XXXX年重庆新锐国际项目写字楼营销推广提案

新锐国际项目营销推广提案铭斯特地产2010年04月谨呈：重庆市**房地产开发有限公司

本报告通过对项目自身的深入思考与分析，从项目营销整体战略角度出发，通过对周边市场环境深入的市场调研分析并结合近期房地产市场的追踪，对项目提出营销策划工作总体思路，并在此思路指导下作出营销阶段划分及阶段工作总体战略部署。由于未来市场具有多变性，项目实际操作过程中仍将根据实际情况对营销思路进行一定调整，相应战术也将随之进行调整。本报告侧重于项目整体营销工作战略思路，各阶段项目推广与销售细节执行案将在执行过程中进一步深入细化。前言

按照新锐国际项目的建筑规划、产品设计，借助项目周边优越的资源优势，项目的马到成功需要的内外条件还有哪些？我们应该怎样借助已有的资源优势将项目包装得更加完美无缺？并且尽可能小的遇到市场阻力，与周边项目形成差异化竞争优势，树立本项目高品质、高性价比项目的形象，来获得消费者的首肯和认可？铭斯特经过综合评估，同时根据以往操作项目的经验，我们认为：“在自身条件充分具备的情况下，合理有效的推广方式和包装手段加上铭斯特独特的营销模式及高效的案场执行力，将是本项目成功开发必须的关键问题。”NO.1项目情况：新锐国际（暂定推广名）位于北部新区人和立交桥旁，项目北面毗邻太湖西路路与润都世纪、东原中央美地项目隔路相望，南临泰山大道，东靠重庆著名高档别墅区“比利华豪园”，西面正对北回归线项目。本项目总用地面积11313.2平方米，总建筑面积62164.7平方米，其中住宅建筑面积18560.54平方米，办公楼建筑面积27784.56平方米，商业建筑面积4117.6平方米，地下车库11259平方米。由1栋30层住宅楼和1栋26层办公楼组成，住宅户型为套内45.24平米纯跃层设计。我们项目发展的前世今生......我们项目发展的前世今生......项目地比华利豪园润都世纪中央美地北回归线项目环境NO.2项目周边配套：

1、交通：城市公交畅通迅达，119路、125路、125B路、126路、133路、149路、208路、601路、602A路、606路、607路、821路等数十条公交线路瞬时通达主城各区；轻轨3号线(在建)、轨道交通环线(规划中)、轨道交通5号线(规划中)咫尺连接本项目；10分钟直抵江北核心观音桥商圈，与繁华触手可及。距龙头寺汽车站、火车站仅3分钟车程，距江北国际机场约20分钟车程。2、商业生活配套：远东百货、茂业百货、新世界百货、新世纪百货等百货商场以及项目配备的商业配套丰富了人们的购物需求

。3、教育：人民小学幼儿园（规划中）、耀华MI婴幼儿园；新牌坊小学、人和小学、人民小学；渝高中学、金科巴蜀中学、观音桥实验中学等

4、医疗、卫生：高新园人民医院、北城医院、人和医院等。我们项目发展的前世今生......关于住宅楼运作的思考……………..………优势分析（Strength）S1项目位于北部新区核心发展区，地理优势明显，具较强市场竞争力；S2小户型跃层设计，总价得到控制，易于炒作吸引目标客户；S3项目交通便捷、通达度高，添加项目竞争力；S4项目周边生活配套设施齐全，凸显项目市场竞争性；S5教育配套齐全，学校知名度较高，具较强市场竞争性；S6项目规模较小，易于操作，短期内可实现快速回落资金，开发风险较低。项目SOWT分析如何客观认识我们的项目？......项目SOWT分析如何客观认识我们的项目？......……………..………劣势分析（Weakness）W1市场客观存在的价格抗性的劣势；W2项目自身景观及配套设施相对较少；W3项目规模较小，不利于树立规模化、品牌化开发形象。W4项目周边商业环境不够浓厚，使得本项目商业部分操作有一定难度。…………………………………………………………..…………………………………………………机会点分分析（Opportunity）O1城市中心心区可开开发地块块的逐步步减少和和新地王王的不断断出现，，直接促促进重庆庆市地价价和房价价的上涨涨，对于于本项目目的价格格走高，，会起到到积极作作用；O2目前项目目所处区区域可售售项目产产品很少少，而小小户型项项目历来来为区域域热销产产品，本本项目的的开发正正好满足足了市场场需求；O3随随着重庆庆交通的的进一步步完善，，城乡一一体化进进程的加加快，释释放出大大量的消消费需求求。O4符符合青年年消费者者需求的的户型设设计和铭铭斯特地地产独特特的“复复合营销销模式””使项目目有机会会获得较较高的回回报；项目SOWT分析如何客观观认识我我们的项项目？......…………………………………………………………..…………………………………………………威胁点分分析（Threat））T1政政府针对对房地产产业的宏宏观政策策调控变变动性威威胁；T2新新建竞品品项目与与已有竞竞争项目目分流客客户威胁胁；T3其其他区域域同质项项目分流流客户的的威胁；；项目SOWT分析如何客观观认识我我们的项项目？......我们的竞竞争对手手是谁，，他们的的打法如如何？......………………………………………………………………………………………………………通过对周周边项目目的调研研，我们们发现小小区域范范围内已已基本无无与本项项目存在在直接竞竞争的小小户型项项目。而而能与本本项目住住宅存在在竞争的的是大区区域范围围内的同同类型项项目。故故本章对对周边竞竞争项目目不做大大的分析析。本项目住住宅作为为针对城城市新贵贵群体——青年阶阶层量身身定制的的户型，，只要制制定出合合理的项项目定位位、价格格定位。。最大化化的挖掘掘项目卖卖点、规规避不利利因素外外，同时时配合铭铭斯特地地产独特特的“行行销+坐坐销”的的营销方方式，即即可以以以非常小小的广告告投入获获得非常常大的项项目利润润。我们项目目的目标标客户群群体在哪哪？......目标客群群（最大范范围）：：21～30周岁岁上班一族族多从事AD、IT、媒媒体、营营销、金金融证券券、投资资服务、、信息类类等大多多数人来来自于重重庆三北北区域（（江北、、渝北、、北部新新区）。。专科以上上学历，，其中以以高学历历人群为为主，特特别是女女性人群群。她们们思想比较较开放、、活跃、、崇尚自自由，对对新事物物接受较较快。他他们有自自己的工工作，思思想，生生活方式式。我们项目目的目标标客户群群体在哪哪？......目标客群群描述◎时尚尚——因因为年轻轻，不可可避免的的因素；；◎渴望望自由———因为为朝九晚晚六的刻刻板与年年轻的心心的冲突突；◎不稳稳——从从事行业业大多为为服务业业，人员员流动频频繁；◎归属属——离离开家乡乡，漂在在城市，，渴望寻寻求一种种归属感感；◎感性性——学学历较高高，容易易被一些些莫名其其妙地东东西打动动；◎感情情——几几年重庆庆生活，，对这座座城市有有着无法法丢弃的的情感。。我们项目目的目标标客户群群体在哪哪？......目标客群群深步分析析1）、对对于生活活的渴望望披星戴月月也许有有些夸张张，但是是日升即即进办公公室，出出屋时如如果可以以看到太太阳的尾尾巴就已已可以庆庆幸了。。很多人在在感叹：：这年头头只有生生存，没没有生活活！2）、对对于成功功的渴望望如饥似渴渴，当然然，在这这个物质质时代，，成功就就意味着着金钱、、地位、、美女、、名车、、豪宅，，可以不不用低头头，可以以一掷千千金。3）、对对于自由由的渴望望租房，漂漂泊，房房东的窥窥视，邻邻居的吵吵闹，让让自由的的心烦躁躁不安。。拥有自自己的私私人居所所，自然然可以随随心所欲欲的享受受生活。。4）、对于时时尚的热衷对个性化、新新鲜事物热衷衷，容易受周周边事物影响响，容易冲动动性购买行为为。我们项目的目目标客户群体体在哪？......目标客户家庭特征征1、家庭人口口结构：单身贵族、甜甜蜜的二人世世界、丁克家家庭；2、支付能力力：购房支付能力力有限；3、购房目的的：栖身居所、独独立空间、工工作场所；4、对户型的的要求：空间多变、有有鲜明的个性性和创新，空空间功能灵活活多变；我们项目的目目标客户群体体在哪？......目标市场接受受关键词总价——成为决定定性因素，无无论对于投资资还是自住者者；地段——消费者非非常注重工作作、生活便利利，所以交通通状况也是购购房决策的重重要影响因素素；投资——随着重庆庆的快速发展展，特别是北北部新区、两两江新区、保保税港区的确确立，区域小小户型已经成成为投资的重重要产品，购购买人群中，，投资客户比比例又出现上上升趋势；性价比——物业管理要求求周到，社区区配套注重交交流性，对绿绿化环境等要要求相对较低低，性价比高，，周边生活配配套齐全。居住——户型结构构设计的好坏坏会直接影响响到消费者进进行购房决策策。消费者希希望空间布局局合理，生活活方便，适合合人体功能学学原理，居住住舒适又不浪浪费。我们项目的目目标客户群体体在哪？......通过对周边区区域小户型客客户来源的分分析，结合本本项目自身条条件，我司认为，本本项目住宅的的目标客户来来源主要由以以下几方面构构成：1、主要来源源项目的目标客客户主要来自自：※江北、渝北北、北部新区区等区域内首首次置业自住住或作为婚房房的青年阶层层；※江北、渝北北、北部新区区，看好项目目区域发展的的投资性客户户；2、补充来源源项目的目标客客户有可能来来自：※外地来渝工工作并打算定定居项目区域域的外来中高高收入人员；；※重庆其他区区看重区域发发展前景的投投资性客户；；我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......NO.1运营战略综合考虑到项项目特质（规规模较小），，本着降低运运营成本和实实现合理利润润的原则，我我司认为本项项目的营销推推广工作应在在传统方式上上进行创新。。在此，铭斯特特地产建议：：本项目可采用用铭斯特独有有的“行销+坐销销”的销售模式，，“主动出击””进行项目宣传传和一对一的的客户推介，，将项目目标标客户群进行行深度挖掘。。同时，以最最低的宣传推推广成本，精精选最佳项目目宣传推广方方式，集中优优势资源进行行项目宣传。。通过铭斯特特强有力的销销售执行力，，实现项目最最佳的投资利利润。我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......NO.2关于案名的思思考案名是一种观观念总结、精精神体现、形形象凝华老子《道德经经》的开篇就就有一句话，，叫“道可道，非非常道；名可名，非常名名”，可见“名””的分量，非非同一般。本项目地处新新牌坊传统富富人区内，户户型设计为小小户型。而原原先的案名“富港港天地”过于于普通，不能能凸显项目的的产品特征，，又无法说明项目的区区位优势，不不利于本项目目在市场上的的推广。因此此，本公司建议在进行行项目推广时时用一个全新新的推广名。。我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......我们的案名◎要与众不同◎要凸显个性◎要拥有内涵◎要抛却繁琐◎要有回味感我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......案名建议主选案名（整整体）：新锐国际案名释义：新锐：寓意产品最新新潮、最时尚尚格调的特质质，可满足消消费阶层的消费喜好。同时也寓意意本项目是专专门为“新锐锐阶层”量身身打造的高品质项目。。“新锐国际””充分表达出项项目国际化、、精品化建筑筑特质，具有强烈的时代特特征，可牢牢牢抓住目标消消费者的目光光。其他备选案名名：菁英时代MOMA·城我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......住宅楼案名：：GOGO钛度度案名释义：GOGO：80后时尚新新一代的代名名词，即时尚尚又充满着活活力。使项目住宅一推推上市场即可可引起目标消消费群体的共共鸣，为项目目住宅的宣传推广奠定定良好的基础础。钛度：通“态度”，，寓意青年人人对生活空间间、对独立、、自我的一种生活态度度。同时，钛钛为一种银灰灰色的稀有金金属，给人很很酷，很炫的感觉，很很贴近青年人人的性格喜好好。其他备选案名名：美好时光麦乐汇我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......NO.3项目定位市场定位//////重庆北·新青青年时尚跃动动生活馆重庆北：第一时间指出本项目位于于重庆北部新新区核心地段段；新青年时尚跃跃动生活馆：：指项目是一个汇汇聚时尚、独独立、个性青青年群体的聚集地地，展示个性性生活主张是是生活在这里里的青年人的的基本标准。同时，突显出出项目产品特特征～“跃层，立体体生活空间户户型”。我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......形象定位//////买平方住立方方，给你有层层次的享受空空间！可以作为项目目的推广语，，给市场一个个明确的印象象：“买平方住立方，给给你有层次的的享受空间””，一语直接接诠释了住在在“GOGO钛钛度”里你可可获得的空间间享受，你可可以按照发挥挥自己的想象打扮自己己的爱窝、不不必受到平面面空间的约束束，让生活立立体起来。你可以以自由安排工工作时间、轻轻松应对各种种消费账单。。生活在“GOGO钛度””里就预示着着时尚、独立立、个性与轻轻松将陪伴左右。。我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......客群定位//////懂得享受生活活的新锐阶层层新锐阶层：他们大多比较较年轻，没有有很强的经济济基础，但他他们注重自我我享受，繁华华的都市让他他们渴望拥有有一个属于自自己的自由独独立的生活空空间。我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......阶段广告宣传传语：※“钢骨柔情情、精彩人生生”※“买平方住住立方，实用用率140％％”※“价格往低低处想空空间往高处处想”※“坐在楼梯梯的拐角享享受一个人的的咖啡时光”※“45平米米跃动小家*我俩的的甜蜜空间”※“上下间••动静分区••跃动生活真真精彩”※“多彩城市市还原GOGO生活”※“我的个性性钛度，我的的GOGO生生活”我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......NO.4价格定位策略略根据对重庆房房地产市场的的调研及对本本项目的SWOT分析，，本项目在定价上宜宜采取比较定定价法，在样样本处理上，，同本项目在在区域与产品最接近的的是润都世纪纪。通过项目目对比分析，，本项目相对对优势明显，由于润都都世纪已售罄罄，因而其销销售价格参考考价值不大，，因而具体价格还应以以当前市场小小户型即时销销售价格为参参考。由于本本项目开盘距离现在还还有一段时间间，市场会有有较多变数，，实际价格执执行方案有待对市场进进行进一步追追踪、分析后后再作确定。。我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......NO.5营销推广建议议推售策略：根据对周边项项目产品分析析，结合本项项目实际情况况（本项目只只有266套住宅），铭铭斯特建议本本项目采取统统一推售的策策略：我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......推广总原则：：只选对的，不选贵的。集中火力，重重点打击，做足几点，以以点带面。我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......推广渠道：A、常规推广广渠道：报纸纸媒体+手机机媒体+户外外媒体+网络络媒体;B、精确制导导推广渠道：：针对项目所在在区域目标客客群进行宣传传单派发；针对项目区域域在售项目同同质看房客户户宣传单派发发；针对观音桥商商圈、步行街街、写字楼潜潜在目标客户户宣传单派发发；C、深度挖掘掘直销渠道：：针对成交客户户资料进行研研析，利用直直销形式带动动“联动置业业”活动开展展；D、情景营销销、体验营销销、亲情营销销PR活动渠渠道：利用认购、开开盘等主题活活动开展来增增进客户对项项目生活价值值认知利用良好人际际传播，促进进联动置业活活动开展。报纸广告网络广告网络广告短信广告销售人员与客客户“一对一一”的顾问式式直销模式建立项目VI系统路边指示牌销售现场导视视GOGO钛度度·八月八日闪耀登场GOGO钛度度·67889888外墙宣传条幅幅样板房展示接待中心展示示房交会展示我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......营销节奏安排排第四阶段:热销期第三阶段:开盘第二阶段:VIP认购期第一阶段:蓄势期第五阶段:冲刺期第一阶段：蓄蓄势期（2010年年5月底--7月初）第二阶段：VIP认购期期（2010年年7月初--开盘前）第三阶段：开开盘（2010年年8月8日周周日）第四阶段：热热销期（开盘后--2010年年8月底）第五阶段：冲冲刺期（2010年年8月底--9月中）仅为计划性建建议,还需按按项目运营实际情况实时时调整节奏.我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......各阶段营销工工作安排第一阶段：蓄蓄势期（2010年年5月下--7月初)实现推广目标标：以高调媒体推推广方式提升升项目形象，，蓄积意向购购买人群；主要推广渠道道：重庆晨报+现场围墙广广告+DM宣宣传单+步行行街宣传+短短信广告+搜搜房网、大渝渝网信息广告告+售楼处情情景包装+看看房指示牌工程配合：售楼处装饰完完毕，正式投投入使用。销售配合：销售队伍组建建完毕，销售售物料齐全，，对外公布项项目信息。我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......第二阶段：VIP卡认购购期（2010年年7月初--开盘前)实现推广目标标：确定房源完毕毕并对外公布布，通过VIP卡认购活活动筛选有效效客户，通过过购卡选房环环节过滤出真真实购买人群群。并通过加加大报纸广告告、销售现场场情景营销等等渠道提升项项目的附加价价值。主要推广渠道道：重庆晨报+楼楼体广告+DM宣传单+步行街宣传传+短信广告告主诉求点：发布VIP卡卡认购活动信信息、“钢骨骨柔情，精彩彩人生--GOGO钛度度”。PR活动：GOGO钛度度，我的生活活主张——VIP卡卡认购活动销售配合：明确房源，相相应价格体系系建立，具备备销售条件。。我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......第三阶段：开开盘（2010年年8月8日周周日)实现推广目标标：利用开盘活动动，组织已办办卡的客户签签订认购合同同，积聚人气气，烘托现场场气氛，通过过炒作吸引更更多目标客群群的关注，从从而为联动置置业提供发展展平台。推广渠道：重庆晨报+楼楼体广告+DM宣传单+步行街宣传传+短信广告告主诉求点：当日开盘活动动相关事宜PR活动：GOGO钛度度开盘活动，精精装样板区同同期开放SP活动：开盘特别大礼礼包，送全套套装修方案。。工程配合：精装样板间完完成。销售配合：具备签订认购购合同的条件件，有条不紊紊的组织客户户签订认购合合同。我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......第四阶段：热热销期（开盘后--2010年年8月底)实现推广目标标：借开盘热销态态势，加大销销售力度，形成良好的口口碑，提升项项目形象。主要推广渠道道：DM宣传单步步行街宣传主诉求点：“我的个性钛钛度，我的GOGO生活活”SP活动：开心邻里--客户推荐我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？......第五阶段：冲冲刺期（2010年年8月底—9月中)实现推广目标标：延续热销态势势，进一步强化化项目高品质质楼盘形象主要推广渠道道：DM宣传单主诉求点：“GOGO钛钛度，时尚青青年首席藏品品”我们在竞争角角逐中胜出的的必备条件有有哪些？......1、加强销售售与策划的沟沟通，策划时时时关注项目目销售动态，，有问题第一一时间协商解解决；2、加强执行行力，在战略略大方向确定定后，开发商商充分放权，，具体战术执执行由具体人人负责，按照照营销推广计计划，运用““坐销+直销销”主动出击击的销售方式式，第一时间间完成销售任任务量；3、明确施工工进度，与营营销推广节点点配合，以此此取信市场与与目标客群；；4、加强销售售人员的专业业培训，提高高谈判技巧与与成交能力。。我们的营销推推广费用如何何预算？......预算营销推广广费用的目标标（住宅）根据GOGO钛度度项目的2010年全案营营销推广方案案，特制定如如下营销推广广费用报告，，对全案预计计所需支出的的费用进行一一个全盘的费费用统筹计划划，从而实现现少投入高实实效的最终目目标。1我们的营销推推广费用如何何预算？......2项目营销推广广费用预算结合本项目具具体情况，本本着提升企业业知名度和完完成项目销售售的目的，铭铭斯特地产针针对GOGO钛度量身制制定了项目营营销推广费用用预算：住宅总销售额额：18560.54㎡㎡×7000元/㎡=1.3亿元(预估销售额额)营销推广费用用建议：1.3亿元元×0.6%=78万元单位营销推广广费用：78万元÷18560.54㎡=42元/㎡关于办公楼运作的思考对项目办公楼楼规划的认识识对项目办公楼楼规划的认识识办公楼位于项项目西南面，，总楼层26层，单层建建筑面积约1070平米米左右。全楼楼设计豪华大大厅，设有6部高速客运运电梯和一部部消防电梯，，同时每层均均设计了男女女卫生间和前前室。是专为为大中型企业业量身定制的的高级别专业业商务办公场场所。随着北部新区区成为中国第第三新区，越越来越多的中中大型企业看看好重庆的发发展，选择到到重庆投资。。而商务办公公楼作为企业业进行商务办办公，企业实实力展示的一一个重要场所所，其投资价价值也越来越越受到投资者者的追捧。本本项目楼层面面积的设计能能很好满足大大中型企业的的需要，因此此我司对其开开发前景非常常乐观。优势分析析（Strength）S1区区位优势势：项目位于于重庆北北部新区区人和立立交旁，，距江北北区CBD与渝渝中区CBD都都非常近近，这些些大大提提升了项项目的商商业价值值；S2交通优势势：项目外就就时城市市主干道道—民安安大道，，并紧邻邻渝宜高高速、机机场高速速入口，，到主城城各区及及周边区区县都十十分便捷捷；S3建建筑规划划优势：：项目整体体规划科科学、合合理、先先进、现现代，豪豪华入户户大厅、、玻璃幕幕墙、专专属通道道，营造造出尊贵贵办公环环境；S4大大环境优优势：“两江新新区”的的建立和和大重庆庆城市规规划的发发展，将将极大的的促进重重庆房地地产的发发展，由由此必将将带来强强大的消消费热潮潮。项目SOWT分析对项目办办公楼规规划的认认识劣势分析析（Weakness）W1区域同类类竞争市市场的强强力促销销：项目上市市后，其其它周边边的竞争争项目必必定会采采取相对对的应对对措施，，来分解解顾客，，截流人人群，以以达到争争取客户户资源，，促进自自己项目目销售的的目的，，这对项项目的销销售是一一个不利利消息；；所以在在实际操操作过程程中，应应考虑到到此因素素，做出出合理调调控，掌掌握好广广告及促促销手段段的节奏奏和强度度，以达达到对项项目销售售的推广广促进；；W2区域异类类竞争项项目的客客户分流流项目大区区域内具具有较好好的地理理优势的的商业或或商住一一体项目目，均有有很大的的抢夺客客户资源源的实力力，对投投资性客客户资源源形成抢抢夺和分分流，这这是项目目销售的的一个必必须面对对和解决决的问题题；对项目办办公楼规规划的认认识机会点分分析（Opportunity）O1随随着两江江新区的的挂牌成成立，北北部新区区商务办办公需求求不断加加大，为为项目的的销售创创造了良良好的环环境；O2项项目规模模不大，，在合理理有效的的营销策策略下，，可实现现快速招招商，快快速销售售的目的的，较低低了运作作风险；；O3商商务办公公楼的高高回报，，促使越越来越多多的投资资客看好好了该领领域的投投资。投投资性需需求的加加大降低低了项目目运作的的风险性性；O4符符合经营营者需求求的产品品设计和和满足投投资者总总价控制制的产品品规划，，以及铭铭斯特地地产独特特的“复复合营销销模式””使项目目有机会会快速实实现销售售目的。。对项目办办公楼规规划的认认识威胁点分分析（Threat））T1政政府针对对房地产产业的宏宏观政策策调控变变动性威威胁；T2新新建竞品品项目与与已有竞竞争项目目分流客客户威胁胁；T3其其他区域域同质项项目分流流客户的的威胁；；对项目办办公楼规规划的认认识项目的目目标客户户在哪里里？NO.1项目目标标客户描描述针对本项项目的市市场研究究发现，，项目的的目标客客户群可可划分为为“自用型型客户””和“投投资型客客户两类。自用型客客户主要是指指被项目目周边的的环境，，物业形形态所吸吸引而购购买下来来作为企企业自己己办公的的产生的的消费性性目标客客户。投资型客客户是指被项项目的主主要区位位优势、、广告宣宣传、价价格诱惑惑、发展展前景所所吸引的的投资性性客户。。项目的目目标客户户在哪里里？NO.2项目目标标客户细细分研究究自用型客客户：这类客户户是项目目重点公公关客户户，他们们主要是是出于企企业发展展的需要要进行购购买，因因此特别别关注项项目所处处的位置置、建筑筑规划设设计、产产品价格格。特别别是对场场地的规规格要求求较高，，因此可可在项目目前期进进行访谈谈，进行行定做式式建设。。项目的目目标客户户在哪里里？投资型客客户：这类客户户主要是是看好商商务办公公楼的投投资前景景，出于于该类产产品具有有较大投投资价值值的考虑虑进行购购买。该该类客户户在投资资时比较较理性，，对项目目的区位位价值、、交通环环境、发发展前景景和销售售价格都都非常关关注。因因此在销销售上应应特别注注重对产产品的投投资分析析，同时时利用有有效的促促销手段段完成产产品的销销售。我们如何何运筹帷帷幄在竞竞争中取取胜？NO.1运营战略略综合考虑虑项目规规模、规规划特点点本着降降低运营营风险和和实现合合理利润润的原则则，我司司认为本本项目的的营销推推广工作作应采取取“针对对性媒体体渠道宣宣传+多多种销售售方式配配合”的的方法进进行。以以自用者者较为满满意的产产品设计计和投资资者较为为满意的的投资回回报吸引引其投资资置业，，从而最最终实现现项目最最佳销售售的目的的。我们如何何运筹帷帷幄在竞竞争中取取胜？NO.2案名建议议主推案名名：鼎峰案名释义义：鼎峰：通“顶峰峰”，代代表的一一种高度度，寓意意项目写写字楼的的区位高高度、产品高度度、价值值高度等等特质。。同时““鼎”代代表的就就是权威威和至尊尊，使得项目写写字楼一一公开就就能给人人以巨大大的震撼撼。其他备选选案名：：尚座我们如何何运筹帷帷幄在竞竞争中取取胜？NO.3项目定位位市场定位位//////北部中心心·私有有化甲级级办公楼楼我们如何何运筹帷帷幄在竞竞争中取取胜？形象定位位//////鼎峰，让让办公成成为一种种享受我们如何何运筹帷帷幄在竞竞争中取取胜？NO.4营销推广广阶段性性建议：：第一阶段段：寻找找客户定定做式生生产及销销售(项项目导入入期)此阶段为为项目初初期阶段段，可充充分运用用合适的的公关人人员积极极寻找对地地块所属属区域有有办公需需求的企企事业单单位进行行定做式式建设。我们如何何运筹帷帷幄在竞竞争中取取胜？第二阶段段：寻找找大型客客户进行行整售(项目导导入期)主动招商商确定大大客户名名单，通通过小组组公关形形式寻找找大型客客户进行整整售谈判判，并在在友好协协商下满满足大客客户在工工程结构构、企业冠名名等合理理且可行行的需求求，促进进成交，，从而降降低开发发的资金压力力和规避避市场风风险。我们如何何运筹帷帷幄在竞竞争中取取胜？第一及第第二阶段段一般处处于项目目导入期期，此阶阶段宣传传的意义义在于对项项目进行行预热，，引起社社会关注注，为后后期宣传传及销售售做铺垫。因因此本阶阶段以企企业新闻闻策划为为主要宣宣传方式式。该阶段我我们将采采用人员员销售的的方法，，在这个个时间段段用电话和物业业论证会会的方式式让更多多的目标标人群参参与进来来，让产产品在小范围围进行测测试同时时完成产产品推广广前的形形象定位位，降低低市场风险。。我们如何何运筹帷帷幄在竞竞争中取取胜？第三阶段段：全面面销售阶阶段(开开盘期、、强销期期)在此期间间，项目目主体结结构封顶顶，项目目以准现现房姿态态推向市市场。开盘盘期，此此阶段以以导入期期为基础础进一步步扩大项项目知名名度，并在在企业新新闻策划划的基础础上进一一步增加加了硬性性广告，，且广告发布布频率有有所增加加。强销期，，综合运运用大众众媒体(重庆主主流报纸纸、广播播)进一一步提高提升升产品形形象。各各项销售售工具全全部到位位。此时时的广告告投放以硬性性广告为为主，针针对主要要卖点做做纯销售售式广告告，同时时和销售有力力配合，，促成更更高的成成交额，，减轻收收尾工作作的压力力。并发挥软软性文章章的理性性诉求配配合宣传传，为后后期工作作做准备备。通过参加加各种公公司的会会议及运运用前期期积累的的客户数数据进行行行业扫荡荡，完成成客户意意向库的的整理收收集开始始CRM管理，，定期进行客户户维护。。我们如何何运筹帷帷幄在竞竞争中取取胜？第四阶段段：散售售为主，，租赁为为辅，消消化尾房房(持续续期、收收尾期)在本阶段，项项目内外装基基本完成，进进入现房入住住阶段。此阶段工作主要要以散售为主主，租赁为辅辅。持续期主要广广告策略为：：利用报纸做做已成交客户户证言式广告，以维持消消费者的记忆忆度，增强买买家和潜在消消费者的信心心。收尾期主要采采取：脉冲式式发布策略，，减少发布频频率，但维持较长的发布布时间，大众众性媒体广告告发布较少，，专业性媒体体较多（如：新楼楼市等地产类类杂志）。我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？NO.5营销推广总结结：力往一处使才才能取得事半半功倍的效果果。在项目的的推广过程中，我们将每每一环节都紧紧紧围绕主题题定位，从诉诉求内容到诉诉求风格进行统统一的形象包包装。同时不不同的广告形形式明确分工，大众传媒媒广告（报纸纸、电视）主主要着力营造造项目的投资资价值--地段段的优越、与与众不同的产产品、超前的的设计、优质质的办公环境以及最最大的优势--低价位………借此让目目标受众发现现、欣赏并最终认同同产品的价值值。楼书、宣宣传单、软文文、展板等去去逐一阐释具体体楼盘卖点。。我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？NO.6销售方式1、现场接待待(坐盘销售售)现场接待是房房地产销售工工作中最为重重要的方式，，产品的最终成交多为为通过与客户户在现场接待待中心的谈判判完成。这种种方式的特点为为客户购买特特征比较明显显，目的基本本明确；同时，客户已通通过对现场的的观察产生了了一定程度的的兴趣，此时时辅以销售人员员的努力游说说较容易达到到促成成交的的目的。我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？2、直销（（DS）通过铭斯特直直销队伍或聘聘请有“关系系”人士针对对写字楼有需需求的企事业单位位进行攻关，，促成交易。。3、电话直销销从商业电话簿簿或名片上找找到客户电话话，用电话方方式咨询其有否需求，达达到宣传和销销售的目的。。4、扫展会通过到相关展展会上去派发发项目资料，，实现宣传和和销售的目的的。我们如何运筹筹帷幄在竞争争中取胜？NO.7销售策略：在销售策略上上，采取“大大客户优先制制”的原则。。如：对意向向客户进行筛选，购买买办公楼的客客户不但要有有资产证明，，还必须预先先缴纳100万以上的选房房诚意金，诚诚意金最高500万（成成功购买时转转为首付款））。按照诚意金等等级顺序及先先后顺序进行行楼层的选房房顺序安排。。促销方面：写字楼客户一一般要比住宅宅客户理智得得多，所以付付款折扣是促进客户户最终成交的的最佳辅助手手段。因此建建议在销售时时给予较大的折扣优惠。。除此之外还还可以给客户户一种变相折折扣（如冠名名权、装修等其它优惠））。采用这种种方式可有效效的促使意向向客户在一定定的优惠或变相折扣的刺刺激下产生购购买意向，早早下抉择。这这方面需对购购买方决策者进行重点攻攻关。关于商业运作的思考对项目商业规规划的认识由于地块特性性，项目南北北地势存在一一定的高差，，使得项目的的商业布局南南北不一。一一般街区商业业分为社区型型商业、市场场型商业、目目的型商业三三类。从本项项目上看，街街区商业面积积为4117.6平米，，而项目规划划住宅266户，办公楼楼24层，按按照住宅平均均1.5人/户，办公楼楼每层50人人计算，项目目人口大约为为1599人人。根据人均均1平米的商商业面积需求求，超出面积积约有2518.6平米米，因此，本本项目社区型型商业面积只只能消化其中中一部分，剩剩余部分需要要另作考虑。。对项目商业的的运作思路由于专业市场场对相应配套套仓储用地、、物流交通系系统等有较高高要求，或对对地区辐射性性要求较高等等，这与本项项目区位及定定位有较大冲冲突，因此，，市场型商业业不适于本项项目。目的型市场消消费目的明确确（如：饮食食、娱乐、休休闲等），消消费人群区域域较广，不局局限于项目所所在区域，对对其他类型商商业依赖性不不高等特点。。本项目除社社区服务商业业所剩2518.6平米米商业面积，，比较容易形形成一定规模模效应，形成成集群效应。。由于本项目旁旁有两个高档档住宅区，因因此，项目商商业可划分为为以下几种商商业业态：社社区服务型商商业（美容美美发店、洗衣衣店、配水店店、宠物店等等）、目的型型消费商业（（中型生活超超市、汽车销销售展厅、特特色餐饮店、、精品服饰广广场、网吧、、休闲娱乐中中心等）。对项目商业的的营销策略安安排社区服务商业业根据项目情况况以及商业规规划特点，将将社区服务商商业安排在2号楼下的独独立店面中，，这样即方便便了社区居民民日常生活的的需求，同时时独立商业由由于面积较小小、商铺总销销售价格相对对较低，又具具有较好长期期经营基础，，对投资者吸吸引力较强。。通过这部分分商业的销售售带动整体商商业的销售。。在销售安排排上，采取以以住带铺方式式，先售住宅宅、办公楼，，聚集一定人人气，待接近近入伙时，再再集中发售商商铺。一则凭凭借住宅、办办公楼人气，，使投资者看看到投资前景景，二则借助助形成的人气气，最大程度度挖掘项目商商业价值。对项目商业的的营销运作建建议泛会所商业项目泛会所以以小区服务功功能为主，主主要经营如棋棋牌室、乒乓乓球馆、桌球球室、音乐发发烧友俱乐部部、24小时时自助健身房房等。为能体体现小区品质质，可将该部部分设置在住住宅楼一层架架空层位置。。在项目进入入销售运作时时，可对经营营会所服务商商家进行招商商洽谈，确保保入伙时，会会所能运营服服务。在销售售上，以融资资租赁方式进进行资金回笼笼。对项目商业的的营销运作建建议目标服务型商商业目标服务型商商业定位在中型生活超市市、汽车销售售展厅、特色色餐饮店、精精品服饰广场场、网吧、休休闲娱乐中心心等。在销售上，整整体采用带租租约销售方式式，先招商，，引进经营者者，把商业先先做起来，把把市场做火，，再带租约进进行销售。在在本项目运作作初，连同泛泛会所招商、、集中商业一一起，统一进进行招商，特特别是引入中中型生活超市市等主力店（（如：永辉\重百超市））争取入伙后后，目标服务务型商业能正正常运营，营营造出良好的的项目商业氛氛围。对项目商业的的营销运作建建议招商策略分析析及建议1、免租期设设计：针对不同时期期制定不同的的免租期优惠惠（越早进驻驻越多免租优优惠）；针对对进驻商家的的品牌效应及及经营面积制制定相应的免免租期。物管费优惠政政策：开业前半年提提前签订租赁赁合同的；装修完毕在开开业前一个月月可进行试营营业的；特殊位置（转转角、阴暗角角、空间利用用不好的商铺铺或存在其他他硬伤之商铺铺）招商不易易处理的商铺铺，可享市场场开业之日起起三个月到六六个月的物管管费减免优惠惠，注：物管费可可与免租期或或其他优惠手手段商家可同同时享有。做做为弹性招商商条件使用。。对项目商业的的营销运作建建议2、委托招租租此方法是针对对购铺投资的的商家，具体体操作是业主主在购铺后，，不进行自主主经营的业主主，可以通过过招商部进行行委托招租，，条件可以是是免费或以低低过中介的费费用帮业主将将店铺出租。。以增强客户户的购买意向向及信心，更更可以增强招招商对象的进进驻信心。招商对象商家家走访项目整体规划划（整体概况况介绍）商业规划商业功能设计计与定位周边商业现状状及发展规划划业态分布、产产品定位、经经营业态区域市场状况况、其他区域域市场状况面积需求、投投资类型价格需求、政政策需求、市市场接受程度度意向程度、意意向标的、提提出意见和建建议了解客户基本本资料，并详详细记录其提提出的问题并并尽能力范围围内进行释疑疑。整理商家家资料，分析析商家与探讨讨商家所需条条件确认商家所需需招商条件，，交由开发商商指定人员签签字确认招商流程设计计确认商家所需需招商条件，，交由开发商商指定人员签签字确认确认双方租赁赁标的、招商商条件，签订订初步意向合合作书商家提供合法法经营各项证证件（代理证证或授权证、、经营许可证证税务登记证证、产品合格格证）复印件件签定正式租赁赁合同，协助助商家到财务务处缴纳合同同保证金及首首期租金确认正式进场场装修时间，，商家提供装装修方案交由由工程部审核核，缴纳装修修保证金验收商家装修修店铺，协助助商家办理开开业申请，筹筹备开业接上页招商流程设计计提案结束--谢谢!期待合作，共共创辉煌！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。00:48:3300:48:3300:481/5/202312:48:33AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2300:48:3300:48Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。00:48:3300:48:3300:48Thursday,January5,202313