XXXX年月承德避暑庄园策划报告

整合提报：鼎丰嘉业制作时间：2011.1避暑庄园策划报告一、市场分析二、项目分析三、项目定位四、产品策划五、营销建议研究标准通过对本案用地基础条件及优劣势的分析，我们认为同类研究案例需要具备以下可比性特征：1、北京河北交界的别墅项目；2、兴隆同类产品。一、市场分析本案华亚琉森湖庄园君山国际高尔夫别墅海阔·水岸花墅漫山红墅恒大金碧天下研究案例经过我司对兴隆县周边相同地块条件别墅项目的筛选和分析，我司重点实地市调的项目是：比对项目项目区域建筑类型建筑风格项目特色销售均价1、君山国际高尔夫别墅密云别墅北美、法式宜居生态地产,低密居所,景观居所18000-26000元/平方米

2、华亚琉森湖庄园密云别墅美式宜居生态地产,低密居所,景观居所17000元/平方米

3、海阔·水岸花墅密云住宅、花墅洋房地中海宜居生态地产,花园洋房,景观居所13000元/平方米4、漫山红墅蓟县别墅地中海特色别墅,旅游地产10000-14000元/平方米

5、恒大金碧天下蓟县别墅、住宅美式宜居生态地产,低密居所6800-15000元/平方米

6、永定河孔雀城固安花园洋房、别墅南加州低密居所,搜房卡,购房消费券别墅12000元/平方米

开发商：北京慧诚房地产开发有限公司项目位置：密云密溪路33号物业费用：6.90元/平米·月占地面积：1120000平方米建筑面积:600000平方米总户数：94绿化率：45%容积率：0.42销售价格：均价18000-26000元/平方米

最低：530万元/套最高：2500万元/套销售情况：入住时间：2009-06-15主力户型：四期北美及法式风格乡情独栋别墅剩余50栋，在售户型面积380-660平方米。1、君山高尔夫别墅高尔夫球场：国际战略性GOLF球场，大师钜献。18洞72杆PGA锦标赛国际标准高尔夫球场。白河活水：喷泉、鲜花点缀岛屿式天然园林景观，引进白河活水环绕整个社区，私家花园：独栋别墅附送300平米私家花园，豪华会所：18000㎡东南亚水岸会所，名流汇。将“景观水”与“度假风情”作为设计主轴，集运动、娱乐、餐饮、休闲、生活、商务、医疗等多种功能于一体。产品点评2、华亚琉森湖庄园

投资商：北京潮云房地产开发有限公司项目位置：密云县溪翁庄镇使用年限：70年占地面积:95000平方米

建筑面积:40000平方米容积率：0.38绿化率：58%销售价格：均价17000元/平方米建筑类别：美式,独栋主要客群：当地的人群（政府官员、公务员）主力户型：户型面积：285-509平米(含地下)

独栋别墅附送200平米花园开发商：北京大地海阔房地产开发有限公司项目位置：密云密溪路西侧（白河公园北约200米）使用年限：70年物业费用：3.50元/平方米·月占地面积：42987平方米绿化率：35％销售价格：均价13000元/平方米物业类型：板塔结合多层主要客群：当地的人群(附近企业主、政府官员、公务员）销售情况：开盘时间2010-05主力户型：面积从136平米到244平米不等，拥有12米超大面宽；另有联排花墅，面积为350平米。附：周边有黑龙潭、国际滑雪场、高尔夫球场、司马台长城等100多处优质休闲资源，距离密云水库仅10分钟车程。小区有商业配套3、海阔·水岸花墅项目分析：项目以跃层为主，共297户。由284套珍品洋房花墅和13套藏品级联排花墅组成，交房标准全部采用精装修。

开发商商：绿绿地集团团项目位置置：蓟县县津蓟高高速或京京平高速速至蓟平平高速，，田家峪峪出口总占地面面积：40418平方方米总建筑面面积：26033平方方米绿化率率：50.10%推出栋数数：共108套层数状况况：地上上二层，，地下一一层销售价格格：类独独栋10000元/平方米米独栋14000元/平方方米容积率率：0.64物业公司司：高力力国际物物业管理理公司开盘时间间：2010-04-24客群：北京东部部公务员员、画家家、教师师等4、盘龙谷谷文化城城二期漫漫山红墅墅简述：盘龙谷文文化产业业城位于于环渤海海经济圈圈核心腹腹地，天天津蓟县县盘山国国家5A级风景区区西坡五五盆沟通通区内。。项目西西距北京京市53公里，南南距天津津市区110公里，东东临唐山山市100公里，北北到承德德市200公里。盘龙谷文文化城将将推出名名为“漫山红墅墅”的新一期期山谷别别墅产品品。与启启动区配配套处于于同一地地块，文文化商街街、文化化创意广广场、高高尔夫环环湖公园园环布周周边，生生活、娱娱乐、休休闲皆便便利，时时尚名品品、艺术术佳作皆皆可在此此品味；；绿地国国际会展展演艺中中心移步步即到，，颁奖礼礼堂、山山地度假假酒店、、空中餐餐厅……构筑星光光闪耀的的顶级秀秀场，更更进一步步演绎东东方好莱莱坞的名名流生活活。开发商商：恒恒大地产产集团项目位置置：蓟县县国家5A级风景区区盘山(关庄镇石石佛村)物业类型型：联排排独栋栋双拼拼装修情况况：毛坯坯占地面积积:666670平方米建筑面积积:300000平方米总户数数：1075户绿化率率：52.25%物业费费：3.00元/平平方米·月容积率率：0.47开盘时间间：2010-06入住时间间：2011-12销售均价价：叠拼拼6800元/平方米独栋15000元/平方米5、恒大金金碧天下下项目介绍绍：位于盘山山脚下，，地处首首都地区区腹心地地带，北北京东移移的延伸伸带上。。京平高高速转津津蓟高速速延长线线、津蓟蓟、京沈沈三线纵纵横交汇汇，距北北京只有有80公里路程程,35分钟即可可到达北北京中心心城区。。项目总规规划面积积近万亩亩，一期期在1000亩原生山山地之上上，构筑筑20万平米生生态别墅墅，10万平米七七大顶级级配套设设施，产产品主要要以独栋栋、双拼拼、联排排为主。。项目配套套：国际会议议中心、、运动中中心、饮饮食中心心、娱乐乐中心、、商业中中心、健健康中心心、以及及一座铂铂金超五五星级酒酒店等世世界级休休闲配套套，是国国家5A级风景区区里的超超大型山山水休闲闲圣地产品分析析开发商商：京京御房地地产开发发有限公公司项目位置置：玉泉营上上京开高高速直达达永定河河桥南装修情况况：毛坯坯占地面积积:90000平方米建筑面积积:97000平方绿化率率：30%物业费费：1.95-2.6元/平方米米·月容积率率：1.06开盘时间间：2010-11入住时间间：2013-5-30销售价格格：别墅墅12000元/平方米米最低：110万万元/套套6、永定河河孔雀城城六期介绍绍：孔雀雀城六期期产品位位于项目目东北侧侧，西邻邻孔雀环环路，东东北临永永定河，，是孔雀雀城各期期产品中中位置最最佳的一一期。六六期占地地约7.5万平米，，规划建建筑面积积约7.7万平米，，容积率率1.03，区内规规划有花花园式绿绿地，绿绿化环绕绕小区，，形成优优美的景景观带，，充分保保障了园园林景观观的品质质。孔雀城六六期产品品线丰富富，包括括堤岸大大堡全庭庭院建筑筑形态，，共366户。其中中堤岸大大堡全庭庭院约220-280平左右，，共146户；全景景四庭院院台地约约235-285平左右，，共3户；堤岸岸四庭院院台地约约166-283平左右，，共217户。楼层状况况：堤岸岸大堡地地上3层；四庭庭院台地地地上4层；四庭庭院台地地地上10层；旗舰舰版大堡堡地上1层，地下下一层；；四庭院院台地联联排地上上4层，地下下一层。。产品介绍绍概括——兴隆县地地燕山深处，平平均海拔拔1000米，年平平均温度度7.5℃℃，年降水水量727.9mm。兴隆县县交通十十分便利利，京承铁路路纵贯兴隆隆全境，，每天有有八对客客运列车车停靠兴兴隆县站站，同时时也是京京建、津津围公路路的必经经之路，，距离京京、津、、唐、承承均在两两小时车车程之内内。周边边还有金金山岭、、金海湖湖、清东东陵、黄黄崖关等等众多的的风景区区，是京京东黄金金旅游带带上的一一颗璀璨璨的明珠珠。历史——兴隆有着着悠久的的历史和和深厚的的文化底底蕴。早早在旧石石器时代代，这里里便有人人类生息息繁衍，，这里出出土的新新石器时时代的女女神雕像像，被誉誉为“东方的维维纳斯”。这里还还有二百百多公里里的明代代长城和和摩崖石石刻群。。1645年，清世世祖顺治治帝将兴兴隆方圆圆800里划为“后龙风水水禁地”，封禁了了260年之久。。“森林满山山，树木木遮天，，野兽无无数，遍遍地涌泉泉”是当时真真实的写写照。1、兴隆概概况：二、项目目分析2、地块分分析地块位置置特点距离距北京市市中心约约100公里，较较其他紧紧邻北京京周边区区域项目目远，其其他区域域项目40-70公里左右右。(固安，涿涿州、香香河、蓟蓟县、怀怀来）车程由京承高高速到项项目，需需要60-80分钟左右右，其他他区域项项目到达达车程40-50分钟左右右。天然景观观资源丰丰富项目地处处雾灵山山风景区区内，这这是其他他区域少少有特点点。产品定位位将不同同于其他他紧邻北北京区域域本案用地地优势Strength项目地处处北京东东部承德德市兴隆隆县雾灵灵山风景景区内，，空气清清新，负负氧离子子活跃，，自然景景观丰富富。地处北京京、天津津、唐山山、承德德的中心心点项目两侧侧未来将将建设旅旅游渡假假项目，，渡假资资源丰富富。自然景观观最多的的地区，，函盖峰峰、林、、水、洞洞、天、、气候等等人居环境境良好。。项目周围围160平方公里里区域政政府定为为有机农农业发展展区；禁禁止污染染企业进进入区。。3、用地优优劣势分分析本案用地地劣势Weakness地块距离离北京距距离远，，北京客客群抗性性较大。。作为别墅墅产品的的容积率率较高。。目前区域域配套不不完善。。地块周周边目目前有有知名名企业业开发发旅游游渡假假项目目待开开发，，未来来市场场竞争争较激激烈。。1、定位位的原原则——价值最最大化化二是，价值的实现价值最大化一是，价值的创造价值最大化项目利润品牌价值产品价值客户价值三、项项目定定位2、客群群定位位分析析阐述述项目品品牌定定位的的确立立，首首先要要确定定与之之价值值观相相对应应的人人群，，就是是让我我们先先找到到……谁会住住我们们的房房子…我们选选择的的分析析方式式是中中国消消费类类群分分析模模式，，该方方式主主要根根据目目标客客户群群体的的生活活形态态进行行类趋趋势划划分，，其中中生活活形态态中融融合了了生活活形态态、价价值取取向等等综合合因素素考虑虑。将目标标消费费者属属性结结合归归纳，，形成成统一一的交交织需需求，，结合合楼盘盘的具具体用用户以以及阶阶段性性销售售的导导向，，从而而确定定传播播定位位及相相关沟沟通方方式。。客群

洞察北京河北燕郊天津唐山职业业收入入拆迁户户单位团团购投资型型客户户非常男男女70年代都市英英雄退休干干部对外贸贸易公公司生活爱爱好者者灰色地地带文艺界界艺人人高级白白领高工家家庭传播公公司养生一一族全球通通时尚业业主娱乐行行业大学教教授炒房者者第二次次购房房金丝雀雀成就策策划人人外企员员工外企高高管外籍人人士政府高高官CEO购房目目标客客户群群生态态图以CBD、中关关村、、通州州为核核心工工作区区域，，28-45岁之间间目标客客户群群构成成界定定娱乐行行业非常男男女70年代都市英英雄对外贸贸易公公司外企员员工温州炒炒房团团高工家家庭灰色地地带全球通通时尚业业主投资型型客户户第二次次购房房外企高高管大学教教授成就策策划人人第一目目标群群第二目目标群群第三目目标群群炒房者者高级白白领客群

洞察通州、燕郊经济开发区中高层管理人员园区相关有钱私营企业主开发区内政府机关官员产业区达人国际企业的中高管高级私营企业主政府机关干部/官员CBD（泛）达人人群通州商务园亦庄开发区燕郊开发区还没有有自己己的财财产、、房子子或车车和定定型的的事业业“闯”天下，，“创”业对未来来充满满梦想想，乐乐于接接受新新事物物捕捉机机会，，从一一个高高起点点向自自己的的目标标努力力尝试，，挑战战，多多做，，快跑跑常问的的问题题是：：为什什么不不？挣下自自己的的财产产，事事业有有成有更高高的目目标，，争取取更多多不断提提升自自己，，工作作大于于生活活，忙碌我见证证了自自己越越来越越好，，但我我必须努力力累积，，突破破，收收获常问的的问题题是：：下一一个是是什么么？拥有家家庭，，事业业，身身份注重优优越感感、自自得要轻松松，不不要松松懈，，保持成成就和和舒适适，事事业很很重要要梦想拥拥有和和谐平平衡充充实的的生活活。孩孩子教教育，，家庭庭生活活，娱娱乐社社交，，自我我实现现都是是生活活的重重点常问的的问题题是：：还有有什么么是我我没有有体会会到的的？50岁25303540初生牛牛犊进取者者成就者者需要寻寻求他他们在在价值值观、、信念念、心心态、、生活活方式式、社社会角角色上上的共共同点点目标客客户群群阶层层分析析X收入Y文化程度Z职业o标准点标准点标准点社会源动力力人群：：有钱，，有文文化，，有地地位，，有品品味。。社会的的源动力力人群未来预预期十十分看看好，，是一一个富富有成成长力力的中中产阶阶层；；财富靠靠打拼拼，总总希望望不断断提升升自己己，因因而闲闲暇时时间不不足；；多工作作于东东、北北部区区域，，对该该区域域具备备依赖赖性；；知识层层次较较高，，注重重社交交和生生活圈圈子的的人文文氛围围；职业的的原因因希望望兼顾顾商务务活动动与生生活；；追求高高品质质的生生活享享受。。主力人人群构构成：：CBD、中关关村、、上地地等科科技园园航天天城等等区域域私营营企业业主、、成长长型行行业企企业中中层管管理者者。外外企公公司、、IT业精英英、大大学教教师或或其它它高获获利行行业（（房地地产、、旅游游、航航空等等）高高级职职员。。阳光中中高阶阶层目标客客户群群描述述目标客客户群群价值值取向向“知本阶阶层的的城市市自然然主义义者”他们有有个共共同的的名字字——既追求求城市市生活活及人人文品品质，，又强强调以以环境境主义义为导导向的的生活活观。。目标客客户群群写真真生活工作堵车的的时候候听广广播生活中中，也也寻找找片刻刻的愉愉悦细致的的处理理每件件事与伙伴伴保持持紧密密沟通通自信的的听取取别人人的意意见喜欢户户外运运动生活品味与视视野知本阶层的城市自然主义义者家人同乐阶层需求的明明确，是指导导策略方向及及创意的核心心因素项目价值分析析及品牌定位位项目价值分析析与提炼是品品牌定位的主主要依据策略方向解析析1、能够支持更更高的产品价价位；（价位持续拉高高的销售保证证）2、品牌资产值值高者能够提提高更多成长长及品牌延伸伸的机会；（（支持各种产品品陆续登场）3、品牌资产越越高，面对竞竞争的反应空空间及时间越越大；（竞争手段后发发先至）4、更能影响新新消费者及留留住旧消费者者；（销售态势的保保证）5、一个知名的的品牌有更强强的忠诚性，，能够给予消消费者购买的的理由及使用用后更易达到到的满意。（真正的品牌附附加值）本案产品特征征及开发商背背景，是我们们所以倡导品品牌营销的最最终原因。对于任何高端端产品而言，，购买动机就就是对一种生生活方式的追追求。而缺少附加值的产品是不具具备竞争力。。找到并确立一一种关系！这种关系，一一定是与区域域（包括小区区域和大区域域）人文环境境存在某种契契合。这种关系，一一定是项目各各阶段不同产产品的形象共共性，并对产产品价值的提提升具有支持持作用。这种关系，一一定是与项目目目标客群的的主流价值取取向存在某种种契合。品牌定位基本本战略这种形象符号号的确立，将将让这个小镇镇的定位形象象（核心价值）得到有效、、生动地外化化，为后期的的传播活动奠奠定基础。这一形象符号号，一定是这这个小镇主流流价值取向及及可持续性形形象的具体生生动体现。找到并确立一一个形象符号号！！品牌定位基本本战略找到我们的“关系”环境、景观、、位置等方面面因素。构成成这个项目母母系的血统项目自身的品品质及人文的的精神区隔，，构成这个项项目父系的血血统这个自然生态态的项目内涵和文文化气质定位方向分析析品牌定位轴线线图本项目品牌定定位关键词——精神物理时间京都后花园兴隆生态区自然上水生态态庄园城市自然主义义者阳光中高阶层层现代、时尚品牌定位自然生态庄园园山水间定制大大宅知本阶层时尚的城市自自然主义者我们打造了什什么消费者需要什什么知本阶层的自自然生态庄园园专区目标人群、区区位环境、建建筑形态学院气质、依依山傍水、简简约欧式1、建筑风格建建议项目体量非常常大，建议风风格可以多元元化，以免整整体风格单一一。建议风格有：：威尼斯风格格、欧式风格格、北美风格格、西班牙风风格等。在营销上推售售次序上组成成多个项目组组团，每个阶阶段推出不同同风格的组团团。四、产品建议议别墅外立面设设计应避免的的问题：1、外立面设计计可以更加活活泼，适当加加强结构变化化。2、外墙材质种种类应更加多多元化。3、应预留一定定的景观与变变化的空间。。外立面设计要要点：1.贴合客群心理理喜好与多样样化需求每个客户的喜喜好都不一样样，没有人会会喜欢完全一一样的产品。。因此外立面面树立与内部部空间结构的的变化会让产产品更加富有有吸引力。2.贴合项目形象象与风格主题别墅，作作为别墅中的的高档次产品品，应拥有优优质的项目形形象，贴合城城市精英的高高端品味与度度假人群的消消费差异性。。3.营造差异化，，避免产品同同质化应尽量打造特特色产品，营营造特色卖点点，体现项目目差异化。同时应避免与与同区域产品品进行恶性价价格争夺，应应有所取舍和和区分，形成成特色。4.使用多类型材材质应使用多类型型的材质和外外墙料互相组组合，避免单单调。凸显项项目的自然及及原生态。外立面单调沉沉闷材质单一浪漫的景观主主题从平面构图、、植物的色彩彩、小品的设设置、小游园园的主题等等等，都极力烘烘托浪漫的景景观主题。2、园林景观建建议层次丰富的五五重垂直绿化化第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木第二重：高4-5米，大灌木、、小乔木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉卉、小灌木第五重：草坪坪、地被等高覆盖的立体体绿化绿化理念要求硬质铺地地在20%以下，使每个社区区满眼都是绿绿色。在项目内，可可以看到，墙上、栏杆上上都有花草覆覆盖，或悬挂花盆盆花篮，或种种植爬藤植物物。无处不在的坛坛坛罐罐严谨的景观细细节低矮的花坛周周边用植物包包围植物包裹住建建筑的硬角私家景观处理理坡地景观处理理品牌价值＝产产品＋附加值值周边环境：突突出＋＋500建筑形式：突突出＋＋300社区园林：较较好＋＋300营销费用比例例：较高＋200户型设计：突突出＋＋100社区成熟度与与配套设施＋＋100品牌包装：有有效传播＋＋300周边同类产品品价格：8000－180003、品牌价值的的产生目前，项目的的优势取决于于区域自然景景观及自身产产品价值的实实现的到位。。品牌价值核心心：山水人文文，生态庄园园，花园洋房房……品牌价值区间间：9500元-15000元执行策略构成成：品牌营销销＋竞争力战战术＋阶层语语境＋产品特特征开发理念—品牌—文化推广调性—项目性格社区气质—产品提升价格－价值感购房者消费心态感知过程产品特征竞争力战术＋阶层语境品牌营销1、传播策略解解析五、营销推广广2、案名设计原原则一个案名，就就是项目的生生动的形象符符号——案名要承载项项目的策略思思想，体现项项目的生活主主张和风格；；案名要体现项项目建筑及文文化风格、高高品质、品位位生活等特点点；案名要体现与与项目核心价价值有机契合合的目标客群群的价值取向向；案名即是项目目的形象符号号51市场线：即营销推广主主线，以新闻闻话题及产品品专题不断释释放稀缺性热热点，体现项目核心竞争争力及新闻价价值，造势、、持续刺激市市场注意力，，保障项目的市场恒温温性及适时的的脉冲性。产品线：体现产品稀缺缺感和其所承承载的生活方方式、生活形形态的差异化化。服务线：延伸并增强产产品竞争力，，体现服务、、增值服务的的差异化。形象线：体现产品的个个性、精神、、情感的形象象差异化。主辅并行式推推广线索：产品线形象线市场线产品原点服务线3、推广策略52以“工程节点、销销售节点”为参照，循序序而有节奏的的释放销售资资源，形成动动态、节点式式行销模式，，从而合理制制造产品稀缺缺感、持续刺刺激市场注意意力，维持项项目的市场恒恒温性及适时时的脉冲效果果。伴随推广节点点规划传播主主题，在各推推广阶段匹配配相应的独立立主题，每年年形成3—4个推广波峰。。“节点+独立主题”式推广节奏产品展示节点点空间样板展示示工艺工法样板板展示实景样板区展展示销售节点销控节奏涨价策略工程节点配合：工程节节点及客群积积累量配合：工程节节点配合：工程节节点、涨价策策略及市场动动态推广节点及独独立主题释放放居住价值专题题投资价值专题题社区文化及居居住价值专题题两个关键问题题如何带来北京京客户？（距离远，客客户不愿意来来，我们就通通过活动让他他们来）（距离远，所所以我们在市市区设置售楼楼处，方便客客户办理相关关手续）如何留住客户户？（体验式营销销，样板示范范区是关键））（项目未来规规划是基础））（销售管理和和销售技巧是是临门一脚））54启动期强销期持销期宣传启动，确确立江湖地位位现场销售队伍伍高素质培训训发售ＶＩＰ金金卡五大展示布局局１售楼处：室室内外灯光效效果、前台位置、外立立面风格２样板间及看看房通道：增增设楼王、看房通道整理理３会所：会所所规划４项目卖场：：工地围挡、、停车场、导视系统、５服务：门童童、俱乐部温泉养生价值指标评价体系价值指标体系地段价值指标产品价值指标地段价值指标目录商务指标便利指标人文指标自然指标产品价值指标目录软指标硬指标

规划指标

建筑指标

配套指标

建材指标

设备指标推广策略政府对兴隆景景区的公关宣宣传；区域炒作先行行；对生态城旅游游度假概念的的挖掘。政府先行、区区域紧随京东生态庄园园——自然山水渡假假胜地——世界级养生庄庄园项目推广先从从区域形象炒炒作开始，逐逐步培养客户户对区域价值值认同。（可可通过网络、、报纸、杂志志等媒体，也也可通过论坛坛会等形式宣宣传）区区域形象象炒作三部曲曲：1、先以京东生生态庄园为宣宣传口号，提提升区域价值值感。2、依托自然山山水资源，展展现区域休闲闲渡假胜地形形象；启动期强销期持销期推出2套楼王，树立立价格标杆全国招标，引引进知名酒店店管理公司，，提震酒店公公寓新闻发布会与与热点论坛首开高层与领领袖客户对话话行动ＶＩＰ金卡解解筹利用资源拓展展全省市场温泉养生发展展高峰论坛国际时尚豪宅宅的发展建立兴隆俱乐乐部太太会推广策略郊区县战略：：周边县市等等地。异地进行曲周边城市房展展会展示2010年为期5天的北京春季季房展会共有有15万人次涌入国国贸会场。据据主办方统计计，被称为楼楼市晴雨表的的房展会共达达成意向性成成交3483套，成交金额额31.7亿元，其中北北京项目共意意向成交1812套。三山五岳休闲闲地产活动主要针对对有经济实力力和旅游度假假需求的购房房者。将围绕绕近年来旅游游度假地产的的发展、各地地区旅游地产产的发展程度度和如何选择择最理想的旅旅游休闲地产产等多个议题题展开专题讲讲座与互动，，并将集中推推出多个优质质休闲地产的的项目推介会会。59启动期强销期持销期客户活动体验验式营销重点城市异地地进行曲省内巡展活动动。体验式营销游山赛事计划划与业主垂钓对对抗赛马术活动计划划推广策略圈层式营销样板间内接待待模式创新——样板间设置私私人管家，负负责给客户提提供贴身服务务。（如穿鞋鞋套、泡咖啡啡、提供茶点点等）。样板区体验营营销加强样板区域域休闲养生生生活氛围营造造接待中心形象象创新——以样板组团形形式出现，建建议在润湖结结合庄园入口口处，设计样样板组团。样样板组团设计计以坡地为主主，体现项目目原生林较多多优势。体验营销专家讲座现场体验养生汤品尝生态庄园养生生活动体验营销提示：先找找到意见领袖袖，造成蝴蝶蝶效应，再结结合葡萄藤营营销窜连。针对我们设定定的中高端客客户群分析不不同的消费特特征，每一类类型都有自己己的社交圈层层。运用影响响力深度的小小众传播，制制造“小众影响”。譬如：书画协协会，老干部部活动中心、、本市银行贵贵宾卡等。也也可利用现场场空间进行体体验营销，如如样板区域销销售人员从原原来的一对一一转变为多对对一的尊崇服服务；在媒体体策略上，我我们研究了目目标客户的接接受信息的途途径和方式，，以专业刊物物和兴趣性刊刊物为主。圈层营销邀请专家讨论论生态庄园规规划(政府牵头)生态庄园度规规划展示区域旅游资源源展示京东生态庄园园论坛65来电来访量及及回访率，是是决定销售力力的最具体因因素。以下，就此二二项主要作用用力，分解其其最适配性通通路，以求推广通路路的精细化及及实效性。基础视点来电来访量适适配通路即吸客措施回访率适配通通路即留客措施广域知名度&记忆点：大户外、门户户及行业网站站、大型主流流报媒业界知名度&舆论人气效应应：新闻炒作、话话题制造（以以新闻、软宣宣、PR等营造新闻点点、行销热点点）业界造势型PR；行业杂志、专专业网站等平平台；小众知名度&有效到达率：：人脉类PR、圈子型PR、点对点传播播（如实名直直投）、聚众众传媒（如高高端窄众杂志志）。4、销售力与通通路的适配性性产品力：期房房阶段尤以产产品样板展示示为重，如建建材技术展示示、材质工艺艺展示、园境境样板展示等等。现场销售力体验式PR：针对意向人人群的体验式式PR，旨在深化产产品认识及感感受。SP：老客户带新客客户的奖励政政策、意向客客户的利益诱诱导措施。CRM：客户服务、、客户关怀计计划，客户通通讯等深度沟沟通渠道。671、通路组合大众传播+点对点传播（（大众+小众）公众+行业+圈子（大众+分众）网络+平面广告+新闻展会+酒会即期效果+后续效果基于以上，形形成本案通路路组合策略：：推广通路68京承高速广告告牌；艺术术家家协协会会直直投投及及其其网网站站发发布布广广告告承德德电电视视台台广广告告及及新新闻闻新浪浪网网、、SOUFUN、焦焦点点网网；；老年年养养生生杂杂志志；；北京京青青年年报报、、法法制制晚晚报报、、北北京京晚晚报报；；短信信群群发发（（东东部部区区域域、、政政府府公公务务员员））5、渠渠道道选选择择山不不在在高高，，有有仙仙则则灵灵；；水不不在在深深，，有有龙则灵灵。。“”6、项项目目推推广广名名隐龙龙庄庄园园项目目推推广广名名建建议议独占占鳌鳌头头龙，代代表表着着本本项项目目的的地地位位，，暗暗示示着着本本项项目目的的资资源源，，指指向向着着本本项项目目的的目目标标客客户户群群。。龙隐隐大大泽泽，，虎虎踞踞青青山山从资资源源，，谈谈本本案案名名。。龙，，必必生生于于有有水水之之处处，，此此案案名名对对项项目目的的资资源源有有极极好好的的反反映映。。极极富富深深刻刻的的内内涵涵。。雾雾灵灵山山，，燕燕山山之之峰峰，，惟惟楚楚有有才才，，于于斯斯为为胜胜。。隐隐龙龙，，浩浩淼淼大大泽泽，，惟惟楚楚有有材材，，为为我我所所用用。。居居于于雾雾灵灵山山之之人人可可称称之之为为虎虎，，居居于于隐隐龙龙庄庄园园之之人人可可称称之之为为龙龙。。暗暗示示本本项项目目在在自自身身定定位位和和消消费费群群定定位位上上，，都都凌凌驾驾于于岳岳麓麓山山诸诸项项目目之之上上。。从地地域域文文化化，，谈谈本本案案名名心忧忧天天下下，，敢敢为为人人先先。。燕燕京京，，自自近近代代以以来来，，一一直直是是王王者者之之邦邦。。以以““龙龙””概概之之燕燕京京人人中中的的精精英英，，可可谓谓极极其其契契合合。。就就气气势势而而言言，，隐隐龙龙有有傲傲踞踞天天下下的的气气度度，，这这一一点点与与燕燕京京人人的的气气质质亦亦不不谋谋而而合合。。此此案案名名，，可可将将项项目目调调性性拔拔高高，，让让市市场场对对项项目目的的第第一一认认识识，，被被定定位位为为当当地地的的首首席席豪豪宅宅。。从从项项目目入入世世之之初初就就营营造造这这种种市市场场感感知知，，对对项项目目经经后后的的定定位位与与定定价价都都极极为为有有利利。。千里里燕燕山山，，王王者者之之邦邦隐龙龙VI系统统标识识释释义义标识识采采用用墨墨绿绿色色表表现现出出隐隐龙龙庄庄园园的的庄庄重重、、和和谐谐、、自自然然和和健健康康。。标识识以以红红山山文文化化期期玉玉器器玉玉龙龙猪猪为为基基本本形形状状，，龙龙猪猪是是新新石石器器红红山山文文化化期期的的产产物物至至今今约约五五千千多多年年历历史史，，龙龙猪猪为为红红山山文文化化期期玉玉器器的的特特有有形形制制，，此此种种首首尾尾相相衔衔呈呈玦玦型型的的形形制制非非常常典典型型，，极极富富胚胚胎胎般般的的稚稚嫩嫩感感，，因因此此又又有有“龙胎胎”的叫叫法法，，其其琢琢磨磨精精细细，，神神态态生生动动古古朴朴，，富富神神秘秘气气息息。。红红山山文文化化“玉龙龙猪猪”头部部似似兽兽，，身身体体同同前前面面所所讲讲的的“中华华第第一一龙龙”一样样，，也也卷卷曲曲成成“c”型，，玉玉龙龙身身上上负负载载的的神神秘秘意意味味，，更更为为它它平平添添一一层层美美感感。。值值得得注注意意的的是是，，玉玉龙龙形形