XXXX年南昌澳斯屯象湖项目提案报告

澳斯屯象湖项目提案报告谨呈江西澳斯屯实业有限公司报告结构项目本体分析12解读象湖新城3区域市场研究4区域产品研究5客户分析6项目发展策略项目本体分析项目界定问题界定12报告结构城市属性：中部二线，江西单核城市江西省会，全省政治、经济、文化中心；中国中部位置,唯一长江、珠江、闽东南三大三角洲相毗邻的省会城市；传统的工业城市，沿海发达城市产业梯度转移基地；唯一京九线上的省会城市，海陆空立体交通体系都较为发达；城市总人口497.33万，城区人口230余万人。项目本体分析经济开发区高新开发区昌南工业区昌东工业区青云谱区象湖新城本案传统城市中心：是南昌的经济、政治、文化、旅游、商贸中心朝阳洲是政府当前重点打造，主要以居住和商务为主青山湖区：城市湖景高档住宅区，改善性置业区域红谷滩：城市新的CBD和高档居住中心主要为城市刚需首次置业者的置业首选区域项目本体分析市中心红谷滩新区青山湖区朝阳洲区域属性：刚性需求首次置业者的置业首选区域区域属性：高尚住宅区域 范围——面积11.7平方公里：

用地：南起银湖二路（即汇仁大道），北至昌南大道（南昌市南外环），西起滨江路，东至雄溪河。规划总用地2980.38公顷，总人口35万人。定位——高品质生活居住为主：区域内水系密布，西望赣江，北靠象湖，与象湖风景区紧密相连。该区拟建成自然、生态、健康的以高尚居住、休闲娱乐、商业服务为主的新型城区，与南昌市主城区紧密相连。

项目本体分析地块属性：西靠南大一附医院，南临抚河故道地块周边景观资源较为丰富，南临抚河故道，拥有较好的湖景；与区域项目相比，本案西靠南大一附医院，拥有较强的配套优势。项目本体分析地块属性：区域小规模、中等容积率、拥有部分自然景观的商住用地地块经济技术指标占地面积:193267.6㎡；容积率:1.4；建筑密度:≤24%；绿地率：≧35%；建筑间距：多层≧1:1H，高层≧1:0.8H；用地性质商住用地；套内建筑面积90m2以下住宅占开发住宅总建筑面积70%以上

。用地四至范围东沿规划路；南为抚河故道；西依诚信路；北为八月湖路；用地现状地块较为平整；目前地块有少许荒废建筑。项目本体分析项目界定：高尚住宅区小规模中等容积率资源景观型商住用地地块属性：2004年象湖新城第一个项目-南昌居住主题公园启动，目前区域配套较为落后区域启动阶段与南昌主城区相连的首次置业首选区域刚需住宅区域南昌在房地产市场划分中属二线城市；二线单核城市区域属性：商住用地，商业建筑面积不低于总建筑面积的10%商住用地容积率1.4，建筑面积约27万方，区域内属于较小规模仅靠南大一附医院配套资源小规模，中容积率，资源型地块处南面抚河故道是区域内稀缺的自然景观坐拥自然景观项目本体分析项目本体分析项目界定问题界定12报告结构问题题界界定定？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2通过过S-C-Q金金字字塔塔基基本本结结构构来来界界定定和和分分析析问问题题S：：情情境境（（situation））————项项目目背背景景事事实实（（项项目目、、客客户户、、市市场场））中小小规规模模、、低低密密度度商商住住项项目目地处处城城市市近近郊郊生活活配配套套资资源源强强大大景观观资资源源强强大大项目目一一期期总总占占地地193267.6平平方方米米（（净净用用地地289.9亩亩）），，容容积积率率1.4、、建建筑筑密密度度24%，，项项目目强强制制要要求求商商业业面面积积占占总总建建筑筑面面积积的的10%离市市中中心心20分分钟钟车车程程，，对对外外交交通通网网络络发发达达项目目周周边边拥拥有有南南大大一一附附医医院院，，属属于于强强势势配配套套资资源源南面面拥拥有有较较长长的的抚抚河河景景观观，，项项目目相相对对于于区区域域其其他他项项目目，，拥拥有有较较强强的的自自然然景景观观资资源源问题题界界定定R1：：非非期期望望结结果果————按按常常规规发发展展的的可可能能结结果果项目目规规模模远远小小于于区区域域其其他他项项目目，，如如果果从从硬硬件件上上与与其其他他项项目目硬硬拼拼，，可可能能最最终终利利润润微微薄薄本项目所所处区域域形象主主要为承承接刚性性需求的的首次置置业者，，中高端端市场尚尚未打开开，首次次刚需置置业竞争争甚为激激烈，如如盲目定定位客户户群体，，易引起起项目滞滞销如与周边边项目同同质类产产品开发发，必将将因为因因为规模模小于对对手，而而影响销销售回款款进度从开发模模式上从客户上上从产品上上问题界定定R2：期期望结果果——我们们的期望望目标打破区域域内常规规项目开开发模式式，规避避竞争带带来的风风险，改改变区域域整体形形象，提提升区域域房地产产价值，，创建项项目、乃乃至澳斯斯屯置业业的品牌牌价值细分客户户市场，，从另一一个角度度找到目目标客户户群，尽尽可能扩扩大客户户层面，，实现成成功开发发避免陷入入来自象象湖新城城区域的的同质竞竞争，以以差异化化的产品品形成竞竞争优势势，实现现项目价价值最大大化从开发模模式上从客户上上从产品上上问题界定定C：矛盾盾或冲突突（complication）———R1与R2之间间存在着着的矛盾盾或冲突突找准目标客户群，尽可能扩大客户层面，实现成功开发R1R2整合资源，塑造项目自身竞争力，实现与其它产品的差异化常规项目开发模式，项目风险大，价值难以实现目标客户单一，且项目对其不具备足够吸引力面临区域内同质产品大体量的竞争压力，市场实现难度大规避大规模项目竞争，建立区域新形象，创建品牌价值问题界定定Q：提出出问题（（question）———要实实现从R1到R2必须须要回答答的核心心问题1.以怎怎样的发发展战略略，规避避区域内内大规模模竞争对对手的风风险，创创建项目目价值？？3.如如何最大大化利用用项目资资源，打打造产品品差异化化竞争优优势，实实现项目目价值最最大化？？2.我们们的客户户是谁，，以什么么样的产产品来满满足他们们的需求求并扩大大其层面面？问题界定定报告结构构项目本体体分析12解读象湖湖新城3区域市场场研究4区域产品品研究5客户分析析6项目发展展策略随着南昌昌由单中中心城市市向大都都市化城城市形态态的演进进，象湖湖新城纳纳入南昌昌发展版版图，成成为南昌昌南部重重要的城城市新区区一核五片片区：以主城为为核心包包含乐化化、湾里里、望城城、昌东东、昌南南在内的的多核心心发展布布局中心区昌东片区昌南组团乐化组团湾里组团望城组团城市规划划融入大南南昌城市新城城区解读象湖湖新城象湖新城城北面为为青云谱谱区，南南面为南南昌县大区域内内有昌南南工业业业和小蓝蓝工业业业两大升升级工业业园众多大中中型生产产企业、、职业技技术学校校在青云云谱聚集集，靠近近象湖新新城，有有大量的的产业人人口南昌县昌南工业业园小蓝工业业园江铃汽车车生产企业业集中区区技校集中中区象湖新城象湖新城城周边区区域，有有两大省省级工业业园区，，对外交交通便利利解读象湖湖新城解读象湖湖新城整体规划划：南起起银湖二二路（即即汇仁大大道），，北至昌昌南大道道（南昌昌市南外外环），，西起滨滨江路，，东至雄雄溪河。。规划总总用地2980.38公顷，，总人口口35万万人。新城布局局：根据据功能分分区，分分别设一一个主中中心、一一个副中中心。生生态绿地地与市级级公共设设施相结结合的带带形公共共空间形形成一横横一纵““T”型型公共共空间生生态廊””。功能定位位：承接接南昌市市与南昌昌县的重重要桥梁梁，以居居住、休休闲、娱娱乐、教教育、物物流等多多功能为为一体的的综合新新城承上启下下，纵接接南北西区东区西区功能能：西区区为象湖湖新城主主中心，，规划在在东莲路路以北，，滨江设设置，与与市场用用地连成成一片。。功能主主要以商商业金融融、商务务办公、、文化娱娱乐等公公共设施施为主。。东区功能能：东区区为象湖湖新城副副中心，，设置在在东莲路路以南，，金沙二二路沿线线的位置置。功能能以居住住、教育育、娱乐乐等功能能为主。。中心功能能解读象湖湖新城已出让已出让新城现状状象湖新城城发展现现状与预预期规划划有一定定差距，，南昌县县政府对对规划的的执行力力有限出让地块块主要集集中在东东部，且且全部为为居住用用地。新新城的完完善和公公共设施施的城市市投入难难以预期期。解读象湖湖新城新城东区区现状公共交通通目前开通通的公交交仅有212、、516路，目目前象湖湖新城出出行主要要依靠各各楼盘特特约班车车。商业各楼盘内内外沿街街商铺为为目前象象湖新城城主要的的商业配配套，大大型集中中式商业业尚未出出现。医疗南大一附附医院的的(待建建)的进进驻将改改变象湖湖新城无无医疗配配套的局局面。教育九里百树树小学与与平安外外国语学学校为新新城仅有有的两所所学校。。金融新城内金金融配套套较为缺缺乏。解读象湖湖新城总结解读象湖湖新城1、象湖湖新城处处于连接接南昌市市与南昌昌县的重重要地理理位置；；2、区域域土地出出让不平平衡，及及政府规规划化执执行力差差等原因因，导致致现在规规划与预预期有出出入；3、区域通达达性较好好，但公公共交通通与配套套较为落落后；4、象湖湖新城整整体成熟熟尚需较较长时日日。报告结构构项目本体体分析12解读象湖湖新城3区域市场场研究4区域产品品研究5客户分析析6项目发展展策略区域市场场区域整体体概况区域竞争争个案12报告结构构区域未来来个案3区域整体体概况象湖新城城商品房房供不应应求今年1-10月月，象湖湖新城共共成交863830平平方米，，成交套套数9453套套；供应面积积为668747平米米，供应应套数为为7785套；；月均成交交8.6万平米米，供不不应求的的局面凸凸显，供供求比为为1：1.21；区域整体体概况成交均均价上上涨今年1-10月月，象象湖新新城整整体成成交均均价为为3467元/平方方米，，环比比2009年上上涨14%；今年象象湖新新城套套均成成交与与供应应面积积分别别为91.3平平米与与85.9平米米，原原因是是今年年加大大了首首次置置业型型的紧紧凑户户型供供应拉拉低了了象湖湖新城城整体体的供供应套套均面面积区域整整体概概况首次置置业紧紧凑户户型供供应加加大象湖新新城目目前剩剩余可可售面面积共共288545.96平平方米米，其其中住住宅可可售面面积为为192874.55平平方米米，非非住宅宅可售售面积积为95671.41平平方米米。象湖新新城目目前剩剩余面面积仅仅够支支撑3个月月的销销售区域整整体概概况象湖新新城库库存面面积告告急项目名称销售套数（套）面积(㎡)销售均价(元/㎡)套均面积(㎡)幸福时光1610141703338788伟梦清水湾1316130019276898.7奥园108493490417186.2力高国际城1076100700357493.5保集半岛96185113352488.5主题公园765790443415103.3平安象湖风情70561050376786.5景城名郡70353315318875.8罗马象湖一号55154055397798.1金沙逸都37034476319093.1丰源醇和31230865356398.9区域整整体概概况象湖新新城各各项目目今年年销售售情况况幸福时时光以以1610套的的销量量成为为目前前象湖湖新城城销冠冠，伟伟梦清清水湾湾以1316套套排名名第二二，伟伟梦清清水湾湾主要要以内内部认认购为为主，，故成成交均均价只只有2768元元/平平米。。区域整整体概概况建筑形态供应套数（套）去化套数（套）均价(元/平米）去化率花园洋房2302304600100%多层28762344390081%小高层26971788340066%高层33622267320067%今年象象湖新新城花花园洋洋房去去化率率最高高，达达到100%去去化，，成交交均价价4600元/平米米；多层去去化率率为81%,成成交均均价为为3900元/平米米；小高层层与高高层虽虽然有有66%与与67%的的去化化率，，但在在区域域内属属于去去化速速度较较慢的的产品品，且且价格格也较较低，，分别别为3400元元/平平米与与3200元/平米米。2010年年象湖湖新城城各建建筑形形态去去化比比例房型主力面积区间（平米）供应套数（套）去化套数（套）去化率一房28-6049332265%二房68-905461422677%三房89-1302971197266%四房110-16024010945%区域整整体概概况2010象象湖新新城今今年批批售各各房型型去化化比例例今年象象湖新新城主主要供供应房房型以以两房房、三三房为为主。。整体体去化化率以以两房房最高高，达达到77%，其其次是是三房房，为为66%；；今年象象湖新新城部部分项项目，，如力力高国国际城城、景景城名名郡等等，陆陆续涌涌现出出一房房户型型，并并在市市场上上得到到了认认可；；90平平米以以下附附带赠赠送面面积““2+1””的户户型目目前是是象湖湖新城城最受受青睐睐的产产品。。区域整整体概概述2010年年象湖湖新城城各房房型单单价、、总价价分析析房型主力面积区间（平米）该房型单价(元/平方米)总价区间去化率一房28-6032008.9万-19万65%二房68-90358024.3万-32万77%三房89-130341030.3万-44.3万68%四房110-160351038.6万-56万45%一房总总价在在8.9万万-19万万之间间，总总价较较低，，新政政前两两成首首付只只有2万元元左右右，对对于参参加工工作时时间较较短的的年轻轻置业业者有有较强强的吸吸引力力；二房总总价在在24.3-32万万元之之间，，该区区域两两房大大多带带赠送送面积积，30万万左右右的总总价使使得产产品性性价比比极高高；三房面面积为为89-130平米米，其其对象象客户户多为为改善善性置置业者者，总总价30.3万万-44.3万万之间间，且且也附附带一一定赠赠送面面积；；四房面面积110-160平米米，总总价38.6万万-56万万之间间。对对于象象湖新新城该该区域域，总总价过过高，，因此此去化化速度度较慢慢。象湖新新城未未来1-2年供供应预预测项目名称供应建筑形态预计推出时间户型区间预计单价伟梦清水湾双拼别墅11年初260-270平米7000景城名郡小高层、花园洋房11年初30-60平米一房65-92平米两房100-130平米三房小高层3600洋房4500幸福时光多层、高层11年初75-90两房105-120三房多层4800高层4200保集半岛高层11年初85-89平米两房3800力高国际城高层11年初72-89平米两房110-130平米三房4000丰源醇和高层11年中89-92平米两房111-122平米三房4300主题公园多层、小高层11年初80-89平米两房110-130平米三房多层4300高层3900平安象湖风情小高层11年初80-90平米两房110-125平米三房3900银亿项目联排别墅11年中旬8000预计明明年象象湖新新城主主要供供应量量为高高层住住宅，，花园园洋房房产品品较为为稀缺缺。区域整整体概概况象湖新新城楼楼市概概况结结论区域整整体概概况1、象象湖新新城今今年整整体处处于供供不应应求的的局面面，均均价持持续上上涨；；2、花花园洋洋房产产品实实现了了100%销售售率，，其次次为多多层住住宅；；3、两房送送一房房的户户型最最受区区域客客户青青睐，，今年年多个个盘开开始有有一房房供应应，且且确定定不错错的销销量；；4、未未来供供应以以高层层为主主，洋洋房和和别墅墅产品品供应应较少少。区域市市场区域整整体概概况区域竞竞争个个案12报告结结构区域未未来个个案3竞争分分析伟梦清清水湾湾幸福时时光保集半半岛力高国国际景城名郡奥林匹克平安象象湖丰源醇醇和主题公园罗马象象湖金沙逸都九里象象湖区域内内在售售项目目共11个个，售售罄项项目2个。。预计计今年年奥林林匹克克花园园、罗罗马象象湖一一号与与金沙沙逸都都都可可以收收官。。绿地兰兰宫宁波银银亿恒大城城售罄项项目在售项项目待售项项目产品形形态建筑形形式：：涵盖盖别墅墅、花花园洋洋房、、多层层、小小高层层、高高层等等各种种建筑筑形态态。面积：：二期期25万方方；主力户户型：：87平米米两房房；户型配配比：：33-61平米米一房房、75-88平米米两房房、80-140平平米三三房、、150-160平平米四四房。。项目区区位地理位位置：：东临临金沙沙二路路，北北靠芳芳草路路，西西接抚抚河故故道湿湿地优势及及卖点点：瑞瑞士风风情社社区，，开通通社区区巴士士项目指指标占地面面积：：664670平米米建筑面面积：：96万平平米容积率率：1.3绿化率率：45%户数：：共8324套套开发进进度：：项目目分五五期开开发，，目前前开发发至第第二期期内部配配套：：16000㎡开开放式式苏黎黎世湖湖、千千米步步行商商业街街、百百树天天使城城幼儿儿园、、小学学、中中学、、商业业体育育会馆馆、古古堡商商务酒酒店、、综合合商场场、休休闲景景观泳泳池、、书报报亭、、早餐餐营业业网点点、ＡＡＴＭＭ存取取款机机、儿儿童乐乐园、、足球球场、、篮球球馆、、羽毛毛球馆馆、健健身房房、瑜瑜珈房房、台台球室室、乒乒乓球球室、、棋牌牌室、、舞蹈蹈室、、图书书馆、、电脑脑培训训室等等等。。竞争分分析区域内内竞争争分析析—幸幸福时时光竞争分分析幸福时时光打打造瑞瑞士风风情建建筑，，以苏苏黎世世小镇镇规划划为背背景，，小区区内部部道路路与河河道有有机结结合。。幸福时时光立立面与与园林林竞争分分析幸福时时光热热销户户型解解析高层两两室二二厅一一卫（（87㎡））户型多多初凸凸窗赠赠送，，且拥拥有一一个房房间赠赠送，，整体体利用用率高高，性性价比比高。。产品形形态建筑形形式：：涵盖盖花园园洋房房、多多层、、小高高层、、高层层等各各种建建筑形形态。。面积：：三期期11.8万方方；建筑形形态：：由4栋小小高层层和高高层，，6栋栋花园园洋房房，18栋栋多层层组成成；主力户户型：：89平米米两房房；户型配配比：：47-72平米米公寓寓，78平平米两两房、、89-110平米米三房房、130平米米四房房。项目区区位地理位位置：：金沙沙二路路与象象湖路路交汇汇处优势及及卖点点：西西班牙牙风情情社区区，两两万平平米内内湖，，开通通社区区巴士士项目指指标占地面面积：：466666平米米建筑面面积：：860000平米米容积率率：1.78绿化率率：45%户数：：共6885套套开发进进度：：项目目分五五期开开发，，目前前开发发至第第三期期内部配配套：：社区商商业街街竞争分分析区域内内竞争争分析析—力力高国国际城城竞争分分析力高国国际城城为西西班牙牙风格格设计计，园园林景景观设设计分分为七七个组组团式式景观观，分分别以以西班班牙七七个地地区来来命名名。力高国国际城城立面面与园园林竞争分分析力高国国际城城热销销户型型解析析高层两两室二二厅一一卫（（89㎡））户型全全明设设计，，方正正实用用，多多处面面积赠赠送，，可实实现““两房房变三三房””。产品形形态建筑形形式：：涵盖盖别墅墅、花花园洋洋房、、多层层、小小高层层、高高层等等各种种建筑筑形态态。面积：：三期期在建建户型配配比：：88-89平米米两房房、100-141平米米三房房项目区区位地理位位置：：象湖湖新城城八月月湖路路699号号；优势及卖点：：中式茶文化化社区，水系系景观在社区区内传流，拥拥有十七个景景观组团。项目指标占地面积：813000平米建筑面积：1180000平米容积率：1.4绿化率：40%户数：共9900套开发进度：项项目分五期开开发，目前开开发至第三期期内部配套：商商业街、幼儿儿园、中小学学、青少年活活动中心、社社区服务中心心、电信邮政政所、集贸市市场。竞争分析区域内竞争分分析—伟梦清清水湾竞争分析伟梦清水湾立面与园林伟梦清水湾主主打中式茶文文化，园林盆盆栽、假山、、竹林的中式式园林景观为为主，竞争分析伟梦清水湾热热销户型解析析高层两室二厅厅一卫（89㎡）方正实用，大大面积露台赠赠送。1、区域内的的针对中端和和年轻客户的的供应量大，，中高端层次次的竞争较小小，出现产品品断层；2、前期开发发物业类型单单调，前期多多层、洋房为为主，后期以以小高层、高高层为主未能能通过丰富的的物业类型吸吸引丰富的客客户群；3、整体上配配套不完善，，大多配套设设施放于后期期建设，导致致早期配套不不完善，未能能实现区域增增值，难以展展示新城形象象，入住率低低，影响后期期价格的拉升升4、同质化的的竞争激烈，，各项目从建建筑到户型多多雷同；5、区域内各各项目的销售售水平均有较较大的提升空空间，通过优优良的销售队队伍展示强大大的产品力区域内竞争案案例总结竞争分析区域市场区域整体概况况区域竞争个案案12区域未来个案案3竞争分析产品形态建筑形式：别别墅、花园洋洋房、多层、、高层等多种种建筑形态。。面积：联排别别墅194905.4平平米、花园洋洋房128428.4平平米、高层357794平米项目区位地理位置：象象湖新城昌南南大道南侧；；优势及卖点：：大规模低密密度社区，英英伦风格，项目指标占地面积：622532平米建筑面积：737848平米容积率：1.19绿化率：37.9%户数：共9900套开发进度：项项目即将进入入开发阶段内部配套：会会所、商业街街、幼儿园、、中学区域内未来竞竞争分析—银银亿项目竞争分析银亿项目立面与园林银亿项目主打打英伦风格外外立面，园林林以水系贯穿穿整个小区内内部。英伦风风格建筑一般般有进深较大大的入口和宽宽广的门廊，，多采用暖色色系，如砖红红色。竞争分析银亿别墅户型型解析联排别墅为两两层设计，附附送全地下室室，一楼送大大面积庭院，，二楼送露台台，整套附带带大面积采光光天井，解决决联排别墅因因进深过长的的采光问题。。区域未来竞争争项目研究———恒大城目前全国各地地的恒大城系系列地块均处处于大型城市市绿地或者公公园旁；拥有得天独厚厚的资源优势势，都处于城城市副中心地地段，拥有城城市稀缺的绿绿地景观资源源；恒大系列地块块均为较高容容积率（2以以上），建筑筑形态以小高高层和高层为为主。竞争对手西安恒大城重庆恒大城长沙恒大城武汉恒大城恒大城系列外外立面多以欧欧陆风格为主主，多采用暖暖色调，线条条丰富，较多多的出现山花花尖顶，饰花花柱式，石膏膏线脚饰窗等等处理，具有有极强的装饰饰效果，，以以统一的外立立面特征及楼楼体规则变化化进行全国产产品系列的打打造竞争对手区域未来竞争争项目研究———恒大城长沙恒大城重庆恒大城沈阳恒大城欧陆风情园林林与建筑风格格有机的结合合，挖掘大面面积内湖，搭搭配景观，建建筑多围湖而而造。竞争对手区域未来竞争争项目研究———恒大城长沙恒大城西安恒大城长沙恒大城石家庄恒大城城长沙恒大城（（92㎡）沈阳恒大城（（88㎡）武汉恒大城（（95㎡）重庆恒大城(94㎡)西安恒大城户户型87-89㎡两房、、113-132㎡三房；武汉恒大城户户型69-95㎡两房，，89-137㎡三房，，139-140㎡四四房；长沙恒大城户户型87-91㎡两房，，192-111㎡三房房，130-147四房房；重庆恒大城户户型55-73㎡两房，，86-101㎡三房，，101-116㎡四四房（套内建建筑面积）；；竞争对手区域未来竞争争项目研究———恒大城优势（S）：：机会（S）：：危胁（S）：：本项目项目紧依175亩中心公公园楼面地价低于于对手江景弱于对手手品牌弱于对手手用地性质劣于于对手产品形态与内内部空间打造造有突破空间间；差异化定位高端定位以及及先于本案入入市，将为本本案提供良好好价值释放空空间。出现部公交叉叉客户争夺劣势（S）：：差异化定位，，机会大于竞竞争，将为本本案创造更大大的价值空间间竞争对手报告结构项目本体分析析12解读象湖新城城3区域市场研究究4区域产品研究究5客户分析6项目发展策略略星河国际目前象湖新城城建筑多为异异域风情化建建筑，外立面面线条与彩色色较为丰富，，如幸福时光光的瑞士风格格，九里象湖湖城的海派风风格等；由于离市中心心较远，通过过风情化的建建筑风格作为为主打卖点来来吸引客户为为象湖新城各各项目的主要要开发思路。。象湖新城主流流产品的建筑筑立面设计区域产品研究究九里象湖城幸福时光奥林匹克力高国际城各项目对园林林景观的设计计与搭配较为为重视，拥有有明显的层次次感与花圃色色块搭配，多多数项目把水水景贯穿在整整个园林景观观中，形成较较佳的景观带带；整个象湖新城城区域外部景景观资源较差差，塑造内部部高品质园林林已成为区域域内发展商的的共识；象湖主流产品品的园林设计计区域产品研究究力高国际城幸福时光奥林匹克九里象湖城象湖新城各项项目对售楼部部的打造均非非常舍得投入入成本，外观观较为大气。。区域内项目体体量巨大，要要经历长达数数年的开发与与销售时间，，恢弘大气的的售楼部对项项目的展示与与档次提升有有较大作用。。象湖新城主流流产品的售楼楼部区域产品研究究力高国际城幸福时光保集半岛景城名郡通过花台、设设备间、凸窗窗等各种方式式赠送使用面面积，增加了了产品的性价价比。这一做做法已经成为为象湖新城所所有项目必用用的手段；把主流产品控控制在90平平米以下，避避规某些政策策，为刚性需需求者提供便便利。象湖新城主流流产品的户型型区域产品研究究奥林匹克幸福时光力高国际保集半岛报告结构项目本体分析析12解读象湖新城城3区域市场研究究4区域产品研究究5客户分析6项目发展策略略通过对区域在在售项目成交交客户的分析析，目前象湖湖新城的客户户来源以市区区客户和周边边的地缘性客客户为主江西奥园伟梦清水湾幸福时光丰源淳和力高国际城客户工薪阶层，省内来昌定居者,来源比较分散，以周边江铃集团员工、教师、南昌市中心及南昌县为主青云谱（江铃集团）和小兰工业区、市中心客户以及单位团购市区客户占主导，约30%，其中洪城大市场的客户占据了很大一部分；其他客户包含莲塘、青云谱，小兰工业园以及南昌县来源很广泛，以江铃集团职员和洪城大市场的生意人为主，东湖和西湖区有少部分购房者主要来自区域周边，包括南昌县、江铃、洪城大市场、建材市场，大约占到50%，还有10%-20%来自市中心区。其余是来自周边城市、打工者和零散人员针对目前象湖湖新城板块各各项目客户的的归纳分析，，可将目前象象湖新城板块块客户归纳为为“成长型””、“成熟型型”、“养老老型”三类。。客户分析区域客户特征征扫描——朝朝气蓬勃的一一代出处：普通年轻白领领/事业单位位员工/刚刚刚结婚或正正准备结婚的的年轻小两口口生活方式：活力、激情、、时尚、信心心状态：有微薄积蓄，，父母给予经经济支持，自自己还月供置业价值点：：性价比高交通便利、配配套完善高品质、时尚尚个性独立生活活空间成长型客户分析区域客户特征征扫描——社社会中坚的一一代板块客户描述述：出处：私营业主/政政府公务员/企事业单位位的中层干部部和技术人员员生活方式：沉稳、规律、、效率状态：生活安定富足足，已非一次次置业，渴望望改善生活置业价价值点点：高品质质生活活享受独独占资资源离尘而而不离离城置业动动机：：提前购购买养养老住住宅成熟型型客户分分析区域客客户特特征扫扫描———黄黄昏的的一代代板块客客户描描述：：出处：：即将退退休或或已退退休的的老年年人生活方方式：：闲、安安逸状态：：颐养天天年置业价价值点点：生活配配套恬静舒舒适的的生活活氛围围远离城城市喧喧嚣养老型型客户分分析报告结结构项目本本体分分析12解读象象湖新新城3区域市市场研研究4区域产产品研研究5客户分分析6项目发发展策策略与与定位位项目发发展策策略与与定位位项目发发展策策略产品定定位12报告结结构区域价价值存存在提提升空空间，，成就就项目目投资资价值值区域价价值存存在提提升空空间，，增加加了项项目的的投资资价值值对本项项目区区域价价值认认同感感低，，区域域价值值认知知有待待引导导官方规规划处于承承接南南昌市市与南南昌县县的重重要区区域，，区域域通达达性好好，交交通辐辐射性性强，，未来来将会会规划划为南南昌市市管辖辖；政府建建设区域内内公共共交通通较差差，随随着居居住人人口增增加，，必会会加大大公共共交通通建设设力度度生活配配套设设施较较少，，未来来将会会出现现大型型集中中式商商业；；区域建建设区域楼楼盘规规模宏宏大，，品质质较高高；价值认认同南昌市市民普普遍认认为象象湖新新城为为偏远远郊区区，区区域认认同感感较差差发展策策略本项目目拥有有一线线抚河河景观观优势势，象象湖新新城稀稀缺的的自然然景观观项目占占据较较长湖湖景，，拥有有原生生态水水岸线线，可可对客客户构构成吸吸引项目占占有资资源并并非稀稀缺，，虽与与南昌昌其他他区域域水景景相比比并无无明显显优势势，但但在区区域内内属于于较强强景观观资源源南昌目目前最最多的的高尚尚住宅宅区聚聚集地地便是是赣江江两岸岸以及及泛青青山湖湖区域域，水水景资资源受受到高高度认认可景观可可成为为客户户购买买的驱驱动因因素赣江青山湖湖本项目目青山湖湖发展策策略南大一一附医医院的的强势势配套套对本本项目目的价价值南昌大大学第第一附附属医医院是是江西西规模模最大大、学学科最最全、、综合合实力力最强强、高高层次次人才才最集集中，，集医医疗、、教学学、科科研、、预防防保健健为一一体的的省级级综合合性三三级甲甲等医医院。。整个象象湖新新城目目前仅仅规划划一所所医院院，而而对于于大盘盘林立立、公公共交交通差差、打打车难难的象象湖新新城来来说，，离医医院一一墙之之隔的的本项项目将将会对对养老老型中中老年年客户户有较较大的的吸引引力。。黄昏一一代--养养老型型客户户发展策策略项目总总体战战略发发展方方向以项目目区域域发展展前景景及项项目自自身资资源为为依托托，通通过多多重价价值的的赋加加，以以生态态小镇镇的理理念打打造一一个养养老型型居住住为发发展主主导方方向，，同时时具备备休闲闲度假假投资资功能能的复复合型型社区区。抚河的的景观观+便便利的的通达达性+休闲闲的氛氛围+强势势的配配套+升值值的前前景项目后后续开开发扩扩展区域发发展规规划落落实居住养老并并重投资居住投资养老主主导导现状方向发展策策略项目发发展策策略与与定位位项目发发展策策略产品定定位12报告结结构产品价价值整整合及及对应应——多多重体体验的的复合合载体体居住体体验休闲度度假体体验社交体体验投资体体验景观资资源抚河、、湿地地、园园林景景观低密度度居所所退台式式花园园洋房房生活配配套商业街街、医医疗、、教育育机构构度假设设施社交活活动休闲氛氛围投资价价值海滨浴浴场、、海滩滩娱乐乐设施施、旅游居居住、、餐饮饮娱乐乐配套套商务、、会议议、宴宴会等等的配配套活活动场场所休闲设设施、、产品品风格格的塑塑造区域、、产品品的升升值潜潜力，，产品价价格的的提升升空间间社区服服务内外部部交通通、安安全系系统、、健康康会所所产品定定位定制独独栋别别墅为主体体——居住、、度假假、企企业会会所、、投资资双拼、、联排排别墅墅——居住、、度假假投资资、企企业会会所、、投资资精装公公寓（（单元元式组组合））——酒店、、投资资、度度假、、养老老、居居住滨海商商业街街：便利店店、精精品店店、西西餐厅厅、咖咖啡馆馆——投资滨海大大酒店店：餐厅、、宴会会厅、、会议议中心心、娱娱乐设设施、、客房房等——客客房投投资相关配配套：：学校、、社区区诊所所、会会员俱俱乐部部（游游艇、、飞行行………）等等销售产品定定位别墅、、公寓寓——项项目主主体，，其销销售价价值是是本项项目开开发利利润实实现的的主要要构成成；定制别别墅：：从提供供的N种设设计样样板中中选择择符合合自己己喜好好的别别墅，，适用用于独独栋别别墅。。以定制制别墅墅的方方式，，给予予客户户足够够的尊尊崇感感和参参与感感，也也更加加贴合合客户户的喜喜好。。单元式式组合合精装装公寓寓：基本统统一的的户型型，可可组合合成不不同户户型，，精装装产品品，对对于度度假和和投资资客而而言可可减少少投入入，控控制投投资风风险。。酒店目前长长乐酒酒店经经营状状况普普遍良良好，，星级级酒店店入住住率均均在85%以上上，主主要原原因是是长乐乐工业业企业业多，，为长长乐酒酒店带带来大大量的的商务务客人人，同同时大大量本本地人人有到到酒店店开房房打牌牌的习习惯。。而本本项目目周边边即为为大型型工业业集中中区，，同时时漳港港海鲜鲜远近近闻名名，这这为本本项目目酒店店带来来生意意机会会。此外，可通通过星级酒酒店的建设设快速提升升项目档次次，树立项项目高端形形象而提升升价值；利利用酒店设设施，为度度假、居住住的客户提提供一定的的配套服务务。商业街——度假、、休闲的必必要配套。。产品定位THANKS9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。00:29:4200:29:4200:291/5/202312:29:42AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2300:29:4200:29Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。00:29:4200:29:4200:29Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。