成都韩国乐天攀成钢项目前期市场调研报告(页)

韩国乐天集团成都市调报告呈递：乐天地产（成都）香港有限公司LOTTEPROPERTIES(CHENGDU)HKLIMITED内容提纲第一部分房地产细分市场住宅产品市场成都市住宅市场现状及特征；未来房地产市场趋势（全国/成都）未来中央房地产政策变化趋势及应对方案；商业市场成都市商业市场现状成都市各大商业物业现状分析办公市场成都市写字楼市场状况；成都市甲级写字楼的租金水平与租赁条件、空置率；内容提纲酒店市场成都市酒店级服务式酒店公寓市场现状；成都市四星级、五星级（国内企业/世界连锁）酒店的：平均每日房费空置率年销售额（区分客房、餐饮、其它）其中主要酒店的基本信息第二部分

城市综合体攀成钢片区现有及未来供应情况住宅产品市场4成都市住宅市场现状及特征未来中央房地产政策变化趋势及应对方案未来房地产市场趋势（全国/成都）经过长期发展、市场细分，成都房地产市场逐渐形成多个市场板块建设路茶店子－五块石羊西线-国宾片区光华大道东湖板块神仙树-桐梓林内金沙东大街-沙河堡城中心红牌楼站南板块骡马桥北湖三圣乡新双楠外金沙大丰板块板块格局内光华清水河-内外双楠城中、城南、城东板块板块特征片区代表楼盘板块特征整体均价（元/㎡）城中心朗御、时代豪庭、力讯领筑、城市理想、华置都汇华庭城市中心的稀缺资源都使得这个版块的楼盘尽显其居住和投资价值，商业性质居多，投资人群占比大16500建设路浅水半岛、龙湖三千城、华润二十四城、首创爱这城曾经的老厂区经过近年大力改建，区域商圈已经基本形成，再加之众多实力开发商入住，使区域价值加速提升10500东大街延线—沙河堡九龙仓雍锦汇、摩根中心、万科金润华府、上海东韵、沙河壹号城市配套成熟，商业环境以及居住氛围很好9500东湖版块华润翡翠城、东湖国际、瑞升望江橡树林、万科金色海蓉、摩玛城政府与开发商合作打造的东湖景观成为区域亮点，也为周边居住群体提供了难得的亲水区，休闲区和湿地区11000三圣乡鑫苑名家、蓝谷地、卓锦城繁花郡、锦江城市花园版块包括三圣乡、幸福梅林等景观旅游资源，生态价值高，居住环境好8000红牌楼成都A区、优客联邦、红城老成都南富西贵的汇聚，但在短期内仍不能改变片区的负面形象，也使片区无法成就顶级居住空间10000神仙树—桐梓林桐梓林欧城、紫檀、神仙树大院城南成熟生活区，也是成都市外籍居民相对聚集区，区域居住附加值较高11000站南板块南城都汇、时代晶科名苑、南钻威尼斯、蓝光公馆1881随着新南天地商圈的逐渐成熟，区域居住价值提升，板块内以改善型产品为主，高档居住版本属性逐渐形成95000城西、城北板块

板块特征片区代表楼盘板块特征整体均价（元/㎡）茶店子—五块石龙湖北城天街、西西里·公园前、锦熙玉苑、平福里、蓝光花满庭、金府SOHO区域发展相对缓慢，长期以来环境较差，外来人员包括本地拆迁户数量较多，区域内早期商品房数量较多，投资回报率较低8000驷马桥金科一城、华宇阳光水岸、中国铁建青秀城区域发展较为缓慢，楼盘品质感较低7800北湖东润豪庭、北湖龙郡、北湖龙珠距离主城区距离较远，虽有北湖资源，但受制于地缘因素使得区域价格较低6200国宾—羊西线万科金域西岭、西锦城、西岸观邸、新里派克公馆、中海国际社区随着成灌快铁的正式运营，时空距离的缩短使得更多人的置业观念发生改变，板块未来发展潜力巨大7000内金沙-内光华朗基龙堂、优品道、中大君悦金沙、金沙鹭岛、建发金沙里城西2.5环交通便利，生活和商业配套都较为成熟，但区域楼盘的价格差距也较大，该区域内居住附加值体现明显11000清水河—双楠鹭岛国际社区、金林俊景、海珀·香庭、正基城市主场成熟生活片区9500新双楠—顺江村中粮祥云、中铁瑞城新界、中华名园波西卡诺、保利花园、中海锦城、绿地圣路易作为双楠生活延续的新双楠区域仍有多家开发商的土地储备。且有知名开发商在售项目，未来竞争激烈，发展潜力大76002010-2011年年供应量超过2000万平方米，受持续调控影响，预计2012年供应量将显著减少统计范围包括：成都主城六区（锦江区、成华区、武侯区、青羊区、高新区、金牛区）及近郊五区县（双流、温江、龙泉驿、郫县、新都）；2010-2011年，年供应量面积超过2000万m²，套数超过20万套，户均面积93-96m²；自2012年年初截止5月7日，供应量仅为去年供应总量的20％（按供应面积计算），预估2012年供应总量与2011年相比，将显著减少。年份供应套数（万套）面积（万m²）201021.52013201124.523712012（统计时间截止2012年5月7日）5.2500整体供应虽受调控影响，但去化整体情况较好，除2011年供销比较高外，其余年份供销比小于1年份销售供销比套数（万套）面积（万m²）按面积计算201021.420240.99201118.717981.322012（统计时间截止2012年5月7日）6.66250.8整体去化50以下50-7070-9090-110套数（套）面积(㎡)套数（套）面积(㎡)套数（套）面积(㎡)套数（套）面积(㎡)20106664293422.2481615010779123675875833931638266842011427319112121069128186381591675307934864341292120121306590795545334365309332558873137281352471110-130130-150150-170170-200套数（套）面积(㎡)套数（套）面积(㎡)套数（套）面积(㎡)套数（套）面积(㎡)20102965335563211408219462873488552895310856018020112498830042941058414643204687752302309556055620127966952295339546908711601855571193216712从整体市场去化情况来看，70-130平方米为去化主力面积段，其中70-90平方米去化情况最好面积段去化量八大板块中，去化量排在前三位的板块依次是站南板块、内金沙板块、东大街延线-沙河堡板块

建设路东大街延线-沙河堡东湖板块

套数（套）面积(㎡)套数（套）面积(㎡)套数（套）面积(㎡)201087891350111787280389738077420112482615215121263481139122927201288115374724939025022366

站南板块内金沙内光华

套数面积(㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)20105202613912215722795630252698252011361847168617082015311076104374201223732919997207734412114450板块去化量亚洲知名开发商所开发楼盘多为中高端改善项目，除悦城和ICC去化相对较好外，多数去化一般，月均不足20套开发商板块项目名称开盘时间供应销售销售率月均去化销售均价套数套数％套/月元/m²新鸿基攀成钢ICC2012年4月27日22021999％——10500新鸿基南延线悦城2009年4月19日1638135483％40，目前约24套/月约10000太古东大街大慈寺项目待售凯德人民南路来福士广场持有九龙仓东大街延线雍锦汇2011年1月781621％<121000九龙仓攀成钢御园2011年9月30日44414733％2111500香港置地，合景泰富攀成钢环球汇待售嘉里置业大源板块都城雅颂居2010年9月16日90066374％33，目前约11套/月11800仁恒攀成钢滨河湾待售知名开发商去化情况近一年来，成都房地产市场淡市旺销的楼盘多为高性价比的刚需项目，营销上采取以价换量的策略项目名称板块开盘时间供应销售销售率月均去化销售均价套数套数％套/月元/m²中德英伦联邦华阳板块2011年5月29日3113296195.12%247约8500绿地世纪城凤凰山板块2011年9月30日2673159759.75%2287000多光华逸家光华大道2012年3月17日82443853.16%220约8400中海锦城顺江村板块2010年9月26日2757264095.76%139，2012年月均去化超过200套约8300去化明星绿地世纪城位于金牛区北部新城，是一个以刚需住宅为主的城市综合体项目，去化情况好14区位：成都市金牛区北新干线以东，北三环内侧规模：占地343亩；建筑面积83万方；产品：共计19栋16-21层高层，主力面积区间50-120m²容积率：4.5绿化率：30%配套：底商项目比邻“红星美凯龙”西南旗舰店，有超过10万㎡的公园式卖场及商业休闲街区项目区位示意图项目总平面规划图典型案例绿地世纪城项目的销售策略是采取以价换量，控制总价的营销模式，赢得快速去化，其中，50-70m²的户型去化速度最快15面积段销售均价去化率元/m²％50以下643645.45%50-70680875.11%70-90704071.80%90-110711835.71%110-130723323.35%合计701459.75%客户特征来源地以成都本地为主，省内客户也占较大比例年龄结构25-35岁为主购买目的自住客户为主关注点总价低、户型等……世纪城整体上以刚需产品为主，主力户型面积小，加上单价不高，因此总价也较低，主力总价50、60万，所以卖得很好……——世纪城置业顾问典型案例绿地世纪城分面积段销售情况绿地世纪城的畅销户型是86m²的套三户型，3室2厅1卫16户型优点：户型方正实用；阳台光景融入客厅；全明厨卫，变尺度晾晒阳台。赠送情况实得面积93平米赠送比例8.1%总价约60万建面均价约6900-7100元/ｍ²实得均价约6565元/ｍ²典型案例另一类畅销户型是74m²的套二户型，2室2厅1卫17户型优点：紧凑布局，空间有效利用；客厅连接创意可变空间，阳光景观餐厅演绎浪漫生活；干湿分区，水区集中。赠送情况实得面积81平米赠送比例9.5%总价约53万建面均价约6900-7100元/ｍ²实得均价约6486元/ｍ²典型案例18项目总平面规划图项目位置：高新区天府大道南段（荷兰水街旁）；项目规模：占地面积360亩；建筑面积约128万平方米；绿化率：55%容积率：4.9产品：33层高层、44层超高层，主力户型70-110m²；配套：4万平米商业中心、6000平米高级商务会所、8000平米主题会所。中德英伦联邦项目位于南延线华阳片区，以英伦风格为特色的中高端大规模住宅项目，去化速度快当前一期360亩项目区位示意图典型案例中德英伦联邦以超高赠送实现逆势飘红，2011年总销售额约16.4亿，其中，50-90m²户型去化最快分面积段销售均价去化率元/m²％50-70742398.00%70-90874790.56%90-110843075.74%110-130812477.52%130-150685931.73%150-170947224.27%170-2001616822.86%200-250932350.00%客户特征来源地大成都中端客户约50%，成都主城区限购类客户约20%，省内外客户约30%年龄结构25-40岁为主购买目的刚需及首改的自住客户为主，一定比例的投资客户关注点高性价比、大盘规模、升值潜力……这个项目送得多，算下来，实得均价才5000多，划得着，所以我赶紧下手了……——中德英伦联邦业主李女士典型案例套三的畅销主力户型面积89㎡，三房两厅两卫，以总价低，房间数量多获得刚需客户青睐户型优点：约53%的超高赠送空间；30㎡的客餐厅一体，衔接16㎡超大景观阳台；32㎡的八角主卧区，置身360°的景观阳台中。户型缺点：户型不规则，使用不方便。赠送方式赠送面积实得面积136㎡赠送比例53%建面均价8000实得均价5400典型案例另一款畅销户型是105㎡的套三，三房两厅双卫，其卖点与上一款类似户型优点：约45%的赠送率；室内通透、采光、视野上佳；客厅大气；入户花园可变性较强；户型缺点：户型不规则，浪费空间较大。赠送情况实得面积164㎡赠送比例56%建面均价8400实得均价5400典型案例滞销项目多为高定价的豪宅项目项目名称板块开盘时间供应销售销售率月均去化销售均价套数套数％套/月元/m²望今缘静居寺2011年5月1161614％1.327000雍锦汇东大街延线2011年9月3日781621％<121000蓝光1881站南板块2010年8月28日610252.41％12.617000都城雅颂居大源板块2010年9月16日90066374％33，目前约11套/月11800滞销典型蓝光公馆1881项目是本土开发商蓝光地产在城南新区打造的高端豪宅物业23新南天地商圈神仙树片区桐梓林片区蓝光公馆1881项目区位示意图项目总平面规划图区位：位于城南三环内，邻近传统富人区桐梓林片区和神仙树片区，出于新南天地商圈辐射范围内；规模：占地面积60亩；建筑面积21.9万方；产品：11栋16-18层板式高层；主力面积170-250m²；配套：高档餐饮会所奢侈品商业街典型案例蓝光公馆1881项目整体去化速度较慢，且因限购影响2011年销售几近停滞，月均不到10套。2012年价格调整力度大，去化有所好转24年份销售情况销售均价套数月均去化元/m²201083201880020111038184002012661613300合计25212.617300客户特征来源地成都本地客户为主，省外如广东、福建客户也有一些；本地客户又以城南客户为主

职业特征私营企业主和企事业高级管理为主，如外资企业、港资企业和内地大型单位的管理层年龄结构中年为主，40-50岁为主购买目的自住改善型客户为主，但同时关注物业的增值潜力关注点地段、物业的投资潜力、舒适度、高端物业的标签感等2012年，蓝光公馆1881加大价格调整力度，销售均价由之前的1.8万元/m²降到1.3万元/m²，降价幅度约30％；一定程度上刺激了去化速度；典型案例25在滞销状态中去化速度相对较快的户型为220m²的套四，四室两厅五卫户型优点：近50平方米阔绰客厅、餐厅空间；保姆房带独立电梯入户，合理分离主仆动线；多功能娱乐室；每个房间均带独立卫生间。典型案例都城雅颂居项目位于大源生态居住区核心腹地，是嘉里建设在成都打造的第一个高端住宅物业26区位：占据国际城南大源居住区，周边路网发达，距新会展中心2公里，区位优势明显；规模：占地面积213亩；建筑面积20万方；产品：8栋22-26层高层精装住宅；1栋商业，主力面积90-140m²；配套：伊藤洋华堂高新店成都七中、美视学校市一医院等医疗机构项目区位示意图项目总平面规划图典型案例都城雅颂居项目单价较同区位项目偏高，且项目品质一般，去化速度受影响27……雅颂居在成都的产品感觉没做出品质，……比如说外立面，成都客户很难接受……——城南1号置业顾问年份销售情况销售均价套数月均去化元/m²201041511911000201120417120002012441111000合计6633311800客户特征来源地成都本地客户为主，省外如广东、福建客户也有一些；本地客户又以城南客户为主

职业特征私营企业主和企事业高级管理为主，如外资企业、港资企业和内地大型单位的管理层年龄结构中年为主，40-50岁为主购买目的自住改善型客户为主，但同时关注物业的增值潜力关注点地段、物业的投资潜力、舒适度、高端物业的标签感等典型案例相对较为畅销的户型为93㎡的套二户型，2室2厅2卫

28户型分析：户型设计方正，保证明厨明卫；兼具景观阳台和生活阳台；主卧套房设计，带卫生间；舒适性提升的同时牺牲了一定的实用性。典型案例另一款受到市场认可的户型是139㎡的套三户型，3室2厅2卫29户型分析：客厅开间甚至接近7.5米，在公共空间上堪比160㎡以上大户型，但压缩了卧室面积，使私密空间略显局促；该系列大户型除了阳台按照政策规定算半面积外几乎没有任何赠送空间；在保持舒适的生活空间前提下，提升了户均建筑面积。典型案例高端改善型项目受调控影响大，高性价比产品市场反应较好，本项目可结合项目情况，走“高性价比”路线项目启示攀成钢板块市场现状高端居住板块属性凸显；高端居住产品将扎堆出现，市场竞争激烈成都房地产市场去化现状高端改善项目受市场调控影响大，去化慢；高性价比产品市场反应较好项目情况周边区域虽人口多，但高端消费人口少；住宅地块临二环、立交桥,”70/90”政策的限制性条件建议项目采取“高性价比”的开发策略受“90/70”政策限制，考虑市场现状，户型配比建议以70-80m²两房和80-90m²两房半为主，实现快速回现户型配比面积区间（m²）房型面积比例（％）40-50一房10％70-80两房30％80-90两房半30％105-115紧凑型三房15％120-130舒适型三房15％中德英伦联邦：以70-90m²的户型面积占主力，该面积段的快速去化带动整个项目实现快速去化参考案例面积段（m²）总套数（套）套数比例（％）总面积(㎡)面积比例（％）去化率（％）50-7045111.94%286638.20%98.00%70-90222458.90%19388355.47%90.69%90-11063916.92%6448118.45%75.43%110-1302185.77%256707.34%77.52%130-1501042.75%137803.94%31.73%150-1701032.73%164244.70%24.27%170-200350.93%61971.77%22.86%200-25020.05%4350.12%50.00%合计3776100.00%349537100.00%84.14%光华逸家：以50-90m²的户型面积占主力，该面积段的快速去化带动整个项目实现快速去化参考案例面积段（m²）总套数（套）套数比例（％）总面积(㎡)面积比例（％）去化率（％）50以下313.76%11011.74%67.74%50-7024830.10%1393422.05%63.31%70-9030236.65%2247135.56%59.27%90-11015118.33%1411822.34%48.34%110-1308810.68%1102517.44%4.55%130-15040.49%5490.87%0.00%合计824100.00%63200100.00%52.67%住宅产品市场34成都市住宅市场现状及特征未来中央房地产政策变化趋势及应对方案未来房地产市场趋势（全国/成都）各类政策2011年政府工作报告及实际执行情况2012年政府工作报告2012年政府工作报告较2011年变化信贷环境严格控制信贷增量提高首套房利率根据广义货币M2增速14%测算出今年约新增8万亿信贷量，信贷量较2011年有所增加央行副行长刘士余在今年全国“两会”期间表示，央行鼓励各金融机构在基准利率和首套普通商品住宅贷款优惠利率的下限之间权衡定价，未来或将实行首套房利率差别化信贷环境略微有所宽松保障房2011年计划开工建设1000万套保障房；实际开工1043万套，建成432万套2012年计划新开工700万套以上，建成500万套保障房新开工量略有下降建成量略有上升；总体维持平稳态势限购政策严格执行限购政策严格执行限购政策短期内限购政策不会放松房产税上海、重庆进行试点改革房地产税收制度，加大房产税力度，未来扩大试点城市范围加强房产税作用目前调控政策不放松，长期来看抑制投资性需求不会变，“以价换量”为市场共识坚持房地产调控不放松，不动摇，不反复；国土部、银监会等部门相关房地产监管工作力度不减；地方继续落实调控措施，扰乱政策预期被叫停；政策措施“有保有压”，完善首套房贷优惠政策，支持居民合理住房需求，同时抑制投资投机需求。综合政策投资放缓，经济减速，稳增长背景下货币政策微调，由“稳中偏紧”向“稳健”转变2011年，为控制通货膨胀，国内货币政策持续收紧，经济减速，受国际环境影响使得不确定性加大。下半年货币政策收紧的节奏放缓，开始适时适度预调微调；2012年货币政策将由2011年的“稳中偏紧”向“稳健”转变，近期通胀水平明显回落，若明年我国经济仍能保持稳定的发展水平，则货币政策不会大幅度全面转向。目前的货币政策微调源于前期收紧幅度过大，现在是向正常水平回归，不代表政策全面放松，应密切关注利率下调；2012年一季度，房地产贷款增速明显低于总贷款增速。房地产各项贷款增量同比出现50%左右的大幅度下降。房地产各项贷款出现明显减少，主要受房地产投资增速明显下滑和销售不佳的影响。货币政策预计2012年全年总的信贷规模可能与2011年持平，央行鼓励各金融机构在基准利率和首套普通商品住宅贷款优惠利率的下限之间权衡定价，目前已有多个城市部分银行下调首套房利率，未来首套房将重新实行差别化利率。国内贷款的收紧和商品房销售的回落致使2012年开发投资资金更趋紧张截至2011年四季度全国房地产开发投资资金来源累计6.84万亿，同比增长20.2%，累计同比增速连续2个月下滑，单月同比增速则出现了连续4个月下滑，距2008年三季度出现的负增长仅一步之遥；2006年以来，开发投资资金来源中国内贷款占比震荡下行，而自筹资金和其他资金则稳步上行，地产开发投资资金来源与其中占比最大三项的累计同比增速发现，国内贷款累计同比增速已经降至近6年来最低点。房地产金融国内贷款累计同比增速已降至近6年来低点，资金呈持续收紧态势，预计2012年开发贷仍将维持较紧态势。收紧银行开发贷，使信托几乎成为房企外部融资的唯一渠道2011年新增的集合信托产品中，投向房地产的资金占比超过四成，可以说开发商借道信托进行融资的行为已经相当普遍，信托几乎成为开发商外部融资的唯一渠道；由于证监会对地产借道信托保持了偏紧的监控措施，同时2012年的一、二季度末迎来了两个本金兑付高峰，我们预计信托的发行规模在2012年下半年至2013年将会有所萎缩。房地产金融信托发行规模逐月连续下滑，单月同比负增长。保障房建设目标更务实，注重运营和管理机制完善；房产税试点范围进一步扩大，为建立中长期制度奠定基础保障房建设近几年保障房建设规模迅速增加，政府资金压力较大。2010年保障房计划建设580万套，实际开工590万套。“十二五”期间，中央政府计划建设保障房3600万套，2011年已经完成了开工建设1000万套的目标。2012年保障房建设计划新开工700万套以上，基本建成500万套，相比原计划的1000万套或将略有下调。但2012年是保障房建设的高峰期，今年开工的要继续施工，再加上明年新开工的，政府筹集资金压力将会很大；房产税预计在2012年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大，尽管试点初期由于税率较低、覆盖范围窄，不会对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。另一方面，房产税改革试点范围扩大，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，通过房产税试点并逐步退出限购可能成为政府的一个选择，房产税改革进入实质讨论阶段，未来或加大试点力度和扩大试点城市范围。保障房及税收政策附：近一年各地方楼市政策微调汇总方式城市出台时间主要内容普通住宅标准调整北京2011.11.25上调普通住宅标准及平均交易价格上海2012.02.16放宽2008年的住宅标准。五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套天津2012.02.01普通住宅指导价格标准再次进行调整。此次调整是继2007、2008和2010年之后的第四次上调。其中，中心城区平均涨幅达到35.2%，环城四区上涨33.6%，本次普通住宅指导价格的上调，进一步扩大了普通住宅房源的范围武汉2011.12.01全市调整享受优惠政策普通住房标准，取消之前的单价7000元限制，将中心城区总价范围从之前100万元扩大到140万元厦门2012.01.01自2012年1月1日起，厦门市享受优惠政策普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0(不含)以上；单套建筑面积在144平方米(含)以下；岛内的思明区和湖里区住房单套总价在250万元(含)以下，岛外的海沧区、集美区、同安区、翔安区住房单套总价在180万元(含)以下。对于符合优惠政策的购房者，将给予税收优惠。税收优惠主要体现在契税和营业税方面，契税最低只需缴交1%，营业税符合普通住房标准且购买满五年的可享受免交优惠。公积金贷款放松常州2011.10.01申请住房公积金个人住房贷款购买经济适用住房的，借款人（含共同借款人，下同）中有两人及以上符合贷款条件，贷款额度按借款人住房公积金存储余额之和20倍计算不足30万元的，可放宽为30万元；借款人中有两人及以上符合贷款条件的，最高贷款额度调整为50万元。宁波2011.10.10允许部分符合公积金贷款条件、以纯商业贷购买房子的宁波市民申请将商业个贷余额全部或部分转为公积金贷款合肥2011.12.01借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金，最高贷款额调整至45万元；借款人单方按规定缴存住房公积金的，最高贷款额调整至35万元南京2011.10.24住房公积金最高贷款额度由20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。夫妻及未成年子女卖掉唯一房产再购的，提供首套房证明可再贷款重庆2011.04.20重庆市住房公积金管理委员会决定将住房公积金个人住房贷款最高限额由现行的20万元提高到40万元，职工最高可贷成数为购房款的80％附：近一年各地方楼市政策微调汇总方式城市出台时间主要内容减税或补贴芜湖（叫停）2012.02.09鼓励和支持居民合理的住房需求，继续落实好居民自住首套普通商品住房的贷款首付比例、利率优惠政策；对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴杭州2011.06.03开发区财政安排企业员工安居补助专项资金1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制，符合条件的购房者今年内在杭州经济开发区范围内购置商品房可享受购房补贴马鞍山2011.08.20自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助上调限价佛山（叫停）2011.10.11本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房中山2012.01.22商品房限价从每平方米5800元上调至6590元土地出让优惠广州2011.10.17广州市政府携南站商务区31幅地块赴香港招商。广州市提出，针对外资企业拿地，将适当延长50%的首期土地出让金的支付期限，由以前的30天延长至4-6个月户籍成都（叫停）2011.11.11放松对购房者的资格审查，欲仅在房产证登记发放时核查购房者资格，而原本在网上签约时要对购房者进行的资格审核，将转交由开发商和房产中介执行上海（叫停）2012.02.27本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。而一周前本市户籍居民家庭被解释为“包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭”从化2012.02.10从化市政府经研究，已原则同意有条件延缓入户政策2年，作为办证缓冲期，以利维护社会稳定楼市调控威力渐显，大型房企抗风险能力较强，房地产市场洗牌力度加大新增供应多去化缓慢库存上升减少土地储备放缓开工库存升至高位后逐步回落供需在更低的成交量达到平衡库存上升和资金链趋紧导致房价维持稳中略降政策难以放松开发投资资金来源项中，贷款及自筹资金在2012年都出现了同比下滑，政府对于信托融资的公开口径将是以规范市场为主并严加监管，完全禁止开发商通过信托融资将会非常危险，信托渠道不会完全堵死，信托成本也将持续走高。另外房企在本轮景气衰退中总体表现的较为理性，以万科、保利为代表的高周转房企大幅缩减土地市场的支出，秉持现金为王的积极销售策略，房企整体出现资金链断裂的可能性很小，小部分房企资金链可能断裂，行业整合将更多以企业并购而非破产的形式出现。变化趋势中国政策的特点小结及2013年展望对应方案调控政策态势从短期效果看，房地产调控政策在去年第四季度才初显成效，而这主要是政策影响、干预的结果并非市场自主调节行为。为保障调控效果的持续性，目前调控政策不能放松。长期来讲，以后的调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段，但抑制投资性需求的目标不会变。在外围经济不出现大幅恶化的背景下，2012年不会出现2008年底反转式的政策转向；未来楼市调控政策核心控制房价上涨，让被投资性需求推高的房价回归合理水平，让超过居民人均可支配收入增长水平的房价不合理上涨回归理性。另一方面，持续加大保障性住房建设力度，使其分流部分商品房市场，增加普通商品房供给，满足市场刚性需求。另外，房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产产业格局；调控中心转向本轮调控政策的重心从注重房地产业的经济功能转向注重其社会功能，这也是新一轮楼市调控与以往调控政策的区别。房地产市场不能靠投资性需求支撑，而要靠自住型需求推动。而目前来看，差别化信贷和税收工具是控制投资性需求的有效手段，在保护自住型住房需求的前提下全面开征房产税，是调节房地产市场的经济手段和长效机制；房地产市场未来发展房地产市场虽仍有空间，增速下降却是必然趋势，房地产行业调整在所难免。在2012年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，影响行业发展的长效机制将逐步建立，房地产业仍面临较好的发展空间。房地产企业应采取稳健的财务模式，控制负债率，改变过去粗放扩张式的土地盈利模式，将品牌和专业化能力作为盈利关键。把握开发节奏，提升开发品质，积极转型调整则是房地产企业应对市场变化的关键。经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。有鉴于此，现在正是政府、开发企业、金融行业等相关各方思考中长期变革及应对策略的时机。住宅产品市场44成都市住宅市场现状及特征未来中央房地产政策变化趋势及应对方案未来房地产市场趋势（全国/成都）2011年住宅类用地供应量及比例均有明显减少，可预计未来2-3年内面世产品应以商业办公为主2011年，全国130个城市土地供应量上涨，全年共计推出土地32,242宗，推出面积达到137,359万平方米，同比增加6%，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合类用地）9,999宗，推出面积49,535万平方米，同比减少11%，商业办公类用地5,279宗，推出面积14,877万平方米，同比增加58%；住宅类用地供应量占总量的36%，较之去年43%的比重明显减少，今年土地供应量上涨主要受工业用地与商业办公用地增量的影响。全国供应城市宗地（宗）总宗地面积（万平方米）住宅宗地面积（万平方米）住宅楼面价格（元/平方米）推出成交推出成交推出成交推出成交北京市2832491675139068846847915088上海市82977630672833109097035373996广州市20414375660128519340693393深圳市716028927012812836183618杭州市8027771538142726422346936217天津市786727491145731332119320602187南京市2892711231113544235632102958重庆市983632503831862006120718631933成都市32729717481536478421164617542011年全国133个城市土地市场交易数据（部分一、二线城市）从全国范围看，2012-2014年房地产开发住宅年竣工量将达到12.3亿平方米，将会出现供求平衡的格局随着2009-2011新拍卖土地量的增加（假设2009-2011年新开工面积在2012-2014年竣工），则2012-2014年，房地产开发住宅年竣工量将达到12.3亿平方米；按照中国目前人口增长速度和城市化速度预测，2012-2014年城镇住宅需求年均将达到12.7亿平方米；商品房住宅的开发就可以满足城镇居民住房的基本需求（不包括公租房、小产权房、非房地产开发建设等），市场的供求格局将扭转，并出现供求基本平衡的格局。年份总人口预测城市化率预测人均住宅面积（平方米）住房存量（亿平方米）新增住宅（亿平方米）折旧（亿平方米）需求面积（亿平方米）201213.5352.5%30.12149.23.312.5201313.5853.7%30.62239.43.212.6201413.6454.9%31.12339.63.313.02012-2014年城镇年度新建住宅量预测供需关系市场供求关系变化将使市场竞争进一步加剧，且政策的压制可能导致全国销量难有较好表现行业供求格局的改变将导致房价快速上涨的历史在未来几年都将难以再现，需要开发商在融资、产品、管理方面均能够体现较强能力才能有较理想的市场回报；据了解，未来10年每年城镇首次置业新房需求平均约在2.7-3.2亿平方米，假设首次置业在新房成交中占比35%（采用万科地产2012年一季度报告数据），则可推测全国商品住宅销售面积约为7.8-9.2亿平方米，较之2011年降幅为-20%至-5%，因此，在首次置业有限的情况下，仅靠首次置业需求将很难推动全国住宅销量的持续增长，这样的销量水平给未来数年房地产投资的增长都带来较大压力，因此未来2-3年内国家政策的调控对于促进房地产投资是非常必要的；综上所述，供求平衡的局面使房价将有进一步抑制，政策对改善型购买需求将会有进一步抑制，并使全国整体市场较难有很好表现，一些国内重点城市由于2010-2011年已经经历了较为明显的调控，因此销量可能将提前转入增长。综述与全国趋势一致，2011年土地供应偏重于商业及商业兼容住宅用地，预计未来2-3年将延续这一趋势因2011年政策调控，成都市供应商品房用地偏重于商业及商业兼容住宅用地，其占比高于住宅及住宅兼容商业用地14个点；预计未来2-3年土地供应仍将延续这种趋势，商业用地占比较大。成交方面占比均衡，反应了开发商不因调控而改变，仍然对住宅市场报有很大的期望。成都供应受调控影响，2011年成都市土地成交量明显下降，开发商拿地谨慎，外地房企移步二线城市2011年龙湖、保利、万科、中海、中建、中铁等知名开发商皆竞得土地，但较2010年相对理智，大部分地块以略高于起拍价获得；2011年因调控政策加温，外地开发商逐步转进二线城市，北京金隅大成布局双流，云南俊发获得青羊区土地已呈项目-时光俊园。排名开发商土地面积（亩）土地金额（亿元）1保利602.6715.992成都青羊城乡建设发展有限公司596.8510.863龙湖458.5110.154嘉隆利378.338.885四川浩森投资有限公司377.158.046成都瑞升房地产开发（集团）有限公司289.722.327中铁瑞城288.876.588伊夏成都国际商贸城股份有限公司281.491.699成都富森美家居股份有限公司264.561.3210上海长峰房地产开发有限公司247.319.92成都成交预计住宅市场存量将在2012年达到历史之最，市场价格下行趋势明显2007-2012年大成都范围内住宅备案口径下供销走势对比（单位：万方）2007-2012年成都主城区住宅备案口径下供销走势对比（单位：万方）预计2012年大成都范围内住宅备案量不会超过2100万方，新增供应与今年持平，存量将高居不下，达到历史最高值。2012年预计主城区住宅的情况与今年基本持平，只是存量也将超过1100万方，成为历年之最。明年无论是主城区还是郊区，存量压力将高居不下，势必会带动市场价格出现全面下行。未来趋势成都房地产市场未来发展趋势预测1、长期来看，成都房地产市场发展大势趋好成都作为西南的核心城市，“新特区”的获批，城市影响力的增强，使其发展前景十分广阔。而城市的辐射力带来大批国内外知名企业及城市移民，办公楼市场、产业园区市场、物流市场、商铺市场、住房市场需求强盛，成都市房地产市场发展大势趋好。2、未来2-3年，商业供应量大，市场竞争激烈综述2009年成都市商业用地供销出现较大幅度增长，土地市场井喷直接导致成都从2011年开始商业地产市场供应井喷；预计未来3-5年成都总供应量超过7000万方，市场竞争激烈。商业市场52成都市商业市场现状典型商业项目数据参考目前成都市现有城市级商圈为春熙路商圈和盐市口商圈，区域级商圈有八个，分布在二环路沿线目前成都优质商圈主要分布在城市核心区域以及新兴的人口密集居住区域；从商圈等级来看，春熙路、盐市口是现有的两大市级核心商圈，其余为发展中的区域级商圈。从方向来看，城西和城南优质商圈数量和质量都较高，城东商圈处于快速发展阶段，城北暂时缺乏优质区域级商圈，这与成都城市发展方向、不同城区传统功能定位以及城市居民分布都有非常密切的关系。分布格局12序号商圈名称1春熙路商圈2盐市口商圈3骡马市商圈4双楠商圈5光华商圈6棕北商圈7成仁路商圈8建设路商圈9新南商圈10沙湾商圈345678910城市级商圈位于城市的地理中心，是成都历史最为悠久的商圈商圈概况商圈名称商圈位置商圈范围占地面积历史背景与发展沿革所在区位的城市功能春熙商圈城中东大街以北，北新街以东，总府路以南，红星路以西约0.8平方公里始建于1924年，1992年春熙夜市开张，2001年政府对春熙路实行改造规划商务区盐市口商圈城中学道街以北，人南路以东，总府路以南，春熙路以西约1平方公里自古以来均是成都城中心区域，商业发展历史可追溯至汉朝商务区骡马市商圈城西北一环内羊市街以北，金仙桥以东，江汉路以南，人民中路以西约2.6平方公里已有近三百年繁华历史，清代有尧光寺、真武宫等，近代有红光商场、轻工大厦等商务区光华商圈城西二环沿线龙腾路以北，青羊大道以东，清江东路以南，二环路以西约3平方公里2000年后兴起的新兴商圈，周边住宅项目的快速发展为商圈成长的重要因素大型居住区双楠商圈城西南二环沿线双楠大道以北，武阳大道以东，龙腾路南，双元街以西约5.8平方公里以置信开发双楠住宅项目始建，后扩大至外双楠区域，始于90年代后期大型居住区次级区域商圈分布在二环路沿线，上世纪90年代后期逐步发展起来，与城市扩张及人口迁徙有着密切关系商圈概况商圈名称商圈位置商圈范围占地面积历史背景与发展沿革所在区位的城市功能棕北商圈城南临二环新希望路以北，人南路以东，领事馆路以南，科华路以西约2.3平方公里以设美领馆及棕北住宅区建设为先导，先后发展了多个住宅项目及商务楼商务区＋大型居住区成仁路商圈城东南二环沿线沙河以北，老成仁路以东，二环路以南，锦华路以西约1.5平方公里2007年后因住宅发展而兴起的商圈大型居住区建设路商圈城东二环沿线新鸿路以北，一环路以东，建设北路以南，二环路以西约3平方公里2006年后因住宅发展而兴起的商圈大型居住区新南商圈火车南站区域三环路以北，站华路以东，天府大道以西，机场高速以南约2平方公里因天府新城发展而逐步兴起的商圈商务区+大型居住区沙湾商圈城西北二环线内外沿沙湾路及交大路形成长条状范围约3.5平方公里因沙湾会展中心及住宅项目的兴起而形成，始于90年代初期大型居住区市级商圈消费者来源为整个城市，而区域级商圈消费者来源以一个或者几个片区居民、高校及商务群体为主商圈特征商圈名称商圈地位辐射范围主要消费群体人流量春熙商圈市级商圈成都为主，辐射西南地区主城区居民，城中商务办公人群，来自成都周边县市及西南地区其它城市的外来消费人群28万人/天盐市口商圈市级商圈成都为主，辐射西南地区主城区居民，城中商务办公人群，来自成都周边县市及西南地区其它城市的外来消费人群22万人/天骡马市商圈区域商圈以西大街为中心的5公里范围内骡马市商务办公人群，骡马市周边居住区的居民5万人/天光华商圈区域商圈以清水河居住区为中心的3公里范围内西南财大学校师生及光华片区居民5万人/天双楠商圈区域商圈以双楠河居住区为中心的5公里范围内内外双楠居住区的居民10万人/天棕北商圈区域商圈以领事馆路为中心的3公里范围内区域内商务办公人群，科华、棕北片区的居民5万人/天成仁路商圈区域商圈以万达广场为中心的5公里范围内成仁路、川师大、东湖、东光及中和片区的居民6万人/天建设路商圈区域商圈以建设路为中心的4公里范围内建设路周边居住区的居民5万人/天新南商圈区域商圈以新南商业项目为中心的4公里范围内天府新区及城南常住居民、学校师生及商务群体8万人/天沙湾商圈区域商圈以会展原址为中心的3公里范围内沙湾居住区的居民5万人/天目前百货的数量最多，品牌超市与购物中心等量。由于购物中心近三年来发展迅速，未来放量较大春熙商圈和盐市口商圈的项目数量明显多于区域商圈，这是由于该两个商圈大量的人流和成熟的商业氛围吸引了众多商业地产开发商和运营来布点开发经营。而区域商圈辐射范围相对较小，区域消费力无法支撑大量商业项目的存在；春熙商圈和盐市口商圈以百货为主，这是由于该两个商圈是成都传统的时尚消费集中地。区域商圈大部分以超级市场为主，这是由于区域商圈均依托大型居住社区，以大量的日常基本生活消费诉求为主。商圈特征商圈名称百货品牌超市购物中心（与品牌超市、百货主力店分开统计）合计春熙商圈6个01个7个盐市口商圈6个1个2个9个骡马市商圈1个2个2个5个光华商圈1个2个1个4个双楠商圈1个1个02个棕北商圈1个1个2个4个成仁路商圈2个2个1个5个建设路商圈2个1个2个5个新南商圈0个1个2个4个沙湾商圈1个3个1个5个合计22个14个14个49个得益于巨大的人流量，春熙路盐市口商圈的租金已经与国内一线城市的成熟商圈相媲美商圈名称首层商业租金首层与二层租金比例租金增幅未来三年增长空间春熙商圈1500-2200元/月.平米5：1每年约6%未来增幅将下降，维持每年3%左右盐市口商圈1200-1800元/月.平米4：1每年约5%未来增幅将下降，维持每年3%左右骡马市商圈400-700元/月.平米3：1每年约2%未来将维持每年2%左右的小幅增长光华商圈300-400元/月.平米3：1每年约3%未来将维持每年3%左右的小幅增长双楠商圈400-600元/月.平米3：1每年约3%未来将维持每年3%左右的一般增长棕北商圈3500-700元/月.平米3：1每年约4%未来将维持每年3%左右的小幅增长成仁路商圈450-500元/月.平米2：1每年约16%未来增幅下降，但仍将保持5%左右的增长建设路商圈450-550元/月.平米2：1每年约3%未来增长率将提升，维持每年4%左右新南商圈350-450元/月.平米2：1每年约4%未来增长率将提升，维持每年5%左右沙湾商圈250-300元/月.平米3：1每年约2%未来将维持每年2%左右的小幅增长租金收益高端百货——仁和春天百货人东店59典型国际品牌BVLGARICartierBURBERRYLAMEROMEGAGivenchy典型项目项目名称仁和春天人东店项目总面积约30,000平方米楼层数一期主体地上5层，地下1层二期百货为地上6层，地下2层单层面积1+2层约20,600平方米；3+4层约5,000平方米定位高档时尚百货目标客户群体30-50岁高收入时尚有品位的群体为主业态比例购物约90％，10％的休闲餐饮入住率100%租金/扣点国际品牌大多由仁和代理，普通品牌20-25%年营业额约12亿元（2009年）坪效约3,400元/平方米/月开业时间1998年停车场二期地下停车场高端百货——美美力诚60典型国际品牌TIFFANY&COHERMESSalvatoreFerragamoMAXMARAGucciMarcbyMarcJacobs典型项目项目名称美美百货项目总面积约12,000平方米楼层数天一店4层；川信店2层单层面积约3,000平方米定位高档时尚百货目标客户群体30-50岁高收入时尚有品位的群体为主业态比例川信店：100%购物天一店：85%购物，餐饮约占15%入住率100％租金/扣点国际一线品牌8-12%，国际二线12-18%年营业额约5.5亿元（2009年）坪效约3,800元/平方米/月开业时间2004年停车位数量与川信共用停车场高端购物中心——仁恒购物广场61典型项目项目名称仁恒购物广场项目总面积约44,000平方米楼层数5层单层面积约8,800平方米定位高品质购物中心目标客户群体25-50岁高收入群体入住率100％业态比例服装饰品80%，家居生活配套3%，餐饮、娱乐12%，美容美发5%租金/扣点国际一线品牌8-12%，国际二线12-18%年营业额暂无坪效暂无开业时间2010年停车位数量735个（与仁恒写字楼共用）主力店品牌LouisVuittonDIORPRADABURBERRYVersaceDunhill英皇钟表GivenchyHUGOBOSS中高档购物中心——凯丹广场典型项目项目名称凯丹广场项目总面积约9万平方米楼层数4层定位中国西部首家欧式购物中心目标客户群体区域内的中产家庭入住率100％业态比例购物：64％，餐饮23％，休闲娱乐13％租金1F约450元/月/m²；2F约280元/月/m²；3F约180元/月/m²；4F约80元/m²年营业额暂无坪效暂无开业时间2010年停车位数量约1000个主力店品牌ZARAH&MUNIQLOBABYART嘉禾影院中档购物中心——万达广场锦华店典型项目项目名称万达广场锦华店项目总面积约18.8万平方米楼层数3层定位结合购物、娱乐、餐饮、娱乐为一体的“一站式”大型综合类购物休闲中心目标客户群体区域内的在校学生、万达锦华城住户与周边常住人口中的年轻人入住率100％业态比例购物：64％，餐饮17％，休闲娱乐19％租金1F：300-400元/平米/月；2F：150-250元/平米/月；3F：90-110元/平方米年营业额约13亿元，含伊藤锦华店和万千百货（2009年）坪效567元/m²/月开业时间2007年12月停车位数量1,930个主力店品牌伊藤洋华堂万千百货国美电器万达影城大玩家大歌星KTV中低档大型综合超市——麦德龙典型项目项目名称麦德龙经营面积约1.1万平方米层数1层年营业额约4亿元（2009年）坪效3030元/m²/月开业时间2001年8月15日中档生活型百货——伊藤洋华堂（春熙店）典型项目项目名称伊藤（春熙店）项目总面积约1.5万平方米层数地下1层，地上5层年营业额约10亿元（2009年）坪效5555元/m²/月开业时间1997年11月21日中高档电影院——万达影城锦华店典型项目项目名称万达影城锦华店建筑面积8000余平米影厅规模11个国际标准厅和2个VIP厅容纳人数2000余人年营业额暂无坪效暂无开业时间2007年12月未来供应12序号商圈名称1春熙路商圈2盐市口商圈3骡马市商圈4双楠商圈5光华商圈6棕北商圈7成仁路商圈8建设路商圈9新南商圈10沙湾商圈11东大街商圈12双桥子商圈34567891012从东大街的的国际金融中心IFC、晶融汇、铁狮门项目到太古远洋项目，东大街沿线未来将形成新的高端购物中心聚集区域；随着华润万象城的开业，合景泰富香港置地项目、环球贸易中心项目的筹建等，双桥子-攀成钢商圈将迅速崛起。随着东大街区域和双桥子区域的逐步成熟，东大街商圈、双桥子商圈将成为备受瞩目的新兴区域商圈11未来增量市场上将以新兴发展区域的中型购物中心为主，并不乏大品牌开发商及运营商的参与未来3年将面世的商业项目仍然以中档项目为主，中高档项目次之，高档项目的供应量最少。未来高档项目中将出体量大、物业条件好的高品质购物中心类型项目（美美力诚、铁狮门项目等），将使得单一项目内汇集更丰富的高档业态和更多的高档品牌，在提升整个高档物业市场的品质同时，亦将对现有的高档物业产生冲击。未来的中高档和中档项目中将有越来越多的购物中心出现，在提升同档次物业的整体品质的同时，亦将不可避免的对同档次的百货产生冲击。未来3年供应网点数项目名称高档3个美美力诚（南部新城店）、铁狮门项目、仁和南部新城项目中高档5个国际金融中心、环球贸易中心、合景泰富香港置地项目、太古远洋项目、华置广场、中档12个中粮大悦城、来福士广场、中航九方广场、银石广场、华置广场、凯德置地火车南站项目、汉景大厦、茂业百货2期、招商地产东城国际、城北天地、龙湖时代天街、光华新光三越未来供应办公市场69成都市写字楼市场状况成都市甲级写字楼典型项目分析根据关键指标对成都优质写字楼进行级别划分——国际甲级、甲级和乙级写字楼开发商背景在海外或中国内地主要城市有过高端写字楼项目开发经验的优秀开发商物业管理高端的物业管理地理位置坐落于城市的商务中心或商贸中心便利的公共交通，可以方便到达机场、运输中心、商贸金融中心保安系统支持24小时门卫服务中央监控系统紧急呼叫系统24小时畅通并随时能作出回应外立面具有时代设计感特征，能成为区域地标门窗、外墙体、地板砖采用高档次材料入住单位乙级写字楼：国内及本地知名企业在入住单位中占相当比例甲级写字楼：世界500强企业及本地知名企业占相当比例建筑设计豪华奢侈的中央大厅，配以大理石/花岗岩石的墙体和地板单层面积达2000平方米及以上，楼层可灵活分割得房率不低于70%办公单位总计GFA超过30000平方米楼层高度不低于3.8米，室内层高不低于2.8米柱距>8.4米设备配置VAV或VRV分户计量中央空调、加热、通风设备动力电配置，电力充足，至少保证30VA/psm的电压输出智能化消防设备数量足够的高速电梯，候梯时间<40s，保证客流和货运的顺畅完善合理的布线系统和足够的线路接口足够的安保监控设备，彩色监视屏，24小时安全呼叫系统停车场充足的地上、地下停车车位，配置自动化出入系统租金乙级写字楼：租金水平不低于35元/平方米/月甲级写字楼：租金水平不低于70元/平方米/月级别划分国际甲级写字楼（顶级写字楼）：满足100%或超出该标准；甲级写字楼定义标准：满足以下条件中的80%，即可判定为甲级写字楼；乙级写字楼定义标准：满足以下条件中的60%，即可判定为乙级写字楼。成都写字楼市场发展迅速，供应量逐年递增，档次不断提升发展阶段1999-2002起步期2003-2004发展期2005-2006快速发展期2007-稳定繁荣期发展特征1998年，成都乙级写字楼发展起步；1999年后甲级写字楼开始发展甲级写字楼品质极大提升甲级写字楼发展加速优质写字楼进入飞速发展时期，供应量逐年递增，并呈现出在南部新城增加的趋势租售方式销售销售销售为主，个别租赁销售+租赁典型项目98年，第一个乙级写字楼建行大厦；99年，第一个甲级写字楼川信大厦；2000年，第二个甲级写字楼冠城广场。03年，城市之心、威斯顿联邦大厦时代广场（2005年）、汇日央扩大厦（2006年）、中环广场（2006年，成都第一座由开发商持有并仅用于租赁的甲级写字楼)香格里拉（2007年，首个国际甲级写字楼）仁恒置地发展历程目前，成都写字楼市场正处于稳定繁荣期的过渡阶段，综合体、高端写字楼供应增多无人气投资客、豪宅客商务人士、创意人士、豪宅客户以及投资者城市白领、创意人士、都市游走者政府前期造势住宅用地出让基础设施建设公共设施建设政府公建建设政府部门搬迁住宅和写字楼商业用地出让公众对新区前景不确定写字楼大量开发大型商业开发区域基本成熟区域内土地出让完毕公众对区域确定信心区域称为城市中心，成为城市经济发展引擎区域成为活力中心，紧急活动和社会活动引领城市生活时间人口特征标志项目建设阶段规划期、启动期基础建设期快速发展期稳定繁荣期基础设施住宅，基础设施写字楼、商业大型综合体，大型MALL发展阶段阶段特征此阶段区域成熟度相比快速发展期有所提高，物业呈复合型、高端化发展趋势，客户主要逐渐从投资型客户过渡为自用型客户。客户特征：客户追求高品质楼盘，对产品细节的感知还需加以引导。2006年以来存量写字楼空置率持续下降，但2010年起大量写字楼入市导致下降趋势逆转

73甲级以上写字楼供应与吸纳总量呈逐年上升趋势，高端客户需求旺盛，高品质项目吸纳状况持续改善。租赁市场：2006年以来经济强势带动写字楼需求上升，租赁成交活跃，存量写字楼空置率持续下降；成都写字楼市场处于快速发展阶段。2010年起大量写字楼入市，空置率下降趋势开始逆转。发展趋势已入伙甲级及以上写字楼主要分布于人南沿线和顺城街-东大街板块顺城街-东大街沿线：包括顺城街、东大街、蜀都大道沿线（一环以内）人民南路沿线：天府广场至三环路以内的人民南路沿线74备注：统计至2011年年底已入住或交房的项目。成都市甲级及以上存量写字楼分布图三环路一环路二环路人民南路沿线板块顺城街-东大街沿线板块地铁一号线时代广场仁恒置地香格里拉国航世纪中心中环广场汇日央扩威斯顿联邦国际甲级写字楼本地甲级写字楼甲级写字楼分布格局存量乙级写字楼29个，共117万平方米，分布相对分散，58%位于一环路以内75目前乙级写字楼29个，供应量117.1万平方米，58%分布一环路以内，25%分布在一环路到三环路之间，17%分布在三环外。乙级写字楼相对甲级写字楼，分布相对分散，对于区位的要求更加灵活。注：仅选取了入住情况较好、物业品质较高的乙级写字楼进行研究。二环路三环路一环路新时代广场正熙国际总府大厦四川国际大厦凯乐广场东方广场华敏国际丰德国际广场新世纪广场天一广场中铁名人大厦达义罗浮广场宏达国际广场温哥华广场娇子大厦宏达大厦国栋商务大厦商鼎国际财富中心顺城街-东大街高新国际地铁一号线乙级写字楼分布格局本地乙级写字楼国际甲级租金150元/m²/月以上，甲级租金120-150元/m²/月，乙级租金80-110元/m²/月市中心CBD建成投入时间较早，使用时间较长，配置低，老化严重，租金水平不高。人民南路区域市场认可度高，租金水平稳步攀升，空置率持续下降；东大街受2号线施工影响，招商存在一定困难，但政府支持力度大，租金补贴高，也有一些大型企业入驻。76档次区域项目租金报价（元/月/平方米）空置率国际甲级市中心仁恒置地广场160-18012%东大街香格里拉140-1555%甲级市中心航天科技大厦125-15040%城市之心90-1055%时代广场100-11017%中环广场100-11510%东大街花样年喜年广场85-10010%人民南路汇日央扩国际广场130-14515%锦江国际125-14025%力宝大厦90-12020%国航世纪中心120-14010%威斯顿联邦大厦90-1305%新希望大厦90-110——川信大厦80-955%乙级人民南路丰德国际95-11030%东大街摩根中心90-11040%数据来源：统计时间为2011年12月发展现状潜在优质写字楼供应量预计超过400万平方米，项目所在的大源板块供应量占据半壁江山，供应井喷，竞争激烈77潜在优质写字楼供应量预计超过400万平方米，其中甲级及以上写字楼达252万平方米。未来预计达到国际甲级标准的项目：铁狮门项目棕榈泉国际保利国际广场国金中心IFC其中，棕榈泉国际和保利国际广场位于大源板块。市场供应随着城市重心南移，写字楼市场也将向南发展，未来人南延线将成为优质写字楼的集中供应区78注：未来供应（到2015年）定义：2012年至2015年将具备入住或者交房条件的项目国际甲级写字楼本地甲级写字楼本地乙级写字楼东大街板块人民南路板块站南板块大源板块银石广场中环广场国际金融中心IFC环球贸易中心喜年广场明宇金融广场九龙仓时代8号来福士广场大陆国际东方希望中心棕榈泉国际中心国航世纪中心保利国际广场大鼎世纪广场新世纪环球中心环球时代广场威尔斯洲际广场布鲁明顿广场茂业中心曙光国际花样年香年广场ICON创世纪广场航兴国际广场中航城市广场新