XXXX年常德汉寿锦阳·湖语城产品定位规划修改方案

锦阳·湖语城（建议名）

产品定位规划

修改建议方案湖南平衡堂智业联盟投资顾问/全程策划/整合推广/营销代理合同【锦阳策案1-03号】成果提案※产品规划修改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※

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钢筋水泥林立的都市，开发互相追随所致的恶性循环：八面不洋不土的建筑风潮让人彷徨；大量目不暇接、不伦不类、不明所以、尽其所能、玄弄概念、牵强附会的亮点和粗制滥造绿化的楼盘主题、各种载体风马牛不相及……要找到清新空气和灵动空间、城市优质核心价值区等等实在不容易。汉寿更是这样，而且这里的工业化、城镇化较低，该区域房产的潜力无人置疑。龙阳大道中部东西片段（新老城结合部——主城核心区）（含本案）与辰阳大道、芙蓉路等城市东南片区，投资价值的对话频繁，碰撞最多。从汉寿的“风向频率玫瑰图”来看，未来城市中央商务区规划落户「龙阳大道中区组团」（不含遥远的第二新城之为第二中心），这无疑给本案眼前一亮。但畸型的是在境内的汉寿财富人士们的居住条件令人感怀，而且大多集中于老家、老城区与城区东南寓。他们不齿于中低档小区而又无奈暂住或离乡背井，不得不共同流露出一个声音---汉寿实在没有一个真正让人心动的楼盘！从城市突破的飞翔，在旧都龙阳城,寻找心灵自由的中央商务生活区（CLD）已是干渴已久的全体汉寿资产阶级和知本阶级（可称之为本土BOBO一族）的共同期待……※产品规划修改建议方案※概念总规基本完成，策划使命是基于市场需求、竞争现状及未来发展，应在此基础上研究和提升基于投资发展商战略目标进行调整建议修改的背景锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※※产品规划修改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※项目发展空间限制条件市场环境项目条件竞争参照取势优术案例研究产品定位决策模型——取势，优术，明道产品定位明道客户需求※产品规划修改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※投资发展商基于项目的开发目标？※产品规划修改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※开发目标广泛的市场知名度我们对目标的理解：价格提升品牌建立标志性项目企业视野：建品牌竞争视野：树口碑※产品规划修改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※发展商目标分解——标志性项目成为目标的核心标志性项目目标诠释短期：提升项目价值，带动中后期销售；长期：提升区域价值，带动后期本土拿地开发或邻近异地复制，实现更高的价值价格提升企业品牌短期：实现市场同类型项目，同类型产品的相对高价，引领价格的走势，成为别人定价的标准之一；长期：提升区域价格。短期：通过标志性项目的打造，对于市场的引领作用，建立企业品牌知名度和影响力，逐步实现品牌美誉度和忠诚度；长期：为后期拿地或模式化发展奠定基础。※产品规划修改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※项目发展空间限制条件市场环境项目条件竞争环境取势优术案例研究产品定位决策模型——取势，优术，明道产品定位明道客户需求※产品规划修改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※市场环境1

本项目面临的基本环境？取势※产品规划修改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※市场关键词1：多元化发展

多元发展是城市发展的重要过程，也是汉寿城市扩张的重要过渡汉寿07年以前的发展方式主要是单核心发展模式，房产消费客户主要为公务员及事业单位员工。多元发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，汉寿主要表现为向西南片区发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多元化发展主城核心核心核心核心主城※产品规划修修改建议方方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※汉寿商品房房开发量进进入快速增增长阶段，，2011年放量可能能达到90万方，而价价格涨幅较较2010年仅8%出头。2010年汉寿全年年销售量不不到20万方，市场场竞争激烈烈程度可见见一斑。市场关键词词2：增量市场场市场逐渐进进入快速发发展期，但但价格和成成交量增长长缓慢※产品规划修修改建议方方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※市场关键词词3：均质市场场多层产品稀稀缺，小高高层和高层层众多，同同质严重，，且价格箱箱体较小，，差异化未未形成现状分析：：在售产品基基本为小高高层或高层层，多层产产品基本没没有，洋房房产品不存存在。中心城区相相对成熟，，但稀缺资资源较少，，新的片区区市场，资资源较丰富富但生活配配套不够完完善，价格格提升不上上去。因此整个市市场比较均均质，价格格箱体小。。成熟市场对对照：而长沙包括括常德市区区市场，片片区之间差差异要明显显，高中低低端产品均均有选择，，物业类型型更为丰富富。价格差距也也较为明显显。城市正处于于电梯房产产品需求培培养期。提升空间：：类洋房多多层＞小小高层层＞高高层※产品规划修修改建议方方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※汉寿正处在在从启动型市场到快速成长型市场的变革期。多元市场——从城市发展展进程看，，汉寿正由由单中心向向多中心演演变，城市市向西南扩扩趋势明显显。新的行行政中心落落址后与轻轻轨建设至至汉寿时，，趋势还将将加快。增量市场——市场处于快快速放量阶阶段，但价价格和成交交量增长缓缓慢均质市场——电梯高层产产品供应量量大，需求求不旺，价价格箱体较较小，片区区间的差异异未形成市场环境小小结：※产品规划修修改建议方方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※产品条件2本项目具备备的自身条条件？优术※产品规划修修改建议方方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※项目属性——汉寿名片，，景观资源源与历史脉脉络突出规划：位于汉寿城城市中心位位置，属主主城区。交通：三面八点临临城市主干干道，可进进入性强，，城市道路感感强。配套：环绕银水湖湖公园，临临近步行街街等主商区区。※产品规划修修改建议方方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※地块分析——景观、噪音音1级景观地块块适宜布置置高层中户户型产品，，2、3级景观地块块适宜布置置小高层和和多层中等等与次大户户型面积产产品，4级景观适宜宜布置小面面积产品。。1级噪音位置置适宜布置置大户型，，2级噪音位置置适宜布置置中等面积积户型，3级噪音位置置适宜布置置小面积产产品。当景景观优势大大于噪音劣劣势时适宜宜取中间值值。※产品规划修修改建议方方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※地块块分分析析———住宅宅价价值值、、商商业业价价值值住宅宅价价值值较较大大的的位位置置适适宜宜布布置置高高层层产产品品，，住住宅宅价价值值其其次次的的适适宜宜布布置置多多层层产产品品。。商铺铺产产品品适适宜宜布布置置在在南南侧侧和和西西侧侧，，南南侧侧商商业业价价值值更更大大，，辐辐射射更更广广，，适适宜宜布布置置面面积积稍稍大大的的街街铺铺和和集集中中式式商商业业，，西西侧侧有有较较为为宽宽敞敞的的出出入入口口链链接接传传统统商商区区，，可可以以布布置置社社区区型型特特色色单单铺铺，，面面积积以以小小铺铺为为宜宜。。※产品品规规划划修修改改建建议议方方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※地块块分分析析———项目目周周边边本项项目目项目目北北向向、、西西向向和和东东向向主主要要分分布布有有多多层层住住宅宅和和民民房房，，居居住住品品质质较较低低；；南侧侧为为B地块块另另单单列列项项目目将将开开发发的的高高层层住住宅宅区区；；地块块内内部部环环公公园园而而建建，，市市民民出出入入对对小小区区居居住住品品质质有有一一定定影影响响※产品品规规划划修修改改建建议议方方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※本地地块块最最适适宜宜打打造造泛泛汉汉寿寿区区域域高高端端产产品品，，多层层、、板板式式小小高高层层和和点点式式高高层层产品品结结合合推推进进。地块块属属性性———资源源丰丰富富型型主主城城区区地地块块，，适适宜宜打打造造汉汉寿寿区区域域高高端端产产品品。。用地地指指标标———容积积率率3.2左右右，，适适宜宜配配置置多多层层和和小小高高层层及及高高层层产产品品结结构构项目目周周边边———外部部环环境境差差，，内内部部公公共共公公园园市市民民出出入入对对小小区区居居住住品品质质有有一一定定负面面影影响响。。项目目条条件件小小结结：：※产品品规规划划修修改改建建议议方方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※竞争争参参照照3本项项目目面面临临的的竞竞争争环环境境？？优术术※产品品规规划划修修改改建建议议方方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※楼盘盘参参照照分分析析———结合合在在售售楼楼盘盘产产品品及及销销售售状状况况，，定定义义产产品品发发展展方方向向项目规模（㎡）片区核心卖点产品类型产品走势芙蓉世纪城占地120亩，建面18万芙蓉路、辰阳路规模、环境、内部配套多层、小高层、高层多层最快，高层走势缓慢金色世家珑园（二期）占地48亩，建面8万振兴路西段优越地段，多层带电梯洋房电梯多层、小高层多层已售完小高层在售格林积家占地30亩，建面4.8万芙蓉路中段简欧风格、交房标准、框架结构多层、小高层多层已售完小高层在售云鼎新贵占地15亩，建面2.4万芙蓉路中段置业式酒店公寓，养包租婆多层、小高层多层已售完小高层在售清华园占地40亩，建面5.6万芙蓉路东段简欧风格、品质较高、文化元素多层、小高层多层基本售完小高层待售※产品品规规划划修修改改建建议议方方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※项目规模（㎡）片区核心卖点产品类型产品走势龙泽苑建面约3万芙蓉路西段基本无多层、小高层多层已售完小高层在售天湖御景占地40亩，建面7万芙蓉路交汇辰阳南路龙湖公园（主打公园住宅旗帜）多层、小高层多层剩3套小高层待售蓝湾美树占地55亩，建面9万芙蓉路东段巴厘岛园林，超大楼间距高层17层待售楼盘盘参参照照分分析析———结合合在在售售楼楼盘盘产产品品及及销销售售状状况况，，定定义义产产品品发发展展方方向向※产品品规规划划修修改改建建议议方方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※项目规模（㎡）户型分布价格（元/㎡）户型走势芙蓉世纪城占地120万，建面18万26#、27#：130㎡三房、148㎡和155㎡的三、四房早期2000在售2400中等面积3房走势最快；剩余主要为大面积3、4房产品金色世家珑园（二期）占地48万建面8万88㎡两房119-125㎡三房21002房和小3房走势最快格林积家占地30亩，建面4.8万94㎡两房113-135㎡三房143㎡四房2200120多平米3房和2房走势最快。剩余20套均为大户型云鼎新贵占地15亩，建面2.4万140㎡三房138-153㎡酒店公寓（称：置业式）2300酒店公寓3900小面积3房走势好，大面积走势很慢清华园40亩，建面5.6万125-130㎡三房多层2100大面积户型走势慢楼盘盘参参照照分分析析———结合合在在售售楼楼盘盘产产品品及及销销售售状状况况，，定定义义产产品品发发展展方方向向※产品品规规划划修修改改建建议议方方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※项目规模（㎡）户型分布价格（元/㎡）户型走势龙泽苑建面约3万两房105㎡三房130、137㎡四房146、164、196㎡多层1900电梯房2250多层售完小高层大面积产品在售中，市场反应慢。天湖御景占地40亩，建面7万三房130㎡230平复式19003房全部售完，剩余大面积200平复式蓝湾美树占地55亩，建面9万两房92-94㎡三房116、130、139㎡、四房153、157㎡，五房186㎡报价2500待售楼盘盘参参照照分分析析———结合合在在售售楼楼盘盘产产品品及及销销售售状状况况，，定定义义产产品品发发展展方方向向※产品品规规划划修修改改建建议议方方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※项目规模（㎡）片区产品类型上市时间规划特点银水湖B地块占地84亩，建面21万振兴路高层点式2011年下半年？高密度、高容积率芙蓉西路83亩项目占地约80亩，建面待定芙蓉路规划待定（预计多层和小高层）2011年下半年或2012年待定蓝湾美树占地55亩，建面9万芙蓉路高层2011年4月底巴厘岛园林，楼间距大，板式建筑本项目占地100亩，建面22万振兴路初定多层+高层2011年下半年环银水湖公园，板式楼盘盘参参照照分分析析———结合合待上上市市楼盘盘产产品品及及销销售售状状况况，，定定义义产产品品发发展展方方向向※产品品规规划划修修改改建建议议方方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※从竞竞争争市市场场观观测测，，汉汉寿寿市市场场多层层产产品品需需求求旺旺盛盛，，存存量量极极少少；；小高高层层产产品品处处于于市市场场培培育育期期，，接接受受度度中中等等；；高高层层产产品品市市场场接接受受度度较较低低。。汉汉寿寿市市场场中等等面面积积三三房房产产品品最最旺旺销销；；90平米米左左右右两两房房供供应应量量少少，，有有一一定定潜潜在在需需求求；；大面面积积三三房房、、四四房房产产品品滞滞销销。。未未来来市市场场竞竞争争压压力力大大，，本本项项目目最最大大的的优优势势在在于于资资源源。。楼盘盘参参照照———多层层产产品品销销售售速速度度快快，，市市场场稀稀缺缺；；电电梯梯高高层层产产品品销销售售速速度度慢慢；；中中小小面面积积三三房房、、二二房房走走势势快快，，135平米米以以上上大大面面积积三三房房、、四四房房滞滞销销。。竞争争参参照照———直接接竞竞争争产产品品以以高高层层、、小小高高层层为为主主，，多多层层产产品品存存在在供供应应可可能能。。后期期判判断断———依据据多多年年的的房房地地产产策策划划经经验验考考证证，，随随着着房房价价的的上上涨涨，，市市场场需需求求将将进进一一步步体体现现为为对对户户型型面面积积趋趋小小化化、、两两房房比比例例增增大大化化的的状状况况。。竞争争参参照照小小结结：：启示示竞争争结结论论在激激烈烈的的同同质质竞竞争争中中，，强强化化城城市市价价值值和和景景观观价价值值成成为为关关键键；；产品品和和主主题题化化内内园园林林亮亮点点将将成成为为本本项项目目实实现现标标志志性性的的关关键键。。※产品品规规划划修修改改建建议议方方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※客户户需需求求4本地地客客户户需需求求方方向向？？优术术※产品品规规划划修修改改建建议议方方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※从调调研研数数据据上上显显示示，，受受调调客客户户偏偏向向于于购购买买多多层层产产品品和和小小高高层层产产品品（（12层以以下下））普通通多多层层占占40%，洋洋房房（（6层以以下下））占占10%，小高高层层占占42%，高高层层占占8%。市场场需需求求调调查查※产品品规规划划修修改改建建议议方方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※从调调研研数数据据上上显显示示，，受受调调客客户户偏偏向向于于购购买买舒舒适适型型3房和和紧紧凑凑3房住住宅宅产产品品选择择舒舒适适三三房房者者最最多多，，占占比比47%，选选择择紧紧凑凑三三房房者者占占比比21%，再再次次为为选选择择2房者者占占15%，选选择择公公园园里里高高层层景景观观洋洋房房的的约约占占5%，最最少少的的为为楼楼中中楼楼电电梯梯房房和和1房。。市场场需需求求调调查查※产品品规规划划修修改改建建议议方方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※从调调研研数数据据上上显显示示，，受受调调客客户户偏偏向向于于购购买买100-120平米米以以及及120-135平米米面面积积住住宅宅产产品品选择100-120平米的客客户占35%，选择120-135平米的占占31%，选择85-90平米者占占15%，其次为为136-143平米和150-160平米的，，各占6%，选择160平米以上上者占4%，60平米以下下面积选选择人数数极少。。市场需求求调查※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※从调研数数据上显显示，受受调客户户偏向于于购买40-80平米以及及40平米以下下面积商商铺产品品市场需求求调查※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※从调研数数据上显显示，受受调客户户普遍只只能承受受30万以下总总价的商商铺产品品综合客户户对商铺铺面积的的选择与与实际承承受的总总价分析析，二者者形成矛矛盾，关关键还在在于客户户过于保保守以及及事实上上的喜好好与实际际承受能能力之间间的差别别，在商商铺面积积的定位位上适宜宜以1.6万元/平米的价价格去推推算得出出能够承承受60-80万客户的的真实需需求，即即控制在在50平米左右右的单铺铺。实际未来来销售可可达1.8万元/平米以上上。市场需求求调查※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※从客户需需求住宅宅户型和和选择面面积对比比分析看看，对户户型的选选择偏舒舒适3房，但对对面积的的选择上上则偏向向于紧凑凑面积，，体现出出购买向向往和实实际购买买能力之之间的矛矛盾。在商铺需需求的选选择也同同样矛盾盾。启示：在在住宅户户型设计计时，应应在控制制面积的的同时尽尽可能增增大赠送送空间，，适度满满足客户户对居住住舒适度度的追求求。在商铺的的户型设设计上应应单层面面积双层层化设计计，振兴兴路商业业街规划划设计可可主要通通过景观观化等手手段提升升城市品品位和营营商价值值※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※成交客户户调查格林积家家的成交交客户以以个体户户、公务务员、事事业单位位职员为为主。※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※成交客户户调查芙蓉世纪纪城的成成交客户户以个体体户最多多、公务务员和事事业单位位职员约约各占25%，私营企企业主相相对较少少（本项目目可争取取的空间间）。※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※成交客户户调查天湖御景景的成交交客户个个体户比比例更大大、事业业单位职职员约占占25%，私营企企业主比比例上升升，公务务员相对对较多。。※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※物业需求求：以多多层为主主，小高高层次之之，高层层接受度度较低。。

户型型需求：：以3房产品为为主，2房为辅，，4房及以上上大面积积产品需需求明显显剧减。。

面积积需求：：100-135平米三房房需求为为主，85-90平米面积积段次之之，136平米以上上户型需需求不旺旺。市场调查查——市场对多多层产品品接受度度最高，，小高层层其次，，最后为为高层。。紧凑型型三房和和舒适型型三房市市场接受受度高。。成交参照照——前期楼盘盘购买以以公务员员和事业业单位职职员为主主，个体体户比例例较大。。后期判断断——依据多年年的房地地产策划划经验考考证，市市场需求求将进一一步体现现为对户户型面积积趋小化化的状况况，同时时公务员员购房的的比例将将逐步缩缩小，个个体户比比例增大大。客户需求求小结：：启示需求结论论开发紧凑凑型3房产品是是适应市市场需求求的关键键，同时时应适度度增加附附加值以以满足客客户对舒舒适度的的追求。。创新的的2房可为亮亮点※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※案例研究究寻寻找正确确的发展展方向？？※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※案例研究究汉寿近期期在售大大部分项项目基本本体现出出规划特特色不出出众，户户型偏大大的特征征，尤其其以《芙蓉世纪纪城在售售高层》、《云鼎新贵贵在售酒酒店公寓寓》、《龙泽苑在在售小高高层》突出，可以作为为我项目目的反面面教材。。《金色世家家珑园》的户型规规划可以以作为本本土的一一个正面面教材，，在户型型面积配配比与控控制上比比较恰当当，产品品的市场场接受度度高，销销售速度度较快。。《格林积家家》、《芙蓉世纪纪城》的园建的的品质、、工艺、、流程为为反面教教材。※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※案例研究究标杆项目目：长沙沙华润凤凤凰城是是华润集集团在长长沙打造造的第一一个高品品质大型型社区，，带动了了区域市市场的跨跨越式发发展。项目背景景项目处在在星沙，，离长沙沙主城区区20分钟车程程；星沙城市市发展较较快，整整体房价价约4000元/平米，项项目房价与周周边房价价拉开差差距约800元/平米。项目经济指标占地面积净用地600亩建筑面积120万㎡容积率3.0绿化率

39%产品类型小高层、高层开发时间2008~至今，分3期开发※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※案例研究究长沙华润润凤凰城城产品风风格为欧欧陆风情情，采用用浅咖啡啡色作为为主色调调，采用用陶土劈劈开砖作作为外墙墙主材，，品质感感强同时时又具有有现代气气息。常常德公园园世家追追随之；；衡阳、、郴州、、岳阳此此类产品品市场反反响均不不俗。※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※案例研究究华润凤凰凰城的创创新户型型在建筑筑面积与与舒适度度上找到到了很好好的平衡衡，满满足了部部分群体体既追求求舒适度度，又想想控制总总价的需需求90平米2+1户型，实实际使用用相当于于3房。127平米3+1户型，实实际使用用相当于于4房。※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※案例研究究长沙华润润凤凰城城建筑施施工单位位为江苏苏中兴建建筑，为为国家特特级资质质建筑业业企业，，施工管管理和施施工质量量优良。。优良的施施工品质质让客户户看得见见摸得着着，着实实让人放放心。项项目用材材也比较较考究。。※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※案例研究究长沙华润润凤凰城城年均销销售量达达到30万平米，，并将温温州炒房房团、株株洲、湘湘潭、常常德、岳岳阳、娄娄底等地地客户吸吸引至此此，在市市场上制制造了良良好的口口碑，后后期产品品的销售售基本不不用做广广告，每每次开盘盘必旺销销价并高高走。※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※案例研究究通过对华华润凤凰凰城和本本土项目目的研究究，我们们总结了了华润项项目旺销销的关键键因素。。１、用城城市中心心区良好好的交通通条件主主动城市市化：放放大城市市核心价价值２、区域域开发，，成为焦焦点区域域，前景景看好，，融入文文化附加加值。3、环境，，产品，，社区优优于同区区域、同同片段的的同等项项目4、区域代代表型项项目出现现吸引外外地区域域的客户户※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※案例研究究本项目所所在区域域是否具具备成为为区域标标杆的可可能性？？华润凤凰凰城的KPI本项目契契合度１、新旧旧城区结结合部，，与中心心距离5分钟，与与城市关关系密切切2、本项目目超过20万方体量量，项目目所在地地为全城城热点，，有洞庭庭湖文化化及银水水湖历史史脉络１、和城城市中心心区良好好的交通通互动（（车行时时间2０分钟）），主动动城市化化并中心心化２、区域域开发，，成为焦焦点区域域，并有有明显的的区域特特征，前前景看好好，融入入凤凰属属性文化化3、环境，，产品，，社区优优于同等等项目4、区域代代表型项项目出现现吸引城城市中心心区域、、外阜的的客户3、银水湖湖公园的的打造，，在环境境上高于于竞争对对手和其其他项目目；需在在产品、、社区打打造上实实现提升升4、改良后后的一期期产品明明显吸引引区域高高端、泛泛区域中中高端客客户市场机遇遇及目标标实现2、没有形形成高端端品质区区，以本本项目为为核心打打造高品品质片区区。4、逐步成成为本城城高端客客户的选选择代名名词，有有利于后后期大量量高层的的销售去去化与商商铺增值值消化3、市场同同质化竞竞争，产产品缺乏乏亮点——天然机会会，通过过产品和和社区的的领先，，有利于于实现标标志性楼楼盘和高高价、品品牌的实实现１、已经经主城化化，逐步步实现城城市CLD和泛CBD高端居住住区，有有利于后后期产品品实现高高价值※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※项目发展展空间限制条件件市场环境境项目条件件竞争环境境取势优术案例研究究产品定位位决策模型型——取势，优优术，明明道产品定位位明道客户需求求※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※产品定位位5定位产品品的发展展方向？？明道※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※战略的选选择领导者跟随者补缺者挑战者领袖/价格标准准制定者者完全差异异化定位位/市场拾遗遗者差异化特特色/借势而上上改变规则则/强调自身身差异性性唯领导者者，方能能建立市市场权威威影响力力锦阳·湖语城（（建议名名）※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※锦阳在汉汉寿：领领袖/标准制定定者地段价值值领先产品全面面领先环境全面面领先服务全面面领先重新定义义高端产产品的标标准重新定义义高端环环境的标标准重新定义义高端服服务的标标准创新产品品大环境（（公园里里）＋主题园园林（小小环境））已经主城城化重新定义义城市高高端的配配置品牌物管管＋增值服服务※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※产品定位位——湘北领袖袖，洞庭庭湖【城市公园园住宅】典范城市领领袖公公园典典范范政府规划划的主城城区周边边配套优优势与周边项项目划清清界限，，避免价价格与客客群圈层层竞争强调领导导者地位位，成为为泛汉寿标标志性项项目提升项目目意境高高度，避避免低端端的价格格竞争强调资源源与生活活优势扩大公园园知名度度和影响响力，成成为区域域的配套套，而非非项目的的单一配配套产品给予予定调建立区隔隔竞争对对手的文文化与服服务性体体系※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※结合本地地市场和和客户接接受度及及承受能能力，产产品打造造上，建建议规划划如下：：产品定位位方向三三：明星星和部分分优质现现金流产产品在110-128平米，下下限在88平米，上上限在170平米左右右（极少少）（具具体参见见可供终终极决策策讨论的的《户型配比比表》）。产品定位位方向一一：打造造富有异异域特色色的风情情社区（立面与与单体——建筑风格格）产品定位位方向四四：明星星和优质质现金流流产品实实现享受受型创新新；现金金流产品品实现享享受；实实用型实实现创新新。产品定位位方向二二：打造造具有较较高品质质的情景景化类洋洋房多层层和景观观高层建建筑群※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※户型面积（m2）权重（%）备注多功能1房1/1/150-60建A块商业便规划之单身BOBO住办组合灵动可变2房2/2/1+188-9515规划于高层及多层实用3房3/2/2/1110-12035规划于小高层及高层舒适灵动3房3/2/2/2124-13035规划于多层洋房及小高层与高层景观3—4房4/2/2/2135-14313规划于洋房及楼王中楼王及平复式5/4/3/？总150-1702为顶级或关系客户产品定位位——楼盘市场场、需求求分析、、适度前前瞻后的的户型配配比锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅产品品户型全全面创新新提升———不能能忽视的的利润户型舒适适性提升升客餐厅、、主卧南南北通透透宽厅设计计全明设计计增值挖掘掘落地凸窗窗入户花园园双层露台台花园挑高层高高户型功能能弹性功能空间间预留可变空间间户型组合合2/3/3/4户型功能能细化加加强主客分区区更衣室储藏间※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅布局局调整改造成多多层洋房房产品：：入市改造成点点式板塔塔高层产产品（26层）改造成点点式板塔塔高层产产品（26层）改造成点点式板塔塔高层产产品（26层）此两栋改改造成板板式小高高层产品品（12层）此两栋改改造成板板式小高高层产品品（12层）住宅层高高必须达达到3米。上述述是成本本可控并并有较好好投资回回报的模模式。※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※根据已有有规划设设计及上上述定位位在不太降降低容积积率的情情况下，，对既有产产品规划划调整如如下：2011-2-27规划局协协调会上上局长讲讲：“空间层层次丰富富，虽原原来整体体限高50米，但个个别可以以调至28层左右，，腾龙广广场地标标建筑不不要超过过30层……”调整依据据※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※调整依据据如上调整整后：从投资效效率上讲讲更加适适合市场场需求，，降低开开发风险险；在建筑形形态上有有利于形形成高低低错落，，增强空空间美观观度；从景观利利于上讲讲更利于于景观资资源最大大化和社社区生活活均好性性；从风水上上讲北高高南低、、东西临临水，符符合风水水常识——整体上乘乘呈卧龙龙状…多层布局局在东侧侧的理由由：此位置景景观资源源相对较较弱，且且地形及及振兴路路商业街街视野利利于布置置多层，，同时不不影响其其他楼栋栋景观价价值，还还利于汉汉寿城市市【核心价值值区】设计原则则；临近拟建建低层集集中式商商业与售售楼中心心，利于于销售动动线和建建设资金金链组织织；此处未规规划地下下室，利利于开发发施工的的节点组组织。※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※商业布局局调整沿街商业业布局不不大变，，建议设设计成景景观式商商业街，，增加层层高至6米，减少少进深控控制在13米。南北北透明设设计建议最后后建或取取消此处处大型集集中商业业。锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※景观式商商业街区区设计，便便于特色色主题招商、集集中管理、增增值。锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※第二层首首层化设计，人人气纵向分流、、集中管理、增增值锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※南北透明明化设计，凸显显公园商业特质质、开间摈弃传传统而大于6米利于横向人气气，集中管理、、增值锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※景观商街街概念化设计，，与住区【简欧】风格无需统统一，特色集聚聚人流集中管理理增值锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※A地块一站站式商业业与公馆南南北向设设计商业收放放自如，，振兴路生态态化、龙龙阳大道弧形形对接，，呼应腾龙广广场商业业●●龙阳大道道广场停车坪、、地入口口●电影院引引人入后后贯通单铺铺与MALL●●MALL集中人气气●●城市复合合空间（（A房），对对接开发发区与未未来城市市※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※简欧风格格（西部部小高层层参考））（项目目住区全全部亦然然）住宅风格格调整※产品规划划修改建建议方案案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅风格格调整简欧风格格（单体体）※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅风格调整整简欧风格（备备选方案）东部高层组团团※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅风格调整整简欧风格（单单体备选）※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅风格调整整简欧风格：西西北面内街参参考※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅风格调整整简欧风格：西西北面内街参参考西北面外街（（垂直公园路路而平行南岳岳路）参考，，风格与前简简欧面统一※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅风格调整整简欧风格-屋顶（商榷））※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅户型调整整——多层户型127平三房标准层层该户型中规中中矩，空间利利用合理，基基本没有浪费费之处。133平3+1房标准层该户型最大的的特点在于高高赠送，136平事实上相当当于买个4房。该户室可改造造成卧房，但但只计算半面面积，可谓大大赠送（报建时作阳阳台报建）※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※88平2+1带露台顶层该户型的特点点是95平做成了3房，而且舒适适度高，4.6米超宽客厅，，附赠露台，，可改造成阳阳光房。半赠送阳台（可改房）全赠送露台（可改房）阳台阳台住宅户型调整整——多层户型锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※超舒适170平复式带多露露台该户型设4卧房，主卧约约达30平米，客厅面面宽达7米，可谓超舒舒适，附赠5露台，可改造造多间阳光房房。（仅靠近湖景景的多层西侧侧单元配备））全赠送露台（可改房）全赠送露台（可改房）全赠送露台（可改房）全赠送露台（可改房）全赠送露台（可改房）阳台住宅户型调整整——多层户型※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅户型调整整首层（135平）带花园该户型的特点点首层带花园园，增加了附附加值。降低了客户户对于首层住住宅的抗性。。——12层小高层户型（1T2）※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅户型调整整——12层小高层户型（1T2）标准层（135平）3房带大阳台该户型的特点点通过阳台面面积进行大赠赠送，次卧阳阳台可改造成成阳光房，增增加了附加值值。※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅户型调整整——小高层立面（层高3米）※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅户型调整整——高层户型（层高3米）标准层（88平2房、124平3房）3房带大阳台该户型的特点点通过阳台和和空中花园进进行面积大赠赠送，在控制制面积的同时时不牺牲舒适适性，增加了了附加值。※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅户型调整整——高层立面（层高3米）※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※住宅户型调整整——高层效果（层高3米）※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※城市公共主题题公园，也是是项目“私家家大水景花园园”。打造1300米弧形运动道道休闲小广场园林景观与配配套的表现取消内部主题题水景，以主主题景观和配配套适应区域域和文化，降降低后期维护护成本※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※园林景观表现现园林——坡地处理※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※公共花园休闲小广场园林景观表现现园林——营造互动氛围围休憩空间※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※打造老幼公共共活动场所：：设备设施品品味更新，成成本可控预算算公共配套整合合※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※公共配套整合合设立景观式健健身设施※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※公共配套整合合设立羽毛球场场楼栋侧面公共共生态修养天地地锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※园林景观表现现：棕榈树+小品+猫石等异域主主题呼应简欧欧建筑风格锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※园林景观表现现不造水景但造造过渡和棕榈间灵动动元素※产品规划修改改建议方案※锦阳·湖语城（建议名）※产品规划修改建议方案※科技配套设施施配置：公共广播音乐乐系统；闭路电视监控控系统；可视对讲门禁禁系统；停车管理备案案系统；火灾自动报警警系统；网络数字服务务