X年月成都“华置·都汇华庭”营销策略总纲

z——“华置·都汇华庭”营销策略总纲骨子里的国际气质成都思源房地产经纪有限公司2010.03谨呈：华人置业集团爱美高房地产（成都）有限公司

非常感谢贵司给予我司参与“华置·都汇华庭”项目的机会，对此项目思源也赋予了极其重要的战略地位！我们诚挚希望能够和贵司联手打造西部金融华尔街上的“地标纯居豪宅”项目目前正处在三大发展战略机遇。一个企业赚钱的机会很多，但赚机遇的时候很少。谁能够把握关键的机遇，谁就能够赢得未来。【写在前面的话】机遇1城市规划视角机遇2稀缺资源视角机遇3市场机遇视角本项目的三大机遇区域是政府重点打造的西部金融中心，后期规划利好，区域具备巨大发展潜力。项目本身天生丽质，可预见将形成良好的销售趋势，且理应在价格上实现区域内的全面超越。思源的价值，就是在保证项目合理消化速度的前提下，实现项目高价值和高利润的回报；【思源观点】由此，我们提出了此次报告的核心纲领：确保实现项目足价快销，名利双收【本次方案提纲】附件PartSIX营销难点及关键点PartFour营销战略及执行PartFive营销环境研判外部环境研判PartTWO目标、任务与问题PartTHREE项目/产品解读内部环境研判PartONE本项目明宇金融广场铁狮门项目本项目位于锦江区下东大街的南侧义学巷以东、红布正街以南、镋钯街以北（即喜年广场南侧）项目周边大型在建的商业写字楼较为集中，主要为喜年广场、铁狮门项目、明宇金融广场【区域位置】本项目地块呈“L”状的分布，周边环境清幽，宜居度较好。地块四至义学巷由中小企业融资超市、合江亭派出所以及6层的居民楼和社区底商组成红布正街属于本地块和喜年广场之间的一条双向两车道的市政规划道路，道路相对较窄，无社区底商分布镋钯街南侧主要分布6层的老居民楼以及社区底商，其中社区底商以餐饮为主磨房街为双向2车道的市政规划道路，道路相对较窄，东侧为明宇金融广场，道路间暂无社区商业项目总体指标宗地规模约27亩总建筑面积约19万平米物业类型3栋50-51层的超高层电梯公寓总户数1707户绿化率33%【项目视觉】城市中心金融CBD区域上难得居住静谧之地，城市标杆超高层纯居豪宅华置集团力邀贝尔高林、吕元祥和中国建筑等国际团队倾力打造该项目采用了高级外墙干挂石材和中空low-e玻璃，内设新风系统，其节能环保的设计理念将引领健康建筑的典范。项目景观采用高尚简约风格，强调自然与城市的和谐；五星级入户大厅9米挑高彰显尊贵；住宅户型种类多样化，从60-250平米可满足不同高端人士需要；项目专属独立会所引入了港式顶级私人会所理念，内设恒温游泳池、健身房、瑜伽馆、视听室等多种功能，以配合高端城市精品形象。1号楼2号楼3号楼1号楼类型标准层套数套数面积区间（㎡)一房两厅一卫418865-75一房两厅一卫（带衣帽间）418875-85二房两厅一卫314185-90三房两厅两卫147129复式单位50-518200-250合计套数572套2号楼类型标准层套数套数面积区间（㎡)一房两厅一卫418865-75一房两厅一卫（带衣帽间）314175-85二房两厅一卫418885-90三房两厅两卫147132复式单位50-519166-260合计套数573套

类型套数配比配比套1一房两厅一卫37633%62%一房两厅一卫（带衣帽间）32929%套2二房两厅一卫32929%29%套3三房两厅两卫948%8%复式大户型复式单位171%1%合计1145套100%一期指标一期住宅由1号楼和2号楼组成，地上总建筑面积约为10.2万平米，总户数为1145套产品以套1和套2的小户型为主，户型配比分别为62%和29%项目目具具备备高高尚尚豪豪宅宅所所具具有有的的中心心地地段段特性性项目目在在产产品品设设计计上上，，以以超高高层层豪豪宅宅标标准准进行行打打造造，，整整合合国国际际一一线线品品牌牌华人人置置业业具具备备打打造造城城市市中中心心豪豪宅宅的的经验验和和血血统统本项项目目产产品品面面积积紧紧凑凑，，套套一一占占62%，套套二二占占29%，套套三三占占8%，复复式式占占1%，总价价易易控控制制，，产产品品保保值值增增值值性性强强都汇汇华华庭庭豪豪宅宅规规格格的的规规划划设设计计，，必必将将成成为为东东大大街街最最具具纯纯居居价价值值的的高高端地地标标豪豪宅宅【项目目本本体体小小结结】【本次次方方案案提提纲纲】附件件PartSIX营销销难难点点及及关关键键点点PartFour营销销战战略略及执执行行PartFive营销销环环境境研研判判外部部环环境境研研判判PartTWO目标标、、任任务务与问问题题PartTHREE项目目/产品品解解读读内部部环环境境研研判判PartONE【思源源观观点点】城市市规规划划的的阶阶级级性性，，决决定定了了城市市中中心心与与版版图图中中心心的的一一体体化化。。在这一点点上，东东大街是是成都重重要的金金融中心心规划板板块，““成都的的华尔街街”规划划促成了了区域地地块商业业价值的的提升，，并进而而形成了了城市整整体布局局基础。。都汇华庭庭城中心区区位的绝绝对优势势突出，，是毋庸庸置疑的的城市主主场。市场宏观观大势及及区域市市场研究究关键结结论1.市场大势势整体企企稳，主主要是面面临不预预期的政政策风险险。——城市核心心区域的的高端物物业产品品的价格格受市场场波动影影响较小小，保值值增值性性好，成成为项目目定位方方向的有有力支撑撑。2.城市中心心高层住住宅呈现现供需比比失衡，，需求远远远大于于供给；；主要以以90平米以下下的小户户型走量量为主，，市场表表现利好好。——城市中心心市场供供需矛盾盾成为项项目契机机,项目的主主力产品品面临较较为宽松松的市场场形势。。3.作为政府府首力打打造的“西部华尔尔街”,区域商业业化价值值凸现，，但纯居居住型的的住宅项项目在区区域内为为数不多多。——区域纯居居性价值值缺失.成为项目目一个有有利的差差异化突突破点。。市场宏观观大势及及区域市市场分析析项目楼面面地价极极具市场场竞争力力，占据据成本优优势【竞争探寻寻】编号出让时间所属板块占地面积容积率建筑面积楼面地价竞得人楼盘名称预计入市时间12009-7-27东大街板块24.7121972552000成都泰信

今年年底22009-12-4红星路板块3.22.553238700成都新合

2011年32009-12-16华西板块60.983246702812成都汇日星河

2011年42007-1-31春熙板块56.383004553570华人置业华置广场2011年52007-4-27北大街4.25141323810成都盛帮

——62007-9-28花牌坊板块4.94130737950四川正黄正黄罗格2010年6月72007-10-26北大街板块9.35311046090飞大置业

——82007.11.30骡马市板块8.46334516000成都置信

——92007.11.30骡马市板块10.03200059563交大房产————102007.12.20北大街15房地产

——112006.12.8东大街板块11.35.5416124200新加坡置地郎御2010年4月122006.10.27东大街板块27.18.51900001778华人置业都汇华庭2010年10月132009-7-24科华路板块65.583494593487保利地产保利中心2010年5月142009-11-19东大街板块22.34593776900龙茂地产————152009-12-4九眼桥板块15.64416687275成都朗基地产

2011年172007-5-25

17.95598303870福建六建建设集团

——182007-5-25东大街板块15.55.5566623986成都成房置业

——192007.12.20人南路板块39.64.41161555216重庆华宇华宇·蓉国府2010年6月区域市场场在售楼楼盘大部部分都属属于尾盘销售售，中心区区域的库库存总量量19.8万平米项目名称占地面积（亩）建筑面积（万㎡）容积率总户数户型区间（㎡）首次开盘时间交房标准剩余未推量（万㎡）时代豪庭3期10624.94396110-180㎡2009-8-15清水5.95萧邦4.52.35732240-90㎡2008-1-6

精装修(2000元/㎡）/弘邦·领邸4.62.9837640—80㎡2007-12-1清水0.4都会风尚1075.08360100-140㎡2007-12-28清水2上锦美地9.35.67.653980-125㎡2008-4-12清水1.6锦江明珠5.84.3310.851055-109㎡2008-6-21清水/锦都公寓3.12.39.2822850-130㎡2009-8-15

精装修(2500元/㎡）0.3城市博客·C城103.5528850-100㎡2009-5-1清水/

傲仕门4.41.64.215257—92㎡2008-9-20精装（2500元/㎡豪装）0.18曦城3013.26.75130840-130㎡2007-12-22清水/78号观邸45186.6657768-140㎡2007-7-20清水/凤栖桐6.22.35.5924454-89㎡2009-9-12清水0.17西府少城23.811.34.790350-160㎡2009-6-20清水5.3泰丰御园16.56.4554688-140㎡2008-9-1清水1.5山水·琨玉3.84.52038945-90㎡2008-11-8清水2.7富力史丹尼国际公寓1期44.26.77.98200余套40-70㎡2008-8-30

精装修(2500元/㎡）0.28天合·凯旋港6.45.411.174340-70㎡2008-9-1精装修（800元/㎡）1.05花样年·喜年广场13.613.212.3468

2009-4-12

精装修(2500元/㎡）/城市理想9.78.610117834-70㎡2008-4-12精装修（1500元/㎡）/力迅领筑7.43.55.348443.91-47.50㎡2009-12-12精装修（2000元/㎡）1.8(剩余264套)合计存量25万平米（数据截至2010年2月底）编号出让时间所属板块占地面积容积率建筑面积楼面地价竞得人楼盘名称预计入市时间12009-7-27东大街板块24.7121972552000成都泰信

今年年底22009-12-4红星路板块3.22.553238700成都新合

2011年32009-12-16华西板块60.983246702812成都汇日星河

2011年42007-1-31春熙板块56.383004553570华人置业华置广场2011年52007-4-27北大街4.25141323810成都盛帮

——62007-9-28花牌坊板块4.94130737950四川正黄正黄罗格2010年6月72007-10-26北大街板块9.35311046090飞大置业

——82007.11.30骡马市板块8.46334516000成都置信

——92007.11.30骡马市板块10.03200059563交大房产————102007.12.20北大街15房地产

——112006.12.8东大街板块11.35.5416124200新加坡置地郎御2010年4月122006.10.27

27.18.51900001778华人置业都汇华庭2010年10月132009-7-24科华路板块65.583494593487保利地产保利中心2010年5月142009-11-19东大街板块22.34593776900龙茂地产————152009-12-4九眼桥板块15.64416687275成都朗基地产

2011年172007-5-25

17.95598303870福建六建建设集团

——182007-5-25东大街板块15.55.5566623986成都成房置业

——192007.12.20人南路板块39.64.41161555216重庆华宇华宇·蓉国府2010年6月根据目前中心心区域土地存存量和预计的的入市时间判判断，预计2010年新增入市项目目的供应量约约在20万平米，加之目前19.8万平米的库存存量，预计2010年整体供应量应应在40万方左右，总体供应水水平预计和2009年持平。【竞争探寻】楼盘名称剩余套数剩余面积78号观邸131734傲仕门211847缤舍2157城市理想492198单飞鑫雅苑151都会风尚243308锦江明珠926846锦天国际10882昆仑华庭271771廊桥乐章5380朗御39843821山水琨玉36225096上锦美地6468时代豪庭101422双城26219273泰丰御园21019806天合凯旋港1086734西府少城706979曦城10848一鑫居161025正黄上岭2112和信派都3197摩根中心19414862天紫界56638217合计2461198034截止2010年2月25日的库存情况况分析库存套数合计计约2461套，库存面积积约19.8万平米库存主要集中中在60-90平米的套1和套2户型按照09年成都中心区区域市场的去去化速度，预预计——剩余库存预计计将在3个月左右将会会全部清盘，，即2010年5月底前。市场竞争格局局本项目的竞争争参照体，参参照以下标准准：享有相似优势势地段相近产品形态态入市时间楼盘名称占地（亩）建筑面积（平米）区域价格（元/平米）产品类型容积率入市时间华宇蓉国府约40亩约17万平米人民南路预计12000左右由6栋高层建筑组成。功能分别为甲级写字楼、综合商业、五星酒店、国际公寓四个部分。一期住宅面积80-120平米2.792010年4月朗御约11.3亩77124平米锦江区大慈寺预计14000左右4000元装修标准超高层住宅户型面积77-500平米7.352010年3月保利中心约65亩39万平米城南美领馆预计18000甲级写字楼、时尚精品商业廊、LOFT精装公寓6.87未定时代豪庭3期106.12亩约56万平米东大街均1500012幢电梯高层+2幢甲级写字楼409年8月保利中心基本信息东区总建面（平米）109771地上建面：82548LOFT公寓建面（平米）（地上）77311商业街建面（平米）（地上）4777配套设施（平米）（地上）460容积率5.0停车位413西区总建面（平米）286255地上建面：217384住宅（平米）（地上）100676办公用房（平米）（地上）110627商业用房（平米）（地上）4998配套设施（平米）（地上）1080总容积率8.0机动车停车位1291总建面（平米）约39万平米竞品扫描之保保利中心打造方向：高高端城市综合合体地址：成都领领事馆路7号总占地：65亩总建筑面积：：39万平米物业形态：高高层电梯华宅宅、LOFT商务务公寓、两栋栋纯甲级写字字楼。建筑风格：新新古典主义风风格预计入市价格格：LOFT精装商务公寓寓15000元/平米竞品扫描之保保利中心竞品扫描之朗朗御项目名称朗御开发商新嘉置地（成都）发展有限公司地理位置锦江区大慈寺1号占地面积11.3亩总建筑面积77124平米产品形态高层容积率7.35绿化率28.6%总户数468户户型面积77-500平米开盘时间3月底开盘车位比1：0.8销售价格预计14000元/平米装修标准3800元/平米左右项目介绍项目坐落于城市核心地段大慈寺片区。随着城市中心片区旧城改造的结束，地段的不可复制性弥足珍贵。建筑与地块呈36度角布置，建筑正面朝向东风路与天仙桥东北面，近观锦江河景，另一面朝向大慈寺与春熙路片区，远望文化积淀丰厚的千年名刹大慈寺及春熙路繁华商业街景。为打造高端人文社区提供成熟便利的交通环境、城市景观环境、生活配套设施。

项目拟打造“6星级服务住宅”，建筑主体采用双塔结构，保证每个户型开阔的景观视线；173米超高层纯住宅建筑引领成都超高层建筑新起点，重塑区域地标；90—500平方米享受型、奢侈型城市豪宅，身份的象征；270度观景客厅、6.3米层高的高空客厅设计视野广阔，更显超高视觉冲击力；引入新加坡精装修生活理念，；科技智能配套倡导科技、生态、时尚居家的生活方式；专属6星级会所服务、私享恒温泳池彰显业主生活品味。51层城市超高层层竞品扫描之朗朗御户型建筑面积(平米)套内面积(平米)套数占比A1一室二厅一卫89.2562.1616089%A2一室二厅一卫89.8962.61160A3-1一室二厅一卫83.7561.1360A3一室二厅一卫87.9161.2340B1三室二厅四卫223.7162.5408%C跃层二室二厅二卫187.83136.4683%该项目前期进进行了内部认认购,内部认购价格格在13000元/平米,现在接受诚意意金排号.对外报价是15000-17000元/平米带3800元/平米的精装修修竞品扫描之华华宇蓉国府项目名称华宇蓉国府开发商成都华宇业瑞地产开发有限公司地理位置武侯人民南路占地面积40亩总建筑面积17万平米产品形态由6栋高层建筑组成。功能分别为甲级写字楼、综合商业、五星酒店、国际公寓四个部分。容积率2.79绿化率20%总户数906户户型面积目前推售面积在80-160平米左右开盘时间预计4月初车位791销售价格预计12000元/平米项目介绍华宇·蓉国府位于成都中心区第一大道“人民南路”三段。辐射棕南、玉林、桐梓林三大华丽场域构架之黄金三角区，汇聚成都生活精粹；华宇·蓉国府定位为复合型国际商业建筑集群，总建面约16万平米，由6栋高层建筑组成。功能分别为甲级写字楼、综合商业、五星酒店、国际公寓四个部分。目前对外报价价是12000元/平米竞品扫描之时时代豪庭住宅指标宗地规模106.12亩总建筑面积约56万平米物业类型12幢电梯高层+2幢甲级写字楼容积率4绿化率33%产品形态（楼王标杆）户

型建筑面积套数套数比大平面3房180平米23750%大平面4房240平米23750%合

计474100%时代豪庭目前前只有三栋未未售，皆为大大户型产品。前前期实现均价为15000元/平米5栋6栋7栋产品竞争力分分析配套产品地段形象景观发展商品牌华宇蓉国府朗御保利中心时代豪庭本案产品属于于城市超高层层物业，优势势较为不明显显项目处于城市市中心区域，，传统高端居居住区域，且且有政府规划划利好，地铁铁物业自身除会所外外无任何配套套，多依托周周边成熟配套套华人置业成都都项目品质形形象已初步建建立,因此项目有望望传承延续高高端形象.华人置业在成成都品牌号召召力尚不够,但作为港资上上市背景公司司拥有资本实实力和超高层层打造经验城市景观优势势突出，无自自然资源景观观本案地段、配套、、产品条件，，享天生丽质质；品牌、形形象，具提升升空间；项目领导者定定位描述：产产品创新，进进入门槛较高高；价格成为为市场同类产产品领先者；；性价比最高高；成为市场场明星项目；；知名度、美美誉度与忠诚诚度居名列前前茅。发展轨迹：区区域内领导者者→区区域外挑战战者→明明日的超超级巨星项目竞争定位位区内领导者区外挑战者竞争策略【本次方案提纲纲】附件PartSIX营销难点及关关键点PartFour营销战略及执行PartFive营销环境研判判外部环境研判判PartTWO目标、任务与问题PartTHREE项目/产品解读内部环境研判判PartONE都汇华庭项目目营销目标、、任务及问题题初判销售绝对成功功，以较高去去化速度实现现对华置广场场的现金流支支撑：15个月完成19万方住宅去化化支持华人置业业品牌落地，，促进在成都都片区的品牌牌识别，并在在项目上实现现品牌溢价。。实现华人置业业高端品牌影影响目标问题研判速度：项目要实现约约114套/月的销售任务务，属于区域楼盘盘销售速度高高值品牌：华人置业品牌牌在成都高端端开发领域的的领导者形象象建立。目前的品牌识识别仍需加强强价格：区域内整体产产品销售均价价在8000-9000元/平米意味着本案需要超越越区域现状，，实现更高的的价格开盘价达到13000元/平米，均价目目标15000元/平米，套1套2产品单套总价价在97-135万；套3和复式产品总总价在194-390万。【本次方案提纲纲】附件PartSIX营销难点及关关键点PartFour营销战略及执行PartFive营销环境研判判外部环境研判判PartTWO目标、任务与问题PartTHREE项目/产品解读内部环境研判判PartONE项目资源综合合评价占地规模中等等，项目建筑筑体量较大，，达到19万平米；50层的超高层纯纯住宅项目，，在区域市场场中相对稀缺缺；规模项目位于城市市核心商务金金融中心的东东大街，与春春熙路及王府府井商圈近邻邻。随着未来来大体量的写写字楼项目进进驻东大街，，CBD从业人员的住住房需求将最最先显现，也也最具发展潜潜力，潜在金金融白领、金金领引领的高高端购买力区区域；项目不直接临临东大街主干干道，噪音相相对较小；区位交通项目周边主干干道为东大街街，其为宽约约40米、双向8车道的都市主主动脉，西起起盐市口、春春熙路，连接接二环路、抵抵达沙河，全全长近5.2公里。未来规规划中的地铁铁二号线将穿穿越城市核心心商业区和东东大街，沿途途拥有5个站点，其中中红星路站距距离本项目仅仅需步行5分钟，出行便便捷。由3栋塔楼组成，，以176米的高度及富富有现代感的的简约风格屹屹立于东大街街CBD金融商务圈，，为金融街上上难得静谧之之地项目产品主要要由舒适性套套1和套2组成，产品定定位和区域潜潜在CBD商务金融类客客群的购买需需求相对匹配配产品项目SWOT分析优势(S)：劣势(W)：1、作为住宅来看看，容积率较较高；2、超高层规划划，在产品设设计上受到一一定局限；3、地块本身无无景观资源。。1、绝版中心地地段，具有极极强的地块价价值和保值增增值性；2、土地成本相相对板块内其其他项目具有有明显优势；；3、通过强势产产品的打造，，吸引客户的的关注；4、华人置业强强势品牌；5、是板块内同同期供应的中中等规模纯居居项目。1、中国西部华华尔街成都都金融聚集地地，汇聚国国内外企业总总部的世界级级商圈；2、铁狮门、九九龙仓、新鸿鸿基等10余个地产大鳄鳄，亿万资本本集聚；3、20分钟对接机场场地铁辐射射全城，17条公交线路四四通八达；4、政务中心、、金融服务、、商务集群、、星级酒店林林立、商业繁繁荣。1、区域主要规规划功能为金金融区域，影影响项目作为为纯居住宅的的私密性，板板块不具备纯纯居性；2、政策的调整整对多次购房房客群形成打打击，或促成成观望；机会(O)：威胁(T)：本项目适宜采采取：SO战略——把握机会，发发挥优势如何用国际化化的视野，赋赋予项目独特特的人文价值值内涵，在形形象上占位高端？如何把握市场场契机，跳出出区域价值凹凹地，保证足价快销？客户基础面大大，如何精准准直效打击目标客群群？项目营销关键键点解读：足价快销，名名利双收【本次方案提纲纲】附件PartSIX营销难点及关关键点PartFour营销战略及执行PartFive营销环境研判判外部环境研判判PartTWO目标、任务与问题PartTHREE项目/产品解读内部环境研判判PartONE【营销策略】如何传递营销策略方式式与执行传递什么项目价值体系系传递给谁客群及受众客群是谁？客群在哪？价值体系？价值核心？推广策略？销售策略？渠道策略？执行策略【客户来源】城中心供需矛矛盾带来的本本已“饥渴”的置业需求东大街金融规规划带来的新新的金融巨头头入驻，从而而形成新的对对这个版块的的置业及投资资需求看中城中心物物业保值增值值性能的投资资客群外地资金涌入入，城中心物物业是其首选选之一城市高端客户户语录：——这种地块的价价值和自然资资源一样很难难被复制，——未来前景看好好，经济活跃跃，大公司比比较集中，城城市核心区物物业比十年前前档次也有很很大的提高，，不过硬件和和物管服务还还可以再有提提升。——个人的第一居居所还是会选选择城市中心心，第二居所所才会考虑城城市外边。——这里最大的价价值就是方便便，交通、购购物都比较方方便。——实现工作与生生活的同步，，效率更高，，但物业服务务要好，建议议采用香港或或国外的的物物管服务。——城市中心的豪豪宅就跟劳斯斯莱斯、黄金金一样，最大大的特点就是是保值，买这这样的房子，，就像收购黄黄金一样城市核心区的的高端物业：：其核心价值不不是自然环境境，也不是社社区、绿化等等，真正的要要素是地标符号、地地段价值、城城市资源、豪豪华设施、高高品质服务、、城市话语权权等；1.城市资源、发发展潜力、配配套及服务档档次等已成为为敏锐高端客客户选择城市市核心高端物物业的核心驱驱动要素。【客户置业驱动动因素】环境需求：园林已经不重重要，但符号号性和品质感感要强；园林林、规划都是是高标准的，，学习香港豪豪宅或国外；；园林除环境境营造外，风风水格局也很很重要；配套需求;充分整合周边边商务、生活活配套；观光光电梯、豪华华大堂；商务务配套服务要要完善，家是是商务功能的的延伸装修需求：豪宅装修必须须要品质感强强，太奢华没没有必要，局局部保留个性性化的发挥空空间最好，符符号性感要强强；欧式风格格太繁杂，现现代简洁较好好，设备设施施必须是国际际品牌；超高层：超高层可以接接受，特别是是人口密度大大的核心区域域，但产品一一定要纯粹，，安全性很重重要。2.环境及配套方方面在满足其其基本功能之之外，客户追追求的是产品品的纯粹性、、品质感、安安全性以及国国际化的生活活方式等；【客户置业驱驱动因素】他们在各自自的财富阶阶层寻找着着标杆物业业.投资趋向：：不再一味追追求短期回回报，而是是将物业作作为一种资资产长期持持有，更看看重物业复复合特性以以及自身的的升值与保保值特性，，在很大程程度上是对对于城市资资源的占有有。支付趋向：：拥有较强的的支付能力力，能够承承受较高的的单价与总总价，愿为为服务买单单。购买特征：：注重圈层感感与标签感感，看中居居住在周边边人群，更更愿意居住住在朋友认认同的居所所。产品要求：：原料独特，，包装有品品质和使用用价值良好好，质量和和工艺独特特，情感附附加值高。。在满足日日常生活的的基础上需需要足够舒舒适，能够够体现身份份，希望得得到合理的的空间，而而不是单纯纯的面积。。服务要求：：体现尊贵舒舒适的都市市生活，要要求提供的的服务在高高品质的同同时，尽可可能的复合合与完善。。同时保证证自身生活活的私密。。【客户置业趋趋向分析】就于本案而而言，他们们应该是这这样一群人人。他们不是大大众眼里的的富豪，但但他们是朋朋友圈里有有优越感的的人；更甚者有百百万甚至千千万家产，，具备多次次置业能力力；他们囊括了了成都人、、四川人、、中国人、、香港人等等外籍人士士。……从事行业：：东大街金融融从业者、、公司中高高层、贸易易、IT界、金融、、地产、设设计及国际际高端商务务人士等客户特征：：或具有国际际视野和海海外经历具有多次置置业经历对投资具有有敏锐的眼眼光，看中中宏观经济济对于整体体区域的价价值带动作作用（看中中土地增值值保值而非非短期投资资回报率））。生活方式：：有钱无闲，，习惯于国国际化的生生活方式，，热爱都市市生活,追求时尚，，对生活品品质要求高高。购买目的：：居住兼长期期投资，距距离自己的的生活圈子子较近【形象的客户演绎】客群属性：：城市动物物.财富新贵他们就是都都汇华庭需需要感动的的那些人：：渴望占有城城市核心物物业的上流流中产一个公式即即可概括：：极致享受型型+未来投资型型=都汇华庭的的客户群1：看重或倚倚重城市中中心的购房房群体——无新盘供应应，再不买买，没有了了，必须买买！2：追逐年投投资回报8%-15%左右投资群群体——稳定收益及及保值增值值性能好的的稀缺产品品，必须买买！3：往来于成成都的商务务群体——城市核心区区域，没有有比这里更更适合的地地方了，必必须买！■都汇华庭“吃定的”三类人客户素描1李先生，东东大街某企企业咨询顾顾问公司经经理爱尔兰大学学工商管理理博士毕业业，懂5个国家语言言，因为业业务关系长长期往返成成都、新加加坡、泰国国，典型的享受受派。生活时尚，，致力于行行业专业研研究及传播播。曾经居住在在新加坡A‘more，TheLight，也拥有山山顶别墅，，在泰国也也有别墅物物业，每次次来都入住住香格里拉酒酒店，一直直没有买房房子，理由由是，成都都还没有可可以心动的的让他掏钱钱包的产品品当得知项目目的位置时时，立即对对项目产生生浓厚兴趣趣，当知道道是由华人人置业打造造的项目，，加上项目目周边商圈价值支支撑,欣喜不已。。他说，他希希望能在最最成都的地地方找到一一个最国际际的家，都都汇华庭满满足了他的的想法，最最吸引它的是是项目特别别安静，这这个地方应应该做的有有品位，让让人驻足和和流连，希希望项目能能感受最时尚尚便利而又又高品质生生活，和未未来成都的的太太幸福福生活。“便利品质高高，居住招招待两相宜宜”2马先生，35岁，儿子读中学学，总经理理，从事电电子器件进进出口工作作，目前自己开公司司，继承家家族生意。。居住选择：：现住在麓麓山国际社社区，希望望在城市核核心购买一一套顶级住住宅自住或或收藏。意向户型：：120-300平米三房或或四房客户语录：：我关注这里里已经很久久了,我平时挺忙忙，一直想想在城市核核心有一个个顶级物业业,我觉得这个位置置特别方便便,出行,购物,休闲娱乐,几步之内应应有尽有.也很时尚，，特别象香港的mall.我比较喜欢住在繁繁华的城市市,闹中取静,这里有点象象香港中环的的豪华公寓,品质很高,奢侈品牌聚聚集,周末还可以以去旁边五五星级酒店店登记入住住,享受受非非同平平常常的的服服务务和和设设施施.当然然,我希希望望这这里里可可享享受受的的资资源源更更多多.“选择择是是缘缘于于对对都都市市顶顶级级生生活活的的热热爱爱”客户户素描描3林女女士士，，约约38岁，，私私营营业业主主，，现现从从事事外外国国高高档档红红酒酒贸贸易易个性性评评价价：：极极具具鉴鉴赏赏力力，，音音乐乐发发烧烧友友，，室室内内装装修修颇颇有有心心得得，，喜喜爱爱美美食食，，是是生生活活品质质的的极极致致追追求求者者，，和和各各类类理理财财产产品品的的敏敏锐锐投投资资者者居住住选选择择：：目目前前住住在在金金林林半半岛岛，，最最喜喜欢欢坐坐享享城城市市繁繁华华配配套套的的居居所所，，会会购购买买真真正有品品质质感感、、与与自自己己身身份份格格调调相相匹匹配配的的物物业业，对对物物业业服服务务及及装装修修品品质质要要求求极极高高，，在意意的的是是生生活活品品质质的的提提升升。。由于于从从小小在在成成都都长长大大，，对对于于市市中中心心特特别别有有区区域域情情结结，，觉觉得得如如果果财财富富达达到到一一定定层层面，，一一定定要要在在市市中中心心购购置置一一套套物物业业，，这这是是对对城城市市核核心心资资源源的的占占有有，，对对人人生生的的一一种品品质质诠诠释释。。她说说：：项项目目太太好好了了，，公公司司就就在在附附近近，，以以后后上上班班都都不不用用开开车车，，而而且且产产品品品品质质高高，，周周边社社会会资资源源太太强强了了，，很很多多国国外外公公司司入入驻驻，，周周边边就就是是最最顶顶极极的的配配套套.华人人置置业业是是很很有有实力力的的开开发发商商,产品品打打造造很很精精细细化化.“坚持持对对生生活活高高品品质质的的追追求求会会兑兑现现价价值值”客户户素描描【营销销策策略略】如何何传传递递营销销策策略略方方式式与与执执行行传递递什什么么项目目价价值值体体系系传递递给给谁谁客群群及及受受众众客群群是是谁谁？？客群群在在哪哪？？价值值体体系系？？价值值核核心心？？推广广策策略略？？销售售策策略略？？渠道道策策略略？？执行行策策略略项目价值点罗罗列——华置品牌完善配套居住纯粹交通快达体量稀缺城市豪地华置都汇华庭豪宅打造标准豪宅标准在项项目身上得到到全面展现强化优势——从客户、竞争争两个角度，，提取项目优优势价值华置品牌核心区位纯居特质华置品牌区域发展前景景稀缺体量多重配套豪宅打造体系系产品附加值便捷交通华置品牌产品附加值区域发展前景多重配套华置品牌豪宅打造体系居住纯粹居住纯粹【营销策略】如何传递营销策略方式式与执行传递什么项目价值体系系传递给谁客群及受众客群是谁？客群在哪？价值体系？价值核心？形象策略？推广策略？推售策略？蓄客策略四大启示提炼炼出本案营销销战略纲领确立高端物业发展方向，抓住上半年市场供需矛盾为契机，通过提前造势及蓄客,延长销售周期，确保整体目标达成。竞争启示客户启示在深挖客户需求的基础上，引领并非迎合；通过行销网络与圈层整合营销，制造“病毒效应”。逐步深化，贯穿始终，创造竞争项目无法逾越的高度。项目启示引领客户渠道先行市场启示战役提前高举高打营销策略要点营销战略纲领凸显价值全面超越先入市，先立势；积极抢夺区域内竞品客群，同时对大成都范围内竞品客群进行分流，以项目核心价值点实现对竞争项目目的全面超越。打造新的价值体系高度，改变游戏规则；通过集团品牌优势策动项目形象构建，项目入市升华品牌形象。品牌运作项目发力【营销总总攻略略】策略总总纲强化并并扩大大项目目唯一一性，，依托托及挖挖掘强强势资资源，，通过过大事事件品品牌起起势，，配合合开展展一系系列主主题活活动,树立项项目国国际化化形象象。提前锁锁定客客户，，行销销先行行，制制造病病毒扩扩大影影响。。以客客户为为中心心，让让客户户眼见见为识识的体体现产产品与与服务务品质质、创创造差差异化化的营营销体体验形象策策略：：高举高高打，，品牌牌升华华入市市，升升级项项目形形象推广策策略：：品牌起起势,分阶段段推广广体系系构建建蓄客策策略：：行销先先行，，病毒毒渗透透，提提前转转化推售策策略：：物业价价值持持续增增长原原则，，价值值整体体最大大化形象策策略强化优优势——强化项项目优优势价价值，，切合合客群群属性性，提提炼营营销定定位与与推广广主题题都汇华华庭的的另一一面————观点背背后的的发现现大道思思维VS小巷路路径我们大大胆作作个类类比：：我们是是城市市豪宅宅中的的“MINICOOPER”，它是是在国国际化化视野野下的的纯粹城城市高高端居居住梦梦想东大街街，成成都的的“金融大大道”，也是是项目目的“资源王王道城市CBD，人人人可见见、人人人皆皆说，，我们们要说说的不不仅于于此……全球化化、国国际化化谁都都会提提，但但成都都生活活该有有的从从容呢呢？繁华便便捷谁谁都会会提，，但成成都生生活该该有的的宁静静呢？？地铁捷捷运任任谁都都会提提，但但成都都生活活该有有的闲闲情呢呢？想象一一下，，这是法法国香香榭丽丽舍大大街、、纽约约第5大道……一边是是国际际公民民高尚尚而优优雅的的生活活，一边是是世界界级的的消费费享乐乐。很法国国、英英国、、美国国、北北京……国际大大都市市的感感觉再想象象一下下，一条华华丽的的城市市大道道，一端是是东方方文明明，另另一端端是世世界级级生活活全球精精神在在此交交融，，因为都都汇华华庭来来了。。有的墙墙分出出内外外，这这堵墙墙分出出高低低!这是中中西贯贯通、、去芜芜存菁菁、交交相辉辉映的的“涵养国国际的的纯粹粹生活活”企业的的风格格显露露无遗遗。城市价价值的的风芒芒显露露无遗遗。高端生生活中中心的的风范范显露露无遗遗纯粹居居住的的梦想想显露露无遗遗THEMOST连洗手手间,我都可可以俯俯瞰半半个成成都!我们倡倡导以以一种种全新新生活活模式式满足足目标标客户户的需需求，，升级级、重重构物物业价价值。。亲近城城市的的欲望望和亲友友一起起享受受生活活国际化化居住住氛围围城中心心超高高层生生活体体验国际生生活主主义板板块城市金金融CBD中心圈层交交往，，国际际化生生活的的人文文内涵涵便利、、丰盛盛的生生活配配套享受成成都罕罕有超超高层层居住住生活活模式式西部华华尔街街金融融中心心规划划板块块【项目形形象呼呼之欲欲出】推广策策略【活动纵纵贯】【整合营营销】【品牌先先导】【体验营营销】【跨界营营销】通过一一系列列营销销活动动，从从精神神层面面上感感召项项目客客群，，进行行品牌牌渗透透今天华华人置置业将将使成成都与与世界界高端端生活活方式式如此此融合合品牌先先导——先导性性的品品牌传传播从西锦锦城让让成都都体验验前所所未有有的高高尚品品质生生活；；从都汇汇华庭庭领踞踞成都都首席席的高高尚生生活中中心；；从华置置广场场引擎擎成都都城市市综合合体地地标……中粮的的高端端，是是20年沉淀淀的修修为。。华人置置业的的高端端，是是数年年沉淀淀的修修为文化的的、民民族的的也是是国际际的。。华人置置业的的高端端，是是给世世界展展示中中国。。如果城城中心心没有有东大大街？？亦如香香港没没有中中环，，北京京缺了了长安安街，，上海海少了了南京京路既然东东大街街已出出，那那必定定是一一条通通往世世界的的国际际大道道。华人置置业的的高端端，是是给世世界展展示成成都。。华人置置业“涵养世世界的的高端端”大事件件起势势起势时时间：：8月份事件方向：：联合政政府进进行区区域炒炒作政府规规划利利好展展示，，热炒炒板块块，形形成市市场认认知政府先先行，，建立立可信信度，，增强强置业业信心心大事件件营销销杜莎夫夫人蜡蜡像馆馆成都都首展展坐直升升飞机机领略略项目目未来来高度度华置旗旗下优优势资资源的的整体体运用用华置集集团核核心资资源展展示，，彰显显实力力宣传华华置港港资背背景及及超高高层开开发领领域江江湖地地位政府先先行品牌彰彰显步骤：：热点点事件件新闻闻聚焦焦去香港港领略略华置置高端端物业业风范范集合公公司在在售项项目前前期积积累的的客户户资源源，分分批次次前往往香港港考察察和品品鉴，，展示示项目目未来来的良良好前前景。。给客户户进行行洗脑脑的同同时扩扩大项项目影影响力力。项目聚聚焦异地联联动强化优优势——针对项项目优优势价价值，，进行行强化化营销销推广广强化品品牌品牌专专案推推广路牌出出街房交会会亮相相企业图图片展展业内新闻闻发布产品见面面会强化打造造体系体系专案案推广新闻发布布概念导导入项项目打造造规划体体系介绍手册册电子楼书书精装样板板间专专门讲解解员异地品鉴鉴之旅客客户现现身说法法强化纯粹粹居住区域差异异推广内区域突突出高高品质，，避免价价格竞争争外区域突突出产产品差异异和区域域特质，，抢夺客客户拔高形象象

突出出品质通过一系系列营销销活动，，从精神神层面上上感召项项目客群群，进行行品牌渗渗透跨界营销销跨界营销销的成功功实践，，在思源源经纪代代理的北北京高端豪宅宅——星河湾项项目上得得到了充充分的展展现LV向StephenSprouse致敬的涂涂鸦系列列Hermes的专业绘绘绸师Chanel的“Métiersd‘Art””手工作坊坊系列即使是世世界上最最高贵的的奢侈品品，也必须与与艺术、、文化不不断跨界界，才能保持持最新鲜鲜的创意意一步步将将品牌号号召力推推至最强强CROSSOVERCROSSOVERCROSSOVER与精英教教育跨界界与奢侈品品跨界与运动跨跨界与超五星星级酒店店跨界与艺术跨跨界与电影跨跨界与书籍跨跨界与商务跨跨界本项目将将聚合高高端的跨跨界平台台CROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVER与慈善事事业跨界界76全球通VIP俱乐部会会员；银行贵宾宾理财客客户；证券、保保险公司司大客户户；航空公司司VIP会员；名车车主主（劳斯斯莱斯、、宾利、、法拉利利等、BMW、奔驰等等)；高端俱乐乐部会员员（京城城四大俱俱乐部、、上海鸿鸿艺会））高尔夫球球会（如如华彬庄庄园高尔尔夫）；；各省商会会、行业业协会；；高端杂志志特定会会员；（（《胡润百富富》）意见领袖袖（使领领馆代表表、行业业风云人人物、名名企高管管）常规渠道道一：借借势重点渠道道二：植植入思源经纪纪可提供供的资源源山西巨贾贾全国思源源房屋公公园内蒙豪客客北京高端端客户资资源鼎晖投资资高端银行行思源杂志志和论坛坛线下:渠道为王王，通过过整合渠渠道资源源进行价价值渗透透新加坡商商会荷兰银行行华侨银行行四川最大大雪茄经经销商成都19号公路俱俱乐部等等『真正的全全国性社社交平台台』突破地域域限制，，以成都都为主场场，联动动思源全全国核心心资源，，客户交交互，资资源共享享，从而而延展全全国，真真正达到到全国性性资源联联动使用用『华置基金金会』全国首家家社区慈慈善机构构·整合资源源担负社社会责任任·与知名慈慈善机构构挂钩狮子会壹基金嫣然天使使基金会会捐助汶川川学校慈善晚宴宴慈善拍卖卖助养大熊熊猫大爱无言言·用爱心演演绎人生生奢华『华置企业业商学院院』企业家提提升·交流平台台Toknoweverythingofsomething;Toknowsomethingofeverything名牌商学学院定点点授课课课堂·企业成长长课堂·世界经济济系列论论坛企业家交交流平台台·企业精英英联谊·商机创造造·人脉资源源建立『顶级消费费汇』马球协会会奢侈品协协会游艇协会会高尔夫球球协会酒类协会会豪华旅游游定制形象设计计雪茄协会会贵族礼仪仪培训成衣/鞋饰高级级定制形象设计计HOWLUXUS如何品质质地生活活高端消费费新品发发布展示示·私人定制制服务·贵族生活活学堂·贵族运动动教学『私爱文化化汇』茶道协会会粤剧读书会花道协会会古典乐器器歌剧私藏品鉴鉴会文化潮流流信息昆剧画廊琴棋书画画协会话剧艺术品鉴鉴赏拍卖卖·定期私藏藏欣赏·琴棋书画画协会·戏剧堂会会·读书会HOWCULTURALIZE如何文化化地生活活顶级厨艺艺协会在这里你知道能能遇到些些什么人人【最多元·跨地域·高端圈层层……在这里，，厚积薄薄发】『华置汇』将华置品品牌推上上一个全全新的境境界层次次突破房地地产局限限，真正正做到跨跨界之王王创造一种种全新的的生活模模式，人人生提升升平台组织华人人置业集集团各地地项目的的高端客客源利用思源源全国项项目高端端客源提升项目目产品之之外的泛泛配套最大化项项目无形形资产长远影响响真正做到到中国的的，世界界的短期价值值制造话题题，轰动动市场，，影响圈圈层推广方案案之线上上媒体推推广’营销通路路组合方方案都汇华庭整合营销销动态价值值’通过整合合传播实实现价值值动态传传播：广广泛的价价值接触触点，实实现精准准营销高配置产产品华置品牌整合营销保值增值值性附加值总价控制制户型创新新报纸户外宣传传置业顾问问系统专业业讲解网站宣传传楼书、DM及客户通讯讯等现场体验验房地产杂杂志评论论豪宅化设设计绝版地段段报纸、软软文诉求求现场体验验网站宣传传户外宣传传华置资本本导向品牌团队队华置产品品品牌客户活动动房地产行行业论坛坛华置会品牌集成成纯粹居住住置业顾问问系统专业业讲解楼书、DM及客户通讯讯等城中纯居居高尚豪宅宅整合营销销图片展示范体系开放开盘业内茶话会……线上，线下集中爆发，以客户需求为出发点，多种营销模式全面攻击。线上媒体组合跨界营销渠道营销高端住宅区政府机关金融机构产业及大型企业……活动执行推广方案案之推广策略略——策略之整整合营销销以集中型型平面推推广+事件营销销完成项项目造势势；以SP体验活动动营销+种子客户户营销实实现项目目顺利销销售与客客带客的的持续转转换。利用企业业品牌忠忠诚客户户及业内内人士，，进行活活动炒作作利用营销销示范体体系物业业，实现现体验营营销深挖客户户资源，，实现老老客户营营销集中型平平面推广广造势PR关系事件件营销SP体验活动动营销种子客户户营销全面攻击击关键推广方案案之推广策略略——策略之整整合营销销“骨子里的的国际气气质”——不夜城嘉嘉年华执行阶段段：都汇华庭庭项目亮亮相活动动目标人群群：高知高收收高消费费的城市市新贵职业特性性：跨国公司司、金融融、IT、房地产产、媒体体、艺术术活动形式式：呈现一台台纯正的的香港嘉嘉年华盛盛景活动目的的：让成都人人体验港港派文化化的同时时了解华华人置业业，了解解华人置置业的香香港作品品、成都都作品（案名本本体知名名度的传传播）传递都汇汇华庭的的生活方方式——骨子里的的国际气气质（未来生生活人群群属性的的传播））活动安排排之市场场导入期期目的：品品牌亮相相及深入入活动纵贯贯华人置业业&杜莎夫人人蜡像馆馆他们都来来自香港港一个用蜡蜡像记录录着历史史和人物物的变迁迁，一个用建建筑勾画画着城市市豪宅图图腾活动纵贯贯活动纵贯贯华人置业业坐直升机机俯瞰成成都事件噱头头，吸引引眼球带给成都都前所未未有的高高空观景景体验提前体验验入住都都汇华庭庭的居住住感受国际生活活主义哲哲学——意见领袖袖的态度度解决意见见领袖引引导的问问题——需要以他他们推崇崇的价值值观“国际生活活主义哲哲学”给予他们们全新的的身份确确认和文文化标签签来自中国国最国际际化的上上海目标客群群较认同同的红星星红得发紫紫花滑天使使；各项项世界冠冠军头衔衔红遍全球球知性、气气质活动纵贯贯Action1：成都首首创，封封闭式展展示中心心展示中心心细分为为8-10个区域，，每个区区域分别别阐述项项目不同价值值点；打破传统统接待流流程，采采用封闭闭式接待待流线，，在每个个环节通过不不同价值值点的讲讲述给客客户充分分洗脑，，增加脉脉压；整个接待待流程充充分结合合模型和和项目影影视片，，从不同同角度灌输整体体价值体体系。采用单批批接待模模式，给给客户充充分尊贵贵感。完美展示示策略：：成都首首创，封封闭式展展示中心心【体验营销】Action2：接待话话术极致致精细化化，各个个区域逐逐一洗脑脑区域价值值讲解话话术都市综合合体讲解解话术地铁讲解解话术品牌讲解解话术项目本体体讲解话话述术区域图讲讲解话术术影视片播播放厅讲讲解话术术项目楼体体模型讲讲解话术术项目园林林、会所所讲解话话术