XX大厦营销策略整体方案

【“宝安大厦”营销策略整体方案】上海文略机构二零零四年九月PART1市场分析PART2营销战略PART3形象定位PART4战略执行PART1市场分析上海文略房地产经纪有限公司思路PART1

市场分析项目介绍区域分析竞争分析重点竞争对手分析分段户型竞争分析我们的目标年底前主推的销售对象SWOT分析SWOT分析之对策上海文略房地产经纪有限公司地理位置–陆家嘴“三三”坐标轴原点处三条隧道、三条轨道交通交汇点-—东方路将成为未来浦东地区的新心脏PART1

市场分析—项目介绍地铁四号线地铁六号线上海文略房地产经纪有限公司可售单元租赁状况PART1

市场分析—项目介绍有色块为可销售单元目前空置已出租，2004年年底前到期已出租，2004年年底前未到期

上海文略房地产经纪有限公司可售单元面积配比PART1

市场分析—项目介绍链接年底前主推对象上海文略房地产经纪有限公司区域供应量较大，竞争对手较多PART1

市场分析—区域分析上海文略房地产经纪有限公司PART1

市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析金鹰大厦——位置与平面图金鹰大厦位置与平面图上海文略房地产经纪有限公司金鹰大厦——销售状况1销售状况：公开日期2004-7-18PART1

市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析已登记已签约

可售上海海文文略略房房地地产产经经纪纪有有限限公公司司金鹰鹰大大厦厦————销销售售状状况况2销售售状状况况：：公开开日日期期2004-7-18PART1市场场分分析析——竞竞争争分分析析——重重点点竞竞争争对对手手分分析析已登登记记已签签约约可售售上海海文文略略房房地地产产经经纪纪有有限限公公司司金鹰鹰大大厦厦————销销售售状状况况3PART1市场场分分析析——竞竞争争分分析析——重重点点竞竞争争对对手手分分析析景观观好好，，销销售售较较好好高楼楼层层，，售售价价高高，，销销售售较较好好上海海文文略略房房地地产产经经纪纪有有限限公公司司PART1市场场分分析析——竞竞争争分分析析金鹰鹰大大厦厦————推推广广主主题题世纪纪公公园园第第一一排排生生态态商商务务新新曙曙光光企业业的的大大上上海海总总部部，，私私人人的的驻驻沪沪公公馆馆PART1市场场分分析析——竞竞争争分分析析——重重点点竞竞争争对对手手分分析析报纸纸稿稿主主推推：：生态态办办公公地段段销售售速速度度快快上海海文文略略房房地地产产经经纪纪有有限限公公司司金鹰鹰大大厦厦————推推广广与与销销售售1PART1市场场分分析析——竞竞争争分分析析——重重点点竞竞争争对对手手分分析析公开开日日期期2004-7-18上海海文文略略房房地地产产经经纪纪有有限限公公司司金鹰鹰大大厦厦————推推广广与与销销售售2PART1市场场分分析析——竞竞争争分分析析——重重点点竞竞争争对对手手分分析析解放放日日报报连连续续一一个个月月每每隔隔一一周周一一个个半半版版效效果果较较好好上海海文文略略房房地地产产经经纪纪有有限限公公司司PART1市场场分分析析——竞竞争争分分析析世纪纪凯凯厦厦————位位置置与与平平面面图图世纪纪凯凯厦厦位置置与与平平面面图图北PART1市场场分分析析——竞竞争争分分析析——重重点点竞竞争争对对手手分分析析上海海文文略略房房地地产产经经纪纪有有限限公公司司PART1市场场分分析析——竞竞争争分分析析世纪纪凯凯厦厦————销销售售状状况况销售售状状况况：：公开开日日期期2004-4-27PART1市场场分分析析——竞竞争争分分析析——重重点点竞竞争争对对手手分分析析上海海文文略略房房地地产产经经纪纪有有限限公公司司PART1市场场分分析析——竞竞争争分分析析世纪纪凯凯厦厦————推推广广主主题题PART1市场场分分析析——竞竞争争分分析析——重重点点竞竞争争对对手手分分析析上海海文文略略房房地地产产经经纪纪有有限限公公司司PART1市场分分析——竞竞争争分析析分段户户型竞竞争分分析100—200平米米：竞争争对手手少，，总价价低，，适合合投资资200—300平米米：竞争争对手手主要要为世世纪凯凯厦，，对手手该面面积销销售较较好300—500平米米：竞争争最为为激烈烈500—1000平平米：主要要以自自用为为主，，需要要有针针对性性寻找找客户户1000平平米以以上：主要要以自自用为为主，，需要要有针针对性性寻找找客户户上海海文文略略房房地地产产经经纪纪有有限限公公司年底前主推推的销售对对象PART1市场分析——目标标针对客户———投资、、自用各一一半链接项目介介绍上海文文略房房地产产经纪纪有限限公司我们的目标标PART1市场分析——目标标“宝安”在在上海品牌牌建设的战战略布局之之一上海文文略房房地产产经纪纪有限限公司SWOT分分析PART1市场分析——项目目优劣势优势劣势威胁未来区域潜潜在供应量量较大在售竞争楼楼盘品质均均高于本案案部分硬件配配置低于新新开盘项目目部分销售面面积偏大剩余年限只只有38年年租赁客参差差不齐位于陆家嘴嘴成熟的竹竹园商贸区区内距离地铁二二号线东方方路站步行行5分钟酒店资源可可共享现房，租赁赁状况好，，有一定知知名度机会东方路三地地铁、三隧隧道交叉口口规划周边写字楼楼项目销售售良好目前写字楼楼供应不大大有条件整盘盘包装宝安品牌宣宣传上海文文略房房地产产经纪纪有限限公司SWOT分分析之对策策PART1市场分析——项目优劣劣势优势深入了解客户户，利用实效效的sp活动动打动客户充分利用品牌牌资源形象领跑，以以sp活动及优优势资源抢夺竞争对手手客户宝安品牌战略略以未来交通规划展现无限投资资潜力利用酒店资源源提升楼盘品品质强化项目整盘包装宝安品牌战略品牌战略，高高度提升强化未来规划划展示强化整盘形象象包装劣势机会威胁发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁PART2营销战略迅速建立区域域市场中的鲜鲜明形象吸引客户来人人、来电上海文略略房地地产经纪纪有限限公司营销战略总则则PART2营销战略利用优势资源源举行有针对对性的SP活活动截留竞竞争客客户，，促成成客户户成交交，打打开局局面强化宝宝安及及项目目品牌牌作为主主要竞竞争战战略PART3形形象象定位位如何建建立区区域市市场中中的鲜鲜明形形象？？——项项目目推广广案名名——项项目目推广广主题题语上海海文文略略房房地地产产经经纪纪有有限限公公司内容PART3形象定定位——项项目目推广广LOGO上海海文文略略房房地地产产经经纪纪有有限限公公司项目卖卖点分分析PART3形象定定位陆家嘴嘴CBD三三交交通规规划宝安品品牌宝安酒酒店资资源财富汇聚投资自用陆家嘴嘴·富谷上海海文文略略房房地地产产经经纪纪有有限限公公司项目案案名PART3形象定定位上海海文文略略房房地地产产经经纪纪有有限限公公司“陆家家嘴··富谷谷”项项目案案名解解释PART3形象定定位“陆家家嘴””——上上海乃乃至世世界闻闻名的的金融融商务务区，，能够够体现现本项项目地地段的卖点点，同同时这这三个个字本本身就就具有有汇聚聚财富富的巨巨大磁磁力。。“富谷谷”——财财富之之谷，，智慧慧之地地。项项目所所处地地理位位置极极具优优势，，城市市三轨道道三隧隧道皆皆在此此犹如如四方方江河河汇入入海洋洋，暗暗喻财财富流流向的归归宿平平台。。与“商商务区区、写写字楼楼”等等商务务名词词紧靠靠，联联想空空间大大。如如美国的““硅谷谷”等等………“陆家家嘴··富谷谷”——综综合合了项项目的的关键键卖点点。朗朗上上口，，易读读易记记。与市场场上同同类产产品的的案名名进行行区分分，标标新立立异。。上海海文文略略房房地地产产经经纪纪有有限限公公司项目LOGOPART3形象定定位形象———地地位———希希望———未未来………形象——以以项目目的建建筑形形态与与其外外立面面做引引申，，其型型貌似似引航航灯塔塔，又又处于金金融商商务腹腹地，，预示示本项项目具具有“引航航财富富”的强大大能量量。地位——地地理位位置、、商务务氛围围十分分优越越，如如海上上灯塔塔，位位置赫赫显指引方向。预示着本本项目能吸吸引投资，，增加效益益，起到一一个指示先先锋的作用。希望——远航者者可以从灯灯塔处获得得前进的希希望，本项项目区域未来规规划就是希望，希望获得得成功的人人们可以在在此实现他他们更高层层次的创富梦想。未来——灯塔的的魅力在于于给航行者者一个前景景未来。有希望就有有未来，在一个充满希希望的平台台上创富，，未来的发发展空间无无可限量。。上海文文略房房地产产经纪纪有限限公司项目推广主主题PART3形象定位财富引航，焦点经济NOHOPE,NOFUTUREPART4战略略执行推广攻略品牌攻略上海文文略房房地产产经纪纪有限限公司内容PART4战略执行媒体宣传区域包装销售资料活动营销公司品牌项目品牌上海文文略房房地产产经纪纪有限限公司媒体宣传PART4战略执行——推广广攻略最大的困难难：不了解客户户销售初期媒媒体最重要要的任务：：迅速建立区区域市场中中的鲜明形形象吸引客户来来人、来电电广告表现：：重形象系列广告突突出最有力力卖点造成强烈的的视觉冲击击感受媒体选择：：解放日报、、新闻晨报报、新民晚晚报上海文文略房房地产产经纪纪有限限公司活动营销PART4战略执行——推广广攻略利用优势资资源举行有有针对性的的SP活动动截留竞争客客户，促成成客户成交交，打开局局面客户来人来来电后，加速购买速速度之SP活动———针对投资客客，前5名名签约时一一次性返还还3年租金金针对自住客客，前5名名送酒店住住宿优惠卡卡促进成交之之SP活动动——客户介绍客客户，送酒酒店住宿优优惠卡上海文文略房房地产产经纪纪有限限公司活动营销销PART4战略执行行—推推广攻攻略针对投资资客，前前5名签签约时一一次性返返还3年年租金的的资金测测算：解决了投投资客因因政策限限制造成成的资金金不足的的问题，，降低了了投资门门槛。由于存在在一个非非常好的的未来交交通规划划的预期期，最后后投资回回报率必必然会上上升。上海文文略略房地地产产经纪纪有有限公公司销售资料料PART4战略执行行—推推广攻攻略项目楼书书；折页、户户型单张张；宣传海报报；模型、效效果图；；宝安会特特刊；置业投资资手册；；形式新颖颖，风格格独特，，显示项项目独特特的形象象特点及及主题演演绎，在在表现上上主要从从符号、、色彩、、色块和和版式等等方面体体现。………………名片；项目品牌牌专利：：名称LOGO导示系统统等等注重独特特性与个个性化，，主要从从材料、、形状、、色彩、、种类、、身份属属性等体体现其财财富引航航的形象象。上海文略略房地地产经纪纪有限限公司项目品牌PART4战略执行——品牌攻略略祝宝安集团与与文略房产合作愉快，携携手双赢！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。02:13:3702:13:3702:131/5/20232:13:37AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2302:13:3702:13Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。02:13:3702:13:3702:13Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2302:13:3702:13:37January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20232:13:37上午午02:13:371月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月232:13上上午午1月月-2302:13January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/52:13:3702:13:3705January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。2:13:37上上午2:13上上午午02:13:371月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。02:13:3702:13:3702:131/5/20232:13:37AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月-2302:13:3802:13Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。02:13:3802:13:3802:13Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2302:13:3802:13:38January5,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。05一月20232:13:38上午02:13:381月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。一月月232:13上上午午1月月-2302:13January5,202316、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2023/1/52:13:3802:13:3805January202317、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。2:13:38上上午2:13上上午02:13:381月-239、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。1月月-231月月-23T