理：投资决策规划设计施工准备施工（含保修）物业管理后评估资金、策划与销售

工程管理（常规理解）外部资源背景景对工程管理理的要求■房地产业务开开发流程与工工程管理：施工准备阶段段和施工阶段段（含保修））是建筑产品品的实现阶段段，是工程管管理的主要内内容，是房地地产开发的不可或缺的环环节房地产企业的的工程管理还涉及投资决策、规规划设计、销销售、物业管管理和后评估估等阶段。外部资源背景景对工程管理理的要求■房地产业务开开发流程与工工程管理：房地产企业管管理分工的细细化，导致设设计、材料、、成本、合约约等部门与工工程管理联系系的紧密度下下降。大量由由于设计、招招标采购、成成本合约等部部门一流的工工程质量隐患患，都会集中中在工程施工工中暴露，工工程质量已经经无法由工程程部门完全掌掌控外部资源背景景对工程管理理的要求■房地产业务开开发流程与工工程质量管理理：设计对工程质质量保障：材料对工程质质量保障：招标采购对工工程质量保障障：合约条款对工工程质量保障障：成本、付款对对工程质量保保障：施工阶段现场场管理质量保保障：外部资源背景景对工程管理理的要求■房地产业务开开发流程与工工程进度管理理：设计对工程进进度保障：招标采购对工工程进度保障障合约条款对工工程进度保障障报批报建对工工程进度保障障市政工程对工工程进度保障障成本、付款对对工程进度保保障外部资源背景景对工程管理理的要求■现场工程部管管理职责不清清：相当一部分房房地产企业的的甲方工程部部，在权责设设计上既负责责施工现场的的工程管理，，还承担了大大量的招标采采购配合（招招标文件及招招标计划编制制、招标考察察及评审）、、报批报建配配合及大量的的内部协调、、跟踪等一系系列额外工作作。致使现场场工程师很难难把全部精力力投入到施工工现场的一线线管理外部资源背景景对工程管理理的要求■客户验房房需求对工程程管理的影响响从业主投诉的的角度看待工工程质量管理理重点的问题题1、安全性质量量问题4、适用性质量量问题2、功能性质量量问题3、观感性质量量问题外部资资源背背景对对工程程管理理的要要求■安全性性质量量问题题的主主要体体现：1、桩基基工程程质量量问题题2、钢筋筋、混混凝土土工程程质量量问题题3、外墙墙砖空空鼓、、开裂裂、脱脱落等等工程程质量量问题题4、基坑坑、边边坡支支护工工程质质量问问题6、……5、栏杆杆、护护栏、、人车车行通通道质质量问问题外部资资源背背景对对工程程管理理的要要求■功能性性质量量问题题的主主要体体现：1、铝合合金门门窗渗渗漏工工程问问题2、外墙墙渗漏漏工程程质量量问题题3、屋面面渗漏漏工程程质量量问题题4、卫生生间渗渗漏工工程质质量问问题5、……外部资资源背背景对对工程程管理理的要要求■观感性性质量量问题题的主主要体体现：1、内墙墙空鼓鼓、开开裂工工程质质量问问题2、内部部空间间尺寸寸方正正、净净高、、垂直直度、、平整整度等等3、门窗窗、设设备、、管线线污染染、划划痕等质量量问题题4、外墙墙平整整、褪褪色、、泛碱碱等观观感类类质量量问题题5、……外部资资源背背景对对工程程管理理的要要求■适用性性质量量问题题的主主要体体现：1、客户户居住住使用用功能能的合合理性性问题题2、客户户居住住使用用功能能的舒舒适性性问题题3、客户户居住住使用用功能能的协协调性性问题题4、客户户居住住使用用功能能的经经济性性问题题5、……第二部部分：：工程程管理理容易易出现现的问问题一、工工程质质量管管理容容易出出现的的问题题二、工工程进进度管管理容容易出出现的的问题题三、工工程成成本管管理容容易出出现的的问题题四、工工程供供方管管理容容易出出现的的问题题工程质质量管管理容容易出出现的的问题题■工程质质量管管理容容易出出现的的主要要问题题：1、工程程质量量管理理理念念需要要完善善2、施工工阶段段工程程质量量控制制深度度需要要加强强3、工程程合约约条款款设计计质量量防控控部分分内容容需要要明确确4、对工工程质质量控控制细细节的的重视视度不不足5、工程程质量量管理理执行行力考考核需需要量量化工程质质量管管理理理念需需要完完善■工程质质量管管理理理念需需要完完善国内大大多数数房地地产企企业的的工程程质量量管理理，主主要集集中在在施工工阶段段的工工程质质量检检验，，没有有形成成项目目开发发全过过程的的工程程质量量控制制保障障体系系忽视针针对企企业工工程质质量控控制的设计预预防、、招标标采购购预防防、合合约预预防、、材料料预防防、施施工质质量控控制检检验要要求等等全过过程的的工程程质保保体系系管理理工程质质量管管理理理念需需要完完善一级““检验验”二级“质量量保证证”三级““预防防”四级““完美美”特点：通过工程检验保证质量缺乏质量意识和专业知识方法：低效率／错误的使用质量保证方法特点:改进工程质量管理过程一线人员积极介入方法：SPC、评估、质量圈等工具特点:开发设计、工艺能力和生产管理能力与供应一体化方法：设计评估、质量问题模式分析评估特点:以最终客户为服务目标和超一流产品质量文化方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估质量管理的提高工程质质量管管理理理念需需要完完善■工程质质量管管理理理念需需要完完善工程质质量≠施工质质量工程质质量不不只是是工程程管理理部门门的责责任工程质质量预预防管管理的的起点点首先先是设设计部部门对对施工工质量量缺陷陷、施施工质质量通通病等等采取取有效效的设设计防防控措措施工程质质量管管理理理念需需要完完善■一一个属属于““工程程质量量”问问题的的案例例：某别墅墅项目目将每每层退退台式式露台台设置置为种种植庭庭院的的方式式，以以增加加销售售卖点点。图图纸设设计审审查未未发现现问题题，施施工单单位按按规范范要求求施工工监理理单位位按规规范要要求验验收，，甲方方闭水水试验验复检检合格格，项项目交交付后后不足足一个个月，，就出出现大大量的的漏水水投诉诉。工程质质量管管理理理念需需要完完善■一一个属属于““工程程质量量”问问题的的案例例：一个不不属于于城市市置业业公司司地产产的项项目案案例某项目目外墙墙设计计有外外墙空空调板板用于于放置置空调调室外外机：：图纸纸设计计审查查没有有问题题，施施工单单位按按规范范要求求施工工监理理单位位按图图纸及及规范范验收收合格格，甲甲方工工程部部复检检合格格。项项目交交付后后只要要一下下暴雨雨，80％以上空调板的根根部就会出出现外墙渗渗漏。开发发商为此付付出巨额索索赔工程质量管管理理念需需要完善■一个属属于“工程程质量”问问题的案例例：某项目采用用下沉式卫卫生间设计计为保证卫卫生间防水水质量，设设计采用两两道柔性防防水层。图图纸设计审审查没有问问题，施工工单位按规规范要求施施工，监理理单位按图图纸及规范范验收合格格，甲方闭闭水试验验验收合格。。项目交付付三个月后后，30%以上的卫生生间开始出出现渗漏工程质量管管理理念需需要完善■一个属属于“工程程质量”问问题的案例例：某项目屋面面采用倒置置式屋面设设计防水层层选用甲指指SBS改性沥青防防水卷材，，在挤塑聚聚苯板保温温层上直接接铺贴。施施工单位严严格控制材材料、工艺艺和节点。。监理按规规范验收合合格，甲方方工程部屋屋面闭水试试验复检，，工程交付付半年后屋屋面出现大大量渗漏，，顶层住户户顶板出现现大量结露露工程质量管管理理念需需要完善■一个属属于“工程程质量”问问题的案例例：某项目为外外墙外保温温，采购部部采购了某某品牌的外外墙弹性涂涂料施工单单位使用水水泥腻子严严格按工艺艺要求施工工，监理单单位按图纸纸及工艺要要求验收合合格，甲方方工程部复复检合格。。项目交付付不足三月月，外墙涂涂料大量出出现龟裂、、开裂、剥剥离、泛碱碱等质量问问题，部分分出现外墙墙渗漏工程质量管管理理念需需要完善■对上述述案例的共共性（简单单小结）：：采购环节未未考虑工程程构造做法法对材料的的特殊要求求，不考虑虑工程施工工现场管理理的可行性性和有效性性，不清楚楚一些材料料不仅要本本身合格，，还要有与与其相关材材料的兼容容性匹配要要求属于以采购购质量责任任为主的工工程质量事事故工程质量管管理理念需需要完善■对上述述案例的共共性（简单单小结）：：招标文件、、合约文件件对施工质质量管控的的质量标准准、技术要要求、重点点及特殊工工艺要求工程检验管管理要求等等没有明确确约定属于以招标标、合约文文件条款设设计与现场场施工管理理双重责任任的工程质质量事故施工过程中中施工方案案审批环节节存在缺陷陷工程质量管管理理念需需要完善■通过设计预预防解决飘飘窗渗漏的的示例：飘窗什么部部位最容易易发生渗漏漏？针对飘窗渗渗漏，工程程施工中有有什么好的的质量预防防措施和质质量控制方方法？飘窗为什么么容易发生生渗漏？思考60秒，请三位位同行谈一一下自己的的理解工程质量管管理理念需需要完善■对飘窗窗防渗漏案案例的简单单小结：实际工程施施工过程中中，过于强强调甲方工工程师和监监理工程师师的不间断断检查和不不疏漏部检检查，在当当前环境背背景下，几几乎不现实实实际施工过过程中，要要求劳务工工人百分之之百严格按按规范、图图集和施工工工艺要求求进行施工工，在当前前劳务素质质背景下，，几乎不现现实施工质量控控制深度需需要加强■施工现场质质量管理方方法有待提提高：国内大多数数房地产企企业的施工工现场质量量管理，主主要依靠隐隐蔽验收、、分部分项项工程验收收等事后检检验的管理理方法。即即使工程管管理人员在在施工阶段段采取过程程巡视，在在其检验范范围、检验验时间、检检验要求均均无法保证证的前提下下，其检验验效果根本本无法保障障，工程质质量也无法法得到有效效控制施工质量控控制深度需需要加强■施工阶段应应加强工序序检验的过过程质量控控制：工程项目的的施工过程程，是由一一系列相互互关联、相相互制约的的工序所构构成。工序序质量是基基础，直接接影响到工工程项目的的整体质量量。施工中中甲方对很很多工程质质量控制不不深入到工工序、检验验批的控制制深度，根根本无法保保障工程质质量施工质量控控制深度需需要加强■工序质量控控制的四个个主要内容容：严格遵守工工艺规程：：施工技术、、施工工艺艺交底、施施工质量防防治措施、、施工样板板检验主动控制工工序活动条条件的质量量：明确工序质质量控制保保障体系具具体要求、、实行工序序责任管理理施工质量控控制深度需需要加强及时检验工工序活动效效果的质量量施工单位三三检制、监监理旁站、、平行巡视视、甲方巡巡视抽检设置必要的的工序质量量控制点（（工序停止止点）进行必要的的工序检验验批验收，，防止不合合格隐患带带入下道工工序并影响响关键的质质量控制目目标施工质量控控制深度需需要加强■工序质量控控制点设置置的基本要要求工序控制点点是指为了了保证工序序质量而需需要进行过过程质量控控制的重点点。一般设设置原则或或为关键部部位、或为为薄弱环节节、或施工工单位容易易出现的问问题。以便便在一定时时期内、一一定条件下下进行强化化管理，使使工序处于于良好的受受控状态施工质量控控制深度需需要加强■工序质量控控制点设置置的基本要要求工序质量控控制点的检检验管理要要求等同于于隐蔽工程程验收，验验收合格前前严禁进行行下一道工工序工序质量控控制点应按按检验批划划分要求，，进行责任任管理施工质量控控制深度需需要加强■工序质量控控制点的设设置原则：：1、控制施工工、监理单单位人员的的关键行为为：2、控制材料料的质量和和性能：3、控制关键键工序的操操作行为：：4、控制关键键的施工顺顺序：5、控制合理理的技术间间歇：施工质量控控制深度需需要加强6、控制常见见的施工质质量通病：：7、控制新材材料、新工工艺、新技技术的应用用：8、控制质量量不稳定、、质量问题题较多的工工序：9、控制关键键的施工工工法：10、控制总、、分包交叉叉作业的工工序和成品品保护：施工质量控控制深度需需要加强■外墙穿墙螺螺杆孔洞封封堵工序质质量控制点点示例：穿墙螺杆孔孔洞应填塞塞密实：施工单位为为穿墙螺杆杆的回收利利用，结构构往往套上上塑料管施工单位堵堵洞时，往往往不进行行扩孔或带带着塑料管管进行堵洞洞，无法保保证填塞密密实。极易易产生外墙墙渗漏关键部位控控制薄弱环节控控制施工质量控控制深度需需要加强■厕浴间穿楼楼板UPVC管道工序质质量控制点点示例：厕浴间大量量采用的UPVC等塑料管道道，因管道道外壁极其其光滑。按按传统施工工工艺规程程采用掺微微膨胀剂的的水泥砂浆浆灌缝，极极易产生开开裂，撕开开涂膜防水水层造成管管根处的渗渗漏关键部位控控制薄弱环节控控制施工质量控控制深度需需要加强■铝合金门窗窗外侧打胶胶工序质量量控制点示示例：常见的门窗窗采取后塞塞口安装时时密封胶打打胶形式发泡胶并不不能直接防防水，仅起起填充和软软连接的作作用施工质量控控制深度需需要加强■应加强对施施工单位工工艺、工法法、工序的的指导：国内大多数数施工企业业，目前普普遍存在着着技术管理理缺失的问问题。几乎乎没有人愿愿意去当施施工单位的的总工房地产企业业经过多年年项目开发发，往往积积累了大量量的工程经经验教训。。在某些工工艺、工法法、工序要要求及质量量通病防治治措施上，，往往领先先于施工企企业施工质量控控制深度需需要加强■地下室防水水关键节点点施工工法法控制的示示例：地下室外墙墙的后浇带带、施工缝缝处，按防防水要求需需要设置止止水钢板，，防止地下下室外墙渗渗漏。如果果此时出现现墙中设置置有框架柱柱的情况，，就会出现现规范执行行的冲突，，往往造成成地下室外外墙渗漏施工质量控控制深度需需要加强■首层小院围围墙施工顺顺序控制的的示例：某小高层项项目首层设设有私家小小院，传统统做法小院院通常在外外架及塔吊吊井架拆除除后再开始始挖土、做做围墙基础础，砌小院院围墙。施施工中普遍遍出现工期期长、影响响到市政环环境工程进进场施工。。同时小院院围墙在不不同程度上上均出现下下沉，导致致墙面开裂裂，引起业业主投诉施工质量控控制深度需需要加强■施工图图中设计小小院围墙的的常见形式式施工质量控控制深度需需要加强■城市置置业公司施施工管理输输出常用的的一些小工工具：施工质量量控制深深度需要要加强■城市市置业公公司施工工管理输输出常用用的一些些小工具具：施工质量量控制深深度需要要加强■城市市置业公公司施工工管理输输出常用用的一些些小工具具：施工质量量控制深深度需要要加强■城市市置业公公司施工工管理输输出常用用的一些些小工具具：现已要求求改为专专门定制制的异形形角砖施工质量量控制深深度需要要加强■城市市置业公公司施工工管理输输出常用用的一些些小工具具：工程招标标及合约约条款设设计不明明确■房地地产企业业工程管管理的依依据：国家相关关法律、、法规等等国家、地地方及行行业相关关规范、、图集等等建设方和和工程供供方的合合约国内大多多数房地地产企业业比较注注重合约约中的经经济条款款部分，，对有关关工程质质量、进进度等管管理方面面的约定定往往比比较欠缺缺工程招标标及合约约条款设设计不明明确■房地地产企业业工程合合约的一一些普遍遍现象：：合约由法法务专业业人员编编写，其其条款设设计根本本无法指指导实际际的工程程管理以罚代管管体现突突出，单单纯依靠靠处罚，，并不能能真正解解决工程程管理遇遇到的问问题合约中存存在大量量不合理理的、甚甚至无法法操作的的霸王条条款工程招标标及合约约条款设设计不明明确■房地地产企业业工程合合约的一一些普遍遍现象：：国内大多多数房地地产企业业在工程程合约条条款设计计中，依依然采用用传统目目标管理理的方式式。工程程管理要要求不清清晰，对对实际工工程管理理过程中中缺乏指指导性、、可考核核性和可可操作性性，无法法形成有有效的合合约监管管机制。。不利于于甲方工工程部依依据合约约对施工工方进行行有效的的管理工程招标标及合约约条款设设计不明明确■房地地产企业业工程管管理的主主要工作作：提要求审核实际结果果与最终终需求的的符合性付款房地产企企业的工工程管理理，如果果连要求求都提不不清楚，，就不可可能取得得好的结结果工程招标标及合约约条款设设计不明明确■国家标准准合同范范本与补补充协议议国家建设设施工合合同（范范本）中中的合约约条款大大多是保保护施工工企业。。根本无无法满足足房地产产企业工工程过程程管理和和精细化化管理的的需要。。有效的的利用合合同范本本允许的的补充协协议，对对协议条条款精心心设计，，是关系系到工程程管理最最终效果果好坏的的重要因因素工程招标标及合约约条款设设计不明明确■房地地产企业业工程合合约条款款设计涉涉及的一一些合同同：建设工程程施工合合同建设工程程委托监监理合同同设备安装装合同物资采购购合同……工程招标标及合约约条款设设计不明明确■国家家标准施施工合同同范本存存在的缺缺陷：问题一：：工程质质量目标标不清晰晰国内大多多数房地地产企业业合约中中约定的的工程质质量要求求大多填填写为：：合格、、优良或或达到＊＊＊杯杯要求工程招标标及合约约条款设设计不明明确■补充充协议应应明确施施工检验验的质量量目标标标准：实行以客客户验房房标准为为导向的的工程质质量目标标明确并并细化质质量目标标的重点点要求，，避免施施工单位位在施工工及交验验过程中中与甲方方产生歧歧义工程招标标及合约约条款设设计不明明确■国家家标准施施工合同同范本存存在的缺缺陷：对施工方方无工程程质保体体系的管管理要求求问题二：：关于工工程质量量管理的的约定条条款过于于笼统，，不能满满足甲方方施工现现场实际际工程管管控的具具体需求求，不能能帮助甲甲方一线线管理人人员指导导监管施施工单位位的质量量生产活活动对施工方方无工程程质量过过程管控控的管理理要求工程招标标及合约约条款设设计不明明确■国家家标准施施工合同同范本存存在的缺缺陷：无关键工工序质量量控制、、检验批批验收、、质量停停止点设设置等管管理要求求无工程质质量标准准、规范范、企业业工程标标准等明明确执行行优先顺顺序的管管理约定定对施工单单位不遵遵守合约约质量控控制管理理要求缺缺乏除经经济处罚罚外的有有效制约约手段工程招标标及合约约条款设设计不明明确■如补补充协议议不对合合同范本本的缺陷陷进行修修正：施工单位位工程无无质保体体系或不不健全，，工程质质量管理理责任划划分不明明确施工单位位管理人人员不到到位或不不合格，，管理人人员配备备不能满满足甲方方的工程程质量管管控需要要施工单位位不重视视施工过过程的工工程质量量控制，，以包代代管，导导致甲方方及监理理的人员员成为施施工单位位的质检检员工程招标标及合约约条款设设计不明明确■如补补充协议议不对合合同范本本的缺陷陷进行修修正：施工单位位不重视视关键工工序质量量控制、、检验批批验收质质量控制制，不重重视技术术方案先先行、样样板引路路等质量量手段的的应用施工单位位以工程程常规或或国家没没有明确确约定等等理由拒拒绝甲方方工程精精细化管管理要求求施工单位位不重视视总分包包工序交交接质量量控制和和分包工工程成品品质量保保护措施施的管理理工程招标标及合约约条款设设计不明明确■国家家标准施施工合同同范本存存在的缺缺陷：问题三：：房屋交交付质量量与施工工单位的的考核管管理脱钩钩，只罚罚不奖的的合约条条款对施施工方促促进作用用不明显显工程招标标及合约约条款设设计不明明确■国家家标准建建设工程程委托监监理合同同存在的的缺陷：：工程监理理质量目目标不清清晰，监监理责任任与监理合约约对于质质量管理理的责任任和要求求主要是是满足甲甲方对承承包方的的质量目目标管理理要求。。监理合合约中应应将甲方方对施工工单位的的质量目目标及检检验要求求作为监监理合约约附件予予以明确确工程质量量管理容容易出现现的问题题■对关键质质量控制制的细节节重视度度不足：工程质量量管理过过程中如如不了解解设计单单位、施施工单位位、监理理单位常常见的管管理错误误，对一一些关键键的质量量细节进进行重点点管控，，往往一一个小的的隐患，，就能产产生重大大的工程程质量隐隐患部分甲方方工程管管理人员员忽视关关键质量量细节的的控制，，对工程程质量细细节需要要关注的的重点不不清工程质量量管理容容易出现现的问题题■一个关于于门窗渗渗漏的细细节处理理：此部位在在国家标标准图集集中没有有具体表表述，近近年来在在对一些些房地产产企业的的工程管管理交流流中，见见到了各各种“五花八门门”的处理方方式。其中真正正做对，，并掌握握关键防防渗漏、、防开裂裂节点质量量控制要要点的，，不足5％工程质量管理理容易出现的的问题错误：钢附框框高度超过60㎜，对其刚度、、壁厚等要求求大幅上升，，造价急剧升升高解决措施一：：增加钢附框框填空间隙解决措施二：：用聚合物抗抗裂砂浆加钢钢丝网填堵缝缝隙错误：聚合物物抗裂砂浆抹抹灰厚度过厚厚，即使采取取增加抗裂措措施，也极易易出现开裂。。且聚合物抗抗裂砂浆与外外保温层容易易产生渗水通通道工程质量管理理容易出现的的问题错误：窗框在在保温上固定定不稳定，保保温层渗水通通道和固定点点渗水通道直直接与室内相相连解决措施三：：将保温深至至框下，框固固定在保温上上解决措施四：：结构设计时时外墙增加出出挑的窗垛错误：按新节节能规范要求求窗垛也需要要进行保温否则极易产生生冷桥导致结结露工程质量管理理容易出现的的问题■工程质量管理理执行力考核核指标需要具具体量化：从企业管理角角度分析，如如果对一个员员工的工作不不能实行量化化，不能明确确工作成果标标准。就很难难对其进行有有实质意义上上的考核反过来，如果果一个员工的的工作没有标标准清晰的实实质性考核。。其工作不可可能得到有效效的保障工程质量管理理容易出现的的问题■工程质量管理理执行力考核核需要适量：从企业管理角角度分析，如如果对一个员员工的工作不不能实行量化化，不能明确确工作成果标标准。就很难难对其进行有有实质意义上上的考核反过来，如果果一个员工的的工作没有标标准清晰的实实质性考核。。其工作不可可能得到有效效的保障工程进度管理理容易出现的的问题■工程进度管理理容易出现的的主要问题：1、工程计划管管理体系不健健全2、施工进度计计划管理过程程中存在的问问题3、工程合约条款款工程进度管管理部分内容容需要明确工程进度管理理容易出现的的问题坏了坏了，期期限到了，忙忙不完了！不行啊，情况况变化，我们们的项目进程程恐怕也要变变动了！下一步该干什什么?还没想好，正正在作新计划划呢。■边计划■边实施■边修改造成“三边行动”的根本原因是是在目标未清清、职责未明明的情况下就就仓促开始往往下做细节，，结果常会因因为在一些小小事上扯皮导导致项目被不不断地延期。。即使最后勉勉强完成了，，也与最初的的目标相去甚甚远工程进度管理理容易出现的的问题■房地产企业工工程进度计划划管理的基本本流程：计划、执行、、评估、改进进工程进度管理理容易出现的的问题■房地产企业工工程进度管理理的基本原则则：运用目标管理理、责任管理理与过程管理理的方法对公公司各部门、、各专业计划划等与工程进进度计划管理理相关的活动动进行全面的的规划、跟踪踪和调整工程进度管理理容易出现的的问题■房地产企业工工程进度管理理的基本原则则：目标管理根据企业总体体经营目标，，以项目按质质按期交付为为各相关业务务部门的最终终工作目标以交付为各部部门的最终目目标，是为了了避免各业务务部门之间过过于强调部门门职责和部门门利益，不能能从整体思考考项目利益工程进度管理理容易出现的的问题■一个维护公司司利益、控制制施工成本的的案例：某项目工程部部计划采取一一项新的桩基基施工技术，，经过专业技技术论证，可可以加快工程程建设进度。。其中出±0.00可提前40d，项目交付可可提前60d。因其施工成成本需要增加加20万元，报公司司成本部审批批时，被成本本管理人员超超出“目标”成本控制为由由否决。工程进度管理理容易出现的的问题根据业务衔接接逻辑关系，，以最终交付付为起点，采采用关门倒推推、层层分解解的管理方法法确定各部门门业务工作在在整体项目开开发环节中所所处的位置，，确定各部门门业务工作与与上下衔接业业务部门之间间的工作成果果要求，明确确所需工作条条件、自身业业务成果标准准、明确时限限要求和工作作配合要求编制各部门业业务工作计划划（业务流的的过程分解计计划）工程进度管理理容易出现的的问题■房地产企业工工程进度管理理的基本原则则：责任管理汇总各部门门的部门业业务工作计计划评价不同部部门业务工工作计划的的协同性、、保障性和和准确性优化不同部部门业务工工作计划的的关键线路路，最终确确定各部门门业务工作作计划，形形成总体协协同的项目目开发计划划工程进度管管理容易出出现的问题题根据已确定定的部门业业务工作计计划，明确确各部门主主管责任人人，直接责责任人，并并分解为部部门月度或或周工作计计划根据据项项目目开开发发计计划划，，确确定定项项目目开开发发计计划划的的过过程程监监管管部部门门、、明明确确监监管管主主管管责责任任人人和和监监管管直直接接责责任任人人工程程进进度度管管理理容容易易出出现现的的问问题题■房地地产产企企业业工工程程进进度度管管理理的的基基本本原原则则：过程程管管理理跟踪踪项项目目开开发发计计划划总总体体执执行行情情况况，，及及时时进进行行计计划划风风险险预预警警评估估各各部部门门业业务务工工作作计计划划的的执执行行情情况况和和余余期期完完成成的的可可行行性性调整整目目标标计计划划，，根根据据调调整整原原因因及及影影响响程程度度进进行行业业务务考考核核工程程进进度度管管理理容容易易出出现现的的问问题题根据据调调整整的的目目标标计计划划，，对对各各部部门门业业务务工工作作计计划划做做出出协协同同调调整整和和评评估估业务务顺顺序序衔衔接接的的下下道道部部门门对对上上道道部部门门负负有有业业务务成成果果跟跟踪踪权权工程程进进度度管管理理容容易易出出现现的的问问题题■房地地产产企企业业工工程程进进度度管管理理的的基基本本原原则则：系统统管管理理根据据项项目目开开发发计计划划流流转转情情况况，，召召开开相相关关业业务务部部门门参参与与的的项项目目例例会会实行行项项目目开开发发计计划划电电子子平平台台共共享享式式管管理理实行行项项目目开开发发周周报报、、月月报报、、工工程程周周报报、、月月报报管管理理制制度度工程程进进度度管管理理容容易易出出现现的的问问题题■工程程进进度度管管理理与与施施工工进进度度管管理理的的区区别别：工程程进进度度管管理理按项项目目管管理理的的原原则则，，对对所所有有可可能能影影响响到到项项目目开开发发进进度度控控制制的的条条件件、、资资源源、、任任务务、、时时间间等等均均进进行行有有效效的的规规划划和和管管理理。。能能够够保保障障对对项项目目开开发发总总体体进进度度目目标标的的有有效效控控制制工程程进进度度管管理理容容易易出出现现的的问问题题■工程程进进度度管管理理与与施施工工进进度度管管理理的的区区别别：施工工进进度度管管理理对进进入入施施工工阶阶段段后后的的施施工工组组织织设设计计、、施施工工工工序序、、人人机机料料保保障障等等进进行行有有效效的的规规划划和和管管理理。。仅仅能能对对进进入入施施工工阶阶段段后后的的进进度度进进行行管管理理，，无无法法保保障障项项目目开开发发总总体体进进度度目目标标工程程进进度度管管理理容容易易出出现现的的问问题题■房地地产产企企业业计计划划管管理理体体系系应应解解决决的的问问题题：公司司的的生生存存与与发发展展的的战战略略性性规规划划问问题题当年年度度公公司司层层面面的的经经营营与与管管理理安安排排问问题题项目目的的开开发发经经营营工工作作计计划划问问题题围绕绕项项目目开开发发经经营营的的专专业业作作业业计计划划问问题题公司司、、项项目目和和专专业业计计划划的的协协同同，，以以及及各各时时间间段段工工作作任任务务的的沟沟通通落落实实问问题题工程程进进度度管管理理容容易易出出现现的的问问题题■项目目工工程程进进度度计计划划的的三三级级管管理理体体系系要要求求：一级级计计划划：：《项目目工工程程目目标标计计划划》二级级计计划划：：《项目目工工程程总总控控计计划划》三级级计计划划：：《项目目施施工工进进度度控控制制计计划划》按房房地地产产企企业业项项目目开开发发不不同同阶阶段段管管理理要要求求划划分分工程程质质量量管管理理容容易易出出现现的的问问题题■项目目工工程程进进度度计计划划的的三三级级管管理理体体系系要要求求：按房房地地产产企企业业各各业业务务部部门门专专业业计计划划协协同同要要求求划划分分工程程部部门门权权责责范范围围内内的的工工程程控控制制类类计计划划或或工工程程实实施施类类计计划划相关业业务部部门权权责范范围内内的工工程保保障类类计划划或业业务专专业实实施类类计划划工程质质量管管理容容易出出现的的问题题■一级计计划：《项目工工程目目标计计划》编制目目的：：根据企企业项项目收收益目目标，，确定定项目目开发发周期期，核核定项项目资资金需需求和和开发发周期期成本本、控控制项项目经经营风风险编制时时间：：对企业业意向向土地地或意意向项项目进进行投投资分分析或或项目目可研研分析析阶段段也可在在企业业取得得土地地或项项目后后用于于确定定项目目开发发目标标工程质质量管管理容容易出出现的的问题题■一级计计划：《项目工工程目目标计计划》编制依依据：：编制部部门：：企业项项目开开发收收益目目标、、设计计部门门提供供的规规划设设计草草案（（明确确产品品类型型、层层数、、结构构形式式、市市政配配套要要求））和设设计目目标计计划工程管管理部部门及及相关关业务务保障障部门门工程质质量管管理容容易出出现的的问题题工程保保障类类计划划编制制深度度：概概念设设计方方案完完成、、规划划设计计方案案完成成、规规划设设计方方案报报批完完成、、扩初初设计计方案案完成成、施施工图图设计计完成成、施施工图图设计计强审审完成成工程控控制计计划编编制深深度：：项目目开工工、结结构±0.00、达到到预售售许可可条件件、结结构封封顶、、外檐檐落架架、道道路市市政景景观工工程、、分户户验收收、取取得项项目竣竣工备备案、、项目目交付付编制深深度：：工程质质量管管理容容易出出现的的问题题项目保保障类类计划划编制制深度度：获获取土土地或或项目目、取取得土土地证证、项项目市市场定定位完完成、、项目目产品品定位位完成成、取取得规规划证证可证证、确确定总总承包包单位位、开开工手手续和和质量量监督督登记记等评审方方法：：汇总各各专业业计划划，模模拟项项目开开发全全过程程，确确定各各专业业计划划的合合理性性及协协同性性工程质质量管管理容容易出出现的的问题题■《项目工工程目目标计计划》编制容容易忽忽视的的环节节：项目工工程目目标计计划应应考虑虑春节节、雨雨季、、冬施施、两两收及及群体体工程程带来来的影影响，，规避避项目目开发发风险险项目工工程目目标计计划应应考虑虑政府府审批批环节节的不不确定定性项目工工程目目标计计划应应考虑虑企业业内部部评审审环节节要求求及所所需周周期工程质质量管管理容容易出出现的的问题题■二级计计划：《项目工工程总总控计计划》编制目目的：：编制时时间：：确定项项目工工程的的实施施方案案和实实施计计划，，组织织协同同各业业务部部门保保障工工程总总控计计划的的顺利利实现现扩初设设计方方案评评审完完成或或单体体方案案报建建完成成工程质质量管管理容容易出出现的的问题题■二级计计划：《项目工工程总总控计计划》编制依依据：：编制部部门：：设计部部门提提供的的扩初初设计计方案案或单单体报报建方方案、、销售售部门门提供供的销销售分分期方方案和和销售售开盘盘计划划、成成本采采购部部门提提供的的成本本控制制及招招标采采购要要求工程管管理部部门及及相关关业务务保障障部门门工程质质量管管理容容易出出现的的问题题编制深深度：：工程实实施类类计划划编制制深度度：在在项目目工程程目标标计划划的基基础上上1、划分分施工工流向向、划划分施施工段段和施施工层层2、分解解施工工过程程、确确定施施工工工序顺顺序3、估算算工程程量、、确定定各项项工序序所需需时间间4、确定定各项项工序序的关关键关关系，，进行行工序序优化化5、分析析关键键线路路、关关键节节点6、分析析甲分分包、、甲供供货进进场作作业要要求及及工期期工程质质量管管理容容易出出现的的问题题工程保保障类类计划划编制制深度度：依依据项项目工工程总总控计计划的的输出出条件件1、图纸纸进场场计划划（强强审后后、二二次设设计等等）2、项目目报批批报建建计划划3、总分分包、、监理理进场场计划划4、甲供供物资资进场场计划划5、设计计封样样确认认计划划6、成本本限价价计划划7、招标标采购购计划划工程质质量管管理容容易出出现的的问题题8、售楼楼处建建设计计划9、精装装样板板间、、销售售展示示区建建设计计划10、市政政景观观进场场建设设计划划11、市政政能源源开通通计划划12、竣工工验收收计划划工程质质量管管理容容易出出现的的问题题■《项目工工程总总控计计划》的评审审：项目工工程总总控计计划（（初稿稿）：：工程管管理部部经理理审核核、主主管工工程副副总审审批同同意初初稿项目工工程保保障计计划：：相关业业务部部门经经理审审核项目工工程总总控计计划综综合评评审：：主管工工程副副总组组织召召开总总控计计划和和保障障计划划的综综合评评审，，相关关业务务部门门经理理参与与。确确认后后报公公司总总经理理审批批工程进进度管管理容容易出出现的的问题题■《项目工工程保保障计计划》编制容容易忽忽视的的环节节：项目工工程保保障计计划需需要的的是各各相关关业务务部门门业务务过程程关键键环节节控制制的作作业计计划，，而不不是业业务部部门的的目标标成果果计划划项目工工程保保障计计划应应考虑虑内部部评审审周期期、合合约签签订及及审批批周期期、施施工准准备周周期、、总分分包现现场工工序交交接周周期等等工程进进度管管理容容易出出现的的问题题■《项目工工程保保障计计划》编制容容易忽忽视的的环节节：项目工工程保保障计计划应应考虑虑政府府、行行业管管理部部门审审批存存在着着一定定的不不确定定性工程进进度管管理容容易出出现的的问题题■三级计计划：《项目施施工进进度控控制计计划》编制目目的：：编制时时间：：指导施施工单单位施施工，，约定定关键键工序序、关关键线线路、、关键键节点点控制制、总总分包包交叉叉作业业、甲甲供物物资、、分包包进场场等作作为招招标文文件及及合约约文件件的附附件要要求投投标方方相应应施工图图出图图后（（可不不必完完成施施工图图强审审）工程进进度管管理容容易出出现的的问题题■三级计计划：《项目施施工进进度控控制计计划》编制依依据：：编制部部门：：施工图图及《项目工工程总总控计计划》项目工工程管管理部部门工程进进度管管理容容易出出现的的问题题编制深深度：：在《项目工工程总总控计计划》的基础础上核核定修修正并并应增增加的的内容容1、按层层、按按工序序、按按工种种确定定施工工顺序序2、分析析总包包单位位不同同阶段段基础础人（（工种种）、、机、、料需需求3、明确确技术术方案案先行行、工工程样样板、、总分分包工工序交交接、、工序检检验批批、隐隐蔽工工序验验收等等企业业工程程管理理要求求工程进进度管管理容容易出出现的的问题题■《项目施施工进进度控控制计计划》容易忽忽视的的环节节：合理的的施工工技术术间歇歇必须须予以以考虑虑：◆桩基：：成桩桩后28天达到到龄期期，开开始试试桩◆砼：混混凝土土浇捣捣后强强度达达到1.2N/㎜2后才能能上人人◆加气块块砌筑筑：砌砌筑前前1天应浇浇水湿湿润，，1天内砌砌筑高度不不得超超过1.5米，2天砌完完，7天后顶顶砖，，15天后（含含顶砖砖的时时间））才能能开始始粉刷刷工程进进度管管理容容易出出现的的问题题◆防水：：表干干时间间（聚聚氨酯酯8h、JS防水涂涂料4h）和实干时时间（（聚氨氨酯24h、JS防水涂涂料8h）◆地坪：：养护护7天后方方可上上人◆分层粉粉刷：：分层层粉刷刷，每每层间间隔5天◆内墙剔剔槽填填塞：：内墙墙剔槽槽填塞塞加钉钉抗裂裂钢丝丝网后后，5天后方方可分分层粉粉刷工程进进度管管理容容易出出现的的问题题■《项目施工工进度控控制计划划》容易忽视视的环节节：对有龄期期、陈化化期要求求的乙供供材料应应约定进进场：◆轻质砌块块：轻质质砌块多多为水泥泥胶凝增增强的块块材，以以28天强度为为标准设设计强度度。龄期期达到28天之前，，含水量过高高，自身身收缩较较快，28天后收缩缩趋缓◆EPS保温板：：EPS保温板在在自然环环境中的的自身收收缩变形时间间长达60天。在自自然环境境条件下下42天或60℃蒸汽养护护条件下下5d的自身收收缩变形形可以完完成99%以上。因此此要求达达到养护护条件下下5天后上墙墙工程进度度管理容容易出现现的问题题■项目工程程进度控控制管控控要点：：编制工程程总控计计划编制施工进度控制计划目标计划审核供方计划监督进度执行情况供方进度整改工期奖罚编制工程采购计划编制报批报建计划工程进度度管理容容易出现现的问题题■施工阶段段工程进进度计划划管控要要点：每月施工计划每周施工计划组织施工监理公司审核合理性、可行性甲方工程部审核并签批日常进度监督检查工程例会或进度计划协调会监督检查监督协调检查提出整改措施经批准后执行工程进度度管理容容易出现现的问题题■施工进度度计划管管理过程程中存在在的问题题：施工过程程中，制制约施工工进度的的除了外外部资源源管理因因素，还还包括甲甲方内部部的管理理因素设计修改改、设计计变更答答复时间间过长设计变更更洽商不不及时签签发或洽洽商成本本迟迟不不予确认认设计封样样确认不不及时成本限价价确认不不及时甲供物料料、甲分分包进场场不及时时工程进度度管理容容易出现现的问题题■合理利用用项目例例会制度度解决内内部协调调问题：实行以项项目为主主（项目目工程部部主导）），各相相关业务务部门经经理参加加的企业业内部项项目综合合例会制制度（施施工现场场召开））实行本周周或下周周需甲方方协调问问题的汇汇总、分分析和信信息及时时传递制制度实行部门门间无法法协调解解决问题题的信息息上报制制度工程进度度管理容容易出现现的问题题■工程合约约条款中中进度管管理部分分内容需需要明确确国家标准准建设工工程施工工合同存存在的一一些缺陷陷施工合同同范本中中对工期期要求仅仅列出：：开工时时间和完完工时间间。大多多数房地地产企业业在补充充协议中中，大多多也只列列明：出出±0.00、达到预预售条件件、结构构封顶等等简单的的时间节节点要求求工程进度度管理容容易出现现的问题题■国家家标准施施工合同同范本存存在的缺缺陷：工程进度度管理容容易出现现的问题题■国家家标准施施工合同同范本存存在的缺缺陷：关于工程程进度管管理的约约定条款款过于笼笼统，不不能满足足甲方施施工现场场实际工工程管控控的具体体需求，，不能帮帮助甲方方一线管管理人员员指导监监管施工工单位的的施工进进度组织织无工程进进度过程程管控的的管理要要求对施工单位不不遵守合约进进度控制管理理要求缺乏除除经济处罚外外的有效制约约手段工程成本管理理容易出现的的问题■工程成本管理理容易出现的的主要问题：1、工程合约条条款成本管理理部分内容需需要明确2、设计变更责责任管理部分分需要完善工程成本管理理容易出现的的问题■国家标准施工工合同范本存存在的缺陷：问题一：合同同价款调整内内容及调整方方式不明确问题二：工程程款支付条件件不清晰工程成本管理理容易出现的的问题■国家标准施工工合同范本存存在的缺陷：问题三：对合合约承包范围围约定不清晰晰问题四：对甲甲供、甲分包包计价方式约约定不清晰思考30秒甲供、甲分包包等从管理形形式上有多少少种？工程成本管理理容易出现的的问题■设计变更责任