XXXX年月福州写字楼市场报告-

智恒营销福州写字楼市场分析报告日期：2011年4月18日城市发展定位城市产业发展福州写字楼市场分析关于总部经济简析海西城市群发展提升海峡西岸城市群的可持续发展能力构筑我国区域经济发展重要“增长区域”.国家住房和城乡建设部批复意见中指出，《规划》的制定和实施，是贯彻落实国务院支持海西建设《意见》的重大举措，对促进海峡西岸城市群协调发展，提升城市群综合承载和辐射带动能力，完善国家区域发展格局，促进海峡两岸交流合作和共同繁荣，具有重要意义。《规划》指出，海西城市群总体上正向着加速城镇化、沿海化和网络化的方向发展。《规划》提出构建海峡城市群的战略构想：落实国家加快建设海峡西岸经济区的决策部署，充分发挥福建省比较优势，优化整合内部空间格局，联动周边省区，推进两岸合作交流，逐步形成两岸一体化发展的国际性城市群——“海峡城市群”，构筑我国区域经济发展的重要“增长区域”两岸经贸合作两岸签署ECFA即“两岸经济合作架构协议”，中央推动以福建为试点的[海西模式]，重视海西区，赋予福建对台经贸交流合作的先行先试权与特殊政策，将海西区发展战略与两岸ECFA连接。台湾民间企业对「海西模式」反应热络。台湾将新能源、节能环保、生物制药等6个新兴产业作为发展方向，我们的“十二五”规划确定了节能环保、新一代信息技术、生物等七大产业作为主攻方向，这些产业有相同和交叉的地方，两岸可以通过合作，共创未来。以现在的产业周期，台商投资大陆的第四波将会来自生产性服务业，他们将转向大陆，为8万多家台企服务，而海西将成为投资热点。产业合作可带动海西金融市场发展，专家建议厦门、福州、台湾联合起来建立一个金融市场。两岸产业发展方向有相同及交叉之处ECFA签署、“十二五”规划实施和国家支持海西发展这三件大事对两岸经济合作创造了新的有利条件，海西在两岸合作中的优势进一步显现。两岸合作海西先行产业合作带来生产性服务业发展福州城市定位《海峡西岸城市群发展规划》福建9设区市中福州定位：福州，福建省省会，是全省的政治、经济、文化中心；两岸经贸文化合作交流的重要基地；现代服务业、科技创新中心、物流中心和高新技术产业基地；国家历史文化名城，建成至今已有2200多年历史；我国沿海主要港口城市，是全国19个沿海主要港口之一；文化旅游强市；滨海休闲度假基地。福州未来“十二五”发展总体定位是建设“富民强市、和谐宜居”的海峡西岸大都市，城市发展定位是建设滨江滨海的生态宜居城市。福州大都市定位，将促进城市完善交通体系、完善城市配建设施，发展区域产业，构建开放型经济新格局，形成具有自身特点、自然集聚、独特优势的区域经济综合体。平潭综合实验区2011－2013年为平潭综合实验区开发起步阶段；2014－2015年为开发拓展期；到2015年，初步形成全方位开放开发基础条件，现代化的新兴海岛城市初具雏形，更加凸显两岸交流合作前沿平台功能。区域定位东部远洋物流保税区中部以居住、生产和生活服务为重点的城市核心发展区南部旅游区西部两岸产业合作园区北部两岸现代农业合作区海岛区海岛新能源产业区平潭以海峡两岸共同规划、共同开发、共同经营、共同管理、共同受益的开发模式，计划20年时间建成“南有厦门，北有平潭”的格局。目前吸引了1000多亿资金的关注，前来投资企业近百家。小结Ⅰ、海西城市群发展、两岸经贸合作为福州在空间发展、产业发展等方面带来巨大的机遇。Ⅱ、作为省会的福州集多项特征于一体，定位为海峡西岸大都市，投资环境在改善，构建开放型经济新格局，目标形成区域经济核心区之一。Ⅲ、平潭综合实验区，建成为两岸交流合作前沿平台，促进福州大都市的发展。城市空间发展，产业发展，将产生潜在的写字楼需求。城市发展定位城市产业发展福州写字楼市场分析关于总部经济简析福州产业比重福州市2010年第一、第二、第三产业比重分别为9.21%44.53%46.26%。北京市2010年第一、第二、第三产业比重分别为0.9%24.12%74.98%。上海市2010年第一、第二、第三产业比重分别为0.68%42.32%57%。福州第三产业比重并不突出，根据城市发展规律，三产比重极具优化空间。福州主导产业二、三产业双轮驱动的综合型城市，主导产业为电子行业、纺织化纤行业、钢铁行业、汽车制造业、食品行业。2009年规模以上工业产值单位：亿元产业发展展规划与与布局产业发展展轴“传统城市市服务轴轴”，承担商商业服务务、行政政办公、、文化体体育等综合服服务功能能；“城市东东扩发展展轴”，以以现代服服务业为为主的区区域服务产业业轴；；“城市市南进进发展展轴””，以以科技技研发发、创创意产产业发发展为为主的区域域科技技发展展轴。。向东向南产业发发展规规划与与布局局新城名称新城定位晋安新城集生活居住、高新技术产业、商贸物流、总部经济、文化休闲于一体东部新城商业商务中心、交通枢纽和综合型生活新城马尾新城建设高新技术产业和研发基地，港口物流中心，综合型生活新城，对台交流合作基地琅岐岛建设国际旅游度假区、观光农业等田园型新城区荆溪甘蔗新区以休闲度假居住、现代物流为主的宜居宜业的山水新城上街-南屿-南通新区以建设海西高新技术产业园、生物医药园、机电园、商贸批发市场为重点，打造现代化科技城和商贸城闽侯青口汽车城汽车生产销售维护及其配套产业为主体的现代化汽车产业城长乐滨海和航空港工业区发展纺织化纤、机械、电子信息、动漫产业等福州产业发发展方向：：鼓楼台江江区承载商商业服务、、行政办公公、文化体体育等综合合服务功能能，八大新新城为相关关产业集群群发展基地地。小结Ⅰ、福州市三三产比重较较低，主导导产业为制制造业。Ⅱ、城市新城城产业发展展轴以现代代服务业、、科技研发、、创意产业业发展为主主。主导产业办办公场所为为批地自建建，科技研研发则一般般为批地自自建，未来来对写字楼楼的租赁或或购买主要要落在现代代服务业、、创意产业业。城市发展定定位城市产业发发展福州写字楼楼市场分析析关于总部经经济简析福州写字楼楼分布福州写字楼楼主要集中中在五四路路、五一路路、东街、、湖东路。。这些写字楼从90年代开始建建设，2000年后较少再再建写字楼楼，直到2010年，新的的写字楼楼才从市市场中逐逐渐显露露出来。。五四路五一路东街湖东路五四路CBD：目前福福州最成成熟写字字楼聚集集区，自自1992年开始建建设，当当前经营营的最高高档写字字楼所在在处，以以环球广广场为代代表。湖东路：90年代开始始建设，，以宏利利大厦、、中山大大厦为代代表，金金融证券券公司较较多分布布于此。。东街：东街属属繁华商商业中心心，通信信、教育育培训等等多分布布于此办办公。五一路：90年代中开开始建设设，保险险、空务务行业多多分布于于此。福州写字字楼分布布路段项目名称年份楼层出租率办公面积五四路国际大厦1992年26F95%33000㎡环球广场1997年36F96%161000㎡金龙大厦2000年32F95%43000㎡力宝天马1996年28F100%34000㎡国泰大厦1988年12F100%16000㎡外贸大厦1994年38F98%120000㎡中银大厦2000年30F98%43000㎡置地广场1999年32F100%46000㎡信和广场2010年27F100%40500㎡路段项目名称年份楼层出租率办公面积湖东路宏利大厦1997年30F100%42000㎡中山大厦1997年32F100%73000㎡东街财金广场1994年25F95%32000㎡三山大厦1999年25F95%13000㎡航空大厦1992年20F98%16000㎡中福广场1999年32F100%47000㎡侨雄广场1993年12F92%11000㎡三友大厦1992年19F95%14000㎡路段项目名称年份楼层出租率办公面积五一路金源广场1997年30F100%60000㎡广场明珠2002年22F95%

/先施大厦1993年28F95%47000㎡平安大厦2000年28F100%

/联信大厦1999年28F92%

/正大广场1996年32F93%

/五四路、、五一路路、东街街、湖东东路写字字楼出租租率均在在95%以上，满满租情况况多，可可以看出出目前写写字楼空空置率极极低，基基本处于于满租状状态。在售写字字楼分布布仓山万达广场茶亭SOHO宇洋中央金地中庚青年广场恒宇国际恒力城世茂国际中心宇洋中央金座恒力金融中心在售待售在售写字字楼分布布于城市市中轴线线，总计计5个，其中中恒力城城写字楼楼自持，，不对外外销售。。序号

案名

开盘时间

工地位置

开发商

建面积

容积

栋数

总户数

主力面积

均价

主力总价（万）

1茶亭SOHO2011-1-26群众路与八一七路交叉华辰地产78460㎡3.921600户55-6523000120-1402世茂国际中心2010-7-14群众路与广达路交叉世茂集团61333㎡7.6110F1900（整层）2200041803中央金地2010-12-15八一七中路98号宇洋地产12413㎡6.3114F450-900（半层、整层）270001200、24004青年广场2010-9-28东街口83号联通旁边中庚地产38843㎡9.91126F1135（整层）2700030005恒力城2011-3-22鼓楼五四路128号恒力地产31287㎡7.191136户自持//合计

191049㎡

在售写字字楼基本本信息当前在售售写字楼楼总建19万平米，，单层面面积900、1100、1900平米不等等。在售写字字楼去化化情况案名总建户数主力范围均价主力总价销售率开盘时间销售至80%周期茶亭SOHO78460㎡600户55-6523000120-14080%2011-1-264个月世茂国际中心61333㎡10F1900（整层）220004180100%（整层销售）2010-7-143个月中央金地12413㎡14F450-900（半层、整层）270001200、240070%（半层、整层销售）2010-12-155个月青年广场38843㎡26F1135（整层）27000300095%（整层销售为主)2010-9-285个月恒力城31287㎡136户自持/////在售写字字楼基本本以半层层、整层层销售为为主，去去化率基基本80%以上，其其中世茂茂国际中中心3个月内售售罄。世茂国际际中心个个案解析析1-7F超五星洲洲际酒店店（一二二层挑高高十米大大堂，三三四层餐餐厅，五五到七层层餐饮、、水疗、、健身、、会议等等）9-18F5A级写字楼楼整整层售卖卖，单层层面积1900㎡左右20-33F超五星洲洲际酒店店客房，，其中31-33F为总统套套房、vip套房及酒酒店办公公室35-58F天际会，，其中35-53F按套销售售，每层层18套；54-58F半层起售售，每层层两套B1F非机动车车停车场场B2-B3F机动车停停车场，，约300个停车位位1）、项目整整体规划划分析楼层业态套数建筑面积销售状态销售时间销售方式主力面积成交均价备注说明B1F非机动车停车场——（暂未确定）不售——————

————

B2-B3机动车停车场2288183㎡在售——按个销售——40万/个

福州房产信息网备案11个车位

1-7F洲际酒店——约13000㎡

不售————————一二层挑高十米大堂，三四层餐厅，五到七层餐饮、水疗、健身、会议等9-18F5A写字楼10套19000㎡售罄2010.7.15整层销售单层1900㎡22401最高价23519元/㎡

最低价20914元/㎡20-33F五星洲际

酒店客房——————————————其中31-33F为总统套房、vip套房及酒店办公室35-53F天际会33432547㎡在售2010.7.31按套销售70-170㎡/套27159最高价31764元/㎡

最低价21745元/㎡54-58F九五之尊109386㎡在售2010.8.111层2套950㎡/套

37859已售2层4套2）、分楼层层及销售售情况分分析世茂国际际中心个个案解析析3）、分楼层层及销售售情况分分析户型分布户型面积(M²)总量（套）户型配比9F-18FA208-211㎡1217%B234㎡1217%C258㎡46%D265㎡2028%E306㎡1622%F359㎡811%合计72100%5A写字楼（（售罄））——9至18F（整层销销售）楼层价格9F21338元/㎡10F21766元/㎡11F20914元/㎡12F21985元/㎡13F22954元/㎡楼层价格14F23042元/㎡15F22382元/㎡16F23519元/㎡17F23308元/㎡18F22806元/㎡世茂国际际中心个个案解析析在售写字字楼客户户群描述述序号案名主要客户群1茶亭SOHO主要客群来自福州、长乐、平潭、福清等八县的投资客。2世茂国际中心主要客群为世界500强企业、以及长乐纺织厂。3中央金地主要客群为鼓楼、台江的集团或公司，需求面积为半层或整层。4青年广场主要客群为集团、公司、单位整层购买，省团委占2层半空间。5恒力城自持物业，不对外销售.目前在售售写字楼楼客户群群多为公公司、单单位，高高端的主主要来自自世界500强企业，，其余主主要为鼓鼓楼、台台江企事事业单位位或长乐乐投资客客。福州写字字楼发展展趋势——一线城市市CBD变化当一个城城市中心心在变化化，产业业结构在在升级换换代，那那么其对对写字楼楼将产生生新的需需求。城市传统CBD新CBD北京繁华王府井，繁荣CBD王府井指的是王府井大街，南起东长安街，北至中国美术馆，全长约三华里，是北京最有名的商业区。北京商务中心核心位于大北窑立交桥东北角，占地约30公顷。CBD核心区将建设成为北京CBD的商务活动中枢、区域管理中枢、市政交通中枢、景观形象中枢和人气聚散中枢。它的尽快建设必将推动区域内金融、保险、传媒、顾问咨询等行业的迅猛发展，大幅度提高就业水平，成为辐射整个北京的经济发展的动力源泉。CBD核心区建成后，将携手国贸中心、嘉里中心、中央电视台、万达广场、北京电视台、航华科贸中心、银泰中心等周边项目，以宏伟的集群优势铸造北京新的天际线。上海从南京西路到陆家嘴南京西路是上海久负盛名的传统CBD中心，尤其是“梅梅恒泰”商圈----梅龙镇、恒隆广场、中信泰富这三栋商厦以及附件的波特曼酒店激活了整个商业中心的风尚。浦东陆家嘴CBD中心如今已聚集了全球130多家银行与金融机构、世界500强企业的绝大部分地区总部以及数百家中外资的金融和贸易机构、跨国公司以及中介机构，它被称为“最典型的CBD中心”和“最具中国特色的CBD中心”。杭州“西湖时代”进入“钱塘江时代”杭州武林广场武林门，西街环城西路桃花河，与西湖相望，北面是万向公园也称武林小广场。武林广场周围高楼林立，有电信大楼、杭州大厦、杭州剧院、杭州国际大厦、杭州百货大楼等。遂成杭城繁华而花园式的中心广场，是杭州久负盛名的商贸、文化、交通枢纽中心。即杭州传统CBD核心区。他代表了以往浙江经济浪潮与浙商群体雄起的精神图腾。是杭州“西湖时代”的主要标志。钱江新城，杭州实施“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”战略的桥头堡；杭州从“西湖时代”进入“钱塘江时代”的主要标志。钱江新城CBD核心区定位为长三角南翼区域中心城市的中央商务区，是杭州政治、经济文化的新中心。杭州大剧院、中国棋院、市民中心、文体中心、国际会议中心等标志性建筑及世纪花园、森林公园、城市阳台等大型休闲公园分布左右，钱江新城作为未来集行政办公、商务贸易、金融会展、商业功能于一体的中央商务区正在崛起。一线城市市CBD变化如下下：福州写字字楼发展展趋势福州规划划“海峡峡金融街街”与““闽江北北岸CBD”。新城城市中心心的建设设与发展展，相对对于老城城市中心心而言，，成本更更低，空空间更大大，环境境改善，，规划全全新，停停车便利利,效率更高高，更利利于吸纳纳大额资资金支撑撑发展。。福州海峡峡金融街街位于福福州市闽闽江北岸岸鳌峰片片区，具具体为长长乐南路路东侧，，前横路路西侧，，闽江北北岸，鳌鳌峰路南南侧，用用地范围围总面积积约63.51公顷，合合952亩，是福福州市作作为海峡峡西岸中中心城市市未来发发展的金金融中心心。吸纳纳国际性性金融企企业、台台湾金融融企业入入驻福州州。“海峡金金融街””北江滨中中央商务务区将建建集写字字楼、商商业综合合体、星星级酒店店等为一一体的商商务商贸贸中心和和省科技技馆、市市图书馆馆、省广广电大楼楼为依托托的文化化创业产产业集聚聚地。“闽江北北岸CBD”福州结合合CBD重点发展展四大商商业中心心《福州市城城市商业业网点规规划2011-2020》》正在编制制中心城区区将结合合CBD（中央商商务区））建设，，拟重点点发展五五四路、、二环西西、鳌峰峰路和东东部新城城等四大大商业中中心。商业中心侧重点标志五四路商业中心以温泉休闲、高端商务服务、品质消费购物等功能为主；王府井百货入驻恒力城，温泉博物馆选址温泉公园二环西商业中心以总部服务、时尚购物、商务休闲等功能为主；闽江北岸商务区、万宝商圈鳌峰路商业中心以金融服务、商务休闲、信息咨询等功能为主，是展示海西经济风采的现代化商务金融服务中心；金融街万达广场开业、金融街规划为海峡西岸金融中心东部新城商业中心以会展金融服务、高铁站前服务、生活休闲消费等功能为主。海峡国际会展中心建成开放、火车南站建成使用、在建五星级酒店2011-2013年写字楼楼放量预预计2009年来商务务办公用用地放量量扩大，，随着土土地供应应量放大大，2011-2013年办公楼楼供应量量扩大。。预计2011-2013年写字楼楼放量如如下图：：片区建筑面积（万平米）北江滨26.4仓山1.6东区2.6南江滨0.1市中心11.4总计42.1预计2011年写字楼楼放量分分布片区建筑面积（万平米）北江滨31.3仓山2.9南江滨9.6市中心5.8五四北8.7总计58.4预计2012年写字楼楼放量分分布片区

建筑面积（万平米）

东区26.8预计2013年写字楼楼放量分分布小结Ⅰ、传统写写字楼空空置率极极低，在在售写字字楼去化化率高，，预示着着写字楼楼潜在需需求可观观。Ⅱ、产业环环境形成成换代，，需要新新一代的的写字楼楼出现，，福州规规划“海海峡金融融街”与与“闽江江北岸CBD”。Ⅲ、世界500强企业落落户福州州86家，鼓台台企事业业单位及及八县投投资客是是目前福福州写字字楼主要要支撑力力量。Ⅳ、未来三三年写字字楼放量量扩大，，写字楼楼市场竞竞争加强强。未来写字字楼供应应量扩大大，同时时需求量量扩大，，但单盘盘间竞争争格局明明显加剧剧。城市发展展定位城市产业业发展福州写字字楼市场场分析关于总部部经济的的简析福州总部部经济特特点作为省会会城市的的福州，，主要聚聚集着央央企的升升级总部部，如中中国石化化集团资资产经营营管理有有限公司司福建石石油分公公司、中中国人民民银行福福建省分分公司、、国家开发发银行福福建省分分行、福福建省邮邮电设计计院、汇汇创集团团、金鹰鹰国际集集团等，还有少量量的福州州本土成成长起来来的公司司，如新新华都实实业集团团股份有有限公司司、福州州海峡人人才服务务有限公公司、永永辉集团团等。序号名称地址税收（万元）1东煌大厦五四路109号58760.042新天地大厦五四北路157号49129.153省电信大楼鼓楼区东街7号14386.184环球广场五四路158号11397.895冠亚广场八一七北路268号10278.266鸿宇大厦五一北路96号8643.587标力大厦湖东路99号8516.958省移动大厦湖东路140号7965.409置地广场五四路89号7122.4710东百大厦(百华大厦)八一七北路88号6418.9511联通大厦东街63号6287.1212中城广场(国际商厦)八一七北路133号5347.6613奥林匹克大楼湖东路43号5312.0914宏利大厦湖东路168号4904.27鼓楼区主主要高档档写字楼楼对于福州州总部经经济的贡贡献如下下表：厦门总部部经济特特点厦门作为为国内最最早开发发的经济济开发区区之一，，凭借其其港口、、航空的的便利性性，其宜宜人的人人居环境境，吸引引了很多多跨国公公司、台台资以及及周边地地区民营营企业总总部的聚聚集。泉泉州地区区的七匹匹狼集团团、九牧牧王集团团、恒安安集团、、安踏集集团、匹匹克集团团、雅克克集团等等多家民民营企业业已经入入驻厦门门，目前前迁移到到厦门的的泉州民民营企业业大多是是功能性性总部，，并以营营销中心心为主。。思明区区作为为厦门门的中中心城城区同同样在在总部部楼宇宇经济济上有有着同同样的的优势势。2008年，思思明区区楼宇宇经济济仍持持续增增长，，已使使用的的商务务楼宇宇数达达到85幢，入入驻企企业数数进一一步增增加到到4719家，11