X年长沙热销楼盘湘江世纪城

热销楼盘分析---湘江世纪城旭辉集团营销管理部2008年11月项目总评

湘江世纪城在2008年长沙房地产市场一片低迷的大环境下，无论是销售情况，还是社会影响力，都成为了长沙房地产市场一大亮点。项目规模：长沙最大规模的住宅小区，总建筑面积高达400万平方米；项目定位：项目定位准确，抓住江景优势，大大提升项目的档次；户型设计：户型大小适中，以85㎡至135㎡为主，户型设计合理，大量采用拐角阳台、户内飘窗、户内花园的设计，扩大视野，使江景优势价值最大化；销售总量：开盘三个月内，销量高达17万平方米。后期销售平稳，平均月销量高达44万平方米；价格：价格定位准确，低价入市，吸引到了较多关注。营销推广：推广力度较大，仅开盘后三个月，共投入广告费用800万人民币；第一部分

销售情况简述第二部分第三部分第四部分产品情况分析可比项目分析营销推广分析产品情况分析第一部分第一部分产品情况分析——项目简介湘江世纪城是由世纪金源集团投资兴建的超大型复合型地产项目。包括普通住宅、高级住宅、大型购物中心、六星级标准酒店、学校、商业等多种物业类型，建成后的湘江世纪城将成为长沙市规模最大的综合社区。湘江世纪城位于开福区五合垸湘江东岸湘江滨江风光带一段，是湘江、浏阳河、捞刀河一江两河汇聚之地。项目东临湘江大道，西临湘江，南至浏阳河与湘江交汇处，北至捞刀河与湘江交汇处。湘江流水由南向北，浏阳河、捞刀河自东而西，三面环水的绝佳格局。湘江世纪城紧邻的滨江文化园（两馆一厅），是政府即将开发的超大型市政项目，规划将其打造成长沙标志性建筑群，工程建设为1.5万平方米音乐厅，2.5万平米图书馆，2万平米博物馆。第一部分产品情况分析——项目简介开发商湖南湘水雅境房地产开发有限公司项目地址长沙市开福区五合垸占地面积675799㎡总建面积4000000㎡总栋数114总套数22000套建筑类型高层、裙楼建筑结构框剪容积率3.5绿化率60%建筑密度10.98%车位比1：1物业代理世纪金源物业管理有限公司开盘时间2008年6月27日预计推广周期3年第一部分产品情况分析——项目简介配套设施教学配套湘江世纪城内有6.7万平方米的学校、幼儿园，学校全程引进湖南省一流名校，引进顶尖师资力量和领先教育理念。商业配套6万平方米的商铺为业主提供日常生活的便利，更是谱写一幅商业繁华的大篇章。休闲配套世纪金源集团将投入数十亿巨资建设一个面积约为20万平米的大型购物中心，集数万种商品、数十种业态、集购物休闲餐饮娱乐运动等潮流元素于一体，创造属于长沙人的世界级购物天堂。第一部分产品情况分析——项目周边情况政府机关：开福区政府休闲配套：新河三角洲（两馆一厅）商业配套：五家岭商圈、四方坪商圈医疗配套：湘雅医学院交通配套：汽车北站第一部分产品情况分析——户型配比一期共有房源6120户：两房两厅一卫（90㎡-100㎡）1680户；三房两厅一卫（125㎡-135㎡）1440户；三房两厅两卫（135㎡-145㎡）1470户；三房两厅两卫（145㎡-160㎡）180户；四房两厅两卫（145㎡-155㎡）900户；四房两厅两卫（155㎡-165㎡）90户；四房两厅两卫（165㎡-175㎡）180户；四房两厅三卫（175㎡-185㎡）120户；五房两厅三卫（205.71㎡）60户。第一部分产品情况分析——户型分析经济两房90.79㎡一梯两户,板式结构.动静分区,干湿分区.主卧客厅朝南.双飘窗设计.独立工作间.南向大阳台.第一部分产品情况分分析——户型分析标准三房137.66㎡一梯两户,南北通透.12㎡超大入户花花园.主卧客厅朝朝南.双向飘窗设设计.主卧独立卫卫生间.南向大阳台台.第一部分产品情况分分析——户型分析大气三房156.71㎡一梯两户,南北通透.12㎡超大入户花花园.11.5㎡阳光户内花花园步入式衣柜.独立主卧卫生生间.客厅超宽观景景窗.第一部分产品情况分析析——户型分析舒适四房168.48㎡一梯两户,南北通透.8㎡阳光入户花园园.客厅、主卧、、书房朝南.独立主卧卫生生间.客厅超宽观景景阳台.项目规模两馆一厅湘江自然景观通路设计户型设计品牌湘江世纪城第一部分产品情况分析析——产品亮点第一部分产品情况分析析——产品亮点开发商品牌：：世纪金源集团团是著名实业业家、旅菲爱爱国华侨黄如如论先生创办办的综合性跨跨行业国际集集团，目前在在中国大陆已已投资1000多亿元人民币币，集团以以“房地产开开发、星级大大饭店、大型型购物中心、、金融资本运运营矿业开发发、物业管理理”为六大支支柱产业.在2007年“中国房地地产业排行榜榜”中名列第第5位，具备中国国房地产开发发一级资质.到目前为止，，世纪金源集集团房地产总总开发面积为为1000万平方米，为为改善市民居居住环境和城城市基础配套套设施的建设设做出了突出出贡献。在福福州、南昌、、北京、重庆庆、昆明等地地留下了许多多经典之作。。所得荣誉：2007“中国服务业企企业排行榜””中第120位2007“中国房地产业业排行榜”中中第5位2006城市建设杰出出贡献奖第一部分产品情况分析析——产品亮点规模：超大型复合型型地产项目占地面积约100万平米，总建建筑面积约400万平方米，商商品房数量约约20000套，规划入住住居民数量约约为6万人。包括普普通住宅、高高级住宅、大大型购物中心心、六星级标标准酒店、学学校、商业等等多种物业类类型，建成后后的湘江世纪纪城将成为长长沙市规模最最大的高尚综综合社区。第一部分产品情况分析析——产品亮点自然景观：三面环水全全览江景位于开福区五五合垸湘江东东岸湘江滨江江风光带一段段，是湘江、、浏阳河、捞捞刀河一江两两河汇聚之地地。项目东临临湘江大道，，西临湘江，，南至浏阳河河与湘江交汇汇处，北至捞捞刀河与湘江江交汇处。湘湘江流水由南南向北，浏阳阳河、捞刀河河自东而西，，形成三面环环水的绝佳格格局。第一部分产品情况分析析——产品亮点市政配套：两馆一厅项目所属区域域为捞霞组团团。湘江世纪纪城紧邻的滨滨江文化园，，是政府即将将开发的超大大型市政项目目，规划将其其打造成长沙沙标志性建筑筑群，工程建建设为1.5万平方米音乐乐厅，2.5万平米图书馆馆，2万平米博物馆馆区。第一部分产品情况分析析——产品亮点通路设计：全城人车分流流首创中国独一一无二的“全全城人车分流流”人性化道道路布局系统统，实现彻底底的人车分流流，创建人居居环境的典范范社区。整个地下层、、近百万平米米的面积全部部架空，设置置市政交通层层和地下车库库，将车流全全部导入到地地下，除了必必要时的消防防车外，在地地面上根本见见不到任何机机动车辆。第一部分产品情况分析析——产品亮点园林绿化：独享湘江风光光带湘江世纪城精精心打造这片片瑰丽的风景景、创造最具具特色的湘江江风景，强调调湘江风光带带的文化内涵涵，作为湘江江世纪城的天天然私享花园园，将所属的的湘江风光带带设计为怀古古惜今（精品品开放式公园园园区）、缤缤纷四季（精精品花木景区区）、渐行渐渐悟（自然风风格景区）三三大景区，多多角度体现湖湖湘文化的精精彩。第一部分产品情况分析析——产品亮点户型设计：户户尽揽湘江江美景建筑户型设计计秉承以人为为本的原则，，精心雕琢每每一寸空间。。在各项功能能分区明晰的的前提下，考考虑不同所需需，保证室内内空间的精确确度，全面满满足购房人需需求。湘江世世纪城户型南南北通透、户户户朝阳、户户型方正无浪浪费面积，住住宅为23-33层的南北向板板楼结构设计计，绝大部分分住宅还设置置私家入户花花园，充分保保证多方向采采光及观景;大部分楼座还还设置观光电电梯，让业主主尽揽湘江美美景。销售情况分析析第二部分第二部分销售情况分析析——房源情况从2008年4月首次开盘至至今，共开盘盘三次，共推推出房源约3000套。其中：一期于2008年4月开盘，至2008年7月销售量已达达到90%以上；二期于2008年6月开盘，至2008年10月销售量达到到90%以上；三期于2008年9月开盘，至今今销售量已达达到60%。从开盘至今总总体销售量约约为2550套。（数据截至至至08年11月20日）1500套1000套500套第二部分销售情况分析析——房型去化分析析已售房源中，，90㎡-100㎡两房和125㎡-135㎡三房为主要去去化房型，选选择此类房型型的客户基本本以首次置业业和改善型购购房动机的客客户为主。第二部分销售情况分析析——销售情况价格走势：08年4月底一期开盘盘价为3900元/㎡，到7月一直呈逐步步上涨的态势势，直到8月有轻微下滑滑。至今价格格走势较平稳稳。成交情况：从08年4月开盘和5月，周销量一一直为长沙商商品房全市销销量榜首位。。6月过后，月销销量相对平稳稳，一直保持持在长沙商品品房全市销售售榜前10的位置。销售回款：从08年4月开盘至今，，项目总销售售面积高达31万平方米，总总计回款约为为8亿元人民币。。（数据截至至至08年11月20日）目前销售现状状：现在价格分三三个档次，最最东面靠湘江江北路价格最最低3900元/平米起，均价价约为4100元/平米；中间位位置均价4500-4800左右，视景观观不同价格不不同；靠江的的江景房最高高价6200元/平米，最低5500元/平米。11月20日一期开始交交房。目前每天销售售大厅客户来来访约60批次。第二部分销售情况分析析——销售情况第二部分销售情况分析析——营销节点分析析蓄客期：由于于项目蓄客户户期已处于长长沙房地产市市场整体下滑滑的阶段，因因此在开盘前前并没有进行行广告推广，，只是通过多多家单位的走走访，邀请到到了开福区政政府、高支队队等多家单位位的团购客户户。展示期：项目目工程进度较较快，开盘前前已有20栋封顶，样板板园林和样板板房也陆续开开放，配合其其开盘后的大大量广告投放放，较好的体体现出了开发发商的实力以以及项目的规规模。开盘期：一期期开盘，较好好的把握住了了团购客户，，1500套房源中，在在4-5月销售量已达达到1000套，其中80%为团购客户，，成交均价仅仅为3600元/㎡。强销期：紧接接着6月又推出房源源1000套，并同时投投放大量以项项目热销为诉诉求点的大版版报广，吸引引客户上门来来访，达到了了较好的效果果。持销期：7月后，项目进进入持销期，，销售量有所所下滑，项目目适当的减少少了报纸广告告的投放，采采用了多种广广告的投放方方式，但效果果一般。10月，项目再次次采用了团购购的方式销售售，对滨江小小学等多家单单位进行走访访，邀请到了了大量的团购购客户，优惠惠力度加大，，最大折扣达达7.8折。得到了较较好的效果，，当月成交量量上升85%。销售推广手法法评价：1、开盘氛围营营造：大气势势，造城；树树立大品牌开开发形象；2、延期预售实实力表现：一一期开盘时已已经有20栋封顶；3、一期大量团团购客户，人人气造势比较较成功：一期期以3600元/平米低价团购购，积聚不少少购房人气；；4、区位优势、、板块优势：：三面临江，，临开福区政政府、汽车北北站，交通区区位优势比较较明显，板块块造势也较为为成功，，两馆一厅的的建设也给该该板块带来不不少机会与关关注。5、价格定位适适中、准确：：景观差价拉拉得相当大，，高低价差差差不多到50%，低价入市策策略，吸引到到较多关注。。第二部分销售情况分析析——销售评价营销推广分析析第三部分第二部分营销推广分析析——报广投放情况况报广投放基本本以长沙晚报报和潇湘晨报报为主。从08年4月开盘至今共共投放广告68次，共计45.9个版面。广告诉求点都都是以开发商商实力以及项项目规模为中中心,配合项目尽揽揽湘江美景的的本质进行宣宣传。报广投投入费费用约约为500万元人人民币币。（数据据截至至至08年11月20日）第二部部分营销推推广分分析——报纸广广告表表现（诉诉求：：三三水汇汇聚方方成成一城城之大大））项目宣宣传4月18日第二部部分营销推推广分分析——报纸广广告表表现（诉诉求：：4月26日开盘盘江江景样样板房房开放放））开盘广广告4月26日第二部部分营销推推广分分析——报纸广广告表表现（诉诉求：：湘湘江第第一排排。长长沙第第一盘盘））项目宣宣传7月22日第二部部分营销推推广分分析——报纸广广告表表现（诉诉求：：我我们造造城））品牌宣宣传6月12日第二部部分营销推推广分分析——媒体短短信广广告从08年8月开始始投入入电台台广告告：在长沙沙交通通频道道和长长广星星空投投入电电台广广告,每月费费用为为25万,至12月,共投入入费用用100万元.08年投入入短信信广告告10万条：：总费用用约为为4000元.第二部部分营销推推广分分析——房交会会参展展2008年7月参选选长沙沙楼市市中报报：获得《2008年上半半年销销售面面积三三甲楼楼盘》；获得《2008年上半半年销销售套套数三三甲楼楼盘》；获得《2008年上半半年普普通商商品房房类综综合竞竞争力力十强强》.共计费费用约约28万.第二部部分营销推推广分分析——户外广广告共投放放户外外广告告牌八八块：：芙蓉北北路7块、东东塘1块、投投入费费用共共计360万元人人民币币。第二部部分营销推推广分分析——广告推推广分分析08年度共共产生生广告告推广广费用用约为为1000万元.在开盘盘的预预热期期并没没有像像其他他项目目的做做法那那样做做大面面积的的广告告轰炸炸.反而是是在开开盘后后两个个月内内,投入了了大量量报纸纸广告告(两月内内一共共18个整版版),这样做做的原原因是是让广广告的的投放放能够够配合合好工工程的的进度度,使广告告大气气蓬勃勃的感感觉和和现场场效果果相结结合,做到体体验式式营销销,达到了了较好好的销销售效效果.但由于于大环环境的的影响响,7月销售售遇到到了困困境,销售量量略有有下滑滑,广告投投放策策略也也因此此做了了相应应改变变,减小报报广版版面.采用多多种广广告投投放方方式(电台\短信),但效果一一般,在10月销量量才有有略微微上升升.第二部部分营销推推广分分析——销售道道具情情况销售道道具总总投入入费用用约为为：50万1、超大大沙盘盘：6×10的沙盘盘摆放放在2000平米的的一楼楼销售售大厅厅内，，凸显显该楼楼盘的的大气气势；；2、印刷刷品相相对较较为简简单，，海报报、单单页印印制量量多，，但不不够精精致，，虽然然大气气但显显粗糙糙。3、其他他物品品配置置也无无特色色，整整体销销售大大厅虽虽然大大气，，但整整体比比较混混乱。。销售售大大厅厅装装饰饰装装修修总总投投入入费费用用约约为为：：600万1、销销售售大大厅厅整整体体使使用用是是项项目目会会所所，，面面积积达达到到6000平米米。。2、一一楼楼销销售售大大厅厅、、二二楼楼销销售售接接待待+营销销办办公公、、三三楼楼公公司司办办公公场场所所；；3、外外立立面面玻玻璃璃幕幕墙墙，，比比较较大大气气有有现现代代感感；；但但内内部部整整体体感感觉觉一一般般，，地地面面使使用用镜镜面面地地砖砖、、墙墙面面普普通通刷刷白白、、顶顶部部大大面面积积格格栅栅吊吊顶顶筒筒灯灯；；配配大大红红色色真真皮皮沙沙发发。。第二二部部分分营销销推推广广分分析析———销售售道道具具情情况况印刷刷品品较较为为简简单单,以大大张张单单页页海海报报为为主主,配合合户户型型图图,体现现项项目目的的大大气气磅磅礴礴.第二二部部分分营销销推推广广分分析析———销售售案案场场情情况况销售经理（5名）销售主管（1名）销售主管（1名）销售主管（1名）置业顾问（10名）置业顾问（10名）置业顾问（10名）销售助理（5名）销售后台（3名）人员配置：保安安保保洁洁属属于于物物业业配配置置人人员员不不计计算算在在内内第二二部部分分营销销推推广广分分析析———样板板段段分分析析销售售中中心心外外广广场场第二二部部分分营销销推推广广分分析析———样板板段段分分析析6000平方米销售中心（会会所所））第二二部部分分营销销推推广广分分析析———样板板段段分分析析样板板园园林林(沿江江风风格格带带)第二二部部分分营销销推推广广分分析析———样板板段段分分析析看房房通通道道第二二部部分分营销销推推广广分分析析———样板板段段分分析析样板板房房第二二部部分分营销销推推广广分分析析———样板板段段分分析析样板板房房第二二部部分分营销销推推广广分分析析———样板板段段分分析析样板板段段整整体体安安排排较较为为简简单单，，样样板板房房装装修修也也比比较较粗粗糙糙。。但但投投入入的的面面积积较较大大，，光光一一楼楼销销售售大大厅厅就就有有2000平米米，，给给人人带带来来一一种种大大气气磅磅礴礴的的感感觉觉，，与与”我我们们造造城城““相呼呼应应。。可比比项项目目分分析析第四四部部分分第四四部部分分可比比项项目目分分析析开发商长沙创远置业有限公司位置开福区芙蓉北路建筑规模1.74万平方米产品形态别墅湘江江壹壹号号第四四部部分分可比项目目分析项目湘江壹号分析竞争指数地段开福区芙蓉北路，金霞经济开发区.位置属于长沙市北二环外.位置劣于本项目.☆规模总建筑面积1.74万平方米总体规模小于本项目.☆配套鹅羊山公园

除共建公园外并无其他配套设施☆景观鹅羊山公园.湘江风光带.秀峰山公园周边有两家市政公园.紧临湘江风光带.优于本项目.☆☆☆☆☆品牌长沙创远置业有限公司

本地开放企业.并无太大的竞争力.☆☆建筑独栋别墅.联排别墅.产品形态不同.☆综合分析该项目为纯别墅项目,与本项目存在较大的差异性.自然景观优于本项目.第四部分分可比项目目分析开发商长沙雄屹工贸有限公司

位置开福区伍家岭路建筑规模32万平方米产品形态电梯高层君悦香香邸邸第四部分分可比项目目分析项目君悦香邸分析竞争指数地段开福区芙蓉北路，五家岭路19号.位置属于长沙市开福区中心位置.交通极为方便.☆☆☆规模总建筑面积32万平方米总体规模小于本项目.☆配套成熟地块.配套较为齐全.除共建公园外并无其他配套设施☆☆☆☆景观小区内绿化40%.采用中式风格..周边无大型市政绿化.仅小区内绿化面积达到40%.☆品牌长沙雄屹工贸有限公司本地开放企业.并无太大的竞争力.☆建筑高层产品形态相同☆☆☆☆☆综合分析此项目和本项目产品类型相同.地段\配套都优于本项目.景观\规模于本项目存在较大差距.第四部分分可比项目目分析开发商建发房地产开放有限公司

位置开福区伍家岭路建筑规模12万平方米产品形态电梯高层湘江北北尚尚第四部分分可比项目目分析项目湘江北尚分析竞争指数地段开福区芙蓉北路，五家岭路.新河三角洲.位置属于长沙市开福区新河三角洲☆☆☆规模总建筑面积12万平方米总体规模小于本项目.☆配套配套较为齐全.座落于新河三角洲,配套设施较齐全☆☆☆景观小区内绿化40%.充分利用优越的自然地理条件,营造高品质的生活休闲居所.☆☆品牌建发房地产开放有限公司同样的外来开发商,并在长沙已有较高知名度.☆☆☆建筑高层产品形态相同☆☆☆☆☆综合分析同样的外来开发商.产品形态相同.地段与市政配套都优于本项目.竞争指数较高.THEEND9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。02:26:5202:26:5202:261/5/20232:26:52AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2302:26:5202:26Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。02:26:5202:26:5202:26Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2302:26:5202:26:52January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20232:26:52上上午02:26:521月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月232:26上上午1月-2302:26January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/52:26:5202:26:5205January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2:26:52上上午2:26上上午02:26:521月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。02:26:5202:26:5202:261/5/20232:26:52AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2302:26:5202:26Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。02:26:5202:26:5202:26Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入