X年月威海市房地产市场调研报告

威海市房地产市场调研报告**机构研展部2008.10城市发展研究度假物业专题土地市场房地产市场1234一城市发展研究城市概况地处山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东与朝鲜半岛、日本相望，西与烟台接壤，中国著名港口和旅游城市。辖三区三市：环翠区、火炬高技术产业开发区、经济技术开发区和荣成、乳山、文登三市。总面积5698平方公里，其中市区面积769平方公里，海岸线985.9公里。威海市总人口251万，市区人口63万。年平均气温12度，年均降水量800毫米。历史沿革属青州，东方夷之地，菜夷聚居先秦南北朝北齐时，初设文登县，经古未变明初防倭寇，明设威海卫，因而得名近代清末年，英国殖民地，强租卅年现代地级市，辖三市三区，终成现状城市性质海洋经济大市——拥有两大渔场，渔业为全市支柱产业。沿海开放城市——对韩贸易桥头堡，与8个国际城市缔结友好关系，是东北、韩国迁入人口最多的沿海城市之一。新兴工业城市——船舶及零部件、通信及专用设备制造业、电子信息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。有16个国家名牌产品、7个全国驰名商标。优秀旅游城市——素有“东方夏威夷”之美称。旅游业与加工制造、教育科研、农产品加工是威海四大支柱产业。生态园林城市——首批国家环境模范城市、全球改善人居环境最佳范例城市、世界上最适合居住的范例城市之一。城市经济GDP：07年GDP总量达到1580亿，年均增长率超过15%。人均GDP达到6.32万元，比上年增长14.8%。人口：威海市市区人口导入量近年来呈快速上涨势头，年增长12%，预计2010年进入全国百万人口城市行列。三产：2007年三产比例8：62：30；工业是支柱产业，发展迅速；旅游业带动第三产业高速发展，前景广阔。城市经济旅游业借助丰富的历史自然资源，威海市形成“一线（1000公里海岸线）、六板块（中心城市、海滨生态、渔家民俗、温泉疗养、传统文化、田园风光）”的旅游发展格局。2007年，全市旅游业接待海内外游客1384.69万人次，旅游总收入130.69亿元，比上年分别增长20.4%和28.4%。旅游总收入占全市生产总值和三产的比重分别达8.2%和27.1%。城市规划一个主中心：威海市区四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛三条发展轴：以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点的A字形结构人口规模：近期2010年规模为100万人，远期2020年规划130万，远景2020年以后控制在150万，基础设施按照170万人预留。一个主中心，四个副中心，三条发展带、十三个重点镇。注：本报告中，如无特别交待，“威海市区”指除去文登、荣成和乳山三市以外的威海城区，“威海市”指整个三区三市的威海。城市规划市区功能规划主城中心区（环翠中心区）：包括旅游、人居、文化、行政办公和商业服务、金融等六大职能。主城西区（高区）：包括文教科研、高技术工业、一类工业、旅游、居住。主城南区（经区）：普通工业、居住。环翠中心区高区经区城市发展

城市向西向南发展，即向高区和经区发展。城市带状状格局三个区域域分割较较远，连连接道路路较少。连接经区区和市区区的街道道只有两两条，而而连接市市区和高高区的干干线可以以说只有有一条。。“市区工工作郊区区生活””。相当数量量的市民民工作在在市区，，而居住住分散在在高区和和经区（（即），，而公交交运行状状况远远远不能满满足乘客客数量的的需要。。带状规划划的城市市格局使市民的的各种日日常生活活增加了了很多交交通负担担，同时时大大降降低了威威海市房房地产业业的利润润。11．文文化路2．新新威-青青岛路3．世昌昌大道4．．海滨路路5．嵩山山路城市竞争争分析威海市SWOT竞争分分析SWOT国内最长长海岸线线城市，，最洁净净的沙滩滩全球宜居居城市环黄海经经济圈距离日韩韩最近城城市交通不理理想，火火车机场场远离市市中心下辖三市市城市化化进程较较低与国际化化滨海城城市概念念打造有有较远距离第三产业业快速发发展稀缺海景景资源，，旅游发发展潜力力巨大与国内外外沟通加加强假期调整整带来的的分时度度假产品品的发展展契机整体消费费水平较较低房地产受受宏观调调控影响响较大来自青岛岛、烟台台等海滨滨城市的的竞争较较大核电站的的不确定定性影响响二土土地市市场研究究土地出让让08年（（到9月月底）土土地出让让达到峰峰值，共共出让82宗422万万平米。。威海市土土地出让让主要以以环翠区区为主，，其次是是经区和和高区。05年以以来，威威海市土土地出让让较快增增长。住宅用地地出让07年共共出让住住宅用地地216万平米米，占全全年出让让土地的的83%。08年至至今共推推出25宗住宅宅用地，，成交122万万平米，，占已出出让土地地的29%左右右。进入08年，住住宅及商商业配套套用地出出让明显显放缓。。价格变化化与07年年相比，，08年年至今已已出让土土地中工工业用地地较多，，因此均均价大幅幅下降；；住宅用地地价格保保持较为为平稳的的发展，，略有上上涨。总结威海市土土地市场场发展较较快，其其中作为为体现其其支柱产产业的工工业和制制造业用用地增长长较快；；住宅用地地成交较较为平缓缓，尤其其是进入入08年年以来，，土地成交交宗数和和面积都都有明显显减少。三房房地产产市场研研究整体特征征—GDP经济周期期对房地地产周期期的影响响缓慢发展综合发展型平稳发展以质量为主数量和质量并重快速发展，以数量为主，数量和质量并重超速发展，单纯数量型发展特征改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求需求特征12000以上8000-120003000-80000-3000人均GDP（美元）减缓发展阶段平稳发展阶段快速发展阶段启动阶段发展阶段2007年威海海市人均均GDP6.32万元元（折合合约9000美美元）已已超过8000美元，，房地产产市场进进入平稳稳发展阶阶段；市市场需求求以改善善型需求求为主，，质量和和数量并并重。人均GDP超超过8000美元，房地地产进入平稳稳发展阶段。。2007年房房地产开发投投资持续增长长，增速有所所放缓从整体房地产产市场来看，，威海房地产产开发投资逐逐年稳步增长长，从2003年的43.69亿到到2007年年94.8亿亿，五年间增增长了217%，投资开开发力度大。。整体特征—房房地产开发投投资2007年房房地产投资占占全市固定投投资的12.6%，比例例持续上升房地产投资占占固定投资的的比重经过04、05年年的探底回顾顾之后，进入入高速上升阶阶段。整体特征———房地产开发发投资比例房地产发展状状况年份商品房施工面积（万㎡）增长率竣工面积（万㎡）增长率商品房销售面积（万㎡）增长率销售额（亿元）增长率人均居住面积（㎡）2003年531.120%169.70%150.524.2%24.821.6%15.532004年538.71.4%155.3-9.2%19630.3%35.342.3%16.452005年723.831.4%188.621.4%190.3-2.9%37.15.1%17.722006年335.1715.4%230.522.1%225.2818.4%51.9940.2%18.312007年1087.2927.8%261.613.5%328.8346%92.1677.3%18.792008年（1-4月）837.1325.3%同比——74.1359.5%同比23.382.4%同比—2003-2008年威威海市房地产产开发数据威海市房地产产业发展始于于1985年年的老城区改改造，先后经经历了1985-1992年的起步步、1992-1993年的开发热热、1994-1997年的调整和和1998年年以来的快速速发展阶段。。2000年以以来，威海市市通过多种媒媒体和活动宣宣传其居住环环境，“威海——最适适合人类居住住的地方”成为城市品牌牌，为房地产产市场增加了了新活力。施工面积：房房地产施工面面积保持稳定定增长，房地地产投资也较较稳定，没有有较大波动。。施工面积：除除05年因宏宏观政策影响响，出现负增增长，其他年年份均稳中见见涨。销售面积：近近两年呈跳跃跃式增长，一一方面因为市市民改善居住住环境，另一一方面反映出出威海已经出出现大量投资资性客户，外外来置业、投投资的拉动快快速走强。销售额：销售售额的增长不不仅因为销售售面积出现大大幅增加，也也是威海整体体房价上涨的的驱动。人均居住面积积：威海市人人均居住面积积一直稳步增增加，但是指指标仍然较低低，其中市区区（不含三市市）人均居住面积积为23.6平方米，高于全市平平均水平。改改善住房环境境等需求将在在未来逐步释释放。五年规划：根根据《威海市市住房建设规规划》，未来来5年内，威威海市区将建建设1436万平方米的的住宅，平均均每年开发建建设287万万平方米的商商品房住宅。。2012年年，威海市区人人均居住面面积将达到到32平方方米。板块特点——板块划分分威海的房地地产市场板板块按照行行政区的不不同进行划划分，从大大威海市场场看，可以以分为威海海市区板块块和文登板板块、荣成成板块、乳乳山板块。。威海市区区板块主主要由构构成威海海市区的的环翠区区、高区区和经区区构成，，因此分分为环翠板块块、高区区版块、、经区版版块。环翠区：：威海市市传统市市中心，，面积368平平方公里里，人口口31.1万。。高区：国国家级高高新技术术产业开开发区，，面积121.9平方方公里，，人口18万。。经区：国国家级经经济技术术开发区区，面积积194平方公公里，人人口10万。板块特点点—环翠翠板块环翠区主主要在售售楼盘：：序号楼盘名称总建面积㎡开盘时间销售率1山海华府7万2008.10—2环翠家园7.5万2007.8三期70%3伴月湾国际度假村1.5万未开盘—4海韵华府50万2007.570%5山水家园13万未开盘—6环翠花苑4.6万2007.1230%7伴月湾山海名宅6万三期认购中一二期售完8阳光海岸1.7万2008.1040%9望海园4万2008.130%1099名邸2.4万2007.1280%12345687910环翠区在在售楼盘盘较多，，总体去去化情况况较好，，未来可可售面积积约30万平方方米。板块特点点—环翠翠板块楼盘分析析：序号楼盘名称建筑类型容积率绿化率主力面积㎡均价（元/㎡）装修情况1山海华府别墅0.5560%175-220—毛坯2环翠家园多层1.1638.4%三室90-1404680毛坯3伴月湾国际度假村别墅0.4353%——精装4海韵华府多层高层1.7439.3%三室150-1705400毛坯5山水家园多层高层1.4542%二室90-100三室120—毛坯6环翠花苑多层公寓1.6540.5%住宅三室120-130公寓一室39-527200精装7伴月湾山海名宅多层小高1.12641.2%三室1207000毛坯8阳光海岸高层公寓2.642%一室40-507000精装9望海园高层3.340.8%二室70-1005600毛坯1099名邸别墅0.59——150-25015800精装主城区产产品客源源丰富，，建筑形形态囊括括别墅、、多层、、小高和和高层；；普通住宅宅的主力力面积为为90-100的二室室和120-130的的三室；；价格跨度度较大，，从5000-16000元元/㎡均均有，一一线海景景房价格格超过12000元/㎡。板块特点点—高区区板块高区主要要在售楼楼盘：序号楼盘名称总建面积㎡开盘时间销售率1新浪屿颐景园8万2007.1070%2国际海景城19.8万2007.1150%3海悦国际11.3万2007.7二期50%4仁泰旅游度假花园14万—60%5自由东方3.9万2006.590%6洪福庄园20万2007.580%7碧海庄园3.6万2008.10—8青青小城7万2005.480%9蓝堡1.8万2008.340%123456879高区在售售酒店式式公寓项项目较多多，销售售情况良良好，后后期供应应量在10万平平米左右右。板块特点点—高区区板块楼盘分分析：：序号楼盘名称建筑类型容积率绿化率主力面积均价（元/㎡）装修情况1新浪屿颐景园多层高层1.7540%二室95㎡8000精装2国际海景城高层公寓2.4745%二室60-90㎡18000精装3海悦国际高层公寓4.3331%一室60㎡9000精装4仁泰旅游度假花园多层小高高层2.9639.6%二室三室80-150㎡11000精装5自由东方高层公寓4.9531.1%二室50-70㎡8000精装6洪福庄园多层—40%二室80-90㎡6000毛坯7碧海庄园别墅0.4159.8%300-800㎡500万起价精装8青青小城高层小高1.770%三室110-130㎡6500毛坯9蓝堡高层公寓430%一室30-50㎡5650毛坯高区产产品丰丰富，，外部部客源源较多多（占占50%以以上）），建建筑形形态丰丰富；；在售主主力面面积住住宅为为90平米米的二二室，，酒店店式公公寓为为60-90平平米二二室和和30-50平平米一一室；；价格普普遍较较高，，且多为精精装修修产品品，酒店店式公公寓、、海景景房前前景较较好。。板块特特点——经区区板块块经区主主要在在售楼楼盘：：序号楼盘名称总建面积㎡开盘时间销售率1滨海龙城17万06.11一期50%2丽景健康花园6.6万06.10.580%3乐天世纪双子座72万07.11.1430%4海源丽都10万04年售完5嘉和花园7.77万08.0920%6小城故事38.6万08.09一期10%7五洲太阳城86.7705.12二期50%8悦海世家15万07.05售完15234678经区住住宅供供应量量充足足（200万平平米左左右）），居居于三三区之之首，，销售售情况况一般般。板块特特点——经区区板块块楼盘分分析：：序号楼盘名称建筑类型容积率绿化率主力面积均价（元/㎡）装修情况1滨海龙城高层、小高层、多层、LOFT公寓1.6140.9%二室90，三室110-1306000LOFT精装2丽景健康花园多层、小高层—40%二室85-95，三室1104900毛坯3乐天世纪双子座高层公寓240%51-123复式5700精装4海源丽都多层1.5843.6%三室120-1353400毛坯5嘉和花园多层、小高层1.3539%二室90-1104500毛坯6小城故事多层、小高层1.340%二室80-1104200毛坯7五洲太阳城多层、联排别墅1.0560%二室85-95，三室110-1354800毛坯8悦海世家高层、小高层、多层、联排1.2248%三室150-1609200毛坯经区定定位较较低，，主要要针对对工薪薪阶层层；建筑类类型丰丰富，，基本本涵盖盖所有有产品品线；；主力户户型以以90平米米的二二室和和120平平米的的三室室为主主；价格处处于全全市较较低水水平，，毛坯坯为主主，价价格在在三大大区域域中有有突出出优势势。价格变变动环翠区区商业业、生生活教教育等等配套套设施施完善善，房房价居居各区区之首首；高区依依托高高科技技产业业支持持，同同时拥拥有海海景资资源，，生活活环境境优越越，外外地客客户较较多；；经区房房价较较低，，客户户多针针对工工薪阶阶层，，以本本地客客户为为主。。上半年年，威威海市市高档档住宅宅整体体价格格上涨涨5.8%，其其中环环翠区区上涨涨6%，高高区上上涨7.8%，，经区区上涨涨3.6%。市场综述开发理念威海房地产产开发商开开发理念仍仍较为落后后，缺少产产品升级和和产品创新新，对度假型物物业的关注注不够；缺少大局观观，不能合合理规划，，海景、度假假等元素未未能充分挖挖掘；产品缺乏国国际元素，缺乏度假假情调。存在机会威海是中国国宜居城市市，收国内内外关注较较多，东北、河南南、河北、、韩国等地地客源较多多；国家假期调调整，分时时度假产品品存在较大大发展空间间；投资性客户户均为二次次置业或者者多次置业业，对住宅宅的品质要要求较高，，海景、度度假、休闲闲、国际化化等元素应应充分融入入产品；海景资源稀稀缺，海景景产品的保保值增值性性能优越。。市场综述板块比较开发空间（（未来供应应）：经区>高区区>环翠区区；建筑容积率率：环翠区>高高区>经区区；土地价格：：环翠区>高高区>经区区。环翠中心区高区经区四度度假假型物业专专题研究板块分布威海的度假假型物业市市场主要指指以海景为前前提的度假假休闲产品品，包括海景景别墅、海海景公寓、、高档海景景住宅等。。从大威海市市的概念看看，度假型型产品主要要分布在威海市区板板块、荣成成石岛板块块、乳山板板块，分别依靠靠威海北部部旅游度假假区、石岛岛、乳山银银滩等海景景资源。市区板块石岛板块乳山板块说明关于乳山、、石岛板块块发展的不不利因素：：核电站按照国家的的《核电中中长期发展展规划》，，山东半岛岛将修建三三座核电站站，分别是是烟台海阳阳核电站、、乳山核电电站和荣成成核电站。。其中，海阳阳核电站已已经开工建建设。乳山山核电站距距离乳山银银滩度假区区板块仅5公里，乳乳山核电站站与荣成核核电站相距距20公里里。因此，乳山山板块和石石岛板块已已经受到核核电站的影影响，并且且这一影响响在未来一一段时间将将会持续。。产品分布碧海庄园新浪屿颐景园国际海景城仁泰旅游度假花园山海华府伴月湾山海名宅99名邸悦海世家浪花别墅颐和花园别墅银滩海景花苑市区板块：：依靠北海旅游度度假区和省省级旅游度度假区的建设，以以及人文和和自然环境境，发展出出众多度假假型物业产产品。银滩板块：：银滩旅游游度假区位位于威海乳乳山市境内内，东接威威海，北临临烟台，西西近青岛，，南涉黄海海。1992年年7月开始始兴建，1994年年7月被批批为省级旅旅游度假区区，规划面面积8.5平方公里里，规划控控制面积65平方公公里，被誉誉为“天下下第一滩””、“东方方夏威夷””。产品分析区域楼盘名称建筑类型主力面积装修情况开盘时间均价（元/㎡）客户来源去化率市区板块新浪屿颐景园多层高层二室80-110㎡精装2007.108000外地、本地55%国际海景城高层二室60-90㎡精装2007.1118000外地50%仁泰旅游度假花园多层小高高层二室三室80-150㎡精装2007年10000韩国、外地60%99名邸别墅150-250㎡精装2007.1215800外地、20%悦海世家高层、小高层、多层、联排高层150-160㎡毛坯2007.59200本地官员、外地商人售完碧海庄园别墅300-800㎡精装2008.10（未）500-2000万——银滩板块银滩海景花苑小高别墅别墅191-328㎡小高层37-60㎡精装2006.107300北京上海等60%颐和花园别墅别墅—精装2006联排5300双拼7080北京上海天津等70%案例分析—国国际海景城基本资料开发商商：威海鸿建房地地产有限公司司项目位置：高区国际海水水浴场海景广广场占地面积：80000平平方米建筑面积：19.8万平平方米容积率率：2.47总户数数：45%物业形态：高高层公寓均价价：18000元/平米开盘时间：2006年案例分析—国国际海景城景观规划分为东西二区区。东区包括海景景酒店公寓、、商务公寓、、国际公寓、、专家公寓和和美食城。建建筑面积98000平方方米。西区建筑面积积100000平米，由由海景公寓和和酒吧商业街街组成。西区东区案例分析—国国际海景城建筑特色七大建筑科技技系统：高热工性能围围护结构保温温热系统高性能保温隔隔热玻璃门窗窗系统天棚辐射采暖暖制冷系统指环式新风系系统中央吸尘系统统同层排水系统统全系统国际品品牌整合内装装修系统建筑空间设计计贯穿游艇享享受，以游艇艇空间为船头头的“豪华游游轮”建筑。。按照世卫组织织住宅健康标标准，采用七七大建筑科技技系统，打造造节能舒适的的商务休闲高高档住宅。案例分析—国国际海景城户型分析户型：1/1/1建面：56.85㎡弧形观景阳台台，观海卧室和客客厅户型：2/2/1建面：91.13㎡开敞式观海平平台，主次卧室和厨厨房均面海次卧接连观海海阳台案例例分分析析——仁仁泰泰旅旅游游度度假假花花园园基本本资资料料开发发商商：：威海海市市盛盛元元房房地地产产开开发发有有限限公公司司项目目位位置置：：高区区北北环环海海路路占地地面面积积：：平平方方米米建筑筑面面积积：：14万万平平方方米米容积积率率：：2.96绿化化率率：：39.6%总户户数数：：908户户物业业形形态态：：多多层层、、小小高高层层、、高高层层均价价：：11000元元/平平米米开盘盘时时间间：：2007年年3月月案例例分分析析——仁仁泰泰旅旅游游度度假假花花园园景观观规规划划小区区建建筑筑呈呈多多层层扇扇形形向向海海滩滩展展开开，，依依次次布布局局2栋栋33层层、、2栋栋29层层高高层层、、2栋栋11层层小小高高层层和和2栋栋多多层层，，扩扩大大海海景景视视野野。。景观以以中央央下沉沉式休休闲健健身广广场为为原点点，艺艺术小小品、、木椅椅小亭亭、卵卵石道道路等等发散散排列列。新古典典欧式式风格格建筑筑，富富有动动感立立面，，整体体线条条简洁洁明快快。案例分分析——仁泰泰旅游游度假假花园园户型分分析户型：：3/2/2建面：：126南北向向观景景阳台台、露露台动静分分离户型：：2/2/1建面：：130客厅、、卧室室均朝朝南大面积积观景景阳台台，连连接主主次卧卧阳台阳台案例分析析—银滩滩海景花花苑基本资料料开发发商：：乳山华银银置业有有限公司司项目位置置：乳山市银银海路占地面积积：19万平方方米建筑面积积：10万平方方米容积积率：：0.52绿化化率：：52%总户户数：：1037户物业形态态：小高高层、别别墅均价价：独独栋别墅墅8800元，，小高层层4700元开盘时间间：2006年年6月案例分析析—银滩滩海景花花苑景观规划划按照建筑筑高度，，从海滨滨向内布布置独栋栋、联排排、叠拼拼和小高高层，充充分利用用海景。。会所等布布置在小小区中央央，起到到对别墅墅区和公公寓的分分隔作用用。别墅区小高层案例分析析—银滩滩海景花花苑户型分析析建筑类型套数层数面积区间交房标准小高层4栋8321337-60精装修独栋别墅1013-4191-328精装/毛坯联体别墅523253-268精装修叠加别墅525191-328精装修小高层1/12/137-60㎡㎡小户型，，南向阳阳台观海海独栋248㎡案例分析析—悦海海世家区域：位位于威海海市区南南部的滨滨海亲水水板块，，环翠区区与经区区交界处处位置：西侧与与海滨路相连连，北侧为威威海公园，东东侧为悦海公公园及海岸线线环境：位于海海岸公园生态态带的中心位位置，周遍配配套完善指标：项目占占地约184亩，建筑面面积为15万万平方米，容容积率为1.22物业类型：多多层、小高层层、高层、别别墅、星级酒酒店等建筑风格：现现代主义建筑筑风格。基本资料案例分析—悦悦海世家开发现状项目分二期开开发建设，一一期产品为8栋“8+1”带电梯板板楼。建筑密密度14.8%，容积率率1.22，，绿化率48%，绿地面面积58903平米。2007年7月18日开开盘。户型及售价户型从二室二二厅到四室二二厅二卫，面面积从100平方米到230平方米米不等，大尺尺度格局。整整体布局紧凑凑、短进深、、大开间、南南北通透、多多面采光，无无精装修，交交房标准为毛毛坯房，得房房率约80%；总价区间间90-230万,起起价8300元/平方米米，均价9600元/平平方米，一户户一价，价格格接受度相对对要求偏高。。项目主题定位位中国海岸人居居第一区的概概念，而且打打出的概念是是三大海景公公园一个悦海海世家，双生生态健康社区区案例分析—悦悦海世家悦海世家一期期全部采用小小高层的电梯梯板楼设计，，填补了威海海市场的空白白，抓住本地地客群对板式式物业的喜好好。一梯两户，南南北通透性得得到很好的诠诠释，短肢剪剪力墙结构，，无梁无柱，，空间更为开开阔。悦海世家项目目有利因素案例分析—悦悦海世家现象客观分析产生后果开盘户型偏大威海的异地购房人群中自住需求占大多数，使用物业局限于短期度假。与海景酒店的精巧套房形成竞争，不利于异地人群短期度假购买产品创新不足区域项目同质化竞争严重，体现在建材标准、交房标准及品牌使用上的雷同设计上与区域内其他竞争楼盘相比并没有体现产品差异，不能有效避开与竞争项目的正面交锋悦海世家项目目不利因素统统计案例分析—99名邸基本资料开发商商：山东宏领领地产开发有有限公司项目位位置：：环翠区区伴月月湾孙孙家疃疃镇合合庆村村占地面面积：：1.42万平平方米米建筑面面积：：2.4万万平方方米容积积率率：：0.59总户户数数：：83户物业形形态：：多层，，别墅墅均价价：：均价价15800元元/平平米开盘时时间：：2007年12月月9号号销售速速度：：截止止08年8月28日日，剩剩20套左左右大大户型型案例分分析——99名邸邸景观规规划花桥穿穿梭其其间，，带状状的树树林，，海景景、林林景、、园景景交替替呈现现。独特的的私家家庭院院和露露台设设计独特、、丰富富多彩彩的台台阶式式造型型依靠独特特的自然然优势，，构筑封封闭式社社区大庭庭院。案例分析析—99名邸户型分分析150—250平米米的主主力户户型。。首层庭院、、下沉式庭庭院、单户户双庭院独独特。大庭院、大大露台门廊、坡屋屋顶、雨雪雪廊、观海海廊桥案例分析——新浪屿颐颐景园基本资料开发商商：威海海西港房地地产有限公公司项目位置：：威海市环海海旅游路与与长春路交交汇处西占地面积：：3.3万万平方米建筑面积：：8万平方方米容积率率：1.75总户数数：500余户物业形态：：多层7栋、、高层3栋栋均价价：：均价8000元/平方米开盘时间：：2007年10月月景观规划社区内设有有叠水喷泉泉广场、亲亲水平台、、儿童乐园园、健身休休闲广场等等观景，雕雕塑小品点点缀其间；；三面面环环海海，，在在家家感感受受潮潮起起潮潮落落；；案例例分分析析——新新浪浪屿屿颐颐景景园园由7栋栋多多层层和和3栋栋高高层层构构成成一一全全封封闭闭海海景景社社区区人车车分分流流的的线线路路设设计计，，最最大大限限度度的的保保障障业业主主的的出出行行安安全全户型型分分析析61.53平平米米到到138.41平平米米，，二二十十六六种种种种户户型型；；110平平米米以以内内宜宜居居小小户户型型占占到到50%；；90%以以上上户户型型南南北北通通畅畅；；独独一一无无二二外外开开窗窗式式卫卫生生间间案例例分分析析——新新浪浪屿屿颐颐景景园园结论论物业业形形态态：：集集中中在在海海景景别别墅墅和和海海滨滨公公寓寓住住宅宅；；主力力面面积积：：高高档档住住宅宅主主力力面面积积是是二二室室90平平米米左左右右，，酒酒店店式式公公寓寓以以50平平米米左左右右一一室室为为主主，，别别墅墅类类项项目目区区间间较较大大；；装修修：：90%为为精精装装修修房房源源，，装装修修标标准准公公寓寓为为1000-1500元元，，别别墅墅3000元元；；价格格：：市市区区板板块块成成交交均均价价在在10000元元/平平米米以以上上，，其其它它板板块块均均价价6000元元；；客户户：：成成交交客客户户以以外外地地度度假假型型、、养养老老型型为为主主，，兼兼有有本本地地改改善善型型客客户户。。销售售情情况况：：销销售售速速度度一一般般，，受受一一定定程程度度的的宏宏观观调调控控影影响响。。THANKS！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。01:54:1601:54:1601:541/5/20231:54:16AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2301:54:1601:54Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。01:54:1601:54:1601:54Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2301:54:1601:54:16January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20231:54:16上午01:54:161月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月231:54上午午1月-2301:54January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/51:54:1601:54:1605January2023