XXXX年广州增城市新塘国道项目市场定位策略报告

广州增城市新塘107国道项目市场定位策略报告深圳市营销协会地产策划中心深圳固诚地产策划机构2010年01月08日前言首先，感谢贵司的充分信任！我司希望通过此次的交流，加深彼此的了解和信任，并进一步为本项目提供强有效的全方位攻略，从而赢得市场，并树立品牌，引领新塘地产潮流。因时间仓促、资料有限，此报告仅为项目定位的方向性策略，疏漏及不足之处望贵司不吝指正，关于项目整体规划、户型创新、户型配比、园林规划、营销中心、样板房、销售物料、销售接待、广告表现、媒体表现、价格策略及物业管理等多方面的建议，均未作详尽涉及，在此致以歉意。待进行更为细致的市场调研及与贵司进行更加深入的沟通后，将逐项提交相应策略建议报告，提出更详尽和切合实际的可执行操盘策略。目录一、新塘房地产产业环境研究

二、新塘区域代表性项目研究

三、项目自身条件SWOT分析四、项目可行性市场定位构想PART1新塘房地产产业环境研究（新塘夜景）新塘，是广东省及广州市示范中心镇也是增城市的工商业重镇，正处于广州、深圳、东莞的中心交汇点上。优越的地理位置，使新塘同时接受广州、深圳、香港三地的经济辐射因而被称为：广州东部板块的“黄金走廊”

一、综合环境分析新塘毗邻广州经济技术开发区，正是广州规划的“东部都会”的核心地区。大广州的规划发展中，以“东进，西联，南拓，北优”城市发展的核心思想指导下，广州的城市发展格局已经基本露出水面，在东、南、北方面形成三个经济增长极，在西面则展开与佛山地区的联动发展。

“东部都会”的核心区域是目前大广州的几个经济增长极当中经济总量最为强大的，是目前广州的工业和高科技产业的重点区域。同时该地区也是与珠三角东岸各个城市和地区的连接经济和交通纽带。二、地理区位分析新塘作为广州“东部板块”的重要组成部分；新塘的牛仔休闲服装、汽车、摩托车、机械装备等支柱产业蓬勃发展；新塘在珠三角“经济版图”中的地位显得越来越重要。三、产业环境分析半小时生活圈轨道交通提速“半小时生活圈”未来新塘将有穗莞深城际轻轨、广州地铁13号线等轨道交通在此交汇。2012年都将完成，业主20分钟可到达广州。新塘正在加速融入广州、东莞的“半小时生活圈”。四、交通环境分析总人口近期（2010年）为41万人，远期（2020年）为55万人。人口不断增长是导致住房市场需求大量释放的根本因素。从2002至2008年市场情况看，居民在新塘镇置业已成主流,占增城市商品房销售总面积的71．73％2008年,新塘镇工业产值达到797亿元，吸引大量的外来人口进入新塘镇，使新塘镇房地产市场快速发展。单位：万人五、人口环境分析新塘的规划发展是增城市作为拉近与广州经济发展接轨的重要地区。增城在规划以及经济发展方面把更多的资源放在新塘镇，为迎合广州市的“东进”发展而创造更多的机会。未来10年内，新塘将崛起成为一座具有50万人口的中等规模城区，达到一个中等城市的规模，与广州经济开发区共同支撑起“东部都会”的发展蓝图。

未来的新塘镇将建设成为广州东部新城区的重要组成部分，集产业加工基地、现代生产服务基地和区域物流中心于一体的滨江城镇。六、发展规划分析近年，，新塘塘镇成成为广广州除除中心心城区区备受受关注注的8个房房地产产热点点之一一；新塘镇镇已成成为广广州品品牌房房地产产的集集聚地地,吸吸引广广州/东莞莞及增增城的的购房房群体体需求求；新塘各各大楼楼盘价价格有有不断断地涨涨价，，目前前均价价较09年年年初初已有有15%-20%涨涨幅；；从长远远来看看，随随着地地铁轻轻轨的的动工工建设设、居住氛氛围的的优化化，新新塘楼楼盘的的价格格将呈呈现稳稳步上上扬的的态势势。七、房房地产产市场场整体体情况况

(新塘镇)预售商品房批出面积面积：万平方米

05年06年07年08年09年(上半年)09年上半年增(+)减(-)预售商品房批出面积55.94112.34110.26153.0351.61-29.82%商品住住宅批批准预预售面面积单位：：万平平方米米–17.35%83.9469.38商品住住宅批批准预预售面面积同比08年年上半半年09年年上半半年增城市市商品品房住住宅供供求对对比一一览表表面积:万平平方米米1、新新塘已已经成成为在在增城城置业业的主主要区区域；；2、新新塘主主要是是工业业区，，镇内内人口口有一一定的的消费费能力力；3、靠靠近广广州的的凤凰凰城以以及恒恒大山山水城城、荔荔湖城城等主主要是是消化化广州州的购购买力力。4、房房地产产市场场整体体呈现现高速速增长长、需需求大大于供供给的的有利利局面面。八、房房地产产市场场供求求情况况分析析：1.近近年，，新塘塘的商商品住住宅价价格上上扬较较快；；2.随随着锦锦绣新新天地地、凤凤凰城城以及及恒大大山水水城等等楼盘盘推出出，新新塘商商品房房档次次提高高；3.新新塘交交通及及市政政建设设的完完善，，居住住环境境凸现现，商商品房房的价价格也也随之之攀升升。九、房房地产产销售售价格格情况况2001年年以前前，新新塘地地区以以及广广州经经济技技术开开发区区的房房地产产开发发还是是处于于自给给自足足的市市场需需求，，外来来的消消化力力量极极小。。2000年年碧桂桂园凤凤凰城城成功功打响响市场场之后后，随随着香香江集集团等等的进进驻，，加上上原先先已经经进驻驻的大大发展展商，，碧桂桂园凤凤凰城城、翡翡翠绿绿洲、、新塘塘新世世界等等共同同撑起起整个个新塘塘地区区的房房地产产市场场发展展。现在，，新塘塘更是是一个个地产产界藏藏龙卧卧虎的的地方方，金金地集集团、、和黄黄集团团、合合景泰泰富地地产等等都已已经圈圈地进进入新新塘地地区，，在近近几年年正式式投入入市场场。加加上原原有的的碧桂桂园、、香江江集团团、新新世界界几大大集团团楼盘盘，该该地区区未来来市场场的供供应量量以及及产品品的品品种都都将会会更为为丰富富，市市场发发展体体系更更为完完善。。十、房房地产产市场场竞争争情况况未来几几年，，增城城及新新塘房房地产产市场场仍将将保持持高速速发展展趋势势，并并且随随着与与广州州、东东莞城城市更更为紧紧密的的联系系，房房地产产市场场整体体规模模、楼楼盘档档次、、产品品品质质、服服务质质量等等方面面都将将得到到长足足发展展。广广州及及东莞莞区域域客户户购房房比例例还将将有较较大幅幅度的的增长长。十一、、房地地产市市场未未来建建设情情况

类别普通商品住房经济适用房廉租房合计分区中小户型大户型中心城区192.2785.97.071.1286.34（22620套）（6872套）（1179套）（219套）（30890套）新塘镇284.51122.882..050.16409.6（33472套）（9830套）（341套）（32套）（43675套）注：1、中中小套套型商商品住住房的的户均均建筑筑面积积计算算标准准为85平平方米米；大大套型型商品品住房房的户户均建建筑面面积计计算标标准为为125平平方米；经经济适适用房房的户户均建建筑面面积计计算标标准为为60平方方米；；廉租租房的的户均均建筑筑面积积计算算标准准为50平平方米米；（（住房房建设面积单单位为万万平方米米。）2、关于于保障性性住房建建设的供供应面积积，在2008-2010年年期间，，中新镇镇和石滩滩镇的保保障性住住房面积积包含在在新塘镇镇，小楼镇和正正果镇则则归并到到派潭镇镇。又由由于派潭潭镇保障障性住房房需求量量偏小，，2008-2010年派潭潭镇（包包括小楼楼镇和正正果镇）的的保障性性住房需需求均规规划为货货币补贴贴形式；；在2010-2012年期期间，新新塘、中中新、石石滩三镇镇分别按按各自需需求建设供供应；小小楼镇和和正果镇镇的建设设供应仍仍归属在在派潭镇镇一并计计算。2008-2012年年增城市市住房建建设分区区计划单位：万万平方米米2、政府府保障性性的经济济适用房房和廉租租房地块块的容积积率定为为1.78。注：1、、商品住住房地块块的容积积率定为为1.5-1.8；2008—2012年年增城市市住房建建设用地地分区供供应计划划单位：公公顷639.890.715.41633.77合计30.7300.1430.59派潭镇122.4700.11122.36中新镇61.2100.0361.18石滩镇250.520.091.15249.28新塘镇174.960.623.97170.37中心城区合计廉租房经济适用房普通商品住房类别分区PART2新新塘区区域代表表性项目目研究楼盘名称规模㎡户型比例目前均价(元/㎡)装修标准(元/㎡)备注新世界花园总占：约35万总建：约50万共：3000户2房：70-88㎡,50％3房：124㎡,35％4房：172㎡,15％5800——自2004年11月正式发售，共39栋18层；花园采用组团式布局,高级洋房风格独特，环境优雅、安全舒适。金泽豪庭总占：约10万总建：约35.5万共：2193户2房：70-90㎡,50％3房：124-135㎡,35％4房：172㎡,15％4900毛坯二期工程正式动工，预计明年6月份开售。共17栋26层，户型方正，布局合理、靠近地铁口锦绣·新天地总占：约16万总建：约61万共：5000户2房：70-82㎡,15％3房：88-160㎡,63％4房：125-197㎡,12％5房：160-295㎡,10％5400毛坯2009年11月14日推出29栋，预计11月底推出新品洋房；小区户型多元化，档次高规模大，交通便利，绿化率高。嘉骏豪苑总占：约4.3万总建：约14.2万共：1088户1房：42-60㎡,22％2房：84㎡,34％3房：100-147㎡,34％4房：163.55㎡,10％4200毛坯一期9栋19层，独到新颖的户型结构，功能分区卓越，部分户型带入户花园，交通便利，高层东向可看江景。东方名都总占：约18万总建：约50万共：3000户1房：49-50㎡,16％2房：49-50㎡,17％3房：96-128㎡,48％4房：79-161㎡,11％5房：337-367㎡,8％5800毛坯自2009年3月正式发售，规划配套完善，公园式园林绿化，交通便利兼有高尚生活品味。碧桂园凤凰城·凤妍苑总占：约4.3万总建：约12.4万共：500户2房：80-106㎡，50％3房：93-102㎡，50％6500毛坯2009年12月底即将推出凤妍苑二期花园洋房，共15栋17层，超大阳台，地理位置优越，生态环境好、绿化面积大现代城市花园总占：约4.7万总建：约16.3万共：1130户2房：70-82㎡,62％3房：91-160㎡,38％5600毛坯共15栋1130户，东南亚中央水景园林，住宅已售完，现推出少量临街商铺，小区交通方便、周边配套设施成熟完善一、区域域代表性性楼盘概概况楼盘名称规模㎡户型比例目前均价(元/㎡)装修标准(元/㎡)备注亚太银座总占：约1.7万总建：约5.7万共：508户1房：40-60㎡，18％2房：108-110.6㎡，29％3房：125-136㎡，30％4房：168㎡，23％57161000自2009年10月8日公开发售，共8栋17层；采用人车分流设计，商业配套设施齐，邻近地铁13号线，地处商业圈。新塘广场总占：约1.6万总建：约10.8万共：775户1房：46-71㎡，25％2房：76-96，30％3房：122-146㎡，35％4房：161-165㎡，10％4500毛坯共4栋29层；地理位置优越、交通便利、大社区活动空间大、小区内配套完善。顺欣花园总占：约17万总建：约20万共：3000户2房：88㎡，25％3房：82-87㎡，60％4房：93-140㎡，15％4800毛坯共44栋26层，新组团心筑9栋、10栋90平方米3房带主套南北向单位。崇和花园总占：约7.5万总建：约17.8万共：1200户2房：86㎡，25％3房：89-135㎡，40％4房：148-152㎡，25％6房：195㎡，10％4300毛坯共30栋12层,现售住宅单位为第四期产品，仅剩余数套复式单位在售。汇美体育花园总占：约3万总建：约8万共：800户2房：81-89㎡，32％3房：118-126㎡，50％4房：146-162㎡，18％4300毛坯共13栋13层—22层，现已全部售罄；综合运动会所配置，绿化充裕景观好新都·盛世名门总占：约17万总建：约40万共：4000户2房：61-118㎡，30％3房：91-118㎡，38％4房：173-220㎡，22％5房：259㎡，10％5000毛坯共63栋11层/18层/32层,在售剩余户型为三房和四房复式单位，户型设计多元化。金泽华庭总占：约3万总建：约18万共：957户2房：79-85㎡，22％3房：125-135㎡，35％4房：153-156㎡，28％5房：160㎡，15％4800毛坯共11栋18—25层,全新组团的4房5房“空中别墅”，私享成熟配套，江、山、园三景合一。根据上表表深入分分析可知知，区域域住宅项项目主要要呈现以以下特点点：以二房单单位为主主要供应应楼盘，，面积大大多介于于30-80㎡㎡从楼盘推推出单元元看，以以二房居居多，平平均占市市场50%左右右，面积积多以30-80㎡为为主；主力面积积为50方的小小户型，，它是黄黄金分割割点，具具有最佳佳的投资资价值；；部分业主主选择““以租抵抵供”的的方式置置业，有有稳定收收益回报报，更可可轻松拥拥有物业业。三房单位位的供应应占据一一定份额额，面积积多介于于100-140㎡，，并且多多为毛坯坯交楼一般楼盘盘的三房房单位面面积一般般大于100-140㎡；平均占至至新塘市市场的35%左左右；同一楼盘盘推出时时，户型型相对单单调，就就一至两两种户型型，面积积也基本本相同。。中心区中中高档楼楼盘一带带，主要要以大面面积单元元为主，，并供应应四房单单元中心区中中高档楼楼盘设计计了大面面积的三三房或四四房单位位以吸引引部分客客源；四房单位位一般面面积都大大多在160㎡㎡以上，，平均占占至新塘塘市场的的15%左右。。一房单元元、公寓寓市场需需求量大大新塘置业业的人士士主要为为本地人人，但广广州及东东莞客户户呈现逐逐年增长长的趋势势；其时尚、、潮流的的“外表表”，单单身公寓寓日益成成为租赁赁市场中中最受欢欢迎的物物业；其出租对对象有公公司白领领、创业业期公司司、恋爱爱青年、、新婚小小家庭、、自由职职业者等等，这些些人是租租房市场场中的中中端市场场，需求求量很大大。楼盘一：：新世界界花园楼盘二：：金泽豪豪庭楼盘三：：锦绣··新天地地楼盘四：：嘉骏豪豪苑楼盘五：：广园东东·东东方名都都楼盘六：：碧桂园园凤凰城城·凤妍妍苑楼盘七：：现代城城市花园园楼盘九：：新塘广广场楼盘十：：顺欣花花园楼盘十一一：汇美美体育花花园楼盘十二二：新都都·盛世世名门楼盘十三三：金泽泽华庭楼盘八：亚太银座二、区域域代表性性项目情情况楼盘名称户型1房2房3房4房5房（6房）新世界花园——70-88㎡，50％124㎡，35％172㎡，15％——金泽豪庭——70-90㎡，50％124-135㎡，35％172㎡,15％——锦绣·新天地——70-82㎡，15％88-160㎡，63％124-197㎡，12％160-295㎡，10％嘉骏豪苑42-60㎡，22％84㎡，34％100-147㎡，34％163㎡,10％——广园东·东方名都49-50㎡,16％49-50㎡,17％96-128㎡,48％79-161㎡,11％337-367㎡，8％碧桂园凤凰城凤妍苑——80-106㎡，50％93-102㎡，50％————现代城市花园——70-82㎡，62％91-160㎡，38％————亚太银座40-60㎡，18％108-110㎡，29％125-136㎡，30％167㎡,23％——新塘广场46-71㎡，25％76-96㎡，

30％122-146㎡，35％161-165㎡，10％——顺欣花园——88㎡，25％82-87㎡，60％93-140㎡，15％——崇和花园——86㎡，25％89-135㎡，40％148-152㎡，25％6房,195㎡，10％汇美体育花园——81-89㎡，32％118-126㎡，50％146-162㎡，18％——新都·盛世名门——61-118㎡，30％91-118㎡，38％173-220㎡，22％259㎡，10％金泽华庭——79-85㎡，22％125-135㎡，35％153-156㎡，28％160㎡，15％1、项目目概况：：楼盘一：：新世界界花园-万象象园新世界花花园位于于增城市市新塘镇镇广园东东路，花花园采用用组团式式布局,绿绿化率高高达45%，高高级洋洋房风格格独特。。环境境优雅、、安全舒舒适，是是个住家家的好小小区。现现已是是广州东东部配套套设施齐齐全的大大型成熟熟高尚住住宅社区区，入住住数量达达2600余户户。2、产品品分析：：楼盘名称新世界花园开发商新世界中国有限公司占地面积151000㎡地理位置增城市新塘镇花园东路总建面积325000㎡建筑类别高层洋房总户数3000多户栋数39栋18层户型二梯三户二梯四户容积率2.14均价5800元∕㎡车位1：1装标精装修管理费1.8元/㎡/月5、优劣劣势分析析:优势：▲▲风格独独特、户型面积积实用▲▲小区成成熟▲▲环境优优雅、舒舒适▲▲规模大大、有品品牌实力力劣势：▲▲交通不不便▲▲周边边环境吵吵闹▲▲路路边空气气污染大大▲▲周边边教育配配套少3、销售售分析：：现推万象象新都1、2、、3、5、7栋栋剩余高高层单位位，随楼楼赠送精精美装修修、厨具具四件套套，年底底准备推推出4栋和和6栋高高层洋房房。4、客户户分析：：以广州黄黄埔和新新塘本地地人自住住居多，，约占65%，，部分为为投资客客，约占占35%。1、项目目概况：：楼盘二：：金泽豪豪庭金泽豪庭庭座落于于增城新新塘镇太太平洋工工业区白白江路段段107国道旁旁；位置置好环境境靓,具具有优越越的投资资与人居居环境；；交通便便利，多多路公交交车往返返广州，，近将要要开通的的地铁轻轻轨出口口；周边边配套齐齐全，绿绿化率达达30%。3、销售售分析：：二期工程程正式动动工，预预计明年年6月份份开售。。一期剩剩少量高高层中央央景观楼楼王，均均价4900元元/㎡。。4、客户户分析：：以新塘本本地人自自住居多多，约占占70%，投资资占30%楼盘名称金泽豪庭开发商银河通房地产开发有限公司占地面积99836㎡（合149.25亩）地理位置增城市新塘镇107国道与东洲大道交汇处总建面积354785㎡建筑类别高层洋房总户数2193户栋数17栋26层户型二梯四户容积率3.0均价4900元∕㎡车位1200个装标毛坯管理费1.80元/㎡/月2、产品品分析：：5、优劣劣势分析析:优势：▲▲南北对对流、空空气好▲▲绿绿化美观观▲▲户户型方正正，布局局合理▲▲靠靠近地铁铁口劣势：▲▲楼距密密集▲▲配套套设施不不完善▲▲近公公路，环环境吵闹闹1、项目目概况：：楼盘三：：锦绣··新天地地锦绣新天天地雄踞踞新塘中中心城区区，东邻邻府前路路,与新新塘公园园、新塘塘政府，，新塘文文化艺术术中心等等市政配配套毗邻邻而居；；南望浩浩瀚东江江，视野野辽阔，，城市美美景，一一览无余余。5、优劣劣势分析析:优势：▲▲户型多多元化▲▲档档次高规规模大▲▲交交通便利利▲▲绿化率率高▲▲商业业配套设设施齐全全劣势：▲▲小区尚尚未成熟熟▲▲靠公路路，空气气污染大大▲▲价格格高▲▲实用率率低3、销售售分析：：2009.11.14推出29栋，，70-88㎡㎡两房三三房起价价4300元毛毛坯均均价5400元元/㎡。。预计2009.11.31推出新品洋洋房。4、客户户分析：：以东莞投投资客居居多，约约占50%，还还有新塘塘本地人人约占45%，，荔城约约占5%。2、产品品分析：：楼盘名称锦绣·新天地开发商广州市敏捷投资有限公司占地面积160000㎡地理位置增城市新塘镇政府前路29号总建面积610000㎡建筑类别高层洋房、小高层洋房总户数约5000户栋数46栋户型两梯三户两梯六户容积率2．14均价5400元∕㎡车位1：2装标毛坯管理费1．50元/㎡/月1、项目目概况：：楼盘四：：嘉骏豪豪苑嘉骏豪苑苑总占地地面积为为：42646.9㎡㎡，建筑筑面积：：141589.89㎡，，容积率率是：2.9﹪﹪；绿化化率是30﹪；；15万平方方米城市市稀缺小小户大社社区，为为新塘塘品质生生活将被被重新定定义！3万㎡品品牌商业业街OPEN广广场，大大超市，，生活自自成体系系。3、销售售分析：：在售剩余余单位户户型为80-90㎡两两房和110㎡㎡-120㎡三三房，现现楼发售售毛坯均均价4200元元/㎡。。4、客户户分析：：以新塘本本地人自自住居多多，约占占85%，少部部分为投投资客，，约占15%.5、优劣劣势分析析优势：▲▲新颖的的户型结结构▲功功能分区区卓越▲▲部分户户型带入入户花园园▲交通通便利▲▲高层东东向可看看江景劣势：▲▲绿化较较少▲▲建建筑质量量一般▲▲景观少少、生活活配套不不完善2、产品品分析：：楼盘名称嘉骏豪苑开发商增城市龙望经贸发展有限公司占地面积42646.9㎡地理位置增城市新塘镇光华路19号

总建面积住宅92363.29㎡商业141589.89㎡建筑类别普通住宅,小高层洋房总户数1088户栋数一期9栋19层户型两梯三户、两梯四户两梯五户容积率2．9均价4200元∕㎡车位636个装标毛坯管理费1.50元/㎡/月1、项目目概况：：楼盘五：：广园东东·东东方名都都东方名都都首期首首创半围围合弧形形组团式式布局，，汲取广广园东豪豪宅建筑筑精华，，融合现现代的流流线设计计，采用用二梯一一户及一一梯二户户设计，，引入了了观光电电梯、私私家电梯梯厅、空空中入户户阳光花花园等创创新的设设计。现现代主义义的精美美建筑，，公园式式花园绿绿化，拥拥有五洲洲园林、、巴里岛岛泳池、、水上蓝蓝钻会所所等生活活元素。。5、优劣劣势分析析：优势：▲▲交通便便利▲▲有高高尚生活活品味▲▲地理理位置优优越劣势：▲▲靠公路路、空气气污染大大▲▲周边边车流量量大，出出入危险险4、客户户分析：：以新塘本本地人自自住居多多，约占占50%，部分分为广州州黄埔自自住占20%和和投资占占30%。3、销售售分析：：一期只剩剩余几套套300多平方方米的6房2厅厅带工人人套房复复式单位位，毛坯坯价最低低5000元/平方米米起，其其他楼层的的达5300-5400元/平方米米。二期期要到明明年才推推出。2、产品品分析：：楼盘名称广园东·东方名都开发商广州市盈毅房地产有限公司占地面积180000㎡地理位置增城市新塘镇广园东与新塘出口东洲大道交汇处总建面积500000㎡建筑类别高层洋房、小高层洋房总户数3000户栋数一期10栋29层户型两梯一户二梯四户容积率2.77均价5800元∕㎡车位1200个装标毛坯管理费1.80元/㎡/月1、项目目概况：：楼盘六：：碧桂园园凤凰城城·凤妍妍苑凤妍苑位位于凤凰凰城最核核心位置置，毗邻邻交通中中心，是是业主活活动的中中心区域域。凤妍妍苑的底底层裙楼楼在开发发时已规规划为大大型商业业配套，，与现有有交通中中心的商商铺、东东门商业业街、凤凤馨苑商商业街等等商业配配套相辉辉映。5、优劣劣势分析析：优势：▲▲地理位位置优越越▲超超大阳台台▲品品牌物业业管理▲▲大型型社区▲▲生态态环境好好、绿化化面积大大▲生活配配套设施施完善劣势：▲▲价格较较高▲▲区区域大出出行不不便▲▲车流流量较大大▲▲南向靠靠广园东东快速，，比较吵吵3、销售售分析：：12月低低即将推推出凤妍妍苑二期期花园洋洋房，价价格参照照凤妍苑苑一期洋洋房价格格，预计计均价6000元/平平米-7000元/平平米带装装修。主主要靠近近凤凰城城商业配配套中心心，有商商业街、、康体中中心、游游泳池等等等。4、客户户分析：：以新塘本本地和广广州投资资客居多多，约占占60%，部分分为自住住，约占占40%。2、产品品分析：：楼盘名称碧桂园凤凰城·凤妍苑开发商碧桂园凤凰城物业发展有限公司占地面积43799㎡地理位置增城市新塘镇广园东快速路碧桂园凤凰城总建面积124560㎡建筑类别高层洋房总户数约500户栋数15栋17层户型两梯四户容积率2.7均价6500元∕㎡车位1：2装标毛坯管理费1.5元/㎡/月1、项目目概况：：楼盘七：：现代城城市花园园该项目座座落于增增城新塘塘镇港口口大道北北，广园园东人居居生活绿绿洲，纯纯真东南南亚风情情园林，，热带植植物、尽尽享休闲闲舒适的的人居生生活。成成熟的人人文社区区、和谐谐的居住住氛围，，让你感感受到生生活的情情趣。5、优劣劣势分析析优势：▲▲南北对对流、方方正实用用▲▲交通方方便▲▲周边边配套设设施成熟熟完善劣势：▲▲建筑筑质量一一般▲▲周边边环境吵吵闹▲▲绿绿化环境境较少3、销售售分析：：住宅已售售完，现现推出少少量临街街商铺，，均价13000元-17000元元。4、客户户分析：：以新塘本本地人自自住居多多，约占占80%，少部部分为投投资客，，约占20%左左右。2、产品分分析：楼盘名称现代城市花园开发商广州市华正房地产发展有限公司占地面积47319.4㎡地理位置增城市新塘镇广园东与新塘出口东洲大道交汇处总建面积163310㎡建筑类别高层洋房、小高层洋房总户数1130户栋数15栋户型二梯三户、二梯四户容积率3.0均价5600元∕㎡车位502个装标毛坯管理费1.5元/㎡/月1、项目概概况：楼盘八：亚亚太银座亚太银座，，坐镇广州州广园东新新塘之新城城中心，紧紧邻地铁、、轻轨新塘塘枢纽站。。于2009年10月8日公公开发售，，成功认购购近400套物业；；项目采用用人车分流流设计，小小区内规划划有绿化、、水景、儿儿童乐园等等；身处都都市繁华旺旺地、商业业中心，高高尚住宅区区、时尚聚聚集地。5、劣势分分析：优势：▲商商业配套设设施齐▲▲邻近地铁铁13号线线▲地理理位置好、、交通便利利▲地地处商业圈圈劣势：▲近近公路，环环境吵闹▲▲绿化化景观少▲▲价格格较高3、销售分分析：尾盘销售，，剩余50㎡-100㎡的二二房小户型型单位，售售价5000元/㎡㎡起，送价价值1000元/㎡㎡精装修。。4、客户分分析：以广州和东东莞的投资资客居多，，约占60%，部分分为新塘本本地的投资资客，约占占25%和和自住的约约占15%。2、产品分分析：楼盘名称亚太银座开发商广州市亚太土地建设有限公司占地面积17491.2㎡地理位置增城市新塘镇新新公路与汇太路交汇总建面积57113.51㎡建筑类别高层洋房总户数508户栋数8栋17层户型两梯四户两梯六户容积率2.76均价5716元∕㎡车位213个装标1000元/㎡精装修管理费1.80元/㎡/月楼盘九：新新塘广场新塘广场为高层商住住塔楼。其其中地下室室两层，商商业一至三三层共三层层，四楼为为架空层，，四层楼面面为平台花花园，五至至二十九层层为住宅，，总层高二二十九层。。商业上层层住宅有四四栋。小区区内部配套套:空中园园林泳池；；万平方米米空中休闲闲园林；泛泛会所；超超市；大型型商业中。。1、项目概概况：楼盘名称新塘广场开发商广州业骏实业有限公司占地面积16465.60㎡地理位置增城市新塘镇解放北路122号总建面积108063㎡建筑类别普通住宅、公寓、高层洋房总户数775户栋数4栋29层户型二梯四户三梯九户容积率5.47均价4500元∕㎡车位723个装标毛坯管理费1.8元/㎡/月2、产品分分析：5、优劣势势分析：优势：▲地地理位置优优越，交通通便利▲▲生活配配套设施完完善▲▲3万平米米起旗舰商商业劣势：▲价价格偏贵▲▲景景观绿化少少▲所所处商圈，，环境比较较吵杂3、销售分分析：现已全部售售罄4、客户分分析：以新塘本地地人自住居居多，约占占85%，，少部分为为投资客，，约占15%1、项目概概况：楼盘十：顺顺欣花园地处广园东东快速路荔荔新路出入入口处，其其地理位置置为新塘城城区东北部部的交通枢枢纽与发达达地带，往往北方向有有广园快速速、107国道可通通往广州和和深圳，用用国际商住住人居规划划理念，融融合东南亚亚风情园林林，组成规规模浩大的的创新立体体星级生活活模式；小小区内部配配套:会所所、幼儿园园、商业街街、超市、、百货商场场。2、产品分分析：5、优劣势势分析：优势：▲地地理位置优优越，交通通便利▲▲大社社区活动空空间大劣势：▲周周边配套不不完善▲▲生活不不便利▲▲靠近马马路，比较较吵▲小小区外马路路车流量较较大3、销售分分析：顺欣花园全全新组团心心筑9栋、、10栋90平方米米3房带主主套南北向向单位，135平方方米4房带带主套单位，今天开开卖，均价价4800元/平方方米。4、客户分分析：以新塘和增增城自住居居多，约占占70%，，少部分为为投资客，，约占30%楼盘名称顺欣花园开发商增城市顺欣房地产有限公司占地面积约170000㎡地理位置增城市新塘镇荔新路瑶田路段总建面积约200000㎡建筑类别普通住宅，多层洋房总户数3000户栋数44栋26层户型两梯四户两梯七户容积率2.62均价4800元∕㎡车位2368个装标毛坯管理费1.6元/㎡/月1、项目概概况：楼盘十一：：汇美体育育花园汇美体育花花园位于增增城金都大大道汇美公公园旁，目目前只剩下下几套126平方米米的三房。。该楼盘套套内面积为为87.03-126.18㎡，物业业管理费：：1.15元/平方方米*月，，综合运动动会所配置置：50M国际标准准游泳池；；阳光篮球球场；标准准网球场；；缓跑生态态径；2000平方方米室内体体育馆；20000平方米的的后花园与与10000平方米米的中庭花花园。2、产品分分析：5、优劣势势分析：优势：▲绿绿化充裕景景观好▲▲以运动动为主题的的大型社区区▲有有2000㎡的汇美美公园劣势：▲出出入不便，，公交车少少▲户户型单一▲▲住宅宅楼龄短3、销售分分析：现已全部售售罄4、客户分分析：以新塘和东东莞人自住住居多，约约占80%，少部分分为投资客客，约占20%楼盘名称汇美体育花园开发商广州汇美地产发展有限公司

占地面积30000㎡地理位置增城市新搪金都大道汇美公园旁总建面积80000㎡建筑类别普通住宅、高层洋房总户数800户栋数13栋13层—22层户型一梯四户两梯四户容积率2.7均价4300元∕㎡车位300个装标毛坯管理费1.15元/㎡/月楼盘十二：：新都·盛盛世名门1、项目概概况：新都·盛世世名门位于于新塘中心心广深大道道中段新塘塘中学旁，，毗邻建设设中新塘市市政广场、、新塘体育育馆，大型型公交换乘乘枢纽，在在建的广州州--新塘塘轻轨车站站以及远期期规划的地地铁站旁，，西班牙大大型水景风风情园林及及高绿化率率、低密度度、低容积积率、总占占地17万万平方米，，总建筑面面积约40万平方米米，小区内内部配套:幼儿园、、双会所、、特色商业业街、游泳泳池等。2、产品分分析：5、优劣势势分析：优势：▲地地理位置优优越，交通通便利▲户户型设计多多元化▲教教育配套完完善▲都市市大盘生活活氛围浓郁郁劣势：▲景景观少、生生活配套不不完善3、销售分分析：在售剩余户户型为160㎡—220㎡三三房和四房房复式单位位，现楼发发售毛坯均均价5500元4、客户分分析：以新塘本地地人自住为为主，约占占70%，，部分为增增城东莞投投资客，约约占30%楼盘名称新都·盛世名门开发商广州市新发实业有限公司占地面积170000㎡地理位置增城市新塘镇东进东路8号总建面积400000㎡建筑类别普通住宅、小高层洋房总户数4000户栋数63栋11层/18层/32层户型一梯两户两梯四户容积率2.29均价5000元∕㎡车位2968个装标毛坯管理费1.4元/㎡/月楼盘十三：：金泽华庭庭1、项目概概况：新塘商务中中心区绝版版楼王，私私享成熟配配套，江、、山、园三三景合一。。坐落在新新塘中心区区，北拥公公园，南望望东江，由由11栋高高品质的塔塔楼组成，，其中7栋栋18层，，4栋21-25层层，共957户景观观大宅。小小区内部配配套：9000平方方米大型平平台花园，，泳池，公公园，大型型商城，城城市中心位位置，汽配配城。2、产品分分析：5、优劣势势分析：优势：▲地地理位置优优越，交通通便利▲户户型设计多多元化▲教教育配套完完善▲都市市生活氛围围浓郁劣势：▲景景观少、生生活配套不不完善3、销售分分析：金泽华庭全全新组团183.43-241.61平方的4房5房““空中别墅墅”均价：：5000元/平方方.4、客户分分析：以新塘本地地人自住为为主，约占占70%，，部分为增增城东莞投投资客，约约占30%楼盘名称金泽华庭开发商广州市全益实业有限公司占地面积30889㎡地理位置增城市新塘镇新塘大道中1号总建面积179000㎡建筑类别高层洋房，小高层洋房总户数957户栋数11栋18—25层户型两梯四户两梯五户容积率2.3均价4800元∕㎡车位1：2装标毛坯管理费1.6元/㎡/月PART3项目目自身条件件SWOT分析本案一、项目所所处位置本案原生山体太平洋工业业区快停业的酒酒店（见照照片里拍的的）新建的工厂厂宿舍楼（（见照片））两家汽车改改装厂（见见照片里拍拍的）二、项目周周边环境三、项目SWOT分分析四、项目战战略矩阵分分析PART4项目目可行性市市场定位构构想通过对新塘塘房地产市市场、代表表性楼盘以以及项目自自身条件等等综合分析析，我司对对本项目的的整体市场场定位，提提出如下可可行性战略略构想：汽车&公寓寓一、、项项目目目目标标客客户户群群从事事汽汽车车销销售售的的4S店店管管理理人人员员从事事汽汽车车生生产产的的企企业业管管理理层层及及从从业业者者驾驶驶汽汽车车来来购购房房的的本本地地及及广广州州、、东东莞莞客客户户汽车车二、、项项目目产产品品规规划划定定位位从项项目目自自身身所所具具有有的的客客观观条条件件来来看看，，不不适适宜宜规规划划大大户户型型，，特特别别是是与与凤凤凰凰城城等等项项目目对对比比不不具具竞竞争争优优势势，，因因此此建建议议本本项项目目以以中中小小户户型型为为主主；；从市市场场需需求求与与竞竞争争情情况况来来看看，，目目前前新新塘塘中中高高档档大大户户型型产产品品供供给给充充足足，，存存在在较较大大市市场场竞竞争争压压力力，，而而小小户户型型公公寓寓需需求求旺旺盛盛，，存存在在较较大大市市场场空空间间，，且且投投入入相相对对较较低低，，更更利利于于塑塑造造形形象象；；从客客户户置置业业动动机机来来看看，，本本项项目目所所处处区区域域居居家家氛氛围围与与环环境境相相对对而而言言不不是是最最佳佳选选择择，，应应定定位位为为过过渡渡型型住住房房，，同同时时小小户户型型公公寓寓更更加加适适合合本本地地及及广广州州、、东东莞莞投投资资客客户户需需要要，，利利于于快快速速销销售售、、滚滚动动开开发发并并同同样样能能取取得得可可观观经经济济效效益益。。公寓寓三、、项项目目商商业业规规划划定定位位汽车车&公公寓寓依托托本本项项目目周周边边区区域域汽汽车车制制造造、、销销售售产产业业环环境境优优势势，，寻寻找找市市场场存存在在空空白白，，开开拓拓蓝蓝海海市市场场。。建建议议本本项项目目商商业业定定位位为为：：汽车车装装饰饰、、美美容容、、音音响响专专营营超超市市同时时考考虑虑到到众众多多汽汽车车产产业业配配套套企企业业办办公公及及创创业业需需要要，，建建议议临临107国国道道规规划划1栋栋LOFT、、SOHO公公寓寓，，定定位位为为：：中小小企企业业创创业业大大厦厦四、、项项目目市市场场形形象象定定位位科技技：：建议议本本项项目目引引入入一一些些合合适适的的高高科科技技智智能能化化系系统统和和高高品品质质的的物物业业管管理理服服务务，，在在利利于于项项目目宣宣传传的的同同时时，，提提升升项项目目整整体体形形象象档档次次。。健康康：：通过过加加强强本本项项目目园园林林景景观观、、社社区区文文化化等等方方面面的的塑塑造造，，满满足足客客户户对对健健康康、、环环境境的的需需求求。。时尚尚：：通过过充充满满活活力力和和创创意意的的广广告告宣宣传传，，建建立立本本项项目目个个性性时时尚尚的的市市场场形形象象，，契契合合目目标标客客户户群群的的心心理理感感受受，，促促使使其其尽尽快快由由认认知知到到认认同同，，从从而而达达到到认认可可并并完完成成交交易易。。汽车车&公公寓寓借鉴鉴和和引引入入汽汽车车行行业业先先进进理理念念：：序号产品附加值提升的智能化配备1水质软化系统2直饮水系统系统3窗墙系统、开启面大4隔热、防紫外线玻璃，局部采用钢化玻璃5太阳能源系统，将太阳辐射直接转化为水能、电能6置换式全新风系统7废气实现全面烟道化8IC卡电梯管理9物管智能信息化10渗水路面11即开即热热水系统自循环12蓄冷空调13职务绿色屋顶，通过植物蒸腾作用降低能耗14楼板浇铸塑胶隔音垫15食物垃圾处理，直接粉碎后随水流入化粪池，避免室内及小区蚊蝇污染、降低保洁费用16低能耗水洁具、节能灯具17灭蚊磁场，消灭小区内蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害项目说明住户可视对讲系统与报警联动基本智能化系统配备闭路电视监控以及报警联动门禁系统――指纹锁住户煤气泄露报警系统红外线防盗系统停车场刷卡收费数据通讯系统――高速INTERNET接入智能能化化系系统统建建议议“国国宾宾式式””服服务务聘请请知知名名物物业业管管理理公公司司直直接接管管理理或或顾顾问问，，还还可可炒炒作作““中中南南海海退退伍伍军军人人安安全全保保卫卫，，享享受受中中央央首首长长国国宾宾级级待待遇遇””概概念念；；“影子式”服服务：“平常在小区区里可能看不不到服务人员员，但一旦你你您有需要，，服务人员即即能马上出现现在您面前””。在小区每每隔一段位置置设置一个物物业呼叫按钮钮，一按即可可与服务人员员进行通话并并要求服务。。物业管理建议议园林景观建议议电梯及入户大大堂豪华装修修，做足面子子文章。地面铺装展示社区品质档次入口处和主干道地面铺装的用材、用料Eg.高档石材铺就的小区入口能展示项目的尊贵品质。居住使用功能；园林美化功能小区次干道地面铺装所带来的居住的方便性；机理的视觉冲击所带来的居住乐趣。水系1、观赏类2、嬉水类1、中央水景组团和环小区流动水景结合2、亲水性3、观赏性植被1、划分空间区域2、建筑隔离3、景观欣赏1、休憩式草坪及休闲区2、林荫大道树种的名贵性（小区档次）树种的稀缺性3、关键节点树种的直径（一般情况下，客户认为直径越粗的树木越名贵）4、对于不同物业类型组团的区分作用，可通过高低植被错落密植方式划分不同小区组团硬质景观品味品质的核心体现1、小品所体现的项目品质、生活品位国际级大师的雕塑作品、艺术展示区域超越客户期望方式：小品位置；大型小品应用所体现的震撼感；可延展的小品应用（有故事的小品）2、标示在设计、用材、VI中所体现的项目品质3、功能的噱头五、项目接待待展示定位区域敏感细分敏感点停车场硬件入口岗亭、入口两侧墙处理、入口视觉结点处理停车区主要材质：停车场地面（含通道和车位）材质处理、顶部处理、不同楼栋区域墙体（如色调）处理

其他：背景音乐、生态绿植电瓶车电瓶车选择、舒适度附加遮阳、音乐等功能、项目标识软件安全服务门岗服装、仪容、处理预约和非预约客户的速度导示系统主要：明确标明贵宾停车区、不同楼栋停车区指示系统

人性化：电瓶车等候区设置专门座椅销售中心硬件至销售中心电梯间及电梯电梯间：入口门、电子门卡打卡处、天地墙处理、电梯按钮、电梯等候正前方

电梯：天地墙装修、按钮选择、背景音乐大厅迎宾点主要：大门材质（包括门框、玻璃、扶手）、入口地面拼花、正对主墙材质品质及装饰、入口处吊灯选择、等候区（包括提供上网、茶点、轮椅、童车等服务）

人员配置：不超过4人，安全员1、迎宾物管1、销售人员2影视播放区主要：影音效果，洗脑房、3-5分钟介绍模型、展示区主要：模型底座、灯光（含模型灯和顶部灯光处理）、尺度、

其他：背景音乐、高脚吧台凳数个、激光笔洽谈区主要：洽谈台之间距离感、吧台供应出品档次、

其他：儿童游乐区（设置玩具、图书等并专人管理）、洗手间主要：地面、墙面、洁具、小便池正前方墙体处理、马桶位前方服装挂钩处理调性展示主要：钢琴、文物、古董、艺术作品软件物管主要：国宾式服务，跟随式服务，提供未来生活场景的展示通过细化客户户来访接待流流程，强化细细节服务品质质，不断放大大项目优势，，迅速提升项项目形象。通道硬件入口处主要：立面处理为主

地面处理主要：备选光面漆、地砖等临时侧面挡板处理若隐若现、生态（或与项目调性相符）、电子显示屏间隔临时顶部处理灯光

其他背景音乐、空调、生态绿植

软件如看楼通道过长冷饮提供、休息椅、管家服务

展示区园林硬件园林主入口主要：入口项目标志性标识、门禁、气质、私密性、导示全景图

景观主轴高至点景观的震撼性

硬地铺装材质、井沟盖板、垃圾桶

绿化主要：树种选择、植物色彩搭配

其他栏杆选择、背景音乐及裙楼围栏处理、防噪音功能设置

软件导示系统园林功能区标示、树种及植物标识

工程展示房硬件入户大堂入口大门材质展示、大堂吊灯、天地墙处理、消防门、消防栓与墙面材质处理是否一致、大堂经理台摆放、绿化、大堂垃圾桶设置看楼电梯主要：交楼标准标准层通道主要：墙体大理石处理、地面高级地砖、设置LCD视频播放（替代户型图）入户门主要：质感、门锁、把手、门槛石、猫眼天地墙主要：地面采用光面处理（实际采用毛面）或采用光面漆、墙面涂料平整刷白、天花涂料平整刷白户内交楼标准（材质）窗框、玻璃、阳台栏杆处理、智能化处理、阳台外墙处理、上下水管处理方式、开关选择档次、出水口封闭材质、工作阳台洗衣机水龙头材质、顶灯普通吸顶灯样板房装修硬件客厅风格、色调；主题式或风情样板房注意样板房装饰品、家私的选择；样板房的品牌嫁接；顶级设计师出品餐厅卧室洗手间厨房软件其他工程样板房示示意范例：深圳··金地梅陇镇镇前提：主要对对关键部位进进行展示。工序样板房内内容：工程质质量控制说明明/结构设计计说明/物业业安防系统说说明/实物展展示，门＼窗＼下水水管＼墙＼墙墙砖\弱电器器＼安防系统统……传递气质：现现代、都市地嵌接触式大大沙盘建筑材料展板板展示区触摸式式电子楼书制作主题式电电子楼书Email方方式或光盘方方式邮递客户户北京泛海国际际社区嵌入式