XXXX年月上海商办市场报告-

2报告说明3

行情提示…………….4全市总况…………….5供求走势／市场结构／新增供应／当月交易楼盘推荐…………….17新盘关注／热销楼盘重点区域…………….26

市中心商务区／新兴商务区观察与借鉴………….362010年8月号报告目录48月，非住宅市场供应下降、需求持续增长，供应量为47.7万㎡，环比下降12%；成交量为31.88万㎡，环比上涨约为16%，市场处于高位。当月新增：8月新增办公楼供应量较商业大－市区推出只租不售型办公楼：宏嘉大厦、宝华国际广场和销售型办公楼：明泉银七星国际大厦和星月国际商务广场；当月交易：办公成交以嘉定、宝山和杨浦等区域为主，商业成交则以奉贤、嘉定和宝山远郊区域为主力。商业观察：

8月：商住项目，遍是乡音，遍是投资客2010年8月号全市非住宅市场供求趋势一览供应量：8月供应略有下降，较7月下降幅度约12%，高于2010年月均供应量；成交量：8月成交大幅上涨，较7月增长幅度了约16%，高于2010年月均成交量。5供求走势月均供应月均成交注：上表中，蓝线为月均供应量水平；红线为月均成交量水平高位市场评级2009年42.9万㎡44.4万㎡2010年35.4万㎡30.8万㎡6市场结构供应：2010年前8个月办公供应约占2009年全年供应量的70%，商业约占2009年全年供应量的59%，工业供应则明显滞后；成交：2010年前8个月办公成交约占2009年全年成交量的39%，商业成交约占2009年全年的57%；工业成交约占2009年全年的52%；未来供应：2010年新增供应中非住宅占比22%，2010年在建工程建筑面积中31%为非住宅项目；而2010年出让商办用地占商品房的比例为64%。成交：8月非住宅占商品房总量24%2009年、2010年非住宅供求量累计一览供应：8月非住宅占商品房总量27%2010年前8个月非住宅物业未来供应占商品房比重状况单位：万㎡单位：万㎡单位：万㎡↑↑7办公楼新增供应：8月总量36.2万㎡办公楼年度新增供应区域分布新增供应2010年8月，上海办公楼新增供应量较大，供应以内环内、外郊环为主，内中环、中外环区域本月供应量相对较少，内环内供应主要来自浦东陆家嘴的宏嘉大厦，而远郊区域供应主要在松江。8月新批准预售办公楼房源约84%来自市区；另16%来自远郊。市区远郊单位：万㎡单位：万㎡单位：万㎡8办公楼新盘新房源（8月）新增供应区县镇域项目名称供应量/套物业类型租售价格开发商浦东浦内*宏嘉大厦62456常规只租不售上海宏嘉房地产开发有限公司

闸北闸外*宝华国际广场56468常规只租不售上海全存置业有限公司

闵行七宝*明泉银七星国际大厦54626/811常规25000元/㎡上海银七星明泉置业有限公司宝山淞宝星月国际商务广场51780/570常规SOHOLOFT22000元/㎡上海星月置业有限公司松江松江南部*上海双高商务广场43499/325常规12000元/㎡上海双高置业有限公司虹口虹内*合生财富广场39972常规只租不售上海上实海云置业有限公司

卢湾卢内绿地浦晖国际中心31427/180常规55000元/㎡上海绿地海珀置业有限公司宝山大场绿地丰翔新城11776/244LOFT11000元/㎡上海绿地宝山置业有限公司注：“*”为本月新盘单位：㎡/套元/㎡元/㎡·天8月新批准预售房源的办公楼项目有12个，根据产品划分，常规办公楼项目7个，SOHO办公楼有4个，LOFT有1个。8月位于市区的新上市只租不售的甲级办公楼项目增多，如位于浦东的宏嘉大厦，租金5-6元/㎡/天；宝华国际广场和合生财富广场暂未公开对外招租。9商业新增供应：8月总量11.5万㎡商业年度新增供应区域分布新增供应市区远郊单位：万㎡单位：万㎡单位：万㎡2010年8月商业新增供应主要集中在市区，主要分布在闵行、宝山、浦东区。8月商业新增供应中，供应量最大的是位于闵行区的明泉银七星国际大厦的裙楼商业2.56万㎡，其次是位于闵行的复地北桥城东块商业，有1.21万㎡商业供应。10商业新增供应（8月）新增供应区县镇域项目名称供应量/套物业类型租售开发商闵行七宝*明泉银七星国际大厦25610/46办公配套4.5-6万元/㎡上海银七星明泉置业有限公司闵行颛桥复地北桥城东块12054/69住宅配套12000元/㎡上海柏斯置业有限公司金山金山新城海欣家园11099/21住宅配套9000元/㎡上海金镇城镇建设发展有限公司嘉定南翔金地格林风范城二期商铺9144/49住宅配套27000元/㎡上海格林风范房地产发展有限公司宝山淞宝星月国际商务广场8065/113办公配套3.5-5万元/㎡上海星月置业有限公司南汇惠南听潮豪园（三期）5623/35住宅配套25000元/㎡上海脉通房产开发经营有限公司卢湾卢内绿地浦晖国际中心5392/27办公配套只租不售上海绿地海珀置业有限公司虹口虹内上海港国际客运中心商业配套项目5313/13办公配套只租不售上海港国际客运中心开发有限公司注：“*”为本月新盘单位：㎡/套元/㎡元/㎡·天8月新批准预售房源的商业项目有27个。根据产品划分，办公配套项目5个，住宅配套项目27个，专业市场和纯商业项目没有新增供应。需要说明的是，本月办公配套类商业供应量较大，如明泉银七星国际大厦、星月国际商务广场、绿地浦晖国际中心、上海港国际客运中心商业配套项目等。118月办公公楼成成交量量持续续上涨涨，较较7月增幅幅约19%；8月成交交区域域主要要集中中在市市区，，远郊郊区域域以嘉嘉定的的成交交量最最大；；8月个案案成交交放量量，成成交面面积超超过1万㎡的的个案案只有有3个，成成交面面积排排在前前三的的项目目是：：一是是位于于位于于宝山山的绿绿地丰丰翔新新城，，成交交面积积1.52万㎡；；二是是位于于嘉定定江桥桥万达达广场场的SOHO，成交交面积积1.50万㎡；；三是是位于于杨浦浦的沪沪东财财富国国际广广场，，成交交面积积1.05万㎡。。办公楼楼成交：：8月总量量10.43万㎡当月交交易杨浦区区宝山区区嘉定区区办公楼楼交易重重点区区域市区远郊单位：：万㎡㎡单位：：万㎡㎡12当月交交易办公楼楼供求产产品结结构（（年度度）办公楼楼成交区区域分分布2010年前8月郊环环外成成交量量大幅幅增长长，引引领其其他区区域，，成交交量超超过2009年全年年水平平的20%，另内内环内内区域域前8个月的的成交交量也也有大大幅增增长，，占到到2009年全年年成交交量的的67%，是各各环线线中成成交量量与去去年相相比比比重最最高的的；而而中外外环前前8个月的的成交交量仅仅占2009年全年年的22%不到。。分产品品供求求观察察，常常规办办公楼楼依然然是办办公楼楼市场场供应应主流流，8月供应应量明明显增增多，，形成成供大大于求求的竞竞争格格局；；公寓寓式办办公受受到市市场的的热捧捧，供供略大大于求求，而而LOFT办公产产品由由于供供应的的匮乏乏，供供小于于求。。单位：：万㎡㎡单位：：万㎡㎡8月热销销盘中中多数数市区区项目目所有有增加加，仅仅有一一个远远郊项项目；；常规规办公公项目目有7个，公公寓式式办公公项目目有2个，LOFT办公产产品项项目有有1个，成成交量量过万万㎡的的项目目有3个，而而成交交均价价过3万元/㎡的有有2个。位于闵闵行的的明泉银银七星星国际际大厦厦是甲级级办公公楼，，是七七宝板板块唯唯一在在售办办公楼楼项目目，8月上市市即引引起热热销，，当月月销售售86套。成成交均均价与与长风风板块块办公公楼价价格相相当。。13办公楼楼成交金金额十十强排排行榜榜（8月）当月交交易区县镇域项目总销金额成交量成交均价成交套数单套面积产品类型杨浦五角场沪东财富国际广场24154105192296414075公寓式嘉定江桥上海江桥万达广场20364150051357228952公寓式闵行七宝明泉银七星国际大厦155136191250588672常规宝山大场绿地丰翔新城1431715206941527955LOFT徐汇徐家汇汇鑫国际大厦918328793189912240常规卢湾打浦桥绿地浦晖国际中心818718064532210181常规虹口凉城宝隆宾馆改扩建工程75304650161944995常规杨浦五角场五角丰达商务广场563822942457815153常规普陀长风汇银金融商务中心552021412578112178常规普陀长风国浩长风城37551818206529202常规单位：万元㎡

元/㎡

㎡/套8月商业业成交交量较较7月有小小幅增增长，，增长长幅度度约10%，大部部分成成交量量集中中在远远郊，，来自自奉贤贤和嘉嘉定，，市区区宝山山区8月成交交量进进入前前三区区域；；8月，商商业成成交量量最大大的是是位于于奉贤贤区的的的奉奉贤农农产品品交易易市场场，成成交了了6.38万㎡，，成交交824套，成成交均均价为为2359元/㎡。成成交价价格最最高的的是位位于闸闸北区区的圣圣和圣圣广场场，，成成交均均价56704元/㎡，本本月成成交3套，成成交面面积80㎡。14商业成交：：8月总量19.72万㎡当月交交易奉贤区区宝山区区嘉定区区商业交易重重点区区域市区远郊单位：：万㎡㎡单位：：万㎡㎡当月交交易15商业供求产产品结结构（（年度度）2010年前8个月商商业项项目的的成交交量主主要集集中在在外郊郊环和和郊环环外区区域，，其中中内中中环成成交量量占2009年全年年成交交量的的比例例最高高，已已经达达到约约151%；本月月内环环内和和内中中环成成交总总量明明显萎萎缩。。从商业业项目目类型型观察察，2010年前8个月纯纯商业业供大大于求求外，，其余余产品品的成成交量量均超超过供供应量量，其其中住住宅配配套产产品需需求缺缺口较较大，，供求求比为为1：1.7。商业成交区区域分分布单位：：万㎡㎡单位：：万㎡㎡16商业项目成成交金金额十十强排排行榜榜（8月）8月十强强中，，有6个项目目位于于远郊郊区域域，从从成交交物业业类型型观察察，以以住宅宅配套套为主主，占占6个项目目，办办公配配套有有1个项目目，专专业市市场有有2个，纯纯商业业有1个。位于青青浦赵赵巷的的吉盛伟伟邦绿绿地国国际家家具村村，是包包租20年的投投资性性产品品，商商办市市场受受贷款款政策策影响响不大大，所所以投投资性性商铺铺成为为投资资客户户的避避风港港。当月交交易区县镇域项目总销金额成交量成交均价成交套数单套面积类型嘉定真新威隆商务楼20877139182784434639办公配套奉贤南桥新城奉贤农产品交易市场15059638261304582477专业市场长宁古北御翠豪庭1242322781043612278住宅配套青浦赵巷吉盛伟邦绿地国际家具村二期（南区）1186188561734489100专业市场闸北大宁新梅共和城3-5号房7766202726513755住宅配套嘉定江桥大宅风范城665825661807116160住宅配套静安南京西路国际丽都城63661659207582829住宅配套宝山杨行福地苑二期616341561475518231住宅配套松江松江新城保利西子湾城449921561240113166住宅配套青浦青浦新城上海桥梓湾商城44991522108496254纯商业单位：万元/㎡/元/㎡/㎡/套新盘关关注1.明泉银七星国际大厦楼盘介介绍：：性质:商办用用地区位:闵行区区/七莘路路1839号规模：：8万㎡进度：：结构构封顶顶交房时时间：：2011年6月价格：：24500-25500元/㎡由上海海银七七星明明泉置置业有有限公公司开开发的的明泉泉银七七星国国际大大厦地地处闵闵行七七宝镇镇辐射射的核核心区区域。。项目目临近近虹桥桥综合合交通通枢纽纽工程程，距距离5号线规规划中中的延延伸段段和建建设中中的12号线轨轨交站站点步步行约约3~5分钟。。项目目规划划建造造2幢27层甲级级办公公楼和和5层商业业裙房房，设设计为为地下下1-2层车库。地地上1-5层商业，6-27层为办公部部分。办公楼标准层面积积为1278㎡㎡6-27层分割面积积有47㎡、52㎡、73㎡、148㎡和155㎡。办公楼总建建筑面积：：80236㎡标准层层高高：3.45米净净高：：2.70米建筑外立面面：Low-e中空玻璃幕幕墙与进口口天然石材材大堂：8.33m双层挑高，，大堂内铺铺设进口大大理石材停车位：620个（地上：：356个，地下：：264个）电梯：10台电梯空调系统：：大金空调调系统物业管理公公司：招商商局物业物业管理费费用：11.5元/㎡•月新盘关注产品规划：：1.明泉银七星国际大厦标准层平面面图租售价格：：办公楼售售价报价为24500-25500元/㎡租售情况：：目前销售的的为北面面1幢办公楼的的6-16层，并且且只剩下6层等低楼层层有可合并并的大办公公面积，其其余楼层多多为分散的的小面积办办公房源。。租售价格及及租售情况况：1.明泉银七星国际大厦项目实景照照片新盘关注平面媒体推推广为主日期报纸名称版面广告规格广告费2010-8-26新闻晚报晚A21晚报A叠全版周三至周五1360002010-8-6东方早报C1A叠整版周三至周五1280002010-8-6新闻晨报晨A32晨报封底整版周四至周五2860002010-8-5新闻晚报晚T16-17晚报A叠全版周三至周五2640002010-8-5租售情报26-27跨页840002010-6-20租售情报30-31跨页840002010-6-5租售情报40全版420002010-6-5租售情报封底封底660002010-6-4新闻晨报晨C2-3晨报跨页周四至周五4522502010-5-28新闻晨报晨C2-3晨报跨页周四至周五452250该项目共投投放了10次平面媒体体，累计投投放金额为为199.45万元。宏嘉大厦是是由上海宏宏嘉房地产产开发有限限公司投资资开发。项目位于浦浦东新区竹竹园商贸区区的核心区区域，北临临世纪大道道，南近向向城路，东东临福山路路，周边甲甲级办公楼楼和金融机机构聚集，，商务氛围围浓，步行行10分钟可到达达轨交线路路：2、4、6、9号线世纪大大道站和4号线浦电路路站。整个项目由由1幢28层5A级甲级办公公楼及其商商业裙楼组组成，设计计为地下2层、地上28层，地下2层均设计为为车库。地地上1~2层为商业区区。3~28层为办公部部分。20新盘关注2.宏嘉大厦楼盘简介：：性质：商办办用地区位：浦东东新区/福山路388号规模：6.25万㎡进度：结构构封顶价格：只租租不售，低低区租金5元/㎡•天，高区6~6.5元/㎡•天产品规划新盘关注2.宏嘉大厦办公楼标准层面积积为1746~1979㎡分割的主力力面积在215~355㎡之间。办公楼总建建筑面积：：62456㎡标准层净高高：2.80米建筑外幕墙墙：Low-e中空玻璃幕幕墙大堂：10m挑高大堂架空地板：：150毫米停车位：地地下：299个电梯：8部客用瑞士士迅达电梯梯和2部货梯空调系统：：开利中央央空调系统统物业管理公公司：第一一太平戴维维斯物业管理费费用：26元/㎡•月办公楼标准准层平面图图2.宏嘉大厦新盘关注租售策略：：办公楼部分分只租不售售，低区（（3~16层）租金5元/㎡•天，高区（（17~28层）租金6~6.5元/㎡•天。目前项项目的出租租率约45%，正在招租租中，低区区出租情况况较好。宏嘉大厦实实景照片沪东财富国国际广场位位于杨浦五五角场，北北靠国权路路，东近黄黄兴路，南南近国科路路，西临国国权支路。。周围多为为居民区，，多条公交交线路途经经交通便捷捷，由上海海上风科盛盛投资有限限公司开发发建设。该项目总建建筑面积11万㎡，容积积率2.98，是一个办办公集群项项目，规划划1幢25层公寓式办办公楼，1幢26层酒店式办办公楼和4层综合楼。。23热销楼盘楼盘简介：：性质：商办办用地区位：杨浦浦五角场/国权路39号等规模：11万㎡进度：结构构封顶价格：酒店店式办公24000-28000元/㎡3.沪东财富国际广场产品规划-酒店式办公公楼3.沪东财富国际广场热销楼盘标准层平面面图外立面效果果图楼层：26层建筑面积：：4.8万㎡标准层面面积为1600㎡分割的主主力面积积在50㎡。标准层净净高：2.70米大堂：9m挑空，巴巴洛克装装饰风格格电梯：6部蒂森克克虏伯进进口电梯梯3.沪东财富国际广场观察沪东东财富国国际广场场的平面面媒体投投放情况况发现，，该项目目针对酒酒店式办办公楼共共投放了了6次平面媒媒体，累累计投放放金额为为48.1万元。平面媒体体推广为为主日期报纸名称版面广告规格广告费2010-4-29新闻晨报晨D29晨报半版周四至周五1050002010-4-25上海楼市2内页420002010-4-23时代报T2整版周一至周四650002010-4-23东方早报A17A叠半版周三至周五720002010-4-16东方早报A40A叠半版周三至周五720002010-4-16新闻晨报晨A40晨报半版周四至周五125000租售价格格：租售价格格：酒店式办办公楼对对外出售售，报价价为24000-28000元/㎡，一期开开盘推出出的公寓寓式办公公楼目前前已经全全部售罄罄。租售情况况：目前酒店店式办公公楼销售售情况良良好，只只剩余少少量办公公房源。。项目实景景照片热销楼盘盘26市中心商商务区27中心商务务区租金金水平和和销售价价格一览览市中心商商务区编号区域销售价格成交面积代表项目①长宁虹桥开发区238501376宣化路300号项目②静安南京西路49885338海银国际大厦③黄浦环人民广场38499896亚洲大厦④卢湾太平桥地区453221806绿地浦晖国际中心⑤徐汇徐家汇318992879汇鑫国际大厦⑥浦东陆家嘴---采集时间：2010年9月单位：元/㎡㎡世贸中心安泰大厦恒隆广场南证大厦嘉华中心海洋大厦来福士广场兰生大厦城开国际大厦江山大厦环球金融中心华能国际大厦单位：元/㎡·天47555541081181210152010年8月市中心心商务区区商办用用地供应应：区县土地性质土地面积㎡容积率建筑面积㎡地块地址浦东商业办公文娱260533.078160浦东新区ES2单元14-1地块，东至耀龙路,西至耀江路,南至友诚路,北至耀元路徐汇商业办公综合用地105623.536967滨江C单元188N-S-1(龙华机场2号)，东至规划十路,西至云锦路,南至规划五路,北至规划四路区县土地性质土地面积㎡容积率建筑面积㎡楼板价元/㎡中标企业地块地址长宁办公246782.0493559644广州展翔物业管理临空园区10-1号地块，东至福泉路,西至协和路,南至临空10-2、10-3地块,北至朱家浜长宁办公861642.52154107250搜候（上海）投资临空园区15号地块，东至协和路,西至环西一大道,南至金钟路,北至北翟路绿带静安商业办公综合20961.7356429744上海锦迪城市建设开发有限公司

常德路771地块，康定路、常德路西北角徐汇商业办公综合105623.53696718774上海中导投资滨江C单元188N-S-1(龙华机场2号)，东至规划十路,西至云锦路,南至规划五路,北至规划四路2010年8月市中心心商务区区商办用用地成交交：29新兴商务务区新兴商务务区代表表项目租租金水平平和销售售价格一一览（北北区）前沿产业业园宝矿洲际际中心汉中广场场万达商业业广场创智天地地坊海上海海泰时代代大厦宝矿国际际大厦北岸长风风旭辉世纪纪商务广广场东方环球球企业园园编号区域销售价格成交面积代表项目①闸北苏州河北岸现代服务业集聚区20643635嘉里不夜城21322401华森钻石商务广场②杨浦五角场科教商贸区245782294五角丰达商务广场③虹口北外滩航运中心集聚区27016400耀江国际广场④普陀长风现代服务业集聚区257812141汇银金融商务中心采集时间：2010年9月单位：元/㎡㎡新兴商务务区单位：元元/㎡··天区县土地性质土地面积㎡容积率建筑面积㎡地块地址虹口商业办公文娱110964.044385北苏州路190号，东至乍浦路,西至瑞康公寓,南至北苏州路,北至天潼路2010年8月新兴商商务区（（北区））商办用用地供应应：312010年8月新兴商商务区（（北区））商办用用地成交交：区县土地性质土地面积㎡容积率建筑面积㎡楼板价元/㎡中标企业地块地址虹口商业办公文娱110964.04438531691苏宁置业集团北苏州路190号，东至乍浦路,西至瑞康公寓,南至北苏州路,北至天潼路新兴商务务区新兴商务务区代表表项目租租金水平平和销售售价格一一览（南南区）永达国际际大厦华南大厦厦光大会展展中心虹漕大楼楼张江大厦厦展讯中心心单位：元元/㎡··天322010年8月新兴商商务区（（南区））无商办办用地出出让和成成交新兴商务务区新兴商务务区代表表项目租租金水平平和销售售价格一一览（远远郊）编号区域销售价格成交面积代表项目①宝山钢铁物流商务区85922500上海国际钢铁服务业中心②上海国际汽车城现代服务业集聚区112952597福产财富广场采集时间：2010年9月单位：元/㎡㎡钢领新源商务务楼慧创国际际绿地时代代商务园园上海国际际汽车城城大厦单位：元元/㎡··天332010年8月新兴商商务区（（远郊））商办用用地供应应：区县土地性质土地面积㎡容积率建筑面积㎡地块地址南汇商业33110.18600临港新城万祥社区A0204地块，东至规划Y9路，南至规划三三路绿化带，西至规划Y9路向西约70米，北至现状三三路边向北约90米松江商业30095.90.8826484广富林2-8号地块，东至龙源路，南至广富林文化遗址保护区，西至广富林2-7号地块，北至银泽路松江商业14931.80.9313887广富林2-7号地块，东至广富林2-8号地块,西至广富林文化遗址保护区,南至广富林文化遗址保护区,北至银泽路南汇商业办公97522.524380临港新城主城区一环带WNW-A1-9-1地块，东至云鹃路、南至规划SG-4路、西至环湖西二路、北至规划SG-5路南汇商业办公48832.09766临港新城重装备产业区F0406地块，东至规划支路红线，南至D31路红线，西至黄沙港蓝线以东6米，北至D31路以北约61米南汇商业办公400404.0160159临港新城主城区一期建设区DSH-W1-1-1地块，东、北、南分别至滴水湖，西至W1-1-2地块和W1-1-4地块的东边界闵行商业办公居住综合117825.23.44405000莘庄镇222号地块（莘庄地铁上盖），东至宝城路,西至水清路、沪闵路,南至春申路,北至莘朱路2010年8月新兴商商务区（（远郊））商办用用地成交交：区县土地性质土地面积㎡容积率建筑面积㎡楼板价元/㎡中标企业地块地址嘉定办公259032.0518061000上海嘉定新城发展有限公司

嘉定区白银路以南、永盛路以西地块（B07-1），东至永盛路,西至依玛路,南至塔秀路,北至白银路金山商业197722.0395452275上海金山新城区建设发展有限公司

金山新城区B21剩余地块，东至海芙路,西至松卫南路,南至龙山路,北至龙翔路金山商业770692.01541382263上海金山新城区建设发展有限公司

金山新城区B22剩余地块，东至海川路,西至海芙路,南至龙山路,北至龙翔路南汇商业33110.186009517上海中油中元石油有限公司临港新城万祥社区A0204地块，东至规划Y9路，南至规划三三路绿化带，西至规划Y9路向西约70米松江商业办公193121.6308992686余彩眉,李国祥,李力

松江区大学城商务广场S1号地块，东至大学城商务广场S2号地块,西至光星路,南至梅家浜路,北至拟建玉兰南路松江商业办公318282.02642971893上海复华城市建设有限公司

松江区大学城商务广场S2、S3号地块，东至大学城商务广场S4号地块,西至大学城商务广场S1号地块,南至梅家浜路,北至拟建玉兰南路南汇商业办公97522.5243803363上海百世建设有限公司

临港新城主城区一环带WNW-A1-9-1地块，东至云鹃路、南至规划SG-4路、西至环湖西二路、北至规划SG-5路南汇商业办公48832.097661024上海临港信息科技发展有限公司

临港新城重装备产业区F0406地块，东至规划支路红线，南至D31路红线，西至黄沙港蓝线以东6米，北至D31路以北约61米南汇商业办公400404.01601591500上海港城开发（集团）有限公司

临港新城主城区一期建设区DSH-W1-1-1地块，东、北、南分别至滴水湖，西至W1-1-2地块和W1-1-4地块的东边界商业观察：8月：商住项目，遍是乡音，遍是投资客市场关注注单位：万万㎡调控新政政出台后后，上海海的非住住宅物业业成交量量连续4个月徘徊徊在单月月30万㎡左右右；但近近来不少少商办项项目的售售楼处又又偏偏传传来热闹闹的看房房、签约约声。成成交数据据的停滞滞和售楼楼处的骚骚动形成成了鲜明明对比，，构成了了7、8月泛商业业市场奇奇特的现现象。那么，8月，真相相究竟是是怎样的的？先看交易易情况。。【成交量】8月环比上上涨14%，但与年年度平均均水平持持平8月上海泛商商业三类类物业成成交总量量约31.4万㎡，交易量稳稳步增长长，环比比涨了14%！分物业观观察，我我们看到到办公楼楼成交10.4万㎡，商商业物业业成交19.7万㎡。但但是与今今年其他他月份比比较，8月份的成成交量并并没有特特别的异异常，基基本处于于平均水水平。看数据，，交易量是是反弹了了，但还还没有反反弹到与与售楼处处的骚动动相匹配配的高度度。市场关注注排名项目名称区县板块成交面积成交均价1绿地丰翔新城宝山大场1520694152上海江桥万达广场嘉定江东财富国际广场杨浦环外10519229644明泉银七星国际大厦闵行七宝6191250585宝隆宾馆改扩建工程虹口环外4650161946汇鑫国际大厦徐汇环内2879318997福产财富广场嘉定安亭2597112958安亭镇泽普路577号嘉定安亭242899829五角丰达商务广场杨浦环内22942457810汇银金融商务中心普陀环内214125781单位：㎡元/㎡【排行榜】最热销的的商住类类产品从8月办公楼楼市场成成交排行行观察，，在前十十名中，，商住类类的产品品（SOHO和LOFT）较为热热销，尤尤其是宝宝山大场场的绿地地丰翔新新城和嘉嘉定江桥桥万达广广场单月月成交量量达1.5万㎡，虽然与与2009年周浦万达广广场单月成交交4万㎡的盛况无无法相比，但但在房产调控控的大背景下下，回暖明显显。在成交量排名名前10的项目中，商商住类品种占占6席，它们分布布在市区和远远郊不同区域域，可以看出出此类产品的的复苏并非个个案。常规办公楼楼品种的成交交量则保持原原有水平。8月办公楼成交交排行榜【客户】以周边客户为为主，多为投投资需求从对售楼处的的观察来看，，商住类项目目周边区域的的客户是购买买主力。比如如，在嘉定江江桥万达广场场的售楼处与与样板房里，，时常能看到到操着嘉定口口音的客户；；从成交看，，北面朝向的的45㎡的户型基本本售罄，而南南面朝向的60㎡左右户型还还有可挑选的的余地，以此此观之，似乎乎活跃的仍是是投资客。另另外，闵行的的明泉银七星星国际广场购购买客户也以以闵行区域投投资客为主。。由此不难看看出，经过此此前一段时间间的观望之后后，一些投资资型客户开始始再度出手。。那么，为什什么他们会青青睐商住类产产品呢？原来来，市场回暖暖，本想投资资住宅的客户户受住宅贷款款套数限制的的影响，不得得不转向贷款款政策不受套套数限制的商商住类产品。。另外，在商业业市场上，投投资性产品也也有回暖迹象象。青浦赵巷巷吉盛伟邦国际家家具村二期，，主力面积80㎡，给予20年投资回报，，158%回报率，8月成交8525㎡，而7月开盘月成交交量还不足1500㎡。经过对多个楼楼盘的调研，，我们还发现现，商办物业业贷款政策并并无变化，银银行对购房者者已购套数没没有限定，但但，银行对于购房房者的资质审审批较严，明泉银七星国国际广场贷款款银行浦发银银行，需客户提供资产产证明和帐户户流水。总而言之，8月，在商住类类产品的交易易数字下面，，燃烧着的不不仅是对此类类产品的热情情，也许还有有对住宅的投投资热情。商业观察：8月：商住项目，遍是乡音，遍是投资客38关注一：英国国国丰酒店落落户上海长风风首度跨出英伦伦半岛的5星级国丰酒店店10月将在长风生生态商务区核核心区域正式式营业，该酒酒店不仅是五五星级的国丰丰品牌首度拓拓向海外市场场，而且国丰丰集团全球首首席运营官万万志杰在接受受记者独家专专访时表示，，集团计划未未来4年在中国发展展35家酒店，并将将以品牌竞争争尚不充分的的四星级Thistle品牌酒店为拓拓展重点。五五星级的国丰丰将侧重在一一线城市拓展展，并采取投投资自建方式式；四星级的的Thistle则将重点在二二三线城市布布点，强调交交通便利和高高效简洁的服服务风格，通通过和发展商商、现有酒店店的合作，以以管理输出的的方式进行拓拓展。上海商商报关注二：美国国休闲服巨人人Gap下半年进入中中国市场美国休休闲服服巨人人Gap在6月底正正式宣宣布将将于下下半年年进入入中国国市场场，中中文名名字将将定为为“盖璞””。首首期将将开出出四家家店铺铺，网网络店店铺将将同期期上线线。Gap总部将将设在在上海海，目目前，，GAP在上海海和北北京4家店铺铺正在在装修修之中中。上上海的的两家家分别别在淮淮海中中路香香港广广场和和南京京西路路石门门路口口，北北京的的两家家则是是在王王府井井APM和朝阳阳大悦悦城，，店铺铺面积积都超超过1000平方米米。网网购方方面Gap将与操操作购购物网网站Sasacity公司合合作。。国际际在线线关注三三：日日本最最大开开发商商进军军中国国商业业地产产首首个个项目目可能能落户户上海海三井不不动产产准备备从2014年起，，在包包括北北京在在内的的多个个城市市开建建购物物中心心。目目前，，首座座在华华商场场可能能在上上海开开建。。尽管管中国国目前前收紧紧了房房地产产信贷贷打击击投机机，但但三井井不动动产显显然更更看重重长期期发展展趋势势以及及中国国消费费市场场的扩扩张潜潜力。。法法制晚晚报商业地地产商业地产企业动态企业动动态39关注一一：19亿整购购佳兆兆业广广场恒恒大大高调调涉足足商业业地产产8月27日，恒恒大地地产及及佳兆兆业集集团共共同宣宣布，，恒大大地产产全资资子公公司盛盛誉(BVI)有限公公司以以19亿元收收购佳佳兆业业集团团旗下下的广广州商商业地地产项项目佳佳兆业业广场场。对对恒大大而言言，本本次收收购是是其获获得一一个位位于广广州中中心、、将为为集团团带来来可观观回报报的商商业项项目的的大好好机会会，也也是恒恒大第第一次次跨界界涉足足商业业地产产。眼眼下不不少住住宅开开发商商都转转型商商业地地产发发展，，而恒恒大在在商业业项目目上尚尚无建建树，，如此此高调调地宣宣布收收购佳佳兆业业广场场，标标志着着恒大大在战战略上上有一一定的的调整整，希希望占占用一一定的的商业业领域域。观观点地地产关注二二：保保利万万科加加码布布局商商业地地产8月10日同日日公布布2010年中报报的万万科和和保利利两大大地产产商，，都清清晰地地表达达了近近期要要发展展商业业地产产的意意图。。在8月11日的业业绩推推介会会上，，万科科表示示未来来发展展仍将将以普普通住住宅为为主，，近期期商业业地产产不会会超过过10%，未来来两三三年也也最多多不会会超过过20%，相比比较而而言，，保利利则打打算将将商业业物业业的投投资比比例逐逐步增增大到到总体体投资资的30%。与万万科试试探性性的小小幅度度转向向不同同的是是，保保利坚坚定地地表示示要稳稳步加加大商商业地地产投投资。。每日日商报报关注三三：中中国奥奥园全全国范范围内内收购购商业业地产产上市后后，中中国奥奥园将将发展展重心心之一一放在在商业业地产产，并并在全全国范范围内内展开开了收收购商商业地地产的的行动动。去去年下下半年年，中中国奥奥园与与沈阳阳市政政府正正式签签订合合作协协议，，将在在苏家家屯区区投资资231亿元用用于沈沈阳的的商业业地产产项目目——奥园国国际新新城；；去年年年底底，集集团在在广州州番禺禺正式式奠基基打造造南沙沙最大大的商商业地地产，，项目目涵盖盖大型型购物物中心心、商商业街街及酒酒店式式公寓寓。今今年7月25日又以以1.615亿元向向广东东瑞华华集团团有限限公司司收购购广州州市天天河区区黄埔埔大道道的写写字楼楼，并并冠名名为奥奥园广广场。。21世纪经经济报报道40关注一一：百百联五五年内内将新新开7家奥特特莱斯斯10家购物物中心心百联集集团在在其《2010－2012年泛长长三角角市场场拓展展行动动计划划》中明确确，到到2012年底前前，集集团将将在泛泛长三三角地地区新新增大大型网网点80家，新新增网网点面面积140至150万平方方米，，并且且在已已经完完成编编制的的奥特特莱斯斯和购购物中中心发发展计计划中中明确确，将将在5年内新新开不不少于于7家