XXXX年月锡林浩特别墅项目前期策划报告

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锡林浩特别墅项目前期策划报告规划设计方案金界天成·策劃中心二零一二年五月项目本体解读产品规划建议整体规划思路别墅部分建议商业部分建议营销推广策略整体营销策略销售节奏策略媒体推广策略项目本体概况SWOT分析关于案例借鉴项目本体定位项目客群定位项目整体定位项目案名建议项目产品定位项目形象定位——方案结构——项目本体解读产品规划建议整体规划思路别墅部分建议商业部分建议营销推广策略整体营销策略销售节奏策略媒体推广策略项目本体概况SWOT分析关于案例借鉴项目本体定位项目客群定位项目整体定位项目案名建议项目产品定位项目形象定位项目本体解读项目本体概况—贝子庙地块概况贝子庙是内蒙古四大庙宇之一。位于锡林郭勒盟锡林浩特市北部“额尔敦陶力盖”敖包南坡下，蒙古语名“班智达葛根庙”，汉名“崇善寺”。始建于清乾隆八年(公元1742年)，历经七世活佛不断修缮，有着270年悠久历史。贝子庙占地面积为1.2平方公里，沿袭黄教传统建筑格式，结构独特，雕刻精细美观。由主庙、属庙、家庙、佛塔及众多僧房组成。整体布局上共分七座高工墙寺院。并排的七座围墙两侧为各呼毕勒罕（转主者）私庙、庙仓、王公府邸及喇嘛房屋2500所。代表性大殿（独宫）七座，经堂（学部）五座，寝宫（拉卜楞）六处，塔六座，带有宝顶的庙十一座。项目本体解读项目地块概述地块面积约107亩基本情况该区域属旧城改造区，贝子庙旅游文化板块，但从区域初步规划上看，地块四周道路需完善。区域规划属于贝子庙旅游文化板块，该区域打造古城，发展城市旅游经济。地块现状区域内整体配套较为完善，离城市商业中心较进，周边依托贝子庙旅游文化，建设一座草原历史名城。项目本体解读项目本体概况—判断产品发展初步方向

地块属性市场因素项目定位要求发展方向规划条件地块整体基本为北高南低，短期内可具备开工建设条件市场现有别墅项目开发量较少，开发水平一般，在整体规划上存在一定局限性规划作为整个项目建设的框架，对项目未来发展起到举足轻重的作用，高端住宅别墅的社区定位，使社区规划不仅要满足规范等要求，更要考虑居住的人的感受，处处体现规划的人文理念用先进的规划理念指导规划，将整个地块分为别墅组团，商业街区组团开发，有效利用土地价值。建筑风格地块基础条件较好，局部区域高差较小，适合住宅建设本项目依托周边环境，贝子庙古城存在，走中式建筑风格需要较高的舒适度、较强的可辨识度的建筑产品对项目持续开发建设提供支持形成特色鲜明的建筑风格，在外立面设计与户型设计上突出创新。项目本体解读

地块属性市场因素项目定位要求发展方向景观环境目前地块内景观资源较差，基本无可利用自然景观，且目前环境较差。别墅项目对于景观环境的营建尤为重要，但是北方地区缺水，对园林景观的建设上还是存在一定限制景观设计作为别墅建设的特色，社区景观环境将成为客户对本项目的最初感触，直接影响到客户对项目的最初认识与项目建筑特色相结合的优质景观设计，结合当地历史文化，通过改善区域环境，提升项目整体形象。配套服务项目周边道路及市政配套较差；未来规划路网齐备，在工期安排上，应该先修路，后建房在售项目配套多依靠地理区位优势，借助城市配套；在物业服务质量方面仍有一定突破空间。提供完善的配套，良好的物业服务是本项目提供给客户的最好附加值抓住市场空间，以优质的物业服务，完善的配套赢得市场口碑，树立硬件之外的另一品质高度（提供高质量的附加配套）项目本体概况—判断产品发展初步方向项目本体解读项目SWOT分析

内部环境

外部环境优势（Strengths）劣势（Weaknesses）1、本项目属于旧城改建项目，所处地理位置优越，周边有比较完善的市政配套。2、本项目依托贝子庙旅游文化区，历史文化将成为本项目最大卖点。3、110亩地块将建设成为锡林浩特市最大的仿古别墅群。1、本项目周边道路未通，制约项目未来发展。2、那地成本较高，别墅低密度、低容积率以及当地房地产发展滞后制约项目价值的实现。机会（Opportunities）SO指向：发挥优势利用机会WO指向：借助机会克服劣势1、由于锡林浩特市缺乏高品质住宅，该项目将打造锡林浩特市标杆豪宅，实现项目价值。1、打造锡林浩特低密度标杆别墅，以其特有的产品价值打动客户的青睐。2、利用贝子庙当地历史文化特征，并且打造实景别墅，以现房销售，征服客户。1、迅速开展项目，抢占市场先机，打造锡林浩特市第一别墅项目，以产品特有价值以及高附加值抢占客户。威胁（Threats）ST指向：发挥优势战胜威胁WT指向：克服劣势避开威胁1、2012年国家对房地产行业政策不确定性将加大我们项目开发风险。2、别墅项目是住宅地产营运风险最高物业，操盘难度大，需要开发商有雄厚资金实力作为后盾。1、项目独特的历史文化价值，独特产品价值，产品附加价值，征服消费者。2、抢占市场先机，逐步建立市场的第一关注度，打击竞争对手。1、抓住市场机会，高举高打，迅速抢占市场，实现快销。2、实现产品差异化，提高产品市场竞争力。3、创新的营销手段，能够打击我们竞争对手，抢占客户资源。项目本体解读关于案例鉴赏—北京观唐很传统，很贵族项目概况观唐所在城市及区域

北京（朝阳区观唐东路）风格类型

古典中式风格开盘时间

一期开盘：二期东区开盘：二期西区：开发商

博华紫光置业有限公司建筑类型

双拼，联排和独拣别墅景观设计公司

北京海悦润园景观设计公司推广口号

观唐，让您高贵无比销售价格

最低750万元/套，最高4000万元/套针对人群

长期在华工作、具有一定资金实力的外国人，以及具有国外生活背景的高收入华人。观唐规划面积为25．36万平米，呈南北略长而两略短的矩形，其南、北、两面为城市绿化带，地势平坦，环境优美。项目本体解读关于案例鉴赏—成都芙蓉古镇很成都，很中国芙蓉古城沿袭中国古代城市规划思想，充分利用与发挥各个地区、各种先天条件的优越性,讲究山水相配，并按照一定的风水空间结构进行组合，改善整体环境。同时，吸纳现代建筑设计对居住的合理性要求,带来符合现代生活方式的舒适感。项目概况

芙蓉古城

所在城市及区域

成都，西南地区

风格类型

新中式风格开盘时间

开发商

置信房产、蔚信房产、大华房产

建筑类型

别墅

推广口号

很成都，很中国

销售价格

联排别墅约300多万/套；独栋约1000多万/套（2008.01）

目标客户

崇尚传统生活方式的城市中产阶层

项目本本体解解读关于案案例鉴鉴赏—万科第第五园园很前卫卫，很很中国国整个社社区的的规划划是由由边界界清晰晰的不不同形形式的的住宅宅所组组成的的一个个大的的“村村落””联排排住宅宅形成成了两两个方方向略略有不不同的的主要要村落落。情情景洋洋房和和多层层住宅宅分别别形成成了不不同的的村落落。各各村落落通过过一条条半环环形的的主路路连接接起来来。项目概况

万科第五园所在城市及区域

深圳北部坂雪岗片区的南部风格类型

现代中式风格开发商

万科地产物业类型

别墅

、花园情景洋房推广口号

很前卫，很中国

销售策略地铁沿线,中式地产,打折优惠楼盘目标客户

崇尚传统生活方式的城市资产阶层

项目本本体解解读产品规规划建建议整体规规划思思路别墅部部分建建议商业部部分建建议营销推推广策策略整体营营销策策略销售节节奏策策略媒体推推广策策略项目本本体概概况SWOT分析关于案案例借借鉴项目本本体定定位项目客客群定定位项目整整体定定位项目案案名建建议项目产产品定定位项目形形象定定位整体规规划思思路——整体体规划划布局局13中式别别墅组组团仿古商商业街街组团团整体规规划思思路规划方方案—经济技技术指指标14整体规规划思思路主要经济技术指标用地面积71608.9平米总建筑面积45180地上建筑面积37860平米地下建筑面积7320平米其它商业面积17185平米住宅面积19675平米会所面积1000平米容积率0.53地上停车位140个规划方方案——投投资估估算15整体规规划思思路总投资估算表（单位：万元）序号项目单价面积计算公式金额(万元)1土地费用29053786011000

2前期费用15045180

6783基础设施建设费35045180

15814建安费用别墅1600196753149街区商业1400171852406配套设施16001000160小计57260.6457155开发间接费用2%

[（1）+（2）+（3）+（4）]*2%3796销售费用5%销售收入*5%14657管理费用3%

[（1）+（2）+（3）+（4）+(5)]*2%3879财务费用8%

拟做2年期3000万元贷款，利率为8%60010不可预见费4%

[（2）+（3）+（4）+（5）+（6）]*3%62411复合税率12.5%销售收入*12.5%366212项目总投资

(1)～(11)项之和26091

规划方方案——销销售估估算16整体规规划思思路序号项目名称数量(平米)预估单价（元）预估总收入（万元）备注1独栋别墅19501100021452双拼别墅8640800069123联排别墅9275700064924街区商业171858000137485配套设施120006合计3786029297规划方方案——开开发发利润润预判判17整体规规划思思路开发利利润=总收收入-总投投资：：29297-26091=3206万元项目定定位为为高端端别墅墅，整整体投投资回回报率率为12.3%。别墅部部分建建议建筑风风格类类型(1)—古典中中式风风格18四合院院的居居住形形式是是标准准的古古代中中国北北方建建筑形形态，，其中中以北北京的的四合合院建建筑最最为突突出，，整体体空间间以多多重院院落的的形式式划分分内部部空间间使用用功能能，体体现出出内敛敛的空空间使使用特特性。。大到到王府府、皇皇宫小小到一一般民民居，，可以以说都都是四四合院院建筑筑形态态的不不同表表现；；屋顶和和江南南建筑筑相比比比较较平缓缓，整整体建建筑形形式常常用青青砖黛黛瓦（（社会会地位位高者者用琉琉璃瓦瓦、红红墙等等色彩彩艳丽丽的表表现方方式突突出富富贵气气），，细部部彩绘绘较多多，颜颜色丰丰富，，整体体建筑筑形态态给人人以稳稳重大大方的的观感感。风格立面材质立面颜色平面空间景观古典中式风格面砖、中式瓦、局部涂料整体形式以青灰色面砖和坡屋面为主，局部采用白色涂料和红色柱、门进行装饰点缀院落和建筑结合的形式有江南园林性格的现代景观别墅部部分建建议建筑风风格类类型（（2）—新中式式风格格风格立面材质立面颜色平面空间景观新中式建筑风格涂料、中式瓦传统风格注重黑白对比的粉墙黛瓦模式院落和建筑结合的形式江南园林造景手法19保持传传统建建筑风风格，，但在在功能能上满满足于于现代代人的的需求求，结结合当当地特特有的的地域域文化化，做做到形形式与与功能能的统统一，，并且运用用现代代材料料和新新科学学技术术提炼炼出传传统建建筑符符号和和内涵涵意义义。值值得注注意的的是，，只有有配与与中国国园林林设计计，做做到环境与与建筑筑的和和谐统统一，，才能能被称称为真真正的的“新中式式建筑筑”。别墅部部分建建议建筑风风格类类型（（3）—现代中中式建建筑20风格立面材质立面颜色平面空间景观现代中式建筑金属材质、木材、高档涂料黑白对比的色彩院落和建筑结合的形式有江南园林性格的现代景观以现代代风格格为主主，加加少量量中国国元素素。这这些“要素”可以是是单纯纯的强强调建建筑外外在表表现形形式、、建筑筑符号号、建建筑材材料、、营造造手法法，也也可以以是单单纯的的强调调建筑筑精神神、内内涵，，营造造的氛氛围等等。例如万万科的的第五五园，，看不不到飞飞檐朱朱栏的的建筑筑格式式，但但在基基本外外观上上抽取取了传传统建建筑元元素，，如白白粉墙墙、马马头墙墙、偶偶尔几几处月月洞、、明清清花窗窗等。。别墅部部分建建议建筑风风格类类型（（4）——中中西合合璧风风格21风格立面材质立面颜色平面空间景观中心合璧风格暗色调色彩，不是特别确定，追求中式建筑的意境，并且有欧美特色青灰色，白色没有体现出院落和建筑结合现代景观造景手法中西合合璧风风格是是欧美美风格格与中中国古古典文文化的的结合合，融融入中中国古古典构构图法法，外外观及及细部部上欧欧美风风格显显著。。如香香江江别别墅墅等等，，就就是是“中学学为为体体、、西西学学为为用用”的典典范范。。别墅墅部部分分建建议议本案案建建筑筑风风格格建建议议现代代中中式式风风格格现代代中中式式建建筑筑居居民民形形式式，，更更突突出出对对小小空空间间的的利利用用，，依依旧旧延延续续了了中中式式建建筑筑空空间间内内敛敛的的建建筑筑特特性性；；现代代中中式式建建筑筑民民居居形形式式，，适适合合密密度度稍稍大大的的居居住住形形态态，，增增加加建建筑筑密密度度，，提提高高项项目目容容积积率率；；现代代中中式式建建筑筑民民居居形形式式，，在在传传统统中中式式建建筑筑结结合合现现代代建建筑筑元元素素形形成成中中式式现现代代风风格格，，很很中中国国，，也也很很前前卫卫。。22别墅墅部部分分建建议议本案案建建筑筑风风格格建建议议（（备备选选方方案案））23中西西合合璧璧风风格格中西西合合璧璧风风格格是是欧欧美美风风格格与与中中国国古古典典文文化化的的结结合合，，融融入入中中国国古古典典构构图图法法，，外外观观及及细细部部上上欧欧美美风风格格显显著著。。中西西合合璧璧风风格格是是中中国国近近现现代代发发展展史史上上建建筑筑领领域域“中学学为为体体、、西西学学为为用用”的典典范范，，其其没没有有中中国国传传统统强强调调院院落的的限限制制，，结结合合西西方方外外向向型型的的特特色色，，使使其其具具有有西西方方外外向向大大方方的的特特征征，，又又具具有有中中国国传传统统建建筑筑意意蕴蕴。。注：：中中西西合合璧璧风风格格是是备备选选方方案案，，不不做做重重点点描描述述，，以以下下将将对对现现代代中中式式重重点点研研究究别墅墅部部分分建建议议建筑筑规规划划建建议议（（1）—中中式式建建筑筑规规划划要要点点现代代中中式式别别墅墅：：以现现代代建建筑筑元元素素重重新新解解读读中中国国古古典典居居住住传传统统对对居居住住的的舒舒适适化化，，空空间间的的私私密密化化，，生生活活的的精精致致化化，，精精神神的的休休闲闲化化，，功功能能的的高高雅雅化化主主张张。。园林林景景观观：：中式式园园林林主主题题下下加加入入传传统统文文化化符符号号，，增增强强建建筑筑与与景景观观的的沟沟通通融融合合。。建筑筑空空间间：：合理理融融入入墙墙、、院院、、素素、、冷冷、、村村等等中中国国传传统统建建筑筑象象素素，，在在技技术术和和功功能能上上寻寻求求创创新新。。建筑筑结结构构：：科学学的的划划分分空空间间的的主主次次关关系系，，人人性性化化的的处处理理建建筑筑结结构构中中的的合合理理性性与与舒舒适适性性，，提提升升价价值值感感。。配套套服服务务：：搭载载高高端端项项目目所所匹匹配配的的多多元元配配套套设设施施，，导导入入现现代代化化的的生生活活服服务务、、文文化化服服务务、、商商业业服服务务、、物物业业服服务务等等深深层层体体验验服服务务。。24别墅部分分建议建筑规划划建议（（2）—中式建筑筑规划思思路25典型的传传统村落落大都体体现了社社会心态态（追求求格律））与顺应应自然（（挑战格格律）的的交织。。通过严整整的建筑筑布局，，表现格格律同时时通过建建筑的错错动与扭扭转，表表现对格格律的挑挑战街坊坊、巷道道、院落落组合的的肌理。。规划——表现“村”的形态别墅部分分建议建筑规划划建议（（3）—中中式建筑筑四要素素26外部—提炼“墙墙”的形形象内部—强调“院院”的作作用气候—体现“冷冷”的追追求色彩—渲染“素素”的意意味别墅部分分建议中式建筑筑四要素素(1)—院落概概述27院落及院院落组合合是传统统村落的的基本单单元院落体现现着中国国传统住住宅的内内向型空空间院落是中中国风水水上所强强调的““藏风聚聚气”的的理念之之所在院落表达达了中国国人人性性上更为为内敛含含蓄的品品格取向向院落所追追求的是是一方完完全属于于自已的的不被打打扰的““小天地地”空间层次次的过渡渡：街坊坊--街巷—公共院落落—私家院落落即强调私私密性和和领域感感，提供供属于自自己的一一方小天天地；又强调共共享性，，为邻里里间提供供充分交交流的场场所。别墅部分分建议中式建筑筑四要素素（1）—私私家合合院营造造28前院－相对开放从街道进入户内的过渡空间内院－绝对私密属于自己的一方小天地后院－相对私密院墙高度和院落是否下沉决定了私密程度28别墅部分分建议中式建筑筑四要素素（2）—墙29墙——形成建筑筑外观的的基本元元素，表表达建筑筑气质。。藏露结合合——含蓄、内内敛外实内虚虚——领域感、、私密性性外俭内繁繁——亲和力、、舒适感感别墅部分分建议中式建筑筑四要素素（2）—墙墙30外部－实墙开开洞、匀匀质涂料料内部－通透大大窗、挑挑台、质质感面砖砖墙—外实实内虚，，外俭内内繁别墅部分分建议中式建筑筑四要素素（2）—双层层墙31内层墙－正常开开窗外层墙－根据采采光通风风和外部部景观的的需要而而开洞两层墙均均获得了了自由，，形成一一张漏洞洞百出的的“二皮皮脸”。。双层墙—藏露结合合别墅部分分建议中式建筑筑四要素素（3）—素32中国传统统民居在在外观色色彩上一一直比较较节制,或者说一一直比较较“素””,没有过多多的颜色色。“黑、白白、灰”””这三三种无色色系列长长期在传传统民居居的外观观上占据据着统治治地位。。北方多以以灰色为为主；南南方主要要以黑白白为主，，所谓粉粉墙黛瓦瓦。别墅部分分建议中式建筑筑四要素素（3）—素33建议本案案在色彩彩上“舍舍艳求素素”，追追求朴素素而简洁洁的外观观效果。。灰——仿古面砖砖、灰瓦瓦白——主墙面（（高级涂涂料）红——点缀色（（大门，，屋檐下下局部使使用）红色使用用打破灰灰白色调调搭配那那种“冷冷”，并并且带来来一丝喜喜庆与温温暖。别墅部分分建议中式建筑筑四要素素（4）—冷34印度著名名建筑师师柯利亚亚提出““形式遵遵循气候候”的口口号：炎炎热潮湿湿的气候候——遮阳、通通风荫凉的产产生：高高墙、窄窄巷、小小院、廊廊架、挑挑檐、花花窗、孔孔洞、缝缝隙、格格栅。窄巷缝隙廊架天井别墅部分分建议中式建筑筑元素——公共空空间营造造（1）35外围街道空空间—车行尺度别墅部分建建议中式建筑元元素—公共共空间营造造(2)内环街道空空间—建筑布局的的转换为街巷巷空间带来来戏剧性。。别墅部分建建议中式建筑元元素—公共共空间营造造(3)37街巷开放空空间别墅部分建建议中式建筑元元素—公共共空间营造造(4)巷弄空间—围墙、建筑筑构成两层层次街巷空空间别墅部分建建议中式建筑元元素—公共共空间营造造(5)街巷节点空空间别墅部分建建议景观风格建建议—中式式皇家园林林40园林景观风风格要与建建筑风格保保持一致中式园林以以再现自然然山水为设设计的基本本原则，追追求建筑和和自然的和和谐，达到到“天人合一””的效果。但但并不是简简单地模仿仿，而是“本于自然然，高于自自然”，把人工美美和自然美美巧妙地结结合起来。。这一思想想在造园当当中的具体体表现就是是“因地制宜宜”、“依依山就势””，善于利用用现有的自自然环境条条件，体现现出人工建建造对自然然的尊重与与利用。别墅部分建建议景观规划建建议(1)—园林规划划布局原则则山水为主建建筑是是从：自然山水作作为景观主主体，建筑筑只为观景景和点缀景景观而设置置。化大为小融融于自自然：中国建筑的的木架体系系，易于分分散体量，，不压倒风风景，处于于被支配地地位。建筑造型与与园林风貌貌的统一：：园林建筑自自身形象的的轮廓、线线条、色彩彩与自然风风貌的统一一。建筑临界部部位与自然然环境的结结合：建筑的边界界，以凹凸凸、穿插、、悬挑的方方式取得与与周围环境境的紧密交交织、嵌合合。别墅部分建建议景观规划建建议(2)—中心景观观营造42中式园林注注重艺术意意境的创造造，寓情于于景、触景景生情、情情景交融是是中式园林林的最大特特色，平淡淡、典雅、、自然、亲亲切是其内内在实质。。别墅组团中中心景观打打造人工小小湖，湖心心设计凉亭亭，有木桥桥连接，湖湖周边山石石，整个景景致让人怡怡然自得。。别墅部分建建议景观规划建建议(3)—坡地景观观营造43坡地：3%以上构成坡坡地，小区区园林通过过利用小区区内地形自自然坡地以以及小区土土方堆放形形成坡地可可以建设有有坡度景观观，本案北北高南低地地形特点，，建议采用用营造坡地地景观，使使小区景观观有空间感感、层次感感。43别墅部分建建议景观规划建建议（4）—树种选选取44灌木：小丽花、丁丁香、连翘翘、榆叶梅梅、珍珠海海、小叶女女贞、黄刺刺玫等。乔木：枫树、垂柳柳、法桐、、合欢、国国槐、樟子子松、云衫衫、新疆杨杨、河北杨杨、皂角、、野山桃、、白桦、大大叶白蜡等等。藤木：爬山虎、五五叶地锦、、山荞麦等等宿根花卉：：黑心菊、芍芍药、景天天、美人蕉蕉、蜀葵、、萱草、柴柴丁香等。。一、二年生生草花：万寿菊、串串红、矮牵牵牛、鸡冠冠花、彩叶叶草、百日日草、地肤肤等。别墅部分建建议景观规划建建议（5）—全冠移移植成熟园园林45经讲究“植植物是建筑筑的外立面面”，项目目未动，园园林先行。。深入研究锡锡林浩特市市区域特征征、自然环环境、植物物种类甚至至当地人的的偏好之后后，以同纬纬度选树为为原则，横横跨华北、、西北、东东北等地，，选择丰富富树种，使使成树顺利利渡过放根根、驯化、、移栽、保保活等过程程，不仅保保证园林的的多姿多彩彩，且解决决了成活率率的难题。。“成熟园林林”的呈现现，为了让让业主入住住时即可成成熟、丰富富、精致的的园林景观观，无需长长年等待，，采用全冠冠移植的技技术手法，，在同纬度度地区选购购成树迁至至社区，并并保证所有有的植物都都保持原汁汁原味的生生长形态。。别墅部分建建议景观规划建建议（6）—建筑小小品意向46圆月景墙铜雕小品漏花景墙景观石雕景观花架院落中厅景观坐凳石雕小品别墅部分建建议景观规划建建议（7）—铺装设设计意向47园路布局：：要从园林的的使用功能能出发，根根据地形、、地貌、风风景点的分分布和园务务活动的需需要综合考考虑，统一一规划。园园路须因地地制宜，主主次分明，，有明确的的方向性。。园路分类：：主路:4-6米宽，次路路：3-4米宽，游步步路：1.2-2米宽。别墅部分建建议景观规划建建议（8）—景观灯灯意向48柱灯（金属、玻璃）院庭灯（金属、木材）草坪灯（金属、石材）地灯（金属、石材）别墅部分建建议景观规划建建议（9）—景观坐坐凳意向49石材木材不锈钢、石材、木材石材、木材铸铁、木材铸铁、木材别墅部分建建议景观规划建建议（10）—其它设设施意向50指示牌（石材、铸铁、玻璃）栽植板（不锈钢、石材）垃圾箱（不锈钢、石材、铸铁）垃圾箱（石材、木材）别墅部分建建议户型设计建建议（1）—独栋别别墅51独栋别墅设设有“前庭—中堂—后院”三进式庭院院严谨布局局，前院朗朗阔，让人人一进门仿仿佛置身于于大宅门而而心增敬意意；中庭趣趣石青竹，，会客时正正好共同欣欣赏品聊；；后院花开开花落、清清影漾动，，能感受天天地真谛。。别墅部分建建议户型设计建建议（2）—双拼别别墅5252双拼别墅又又叫“Twofamilyhouse”，是由两两个单元元的别墅墅拼联组组成的合合体单栋栋别墅。。与联联排、独独栋别墅墅相对比比而言，，除了有有天、有有地、有有独立的的院落外外，增加加了住宅宅采光面面，拥有有了更宽宽阔的室室外空间间，首层层设有私私家花园园，使私私家小环环境与社社区大环环境完美美融合。。别墅部分分建议户型设计计建议（（3）—联排排别墅5353联排别墅墅户型，，有天有有地，每每户独门门独院，，设有1个车位，，方正地地下室，，三五相相列，使使您尽享享邻里情情趣。入入室首层层，挑空空直通顶顶层，雍雍容大度度、气宇宇不凡，，休闲厅厅与起居居室开阔阔联通，，与挑空空一起勾勾勒通亮亮雅致的的景观，，可邀客客品茗，，承载大大方之家家待客之之道。三三层豪华华卧室营营造主人人尊贵私私密的专专属领地地，并连连接超大大露台，，随时拥拥览贝子子庙风光光美景。。别墅部分建议户型设计计建议（（4）—户户型配配比5454项目独栋双拼联排套数（户）63253套数比（%）6.635.258.2面积（平米）195086409275面积比（%）9.843.546.7别墅部分分建议共建配套套建议（（1）—社区区大门55社区入口口是整个个社区的的门面，，是项目目形象的的展示区区。因此此应充分分体现社社区的风风格；设计上应应考虑与与园林景景观的结结合，给给人亲切切，放松松之感；；主入口要要体现大大门的功功能，包包括保安安室、值值班室、、机动车车入口、、人行入入口、电电视监控控系统、、进出身身份验证证系统，，如IC卡等。别墅部分分建议共建配套套建议（（2）—会所所56会所定义义：会所本质质属性具具有双重重性，一一是社区区配套属属性，作作为社区区配套的的补充，，二是商商业物业业属性，，作为周周边配套套的补充充，综合合而言，，会所就就是格调调更为高高雅的社社区商业业，多以以交际场场所出现现。会所分类类：分为高尚尚会所、、城市会会所、城城郊会所所、郊区区会所四四类，郊郊区会所所更加符符合本项项目。别墅部分分建议共建配套套建议（（2）—会所所设计思思路57会所设计计目的：：销售道具具及提升升项目整整体品质质。会所规模模：占楼盘建建筑面积积的1%。会所功能能：功能应符符合当土土风情。。会所风格格：会所应与与整体建建筑风格格相融合合。会所位置置：由于会所所具有营营销的功功能，应应选在昭昭示性强强、到达达性强的的位置。。会所介入入时机：：与营销配配合，建建议项目目一期开开盘3个月前投投入使用用。别墅部分分建议共建配套套建议（（2）—会所所营运思思路58前期操作作：定位清晰晰：与项项目规模模、定位位、和区区域成熟熟度紧密密结合。。会所功能能：充当当项目售售楼部，，一次提提升项目目整体品品质，主主要配合合营销工工作。后期营运运：对外租赁赁：物业业自持，，场地租租赁，引引入品牌牌商家自自主经营营。自主经营营：物业业自持，，自主经经营，开开设多功功能健身身、休闲闲、娱乐乐场所。。经营外包包：物业业自持，，将经营营权完全全委托专专业运营营管理公公司。别墅部分分建议智能化建建议—导导入智能能化家居居59电视场景早餐场景晚餐场景会客场景营销的亮亮点在于于：锡盟盟首个导导入智能能家居系系统的社社区智能指纹纹门锁：：所有进入入的人均需需要指纹纹或者密密码确认认。电池池电量不不足时报报警，提提醒更换换电池。。应急时时可通过过配备的的机械钥钥匙开锁锁。智能家居居系统为为未来家家居科技技的方向向，目前前在北上上深广等等一线城城市很收收欢迎！！当然要要考虑成本本因素，，但——本项目若若选择部部分房型型作为示示范单位位，导入入智能家家居系统统，对项目的形象的的拔高及营销销的促进会起起到很好的驱驱动作用。（（该项创新完完全作为“选选装”，作为绑绑捆的促销套套餐，让客户户自由选择；；而项目则多多了一个卖点点！）系统造价约3.8万/户别墅部分建议议智能化建议——导入智能化化家居别墅部分建议议别墅安防建议议—导入生命命方舟61独一无二的地地下室创意，，让产品品质质再次升华别墅部分建议议别墅安防建议议—导入生命命方舟别墅部分建议议别墅安防建议议—安全防范范系统63安全防范系统统的覆盖范围围应包括小区区的整个周界界，且无防范范死角，系统统要具有以下下功能：能及及时发现非法法越入、越出者；自动动显示报警信信息，并自动动记录与保存存报警信息；；当发生警情情时，自动通通过小区电子子地图显示报报警部位；能与当地公安安110报警中心联网网等。社区出入口、、管理中心等等安装访客对对讲系统主机机，在住宅安安装能通话、、远程控制开开锁的对讲系系统分机并能能实现联网，通过室内内分机可远程程开启电控防防盗门锁；电电视监控系统统应具有报警警联动控制功功能，当任一一回路有报警警信号产生时，监控中中心主监视屏屏上应立即弹弹出与该警情情相关的图像像信号并自动动进行录像；；住宅室内安装装上红外探头头、紧急求助助按钮、煤气气报警等一系系列的设备。。停车场管理系系统则应具有有显示入口处处车位数量、、自动记录和和显示车辆停停留时间、车车辆非法通过过出入口时自自动报警并录像等功能能。出入口管理及及周界越防系系统/闭路电视监控控系统/住户报警系统统/巡更系统/车辆进出与停停车场系统。。别墅部分建议议别墅安防建议议—安全防范范设备64燃气泄漏报警器指纹门禁系统彩色可视对讲门磁窗磁小区监控系统周界巡更别墅部分建议议别墅安防建议议—五重安安保系统65从入口大道进进入开始，““周边防范系系统”、“闭闭路监控系统统”便默默地地监控一切；；沿途走进社社区，“门禁禁一卡通系统统”、“彩色色可视对讲系系统”兼顾隐隐私与便利；；即使是在无无意中靠近社社区，陌生人人也会受到““24小时保安巡更更系统”地特特别关注……周边防范系统统闭路监控系统统门禁一卡通系系统彩色可视对讲讲系统24小时保安巡更更系统别墅部分建议议健康化建议——健康新风系系统66住宅新风系统统：住宅新风风系统，全方方位解决居室室通风不良问问题，让我们们早上起床后后打开窗户或或站在阳台上上深呼吸一下下，会感觉到到非常清新舒舒适。别墅部分建议议67静音型送风机机的特点：采用新风路设设计、体积更更小巧，有效效抑制侧面静静音。高静压运转设设计，可提高高静压变化时时风量送出的的稳定性。采用新型扇叶叶，可大幅度度提高小风量量时的静压，，高效节省电电力和低能耗耗。增加建安成本本：国外品牌（松松下）：35元/平米国内品牌（开开来）：20元/平米健康化建议——健康新风系系统别墅部分建议议物业管理建议议—金牌物业业服务6868物业管理水平平是衡量项目目品质的重要要软性指标，，物业管理的的好与坏直接接影响到社区区的品质、产产品的价格。。为了有效保障障项目住宅物物业品质，从从软性功能上上最大化提升升项目价值，，建议项目住住宅物业管理理要吸纳或聘聘请专业物业业管理团队提提供合理化建建议，同时全全面管理，保保障服务项目目顺利实施施。在确保物业管管理水平符合合社区品质的的前提下，后后期管理也可可考虑自己的的物业公司，，以保障物业业管理具有更更好的可控性性，同时能够够有效控制项项目物业管理理成本，避免免因物业费过过高增加客户户抗性。物业管理提前前介入，树立立将物业管理理与服务形象象贯穿项目开开发全过程的的认识和理念念在施工阶段段介入、售楼楼阶段全面推推出。注重物业管理理服务形象的的包装与推介介，发挥在销销售中的重要要作用，培养养市场对物业业管理服务的的新认知。别墅部分建议议物业管理建议议—细节决定定成败69抹擦不同的地地方所用抹布布的质地也有有所区别（如如毛巾、晴纶纶、棉布等））。垃圾箱上烟碗碗里的烟头不不能超过5个个。小区内的玻璃璃上不能出现现手纹印。雨停后20分分钟内要求路路上看不到积积水。园区内不能有有大片的枯枝枝败叶出现。。草长不得超过过10厘米，，每平方米杂杂草不得超过过5株。保安上岗时制制服衣兜里不不能放鼓鼓的的东西，休息息时间不能穿穿制服做私人人的事情。别墅部分建议议物业管理建议议—品牌物物管，管家服服务70物业管理对中中高档楼盘显显得尤为重要要。好的物业业管理可以有有效支撑项目目的高端位。。针对项目高高端产品定位位，建议项目目物业管理品品牌为：戴德梁行，，世邦魏理理仕由品牌物业管理公司提供一对一的管家式服务或物业顾问商业部分建议议整体规划思路路（1）—历史文化化商业街区71历史文化商业业街区指的是是在一定历史史文化底蕴和和传统特色区区域地段，注注入“文化、、休闲、创意意”元素。将其策划改造造成具有“国国际性、文化化性、时尚性性”的休闲娱娱乐场所。历史文化商业业街区让传统统历史文化和和现代文明得得以融合，既既体现本土传传统文化，又又展现现代时时尚生活。商业部分建议议整体规划思路路（2）—商业街定定位思考72历史文化+特色商业贝子庙是内蒙蒙古四大庙宇宇之一。位于于锡林郭勒盟盟锡林浩特市市北部“额尔尔敦陶力盖””敖包南坡下下，蒙古语名名“班智达葛葛根庙”，汉汉名“崇善寺寺”。始建于于清乾隆八年年(公元1742年)，历经七世活活佛不断修缮缮，有着270年悠久历史。。特色商业街提提供一种集购购物、餐饮、、住宿、休闲闲、娱乐和观观光旅游为一一体的“一站站式”消费的的场所，整个个商商业业街街业业态态分分布布为为蒙蒙古古民民族族饰饰品品、、工工艺艺品品、、特特色食食品品，，早早茶茶馆馆，，特特色色蒙蒙餐餐等等具具有有蒙蒙古古特特色色商商业业。。商业业部部分分建建议议整体体规规划划思思路路（（3）——商商业业定定位位思思考考73商业业街街定定位位———打造造购购物物、、餐餐饮饮、、休休闲闲、、娱娱乐乐和和观观光光旅旅游游为为一一体体的的““一一站站式式””消消费费的的特特色色商商业业街街区区。。商业部部分建建议整体规规划思思路（（4）—商商业街街规划划布局局要点点74空间形形态：：摒弃简简单划划一的的街道道空间间形态态，充充分体体现街街区的的趣味味性；；共享空空间：令人愉愉悦的的空间间尺度度；短街-窄巷：充分实实现商商铺的的可视视性和和人流流的最最大共共享，，“街街”与与“坊坊”的的感觉觉，体体现““逛””的乐乐趣；；交通组组织：停车场场，易易于到到达，，易于于排空空；人车分分流：一方面面便利利，另另一方方面还还给步步行者者安全全放松松的空空间；；商业部部分建建议整体规规划思思路（（5）—商商业规规划效效果示示意75物业类类型：：座落落式商商业街街商业部部分建建议整体规规划思思路（（6）—商商业规规划效效果示示意76物业类类型：：单排排商业业街商业部部分建建议整体规规划思思路(7)—商业业建筑筑规划划设计计要点点77项目规划内容建筑层高主要以一拖二为主，局部采用一拖三，让整个商业街区错落有致。内街街道面宽10米结构框架商铺进深12米商铺开间4.8米-6米商业部部分建建议建筑细细部建建议(1)—立面面风格格78商业街街建筑筑风格格要与与别墅墅区建建筑风风格保保持一一致，，采用用现代代中式式风格格，现现代中中式风风格是是以现现代风风格为为主，，加少少量中中国元元素。。这些些“要素”可以是是单纯纯的强强调建建筑外外在表表现形形式、、建筑筑符号号、建建筑材材料、、营造造手法法，也也可以以是单单纯的的强调调建筑筑精神神、内内涵，，营造造的氛氛围等等。商业街街立面面风格格建议议：现现代中中式风风格建建筑商业部部分建建议79建筑细细部建建议（（2）—商商业街街主入入口牌坊，，是封封建社社会为为表彰彰功勋勋、科科第、、德政政以及及忠孝孝节义义所立立的建建筑物物。也也有一一些宫宫观寺寺庙以以牌坊坊作为为山门门的，，还有有的是是用来来标明明地名名的。。又名名牌楼楼，为为门洞洞式纪纪念性性建筑筑物。标志性性入口口——牌楼商业部部分建建议建筑细细部建建议（（3）—商商业街街拐角角80商业街街弧形形拐角角处，，建筑筑层高高三层层，进进深可可以达达到16米，成成为商商业街街区较较大一一处商商业设设施。。商业街街拐角角效果果示意意商业部部分建建议建筑细细部建建议（（4）—中中心商商业广广场81中心商商业广广场—水车喷喷泉广广场传统中中式水水车居居广场场中央央，四四周喷喷泉环环绕，，这种种古朴朴的水车车转动动，喷喷泉喷喷射的的水柱柱碰到到水车车四射射，这这是一一种传统统与时时尚完完美结结合。。商业部部分建建议建筑细细部建建议（（5）—休休憩广广场82休憩广广场—凉亭凉亭，，供人人休憩憩观景景。可可眺望望，可可观赏赏，可可休息息，可娱乐乐。为为景色色增添添民族族色彩彩和气气质。。同时时也能能成为商业业街区区一个个景点点。商业部部分建建议建筑细细部建建议（（6）—商商业街街天桥桥83商业街街区二二层，，用天天桥连连接，，客人人可以以在街街区二二层两边自自由穿穿梭，，从而而提高高商业业二层层使用用价值值。商业部部分建建议建筑细细部建建议（（7）—街街道中中心小小商铺铺84商业街街街道道中心心每30米设置置一个个中式式传统统小商商铺，，小商铺铺尺寸寸为2.5米*2.5米，小小商铺铺内可可以做做冷饮饮小饰品品等商商业活活动。。商业部部分建建议建筑细细部建建议（（8）—建建筑小小品设设计意意向85铜雕小小品铜雕小小品指示牌牌石雕小小品石制牌牌石凳项目本本体解解读产品规规划建建议整体规规划思思路别墅部部分建建议商业部部分建建议营销推推广策策略整体营营销策策略销售节节奏策策略媒体推推广策策略项目本本体概概况SWOT分析关于案案例借借鉴项目本本体定定位项目客客群定定位项目整整体定定位项目案案名建建议项目产产品定定位项目形形象定定位项目客群定位关于客客群分分析87刚性需求刚性改善需求居住品质提升型亲地生活向往型项目客群定位关于客客群描描述88这样的的位置置环境境，这这样的的产品品，这这样的的价格格已经经决定定了我我们的的客户户群。。客群描述其他客客户群群：大型牧牧业经经营主主；海归派派（具具有中中国情情节的的人士士）；；有中国国情节节政府府高级级公务务人员员……………重点客客户群群：锡林浩浩特市市及周周边矿矿产企企业主主；企事业业单位位高层层管理理者；；其他私私营企企业主主；本案是针对高端人群，合理利用当地历史文化资源，开发高端住宅产品，挖掘资源之上的居住新价值。项目客群定位关于客客群描描述89年龄结结构：：35-50岁左右右；家庭结结构：：复合型型家庭庭成员员组成成（3-6口之家家）；；资产积积累：：具有相相当的的资产产；消费趋趋向：：注重产产品内内在品品质与与舒适适度，，同时时看中中产品品炫耀耀度与与稀缺缺度；；消费形形态：：沉着地地接触触产品品，冷冷静判判断产产品是是否符符合需需求，，购买买产品品时果果断；；置业背背景：：二次或或多次次置业业，拥拥有丰丰富的的置业业经验验及特特有的的获知知途径径。认知渠渠道：：朋友介介绍、、户外外、活活动、、中高高端杂杂志、、广播播等。。精神追追求：：在满足足物质质的基基础上上，高高度强强调精精神需需求，，崇尚尚文化化型居居住方方式与与高雅雅情调调，喜喜好奢奢侈品品并热热爱附附庸风风雅。。专属阶阶层气气质：：风格一一：彰彰显自自我型型，喜喜欢炫炫耀其其身份份价值值感；；风格格二：：内敛敛风韵韵型，，作风风低调调，但但拥有有较高高生活活品位位；特有生生活圈圈：注重人人脉培培养与与扩张张，希希望与与社会会地位位相称称的人人士共共处。。项目客群定位客群定定位总总结90我们的的客户户群见见多识识广对生活活质量量要求求更高高，追追求更更健康康的生生活需要彰彰显自自我独独特的的品位位，需需要满满足自自身审审美需需求需要占占有最最稀缺缺的资资源需要更更适合合的交交际生生活圈圈91需体现现本案案领袖袖级别别墅项项目的的气质质！需与本本案的的土地地资源源属性性完美美结合合！需符合合潜在在客群群的物物质及及精神神诉求求！整体定定位思思考项目整整体定定位92贝子庙历史文化价值中式别墅庭院居住核心价值【文化价值】【产品价值】居住身份感受价值【精神价值】贝子庙是内蒙古四大庙宇之一。位于锡林郭勒盟锡林浩特市北部“额尔敦陶力盖”敖包南坡下，蒙古语名“班智达葛根庙”，汉名“崇善寺”。始建于清乾隆八年(公元1742年)，历经七世活佛不断修缮，有着270年悠久历史。独具传统特色的中式别墅集群，以庭院与围墙为业主营造独有的私密性，现代四合院代表着中国文化的复兴与回归，更符合客群的内心对于社会地位与自我价值体现的潜在追求。整体定定位思思考——项目核核心价价值分分析项目整整体定定位93低密度度人文文豪宅宅特区区整体定定位导导向项目整整体定定位项目价价值升升华项目整整体定定位一亩八八分地地一一宅宅写春春秋95别墅组组团：：和硕硕郡府府释意：：“和和硕””满语语的意意思是是地方方，清清朝妃妃嫔生生的公主常常常封为““和硕公公主”，，郡王为为清朝二二等王爵爵，“和硕郡郡府”就就是地方方的王府府之意思思。商业街组组团：王王府古街街释意：““和硕郡郡府”就就是地方方的王府府之意思思，“王王府”与与“王府井井大街””相对应应，“古古”指项项目建建筑特色色，故称称“王府古街””。案名建议议项目案名名定位96别墅组团团：固山山华府释意：贝贝子庙始始建于清清朝乾隆隆年间，，是清政政府在锡锡林郭勒地区区整政治治中心，，“贝子子”也是是清朝固固山贝子子的简称，贝子子是清朝朝第四等等王爵，，这里用用“固山山华府””，就是王府的的意思。。商业街组组团：固固山金街街释意：同同上，““固山””是清朝朝第四等等王爵，，“金””说明指指出商业能能带来金金，“街街”代指指商业街街，故称称“固山山金街””。案名建议议项目案名名定位【释意】】领——领导、领领秀、引引领的内内涵，同同时也表表现出物物业视野野广阔的的特征；；仕——对人的美美称，也也有做官官的意思思，暗合合目标客客层进入入社会影影响力阶阶层的愿愿望，符符合中国国人人性性中对政政治、经经济话语语权的渴渴望；山——以山的内内涵表现现高远、、博大的的胸襟，，呈现一一种雄浑浑、内敛敛、成熟熟的精神神气质；；中国墅———直接点明明产品的的风格。。整体追求求的就是是一种浑浑然大气气，尊贵贵而不跋跋扈的气气质！领仕山中中国墅墅——半山山艺墅名名门门风范———案名建议议（方向向二）项目案名名定位半山原原生墅——风华华国韵大奢无形形——江山领秀秀——一亩亩八分地地一一宅写春春秋———半山艺艺墅——国风风文脉一府传家家——案名建议议（方向向二）项目案名名定位锦绣华城城——锦绣绣生活华华丽绽绽放———心逸墅——心港港湾逸逸生活活——99中式半山山雅墅纯粹私家家庭院产品属性性定位导导向（是是什么样样的别墅墅群？））产品属性性定位现代中式式庭院别墅墅100——纯中式殿殿堂堂级豪门门院墅——中国风半半山山人文艺艺墅——中国风坡坡地地原生墅墅——中国风半半山山·原生墅——新中式现现代代城市别别墅产品属性性定位导导向（是是什么样样的别墅墅群？））产品属性性定位101中式别墅墅，重拾拾传统大大旗中式大宅宅，回归归院落文文化精髓髓产品文化化内涵产品属性性定位102和硕郡郡府府·中国别别墅墅形象定位位导向项目形象象定位诠释：和硕郡府府：贝子庙始始建于清清朝乾隆隆年间，，是清政政府在锡锡林郭勒勒地区整整政治中中心，““贝子””也是清清朝固山山贝子的的简称，，贝子是是清朝第第四等王王爵，““和硕””满语的的意思是是地方，，清朝妃妃嫔生的的公主常常常封为为“和硕硕公主””，郡王王为清朝朝二等王王爵，““和硕郡郡府”就就是地方方的王府府的意思思。中国别墅墅：与“中式式别墅””相比，，“中国国别墅””更具包包容性，，更加旗旗帜鲜明明。它概概述了蕴蕴涵古今今、中西西合璧的的新中式式建筑风风格，它它包容了了建筑形形式与精精神内涵涵。如果果说“中中式别墅墅”是一一种建筑筑风格的的复古，，那么，，“中国国别墅””将是旗旗帜鲜明明的对中中式别墅墅进行真真正的本本土化回回归。最最重要的的是，与与未来可可能的对对手形成成鲜明区区隔。103美墅大宅宅︱名门风范范风华国韵韵︱大奢无形形风华国韵韵︱半山艺墅墅形象定位位导向项目形象象定位104国风文脉脉一府传家家核心主题题定位（（SLOGAN）项目主题题定位105——收藏藏一座山山——只有有你才可可以——系出出名门的的优雅——源本本天赋自然奢享享广告语（（范例））项目主题题定位项目本体体解读产品规划划建议整体规划划思路别墅部分分建议商业部分分建议营销推广广策略整体营销销策略销售节奏奏策略媒体推广广策略项目本体体概况SWOT分析关于案例例借鉴项目本体体定位项目客群群定位项目整体体定位项目案名名建议项目产品品定位项目形象象定位营销推广广策略整体营销销策略—一轴两点点107整体营销销策略：：基于区域域市场、、客户以以及项目目产品的的特点，，结合过过往营销销推广经经验，我我司认为为本项目目营销推推广的总总体策略略是：““一轴两两点”营营销操作作策略,“一轴””指整个个营销操操作中以以“体验验式营销销”为轴轴线，““活动营营销”和和“渠道道营销””在营销销执行过过程相互互穿插应应用。渠道营销销回归销售售力活动营销销提高形象象体验验式式营销营销推广广策略整体营销销策略——图图标解析析108体验营销价值营销活动营销渠道营销阶段执行整体营销销策略体验营销销—4P支撑体系系109客户视觉觉感知（（VP）：包装、导导示、个个人及现现场形象象通过现场场包装、、导示、、园林展展示，各各岗位服服务人员员着装、、妆容、、精神面面貌展示示，以及及案场形形象展示示给客户户带来视视觉上的冲冲击并能能形成好好评；客户行为为感知（（BP）：标