XXXX-房产项目二期推广方案

二期开盘前推广计划一期回顾二期现状目录推广策略媒体发布一期回顾销售状况●一期多层188套房源，销售突破149套，剩余房源39套（其中顶层15套，1楼24套）；●开盘当日销售突破65.4%，现已突破79%；●回款突破3600万元。媒体运用一期客户积累时间较长，从2011年9月份临时售楼处进驻开始至2012年5月24日止。积累客户1200余组，运用媒体如下：●围墙；●户外LED（60天左右，现已撤销）；●电视流动字幕（已撤销）；●交通牌（已发布30天左右）；●短信（暂未出广告费用）。一、成交客户地域分析成交分析简析：从上表不难看出，95%以上的成交客户都来自省内。因受国家宏观调控，通过成交客户进一步分析得到，即使异地客户在本项目购买也是一次性付款或在本地工作满一年以上。二、省内成交客户分析成交分析简析：通过图表我们很容易看出临沂本地客户占据主导市场。深层次发现日照市购房客户偏多是因为地理位置的因素，首先购房客户非日照市区户口，而是郊县户口，而这部分客户居住地又恰恰离临沂市区较近，因此导致购房客户偏多。究其原因是国家限购令导致异地客户在贷款上增加一定难度。三、本地成交客户分析成交分析简析：从图表看出河东客户为主导，莒南县客户也占有一定的比例，沂南县次之，经过仔细发现沂水县、莒南县、临沭县分别在临沂的东北、东侧、和东南，而河东恰恰是这三个地方到市区必经过的城区，而河东的价格远比市区便宜，因此对于中等收入家庭来说，河东是不二的选择。四、河东成交客户分析成交分析简析：图表看出除了九曲镇人数偏多之外，其余几个镇购买人数基本相当，这几个镇都位于河东区的东方，而这部分人群基本都在河东做生意或在市区上班，河东是连接市区和这几个地方的中介点，离市区较近仅一河之隔。五、莒南县成交客户分析成交分析简析：表中看出莒南县客户居住区域分布较散，不利于我司广告的直接、有效、针对性的投入，但这部分客户与前面几项基本相似，都是在市区上班或是河东附近私营个体，河东房价相对便宜，他们有能力承受。成交分析六、成成交客客户年年龄分分析成交分分析简析：：从数据据表中中看出出30岁以以下客客户群群体成成为购购房群群体主主力军军，这这部分分群体体以刚刚性需需求为主，，购房房做为为他们们的婚婚房不不乏其其数。。七、成成交客客户付付款方方式分分析成交分分析简析：：从表中中可以以看出出，高高房价价的今今天贷贷款成成为购购房主主要支支付方方式，，同时时也验验证了了客户户群体的的消费费水平平。八、成成交悉悉知途途径分分析成交分分析简析：：本楼盘盘广告告投入入量较较少，，购买群群体主主要以以路过过为主主，通通过网网络及及短信信等媒媒体会形成成客户户群体体间的的相互互传播播。简析：：从表中中看出出，普普通上上班族族仍然然是购购房的的主力力军。。临沂是是一个个物流流城市市，且且楼盘紧靠靠五金金市场场，因因此私私营业业主也居多，，他们们成为为购房房次主力群群体。。九、成成交客客户职职业分分析成交分分析简析：：在尚不不发达达的城城市，，刚性性需求求为主主导，，同时时从投资资客户户较少少也验证证了临临沂这这个城市市房价价一直直处于于平稳稳状态态，未未受大大环境境的影影响而而剧烈烈波动动，因此投机机性较少。十、成交客客户购买用用途分析成交分析总析：通过以上数数据对比分分析，我们们可以总结结出凤舞明明珠客户以以80后为为主力群体体，他们购房主主要以婚房房、居住等等刚需为主主要目标。。他们处于于事业拼搏搏和上升期期，在经济实实力不够强强的情况下下，河东特特定的地理理位置（与与市区仅一一河之隔））决定了凤舞舞明珠成为为他们首选选的主要目目标。另外外通过仔细细分析不难难发现，客客户群体户籍籍所在地基基本都分布布在河东区区的东方，，而这部分分群体主要要是在市区区或河东工作作，因此我我们在媒体体选择上可可以注重80后获知知楼盘的媒媒介，加强强我们在宣传途途径上的力力度，为二二期形象的的提升和热热销做好充充分准备。。一期客户户群悉知楼盘盘的途径主主要以路过过为主，楼楼盘周边附附近的客户户群体已基基本挖掘完完毕，因此二二期我们必必须适当的的做些媒体体宣传，渗渗透到更广广泛的客户户群体之中中。成交分析一期SWOT分析●一期媒体宣传较少，知名度不高，楼盘信息渗透范围较窄；●工程出现瑕疵，如部分砖墙砌歪、部分顶楼积水、渗水等；●开发公司人手缺乏，销售后勤跟不上，如银行按揭对接、合同抵押等；●剩余房源客户选择余地较少。优势威胁机会劣势●竞争对手对客户资源的争夺；●贷款政策的限制。●价格仍有上涨空间；●适宜面积仍具有市场竞争力；●一期火爆销售，利于形象宣传；●市场前景看好。●多层住宅，客户认知度较高；●适宜面积，符合市场需求；●项目周边完善配套，地理位置优越；●框架结构，建筑品质较高。二期现状工程状况●二期建6栋楼，共共192套套（其中D户型177套，K户型15套）；●多层框架架结构、地地上储藏室室及部分车车库；●底层地基基已出地表表，预计9月中旬完完成主体60%。待解决问题题●销售面积积的核实，，避免出现现一期销售售遇到的面面积误差问问题，避免免不必要的的麻烦；●一期出现现的工程质质量或相关关问题急需需解决，以以防对二期期的负面影影响；●二期后勤勤人员的配配置，尽量量避免影响响销售工作作；●一期媒体体宣传较少少，二期媒媒体宣传力力度有待增增加，以便便提升项目目形象及知知名度；8月1日10月14日第四阶段第三阶段第二阶段第一阶段11月1日蓄水期2013月月2月高层蓄水一期促销开盘扩大宣传提升形象提高知名度度激发购买欲欲借机造势活动营销活动炒作促销成交宣传启动9月8日售卡活动强销推广节点推广策略●主推一期剩余39套房源源的去化，，争取与二二期的完美美对接；●二期客户户的蓄水；；推广目标推广思路剖析项目现状找到项目策略突破口策略实施达成目标审视我们项项目的情况况项目现状—概况项目区位：：位于临沂市市河东区凤凤凰大街中中段，项目目距离沂河河800米，离市中中心仅10分钟车程；；周边环境：：项目西临沂沂河风光带带；周边配套：：南邻河东商商业区（学学校、银行行、九州超超市、九州州家电、综综合批发市市场、河东车站、、五金批发发市场等））、北邻干干果批发市市场等；项目特色：：70年产权、8度抗震、1:1.2比例的私家家车位、河东绝版多多层、框架结构；项目状况：：一期成功销销售，达到到预期目标标，突破79%，二二期地基已已出地表，，预计9月中旬完成成主体工程程60%。。项目要素解解析项目环境：：西临沂河河边稀缺生态资资源的占有有周边边配配套套保障、安全全、舒适项目目特特色色生活的的便便捷演绎城市生生活理想我们的产品品优势环境优势：：沂河东岸——稀缺生态资资源、旖旎旎秀丽的滨滨河风光、、国际化的的高品质社社区、清新的的空气和开开阔的视野野……勾勒出魅力力人居的独独特魅力和和与生俱来的自然之之美；设计优势：：小区设计人人性化——人车分离、、动线合理理、1:1.2的高比例车车位、8度防震设计、70年大产权、、框架结构构、河东绝绝版多层、、户型实用用全明设计计、空间布局科科学；配套优势：：规划优势——河东片区打打造、明年年河东供暖暖、紧邻九九州超市、、九州家电电、学校机关幼幼儿园、蔬蔬菜批发市市场、银行行、医院、、公交便捷捷等。商业商超银行学校医院批发市场、、五金城九州超市、、九州家电电机关幼儿园园、储庄小小学人民医院、、胸科医院院交通6路、32路、36路等VS农行、工行行、临商等等……河西河东无差异河西沂河自然风风光带清晨，被满满园花草的的清新味道道唤醒；入夜，在恬恬淡适宜的的气息中静静静睡去。。高房价居住拥挤空气污浊噪音污染市区的房子子郊县的价价格新规划、居居住舒适VS……河东河东优势突突出项目传播原原则突“势”宣传、撼动动客户环境优势配套优势设计优势项目规划主主力户型：：年轻一代代的喜好、、适宜面积积、三室两两厅、全明明设计如果简单阐阐述项目产产品特点，，则无法体体现项目的的气质和档档次，也无无法让目标标客户产生生活向向往,因此我们要要从三“势势”上告诉诉受众，即即环境优势、、配套优势势、设计优优势，凤舞明珠珠的住宅:演绎城市生生活理想核心点项目的推广广与传播鉴于项目一一期宣传较较少，形象象和知名度度尚未被客客户熟悉和和接纳，因因此我们认认为项目推推广将有以以下几个阶阶段：第一阶段：：扩大宣传传、提升形形象、提高高关注度；；第二阶段：：提高知名名度、激发发购买欲；；第三阶段：：活动营销销、借机造造势；第四阶段：：服务推广广、活动炒炒作、促销销成交、品品牌创立。。各阶段传播播策略第一阶段一期热销炒炒作、DM派发、短信信宣传等形形式更广泛泛的渗透到到消费者中中，“引流流蓄水”。。提升形象第二阶段利用一期热热销的局面面，服务好好老业主，，形成强而而有利的口口碑传播，，促进消费费者对项目目的坚信心心理。提高知名度度第三阶段利用前阶段段的口碑传传播，“以以外推配套套，内推品品质”的方方式，大幅幅度提升产产品外在与与内在。活动营销第四阶段服务好老客客户，使客客户口碑升升华，活动炒作，，快速去化化。。促销成交传播流程计计划第一阶段扩大宣传短信、户外外、DM派发、网络络引起广泛关关注提升形象第二阶段主题广告报纸、户外外、网络短信、DM派发激发购买欲欲提高知名度度强力炒作成成交品牌创立第四阶段第三阶段主题广告报纸、户外外、网络短信、DM派发报纸、户外外、网络短信、DM派发活动营销借机造势促销广告媒体发布●根据一期期成交客户户分析结果果适当选择择媒体；●建议媒体体是选择性性、试探性性投放以便便于评估不不同时期的的媒体效果果；●建议针对对二期可以以对窄众媒媒体投放量量增加，大大众媒体少少量投放；；●服务好一一期客户，，同样优质质廉价的广广告；●广告是长长期的效果果，短期未未必立马见见效；●在特定时时期、特定定节点适当当增加媒体体投放量。。媒体投放前前考虑因素素第一阶段目标：一期热销炒炒作、DM派发、短信信宣传等形形式更广泛泛的渗透到到消费者中，“引流流蓄水”制制造悬念，，万众期待待的气氛，，促销活动动。主要工作：：1、热销炒作作；2、更广泛引引起关注；；3、寻找新的的目标客户户；4、激励促促销剩余房房源。传播渠道：：报纸、短信信、户外、、网络、DM派发发等等媒体体投投放放短信信发布布时时间间：：8月月份份：：3日日、、17日、、31日日（周周五五））发布布形形式式：：文字字发布布内内容容：：一期期销销售售、、户户型型告告知知及及活活动动内内容容等等备注注：：因因各各家家短短信信公公司司客客户户资资源源质质量量相相对对偏偏低低，，建建议议可可以以先先采采用用两两家家媒媒体体进进行行试试发发，，以以观观后后果果。。媒体体投投放放DM派派发发发布布时时间间：：8月月份份（（约约4万万份份））发布布形形式式：：DM发布布地地点点：：楼盘盘附附近近路路口口、、商商业业区区、、周周边边乡乡镇镇等等。。备注注：：邀邀请请专专门门DM派派发发单单位位，，大大批批量量的的投投放放。。媒体体投投放放宣传传活活动动我们们从从一一期期客客户户分分析析表表中中看看出出，，来来自自河河东东周周边边乡乡镇镇及及附附近近商商业业区区客客户户群群体体较较多多，，可可以以利利用用宣宣传传车播播放放我我们们楼楼盘盘的的宣宣传传片片，，同同时时配配以以DM单单页页的的派派发发。。网络络—临沂沂在在线线发布布时时间间：：9月月1日起起持持续续至至少少半半年年发布布形形式式：：通栏栏B区发布布内内容容：：形象象宣宣传传，，活活动动告告知知，，楼楼盘盘信信息息、、营营销销活活动动、、促促销销事事件件等等或网络络—家在在临临沂沂发布布时时间间：：9月月1日起起持持续续至至少少半半年年发布布形形式式：：通栏栏A区发布布内内容容：：形象象宣宣传传，，活活动动告告知知，，楼楼盘盘信信息息、、营营销销活活动动、、促促销销事事件件等等备注注：：其其他他网网络络根根据据发发布布广广告告效效果果再再定定。。媒体体投投放放沂蒙蒙晚晚报报发布布时时间间：：8月月份份：：31日日（（周周五五））发布布形形式式：：软文文（（半半版版））阶段段主主题题：：高人人一一筹筹的的宽宽境境界界生生活活———凤舞舞明明珠珠五五分分钟钟生生活活圈圈主要要诉诉求求：：便捷捷生生活活圈圈、、完完善善的的配配套套、、生生活活价价值值齐鲁晚报报发布时间间：8月份：：31日日（周五五）发布形式式：软文（半半版）阶段主题题：高人一筹筹的宽境境界生活活——凤舞明珠珠五分钟钟生活圈圈主要诉求求：便捷生活活圈、完完善的配配套、生生活价值值备注：齐齐鲁晚报报有1万万元发2万份的的夹报，，建议试试点发布布评估效效果。媒体投放放百盛信息息发布时间间：8月份：：31日日（周五五）发布形式式：软文（半半版）阶段主题题：高人一筹筹的宽境境界生活活——凤舞明珠珠五分钟钟生活圈圈主要诉求求：便捷生活活圈、完完善的配配套、生生活价值值媒体投放放推广主题题：高人一筹筹的宽境境界生活活——凤舞明珠珠5分钟生活活圈主要诉求求：便捷生活活圈、完完善的配配套、生生活价值值媒体投放放因东兴路路与凤凰凰大街交交汇处做做人流量量较大，，建议在在此处做做一块户户外大牌牌。第二阶段段目标：利用一期期热销的的局面，，制造轰轰动效应应。服务务好老业业主，形形成强而有有利的口口碑传播播，促进进消费者者对项目目的坚信信心理。。主要工作作：1、服务好好老业主主；2、报媒专专刊；3、利用户户外的长长效性，，强势传传播楼盘盘卖点和和利益点点。传播渠道道：短信、报报纸、户户外、网网络、DM派发等沂蒙晚报报发布时间间：9月份：：4日（（周二））、7日日（整版版）、14日、、21日、28日、30日（周五五）发布形式式：硬广（半半版）阶段主题题：二期盛大大开盘、、三“势势”等主要诉求求：开盘信息息、楼盘盘项目设设计优势势、环境境优势、、配套优优势等广告语：：2012来了，依依然坚挺挺——8度防震设设计齐鲁晚报报发布时间间：9月份：：4日（（周二））、7日日（整版版）、14日、、21日、28日、30日（周五五）发布形式式：硬广（半半版）阶段主题题：二期盛大大开盘、、三“势势”等主要诉求求：开盘信息息、楼盘盘项目设设计优势势、环境境优势、、配套优优势等广告语：：2012来了，依依然坚挺挺——8度防震设设计媒体投放放短信发布时间间：9月份：：4日、、7日、、11日日、14日、28日发布形式式：文字发布内容容：凤舞明珠珠二期开开盘信息息、三““势”等等百盛信息息发布时间间：9月份：：5日（（周三））、7日日（整版版）、14日、、21日、28日、30日（周五五）发布形式式：硬广（半半版）阶段主题题：二期盛大大开盘、、三“势势”等主要诉求求：开盘信息息、楼盘盘项目设设计优势势、环境境优势、、配套优优势等广告语：：2012来了，依依然坚挺挺——8度防震设设计媒体投放放推广主题题：轻触理想想生活——凤舞明珠珠人性化化设计主要诉求求：小区合理理规划、、安全和和谐、以以人为本本、处处处体现生生活美学学广告语提提炼●2012来了，依依然坚挺挺——8度防震设设计●买房终身身保障——70年大产权权●历史不可可轮回——河东绝版版多层、、框架结结构●车子需要要家的温温暖——1:1.2的高比例例私家车车位备注：媒媒体价格格以实际际洽谈为为准，费费用约为为31.85万万元。媒体费用用估算谢谢欣赏赏！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。00:00:0100:00:0100:001/5/202312:00:01AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2300:00:0100:00Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。00:00:0100:00:0100:00Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2300:00:0100:00:01January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月202312:00:02上上午午00:00:021月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月2312:00上上午1月-2300:00January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/50:00:0200:00:0205January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。12:00:02上上午12:00上上午00:00:021月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。00:00:0200:00:0200:001/5/202312:00:02AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2300:00:0200:00Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。00:00:0200:00:0200:00Thursday,January5,202313、不知香积积寺，数里里入云峰。。。1月-231月-2300:00:0200:00:02January5,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。05一月202312:00:02上午午00:00:021月-231