XXXX蒙西物流园项目报告

02013蒙西物流园项目规划设计报告聚成地产2013.4.151前言房地产企业理性、成熟的发展，表现在行业分工的日益细化：策划理念普遍被房地产业所接受，“开发商—经纪公司—设计部门—施工企业—物业管理公司”组成强强联合，形成产业链，成为房地产项目运作的精髓和方向。开发商逐步成为项目的组织者和协调人，项目的立项、征地、市场定位、规划、设计、建设、销售、管理等具体实施，全部委托给专业公司进行运作。

随着房地产市场行业分工越来越细化，高档商务物业、商业物业和大型的住宅物业的销售逐渐由专业代理公司来进行，但在一些市场不太成熟的城市，仍有为数不少的楼盘销售还是由开发商自己进行。在广州、深圳、上海，60%以上的楼盘是由专业代理公司完成的。市场是一切营销策划的根本2我们能给贵公司带来什么销售周期的提升，项目利润的提高，回款速度的保证。32341目录第一部分项目理解分析第二部分宏观市场分析第三部分产品定位策略第四部分产品规划建议5第五部分项目商业运营模式4

PART01项目理解分析1.1指标及环境分析1.2项目地块及四至1.3项目开发思路5项目经济技术指标从项目经济技术指标来看，项目占地面积规模较大，占据蒙西三类地段，周边商业氛围比较淡薄，辐射范围较较少项目功能描述本项目主要建成一个城中城，多层、别墅、商业三位合体。1.1指标及环境分析土地用途：综合总占地面积：757588.19

容积率：（15.1*11=1.37）总建筑面积：764167.43

商业面积：83446.04

住宅面积：442842.5

建筑密度：（334*11=30%）6项目位于蒙西车流量最多的入口处，所处地段及大环境决定了项目未来的潜力1.2项目地块及四至1.5公里4公里本项目蒙西商业街区蒙西大门口商业街区1.2项目地块及四至项目位于蒙西车流量最多的入口处，所处地段及大环境决定了项目未来的潜力迁钢乌海交通枢纽棋盘井、鄂托克旗团结新村机场高速入口8本体属性界定项目区位项目坐拥城市发展地段，属城市中端版块区，地段优势不明显区域交通项目地处蒙西工业园区入口处、拥有公交线路、高速公路、机场毗邻此地，通达性好基础指标上等规模、地块规整、土地变性醒目项目地块周边生活配套相对稀缺，区域建设尚处发展阶段，未来发展潜力大；地块便于规划，可打造成地块强势景观；周围商业项目距离较远，但项目较少，竞争不明显。项目本体——属于上等规模商住项目。

处于区域三类地段，地块的地段优势一般；目前项目周边生活配套相对较差，但交通通达性良好，地块规整，多层、别墅、商业综合体项目，有利因素较多。1.3项目开发思路9本案解读重点开发背景：本项目是公司在蒙西的又一个商住一体的综合体项目,之前已经建立起企业品牌和认知度。所以本项目对于开发商品牌的树立和延展起着至关重要的作用。因而，本项目所面临的核心问题是：本项目如何树立和延展企业的品牌形象？基于之前项目，本项目产品线如何延续及提升？站在区域客群及市场竞争的平台上，本项目的市场机会？如何变“不利”为“有利”因素，发挥地块价值的最大化？1.3项目开发思路10项目理理解分分析综合考考虑蒙蒙西工工业园园的地地理位位置、、未来来入住住的居居住人人群，，我公公司对对于项项目面面积功功能定定位如如下：：立足于于区域域现有有居住住人口口，面面向更更充满满活力力的产业人人群；开放、、友好好的商业业空间间，不不仅仅仅局限限于蒙蒙西的的居住住人群群；兼容多样化化的商业业业态态，提提供消消费人人群以以丰富富的物物质与与精神神消费费选择择；新颖的的建筑风风格，，吸引引消费费者到到达项项目消消费；；为消费费者营营造休闲、、生活活氛围围；提供消消费人人群便利性性消费费。1.3项目开开发思思路11项目研研判基于区区域、、客户户、竞竞争下下产品竞竞争力力体系系的构构筑出发点点机会点点落脚点点打造什什么样样的产产品，，实现现企业业、项项目、、市场场竞争争三方方共赢赢宏观市市场、、区域域发展展研判判项目区区域发发展、、项目可可操作作机会会区域客客群、、市场场竞争争研判判企业产产品线线、项项目本本体解解析项目市市场、、客群群竞争争机会会项目适适合的的产品品线、、树立品品牌形形象的的机会会1.3项目开开发思思路12开发顺顺序1.3项目开开发思思路B-4B-5B-2B-1A-1变电站站A-2A-3A-4A-5A-6商业住宅13项目开开发思思路探探解对于此此项目目，我我们的的初衷衷在于于：□整合和和挖掘掘优势势资源源，打打造先先锋样样板项项目。。□树立项目目市场品品牌，并并提升开开发企业业品牌竞竞争力。。□实现项目目的利润润最大化化。□完成项目目经济效效益、社社会效益益和品牌牌效益的的最佳回回报。1.3项目开发发思路142.1宏观政策策2.2区域经济济发展2.3房地产行行业发展展2.4商圈结构构研究2.5细分市场场分析2.6客户需求求分析PART02宏观市场场分析15调控政策策《新国五条条》《国十一条条》《新国四条条》《新国十条条》《地方限购购令》限制购房房套数，，抑制投投资明确二套套房认定定标准提高首付付，提高高贷款利利率加快推进进房产税税出台限制第三三套贷款款准备金率率持续上上调央行首套套房减息息货币政策策供求关系系土地成本本上涨刚性需求求增多开发商利利润增长长刚性需求求增多投资客户户减少总体成交交量上涨涨房价稳定定调控政策策对房地地产市场场打压并并未波及及蒙西房房地产市市场开发融资资渠道管管控一二线城城市继续续看张四线城市市持续发发展宏观调控控政策未未波及蒙蒙西房地地产市场场2.1宏观政策策162.2蒙西县整整体概况况解读地理位置园区位于于鄂尔多多斯市鄂鄂托克旗旗蒙西镇镇境内，，南接新新型工业业城乌海海市，西西与阿拉拉善盟隔隔河相望望，北靠靠巴彦淖淖尔市，，地处““一盟三三市”的的交汇处处，地理理位置优优越，京京兰铁路路、110国道纵贯贯全境，，京藏高高速公路路在境内内设有互互通，乌乌海机场场距园区区3公里，已构成成了公路、铁铁路、航空三三位一体的立立体交通运输输网络，是全全区最具投资资潜力和发展展潜力的黄金金地带。乌海巴彦淖尔市阿拉善盟蒙西县17蒙西工业园区区发展的“硬硬实力”与““软实力”解解析蒙西工业园区区坚持“在新的起点上上，立足优势势，坚持走一一条产业向基基地集中、工工业向园区集集中、人口向向城镇集中的的集中发展道道路全面推进进新型工业化化和特色城镇镇化进程，全全力打造沿河河高效工业经经济带”的发展思路路。集中发展以发发电为龙头的的煤矸石综合合利用产业、、以焦煤煤气气为龙头的化化工产业和以以水泥为龙头头的新材料产产业，努力形形成三个新的的经济增长点点，倾力打造造经济发达、、文化繁荣、、社会和谐、、人民安康的的蒙西。硬实力生态型工业园区推进新型工业化进程节约型工业园区发展循环经济2.2蒙西县整体体概况解读读18提升管理水水平，增强强发展“软软实力”。。环保安全水平审批服务水平财政监管水平软实力管理水平，，就是要预预管理于服服务之中，，不遗余力为为企业营造造投资洼地地和服务高高地2.2蒙西整体概概况解读192012年,全年完成工工业总产值值125亿元，同比比增长34.5％经济指标2.2园区经济发发展概况202012年,完成销售收收入118亿元，同比比增长11.3％经济指标2.2园区经济发发展概况212012年,完成工业增增加值58亿元，同比比增长35.9％经济指标2.2园区经济发发展概况222012年,完成固定资资产投资126亿元，同比比增长38.5％经济指标2.2园区经济发发展概况232012年,实现税收9.8亿元，同比比增长9.8％经济综合指指标2.2园区经济发发展概况24国内消费品品贸易2.2蒙西经济发发展概况最近几年来来，2012年CPI达到高峰，，在2010年有小幅回回落。25人均可支配配收入情况况2012年城镇居居民人均均可支配配收入达达15000元，比2009年增长18.2%。2.2蒙西经济济发展概概况26市场回顾顾蒙西房地产市场作为拉动城市经济增长和提升城市形象的重要产业之一、政府鼓励房地产的发展使得蒙西的房地产业从无到有，并逐步向成熟方向发展。随着城区南扩东进的规划建设实施，新项目的逐步开发，自由竞争的房地产市场逐步形成。目前，中心街沿线基本形成了蒙西的居住聚集区，周边基本形成工业开发格局并且处于不断扩容的过程当中。2.3蒙西房地地产发展展现状27市场发展展阶段——成长竞争争阶段原始起步阶段成长竞争阶段淘汰竞争阶段品牌竞争阶段文化垄断阶段蒙西县房房地产市市场发展展阶段时间论据发展时间6年规模论据平均占地200.68亩,平均建面约16万平米品质论据小区品质明显提高价格论据价格集中在2700元以上，集中度比较高营销论据营销工具逐渐丰富购买论据购买者开始接受更多样化的产品2.3蒙西房地地产发展展现状28

房地产近年来开发发展较快。2009年以来，主要供应为多层产品，且项目体量较大，销售速度比较快，但楼盘数量较少，楼盘主要体现为移民楼与北国经典。2010-2012年年开始出现陆续有三个开发商进驻蒙西，分别为曙光丽景、天骄、金隅时代，且市场需求旺盛，价格迅速上升到2700元/m2以上。商业价格在这段时间也出现爆发式增长，由于商业市场供小于需，从当初的5000元左右上升到7000元左右，最后基本稳定在这个价格并没有大幅变动。

房地产产现状状2.3蒙西房房地产产发展展现状状29市场当当前特特点1开发土地呈现分化局势2近几年房价涨幅较大3鄂尔多斯本地开发商主导，外地开发商进入4在售项目少、市场较为紊乱5供需呈现胶着，期待需求再次爆发6整体市场容量小，开发水平相对较低2.3蒙西房房地产产发展展现状状30市场未未来发发展走走势房地产开发日趋成熟1房地产价格将稳中有升2厂区需求将不断加大3高端住宅生存较难42.3蒙西房房地产产发展展现状状31周边业业态调调查：：周边业业态主主要有有：整个市市场77间商铺铺，业业态分分布如如下：：饭店30家化化妆妆品2家服服装装2家KTV酒吧4家超超市市4家烟酒店店3家熟熟肉肉配菜菜3家洗洗车车行.汽车美美容2家广告工工作室室2家美美容容美发发美体体4家台台球球厅2家菜菜肉肉粮油油2家小吃吃店3家手手机机专卖卖1家公公司司3家售售楼楼部1家移移动动1家婚纱摄摄影1家小小家家电1家彩彩票票1家金金融融机构构2家中行行和农农行2.4蒙西商商圈结结构研研究322.4蒙西商商圈结结构研研究业态种种类繁繁多，，无总总体发发展规规划导导致业业态内内竞争争强烈烈。业业态处处于低低端阶阶段仅仅能满满足市市民生生活基基本需需求，，没有有品质质感。。33蒙西商商业租租金及及出租租率调调查：商业主主力租租金阶阶段0.82元/平方米米——1.11元/平方米米租金价价格上上涨较较快，，表明明租赁赁市场场潜力力巨大大。出租率率调查查：商业气气氛浓浓厚商商铺空空置率率低，，出租租率约约在98%左右。。2.4蒙西商商圈结结构研研究项目二年前租金现租金租金增长状况商业街0.821.1135.3％34需求研研究1、区域域分析析：现现在购购房者者基本本上都都是城城市内内部人人士。。2、职业业分析析：私私营业业主、、效益益较好好单位位中高高层主主管、、部分分公务务员3、人员员状态态：这这些人人收入入高，，支付付能力力好，，属于于最易易开发发的客客户消费人人群属属性目前的的购买买者为为收入入高，，支付付能力力好的的优质质客户户！2.5蒙西客客户需需求分分析352.5蒙西客客户需需求分分析我们的潜在客户蒙西镇个体客户周边投资客户蒙西地缘客户+产业客户调查对对象界界定362.5蒙西客客户需需求分分析样本量量实际执执行样样本：：300个有效分分析样样本：：434个调查方方法随机拦拦截面面访陌拜面面访访问要要求1、年龄龄18-60岁2、选择择消费费场所所时起起决策策作用用3、本人及家家人无相关关行业工作作调研概况本次调研活活动共计：：四天参与人员共共计：6人调研地点点分布：：商业街街、江南南水乡、、千里山山问卷调查查372.5蒙西客户户需求分分析即将开发发的小区区【蒙西西物流园园】请您真实实答写本本调查表表，并在在选择项项前打√被访者资资料：一、您认认同位于于政府东东侧【蒙西工业业园区入入口处，，亿阳公公司后侧侧】的位置么么？（马马上开盘盘）□认同□不认同二、您觉觉得在那那里开发发中型商商场以及及底商觉觉得会火火么？□会□不会三、您是是否会在在这个区区域购买买商铺？？□买□不买四、您觉觉得您会会出多少少钱购买买商铺？？□50万以下□50万-80万□80万-120万□120万以上上五、您您是否否会在在这个个区域域购买买住宅宅？□会□不会六、您您是第第几次次购房房？□一次□二次□三次□四次七、您您自住住购房房的用用途？？□婚房□刚性性需求求□改善居居住条条件□工作便便利□投资□为子女女买八、您您打算算购买买的户户型面面积？？□一居60-80平米□两居80-100平米□三居100-120平米□120平米以以上382.5蒙西客客户需需求分分析您认同同位于于政府府东侧侧【蒙西工工业园园区入入口处处，亿亿阳公公司后后侧】的位置置么392.5蒙西客客户需需求分分析您觉得得在那那里开开发中中型商商场以以及底底商觉觉得会会火么么402.5蒙西客客户需需求分分析您是是否否会会在在这这个个区区域域购购买买商商铺铺412.5蒙西西客客户户需需求求分分析析您觉觉得得您您会会出出多多少少钱钱购购买买商商铺铺422.5蒙西西客客户户需需求求分分析析您是是否否会会在在这这个个区区域域购购买买住住宅宅432.5蒙西西客客户户需需求求分分析析您是是第第几几次次购购房房442.5蒙西西客客户户需需求求分分析析您自自住住购购房房的的用用途途452.5蒙西西客客户户需需求求分分析析您打打算算购购买买的的户户型型面面积积462.5蒙西西客客户户需需求求分分析析了解其对本项目的认可度。了解期对蒙西工业园未来发展潜力的认可度。了解其对产品的心里价位。了解其厂区职工的现行居住环境。重点研究内容选择范围选取取蒙蒙西西工工业业园园企企业业的的中中层层管管理理者者。。472.5蒙西西客客户户需需求求分分析析接待待人人：：赵赵永永胜胜【略】内蒙蒙古古德德晟晟实实业业集集团团内蒙蒙古古德德晟晟实实业业集集团团于于2006年8月正正式式成成立立，，属属内内蒙蒙古古自自治治区区重重点点企企业业，，2011年被列为为自治区区“双百亿工工程”重点培育育企业之之一，并并于同年年入选“中国民营企业业500强”。集团位于内蒙蒙古乌海市境境内，下辖德德晟实业公司司、德晟焦化化公司、德晟晟洗煤公司、、德晟选矸厂厂、德晟金属属制品公司、、德晟房地产产公司、德晟晟物流公司、、德晟商贸公公司等八家子子公司，现已已形成一个集集原煤开采、、洗选、焦化化、物流、商商贸为一体的的循环经济产产业链，2010年实现产值51亿余元，现有有资产总值达达41亿元。集团为实现跨跨越式发展，，进一步延伸伸产业链，经经内蒙古经信信委立项备案案，在蒙西工工业园区建设设内蒙古德晟晟金属制品有有限公司，拟拟发展特种钢钢产业，配套套建设发电、、水泥等项目目，使集团形形成集原煤开开采、洗选、、焦化、炼铁铁、炼钢、轧轧钢和煤气、、余热、矿渣渣综合利用的的完整的循环环经济产业链链条。金属制品项目目一期工程计计划于2012年10月建成投产，，安排就业3500余人；2014年项目全部建建成后，可安安排就业15000余人482.5蒙西客户需求求分析项目

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及需求项目的位置评价还可以，相比起天骄花园位置稍偏。项目的发展潜力评价区域宏观条件良好，发展不好判断，天骄花园这边销售情况良好。项目的交通评价交通便利，位置比较偏，不在镇中心。购房关注点户型、价格、小区配套和将来发展有无团购可能价格合适、户型合适的情况下会考虑职工工资3500-4500，技术人员和中层管理工资一般在5000以上有无在本项目购房的打算不考虑，自己有房，投资的话可能会选在乌海。492.5蒙西客户需求求分析接待人：张总总【总经理】内蒙古星光集集团简介在蒙西高新技技术工业园区区内（国家新新材料成果转转化及产业化化示范基地、、第一批国家家循环经济试试点产业园区区），集团公公司有占地面面积2平方公里循环环经济示范园园。目前，特特种钢做为星星光集团具有有竞争优势和和增长潜力的的主导产业板板块，已形成成集采选矿、、钢铁冶炼、、铸造与锻造造为一体的"一园两基地"钢铁产业。在在园区内的华华鑫公司年产产生铁100万吨、矿渣微微粉20万吨、免烧砖砖3000万块；通过三三废综合利用用，已形成自自有循环经济济体系，并取取得了可观的的效益。厂区人数约2000人左右，现在在蒙西与乌海海均有员工宿宿舍，以通勤勤车接送职工工上下班502.5蒙西客户需求求分析项目

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及需求项目的位置评价还可以，但是离亿阳公司近，环境不好项目的发展潜力评价发展5年左右可能会成为蒙西的中心项目的交通评价交通便利、有公交车购房关注点户型、价格、工程进度、交房时间、工程质量。有无团购可能以公司性质合作的可能性较小，星光预计会自己盖。职工工资3000-4000元。有无在本项目购房的打算不缺房子。512.5蒙西客户需求求分析接待人：刘部部长【后勤主管】内蒙古蒙西水水泥股份有限限公司内蒙古蒙西水水泥股份有限限公司（以下下简称蒙西水水泥公司）坐坐落在内蒙古古自治区鄂尔尔多斯高原西西部的蒙西高高新技术工业业园区（国家家新材料成果果转化及产业业化示范基地地、第一批国国家循环经济济试点产业园园区），东邻邻矿产资源富富集的千里山山和京藏高速速公路，西距距包兰铁路、、110国道1公里，南距乌乌海机场6公里，毗邻西西部煤城—乌海市。目前，蒙西水水泥公司拥有有员工总数已已达3000多人，其中大大、中专学历历员工占80%；员工平均年年龄在30岁左右；拥有有不同专业的的高级工程师师、工程师、、技术员等技技术力量；全全员劳动生产产率为34多万元，是一一支名副其实实的年纪轻、、学历高、技技术强的员工工队伍。522.5蒙西客户需求求分析项目

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及需求项目的位置评价位置一般，现在看觉得偏，以后发展不确定。项目的发展潜力评价看蒙西发展，蒙西好了这个项目才会好。项目的交通评价交通方便，但是大车较多，污染会很大。购房关注点主要看价格，其他都差不多。有无团购可能先问问领导，问题不大。职工工资4000左右，中层领导在5000左右。有无在本项目购房的打算团购的话会考虑买一套。532.5蒙西客户需求求分析接待人：长主主任【办公室主任】神华蒙西煤化化股份有限公公司企业介绍：神神华蒙西煤化化股份有限公公司位于资源源富集的内蒙蒙古自治区鄂鄂尔多斯高原原西部，西临临黄河，东靠靠千里山，南南距乌海飞机机场6公里，110国道、109国道及丹拉高高速公路在此此交汇，自营营铁路专运线线在乌海北站站与包兰铁路路接轨，产品品全部纳入国国务院直属特特大型企业——神华集团出口口和路、港外外运计划，运运输条件极为为方便和可靠靠。拥有固定资资产3.1亿元，员工工420人(上述资产和和人员指公公司本部和和焦厂)。另外，为为在建300万吨/年煤矿和400万吨/年洗煤厂陆陆续招收员员工490人，正在培培训和分批批上岗542.5蒙西客户需需求分析项目

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及需求项目的位置评价挺好，对神华来说比较方便，通勤车经过那里。项目的发展潜力评价发展不好判断，如果小区全部建成应该会很不错。项目的交通评价交通比较发达。购房关注点价格、户型、工程进度、小区维护【物业】。有无团购可能可以给组织，但主要看职工个人意向。职工工资4000左右。有无在本项目购房的打算有房子、在乌海住。552.5蒙西客户需需求分析接待人：赵赵主席【工会主席】神华蒙西煤煤化股份有有限公司企业介绍：：神华蒙西西煤化股份份有限公司司位于资源源富集的内内蒙古自治治区鄂尔多多斯高原西西部，西临临黄河，东东靠千里山山，南距乌乌海飞机场场6公里，110国道、109国道及丹拉拉高速公路路在此交汇汇，自营铁铁路专运线线在乌海北北站与包兰兰铁路接轨轨，产品全全部纳入国国务院直属属特大型企企业——神华集团出出口和路、、港外运计计划，运输输条件极为为方便和可可靠。拥有固定资资产3.1亿元，员工工420人(上述资产和和人员指公公司本部和和焦厂)。另外，为为在建300万吨/年煤矿和400万吨/年洗煤厂陆陆续招收员员工490人，正在培培训和分批批上岗562.5蒙西客户需需求分析572.5蒙西客户需需求分析接待人：祈祈总【总经理】内蒙古君正正能源化工工股份有限限公司（简称：内内蒙君正；；股票代码码：601216）于2003年投资创建建，现已发发展为乌海海市的骨干干企业，也也是内蒙古古自治区60强企业之一一。目前公公司资产近近70亿元，业务务涉足煤炭炭、石灰石石、电力、、冶金、化化工、物资资流通、建建材等多个个领域，公公司完全按按照“低耗能”、“零排放”、“绿色环保”的科学发展展理念，做做到装置相相互依托、、资源综合合利用的循循环经济产产业链，真真正达到了了经济、节节能、环保保。现已形形成年发电电20亿千瓦时，，硅铁10万吨，白灰灰60万吨，电石石50万吨，PVC45万吨和烧碱碱40万吨的生产产能力，每每年实现销销售收入70多亿元。职工人数约约2000多人，在乌乌海市已开开发了职工工公寓楼，，预计2014年正式使用用。582.5蒙西客户需需求分析项目

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及需求项目的位置评价位置一般，主要是距离蒙西中心商圈比较远，而且人烟稀少。项目的发展潜力评价全部建成会很不错，但蒙西主要发展方向应该是南边吧，并不是很清楚。项目的交通评价交通就不用说了，很方便，我们通勤车要经过那里。购房关注点价格便宜、户型要规整、小区干净。有无团购可能可以团购，主要什么时候动工和交工，动工了以后才会谈谈团购方面的事情。职工工资中层领导以上6000元，普通职工主要看工作年限，一般在3500元。有无在本项目购房的打算自己有房，不考虑。592.5蒙西客户需需求分析接待人：魏魏部长【综合部】蒙西鄂尔多多斯铝业有有限公司内蒙古蒙西西鄂尔多斯斯铝业有限限公司成立立于2006年7月4日,是由内蒙古古蒙西高新新技术集团团有限公司司和鄂尔多多斯电力冶冶金股份有有限公司共共同投资设设立的有限限公司。公公司位于鄂鄂尔多斯市市蒙西高新新技术工业业园区,注册资本35000万元,主要利用粉粉煤灰提取取氧化铝技技术进行氧氧化铝员工人数400多人，现有有博士3人、硕士7人，70％以上为大大专学历。。602.5蒙西客户需需求分析612.5蒙西客户需需求分析主要对于价价格较为敏敏感，可以以作为员工工福利来进进行购买，，前期可以以统计员工工购买人数数与需求，，具体合作作方式待定定，如确定定项目开工工与竣工日日期可以申申报所在厂厂区高层领领导进行详详细协商。。消费者偏好好受到地域域、经济水水平、政治治因素、城城市特性、、气候特征征、风俗习习惯等诸多多因素的影影响，结合合蒙西的实实际情况，，经过走访访调查，发发掘一些蒙蒙西居民对对于房地产产业以及住住房的偏好好，虽走访访数量有限限，但我们们竭力的与与社会各个个阶层沟通通，发现了了蒙西消费费者的以下下偏好需求求：1、城区发展很快且已成成规模，消消费者逐渐渐认可，大大多消费者者愿在此区区域安家置置业，2、消费费者者对对于于住住宅宅建建筑筑风风格格则偏偏好好现现代代主主义义风风格格和和异异域域风风格格，，崇崇尚尚““都都市市化化的的、、简简约约的的、、现现代代化化的的””。。3、在价价格格上上，消消费费者者偏偏好好往往往往与与其其经经济济能能力力产产生生一一定定的的矛矛盾盾，，但但消消费费者者承承受受力力的的伸伸缩缩强强，，多多在在25——35万左左右右适适宜宜。。4、户型型面面积积上上，市场场以以90——120平方方米米面面积积区区间间最最受受消消费费者者的的青青睐睐。。5、受到到当当地地飞飞机机航航道道影影响响，市市场场的的楼楼盘盘楼楼层层都是多多层的的，但但消费费者都都比较较偏好好多层层，对对于楼楼层选选择上上除去去顶层层外对对一层层也不不认可可，主主要原原因是是城市市老龄龄化不不严重重中青青年人人群居居多。。6、对小区区的景景观调查中中，很很多人人对小小区如如果有有好的的景观观兴趣趣很浓浓。7、学区房房也是他他们看看中的的一个个因素素。8、注重产产品细细节，对房房屋配配置及及管理理比较较重视视。62需求研研究消费者者偏好好2.5蒙西客客户需需求分分析63天骄花花园2.6区域对对比楼楼盘项目名名称：：蒙西西天骄骄花园园项目地地址：：蒙西西医院院东南南方向向，阳阳光学学校正正南开开发发商：：鄂鄂尔尔多斯斯市蒙蒙西房房地产产开发发有限限公司司物业形形态：：多层层、住住宅、、商业业户户型概概况：：以80-110平平米的的两房房为主主力户户型。。项项目优优势：：□本本地区区唯一一一个个大型型社区区，□□内部部配套套与周周边配配套相相对较较为完完善□户型型面积积多元元化，，针对对客户户群体体多元元化项目劣劣势：：□□销售售和推推广未未得到到足够够的重重视□□对客客户群群体认认知度度不够够，策策划活活动方方式单单一□对项项目本本身没没有长长远规规划64天骄花花园2.6区域对对比楼楼盘一期A区区、18栋栋楼、、C区区、12栋栋楼、、二期B区还还未建建优惠：：首付付一次次性付付清优优惠惠5000--10000元销售情情况：：部分分已售售出销售价价格：：住宅宅：一一层:3130二二层：：3380三三层：：3480四四层层：3080五五层层：2730阁阁楼楼：1800一次性性付款款优惠惠3%商业：：8000左右右北面面65园丁尚尚品2.6区域对对比楼楼盘规划建建设面面积:87529.51㎡住宅建建总筑筑面积积57107.3㎡商业建建筑面面积23247.36㎡㎡会所建建筑面面积1405.2㎡㎡一层车车库面面积2931.92㎡项目的的建筑筑密度度30%项目的的绿化化率30%以上项目的的容积积率1.21小区共共17栋总户户数510户66园丁尚尚品2.6区域对对比楼楼盘一期住住宅总建面面：41712.27㎡㎡（363套）已售定向总总面积：21841.98㎡㎡（185套）已售散户总总面积：12973.39（121套）未售剩余总总面积：6896.9（57套）户型99-100100-110110-120120-130130-140140以上和计A224B44C33D235E11247E215

6F4138G15520总计2271015357一期住宅未未售套数情情况：57套67园丁尚品2.6区域对比楼楼盘户型99-100100-110110-120120-130130-140140以上和计A2144469B18211C11D23

5E1156E21131

15F1

1G11213总计2254222111121一期住宅已已售套数情情况：121套68园丁尚品2.6区域对比楼楼盘一期住宅每每阶段成交交量69园丁尚品2.6区域对比楼楼盘一期商业每每阶段成交交量70园丁尚品2.6区域对比楼楼盘一期住宅价价格及优惠惠71园丁尚品2.6区域对比楼楼盘一期住宅价价格及优惠惠72园丁尚品2.6区域对比楼楼盘园丁尚品投投资收益分分析项目数据建筑面积住宅总建：57107.3㎡可售面积：57107.3㎡商业总建：27334㎡可售面积：21334㎡其他总建：

4333㎡可售面积：2931.92㎡可售部分地价、建安造价、管网300+340+1120=1760元/㎡销售参考单价住宅均价2377元/㎡商铺均价4700元/㎡73园丁尚品2.6区域对比楼楼盘项目可售建筑面积（㎡）销售价格(元/㎡)销售总价（万元）住宅57107.3237713574商业27334470012847车库2931.9235001026合计27447其他成本计算办法金额（万元）不可预见成本按销售收入5%计算1372合计1372（2）项目一次次性收入部部分税费（1）项项目目总总收收入入（3）项项目目其其他他成成本本税费种类计算方法税费金额（万元）销售税金按项目总收入5.1%计1400土地增值税按项目总收入1.5%计411企业所得税按利润总额5%计1372合计318374园丁丁尚尚品品2.6区域域对对比比楼楼盘盘各项指标计算方法计算值（万元）总成本【税前】建造期间各项成本之和15545总成本【税后】总成本+税金20100实际投资总成本-销售收入-未投入成本2500投资周期2年项目收入27447总利润项目收入—总投资11902净利润总利润—企业所得税7347成本利润率（税前）总利润/总成本×100%59.2%年成本利润率（税前）成本利润率/开发年限29.6%投资利润率（税前）总利润/实际投资×100%476%年成本利润率（税前）投资利润率/开发年限238%成本利润率（税后）净利润/总成本×100%36.5%年成本利润率（税后）成本利润率/开发年限18.3%投资利润率（税后）净利润/实际投资×100%294%年投资利润率（税后）投资利润率/开发年限147%75鑫海海城城2.6区域域对对比比楼楼盘盘项目目名名称称：：鑫鑫海海城城项目目地地址址：：金金隅隅时时代代北北面面开发发商商：：龙龙泰泰集集团团物业业形形态态：：公公寓寓、、住住宅宅、、商商业业户户型型概概况况：：以以40平平米米的的公公寓寓为为主主力力户户型型。。项项目目优优势势：：□□小小面面积积公公寓寓降降低低购购房房门门槛槛，，□□距距离离蒙蒙西西唯唯一一商商业业圈圈较较近近，，地地理理位位置置较较好好。。□商商业业户户型型格格局局较较好好，，进进深深短短面面积积符符合合市市场场项目劣势：□□项目体量量小，内部配配套不完善。。□□对客户户群体认知度度不够，策划划活动方式单单一□公寓的定位位不准确，市市场接受面小小。76鑫海城2.6区域对比楼盘盘项目名称：鑫鑫海城项目地址：金金隅时代北面面开发商：龙龙泰集集团物业形态：公公寓、住宅、、商业户户型概况：以以40平米的的公寓为主力力户型。项项目优势：：□小面积公公寓降低购房房门槛，□□距离蒙西唯唯一商业圈较较近，地理位置较好好。□商业户型格格局较好，进深短面积符符合市场项目劣势：□□项目体量量小，内部配套不完完善。□□对对客户群体认认知度不够，，策划活动方式式单一□公寓的定位位不准确，市场接受面小小。77PART03产品定位策略略3.1整体定位阐述述3.2项目主题概念念定位3.3商业定位3.4住宅定位3.5项目总体价值值分析3.6项目价格定位位78S——优势：1、城市未来走走向，交通优优势明显。2、城市入口，，人流量大。。3。项目规模较较大，城市未未来核心地带带，且地块规规整利于整合合。4、开发商形象象在本地已形形成，便于由由开发商形象象向项目形象象迈进。W——劣势：1、周边配套不不完善，现行行对位置认可可度不高2、项目规模较较大，建筑周周期过长。3、城市人口较较少，销售速速度较慢。O——机会：1、城市发展迅迅速，已有成成功案例。2、区域目前的的房价仍处于于较低价位，，还有较大涨涨的空间，升升值潜力巨大大。3、交通拉动：：项目交通线线南北东西贯贯通，以及相相应的后续各各种市政设施施完善，必将将带来强大的的人流、物流流、信息流，，财富流。随随着管委会的的迁移，城市市重心转变，，必将带动群群众眼球。T——威胁：1、针对客群对对本地段的认认可时间，决决定本项目的的销售速度。。2、即将会有其其他项目入市市，已有项目目的竞争，将将不可避免的的对本项目后后期入市造成成一定影响，，分流一部分分本项目的目目标客户群，，且对本项目目的市场竞争争力带来压力力和冲击。产品SWOT分析3.1整体定位阐述述79Strength优势总结项目规模大，，处于交通枢枢纽，开发商商形象已深入入人心。Opportunity机会分析随着蒙西发展展，现行商圈圈必将满足不不了未来人人群的消费费。Threaten威胁分析怎样让真对客客群快速认可可本项目成为为首要目标。。SWOT总结周边配套不完完善，项目规规模决定了销售周期与建建筑周期。Weakness劣势总结加速开发速度度，抢占市场场先机和空白白。与政府配合，，协调规划，，分段开发。。与已建项目形形成差异化经经营。加速客群对本本项目的认可可度，对本项项目做准确定定位。SWOT对策分析：3.1整体定位阐述述80新城市商业中心娱乐休闲新地标打破区域内传传统或现有商商业推广模式式，将本项目目商业部分作作为重点单独独推广，以商商业带动住宅宅，同时淡化化住宅商业气气氛，变被动动为主动。传递给给业主主不一一样的的商业业信息息，即即:商业中中心区区的精精品住住宅，，而非非住宅宅的配配套商商业。。住宅区区的配配套商商业商业中中心区区的精精品住住宅项目定定位模模式3.1整体定定位阐阐述新观念念转变变81就商业业地产产而言言，我我们认认为，，商业业市场场的成成功运运作主主要根根基在在于[城市商商业需需求、、区域域条件件、产产品经经济效效益]三方位位立体体整合合，因因此本本策划划方案案以实实现项项目商业价价值为为核心心、我我们要要创造造差异异化产产品市市场机机能为指导导思想想。3.1整体定定位阐阐述都市综合体协同性商务性配套性82项目目总总体体定定位位本项项目目定定位位为为集集零零售售、、餐餐饮饮、、娱娱乐乐、、居居住住等等诸诸多多功功能能于于一一体体的的中中规规模模、、综综合合性性、、现现代代化化、、高高品品质质的的标标志志性性都都市市综综合合体体。。住宅宅物物业业与与商商业业相相辅辅相相成成，，自自处处闹闹市市繁繁华华，，却却又又闹闹中中取取静静、、自自成成一一体体，，这这些些难难能能可可贵贵的的特特征征和和质质素素，，使使得得住住宅宅物物业业区区别别于于普普通通的的住住宅宅。。3.1整体体定定位位阐阐述述83该地地区区目目前前商商业业主主要要开开拓拓点点在在中中心心街街，，且且城城市市商商业业主主题题也也不不够够明明确确，，没没有有主主力力商商业业市市场场，，更更不不具具备备城城市市商商业业竞竞争争力力………我司司观观点点：：从项项目目整整体体规规划划看看，，项项目目属属于于住住宅宅与与商商业业为为综综合合体体的的主主力力项项目目。。从地地块块商商业业规规划划看看，，项项目目建建成成后后将将是是商商业业辐辐射射范范围围较较大大的的项项目目。。从地块商业区区位来看，应应以主力店与与中型卖场购购物为主，门门面商业为辅辅。定位方向3.1整体定位阐述述做为一个资源源丰富经济发发展迅速的的的城市，蒙西西这远远是不不够的84配合项目住宅宅定位及主题题“橙色生活系列列”定位主题概概念，达到住住宅与商业有有机结合的目目的，体现本本项目商业与与住宅的统一一性，有利于于整个项目的的整体对外宣宣传。前面图表显示示，本项目的的档次定位影影响因素与中中档市场极为为相似，根据据各细分市场场定位的影响响因素、前期期市场调研所所反映的有效效需求空间、、消费群体的的置业需求以以及项目资源源条件的相互互迎合度，我我们建议项目目进入中档的的细分市场，，打造中档多层商住住一体精品典典范3.2项目主题概念念定位“橙色”------活泼，充满动动感的颜色，，体现地域与与风格两大特特征，给人一一种积极，灵灵动的浓郁气气息，带给人人们对未来的的一种美好的的憧憬。用橙色点缀，，用来体现现现代的流行风风尚，体现项项目风格。85商业主题概念念解析Original:原创的（建筑风格与与形式）Recreational:休闲的（生活氛围））Abundant:丰富的（商业消费选选择）Neighborly:友好的（商业空间））Glowing:生气勃勃的（产业居住人人群）Expedite:便利的（物质与精神神消费）3.3商业定位86商业主题定位位建议建议商业主题题定位充分体体现项目商业业面积的功能能定位，使得得消费者能够够通过主题概概念加深对商商业面积功能能的了解，进进而加深其消消费观念，培培养其消费习习惯。主题概念：rangeTown3.3商业定位87商业主题概念念解析OrangeTown揭示了项目未未来消费人群群的属性“橙色空间”；Orange这个单词的6个字母又是体体现项目商业业功能的6个英文单词的的首个字母缩写写（详细解析析在后）；Orange单词认知度高高，发音简单单，易于口口口相传；OrangeTown的“Town”能够充分体现现住宅特点以以及商业体量量；3.3商业定位88消费者消费需求消费市场住宅人口增长长消费需求的提提升现有商业区的的档次及发展展限制蒙西地区新商机新的区域型商商业中心业态分析3.3商业定位89R1（现实情景）R2（开发目标）本报告需解决的核心问题蒙西整体商业发展层级较低，无明确的规划发展方向；项目所在位置是蒙西发展核心区域之一，商业正在蓬勃发展，商业认知度比较高，辐射范围广，除去原有商业街，目前多为社区型商业，分布零散。领先蒙西半步的商业项目；希望借助商业实现项目整体增值，树立项目和企业的品牌影响力项目在招商后短期内活起来，并保持持续经营状况好的局面；如何在正确把握蒙西商业发展总体方向的前提下，对蒙西商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；如何提升所在区域的人气？如何在区域内住宅群体对区域内商业认知度不高的情况下，把握本项目的主要服务群体，留住区域内客群？如何提升项目所在区域的商业档次？如何在商业辐射范围小的前提下，定位本项目的商业等级、辐射范围，是否可跳出区域内原有竞争格局，引领区域商业的发展？业态分析3.3商业定位90假日酒店北国经典园丁尚品空地天骄花园金隅时代移民楼蒙西医院管委会空地空地学校3.3商业定位项目商业位置置示意图主商业区次商业区次商业区鑫海城次商业区次商业区91123商业项目与住住宅项目分开开，将商业项项目单独重点点推广商业项目推广广定位明确：：打造成城市市商业中心—新城市商业中中心以主题乐园、、主题卖场、、餐饮、娱乐乐等业态作为为推广重点，，打造体验式式休闲娱乐新新地标商业定位要要点3.3商业定位92商业功能定定位建议综合考虑蒙蒙西的地理理位置、未未来入住的的居住人群群，对于蒙蒙西商业面面积功能定定位如下：：立足于区域域未来居住住人口变化化，面向更更充满活力力的产业居住人人群；开放、友好好的商业空间间，不仅仅仅局限于蒙蒙西的居住住人群；兼容多样化的商业业态态，提供消消费人群以以丰富的物物质与精神神消费选择择；新颖的建筑风格，，吸引消费费者到达项项目消费；；为消费者营营造休闲、生活活氛围；提供消费人人群便利性消费费。3.3商业定位93主力店定位位主力店位置置、楼层、、硬件等建建议位置：位于主干道道十字路口口，展示效效果优越，，受主力店店客户喜欢欢环境：因主力店聚聚客能力强强，日常经经营将给住住宅人群带带来一定的的嘈杂，将将其放在靠靠近路口的位置置最大程度度的优化内内部住宅人人群的居住住环境硬件条件：选择最具有有硬件修改改优势的，，便于根据据主力店的的需求重新新设计的位位置设置主力店店的作用：：在商业项目目初期通过过主力店的的设置达到到在最短时时间内聚集集大量客流流，提高项项目在区域域内的认知知度，以达达到提升项项目其他商商业面积租租金或售价价，以及住住宅售价的的效果。主力店类型型选择：大型超市、、银行、中中型专业卖卖场（家电电、建材、、服装、、日用品等等）、餐饮饮娱乐业态态等，满足足目标消费费群多样化化的消费需需求，同时时最大程度度的吸引最最广泛的消消费人群。。主力店设置置考虑要素素：3.3商业定位94商业类型分分析3.3商业定位类别商品结构经营方式商业功能与本案契合度便利店以销售食品、小百货为主，有容量小、即食消费性特点以开架自选为主，收银集中结算营业时间10小时以上，提供即食性食品的辅助设施能满足居民消费需求，与本案定位相符，宜发展大型综合商场大众化衣、食、日用品齐全，满足一次性购物采取自选销售方式，出入口分设，收银集中结算营业时间12小时以上大型综合市场业态杂乱、档次较低不宜发展仓储商店以销售大众化衣、食、日用品为主，实行低价格、批量销售采取自选销售方式，出入口分设，收银集中结算设相当面积的停车场同上专业店以销售某类商品为主，体现专业性、深度性，品种丰富采用柜台销售或开架面售方式从业人员具有丰富的专业知识本案地块切割性较强，较为分散，不适宜发展大型专业商场以销售某一大类或几几大类商品为主，品种丰富采用自选销售和开架面售相结合的方式设相当面积的停车场，提供相关技术和服务市场容量有限，本案发展大型专业市场不适宜专卖店以销售某一品牌系类商品为主，销量少、质优、毛利高采用柜台销售或底铺式方式注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务根据本案区位优势及周边客群情况看，可填补市场空白，较宜发展百货商店具有综合性，门类齐全，以销售服装、化妆品、礼品、家庭用品为主采用柜台销售或开架面售结合的方式注重服务，设导购、餐饮、娱乐等服务项目和设施功能齐全与本案定位较为复合，但周边零散白活商店趋于饱和，不宜发展中型购物中心由百货店或中型综合商业作为核心，由专卖店等零售业和餐饮娱乐设施构成由开发企业有计划的开设统一规划、布局、运营管理，店铺分散承租、独立经营功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体项目商业体量适中，业态丰富、购买力充足，最适宜本案发展95儿童用品类类女性用品类类成衣棉纺类类日用百货类类小商品类项目可选择择的招商定位方方向综合考虑上上述招商原原则，项目目的招商定定位方向主主要有以下下几类：家居建材类类成人服装类类3.3商业定位96商业功能定定位关键词词释义居住人口变变化蒙西地区的的新移民提提升了蒙西西整体居住住人群的消消费档次。。开放、友好好蒙西的商业业面积具有有更大的包包容性，服服务于整个个蒙西。多样化不同于目前前蒙西地区区的现有商商业，具有有更丰富的的商业业态态选择。新颖致力于打造造蒙西商业业项目的地地标性建筑筑。休闲、生活活提供消费者者以单纯购购物外的解解压与放松松的精神消消费环境。。3.3商业定位97商业业态初初步规划建建议日常常生生活活大型型超超市市小型型便便利利店店大型型专专业业卖卖场场家庭庭生生活活家居居家电电儿童童聚会会生生活活餐饮饮休闲闲娱乐乐健康康生生活活健身身诊所所药店店美好好生生活活美容容美美发发服装装服服饰饰一站站式式购购物物、、一一家家休休闲闲、、一一天天逛逛街街！！3.3商业业定定位位98产品品规规划划规划划因地地制制宜宜，，合合理理分分区区项目目宗宗地地四四周周规规整整，，也也没没有有出出现现分分割割处处于于一一个个整整体体，，根根据据地地块块条条件件，，结结合合外外部部景景观观可可以以形形成成一一个个整整体体的的组组团团规则则的的地地块块要要形形成成相相对对独独立立特特点点鲜鲜明明的的组组团团半围围合合错错落落布布局局，，景景观观价价值值最最大大化化避免免北北方方传传统统““兵兵营营式式””布布局局，，通通过过建建筑筑物物适适当当偏偏转转、、半半围围合合方方式式形形成成组组团团空空间间；；各建建筑筑错错落落排排布布，，增增大大景景观观面面；；入口广广场、、外部部街区区体现现主题题在临街街面设设置大大气的的入口口广场场及商商业街街；体体现大大气的的社区区外部部形象象，吻吻合都都市生生活主主题3.4住宅定定位99城市中中央·创领社社区高新中中央（（NewCentral）：处于城城市发发展核核心居居住组组团，，体现现项目目区域域价值值；创领社社区（（innovate,NoblenessLiving）：创新、、生态态、品品质，，蒙西西未来来的高高尚居居住区区，融融汇自自然及及特色色景观观艺术术，，精英英专属属栖居居地,畅享新新生活活。独独有性性市场场占位位，满满足目目标客客群诉诉求，，差异异化吸吸引。。形象定定位3.4住宅定位100形象定位城市核心区区时时尚新生生活3.4住宅定位101综上问题，，我们认为为本案面临临的问题可可归纳为一一点，即如何打造畅畅销的高性性价比产品品？性价比价格性能降低单价赠送面积总价及首付压缩面积有没有？有，恒大在做！公司越滚越大，已超万科！赠送露台、赠送阳台，你能想到的低成本的。保证功能基础上，压缩面积，减少浪费！核心属性重要属性边缘属性地理位置户型设计周边环境社区环境外延属性城市资源交通条件物业服务社区配套建筑类型建筑风格社区景观科技配置文化身份体验品牌品牌公司做法暂不适合本案重点考虑适度考虑重点考虑3.4住宅定位102户型分析受地块和容容积率限制制，很多楼楼盘产品同同质化的走走向小户型型开发模式式，80—100平米的两室室比例相对对较大，因因此本项目目产品除了了争夺这类类低端需求求客户外。。还要面向向区域投资资客户和外外地客户，，所以在三三室二厅一一卫，三室室二厅二卫卫，及更大大户型方向向也要占一一定的比例例。所以我我们的产品品户型种类类丰富，80-140为主要开发发面积户型型。装修标准基本做到楼楼道内墙面面刮白、地地面铺瓷砖砖，外立面面高层涂料料加以真石石漆点缀，，或直接选选用真石漆漆，项目卖点主推小户型型以生活便便利，城市市化为主打打。卖点多多为：低总总价、小面面积、投资资升值。大大户型以地地段价值，，区域升值值，产品品品质为主打打。卖点多多为：投资资升值、舒舒适，时尚尚。3.4住宅定位103综前，我公公司认为适适合本案的的开发战略略应为：公司经营把本案作为为公司进军军一、二线线城市的撬撬板，以高高质量的建建筑适宜的的利润率实现公司品品牌形象提提升、销售售周期缩短短，为公司司奠定雄厚厚的基础。。开发思路底商住宅、、差别对待待，以最大大限度挖掘掘两种物业业开发价值值；尽可能提高高容积率，，以保证项项目投资利利润率的实实现。产品塑造走市场主流流路线，打打造高性价价比楼盘，，以快速回回现，满足足现金流需需求。资金安排尽可能靠销销售回款来来满足前期期资金需求求；与小银行战战略合作，，以确保