XX年月日重庆观音岩项目前期策划及营销构思

诚祥巨顺观音岩项目前期策划及营销构思总纲目录城市发展概况及区域解读地产市场剖析营销策略推广策略区域项目分析项目定位思考第一部分：城市发展概况及区域解读城市经济发展概况——聚焦渝北渝北区位于重庆主城东北部，地跨东经106°27‘30“～106°57’58”、北纬29°34‘45“～30°07’22”之间。东邻长寿区、南与江北区毗邻，同巴南、南岸、沙坪坝区隔江相望，西连北碚、合川区，北接四川省广安地区的华蓥市。聚焦渝北地理位置城市经济发展概况——聚焦渝北渝北属亚热带湿润气候区，大陆性季风气候特点显著。常年平均气温17.3℃。极端最高气温40℃,极端最低气温–2℃左右。常年平均降雨量1100毫米左右，平均日照1340小时左右，平均无霜期319天。气候特点渝北区自然资源丰富。有野生脊椎动物87种，其中有哺乳动物19种，鳞介类21种，禽类40种，爬行类7种。矿产资源主要有煤、天然气、硫铁矿等19种，均有不同程度开采。水资源除有长江、嘉陵江过境地表水外，有御临河常年过境地表水约17亿立方米。自然资源渝北区内民族构成,汉族约占99.7%,少数民族有壮、满、白、傣、布衣、朝鲜、侗、瑶、土家、哈尼、黎、傈粟、佤、水、东乡、拉祜、纳西、景颇、土、仫老、羌、布朗、毛南、怒、京、独龙族等，约占全区总人口的0.03％。民族特点渝北区在距今五六千年前的氏族社会，历经皇朝改制，解放后属川东行署璧山专区，后属江津专区，1976年1月归重庆市管辖，1995年撤江北县建渝北区。渝北历史上出现了许多著名人士，历史悠久，英雄辈出。历史文化城市经济发展概况——聚焦渝北渝北宜居渝北宜居渝北畅通渝北畅通渝北城市经济发展概况——交通出行截止09年末，全区公路里程达2251公里（不含北部新区，但含境内高速公路和机场专用道），其中等级公路1640公里；全年客运量（不含北部新区）4565万人，比上年增长48.7%，货运量2652万吨，比上年增长74.9%，其中公路货运量2222万吨，增长58.4%。空港吞吐量较快增长，吞吐旅客1404万人，增长26.0%；吞吐货物18.58万吨，增长16.0%。交通出行交通运输城市经济发展概况——经济运行GDP呈快速稳定发展趋势GDP增速与房地产发展关系＜4%4%—5%5%—8%＞8%萎缩停滞稳定发展高速发展

人均GDP与房地产发展关系

＜￥20000￥20000—55000￥55000—80000＞￥80000

启动快速发展稳定发展减缓发展重庆近年GDP增长率均在10%以上，根据其与房地产的发展关系来看，重庆正处于房地产的高速发展期重庆渝北区去年人均GDP达到47503元，根据其与房地产的发展关系来看，渝北正处于房地产的快速发展期近年重庆国内生产总值呈稳定快速增长态势，经济形势一片大好渝北地区生产总值走势图城市经济发展概况——产业机构在城乡统筹发展，深化农业产业结构调整，大力发展特色农业的时代号召下，09全年实现农业总产值25.06亿元。

09年粮食播种面积达66.22万亩；粮食总产量达22.71万吨，比上年减少1.9％；蔬菜总产量达39.41万吨，增长9.4％；农业截止09年末实现工业增加值215.78亿元，按可比价格计算比上年增长18.6％，对全区经济增长的贡献率达42.9％，拉动地区生产总值增长6.6个百分点。

09全年实现工业总产值857.63亿元，比上年增长31.1%。工业和建筑业固定资产投资固定资产投资保持适度增长。完成固定资产投资380.06亿元，比上年增长6.8％，投资总额连续九年保持全市第一。在投资总额中，二产业完成投资107.55亿元，增长10.6%，其中工业性投资106.85亿元，增长10.2%，占全社会固定资产投资总额的28.1%；三产业完成投资272.36亿元，增长5.6%。国内贸易和旅游

09全年实现社会消费品零售总额179.84亿元，比上年增长26.3％。批发零售企业零售额157.92亿元，比上年增长26.3%；餐饮住宿业营业额21.92亿元，增长26.3%。旅游经济持续健康发展。全年共接待国内外游客512万人次，比上年增长21.9%。实现旅游收入12.20亿元，比上年增长20.2%。城市经济发展概况——人均可支配收入2008年重庆市人均可支配收入达到14368元，同比增长4.7%；人均消费支出12295元，同比增长13.0%，消费支出增长率远高于人均可支配收入增长率2009年全区城镇经济单位在岗职工12.96万人，平均工资35054元，比上年增长15.9%。城市居民人均可支配收入17187元，增长9.4%。城市居民人均消费支出13094元，增长33.1%。人均可支配收入逐年标高；同时，居民消费意识在不断增强城市发展规划划——总体规划“重庆向北”延延伸的重点发发展区域，区区位优势明显显，直接受会会展新城、悦悦来新城、保保税区的辐射射，两江新区区的成立，渝渝北，一座崭崭新的时代新新城即将启幕幕！第二部分：地产市场剖析析诚祥巨顺通过过对地产大市市的解读、总总结，凭借多多年的职业操操盘经验，以以此对地产市市场未来的走走势预判，希希望对本案的的定位、策略略有所帮助。。回顾2010，地产宏观调调控波涛汹涌涌，虽来势彪彪悍，但市场场热度却依然然不减；地产产商一路高歌歌猛进，房价价仍然日夜辛辛劳继续飙升升，如火如荼荼的市场热情情，表现为两两个字：——坚挺地产2010年关键词——调控2010年是在严厉调调控的市场背背景下，是经经济手段和行行政措施并用用的、综合调调控力度空前前的一年。经经济手段包括括不断强化和和严格实施差差别化的信贷贷和税收政策策；行政手段段包括在部分分城市实行严严格的家庭限限购房套数、、限制外地人人和外资购买买，以及地方方政府出台的的限购政策等等。2010年地产关键词调控1、抑制投资性性需求。这主主要从三方面面：一是差别别化的信贷政政策；二是限限购和限卖；；三是上调贷贷款利率。2、增加供给，，特别是保障障性住房的供供给。新政伊伊始，国土资资源部公布了了历史上最大大的一次住房房供应计划指指标约18.5万公顷（相当当于2009年的两倍多）），特别强调调了增加保障障性住房用地地的比重；同同时为了保证证保障性住房房的供应，采采取了一些减减免税费和鼓鼓励建设的一一些措施、在在金融支持方方面对保障性性住房也给予予了特别的支支持。3、加强市场的的监管、促进进市场的健康康发展。在主主要的环节上上，如融资环环节、土地开开发和商品房房开发环节等等进行监管，，包括打击捂捂盘、增加销销售许可证的的限制条件等等。地产2010年关键词——调控方向关键词：调控控方向三大调控方向向2010年地产2010年关键词——政策特点第一、目标特特别清晰，主主要是抑制房房价过快上涨涨。第二、政策出出台非常及时时。1月份出台政策策后，在4月份由于看到到房价上涨过过快，在4月中旬及时出出台了“国十十条”，使得得5—8月房价上涨势势头得到明显显的控制。到到9月一旦有抬头头现象发生，，9月底马上又出出台了更严厉厉的措施，所所以政策出台台还是比较及及时的。第三、力度空空前，方式多多样。关键词：政策策特点三大政策特点点2010年地产2010年关键词——运行数据（四）土地溢溢价土地溢价水平平，应该说整整体溢价水平平相对于去年年来说有所下下降，1—11月份平均的溢溢价水平大概概在33.5%，而去年是52%。关键词：土地地市场（一）供应情情况1—11月，120个城市累计计计算，土地招招牌挂供应增增长43%，到现在为止止已经完成全全年计划的60%。预计到今年年年底应该是是能够完成全全年土地供应应计划四分之之三左右，从从这一变化情情况可以看到到，供应量在在新政之前是是比较多的，，5—8月份有比较平平稳的增长率率，特别是九九月份之后土土地供应增长长率又开始上上升。（二）成交情情况1—11月同比增长40%，完成整个供供应计划的45%。预计全年包包括12月份会加大供供地，包括成成交也争取在在12月份各地城市市希望能一定定程度的完成成计划。初步步估算，到今今年年底大概概能完成全年年计划三分之之二左右，这这也是到一个个极限值了，，但至少有三三分之一及以以上。（三）土地价价格1—11月，120个城市楼面整整体均价为1971元/㎡，相对于09年上涨了3.5%。（五）重点城城市分析去年供应量最最大的是天津津，天津1—11月份整个的住住宅用地大概概是2950万㎡，居全国国首位；增长长最快的是重重庆，供应量量同比增长了了110%。截至目前，，只有天津和和上海已经基基本超过了全全年的供地计计划，其它大大部分城市没没有完成全年年计划。从成交的情况况来看，天津津是最高的，，成交、供地地均最高，其其次是武汉。。从增长情况来来看的话，上上海和广州增增长了将近一一倍，成交情情况增长了一一倍。北京1—10月份楼面均价价在全国居首首位，是最高高的；上海已已经排到了杭杭州之后，去去年这个数字字最高的是上上海。从楼面地价表表现情况来看看，大部分城城市相对于去去年上涨，但但是幅度不是是很大，城市市的溢价水平平在下降，特特别是北京，，楼面地价确确确实实达了了全国最高，，并且相对于于去年来说上上涨幅度也是是最大的。北北京市今年1—11月份楼面地价价相当于09年上涨了40%；最高的一个个城市是天津津，涨了51%；其次是武汉汉，涨了42%。从地王来看，，单价地王上上海是四宗；；从成交的时时间看，地王王大部分都是是在新政之前前；但今年11月又开始出现现一些地王的的现象。关键词：土地地市场地产2010年关键词——运行数据地产2010年关键词——总体开发情况况关键词：投资资从区域投资所所占的比重看看，东部地区区投资所占的的比重在下降降，而中部和和西部地区都都有上升的趋趋势。从不同城市来来看，一线城城市相对于2009年有所下降，，而二三线城城市基本上保保持平稳，但但除了主要城城市，即四十十个城市以外外的城市的投投资比例都在在上升。从需求情况看看，去年整体体的无论是销销售面积、销销售额、增长长的整体水平平处于历史的的相对低位水水平，投资面面积的年度增增长率大概19%，而去年的增增长大概是7—8%，而销售额的的增长率应在在27%左右，而今年年1—11月份为17.5%。从需求区域看看，东部地区区占的比例在在下降，而中中西部地区所所占的比重在在上升。从1—10月，四十个主主要城市的整整体情况，一一线城市以及及二三线城市市所占的比重重都是有不同同程度的下降降，而四十个个城市之外的的其他城市，，其销售面积积所占的比重重在上升。从全国的销售售均价看，销销售均价同比比在上涨。调调控有一定效效果，在新政政之后销售均均价的整体上上涨幅度，相相对于新政之之前有所下降降。新政之后6—8月整个房价指指数走势良好好，6—8月价格环比保保持不变，但但9月又开始上涨涨，九月之后后有止跌上涨涨的趋势。从去年6月份开始的百百城价格指数数的变化情况况看，从6—11月，6—8月间应上涨城城市数量最少少，但9—11月上涨的城市市数量最多，，7—8月基本上是20—40个，最多的时时候是50多个；但是9—11月期间上涨的的城市数量分分别增到86%、76%。2010年的整个投资资增长处于一一个历史的新新高位，正常常年份的投资资增长大概在在25%，但是去年的的投资的增长长是37%左右。关键词：投资资地产2010年关键词——总体开发情况况从大区域来看看，发现一个个很重要的特特点：城市交通和新新城建设带动动了很大一部部分新兴城市市住宅成交的的上升。其中的北京和和上海、武汉汉，基本上是是轨道交通和和新城的建设设，对整个的的成交带动非非常明显。关键词：主要要城市成交情情况地产2010年关键词——总体开发情况况从供求对比关关系来看，2010年销供比，大大部分城市销销供比不到一一，只有南昌昌和郑州是大大于一的；09年这个数字全全部是大于一一的，所以09年是严重的供供不应求的现现象，但是到到了2010年供求关系得得到了一定的的缓解。从供应情况看看，由于受各各种政策的影影响，今年批批准上市的供供应量与去年年基本上持平平。09年是由于受08年影响实际供供应较少，今今年由于很多多项目受市场场、行政手段段等各种因素素的制约与影影响，没有进进入市场，使使得今年的整整个供应量和和去年相比基基本持平，但但略有小幅增增长。去年1-11月份的一些重重点城市，成成交的面积普普遍都低于2009年，但多数仍仍高于2008年。从目前的资金金投入以及销销售回访的情情况来看，明明年上半年这这些大企业资资金方面都没没有太大的问问题。如果明明年上半年市市场没有得到到很好的缓解解，包括一些些限制不放松松，明年下半半年有些企业业会出现问题题，但大部分分企业已做好好应对预案。。关键词：贷款款地产2010年关键词——总体开发情况况国内贷款尽管管同比增长25%，但增长率相相对于2009年下降了23.5%。09年增长率近50%。按揭贷款的的回落更加明明显，按揭贷贷款也是同比比增长，但增增长幅度回落落到47%，而去年同比比增长幅度超超过120%，可以看到信信贷调控政策策发挥了重要要作用。贷款比重在下下降，自筹资资金在上升。。自筹资金比比例上升了6%左右，大概占占了37%。但国内贷款款、按揭贷款款还有其他的的资金来源全全都下降了。。今年上半年年很多企业销销售非常好，，下半年这些些大企业根据据市场的变化化及时调整策策略，包括产产品结构，在在9、10月份仍有比较较好的销售业业绩，10月份之后陆续续开始拿地，，然后也准备备为新的一年年发展做准备备。关键词：2011年市场预判2011年市场预判诚祥巨顺对2011年整个地产大大市的预判通过上述宏观观市场的了解解货币政策从适度宽松转为稳健，对房地产会有影响，特别是信贷规模对房地产影响较大诚祥巨顺观点一整个宏观经济，是通胀风险加大，物价已经成为2011年经济工作的重点诚祥巨顺观点二关键词：调控控2011年市场预判——调控在调结构和稳稳物价的大背背景下，政府府不会放松对对房地产的调调控，可能会会在以下几方方面在2011年采取措施：：诚祥巨顺认为为：？必杀技温柔汤调控之着力点点第一斧：限购和限贷的的政策将会继继续收紧，如如提高二套房房首付比例等等第二斧：保障性住房的的力度还会继继续加强，并并且公租房会会成为新的着着力点第三斧：房地产税的试试行，加大对对中高端市场场的限制，中中低端市场竞竞争必然更加加激烈关键词：调控控2011年市场预判——调控三板斧必杀技关键词：调控控2011年市场预判——调控大势研判温柔汤从货币政策看看从供应力度看看一定会逐步收收紧，利率会会逐步上调，，这是一个大大趋势。在这这种大的政治治和经济背景景下，房地产产市场会有不不同的表现，，包括土地市市场肯定会继继续加大供应应力度，特别别是热点区域域和中心城市市的地块会成成为新一轮竞竞争的热点。。特别是保障性性住房的力度度在明年一定定会继续加强强。同时一些些热点区域和和中心城市，，像北京、上上海以及这些些中心城市还还会成为开发发商愿意投资资的地方，特特别是一些中中心地块尽管管是高价，但但开发商还是是愿意去争夺夺，这种现象象仍将持续。。对整个房地产产市场有了深深刻的认识后后，重庆本土土的房地产市市场情况又是是如何呢？聚焦重庆地产产重庆地产本地市场观察察——市场解析2009年11月—2010年11月重庆市主城城区新增批准准预售面积（数据来源：：重庆网上房房地产）2010年11月,重庆市主城区区新增批准预预售面积230.72万平方米，其其中新增住宅宅面积198.2万平方米，非非住宅面积32.55万平方米。总总量环比上月月上升86.47万平平方方米米，，增增幅幅达达59.94%；同同比比去去年年11月新新增增批批准准预预售售面面积积增增加加52.84万平平方方米米，，增增幅幅为为29.71%。本地地市市场场观观察察———市场场解解析析2009年11月—2010年11月重重庆庆市市主主城城区区商商品品房房市市场场供供求求表表：：2010年11月，，重重庆庆市市主主城城区区商商品品房房共共成成交交建建筑筑面面积积187.46万平平方方米米，，环环比比10月下下降降76.79万平平方方米米，，降降幅幅为为29.06%；同同比比2009年11月成成交交建建筑筑面面积积下下降降2.634万平平方方米米，，降降幅幅为为1.39%。从2010年11月重重庆庆市市主主城城区区商商品品房房新新增增批批准准预预售售与与成成交交建建筑筑面面积积对对比比可可知知，，11月重重庆庆市市主主城城区区商商品品房房的的供供求求比比1.23，整整体体市市场场表表现现为为供供大大于于求求。。本地地市市场场观观察察———整体体市市场场数数据据2010年11月重重庆庆主主城城区区商商品品房房新新开开盘盘/加推推项项目目67个，，共共新新增增商商品品房房13392套，，新新开开盘盘/加推推建建筑筑面面积积136.620万平平方方米米，，环环比比上上月月减减少少17.074万平平方方米米，，降降幅幅为为11%。同同比比去去年年11月份份增增加加了了44.379万平平方方米米，，增增幅幅为为48%。2009年11月—2010年11月重重庆庆市市商商品品住住宅宅新新开开盘盘/加推推供供应应情情况况本地地市市场场观观察察———整体体市市场场分分析析2009年11月—2010年11月重重庆庆市市主主城城区区商商品品房房成成交交量量情情况况2010年11月，，重重庆庆市市主主城城区区共共成成交交商商品品房房20605套，，环环比比10月成成交交套套数数下下降降8996套，，降降幅幅为为30.39%；同同比比2009年11月成成交交套套数数增增加加911套，，增增幅幅为为4.63%；2010年11月，，重重庆庆市市主主城城区区商商品品房房共共成成交交建建筑筑面面积积187.465万平平方方米米，，环环比比10月下下降降76.79万平平方方米米，，降降幅幅为为29.06%；同同比比2009年11月成成交交建建筑筑面面积积下下降降2.634万平平方方米米，，降降幅幅为为1.39%。2009年11月—2010年11月重重庆庆市市主主城城区区商商品品房房成成交交价价格格走走势势2010年11月重重庆庆市市主主城城区区商商品品房房总总成成交交金金额额为为127.334亿元元，，环环比比10月下下降降47.538亿元元，，降降幅幅为为27.18%；11月主主城城区区商商品品房房建建面面成成交交均均价价为为6792.42元/平方方米米，，环环比比10月涨涨174.86元/平方方米米，，涨涨幅幅为为2.64%；同同比比2009年11月建建面面成成交交均均价价上上涨涨2117.29元/平方方米米，，涨涨幅幅高高达达45.29%。本地地市市场场观观察察———整体体市市场场分分析析2009年11月—2010年11月重重庆庆土土地地新新增增供供应应走走势势2010年11月新新增增出出让让土土地地共共计计32宗，，新新增增土土地地面面积积为为214.04万平平方方米米，，环环比比上上月月增增加加162.14万方方，，升升幅幅为为312.4%，同同比比09年11月上上涨涨207.74%。新新增增土土地地用用途途类类型型包包括括了了住住宅宅，，工工业业，，金金融融等等用用地地。。本地地市市场场观观察察———整体体市市场场分分析析最新新政政策策解解读读———国八八条条各地地一一季季度度要要公公布布年年度度房房价价控控制制目目标标扩大大保保障障房房覆覆盖盖面面，，健健全全准准入入退退出出机机制制个人人购购房房不不足足五五年年转转手手，，按按销销售售收收入入全全额额征征税税贷款款购购买买二二套套房房，，首首付付款款不不低低于于60%楼市风暴2011楼市第第一击击1324国八条严格住住房用用地管管理，，严查查非法法转让让使用用权已拥有有2套房家家庭，，本地地暂停停向其其售房房强化地地方政政府责责任，，建立立约谈谈问责责机制制强化楼楼市舆舆论引引导，，发布布假消消息将将追责责最新政政策解解读——国八条条国八条楼市风暴2011楼市第第一击击5768最新政政策解解读——房产税税2011楼市第第二击击楼市风暴房产税重庆市市定于于2011年1月28日正式式启动动个人人住房房房产产税改改革试试点工工作。。即日日起，，主城城九区区内凡凡所购购房屋屋均价价在9941元/平方米米（含含）以以上的的住房房均属属征收收对象象。321最新政政策解解读——房产税税房产税征收对对象独栋商商品住住宅，，不管管存量量还是是增量量都收收税个人新新购的的高档档住房房要征征房产产税，，主要要针对对新购购房征征收。。这里里高档档住房房是指指比主主城新新建商商品住住房建建筑面面积成成交均均价高高两倍倍的房房子；；三是没没有重重庆户户籍、、没有有工作作、没没有企企业，，但是是到重重庆买买房子子，买买一套套不会会收税税，但但从第第二套套开始始收税税，哪哪怕是是普通通房子子也要要收。。小结从市场场的整整体供供求关关系上上看，2011年的供供求关关系肯肯定会会得到到改善善，并并且像像原来来这种种供不不应求求的局局面会会有所所转变变，价价格涨涨幅会会略有有所下下降。。从需求求的销销售面面积增增长来来看，相对对于2010年，会会有8～10%的增长长。从价格格的情情况来来看，2011年相对对于2010年，销销售均均价应应该会会保持持在8～9%的增长长水平平。2011楼市风风云重点关关注诚祥巨巨顺观观点

重点关注从价格格上来来看，，普通通住房房可能能满足足老百百姓的的住房房要求求，同同时高高品质质的住住宅可可能会会成为为新的的方向向，包包括商商业地地产也也会成成为追追求投投资价价值的的取向向，但但是有有一点点需要要注意意，其其实在在高端端市场场，特特别是是商业业地产产其风风险也也是比比较大大的。。2011楼市风风云小结1区域发发展可可能会会出现现比较较大的的分化化，比比如大大城市市的周周边会会受到到很好好的重重视，，然后后发展展的速速度会会提快快，比比如城城际高高铁的的拉动动，其其周边边地区区的土土地价价值会会有很很大幅幅度的的提升升，并并且发发展的的速度度也会会加快快，和和其他他地方方的差差异也也会加加大。。从供应应结构构上来来说，，特别别是保保障性性住房房建设设力度度加大大，双双轨制制逐步步形成成，使使得供供应结结构分分化，，如保保障性性住房房就是是满足足低端端群体体，中中小套套型就就是满满足刚刚性需需求，，产品品会不不断的的分化化。23诚祥巨巨顺观观点市场关注点小结未来市市场将将会更更加理理性，，产品品、环环境、、地段段、物物业、、配套套服务务以及及价格格等竞竞争将将会更更加明明朗化化，客客户细细分和和挖掘掘将是是未来来房产产市场场竞争争焦点点。654政策调调控力力度加加剧，，“高高端有有遏制制、中中端有有市场场、低低端有有保障障”的的局面面将进进一步步得以以显现现；新国八八条和和房产产税的的开征征，将将进一一步遏遏制投投机性性购房房和对对高端端市场场的打打压，，导致致中低低端市市场的的竞争争加剧剧；2011楼市风风云诚祥巨巨顺观观点市场关注点第三部部分：：区域域项目目分析析区域地地产项项目分分析——楼盘布布局从楼盘盘分布布来看看，聚聚集两两路、、空港港一片片楼盘盘众多多，与与本案案相近近的市市场竞竞争较较为激激烈。。区域地地产项项目分分析——项目分分析富悦麓麓山别别苑占地123亩、总总建筑筑面积积18.6万平方方米的的富悦悦麓山山别苑苑位于于空港港国际际新城城中心心区域域，背背靠800亩观音音生态态公园园，前前临300亩沐仙仙湖，，南与与金色色池塘塘仅一一路之之隔，，北面面是公公安局局集资资房用用地。。产品上上主要要由5+1和7+1电梯洋洋房和和高层层公寓寓组成成。户型设设计面面积控控制在在106-200平米之之间，，主力力户型型在110-120平米左左右，，使用用率达达85%以上，，南北北通透透、开开间方方正舒舒适、、功能能布局局合理理，每每户设设置多多景式式的观观景空空间。。景观园园林由别墅墅园林林专家家——玮图景景观鼎鼎力设设计，，引入入原味味的意意大利利托斯斯卡纳纳小镇镇风情情，悉悉心的的景观观体系系及局局部景景观小小品设设置，，让建建筑宛宛若生生长于于园林林中。。一种全全新的的低密密度住住宅产产品，，它具具有别别墅的的环境境；同时具具有别别墅化化的产产品，，此外外还需需兼备备拥有有较低低的容容积率率。项目坐落渝北空港新城桂馥大道6号物业形态多层、小高层建筑面积18.6万平方米容积率2.20绿化率35.3%均价8500元/平米主要客户公务员、生意人、当地中产阶级及主城购房团户型设设计较较为舒舒适型型，赠赠送面面积较较大，，其中中，底底层私私家花花园面面积达达到260平米，，此类类产品品面向向的是是中高高端客客户群群，从从销售售情况况看，，底层层和顶顶层较较受客客户青青睐。。区域地地产项项目分分析——项目分分析区域地地产项项目分分析——项目分分析泽科兴兴城泽科兴兴城地地处汉汉渝路路，拥拥有渝渝航商商场、、新世世界超超市、、农贸贸市场场等完完善的的生活活配套套，更更有金金港国国际、、沃尔尔玛、、重百百商场场、永永辉超超市等等大型型商场场；毗毗邻渝渝北中中学、、五星星路小小学、、汉渝渝路实实验小小学、、两路路实验验小学学等众众多中中小学学名校校；多多条快快速干干道直直通主主城。。泽科兴兴城，，现代代风格格的西西班牙牙建筑筑。一座15万方的的优居居小城城，拥拥有情情景游游泳池池，风风情商商业街街，格格调泛泛会所所，动动感篮篮球场场。泽科兴兴城，，2.95的超低低容积积率，，31%的绿化化率，，近10000方西班班牙风风情园园林。。项目坐落两路汉渝路双凤桥街道（原渝北丝绸厂）

物业形态塔楼、小高层建筑面积15万平方米容积率2.95绿化率31%均价7200元/平米主要客户本地刚性需求置业者产品本本身而而言具具有大大众化化，主主要面面对社社会中中间层层客户户。目前项项目所所剩余余户型型均为为109平米以以上的的大户户型，，在略略有优优惠的的背景景下依依然销销售坚坚挺。。小区内部配配套：风情情商业街、、游泳池、、蓝球场、、泛会所、、休闲健身身设施区域地产项项目分析——项目分析户型设计方方正、紧凑凑、实用，，面积控制制恰当，干干湿分区、、动静分明明，尤其中中小户型备备受客户喜喜爱，目前前两室及小小三室以下下户型已销销售一空。。所剩余大户户型功能分分区欠佳，，空间面积积浪费严重重，尽管如如此，但依依然受客户户追捧，也也表现出，，该区域内内购房需求求实力不凡凡。聚义香城故故事区域地产项项目分析——项目分析聚义香城故故事，总占占地面积约约为200亩，总建筑筑面积约30万方，其中中一期占地地面积约100亩，建面约约15万方。位于渝北两两路空港新新城CBD核心。由花园洋房房、高层、、情调商业业街等业态态共同组成成，户型面面积从69-155㎡。格拉斯园林林风格。周边相拥观观音湖公园园、鹿山公公园、巴渝渝文化公园园三大城市市绿肺。项目周边新新城广场项目坐落空港新城兰謦大道109号(619车站旁)

物业形态塔楼、多层、高层建筑面积30万平方米容积率2绿化率30.7%均价9000元/平米项目特色公园地产、花园洋房占据新城CBD核心位置、、享有周边边多元配套套、典型的的公园地产产项目。项目产品多多元化，在在后期的销销售中就表表现出了可可满足不同同阶层的需需求，以致致旺销三室104平米，四重重景观阳台台设计区域地产项项目分析——项目分析产品诉求上上打破常规规，本项目目既占政务务核心、又又是公园类类地产项目目；既满足足多元化客客户需求，，又具法式式浪漫主义义风格。该该项目取得得成功无可可异议。区域地产项项目分析——项目分析唐庄庄唐庄位于渝渝北区空港港新城门户户，地处重重庆市政府府倾力打造造的航空新新城核心位位置。以项项目为基点点，100米内容纳了了———空港广场、、市政公园园（在建））、新城居居住区、城城市主干道道、公交车车站、轻轨轨三号线终终点站（规规划中）、、农贸市场场……门户区位自自然天成。。采用坡地和和台地相融融合的建筑筑形态，以以组团式布布局。以现代中式式院馆的产产品设计重重新解读生生活与建筑筑对话。板式跃层的的舒适性宽宽景空间结结构，轻松松享有前品品城市繁华华，后观山山色苍苍的的生活惬意意。项目坐落渝北凤鸣路66号(空港广场旁边)

物业形态板楼、多层、高层建筑面积9.6万平方米容积率2.48绿化率32%均价7500元/平米物管费0.88元/平米总户数724户中式台地建建筑，规模模小，周边边配套较为为完善。版版式、点式式结合，高高层与多层层结合。复式底层复式顶层中规中矩的的两室两厅厅71平米设计，，玄关过长长本案产品结结构配置失失调，跃层层比重过多多，导致后后期销售中中过于挑选选客户。区域地产项项目分析——项目分析区域地产项项目分析——项目分析御城华府御城华府位位于渝北区区空港国际际新城核心心位置，紧紧邻新城广广场、渝北北区体育中中心、辖200亩沐仙湖，，占地为92亩，总建筑筑面积17万方，御城城华府打造造的是一个个以花园洋洋房为主的的高品质生生态住宅小小区。在规划设计计上采用新新亚洲建筑筑风格，各各个区域间间既相对独独立，又为为一个有机机整体。在景观设计计方面，采采用的是泰泰式皇家园园林风格。。一梯两户4+1退台式花园园洋房和部部分高层为为项目主打打产品。内置商业街街，生活配配套设施齐齐全。览胜退台式洋房房项目坐落渝北空港新城兰馨大道18号（新城广场旁）

物业形态洋房、高层建筑面积17万平方米容积率2.5绿化率50%均价9000元/平米物管费1.8元/平米总户数1200户宜居生态地地产项目特色：：区域地产项项目分析——项目分析三室127平米舒适型型、赠送大大拥有大露台台的退台式式洋房跃层层览胜不足1.2米宽的景观观阳台显得得过于压抑抑洋房产品御城华府前前期房源已已经售罄，，目前推出出的是御城城华府揽胜胜组团。区域地产项项目分析——项目分析金嶺地金嶺地位于于渝北五星星路63队斜对面，，可享受成成熟的旧城城区域配套套，小区规规模小，由由两栋小高高层组成，，无小区景景观、无品品质所言，，以中小户户型为主打打产品。从产品而言言不具有可可挑剔的地地方，由于于规模小缺缺乏整体品品质的提升升，小户型型的产品定定位思路恰恰好迎合中中低收入家家庭的喜爱爱，套内单单价甚至同同样可飙升升至9000多元/平米。中低收入家家庭的追随随者区域地产项项目分析——小结小结结区域市场竞竞争激烈，，产品品质质不断提升升，差异化化竞争依然然激烈。项目建筑风风格多样化化，尤其以以大盘最为为注重景观观打造，以以富悦麓山山别苑、御御城华府为为例。在售高层项项目户型设设计一般，，从整体市市场来看，，两房、小小三房以下下户型最为为抢手。该区域购房房客群主要要以当地置置业为主，，规划拆迁迁及改善型型住房占据据相当一部部分。目前该区域域内房价均均在七千元元以上，价价格仍有上上升空间。。第四部分：：项目定位位项目定位——项目周边环环境分析劣势突破口与周边大盘盘相比无明显景观观优势，甚甚至处于劣劣势自造景观，，营造良好好的小区景景观配置无明显配套套优势完善小区配配套无明显地段段优势以小区品质质优势弥补补，如建筑筑品质等无人气优势势树立全新形形象，做好好体验式营营销，聚集集人气区域未来发发展前景可可待，房地地产市场前前景看好项目地块临临近公路，，出行方便便，便于后后期包装造造势和项目目形象展示示竞争楼盘中中档产品线线缺乏优势势突出，项项目可取产产品精细化化和区域差差异化竞争争优势势项目地势高高昂，有天天然的开阔阔视野项目定位——项目形象定定位结合本案所所处地理位位置及渝北北两路房地地产市场发发展趋势，，本案定位位为以和谐、健健康家庭为为主题，中中高档的，，集居住、、休闲等功功能于一体体的高尚住住宅，即：两路健康生生活领跑者者高绿色生态态人居社区区，注重健健康生活品品质，整合合大环境，，打造健康康生活蓝本本定位释由：：在两路首创创健康生活活地产概念念，升华区区域项目，，同时体现现本案首创创优势，与与其他产品品区分开来来；本项目与主主要竞争对对手无明显显地段、配配套、环境境优势，只只能从产品品品质寻找找突破口；；健康住宅属属于新理念念产品，符符合未来住住宅发展方方向，其市市场潜力值值得期待；；从重庆市打打造“健康康重庆”的的大环境中中，项目可可充分因势势利导，充充分利用。。健康住宅产产品规划要要点：包括温度度、湿度、、通风、噪噪音、光和和空气质量量等，而且且还包括主主观性的心心理因素值值：平面空空间布置、、私密保护护、视野景景观、感官官色彩、材材料选择等等。项目定位——项目产品建建议规划：人车分流：：地面尽可可能不设置置停车位，，所有车位位入地下车车库公共空间：：社区级公公共空间、、组团级公公共空间入口口：大气，，要形成内内外之间的的一种明显显区隔道路路：人行道道铺设地砖砖，增加无无障碍设施施楼间距距：每每栋楼要有有足够的楼楼间距，可可错列布局局，提升私私密性和开开阔景观景观：水景：内容容丰富，溪溪流、叠水水、喷泉等等绿化：层次次鲜明，乔乔木、灌木木、草坪搭搭配合理形形成高低错错落，花卉卉、草地颜颜色丰富组团：一步步一景、移移步换景、、假山、雕雕塑、水艺艺、花架等等景观小品品设置丰富富空间：绿化化不是在一一个平面平平铺直叙，，要有空间间上的变换换住宅：立面面：线线条明晰晰，色彩彩搭配适适宜，采采用外墙墙保温材材料楼道道：：防滑地地砖、不不锈钢/高档铁艺艺栏杆，，无障碍碍设施缓缓坡进入入楼道智能化：：远程抄抄表、可可视对讲讲、居家家智能化化设施等等居室室：：空间视视野充沛沛，保持持双阳台台设计、、空中花花园配置置等多变变户型物管：保安：红红外线保保安系统统、24小时保安安巡逻保洁：社社区保洁洁其他：商商务服务务，如叫叫早提醒醒、钟点点工服务务等充分利用用地势高高低做好好建筑排排列及景景观项目定位位——项目规划划建议高层小高层小高层会所中庭园林林艺术主题题亲子主题题运动主题题养生主题题小区大门门底层架空空前期为为售房部部，后期期为会所所，其余余部分为为小区配配套商业业门前广场场规划示意意，以项项目实际际用地红红线为准准规划释由由：多层住宅宅选取景景观面较较好的环环中庭园园林区域域，其余余部分以以景观视视野最大大化为理理念布置置部分多层层项目定位位——项目规划划建议部分规划划建议采用围合合式组团团，以小小高层为为主，辅辅以高层层及部分分多层，，多层在在小高层层环抱内内，即可可享受景景观，又又可与外外界隔离离，体现现健康生生活的精精髓。尽量以原原生坡地地为主导导，以开开阔视野野面为朝朝向宗旨旨。以中庭园园林为核核心，衍衍生四大大主题园园林，动动静分明明。社区内实实行人车车分流交交通体系系，人车车流线遵遵循”车车走环道道，人走走直线““的原则则，避免免人车干干扰。考虑地块块自身条条件，建建议本案案在小区区入口、、区内景景观接口口处及中中庭设置置跌水景景，提升升小区园园林景观观的灵动动性。建筑布局局建筑朝向向园林布局局交通规划划水景设置置项目定位位——目标客户户群定位位本案的初初步主力力客户：：本地居民民，侧重重本地几几关单位位职员及及本地拆拆迁户；；乡镇进进城置业业者；返返乡置业业。主城置置业大军军的渗进进，投资资客、刚刚性需求求客户。。核心客户户重要客户户游离客户户投资客户户及其他他主城区区客户返乡置业业群体；；包括父父母置业业等当地居民民、拆迁迁户和看看好景观观和品质质客户客户特征征：刚性需求求——寻求自住住和本地地拆迁量量的加大大导致急急需住房房。生活品味味——乡镇置业业者追求求生活品品质，他他们既不不愿花更更多的积积蓄买更更高品质质住房而而又不失失生活的的小资情情调。投资前景景——看好区域域未来发发展前景景。项目定位位——目标客户户群定位位他们的特特征及关关注点：：客户类型核心客群重要客群游离客群客群比例40%25%20%15%区域来源本地居民，本地拆迁户周边乡镇进城者返乡置业主城区和其他区县为主购房目的改善居住条件升级换代、部分解决居住、进城返乡为父母、子女置业投资或临时居住集中年龄段25——40岁为主25——45岁为主30——55岁为主28——45岁为主职业类型城镇居民、个体户、公务员、职员企事业单位、个体工商户中小企业老板、个体户、外地工作者上班族和自由职业人置业次数1——2次为主首次为主首次为主首次或2次以上配套要求景观、园林、社区配套生活配套、园林景观、园林、社区配套园林景观核心关注社区居住品质居住环境社区整体环境升值潜力项目定位位——建筑风格格建议现代简约约风格现代风格格的建筑筑大都以以体现时时代特征征为主，，没有过过多的装装饰，一一切从功功能出发发，讲究究造型比比较适度度，空间间构图明明确美观观，强调调建筑外外观的明明快、简简洁，体体现了现现代生活活快节奏奏、简约约和实用用，但又又富有朝朝气的生生活气息息，目前前市场多多个项目目都以现现代风格格出现，，也较为为普遍，，也易于于市场接接受。定位释由由：两路房房地产市市场多个个项目均均采用外外派风格格的住宅宅产品，，若盲目目追捧，，将会被被众多竞竞争大盘盘所淹没没；现代风风格简约约实用，，又富有有朝气，，符合整整体形象象定位。。项目定位——建筑风格建议议建议理由：销售角度：卖点——很直观的表现现出项目整体体定位和风格格市场认识：创新设计突出出本案市场差差异化客户立场：具有大众性性，贴切客户户群体所追求求的喜好项目定位——建筑风格建议议备用方案——欧式项目定位——建筑风格建议议备用方案——中式项目定位——园林风格建议议新加坡园林风风格新加坡季节因素水文化人文因素环境因素融合新加坡文文化精髓和地地方人文气息息，提炼新加加坡景观的水水文化、绿色色文化、多种种族文化等特特点，打造气气派入口、都都市阳光型花花园、互动性性水景等景色色，构筑一个个都市阳光的的生态园林。。打造两路为为数不多的新加坡异域风风情景观社区多种族文化建筑体验绿化空间项目定位——园林风格建议议环境因素——水文化注重社区氛围围的营造，打打造趣味水景景项目定位——园林风格建议议环境因素——绿化空间一回家，便能能在众多的景景点中找到属属于自己的一一片天空，郁郁郁葱葱的环环境，修剪整整齐的花园，，还有那充满满欢乐的喷泉泉。项目定位——园林风格建议议人文因素——多种族文化通过多重景观观小品营造独独特的异域风风情景观项目定位——园林风格建议议季节因素——多种类植物分布在不同位位置的植物不不仅丰富了小小区景观的层层次，做到季季季见景。同同时，也可以以使建筑同景景观有机结合合。本着有层层次和谐搭配配，同建筑物物的立面和风风格结合的原原则进行植物物布置。项目定位——园林风格建议议备用方案——中式项目定位——户型建议户型配比（有有效避免90平米政策限制制）户型建筑面积（㎡）套数比例一室40—5510%两室70—9540%小三室90—10530%2+1房110—1305%大三房110—13012%四房130—1503%户型设计释由由：两路的大众承承受总价在40—60万之间，未来来随着价格提提高，小户型型总价低更具具有优势。市场销售情况况分析，2、3房销售较好，，110平米以内的户户型销售率较较高。为了避开90平米的政策限限制，故设计计两代一家，，即2+1房。户型建筑面积（㎡）套数比例一室40—5510%两室70—9545%小三室90—10530%大三房110—13012%四房130—1503%户型配比（不不顾及90平米政策）项目定位——户型建议户型要求物业类型功能组合各功能空间的开间、面积要求功能特色及备注部分面积区间40—55㎡一室一厅双阳台客厅开间3.6m，卧室开间3.3—3.6m保留双阳台设计，景观阳台均以舒适性为主同一面积区间户型设计多样化90平米以下以紧凑实用功能性为主；100平米以上户型注重舒适性。采用飘窗、转角飘窗的有效利用考虑入户花园、空中花园等赠送面积大的产品80—90㎡两室两厅双阳台客厅开间3.6—3.9m，主卧开间3.3—3.6m110—130三室两厅双阳台客厅开间3.9—4.5m，主卧开间3.6—3.9m“两代一家”即即2+1设计可借鉴之处：：明厨明卫设计计，功能空间间齐全，可适适应不同需要要；组合功能，可可变、可发展展一家两天地地，老少皆相相宜两代一家家；最大败作——客厅无阳台若将大户型套套客厅增加阳阳台，将是完完美之作。项目定位——户型建议两房变三房80多平米的两室两厅一卫卫+可变空间；飘窗的灵活应应用，增加赠赠送面积、增增加室内采光光面、宽阔视视野。项目定位——户型建议项目定位——户型建议首层赠送私家家花园价值点：增加高层建筑筑首层产品的的卖点提升产品价值值项目定位——功能配套建议议打造泛会所概概念：通过结合小区区的文化活动动室、公共绿绿地空间，打打造集休闲、、娱乐、交流流、运动等一一体的泛会所所功能。项目定位——功能配套建议议泛会所文化活动室棋牌室茶室咖啡厅健身房乒乓球室瑜伽馆公共绿地儿童娱乐场游泳池网球场篮球场大堂社区大堂入户大堂项目定位——科技配套建议议社区智能化系系统运用，增增加社区安全全系数，提高高社区品质和和卖点。高清摄像头高科电子信件件箱门禁系统监控设备第五部分：营营销策略核心营销策略略——核心问题找准本案营销销的关键点所所在项目体量小，，周边竞争项项目大盘林立立楼盘所处位置置非热点区域域，认同度低低地产新政策，，客户支付能能力受影响核心问题上述三大核心心问题如何解决？核心营销策略略——解决之道项目体量小，，周边竞争项项目大盘林立立楼盘所处位置置非热点区域域，认同度低低地产新政策，，客户支付能能力受影响行销为先，锁锁定区域内客客户，对项目目周边社区、、产业单位等等进行行销，，派发项目资资料；拓展客源，以以增设外卖场场、巡展、行行销形式，吸吸引两路城区区、附近乡镇镇等区内外客客户；解决之道1解决之道2解决之道1解决之道2注重营销环境境的营造，精精细营销提高软服务意意识，让客户户同样享受到到大盘的尊崇崇感解决之道1解决之道2细分客户：对对不同客户进进行不同的分分解，对推广广主题、产品品卖点进行梳梳理，对推广广渠道进行调调整；调整说辞：针针对新政制定定说辞，对竞竞争对手形成成针对性销售售说辞，加强强对客户改善善置业的专项项说辞；诚祥巨顺将利用特色营营销方式，核核心策略上将将围绕增大储客量和和提高转化率率两条线，同步步实现本案高高利润快速销销售的目标！！如何将解决之之道执行到位位？诚祥巨顺认为为：在市场环境不不理想的前提提下，要实现现价量齐飞的的目标，唯一一的办法就是是更大的储客客量和更高的的成交转化率率诚祥巨顺策略略！核心营销策略略——解决之道如何实现增大大储客量和提提高转化率？？诚祥巨顺解决决之道核心营销策略略——解决之道诚祥巨顺渠道道行销一大行销手段段1个项目70个售房部营销销诚祥经纪70余个中介门店店充当70个项目售房部部，拥有广阔阔的客流，为为本案全城营营销。在宣传传上、营销推推广上、客户户资料的收集集整理上都具具有庞大的脉脉络资源。诚祥巨顺优势势核心营销策略略——渠道创新对周边企事业业单位、专业业市场进行逐逐一拜访，挖挖掘潜在客户户。诚祥地产强大大的客户资料料信息，运用用电话和拜访访的方式，挖挖掘目标客户户。两大行销方向向诚祥巨顺渠道道行销诚祥巨顺渠道道营销7年客户资源拥有10万条客户资源源再挖掘核心营销策略略——渠道创新专业行销团队队，高级客户户经理一对一一深层挖掘客客户科学可行的行行销计划，保保证行销顺利利进行不同的销售道道具，对不同同的客户起不不同的作用三大行销成功功保障诚祥巨顺渠道道行销核心营销策略略——渠道创新团队名称：诚诚祥行销特别别行动队团队构成：执执行能力强，，沟通能力强强、善于交际际及应酬团队分类：普普通行销组及及高级客户经经理组，针对对不同客户进进行不同的客客户服务，体体现动态营销销。团队管理：有有效激励，目目标分解诚祥巨顺行销销渠道（团队队建设）核心营销策略略——渠道创新漫天布网精确打击二次营销第一网：利用用户外、短信信等传统媒介介，广泛发布布消息，形成成强大的信息息知晓度；第二网：行销销团队对周边边企事业单位位进行扫楼，，发放信息，，以项目海报报、宣传资料料、ＤＭ为主主；对周边工业区区的产业目标标客群进行深深耕，深挖式式的一对一营营销，采取对对点上门拜访访，直邮等方方式！并采用用产业内部的的交流会，巡巡展会等！区域企事业单单位实行大客客户战略，采采取一对一营营销，采取对对点上门拜访访，直邮等方方式！并采用用单位内部的的交流会，巡巡展会等！对已成交客户户进行感情维维系，实时推推出老带新政政策；制定系列活动动方案；联系老客户，，开展活动，，传递二次营营销信息；利用不同平台台，实行团购购方案。吸引眼球广泛泛造势挖掘意向客户户促进营销促进老客户营营销渠道执行之阶阶段划分核心营销策略略——渠道创新增设外卖场在两路南区路路口等最繁华华地段增设外外卖场即异地地售房部方便客户及时时了解信息项目有效的形形象展示解决客户看房房难问题多渠道进行营营销吸引外区域客客户群关注深入城区营销销的有效桥梁梁外卖场作用核心营销策略略——增设外卖场活动营销在项目前、中中、后期各阶阶段分别开展展各种行之有有效的营销活活动，或整合合资源借势宣宣传，或明确确鲜明的促销销造势，如整整合少工委、、共青团、教教委等清水衙衙门在本案首首创渝北区少少儿才艺大赛赛等为楼盘促促销。核心营销策略略——活动营销巡展、路演在项目启动之之时就开启此此活动，积累累客户、宣传传促销核心营销策略略——巡展、路演诚祥巨顺强有有力的精英团团队销售经理（1名）现场售房部（置业顾问7名）行销人员（组长1名，成员6名）项目总监（1名）市场部（成员2名）策划经理（1名）行销总监（1名）销售总监（1名）