“西信产业园”项目写字楼需求市场报告

“西信产业园”项目

写字楼需求市场分析报告

委托方：重庆西南信息产业园开发有限公司执行方：重庆东禾广告有限公司时间：2003年9月30日前言鉴于西信产业园具有的高科技行业特征，因此在需求调查上主要针对高科技企业进行分析，并以整体市场状态作为大背景进行综合比较。本次调查分析的数据资料主要来自于西信生产力中心提供的调查报告，同时结合了我司对重庆写字楼市场现状的调查分析和相关市场资料统计分析。一．重庆写字楼市场需求现状

（一）从企业办公现状看需求重庆目前的写字楼市场，普遍存在物业档次不高、商务氛围不够成熟、服务水平低劣、公共区域装修简陋、硬件设施落后、商务配套欠完善等问题，虽然也出现了一批上档次的写字楼项目，但总体来说，真正具有高品质的写字楼寥寥可数，远远不能满足直辖市商务办公市场的需求和整体形象。根据调查，重庆企业目前的办公现场地除现有的在使用中的、有着正式写字楼物业形象和称号的办公物业，如大都会、泰兴科技大厦、重庆数码港、西亚商务大厦、渝高大厦、渝高广场、帝豪名都外，另外还有大量中小型企业散布在诸如孵化楼、创业楼、老旧办公物业、甚至住宅楼中办公。如渝州电脑城3-9层就作为办公用房出租，渝高广场B座作为住宅使用，其仍有28%左右的公司性客户在内办公。企业对物业选择比例图从此表可看出写字楼市场潜力很大，需求旺盛，特别是本项目针对的高科技企业客户群，出于企业实力和对形象的考虑，对上档次的高品质写字楼需求更大。由此，我们可得出：需求特征1：专业写字楼市场需求旺盛。（二）从在售物业看需求

重庆市目前在售写字楼中比较典型的有：跃华·国际商务、东和银都、浪高·凯悦、重庆国际商务大厦、渝高广场CD座、华宇名都城、中信实业大厦、华宇·世纪银河等。从这些楼盘的销售面积来看，目前重庆写字楼市场供应量以中小户型为主，面积集中在40-150平方米左右，入驻企业绝大部分为中小型企业。

而从西信产业园主要针对的高科技企业客户需求情况来看，200—500平米以及500平米以上的办公面积需求占据主流。从中我们可以看出，目前市场上普遍缺乏能满足高科技企业大中型办公场地需求的写字楼。由此，我们可得出：需求特征2：目前市场上普遍缺乏能满足高科技企业大中型办公场地需求的写字楼。（三）从现有物业租售价格看需求

项目名称经营形式建面销售价格（元/平方米）面积分割（平方米）租赁价格（元/平方米）租售率希尔顿大厦售550060—12098%大都会商厦租80—30090100%半岛国际商务大厦租80—12005098%重庆国际商务大厦售/租3000170—3006338%东和银都售310030—60暂无北辰名都售2870123—15090%中信实业大厦租60—12030—4060%阳光城大厦售2500—260030—8035%项目名称经营形式建面销售价格（元/平方米）面积分割（平方米）租赁价格（元/平方米）租售率重庆数码港租40—15031-3582%西亚商务大厦租售2650140—15028（含物管）83%帝豪名都以售为主清水房3100装修房3200-400058—16825-3090%高创锦业售4394-4773（套内）45—6870%华宇名都城售3080-4070（套面）40—7060%融信大厦售2500—330070—150100%跃华-国际商务售2600—349035—23028%世纪公寓租90—110900/套/月80%现状分析

重庆较有代表性的写字楼物业销售价格主要集中在3000-4000元/平方米之间（建筑面积），租赁价格主要在30-50元/平方米之间。其中江北区域写字楼物业销售价格主要集中在2500-3000元/平方米之间（建筑面积），租赁价格主要在25-40元/平方米之间，与渝中区相比差距较大，与石桥铺、南岸、九龙坡也略低一点，与沙坪坝基本相当。而从高科技企业需求调查来看，在办公物业的租购价格方面，大部分企业办公物业的购买价格集中于2000-5000元/m2的中间价位，说明这是目前一种比较大众化的价位；在租赁价格上，20-50元/月/m2的比例最高，占了总体的40%；其次是10-20元/月/m2；10元/月/m2以下以及50元/月/m2以上的比例较少。

需求特征3：

目前高科技企业办公场地的购买价格比市场平均价位略高，说明高科技企业对中高档次写字楼要求较大。

总体上说，目前高科技企业办公场地的购买价格在2000—5000元/平米之间、租赁价格在20—50元/平米之间，与市场平均价位相比，略有偏高；与江北区域写字楼价格相比，偏高趋势更为明显。由此，我们可得出：二．现有写字楼高科技企业构成调查

1、行业比例例科技企业75%研究机构4%服务企业16%其它类型5%2．企业性质质比例15%58%4%8%15%国有企业私营企业集体企业合资企业有限责任公司3.企业规模模（1）企业办办公面积以企业办公面面积大小作为为划分的标准准：办公面积积在500平方米以上上为大型企业业，办公面积积在200-500平方方米为中型企企业，办公面面积在200平方米以以下为小型企企业。本次被调查企企业办公空间间面积在500平米以上上数量最多，，占了36%的比例，这这其中又以产产值在1000万以上的的科技企业居居多；其次是是100-200平米的的企业，占了了总体的30%；最少的的是办公面积积为50-100平米的的企业，只占占了总体的13%。（2）企业员员工人数（3）企业产产值本次被调查企企业中年产值值在1000万以上的最最多，占企业业总数的33%。其其中研究类企企业中60%的年产值在在1000万万以上；科技技类企业中35%的年产值在在1000万万以上；而服服务类和其它它类企业年产产值达到1000万的较少少。年产值200万以下的企企业居第二位位，占企业总总数的25%，主要是服务类企业业，服务行业业43%的企企业年产值在在200万以以下。年产值200—500万万的企业排名名第三，占企企业总数的19%。主要要是服务类企业和和科技类企业业。年产值500—1000万的排在最最后，占企业业总数的16%。主要是其它类企业业，其它类行行业43%的的企业年产值值在这一档次次。总体上说，研研究类企业整整体年产值最最高，其次是是科技类企业业，再次是其它类企企业，服务类类企业年产值值最低。因此，我们推推导出：需求特征4：：目前重庆写字楼中中的高科技企企业主要以科科技企业为主主；企业性质质半数以上为为私营；企业业规模、实力力普遍较强，，对办公面积积的需求也较较大。三．高科技企企业对项目的的主观认知在区域选择上上，大多数企企业认为北部部新区的选址址好，对北部部新区的投资潜潜力很有信心心，愿意到北北部新区投资资，但同时大大部分企业又认为北北部新区2008年才能能初具规模，，普遍对园区区建设的工期信心不足，，认为一期工工程的完成不不能使园区的的功能初具规规模。而且在办公区区域选择上，，绝大部分被被调查企业认认为在未来会会有更多具有同种优优势的开发区区出现，他们们有更多的选选择，对整个个的投资环境持乐观观的态度。另另外，也有一一部分企业认认为北部新区区面临的竞争压力大大，觉得已经经有高新区等等开发区的在在前，吸引了了很多的商家，北部部新区作为后后来者想赶超超前者难度较较大。在对产业园的的认识上，大大部分企业都都认为政策优优惠和产业集集中化是信息园区区比较大的优优势，相对来来说，人文环环境及信息通通畅方面的优势不明显显。具体针对西信信产业园项目目而言，绝大大部分企业认认为西信产业业园区的优势主主要集中在丰丰富的信息资资源上，地理理位置和品牌牌的优势不明显。同同时，多数企企业认为西南南信息产业园园的劣势主要要是在知名度不够，，应该加大宣宣传的力度，，以及提高信信息到达率。。总体来说，他他们普遍看好好北部新区的的发展前景，，但对北部新新区近期环境和和工程进度信信心不足，持持观望态度，，需要宣传推推广加以引导，鼓舞舞他们对项目目所在区域的的信心。而在在他们对西信信项目的认识上，也也反映出需要要加强宣传推推广，使他们们对项目的优优势有较全面的了解解。由此，我们可可得出：需求特征5：：企业普遍看好好西信项目所所在的区域发发展前景，但但对北部新区区近期环境信信心不足，对对西信项目也也缺乏了解，，需要加强宣宣传推广。四．高科技企企业看重的投投资环境分析析：调查结果显示示，企业目前前看重的投资资环境主要有有以下几种：：首先是优惠惠的政策，有有74%人选选择了此项；；其次是较集集中的产业氛氛围，有71%人次选择择此项；再次次是方便的商商务环境，选选择此项的有有69%人。。大部分人认认为优美的自自然环境还不不是他们看重重的投资环境境的要素，在在本次调查中中，只有33%人次选择择了此项。可可以看出，现现阶段的企业业以追求经济济效益为目标标，比较看重重政策优惠、、商务环境等等能很快带来来利益的因素素，而较少考考虑自然环境境等因素。由此，我们可可得出：需求特征6：：优惠政策、集集中的产业氛氛围、商务环环境是企业选选择办公场地地最看重的因因素。五．高科技企企业需求分析析：1、客户需求求整体分析：：（1）对目前前办公状态满满意点：调查分析结果果显示：大部部分企业对目目前自身所处处的位置交通通条件、信息息沟通与交流流、物业的周周边环境都比比较满意。（2）目前办办公状态不满满意点：从调查结果分分析：企业目目前对所在地地物业的硬件件配置最不满满意，其次是是对物管服务务不满意；再再次是对周边边环境和通风风条件不满意意；以后依次次是信息沟通通与交流、位位置交通、物物业形象、配配套、价格因因素、行业分分散度等。（3）产品形形态需求：A．办公用房房的档次中等档次办公公用房占主要要需求，有55%的企业业选择；34%的企业选选择了高档次次，另有11%的企业选选择了一般的的档次。B．办公空间间类型58%的企业业倾向于用标标准式的写字字间作为自己己的办公用房房；25%的的企业希望有有自己的办公公大楼，另外外17%的企企业则认同商商住式的写字字楼。专用写写字间的需求求最大。C．户型选择择60%的企业业希望自己规规划分割自己己的办公空间间，他们需要要全开放式的的空间，另有有36%的企企业需要小面面积独立单间间与开许空间间相结合的办办公用房空间间，只有3%的企业需要要小面积独立立单间，另外外1%则要有有其它类型的的。D．办公室层层高选择73%的企业业要求有2.8米以上的的层高，12%的企业认认为有2.8米的层高就就足够了，另另外有15%的企业持无无所谓的态度度。表明企业业对办公空间间的要求日益益挑剔，都需需要更高一点点的空间。E．办公楼类类型选择41%的企业业选择了高层层的办公楼，，40%的企企业选择了小小高层的办公公楼，19%的企业选择择了多层。可可以看出，在在这个选择上上，企业分为为了势力相当当的两大阵营营“选择高层层”与“选择择小高层”，，而选择7层层以上办公楼楼的占了绝对对的多数，总总的比例超过过了80%。。（4））面积积需求求：企业将将来购购买或或租赁赁新的的办公公场地地大部部分要要求200-500平米米与500平米米以上上的场场地，，分别别占了了总体体的37%，其其次是是100-200平平米的的场地地。说说明将将来企企业在在选择择新的的场地地时都都在考考虑以以后的的发展展，他他们需需要一一个能能够支支撑他他们后后续发发展的的办公公场地地。（5））价格格需求求：□租房房价格格需求求很大部部分的的企业业在租租房价价格的的选择择上都都倾向向于视视情况况而定定，并并没有有一个个确定定的范范围，，这部部分企企业占占了53%的比比例；；有28%的企企业认认为30元元/月月/平平米的的价格格比较较理想想；另另有17%的企企业认认为50元元/月月/平平米价价格是是他们们的理理想租租房价价格。。□购房房价格格需求求对于准准备自自购办办公用用房的的这部部分企企业，，对他他们回回答的的能接接受的的购房房最高高价格格分析析可知知：同同租房房的选选择一一样，，大部部分企企业都都选择择了视视情况况而定定；30%的企企业能能够接接受3000-4000元/平米米的价价格；；14%的的企业业能接接受4000-5000元/平米米的价价格；；2%和1%的的企业业分别别能够够接受受5000-6000元元/平平米和和6000元/平米米以上上的价价格。。□购房房总价价接受受程度度购房的的最高高总价价承受受分析析如下下：26%的企企业能能接受受20-40万万的总总价；；16%的的企业业能接接受40-60万的的总价价；而而能够够接受受200万万以上上价格格的企企业比比例也也占了了11%。。总的的来看看，高高低价价分布布比较较均衡衡，对对各层层次房房价都都有相相当比比例的的受众众群。。（6））付款款方式式选择择在新购购房的的付款款方式式选择择上，，44%的的企业业选择择了分分期付付款，，42%的的企业业选择择按揭揭，而而准备备采取取一次次性付付款购购房的的企业业只占占总体体的12%。（7）地地域需求求：对企业理理想的办办公区域域的选择择对比分分析如上上图：渝渝中区高高居首位位，成为为企业办办公区域域的首选选；而高高新区作作为新开开发成规规模的园园区，也也有很多多选择此此地作为为办公地地点；渝渝北区仅仅居第三三，高于于沙坪坝坝等区的的选择率率。（8）社社区配置置需求：：A.智能能化配置置：对办公大大楼中智智能设施施的重要要度评价价，被调调查企业业认为有有线宽带带、电视视监控报报警系统统、内部部智能化化门禁系系统、局局域网比比较重要要，园区区应该优优先布置置这些设设施；背背景音乐乐、智能能化收费费系统则则不哪么么重要，，不应优优先考虑虑。B.空调调配置：：对办公楼楼中安置置的空调调类型的的调查表表明：一一半的企企业认为为集中式式的中央央空调较较好，26%的的企业希希望安装装小户式式的中央央空调，，24%的企业业则需要要自己独独立的空空调。C.装修修选择：：大部分的的企业都都认为应应该有基基本的装装修，这这部分的的比例占占到了65%；；而认为为不需要要与持无无所谓的的比例接接近，分分别有18%和和17%。D.车位位配置：：94%的的企业需需要轿车车泊位，，有35%的企企业需要要货车泊泊位。对对轿车泊泊位个数数的需要要分析表表明：需需要2个个轿车泊泊位的企企业的较较其它的的多，需需要其它它个数的的泊位的的企业相相对要少少；也有有个别的的企业需需要20个泊位位。大多多需要货货车泊位位的企业业有一个个货车泊泊位就足足够了，，需要3个或以以上货车车泊位的的企业数数量较少少。E.仓库库配置：：31%的的企业需需要仓库库，另外外69%的企业业则认为为他们用用不着仓仓库。在在回答了了他们需需要的仓仓库面积积的企业业当中，，需要100及及100平米以以上的仓仓库的企企业的数数量远大大于选择择其它面面积的企企业的数数量。企企业大多多需要内内空高度度在3米米以上的的仓库。。需要库库房的企企业当中中有64%的企企业要求求用独立立的库房房，另外外36%的企业业认为非非独立的的库房也也能满足足它们的的要求。。F.办公公室特殊殊要求：：大部分企企业对办办公室并并没有特特殊需要要，这部部分企业业的比例例占到了了88%，另外外有12%的企企业对他他们的办办公空间间有特殊殊的要求求，比如如防静电电等。（10））.社区区配套需需求：A.商务务配套：：大部分企企业认为为银行、、多功能能会议室室、商务务中心、、生活商商业配套套这此商商务设施应应该有，，而证券券、保险险则不提提供也可可。对公共空空间要求求的重要要度调查查表明：：被调查查企业商商务中心心、展示示中心比比较重要，，非正式式的交流流空间、、技术培培训中心心的重要要度次之之。B.服务务配套：：在园区的的服务配配套方面面，要求求有集中中的员工工用餐地地点的企企业较其其它的多多，要求交通通车服务务、休闲闲运动场场所、专专门的广广告发布布场地的的企业的的数量差差距不大。企业业更希望望提供集集中的员员工用餐餐地点、、交通车车服务、、休闲运运动场地地，选择这些的的企业超超过了半半数。大部分企企业要求求园区提提供乒乓乓球、羽羽毛球场场等休闲闲运动场场所，38%的的企业认为无无所谓，，只有5%的企企业认为为没有必必要。园区是否否提供专专门的广广告发布布场地，，48.9%的的企业认认为有必必要提供供，37%的的企业认认为提不不提供无无所谓，，14.5%的的企业不不需要提提供专门门的广告告发布场地。C.周边边生活设设施配套套：周边的生生活设施施的重要要度分析析表明：：餐厅、、超市、、运动娱娱乐设施施、绿色色景观空空间对被被调查企企业来说说都比较较重要，，而认为为学校等等设施的的重要度度不高。。D.园区区景观配配套：对园区内内的景观观要求的的分布如如下：超超过一半半的企业业认为只只要环境境优美就就行，并并不一定定要局限限于哪一一种园林林风格，，选择现现代风格格的企业业有26%，赞赞成用中中国传统统园林的的企业占占了15%，而而欣赏欧欧式园林林的企业业只占8%的比比例。（11））知晓途途径：在本次的的调查中中，对企企业获取取信息的的渠道分分析发现现：报纸纸、实地地考察、人人际介绍绍、互联联网是他他们获取取物业信信息的主主要渠道道，而通通过宣传单单、现场场广告牌牌等获取取办公地地点物业业信息的的企业较较少。作作为传统媒媒体的报报纸、新新兴媒体体互联网网、亲身身体验是是大部分分企业选选择办公地地点运用用较多的的渠道。。2.客户户需求概概括评述述：（1）不满集中中于：企业对物物业的硬硬件配置置最不满满意，其其次对物物管服务务也不满满意；说说明目前前重庆办办公用房房的物业业的硬件件配置还还没有达达到业主主所期望望的要求求，而且且对物业业的管理理也没有有跟上，，很多业业主对此此不甚满满意，正正在积极极寻求更更好的物物业空间间。这为为西信项项目介入入市场提提供了有有利的先先决条件件。（2）对对产品形形态的需需求:大部分企企业需要要中等档档次的标标准式的的写字间间作为自自己的办办公用房房；7层层以上的的“高层层”与““小高层层”是他他们选择择办公楼楼的主流流；在户户型上，，他们需需要全开开放式的的空间，，自己规规划分割割办公空空间，（3）对产品品面积的需求求大部分要求200-500平米与500平米以以上的场地，，其次是100-200平米的的场地。（4）对产品品地域的需求求渝中区高居首首位，成为企企业办公区域域的首选；而而高新区作为为新开发成规模的的园区，也有有很多选择此此地作为办公公地点；渝北北区仅居第三，高于沙沙坪坝等区的的选择率。（5）社区配配置需求：◆客户对智能能化配置主要要要求有线宽宽带、电视监监控报警系统统、内部智能能化门禁系统统、局域网；；背景音乐、、智能化收费费系统则不很很重要。◆有一半的企企业选择集中中式的中央空空调，另外一一半企业希望望安装小户式式的中央空调调和自己独立立的空调。◆大部分的企企业都认为应应该有基本的的装修。◆94%的的企业需要轿轿车泊位，35%的企业业需要货车泊泊位。需要2个轿车泊位位的企业的较较其它的多，，大多需要货货车泊位的企企业有一个货货车泊位就足足够了。◆2/3以以上企业不需需要仓库。需需要仓库的企企业当中，大大部分要求用用独立的库房房，仓库内空空高度在3米米以上，面积积在100及及100平米米以上。◆大部分企业业对办公室并并没有特殊需需要。（6）社区配配套需求：□银行、多功功能会议室、、商务中心、、生活商业配配套是企业最最大的需求。。□企业更希望望提供集中的的员工用餐地地点、交通车车服务、休闲闲运动场地，，选择这些的的企业超过了了半数。□大部分企业业要求园区提提供乒乓球、、羽毛球场等等休闲运动场场所，餐厅、、超市、运动动娱乐设施、、绿色景观空空间对被调查查企业来说都都比较重要，，而认为学校校等设施的重重要度不高。。□超过一半的的企业认为只只要环境优美美就行，并不不一定要局限限于哪一种园园林风格，选选择现代风格格的企业有相相对较多，结结合项目高科科技特征，选选择现代风格格较为适宜。。（7）价位需需求：大部分企业都都选择了视情情况而定，基基本上都能够够接受购房3000-5000元/平米、租赁30—50元元/月/平方方米的价格。。说明高科技技类企业对价价格相对来说说不是很关注，，他们更重视视位置交通、、物业管理、、项目形象、、行业集中度度、政策等因素。（8）付款方方式：绝大部分企业业选择分期付付款和按揭，，而准备采取取一次性付款款购房的企业业只占总体的极少少数。这与高高科技类企业业更愿意将资资金用于投资资发展有关，，也与企业市场总体体置业趋势相相吻合。（9）信息渠渠道：传统媒体的报报纸、人际介介绍、亲身体体验、新兴媒媒体互联网是是企业选择办办公地点运用较较多的渠道。。其中对人际际介绍和亲身身体验的重视视说明企业在在选择办公场地上非非常理性和稹稹重，也具有有强烈的圈层层意识，在西西信项目的推推广上可对此进行针针对性推广。。企业对互联网网的重视程度度与高科技类类企业特征有有关，网络是是它们日常工工作中必不可少少的工具，相相对与于其它它行业，高科科技企业对网网络的倚赖度度更为明显。综上所诉：我我们总结出：：需求特征7：：对现有办公环环境的不满集集中于硬件配配置和物管服务。需求特征8：：中等档次、7层以上的““高层”与““小高层”标标准式的写字间间，可灵活分分割的全开放放式自由空间间是企业选择办公楼的的主流需求。。需求特征9：：信息、安全、、便捷是高科科技企业客户户对办公场地配置的的主要需求。。需求特征10：对写字楼物业业综合态势和和多功能服务务的需求强烈，对商商业配套、生生态、绿色、、人性化的需需求日趋明显。需求特征11：对价格不很敏敏感，主要重重视位置交通通、行业集中度、物物业管理、项项目形象、政政策等因素。。需求特征12：报纸、人际介介绍、亲身体体验、新兴媒媒体互联网是企业选选择办公地点点最重视的信信息渠道。六．各行业特特征分析本次调查的高高科技企业主主要可分为软软件类、研究究类、服务类类、其它科技类四四大行业，下下面主要针对对这四大行业业进行需求特特征细分，以考察不同类类型企业的置置业需求：1、软件类行行业（信息产产业）企业类型：软件开发、销销售、系统、、网络的运营营商典型特征：全天侯配套服服务行业特征：主要从事电脑脑软件的开发发、销售、系系统的建立，，有的兼顾硬件的销售售等。此种类类型企业一般般都存在办公公的需求，大大量实力弱的小型公司司选择在租金金相对便宜的的非正式办公公物业内办公公，如渝高广场B座就就存在大量这这类型公司；；而实力较强强的公司，如如金卡路桥、、税航科技等均均租购有1000平米及及以上的办公公面积。需求特征：A、行业聚集集，形成聚合合态势；B、全天侯配配套服务（对对项目配套与与公共设施要要求高，如咖咖啡吧等；由由于其多加班班要求，需要要24小时服服务）；C、政府优惠惠政策。软件类行业需需求特征总析析：◆软件产业靠靠近现有和潜潜在客户，与与最终用户要要求比较近距距离的营销服服务、产品展展示、市场营营销活动。因因此，其需求求发达的交通通，周围的酒酒店、会展中中心、培训设设施等必不可可少；◆对外观的要要求比较简单单，符合公司司的市场定位位就行；内部部格局需求自自由可分割的的大开间布局局，层高要求求较高，过于于压抑的空间间会加大员工工的紧张感；；◆配套设施：：空调系统的的发达程度是是重要指标，，软件企业弹弹性化工作较较多。另外，，网络服务系系统工作不能能间断，通常常需要办公楼楼空调的延时时服务，这方方面需求不容容忽视。综合合布线、通讯讯传输是他们们最基本的要要求；同时他他们也需要安安全与风险管管理，强调物物管安全。2、服务类行行业。企业类型：咨询、顾问、、管理公司、、事务所、服服务中心、技技术中心等典型特征：注重形象行业特征：区域依赖性较较强，对交通通、位置极为为看重，与服服务的客户能方便快捷捷的交流是他他们主要的办办公需求。相相对于其它几几类高科技企业而言，，服务类企业业办公场地面面积需求较小小，租赁办公公场地的比例较大。需求特征：A、注重公司司形象，希望望所购物业成成为其实力象象征；B、交通便捷捷；C、配套设施施完善。服务类行业需需求特征总析析：咨询、管理类类服务性行业业较为注重企企业的形象及及包装，希望望办公场所成为其实实力的表征，，因此对物业业的外观、硬硬件配置十分分看重。3．研究类企企业企业类型：研究中心、设设计院、技术术公司等典型特征：需要安全、私私密的研究环环境行业特征：主要进行科技技的研发、设设计，绝大部部分是为企业业自身服务，少量兼顾顾对外服务。。因行业的技技术保密需要要，对办公场场地的安全系统、独立立性和静谧性性极为看重，，而对位置交交通则相对不不是很重视。需求特征：A、安全性、、独立性、静静谧性办公环环境的需求；；B、与其它类类型企业相比比，置业面积积较大，主要要以购买为主主，价格承受受力强；C、智能监控控系统、保安安管理是主要要的配套服务务需求。D、对交通、、位置相比不不是很看重。。研究类行业需需求特征总析析：安全性、独立立性、静谧性性办公环境是是他们最大的的置业需求；；在社区配套服务上，，他们更看重重智能监控系系统、保安管管理等配套；；置业面积较大，价格格承受力强。。4．其它科技技类企业企业类型：科技公司、信信息公司、工工程公司等典型特征：重视企业形象象和商务配套套行业特征：与研究类企业业有部分类似似，但不以研研究开发为主主，主要进行市场拓展展和服务。与与其他企业相相比，这类企企业与服务类类企业较为相似，都较较为看重企业业形象、交通通、位置和商商务配套。需求特征：A、注重公司司形象，希望望所购物业成成为其实力象象征；B、交通便捷捷、区位成熟熟；C、租赁和按按揭是主要的的置业方式，，资金更愿意意再投资扩大大企业规模；；D、希望社区区配套设施完完善，特别是是商务配套上上。其它科技类行行业需求特征征总析：注重公司形象象、交通和区区位环境，对对物业配套、、外观较为重重视，租赁和按揭是是其主要的置置业方式。由以上分析我我们可得出：：需求特征13：高科技企业普普遍要求完善善的商务配套套，便利的交交通、智能化化系统和安防防设施。其中中软件类、研研究类企业对对安防和智能能化要求最突突出，服务类类和其它科技技类企业对办办公形象、交交通、位置要要求最突出。。七．企业需求求交叉分析□在投资区域域意向上：各类型企业到到新区投资发发展的意愿都都比较强烈，，绝大部分的的都愿意到新区投资资；认为新区区能够给他们们更好的发展展机会。其中中软件类的有有94%的企业业愿意到新区区发展，居各各行业之首，，是西信项目目最值得关注注的客户群。□在目前办公公面积上：服务类的企业业办公面积以以100-200平米的的为主，软件件类的企业类类主要集中于100-200平米面积和和500平米米以上面积部部分，研究类类的企业的办公面积集中中于500平平米以上；其其它科技类的的企业也以500平米以以上的企业居多。另另外服务类与与软件类的企企业在100-200平平米、200-500平平米、500平米以以上的面积的的比例分布较较接近，说明明此两类企业业愿意选择此此三类大小的办公公场地。1.各行业业需求交叉分分析□在将要选择择的办公面积积上：各类型企都倾倾向于选择面面积较大的场场地；选择５５０－１０００平米的企业业占的比例很很小；研究类类的企业选择择５００平米米以上的比例例较大；服务务类倾向于选选择２００－－５００平米米的场地；软软件类与其它它科技类选择择２００－５５００平米和和５００平米米以上的比例例接近，都高高于其它选择择。总体上说，200—500平米和５５００平米以以上的办公场场地是目前高高科技类企业业置业选择的的主流。□在产品形态态的需求上：：四类的企业选选择中等档次次的比例都较较大。研究类类企业倾向于于拥有自己的的办公大楼，，对小面积的的单间＋开放放空间与全开开放空间的偏偏好度等同；；服务类、软软件类企业以以及其它科技技类的企业大大部分倾向于于标准的写字字间，对开放放的空间更加加偏好，小面面积独立单间间＋全开放空空间也比较爱爱好，但选择择的比例要小小于全开放的的空间。总体上说，中中等档次、全全开放式的标标准写字间是是高科技类企企业置业的主主流需求。□在价格需求求上：购买价格：大部分企业选选择视情况而而定，服务类类、软件类以以及其它科技技类的企业接接受3000-4000元的价格的的比例较高价价格的多，而而研究类的两两者比例相当当。租赁价格：大部分企业选选择视情况而而定，其次是是选择３０元元／月/m2与５０元／月月/m2；软件类与其其它科技类３３０元／月/m2的比例大于选选择５０元／／月/m2的企业。服务务类选择５００元／月/m2的比例多于３３０元／月/m2。总体上说，购购买价格3000-4000元、租租赁价格30—50元／／月/m2是高科技企业业置业的主流流需求。□在付款方式式上：各类企业在未未来购买新的的办公场地，，服务类、软软件类选择分分期付款和按按揭的比例较较大，选择一一性付款的比比例小；研究究类的企业选选择一次性付付款与按揭的的比例相当，，其它科技类类的按揭的比比例最高，分分期付款次之之，一次性付付款比例最少少。总体上说，分分期付款和按按揭是高科技技企业置业的的主流需求。。□在社区配置置需求上：有线宽带：各类企业对有有线宽带这一一上网方式的的支持率都很很高，达到到了80%或或以上。电视监控报警警系统：出于安全及各各种技术保密密的需要，软软件类与研究究类的企业对对电视监控报报警系统的支支持率都比较较高。而服务务类与其它科科技类的企业业的支持率相相对要低于前前两者。智能化门禁系系统：研究类的企业业对内部智能能化门禁系统统的支持率很很高，达到了了90%，软软件类、服务务类与其它科科技类对支持持率相近。总体上说，，有线宽带带、电视监监控报警系系统、智能能化门禁系系统是绝大大部分高科科技企业的的基本需求求，也是西西信产业园园理应具备备的基础设设施。□在社区配配套上：商务中心：：各类企业对对园区必须须要有商务务中心这一一观点的认认同率如上上图所示：：软件类企企业的认同同度最高，，达到了72%；其其它科技类类的企业认认同度次之之，达到64%；总总的来看，，各类企业业对此观点点的支持率率都超过了了50%。。多功能会议议中心：从上图的分分析来看，，各类企业业都以高支支持率观成成在园区应应该有多功功能会议中中心，他们们认为此设设施对他们们的商务活活动有比较较大的影响响力。其中中以软件类类企业的支支持率最高高，达到了了79%。。金融设施：：大部分企业业都认为园园区必须要要有很行这这种金融设设施，其中中软件类企企业的赞成成率最高，，有92%，其它科科技类次之之，有84%。相对对的服务类类与研究类类的支持度度要小一此此，分别是是77%与与80%。。展示中心、、商务中心心、餐厅、、公交等公公共空间设设施：在四类企业业中，其它它科技类的的企业认为为展示中心心最重要；；软件类企企业认为商商务中心重重要高；四四类企业都都认为餐厅厅很重要，，它的重要要度支持率率高于其它它三种设施施。除了研研究类企业业外，其它它三类企业业认为公交交设施也是是比较重要要。总体上说，，商务中心心、多功能能会议中心心、金融设设施、展示示中心、商商务中心、、餐厅、公公交等公共共空间设施施各类高科科技企业都都非常重视视，是西信信产业园应应尽力完善善的社区配配套服务。。需求特征14：各类型企业业大部分都都愿意到新新区投资发发展，其中中软件类企企业意愿最最强烈。需求特征15：中等档次、、200—500平米米和５０００平米以上上的全开放式标标准写字间间是目前高科科技类企业业置业选择择的主流。。其中研究究类企业对对办公场地地面积要求求最大，软软件类和其其它科技类类企业居中中，服务类类企业对办办公面积的的要求最小小。需求特征16：购买价格3000-4000元、租赁赁价格30—50元元／月/m2是高科技企企业置业的的主流需求求；分期付付款和按揭揭是高科技技企业置业业的主要方方式。需求特征17：高科技企业业普遍需要要智能化系系统、安防防系统、商商务配套、、金融设施施、员工餐餐厅等服务务设施。2．企业业年产值与与企业特征征交叉分析析年产值与公公司性质年产值与员员工数量年产值与现现有办公面面积年产值与目目前办公面面积满意程程度总体上说，，年产值500—1000万万的企业对对目前办公公面积最不不满意，其次是年产产值200—500万的企业业，这两个个档次的企企业是西信信项目最应关注的客客户资源。。年产值与租租购意向总体上说，，大部分企企业选择租租用办公场场地，年产产值在500万以上上的企业租房意愿愿比较明显显，而年产产值在200—500万的企企业则更多多选择购买办公场地地。年产值与面面积需求年产值与物物业档次需需求年产值与产产品形态需需求总体上说，，标准写字字间、全开开放空间、、高层和小小高层是各各档次企业业的主流需求求。差异较较明显的方方面是年产产值500万以上的的企业首要要选择小高层，而而年产值在在500万万以下的企企业首要选选择高层。。分析原因因，应与年产值高高、规模大大的企业更更注重办公公环境的自自然性和宽宽松性，而而规模较小的的企业主要要是服务类类、其它科科技类企业业，更注重重企业形象象包装有关。。年产值与智智能化需求求档次排序第一位

第二位

第三位

200万元以下

有线宽带

局域网、内部智能化门禁系统（如密码锁等）

国际电视、电话

200-500万元

有线宽带

电视监控报警系统、局域网

内部智能化门禁系统（如密码锁等）

500-1000万元

有线宽带

局域网

电视监控报警系统

1000万元以上

有线宽带

局域网、内部智能化门禁系统（如密码锁等）

电视监控报警系统

年产值与商商务配套需需求年产值与生生活配套需需求总体上说，，各年产值值档次的企企业都非常常重视餐厅厅、公交、、超市、运运动娱乐设施施、员工宿宿舍、绿色色景观等配配套，而对对医院和学学校需求不不大。对比各各年产值档档次，可以以发现产值值较高的企企业对员工工宿舍更重重视，而产值值较低的企企业对绿色色景观更重重视。档次排序第一位

第二位

第三位

200万元以下

餐厅

公交

绿色景观空间

200-500万元

公交

餐厅

超市

500-1000万元

餐厅

公交

超市

1000万元以上

餐厅、运动娱乐设施

公交、员工公寓

绿色景观空间

由以上分析析图表我们们可归纳出出需求特征18：年产值200—1000万的的企业对目目前办公面积最不满满意，是西西信项目最最应关注的的客户资源源群体。需求特征19：大多数企业业选择租用用办公场地地，年产200—500万的的企业购买买意识相对对较强。需求特征20：中等档次的的物业是不不同产值企企业的主要要选择，高挡挡物业其次次，选择一一般物业档档次的企业业较少，说明高科技技企业对办办公形象普普遍较为看看重，希望望在中高挡物业内办办公。需求特征21：标准写字间间、全开放放空间、高高层和小高高层是不同产值值企业的主主流需求。需求特征22：不同产值的的企业都非非常重视有有线宽带、、门禁系统、报报警系统、、局域网，，而对智能能一卡通和和背景音乐则不是很很看重。需求特征23：不同产值的的企业都看看重银行、、多功能会会议室、商务中中心、商业业生活配套套、财税代代理、货运运、星级客房等商务务配套。需求特征24：不同产值的的企业都非非常重视餐餐厅、公交交、超市、运动动娱乐设施施、员工宿宿舍、绿色色景观等配配套，而对医院和学学校需求不不大。3．办公用用房档次要要求与行业业特征交叉叉分析档次要求与与公司性质质□档次要求求与员工人人数档次要求与与年产值档次要求与与目前办公公面积档次要求与与目前办公公面积满意意程度档次要求与与租购意向向档次要求与与面积需求求总体上说，，选择高档档办公用房房的企业，，主要需要要500平平米以上的的面积；选选择中档办办公用房的企业业，主要需需求200—500平米的面面积；选择择一般办公公用房的企企业，主要要需求100—500平米米的面积；；而50——100平平米的面积积在高科技技企业中不不论哪个档档次都需求求不大。档次要求与与购房总价价接受度总体上说，，选择高档档办公用房房的企业大大多数能接接受200万以上的的总价；选择中挡办办公用房的的企业大多多数能接受受20—80万的总总价；选择择一般办公用房的的企业基本本上都只能能接受60万以下的的总价。档次要求与与产品形态态需求总体上说，，标准写字字间、高层层和小高层层建筑形态态、全开放放式空间和和独立单间＋开放空空间在各档档次需求中中都是最主主要的选择择。各档次次对比而言言，独立办公楼在选选择高档办办公用房的的企业中相相对需求更更大；高层层在选择高高档办公用房的企业业中需求更更大，小高高层在选择择中档办公公用房的企企业中需求求更大；独立单间＋＋开放空间间在选择一一般办公用用房的企业业中需求更更大。档次要求求与智能能化需求求档次排序第一位

第二位

第三位

高

有线宽带

电视监控报警系统、局域网

内部智能化门禁系统（如密码锁等）

中

有线宽带

内部智能化门禁系统（如密码锁等）

电视监控报警系统

一般

有线宽带

局域网

国际电视、电话

档次要求求与商务务配套需需求档次要求求与生活活配套需需求档次排序第一位

第二位

第三位

高

餐厅

公交

娱乐运动设施

中

餐厅

公交

超市

一般

餐厅

绿色景观空间

公交

根据以上上图表分分析我们们归纳出出：需求特征征25：：选择高高档办公公用房的的企业主主要特征征：年产产值在1000万万以上，，企业员员工在50人以以上，需需求面积积在500平平米以上上，大多多数能接接受200万以以上的总总价，以以购买为主。需求特征征26：选择中档档办公用用房的企企业主要要特征：：年产值在1000万万以上和和200—500万这这两个层层次上的的企业最最多，企业员工工主要在在20——50人人之间，，需求面面积在200——500平米之间，，大多数数能接受受20——80万万的总价价，以租租用为主主。需求特征征27：选择一般般办公用用房的企企业主要要特征：：年产值在200万以以下，企企业员工工主要在在20——50人人之间，，需求面面积在100—500平平米之间间，大多多数只能能接受60万以以下的总总价，以租租用为主主。重庆写字字楼市场场供/需关系对对应需求结论

供给现状

◆专业写字楼市场需求极其旺盛。◆适合高科技企业大中型办公场地的写字楼需求无法得到满足。◆供给市场结构失衡，市场面临重新洗牌◆写字楼物业总体素质偏低，规模偏小，已经不能满足现代商务办公的需求。

◆目前重庆写字楼中的高科技企业主要以科技企业为主，企业性质半数以上为私营，企业规模、实力普遍较强，对办公面积的需求也较大。◆写字楼物业总体素质偏低，规模偏小，已经不能满足现代商务办公的需求。◆星级酒店式管理是高档写字楼必备的要素。

◆目前高科技企业办公场地的购买价格比市场平均价位略高，说明高科技企业对中高档次写字楼要求较大。

◆客户层次日趋明显，促成写字楼市场演变。◆行业集中化及行业关联性特征明显。重庆写字字楼市场场供/需关系对对应需求结论

供给现状

◆目前重庆写字楼中的高科技企业主要以科技企业为主，企业性质半数以上为私营，企业规模、实力普遍较强，对办公面积的需求也较大。◆写字楼物业总体素质偏低，规模偏小，已经不能满足现代商务办公的需求。◆星级酒店式管理是高档写字楼必备的要素。

◆目前高科技企业办公场地的购买价格比市场平均价位略高，说明高科技企业对中高档次写字楼要求较大。

◆客户层次日趋明显，促成写字楼市场演变。◆行业集中化及行业关联性特征明显。9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,Janu